孝順金三角商業(yè)廣場(chǎng)策劃方案

孝順金三角商業(yè)廣場(chǎng)策劃方案前言中國(guó)樓市，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，已經(jīng)步入轉(zhuǎn)型期，房產(chǎn)界的整合、調(diào)整時(shí)期已經(jīng)來(lái)臨；消費(fèi)者購(gòu)房也已漸進(jìn)理性，搶購(gòu)熱潮已經(jīng)過(guò)去房地產(chǎn)的普遍行情，對(duì)孝順商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目的推出顯然造成了諸多不利。好在，普遍并不代表全部，取得本案的銷售成功并不是不可能。那么，孝順商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里呢？事實(shí)上，我司自從接受該項(xiàng)目以來(lái)一直在思考這個(gè)問(wèn)題。商業(yè)廣場(chǎng)服務(wù)小組經(jīng)過(guò)多日的分析與討論，孝順商業(yè)廣場(chǎng)策劃方案終于出籠。本方案在對(duì)金華、義烏、孝順市場(chǎng)調(diào)查、了解的基礎(chǔ)之上，綜合了目前樓市的總體行情，并結(jié)合我們多年的房產(chǎn)項(xiàng)目的策劃服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，反復(fù)推敲而成。盡管如此，本方案也不盡十全十美，或許會(huì)存在某些不完善或疏漏之處，還望諒解，并予以指正。但我們能夠確定，本方案對(duì)孝順商業(yè)廣場(chǎng)的成功銷售，具有極大的借鑒意義。目錄第一部分市場(chǎng)分析一、宏觀市場(chǎng)分析二、金華、義烏市場(chǎng)分析三、孝順市場(chǎng)分析四、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析五、消費(fèi)者分析六、項(xiàng)目SWOT分析七、市場(chǎng)結(jié)論第二部分項(xiàng)目總體推廣策略一、項(xiàng)目總體定位二、商場(chǎng)商品定位及功能定位三、目標(biāo)客戶群體鎖定四、品質(zhì)策略五、主要賣點(diǎn)提煉六、項(xiàng)目銷售周期劃分七、媒體推廣策略八、活動(dòng)營(yíng)銷策略九、宣傳效果要求十、定價(jià)策略十一、廣告推廣費(fèi)用初步預(yù)算第三部分關(guān)于孝順商業(yè)廣場(chǎng)的幾點(diǎn)建議一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議二、配套設(shè)施建議三、商鋪間隔建議四、物業(yè)管理/商業(yè)管理建議第一部分市場(chǎng)分析本部分針對(duì)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目所處的宏觀政策、市場(chǎng)背景與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況、消費(fèi)者心理分析以及項(xiàng)目本身的優(yōu)劣勢(shì)進(jìn)行分析，并得出相關(guān)結(jié)論。一、宏觀市場(chǎng)分析連續(xù)火爆多年的房地產(chǎn)業(yè)，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)了很大的促進(jìn)作用；但近年來(lái)由于開(kāi)發(fā)商的狂熱圈地與購(gòu)房貸款現(xiàn)象的嚴(yán)重，使得樓市風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中于銀行。房產(chǎn)界的這一現(xiàn)象引起了有關(guān)政府部門的高度關(guān)注，并引發(fā)了“中國(guó)樓市是否存在泡沫”的大討論。最終國(guó)家有關(guān)部門出臺(tái)了專門針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，政策大致內(nèi)容如下：一、提高開(kāi)發(fā)商自有資金比例；二、緊縮購(gòu)房貸款。地產(chǎn)業(yè)也因此進(jìn)入了轉(zhuǎn)型期，具體表現(xiàn)在：一、開(kāi)發(fā)商由于資金關(guān)系，拿地越來(lái)越難，投資也越來(lái)越謹(jǐn)慎；二、消費(fèi)者購(gòu)房越來(lái)越理性，觀望態(tài)度越來(lái)越濃；三、純粹的投資客正慢慢淡出市場(chǎng)。二、金華、義烏當(dāng)前市場(chǎng)分析金華市區(qū)的房?jī)r(jià)目前在3000元4500元之間，而義烏大部分房?jī)r(jià)在4000元以上，價(jià)格的連續(xù)幾年高漲，已經(jīng)超出普通市民的承受能力。由于政策的影響，金華的房產(chǎn)目前不大景氣，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也不盡合理，突出一點(diǎn)單身公寓與商鋪較多，適合老百姓的住房較少；義烏整體房?jī)r(jià)的高價(jià)位與攀升比例過(guò)快，也使得投資的回報(bào)率越來(lái)越低，時(shí)間也越來(lái)越長(zhǎng)。三、孝順當(dāng)前市場(chǎng)分析孝順位于金華和義烏兩地交叉點(diǎn)上，整體鄉(xiāng)鎮(zhèn)布局缺少合理的規(guī)劃，交通不便利，相當(dāng)繁雜，無(wú)便利的交通工具。城鎮(zhèn)無(wú)典型的支柱產(chǎn)業(yè)，配套公建少，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，文化娛樂(lè)場(chǎng)所少，衛(wèi)生環(huán)境差。孝順作為規(guī)劃發(fā)展中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，除了四季新城、農(nóng)民新村，暫無(wú)大的項(xiàng)目，整體房產(chǎn)業(yè)發(fā)展剛剛起步，本項(xiàng)目與四季新城相鄰，位置相當(dāng)不錯(cuò)。孝順目前除了一個(gè)電動(dòng)工具廠，沒(méi)什么大型支柱產(chǎn)業(yè)。未來(lái)孝順鎮(zhèn)隨著工業(yè)園建立，位于金華、義烏交叉點(diǎn)的優(yōu)勢(shì)將越來(lái)越明顯，大力推行工業(yè)化發(fā)展，將促進(jìn)鎮(zhèn)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力日益增強(qiáng)，居民的消費(fèi)水平也將極大提升。工業(yè)化進(jìn)程必然帶來(lái)商業(yè)消費(fèi)，未來(lái)的商業(yè)環(huán)境也將越來(lái)越濃。四、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析經(jīng)過(guò)前期的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對(duì)本案推廣將可能競(jìng)爭(zhēng)威脅的項(xiàng)目來(lái)自四季新城、福泰龍、華豐商城等幾個(gè)項(xiàng)目，下面將逐個(gè)對(duì)此做簡(jiǎn)單的分析：一、四季新城是孝順最大的樓盤，品牌好、面積大、建筑項(xiàng)目豐富、配套設(shè)備完善、地理位置優(yōu)越，知名度在當(dāng)?shù)叵喈?dāng)?shù)母撸欢?、福泰龍地段好，跟本?xiàng)目一樣，屬于商業(yè)價(jià)值高，未來(lái)它若建成商鋪將是本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。三、華豐商城與本項(xiàng)目幾乎同質(zhì)，建筑面積與建筑風(fēng)格相近，毗鄰四季新城與農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，是本案的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，估計(jì)與本案將形成價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)。五、消費(fèi)者分析消費(fèi)者購(gòu)房，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，已步入理性，觀望態(tài)度也越來(lái)越濃，純粹的投資客也慢慢的在淡出市場(chǎng)。但這并不表明消費(fèi)者的購(gòu)房需求在萎縮。事實(shí)上，一些品質(zhì)好、地段好、價(jià)格適宜的樓盤仍受到消費(fèi)者的追捧。尤其在孝順市場(chǎng)，人們收入水平普遍較高，而房產(chǎn)業(yè)也剛剛開(kāi)始起步，房?jī)r(jià)還有較大的升值潛力。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，創(chuàng)業(yè)的機(jī)會(huì)已經(jīng)越來(lái)越小。富裕的人們必然會(huì)將閑散資金用于投資再增值，而目前銀行利息不高，在“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)觀念的影響下，投資商業(yè)物業(yè)的將大有人在。六、項(xiàng)目SWOT分析所謂知己知彼方能百戰(zhàn)不殆，房產(chǎn)項(xiàng)目甚于戰(zhàn)役，前期定位一旦失敗，將全面影響后期銷售。因此對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析是必不可少的。SWOT分析指的是項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)、以及當(dāng)前環(huán)境下所存在的機(jī)會(huì)與威脅。（一）、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1、 地段：本案位于孝順鎮(zhèn)北部，北部是鎮(zhèn)政府未來(lái)規(guī)劃開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，而本案是規(guī)劃開(kāi)發(fā)區(qū)中“龍頭”位置，是連接老城區(qū)與新城區(qū)的一個(gè)重要結(jié)點(diǎn)。2、 交通：本案在金山大道以東、府前路以南，是孝順鎮(zhèn)出城至金華、義烏的必經(jīng)道路，有多路出城公交車經(jīng)過(guò)此處，交通極為便利。3、 可視的未來(lái)商業(yè)中心：孝順大型的公建項(xiàng)目，如農(nóng)民新村、娛樂(lè)中心、農(nóng)貿(mào)城、四季新城及孝順溪綠化改造工程項(xiàng)目都在鎮(zhèn)北建設(shè)；而孝順商業(yè)廣場(chǎng)工業(yè)園的建立，則將加速鎮(zhèn)北規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將聚集更多的人流與商機(jī)；所以這些將加快本案所在區(qū)塊的成熟與發(fā)展，自然造就本案成為一個(gè)繁華的商業(yè)中心。4、 投資機(jī)會(huì)點(diǎn)：由于金華、義烏市區(qū)連續(xù)上漲，已超出普通老百姓的經(jīng)濟(jì)承受能力，可上升的空間相對(duì)較低，而孝順東鄰義烏市，西接金華，距離金華與義烏市區(qū)僅20余公里，而房?jī)r(jià)相對(duì)金華、義烏市區(qū)低的很多，形成價(jià)格洼地，投資增值空間大。5、 規(guī)劃理念：依托孝順商業(yè)廣場(chǎng)“以人為本”領(lǐng)先一步的規(guī)劃理念，規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)時(shí)代特征和地方特色、配套設(shè)施齊全、環(huán)境舒適優(yōu)美、合理豐富的戶型，并結(jié)合布局做到了“人車分流”、“商用，居住分流”。整體建筑錯(cuò)落有致，布局合理有序，充分借引周邊水景的怡人景色，使規(guī)劃達(dá)到建筑與環(huán)境，人與環(huán)境的最佳結(jié)合，創(chuàng)造一個(gè)“現(xiàn)代、親切、美觀、舒適”的商業(yè)街和“宜人、和諧、高品質(zhì)”的人居小區(qū)。6、 商業(yè)設(shè)施：自動(dòng)扶梯、中空內(nèi)庭、中心花園廣場(chǎng)、統(tǒng)一精裝修、背景音樂(lè)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等設(shè)施與設(shè)備必將在小城鎮(zhèn)引起轟動(dòng)，形成一定的影響力與知名度。（二）、項(xiàng)目劣勢(shì)1、 售價(jià)偏高：由于受地價(jià)、建筑用材等原因，本案價(jià)格肯定比起競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手四季新城、福泰龍、華豐商城來(lái)說(shuō)要高很多，將給銷售帶來(lái)一定壓力與瓶頸。2、 規(guī)模中等：受地塊的原因，項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)偏小，將損失一大部分注重規(guī)模的高端客戶與投資客。3、 環(huán)境不理想：本案全部為臨街建筑，且商住混合，噪音與灰塵將成為最大的環(huán)境污染；加上容積率偏高，綠化率太低等因素均不理想。4、 配套設(shè)施一般：由于容積率偏高，小區(qū)內(nèi)除了道路幾乎沒(méi)有空余的地方來(lái)建配套設(shè)施，配套設(shè)施的嚴(yán)重匱乏將影響業(yè)主的生活質(zhì)量與生活方式，從而影響目標(biāo)客戶的購(gòu)買信心。5、 知名度較低：四季新城是孝順最大樓盤，知名度第一，并且從宣傳概念規(guī)劃上搶踞了孝順高檔住宅第一區(qū)的概念，本案在此方面已失去先天優(yōu)勢(shì)。6、商業(yè)氛圍有待培育：本案所在地雖然地處孝順的核心地段，但該區(qū)域總體商業(yè)氛圍還有待培訓(xùn)。（三）、項(xiàng)目威脅1、 受政策與宏觀調(diào)控的影響，造成樓市行情不佳，消費(fèi)者購(gòu)房信心不足。2、 來(lái)自四季新城、福泰龍、華豐商城等幾個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格與規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)，形成目標(biāo)客戶群過(guò)份分流。3、 本案沿金山大道商鋪規(guī)劃為店中店的商業(yè)模式與格局，且整體面積過(guò)大，有部分客戶受傳統(tǒng)商鋪的影響，不接受這種商業(yè)模式與格局。4、 部分投資客戶擔(dān)心與杭州等地的類似商業(yè)物業(yè)一樣，由于后期管理不到位而難以經(jīng)營(yíng)，從而影響投資信心。（四）、項(xiàng)目機(jī)會(huì)1、孝順?lè)慨a(chǎn)業(yè)剛起步，房?jī)r(jià)有較大的升值空間。2、金華、義烏兩地發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)輻射與濃郁的商業(yè)氛圍。3、孝順目前專業(yè)大型商業(yè)物業(yè)不多。4、開(kāi)發(fā)商擁有品質(zhì)意識(shí)，理念超前。5、孝順民間資本雄厚與眾多農(nóng)民失地補(bǔ)償款。七、市場(chǎng)結(jié)論購(gòu)房貸款的控制，政策的約束，一定程度上形成了整體樓市的低迷，購(gòu)房者對(duì)樓市的觀望，但作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主命脈不會(huì)有太大的振動(dòng)。作為一個(gè)新開(kāi)發(fā)樓盤，只要憑借真正做到過(guò)硬品質(zhì)的鍛造，再依靠先進(jìn)的營(yíng)銷推廣一定能出奇制勝，必定能取得輝煌的業(yè)績(jī)。孝順作為正在規(guī)劃發(fā)展中的千年古鎮(zhèn)，房產(chǎn)業(yè)卻處于發(fā)展剛剛起步階段。本項(xiàng)目應(yīng)盡量避免政策和金華，義烏兩地樓市帶來(lái)種種不利影響，發(fā)揮作為鎮(zhèn)政府規(guī)劃發(fā)展重點(diǎn)和工業(yè)化進(jìn)程中強(qiáng)大帶動(dòng)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，制定全方面到位的方案，在成功推廣建設(shè)的項(xiàng)目同時(shí)，做到效益利潤(rùn)最大化。第二部分項(xiàng)目總體推廣策略本部分將根據(jù)前面市場(chǎng)分析得出的結(jié)論，從項(xiàng)目定位、目標(biāo)客戶群體鎖定、媒體推廣策略、活動(dòng)營(yíng)銷策略與定價(jià)策略等方面著手，把孝順孝順商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)造成為孝順最高檔次、最高水準(zhǔn)、最高現(xiàn)代化、最具有投資回報(bào)的現(xiàn)代商業(yè)圈。一、項(xiàng)目總體定位（一）、理念樓盤命名確定：孝順商業(yè)廣場(chǎng)理念策略：開(kāi)啟孝順商業(yè)新時(shí)代廣告語(yǔ)：商業(yè)新焦點(diǎn)/商業(yè)新時(shí)代/商住金地帶理念即理想、信念和觀念的總合，理念策劃的目的是為項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)的軟件。總體形象的定位，著重解決孝順商業(yè)廣場(chǎng)在人們心目中的核心印象“是什么”或“將是什么”的問(wèn)題。本項(xiàng)目順應(yīng)孝順商業(yè)市場(chǎng)的變化，在缺乏高檔現(xiàn)代化商業(yè)場(chǎng)所的孝順，打出“商業(yè)時(shí)代”的招牌，來(lái)填補(bǔ)房地產(chǎn)市場(chǎng)空白，以未來(lái)繁華要點(diǎn)、現(xiàn)代規(guī)劃、現(xiàn)代商場(chǎng)建筑、健全配套設(shè)施為強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)，迎合市場(chǎng)與社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)，立足于項(xiàng)目自身的資源優(yōu)勢(shì)。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，投資回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)大大降低，對(duì)購(gòu)買者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的“功能價(jià)格比”。它必須經(jīng)過(guò)反復(fù)思索，認(rèn)真提煉，大膽創(chuàng)意。（二）理性化描述商業(yè)新焦點(diǎn)/商業(yè)新時(shí)代/商住金地帶口號(hào)詮釋：隨著孝順鎮(zhèn)城市化的發(fā)展和未來(lái)隨著工業(yè)園地的開(kāi)發(fā)，居民的收入將越來(lái)越高，消費(fèi)的能力越來(lái)越強(qiáng)。政府要員，稅務(wù)局，公務(wù)員，鎮(zhèn)上的居民，以及工業(yè)園的打工人員，他們是一批可觀的消費(fèi)人群。而當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)、商店大多是停留在集市偏上規(guī)模，稍高級(jí)購(gòu)物場(chǎng)所根本沒(méi)有。孝順商業(yè)廣場(chǎng)將是孝順未來(lái)商業(yè)中心，占據(jù)未來(lái)孝順鎮(zhèn)主要商品消費(fèi)市場(chǎng)，它誘發(fā)人們的消費(fèi)欲望，引導(dǎo)現(xiàn)代化購(gòu)物潮流。（三）意義簡(jiǎn)釋、這一總體形象表現(xiàn)孝順商業(yè)廣場(chǎng)鮮明的本質(zhì)特征，又表達(dá)了它非凡的經(jīng)營(yíng)氣魄，它預(yù)示著孝順都市化進(jìn)程領(lǐng)域中的一顆商業(yè)新星即將在千年古鎮(zhèn)升起。、它將成為孝順商業(yè)廣場(chǎng)品質(zhì)策劃、目標(biāo)市場(chǎng)推廣、商業(yè)氛圍建設(shè)的指南，成為項(xiàng)目未來(lái)源源不絕的活動(dòng)題材和原生動(dòng)力。、它語(yǔ)言簡(jiǎn)潔，內(nèi)涵豐富，外延寬廣，可拓展的空間極為廣闊。4、這一描述主要是對(duì)外使用的，以是科學(xué)誘惑理性為主。感性化描繪、孝順最具現(xiàn)代化的商業(yè)圈、孝順最高檔的商業(yè)圈C、孝順最具人氣的商業(yè)圈運(yùn)用提示1、它主要是對(duì)外宣傳使用的，努力在使用過(guò)程中使之形成孝順人的口語(yǔ)是最重要的事。2、它是形象系列廣告詞中最重要的一個(gè)部分，有的情況下甚至可以做主題廣告詞用。3、政府要人及孝順名流對(duì)此的認(rèn)同是最具有引導(dǎo)作用的。（四）孝順商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)涵定位孝順商業(yè)廣場(chǎng)，她擁有孝順鎮(zhèn)最高檔次購(gòu)物環(huán)境，明凈亮麗的現(xiàn)代設(shè)備，人性規(guī)劃設(shè)計(jì)安排，統(tǒng)一的商場(chǎng)管理，展現(xiàn)出它獨(dú)有的現(xiàn)代購(gòu)物文化。它帶給孝順鎮(zhèn)居民最現(xiàn)代化shopping感受，提高了人們購(gòu)物品位，是孝順鎮(zhèn)都市化進(jìn)程的重要標(biāo)志之一，其商場(chǎng)內(nèi)統(tǒng)一現(xiàn)代化管理，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多彩多姿，并不斷的與時(shí)俱進(jìn)、創(chuàng)新發(fā)展，是現(xiàn)代化居住生活必去的場(chǎng)所。二、商場(chǎng)商品定位及功能定位（一）、經(jīng)營(yíng)定位以經(jīng)營(yíng)中高檔商品為主，并且提供完善的配套及特色服務(wù)，全面提升經(jīng)營(yíng)形象，體現(xiàn)項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)及長(zhǎng)遠(yuǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。（二）、功能定位金華全新概念的現(xiàn)代園林式商業(yè)廣場(chǎng)。全面導(dǎo)入園林綠化，強(qiáng)化游憩商業(yè)功能?，F(xiàn)代簡(jiǎn)約版設(shè)計(jì)理念，傳承百年繁華。具有極強(qiáng)的休閑、觀光、購(gòu)物功能，集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑于一體。（三）、商場(chǎng)目標(biāo)客戶定位1、現(xiàn)以租賃的商戶經(jīng)營(yíng)目標(biāo)群分析消費(fèi)群：品牌形象店/連鎖店/專業(yè)店/傳統(tǒng)商戶/個(gè)體工商戶消費(fèi)群特征：以經(jīng)營(yíng)中高檔服裝等傳統(tǒng)商品、休閑服務(wù)業(yè)和電子產(chǎn)品為主。商戶具備精品特色經(jīng)營(yíng)意識(shí)。對(duì)整體商業(yè)區(qū)域形象營(yíng)造，加強(qiáng)旅游文化建設(shè)帶動(dòng)經(jīng)貿(mào)發(fā)展非常樂(lè)觀。近年出現(xiàn)大批年輕創(chuàng)業(yè)經(jīng)營(yíng)商戶，經(jīng)營(yíng)潮流前衛(wèi)產(chǎn)品，吸引眾多青少年消費(fèi)群體。2、商業(yè)過(guò)程的目標(biāo)消費(fèi)群分析其實(shí)商業(yè)廣場(chǎng)步行街與明星、商品品牌一樣，都必須要有自己的追捧者（即目標(biāo)消費(fèi)群），而商場(chǎng)的市場(chǎng)定位和功能規(guī)劃的制訂亦是以目標(biāo)消費(fèi)群的需求為基礎(chǔ)的。若要分析本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群，則一般可按以下方面去進(jìn)行。1525歲屬于沖動(dòng)消費(fèi)心理，而且有很大的自主支配權(quán)，喜歡攀比，追求新事物，新潮流，帶有一定消費(fèi)盲目性。消費(fèi)購(gòu)買快速消耗商品為主，包括服裝、鞋類精品、音像制品、IT產(chǎn)品、體育用品為主。并開(kāi)始有追求休閑娛樂(lè)的消費(fèi)心理。2535歲具有一定的經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌和享樂(lè)，消費(fèi)心理較為成熟。消費(fèi)力以中高檔為主電器、IT產(chǎn)品，有經(jīng)常性的休閑娛樂(lè)（飲食、酒吧等）的要求，并付以實(shí)施。3545歲較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌實(shí)用型產(chǎn)品為主，消費(fèi)心理成熟。消費(fèi)以中高檔為主，購(gòu)買中檔耐用型保值產(chǎn)品為主。古玩、字畫、玉器、家居用品、服裝、鞋類、化妝品、音像圖書制品等。注重品牌商品的內(nèi)涵，注重投資性產(chǎn)品及追求更高層次的文化及娛樂(lè)享受。旅游客戶群體親身體驗(yàn)商業(yè)步行街特色而前來(lái)購(gòu)物觀光消費(fèi)，具有一定的沖動(dòng)性和隨意性。傳統(tǒng)的中檔商品較受歡迎，消費(fèi)以中高檔為主。是主力消費(fèi)群之一，從而帶動(dòng)購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)消費(fèi)。（四）、商業(yè)廣場(chǎng)的目標(biāo)投資經(jīng)營(yíng)者分析以投資為目的投資人士樹(shù)立孝順商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng)是孝順最興旺的商業(yè)圈，人流量、車流量較大，在孝順乃至金華義烏有較強(qiáng)的知名度。隨著農(nóng)民新城等項(xiàng)目的建設(shè)和政府對(duì)鎮(zhèn)北區(qū)塊的科學(xué)規(guī)劃，該地段的人流、客流、物流將會(huì)有極大的改善和提升其商業(yè)價(jià)值。同時(shí)此區(qū)域是政府重點(diǎn)扶持的新城區(qū)，與省級(jí)孝順商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)相鄰，客流、物流有保證，保證本商場(chǎng)鋪位出租或出售具有高價(jià)位的內(nèi)在價(jià)值，這些都對(duì)投資人士有巨大吸引力。隨著房地產(chǎn)的調(diào)控，人們對(duì)住宅的投資熱情慢慢降溫，而很多投資者已經(jīng)把商鋪看成為一個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)低、回報(bào)大，并具有更大升值潛力的投資渠道，而“一鋪養(yǎng)三代”的思想早已深入民心，如果在區(qū)域內(nèi)有租價(jià)或售價(jià)合適的鋪位推出，并使投資客看到孝順商業(yè)廣場(chǎng)良好的經(jīng)營(yíng)與投資回報(bào)，必定能吸引眾多投資人士購(gòu)買本項(xiàng)目商鋪。出于對(duì)商鋪的管理角度考慮以及對(duì)本項(xiàng)目情況的了解，投資者多以本地人為主。以經(jīng)營(yíng)為目的的商家隨著農(nóng)民新城等項(xiàng)目的建設(shè)和政府對(duì)鎮(zhèn)北區(qū)塊的科學(xué)規(guī)劃與建設(shè)，政府正努力對(duì)該區(qū)域商業(yè)環(huán)境的改造，各項(xiàng)城市改造工程的不斷深入，令眾多商家看好該商圈。但如果出現(xiàn)多個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)（主要是福泰隆與華豐家園）的同質(zhì)性，令眾多有實(shí)力的商家止步。針對(duì)此類商家，本項(xiàng)目應(yīng)改善商場(chǎng)的內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境，確定商業(yè)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)主題，同時(shí)設(shè)定多種優(yōu)惠付款方式，簡(jiǎn)化付款手續(xù)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，令鋪位買賣付款更貼近經(jīng)營(yíng)商家的心理習(xí)慣，并在宣傳包裝方面營(yíng)造出獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格和經(jīng)營(yíng)興旺的前景，吸引此類客戶購(gòu)買步行街商鋪。（五）、項(xiàng)目總體規(guī)劃推廣策略本項(xiàng)目的形象定位是以“RBD”(游憩商業(yè)區(qū))為主題，打造未來(lái)的商業(yè)模式：RBD(游憩商業(yè)區(qū))將成為本項(xiàng)目總體規(guī)劃的主線。隨著人民生活水平和文化素質(zhì)的提高，人們?cè)诔鞘兄行牟粌H是要辦公，還要求有休閑娛樂(lè)的地方，也就是現(xiàn)在的CBD以外的另外的一種場(chǎng)所，這種集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、旅游、文化交流為一體的區(qū)域我們現(xiàn)在稱之為RBD，已經(jīng)成為都市人的生活樂(lè)園。RBD的概念RBD是英文RecreationalBusinessDistrict的縮寫，直譯為“游憩商業(yè)區(qū)”，也可譯為“旅游商業(yè)區(qū)”、“休閑商務(wù)區(qū)”等。根據(jù)游憩與閑暇研究的概念詞典，RBD的定義為：建立在城鎮(zhèn)與城市里，由各類紀(jì)念品商店、旅游吸引物、餐館、小吃攤檔等高度集中組成，吸引了大量休閑者的一個(gè)特定零售商業(yè)區(qū)。伴隨著這一概念的不斷發(fā)展完善，RBD已經(jīng)逐漸延伸了原先定義中的功能，在中國(guó)的很多城市中，RBD起到了完善CBD功能的作用。另外一些CBD也逐漸因?yàn)楣δ艿恼{(diào)整形成了RBD的雛形，也就是在一個(gè)大型商業(yè)中，由一個(gè)管理機(jī)構(gòu)組織協(xié)調(diào)和規(guī)劃，把一系列商店服務(wù)機(jī)構(gòu)組織在一起，向消費(fèi)者提供購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等各種服務(wù)的一站式消費(fèi)中心。RBD類型引進(jìn)加改良的RBD，原意為城市中以旅游者為對(duì)象的購(gòu)物休閑娛樂(lè)之地，現(xiàn)被改良為以都市上班族為對(duì)象，提供休閑商務(wù)活動(dòng)、提供工作之余放松、生活的休閑商務(wù)區(qū)。RBD是當(dāng)今國(guó)際中心城市推出的與其商務(wù)中心功能相呼應(yīng)的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，它將休閑娛樂(lè)、科普博覽、主題旅游、精品購(gòu)物等各類項(xiàng)目加以整合，形成與商務(wù)相結(jié)合的休閑產(chǎn)業(yè)，從而創(chuàng)造現(xiàn)代都市新亮點(diǎn)。RBD功能RBD的功能按其提供的服務(wù)類型可以分為：休閑娛樂(lè)功能、商務(wù)功能以及旅游商業(yè)功能：1、休閑娛樂(lè)功能：休閑娛樂(lè)是RBD的首要功能。RBD與傳統(tǒng)的中央商務(wù)區(qū)有著密切的關(guān)系。RBD是CBD的有機(jī)組成部分和題中之義。在CBD演變過(guò)程中，RBD的功能逐漸獨(dú)立出來(lái)，區(qū)域的休閑娛樂(lè)功能由此也得到提升。2、商務(wù)功能：商務(wù)功能是RBD對(duì)傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)主要功能的沿襲以及擴(kuò)展。CBD是城市繁榮的標(biāo)志，上世紀(jì)中期以來(lái)，CBD開(kāi)始演變?yōu)檗k公與商業(yè)功能的復(fù)合區(qū)，主要是供集團(tuán)總部、企業(yè)、金融、信息、經(jīng)營(yíng)管理等用的辦公樓，也有一部分設(shè)施提供相應(yīng)的會(huì)議、展覽、居?。òㄉ虅?wù)公寓等）、餐飲等服務(wù)，這不是CBD的主流功能，充分挖掘、提升CBD的非主流功能，形成RBD，將大大有助于整個(gè)中央商務(wù)區(qū)的配套完善，引起更多的投資者駐足。3、旅游商業(yè)功能：當(dāng)RBD獨(dú)立于CBD存在時(shí)，旅游商業(yè)功能也是RBD的主要功能之一。旅游商業(yè)主要是“以景帶商”，也就是充分發(fā)揮旅游景點(diǎn)的擴(kuò)散效應(yīng)，挖掘商業(yè)發(fā)展的整體優(yōu)勢(shì)，形成一塊歷史文化和商業(yè)文化內(nèi)涵豐富、與眾不同的休閑和觀光旅游商業(yè)區(qū)，集購(gòu)物、觀賞、娛樂(lè)、文化、度假等諸功能為一體，吸引區(qū)域內(nèi)、國(guó)內(nèi)及國(guó)際廣大游客，以游促商、以商促游，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的統(tǒng)一。三、目標(biāo)客戶群體鎖定（一）區(qū)域鎖定以孝順鎮(zhèn)的土地拆遷農(nóng)民，鎮(zhèn)上居民，政府要員，機(jī)關(guān)人員，商人和金華、義烏兩地的商鋪投資客為主，以周邊鄉(xiāng)村農(nóng)民人為輔，他們看中的商業(yè)廣場(chǎng)重要的經(jīng)濟(jì)位置，未來(lái)的投資效益和更舒適的縣城都市生活。（二）、購(gòu)買人群分析1、拆遷農(nóng)民手頭有一大筆拆遷補(bǔ)貼閑置資金，他們將用于投資“錢生錢”；鎮(zhèn)上居民、政府要員、機(jī)關(guān)人員、商人他們看中商業(yè)廣場(chǎng)在是孝順中獨(dú)一無(wú)二商業(yè)地段和地位、豐厚的投資回報(bào)率、先進(jìn)的現(xiàn)代居所。2、金華，義烏兩地投資客：由于金華、義烏房?jī)r(jià)連續(xù)幾年的上漲，如今進(jìn)入相對(duì)停滯，而銀行購(gòu)房貸款的限定，使得部分投資客由于資金原因紛紛退出市區(qū)，把目光投向郊區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，因?yàn)樗Y金投入量少，而回報(bào)上漲的時(shí)間來(lái)的快，空間來(lái)的更寬廣。（三）、身份定位以孝順鎮(zhèn)中上流人士有錢投資和有錢購(gòu)房置業(yè)為主，同時(shí)，對(duì)孝順鎮(zhèn)中等收入及中等與中偏下之各階層人士也給予充分的關(guān)注，強(qiáng)有力的吸引。（四）市場(chǎng)角色定位孝順商業(yè)黃金中心締造者作為外駐孝順鎮(zhèn)第二個(gè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，將為孝順鎮(zhèn)的未來(lái)現(xiàn)代商業(yè)生活營(yíng)造一個(gè)尊貴品質(zhì)商業(yè)中心，從而引導(dǎo)與帶動(dòng)整個(gè)孝順鎮(zhèn)商業(yè)化飛速發(fā)展。依托：政府的規(guī)劃，未來(lái)可視的發(fā)展四、品質(zhì)策略品質(zhì)策略主要從孝順本有的硬件設(shè)施著手，并通過(guò)理念的規(guī)劃，最終達(dá)到的目的是把孝順商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)造成為孝順商業(yè)投資和發(fā)展的制高點(diǎn)，達(dá)到品質(zhì)策劃與樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)兩者取長(zhǎng)補(bǔ)短，相互輝映，完美融合。（一）、品質(zhì)策略：建立商業(yè)“金”品質(zhì)主要針對(duì)目前競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手四季新城、福泰龍，從商業(yè)的形態(tài)和商業(yè)區(qū)品質(zhì)上著手，將三者從本質(zhì)上區(qū)分開(kāi)來(lái)，打造出商業(yè)樓盤的“金”品質(zhì)和經(jīng)營(yíng)行業(yè)“金”品質(zhì)，塑造未來(lái)孝順最高檔商業(yè)中心。主要通過(guò)系列的形象宣傳和活動(dòng)營(yíng)銷，樹(shù)立購(gòu)買者的信心。（二）、品質(zhì)形象宣傳體現(xiàn)在：規(guī)劃超前，布局合理，成本加大投入，先進(jìn)管理，精心的公共區(qū)域裝修，設(shè)備齊全等等，主要包括五方面：1、產(chǎn)品形象工程a、改造商業(yè)廣場(chǎng)觀感，運(yùn)用富有現(xiàn)代色彩的外墻涂料，提升樓盤品質(zhì)，迅速投入施工使商業(yè)廣場(chǎng)的整體形象提前矗立。b、細(xì)致打造售樓中心，增強(qiáng)購(gòu)買人群對(duì)物業(yè)品質(zhì)的信心。c、將共同區(qū)域統(tǒng)一精裝修，提升樓盤品質(zhì)2、細(xì)節(jié)精品理念實(shí)施a、制作精品樓書。b、制定合理的業(yè)態(tài)分布：業(yè)態(tài)分布原則一：因地置宜，規(guī)范網(wǎng)點(diǎn)業(yè)態(tài)。由于項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃范圍較長(zhǎng)，因而建議開(kāi)發(fā)商在對(duì)業(yè)主經(jīng)營(yíng)種類和范圍有所規(guī)范，防止單一的經(jīng)營(yíng)種類或雜亂的區(qū)段經(jīng)營(yíng)。業(yè)態(tài)分布原則二：重點(diǎn)突出，特色經(jīng)營(yíng)。開(kāi)發(fā)商在業(yè)態(tài)定位上能順應(yīng)市場(chǎng)需求，重點(diǎn)突出，現(xiàn)階段市場(chǎng)空白，如建材市場(chǎng)，百貨超市，品牌服飾，品牌電器音響等，以此提高知名度及吸引人氣。業(yè)態(tài)分布原則三：內(nèi)“規(guī)”外“放”。一層內(nèi)部和第兩層進(jìn)行規(guī)范化業(yè)態(tài)劃分，一樓對(duì)外商鋪可以自主經(jīng)營(yíng)，以品牌中低檔服飾最佳，如邦威、森馬、達(dá)芙妮等。建議：根據(jù)行業(yè)特征，進(jìn)行區(qū)域初步劃分，服裝、各類飾品、家具、電器音響、綢緞布料、家用百貨、五金建材、鞋類等3、管理提升把商鋪管理進(jìn)行整體規(guī)劃，從根本上解決由于商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的管理混亂的局面，達(dá)到統(tǒng)一形象面向社會(huì)服務(wù)，彌補(bǔ)購(gòu)買者擔(dān)心經(jīng)營(yíng)者水平“參差不齊”，造成部分經(jīng)營(yíng)者“落荒而逃”的不良后果，建立購(gòu)買信心。過(guò)程：成立管理公司；融入統(tǒng)一式管理服務(wù)；與客戶購(gòu)買同步簽訂商場(chǎng)管理服務(wù)協(xié)議；商場(chǎng)服務(wù)準(zhǔn)則出臺(tái)；外聘商場(chǎng)管理顧問(wèn)，做到商場(chǎng)管理與銷售同步進(jìn)入項(xiàng)目，提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)，體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商“以人為本”的服務(wù)理念。4、購(gòu)物shopping文化建設(shè)：營(yíng)建城北品質(zhì)生活特區(qū)，孝順商業(yè)廣場(chǎng)引領(lǐng)商住新潮流，開(kāi)展“T”臺(tái)秀，名品展示等活動(dòng)。5、 贏得政府支持在未來(lái)的商業(yè)中心需爭(zhēng)取各項(xiàng)政策扶持與優(yōu)惠，以及工商稅務(wù)辦證簡(jiǎn)化手續(xù)。五、主要賣點(diǎn)提煉本部分基于項(xiàng)目的總體定位，商場(chǎng)的業(yè)態(tài)劃分，項(xiàng)目的品質(zhì)策略以及本案的優(yōu)勢(shì)總結(jié)得出孝順商業(yè)廣場(chǎng)具有以下六大賣點(diǎn)。1、統(tǒng)一管理投資贏利保障孝順商業(yè)廣場(chǎng)，專業(yè)商業(yè)管理公司全面進(jìn)駐指導(dǎo)，豐富的市場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)與一絲不茍的工作態(tài)度，免除經(jīng)營(yíng)戶的后顧之憂。商場(chǎng)“高檔自動(dòng)扶梯”的配備，不僅提高了購(gòu)物的舒適性，更提升了購(gòu)物環(huán)境和消費(fèi)檔次，引領(lǐng)孝順商業(yè)新潮流。此外，典雅的商場(chǎng)外觀與設(shè)置合理的休閑配套，確保了商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后的長(zhǎng)遠(yuǎn)品位。2、科學(xué)規(guī)劃彰顯至尊品質(zhì)孝順商業(yè)廣場(chǎng)，知名商業(yè)機(jī)構(gòu)規(guī)劃單位度身設(shè)計(jì)，引進(jìn)國(guó)際最流行“圍合式中庭景觀商業(yè)”模式。敞開(kāi)式的景觀中庭，不僅是更多健康，更將休閑、娛樂(lè)有機(jī)融入商業(yè)，使購(gòu)物變成了一種休閑、享受，大大增加了購(gòu)物樂(lè)趣，也促進(jìn)了購(gòu)物的欲望。圍合式中庭景觀商業(yè)，是更多財(cái)富。3、金鉆地段搶占財(cái)富地標(biāo)孝順商業(yè)廣場(chǎng)，位于鎮(zhèn)北新區(qū)核心位置，斜對(duì)鎮(zhèn)政府大樓。該區(qū)塊不僅是孝順的心臟，更是未來(lái)發(fā)展的重心。大型居住區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)又近在咫尺，商業(yè)，何愁不旺？孝順鎮(zhèn)規(guī)劃為“10萬(wàn)人口”的重鎮(zhèn)，而且，隨著金三角開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)，大量外地人口不斷涌入，其消費(fèi)能力不可小覷。屆時(shí)，龐大的人流將使孝順商業(yè)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者們賺個(gè)盆滿缽流。4、規(guī)模宏大打造商業(yè)旗艦集約時(shí)代，規(guī)模決定一切。最新富豪排行榜上，國(guó)美電器連鎖的黃光裕榮登榜首，其成功原因無(wú)非兩個(gè)字：規(guī)模。的確，零散小店鋪由于缺乏宏觀指導(dǎo)，又無(wú)規(guī)模效應(yīng)，單打奪斗難以立足市場(chǎng)。孝順商業(yè)廣場(chǎng)一萬(wàn)多平方米的宏大規(guī)模，堪比地市級(jí)大型商場(chǎng)，店多攏市，且規(guī)劃合理，投資置業(yè)兩不誤。5、為明天種下一棵搖錢樹(shù)有了閑散資金，是用來(lái)享受生活，還是為明天投資未來(lái)？俗話說(shuō)，一鋪養(yǎng)三代，指的就是商鋪巨大的投資潛力，可以不斷為資金保值、增值。孝順商業(yè)廣場(chǎng)，以宏大的規(guī)模，先進(jìn)的配套設(shè)施，合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃、完善的商場(chǎng)管理?yè)屨夹㈨樜ㄒ?。孝順商業(yè)廣場(chǎng)，城北金鉆地段，投資的處女地。6、全產(chǎn)權(quán)大商場(chǎng)小旺鋪孝順商業(yè)廣場(chǎng)，采用獨(dú)特而稀有的大商場(chǎng)小旺鋪經(jīng)營(yíng)形式，經(jīng)營(yíng)戶可以坐享大商場(chǎng)店多攏市的規(guī)模效應(yīng)，又無(wú)需耗費(fèi)過(guò)多資金。機(jī)動(dòng)靈活的商鋪分割模式，輕松實(shí)現(xiàn)財(cái)富的夢(mèng)想；合理的業(yè)態(tài)分布，極大地增加了商鋪的贏利性。孝順商業(yè)廣場(chǎng)，低投資、低風(fēng)險(xiǎn)、高利潤(rùn)，財(cái)富的原始股。六、項(xiàng)目銷售周期劃分（一）、銷售周期劃分1、 根據(jù)一般房產(chǎn)銷售節(jié)奏，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)整個(gè)銷售周期規(guī)劃為1.5年，即2005年2006年下半年。2、 針對(duì)目前的房產(chǎn)形勢(shì)及孝順目前的時(shí)間，本項(xiàng)目應(yīng)分期推出。3、 在各階段劃分中，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度以及行業(yè)銷售規(guī)律進(jìn)行分階段的重點(diǎn)安排，以達(dá)到順利銷售與利潤(rùn)最大化的目的。（二）銷售節(jié)奏控制銷售節(jié)奏控制是項(xiàng)目順利銷售與利潤(rùn)最大化的有利武器，根據(jù)本案的實(shí)際，特對(duì)孝順商業(yè)廣場(chǎng)各階段的做以下總體的劃分。階段 時(shí)間 任務(wù)預(yù)熱期 2004年10月2005年2月 樹(shù)立項(xiàng)目形象，為開(kāi)盤造勢(shì)開(kāi)盤期 2005年春節(jié)前后 準(zhǔn)備好開(kāi)盤工作，正式面向市場(chǎng)主推期 2005年2月2005年7月 成功銷售項(xiàng)目的50%加推期 2005年7月2005年12月 成功銷售項(xiàng)目的30%收盤期 2006年 項(xiàng)目剩余的20%六、媒體推廣策略選擇適當(dāng)媒體，運(yùn)用科學(xué)的媒介投放組合策略，制造聲勢(shì)，在保證足夠的有效到達(dá)率，避免不必要浪費(fèi)的，保證廣告對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生最佳的說(shuō)服效果，吸引消費(fèi)者前來(lái)咨詢，感受現(xiàn)場(chǎng)氛圍，產(chǎn)生購(gòu)買欲望。本媒體推廣策略根據(jù)孝順市場(chǎng)的實(shí)際，在各銷售階段的主要推廣任務(wù)與推廣方式做了總體的規(guī)劃。（一）、不同目標(biāo)客戶的媒體推廣方式1、針對(duì)本地客戶，包括拆遷農(nóng)民、機(jī)關(guān)人員、商人的媒體推廣測(cè)量，采用發(fā)資料、發(fā)布路牌、圍墻、橫幅、縣臺(tái)電視掛角廣告等手段，贏得市場(chǎng)。2、針對(duì)義烏、金華等地的投資客則采用發(fā)布報(bào)紙廣告、投放軟文的方式。（二）、不同階段的媒體投放策略1、市場(chǎng)引導(dǎo)期主題：商業(yè)革命階段性廣告口號(hào)：孝順新商業(yè)時(shí)代已經(jīng)開(kāi)始了把握孝順，把握孝順商業(yè)廣場(chǎng)孝順商業(yè)廣場(chǎng)閃耀登場(chǎng)城北品質(zhì)生活特區(qū)，孝順商業(yè)廣場(chǎng)引領(lǐng)商住新潮流階段性目標(biāo)：確立孝順商業(yè)廣場(chǎng)整體形象加強(qiáng)項(xiàng)目知名度，并目標(biāo)客戶進(jìn)一步了解項(xiàng)目情況，進(jìn)而加深項(xiàng)目的關(guān)注程度,同時(shí)試探市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的承接能力，積累客戶，宣傳新商業(yè)理念。推廣方式：本地發(fā)放資料、路牌、圍墻、橫幅；金華、義烏兩地新聞炒作為主，配合報(bào)紙廣告。宣傳內(nèi)容：1、配合當(dāng)?shù)仉娕_(tái)、電視臺(tái)和金華、義烏炒作孝順鎮(zhèn)北部。主流媒體文章：關(guān)注孝順、關(guān)注鎮(zhèn)北。2、推廣商業(yè)中心理念，以報(bào)紙廣告、電臺(tái)、電視掛角廣告為主；路牌、圍墻制作；樓書、折頁(yè)、DM單張投放、工地形象包裝。3、公關(guān)舉辦“孝順商業(yè)未來(lái)發(fā)展”論壇。2、強(qiáng)銷期主題：孝順新商業(yè)時(shí)代來(lái)臨階段性廣告口號(hào)：a、針對(duì)義烏、金華投資客的廣告口號(hào)投資處女地一塊尚未開(kāi)墾的金礦價(jià)格洼地購(gòu)買場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng)六大原因更少的投資，更大的回報(bào)b、針對(duì)本地客戶的廣告口號(hào)一鋪養(yǎng)三代找一只下金蛋的雞獨(dú)立式產(chǎn)權(quán)商場(chǎng)旺鋪摸得著的經(jīng)營(yíng)，看得見(jiàn)的回報(bào)10萬(wàn)消費(fèi)大軍去哪里？階段目標(biāo)：全面包裝，樹(shù)立并鞏固項(xiàng)目的鮮明形象，主動(dòng)引導(dǎo)目標(biāo)客戶的置業(yè)心理，在獲得目標(biāo)客戶群的普遍認(rèn)同；并強(qiáng)化項(xiàng)目品牌形象，挖掘潛在客戶，綜合運(yùn)用各種推廣手段，針對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行有效宣傳，從而變潛在需求為有效需求。推廣方式：以報(bào)紙、電視廣告為主，事件行銷為輔，提升形象，強(qiáng)調(diào)服務(wù)，提供更多便利購(gòu)樓條件，吸收消費(fèi)者前來(lái)咨詢、看盤。針對(duì)主要賣點(diǎn)做純銷售式廣告，與現(xiàn)場(chǎng)銷售有力配合，促成更高的成交額，減少銷售工作的壓力，同時(shí)發(fā)揮軟性文章與新聞炒作的理性訴求配合宣傳，達(dá)到購(gòu)樓熱潮之目的。宣傳內(nèi)容：a、主流媒體文章：孝順新商業(yè)時(shí)代來(lái)臨開(kāi)盤活動(dòng)發(fā)布b、廣告：報(bào)紙廣告；開(kāi)盤活動(dòng)，電視專題新聞互動(dòng)c、公關(guān)活動(dòng)：孝順商業(yè)廣場(chǎng)創(chuàng)富論壇同時(shí)展開(kāi)商場(chǎng)管理咨詢會(huì)3、持銷期主題：新商住運(yùn)動(dòng)廣告語(yǔ)：根據(jù)前期推廣效果日后靈活確定階段目標(biāo)：此階段以提高銷售數(shù)量為目標(biāo)，通過(guò)前兩階段的銷售反饋總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，做出各方面的快速調(diào)整，包括價(jià)格、付款辦法、促銷手法、宣傳包裝等，務(wù)求可以更切合市場(chǎng)需求，此階段的宣傳速度可以適時(shí)放緩，承接第一階段所建立的聲譽(yù)逐步達(dá)到銷售目標(biāo)推廣方式：以報(bào)紙廣告為主，以形象廣告、證言方式、賣點(diǎn)廣告、催促式廣告形成投放促銷廣告，同時(shí)配合短程促銷活動(dòng)，解決銷售中存在的問(wèn)題與矛盾。宣傳活動(dòng)：主流媒體文章：新商業(yè)運(yùn)動(dòng)，圖片專訪：現(xiàn)代水岸生活。公關(guān)活動(dòng)：根據(jù)前期推廣效果日后靈活提供。4、 尾盤期主題：孝順白金商業(yè)時(shí)代廣場(chǎng)階段目標(biāo)：經(jīng)過(guò)近一年的市場(chǎng)銷售，總結(jié)前期銷售過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，調(diào)整對(duì)策，對(duì)前期觀望客戶和新客戶，采取各種優(yōu)惠政策，迫使其盡快落定成交。針對(duì)特殊客戶的需求，調(diào)整銷售策略，消化潛在客戶。推廣方式：利用報(bào)紙做一些感性訴求，同時(shí)利用工程形象進(jìn)度的收尾階段，增強(qiáng)置業(yè)者的購(gòu)房信心，消化存量。此階段主要利用細(xì)節(jié)賣點(diǎn)做宣傳，銷售手法上應(yīng)該采取靈活的方式，注意收集客戶反映的情況為后期價(jià)格制定做出準(zhǔn)確的判斷。利用業(yè)主網(wǎng)絡(luò)關(guān)系和少量的市場(chǎng)DM宣傳，吸引周邊的朋友注意，務(wù)求將所有單位售清。營(yíng)銷手段：待定宣傳活動(dòng)：待定公關(guān)活動(dòng)：待定注：不同時(shí)段結(jié)合銷售周期根據(jù)當(dāng)時(shí)不同情況使用不同媒體進(jìn)行推廣：報(bào)紙、廣告路牌、DM單張、網(wǎng)絡(luò)、電視及現(xiàn)場(chǎng)包裝。同期根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度設(shè)置不同的公關(guān)活動(dòng)。七、活動(dòng)營(yíng)銷策略在媒體效應(yīng)不佳的情況下，公關(guān)活動(dòng)無(wú)論對(duì)樹(shù)立樓盤的品牌知名度還是美譽(yù)度，抑或是促進(jìn)銷售均有很大的村促進(jìn)作用。本章節(jié)主要根據(jù)房產(chǎn)項(xiàng)目貫用的活動(dòng)營(yíng)銷，并結(jié)合本案的實(shí)際進(jìn)行設(shè)置各類公關(guān)活動(dòng)。1、項(xiàng)目開(kāi)工典禮。2、售樓中心成立。3、召開(kāi)產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)，商場(chǎng)管理咨詢會(huì)，業(yè)主聯(lián)誼會(huì)，相關(guān)房產(chǎn)展銷會(huì)等類似會(huì)議，主要展示樓盤的整體規(guī)劃形象，景觀設(shè)計(jì)，商場(chǎng)管理，配套基本設(shè)施，戶型特色等，同期配合適當(dāng)?shù)拿襟w宣傳與通文炒作，營(yíng)造高品質(zhì)樓盤。4、組織購(gòu)買者參觀，商業(yè)廣場(chǎng)創(chuàng)富論壇等，加強(qiáng)消費(fèi)者購(gòu)買信心。5、開(kāi)盤典禮。活動(dòng)列舉：孝順商業(yè)廣場(chǎng)創(chuàng)富論壇主題：摸得著的經(jīng)營(yíng)看得見(jiàn)的回報(bào)孝順商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)主創(chuàng)業(yè)討論會(huì)目的：配合當(dāng)?shù)孛襟w，聯(lián)系購(gòu)買者和意向購(gòu)買者舉行創(chuàng)業(yè)討論，指引購(gòu)買者如何經(jīng)營(yíng)商鋪，增加購(gòu)買信心地點(diǎn)：售樓處或孝順某一個(gè)場(chǎng)所形式：由媒體牽頭，目的在于宣傳，通過(guò)論壇的高度，邀請(qǐng)創(chuàng)業(yè)知名人士與購(gòu)買者共同探討創(chuàng)業(yè)之路內(nèi)容：如何達(dá)到投資有理效果預(yù)測(cè)：達(dá)到讓更多的市民了解孝順商業(yè)廣場(chǎng)，關(guān)注孝順商業(yè)廣場(chǎng)。說(shuō)明：本公司將根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)程與實(shí)際需要，在日后將提供具體的、詳細(xì)的活動(dòng)方案。八、宣傳效果要求通過(guò)的宣傳工作，達(dá)在目標(biāo)消費(fèi)者心中應(yīng)達(dá)到也可達(dá)到強(qiáng)化孝順商業(yè)廣場(chǎng)的三大特色的目的，具體來(lái)說(shuō)：1、孝順商業(yè)廣場(chǎng)孝順最現(xiàn)代商業(yè)購(gòu)物中心商業(yè)購(gòu)物中心作為一座城市的“窗口”和“名片”，正以其巨大的商業(yè)價(jià)值和對(duì)城市振興發(fā)展的推動(dòng)作用而成為城市未來(lái)商業(yè)形態(tài)的重要模式。孝順商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng)中新依托超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，舒適優(yōu)美的購(gòu)物環(huán)境，現(xiàn)代的購(gòu)物方式，種類繁多商品，一流的商場(chǎng)統(tǒng)一管理，整齊的規(guī)劃，它是孝順鎮(zhèn)繁榮商業(yè)的縮影，更是城市化的標(biāo)志。力爭(zhēng)打造與“中華商業(yè)第一街”代表：上海南京路、北京的王府井、重慶的解放碑、廣州的上下九相媲美。2、孝順商業(yè)廣場(chǎng)最具備投資潛力和回報(bào)的商業(yè)中心孝順鎮(zhèn)工業(yè)園的規(guī)劃，使孝順發(fā)展進(jìn)入了黃金時(shí)期，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施將日趨完善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人均消費(fèi)承受力越來(lái)越強(qiáng)；未來(lái)鎮(zhèn)北塊是孝順新城市建設(shè)發(fā)展中心，現(xiàn)今鎮(zhèn)北房市相對(duì)不成熟，本案處于前期面市售價(jià)低，升值空間非常大；鎮(zhèn)北出讓的幾塊較大的商住地塊，農(nóng)民新村，四季新城，娛樂(lè)中心等，新工業(yè)園，未來(lái)將擁有旺盛的人氣和濃厚的商業(yè)氛圍，消費(fèi)潛力強(qiáng)大。3、孝順商業(yè)廣場(chǎng)都市時(shí)尚生活新領(lǐng)地本案除了擁有舒適優(yōu)美居住環(huán)境（靠孝順溪），一流物管，豐富戶型，過(guò)硬品質(zhì)，人車分流規(guī)劃等，孝順商業(yè)廣場(chǎng)將成為小區(qū)業(yè)主服務(wù)現(xiàn)成的配套，業(yè)主在享受現(xiàn)代化居住方式，坐擁現(xiàn)代商業(yè)繁華中心。九、定價(jià)策略低開(kāi)高走價(jià)格高低是左右購(gòu)買者是否下定決心購(gòu)買的決定性因素。本案價(jià)格的制定應(yīng)在土地、建筑、建筑規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)等成本的基礎(chǔ)之上，尋求合理的利潤(rùn)。在目前的狀況下，還應(yīng)遵循“低開(kāi)高走”的原則，在入市前以低價(jià)進(jìn)入，引起購(gòu)買者關(guān)注并引發(fā)購(gòu)買沖動(dòng)，經(jīng)過(guò)后期的品質(zhì)宣傳再度聚集人氣后伺機(jī)抬高價(jià)格，一則給前期購(gòu)買者足夠信心；二則樹(shù)立購(gòu)買者對(duì)樓盤品質(zhì)的充分認(rèn)可。說(shuō)明：具體定價(jià)方案將隨項(xiàng)目進(jìn)程，本公司于日后提供。十、廣告推廣費(fèi)用初步預(yù)算(一)、前期廣告推廣費(fèi)用(占總體推廣費(fèi)用的50%)項(xiàng)目 數(shù)量 費(fèi)用（單位/元）燈箱 50個(gè) 1300/只，約6.5萬(wàn)工地圍墻 20元/m21000m2 約2萬(wàn)工地轉(zhuǎn)角大型廣告牌 150m2100 約1.5萬(wàn)元農(nóng)村廣告墻 1500元/面50 約7.5萬(wàn)元工地彩旗 200只 約5元/只，約1000元公交車廣告 4輛車 20000元/車，約8萬(wàn)元DM 10000份 約1元/份，約1萬(wàn)元折頁(yè) 5000份 約2元/份，約1萬(wàn)樓書 3000份 約5元/份，約1.5萬(wàn)元橫幅 60條 約150元/條約9000元報(bào)紙廣告 開(kāi)盤前一星期,每天在金華日?qǐng)?bào)義烏日?qǐng)?bào)配以半版報(bào)廣 約12萬(wàn)報(bào)紙軟文 開(kāi)盤前一天,金華日?qǐng)?bào)義烏日?qǐng)?bào)整版軟文 約3萬(wàn)12.1物資交流會(huì)活動(dòng) 約3萬(wàn)開(kāi)盤儀式 約2萬(wàn) 初步合計(jì)： 50萬(wàn)（二）、中期廣告推廣計(jì)劃(占總體推廣費(fèi)用的30%)項(xiàng)目 數(shù)量 費(fèi)用（單位/元）DM單頁(yè) 約1份 約1元/份，約1萬(wàn)橫幅 60100條 約150元/條，約1.5萬(wàn)工地圍墻更換 20元/m21000m2 約2萬(wàn)產(chǎn)品說(shuō)明會(huì) 約2.5萬(wàn)商場(chǎng)管理咨詢會(huì) 約2.5萬(wàn)房展會(huì) 約2.5萬(wàn)報(bào)紙廣告 發(fā)布媒體：金華日?qǐng)?bào)義烏日?qǐng)?bào) 約12萬(wàn)報(bào)紙軟文 約3萬(wàn)電視專題片 約5萬(wàn)初步合計(jì)： 30萬(wàn)說(shuō)明：該計(jì)劃需根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)程及銷售情況靈活變動(dòng)，以適應(yīng)市場(chǎng)需求，贏得銷售勝利。（三）、后期廣告推廣計(jì)劃(占總體推廣費(fèi)用的20%)項(xiàng)目 數(shù)量 費(fèi)用（單位/元）DM單頁(yè) 約1份 約1元/份，約1萬(wàn)橫幅 60100條 約150元/條，約1.5萬(wàn)工地圍墻更換 20元/m21000m2 約2萬(wàn)孝順商業(yè)廣場(chǎng)創(chuàng)富論壇 約2.5萬(wàn)業(yè)主聯(lián)議會(huì) 約2.5萬(wàn)報(bào)紙廣告 發(fā)布媒體：金華日?qǐng)?bào)義烏日?qǐng)?bào) 約8萬(wàn)報(bào)紙軟文 發(fā)布媒體：金華日?qǐng)?bào)義烏日?qǐng)?bào) 約2.5萬(wàn)初步合計(jì)： 20萬(wàn)說(shuō)明：該計(jì)劃需根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)程及銷售情況靈活變動(dòng)。第三部分關(guān)于孝順商業(yè)廣場(chǎng)的幾點(diǎn)建議商業(yè)物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)方案必須與項(xiàng)目定位和功能定位相符合，充分滿足商鋪的銷售與招租的需要，并適合商家的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這是市場(chǎng)對(duì)商業(yè)物業(yè)建筑設(shè)計(jì)提出的要求。商業(yè)物業(yè)無(wú)論以何種形式出現(xiàn)，其形體、景觀及物理特征在很大程度上，都要充分考慮到中國(guó)的文化背景、消費(fèi)特性和審美觀，才能得到市場(chǎng)認(rèn)同。一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（一）、商業(yè)廣場(chǎng)入口建筑風(fēng)格外立面體現(xiàn)傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合現(xiàn)在設(shè)計(jì)的主入口不是很商業(yè)化，建議在主入口與中空內(nèi)庭設(shè)計(jì)施工上主要體現(xiàn)一種文化，結(jié)合園林，充分體現(xiàn)著天人合一的理念，體現(xiàn)著人們順應(yīng)自然，以求生存與發(fā)展的思想。模擬自然而高于自然，即“雖由人作，宛自天開(kāi)”。在主入口主要體現(xiàn)一種親和力和高貴的氣質(zhì)。以結(jié)合現(xiàn)代手法為主，體現(xiàn)特色，同時(shí)要兼顧廣告牌位設(shè)計(jì)。（二）、整體裝飾風(fēng)格建議將傳統(tǒng)建筑文化與現(xiàn)代建筑文化融合在一起，包括造型、色彩、材料結(jié)合步行街使用設(shè)計(jì)特色；各類裝飾品、藝術(shù)雕刻、燈具、廣告招牌、花卉統(tǒng)一設(shè)計(jì)制作；注重建筑物、燈光、影的夜間效果；營(yíng)造一種商業(yè)文化與休閑購(gòu)物的和諧氛圍。（三）、各鋪面裝修設(shè)計(jì)以簡(jiǎn)約為主裝修以簡(jiǎn)約為主，強(qiáng)調(diào)空間和材料的搭配，體現(xiàn)開(kāi)闊、明亮、藝術(shù)氛圍濃厚的特色，體現(xiàn)功能經(jīng)營(yíng)特色，并充分將室外景觀自然過(guò)度到室內(nèi)。所有商鋪廣告招牌、戶外燈箱、吊旗、POP的設(shè)置均統(tǒng)一制定，力求完整統(tǒng)一形象。（四）、環(huán)境設(shè)計(jì)建議休閑舒適的消費(fèi)環(huán)境是每個(gè)成功的商業(yè)場(chǎng)所必須提供的硬件，真正吸引消費(fèi)者入場(chǎng)的是特色的精品和高品質(zhì)的休閑服務(wù)，只有靠步行街清晰的功能分區(qū)，完善的商戶組合，才能對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生持久而濃厚的吸引力，不斷延續(xù)旺場(chǎng)的局面。僅靠花俏的建筑裝修來(lái)吸引消費(fèi)者，只能是短暫的，不能長(zhǎng)期對(duì)游客起一定的誘惑作用，而本項(xiàng)目最主要的是立足于孝順的本地客戶，同時(shí)盡可能地招攬外地的商人和游客。因此，建議立面應(yīng)盡量做到簡(jiǎn)明，同時(shí)一定要引進(jìn)現(xiàn)代的手法，構(gòu)筑成既具有傳統(tǒng)特色，又體現(xiàn)現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)味的建筑形體，創(chuàng)造一個(gè)文化氣息味濃郁的休閑購(gòu)物環(huán)境。同時(shí)，要考慮入駐商戶的裝修設(shè)置的特色和多變性及靈活性，使商業(yè)廣場(chǎng)在既定的形象風(fēng)格和特色的基礎(chǔ)上，能不斷制造新鮮感，從而吸引不同類型的客戶，增強(qiáng)商場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。（五）、充分利用植被利用人工移植的多變的花草作為整個(gè)中空內(nèi)庭步行街的走線，營(yíng)造浪漫的步行街氣氛，一來(lái)可以形成步行街特色之一，使步行街更有生氣；二來(lái)配合不同的功能區(qū)，配以不同的草木。例如，在春節(jié)用桃花、水仙，在情人節(jié)期間用玫瑰花，在母親節(jié)期間用康乃馨等，將人的情緒融入喜慶節(jié)日的無(wú)限歡欣當(dāng)中，激發(fā)其購(gòu)物沖動(dòng)，充分將休閑的主題發(fā)揮出來(lái)，使之與休閑、購(gòu)物相結(jié)合，使消費(fèi)者能充分感受到步行街獨(dú)有的購(gòu)物樂(lè)趣，從而贏得更多，更穩(wěn)定的消費(fèi)群。（六）、動(dòng)態(tài)園林休閑區(qū)建議在主中心入口廣場(chǎng)，設(shè)置大型水景或假山瀑布和綠色植被加以點(diǎn)綴，設(shè)置長(zhǎng)椅洋傘并規(guī)劃成休閑區(qū)。除了可增強(qiáng)步行街的動(dòng)感和生機(jī)外，還可給消費(fèi)者觀光、休憩場(chǎng)所，創(chuàng)造一個(gè)更悠閑、舒適的環(huán)境，吸引人氣。（七）、音樂(lè)無(wú)限音樂(lè)是永恒的主題，根據(jù)不同的功能區(qū)域播放不同的背景音樂(lè)，對(duì)調(diào)動(dòng)消費(fèi)者的情緒有極大的作用，還可調(diào)節(jié)步行街的購(gòu)物氣氛。既可成為步行街可變的活動(dòng)特色，又可增強(qiáng)步行街的休閑氣氛和檔次，使消費(fèi)者更加樂(lè)而忘返。（八）、藝術(shù)風(fēng)味建議在內(nèi)庭小廣場(chǎng)的恰當(dāng)部位，安放與各功能區(qū)域相匹配的藝術(shù)品（如雕塑）；使之與綠草、音樂(lè)相融相襯，構(gòu)筑一個(gè)典雅、舒適的現(xiàn)代休閑步行街。同時(shí)在步行街中設(shè)置小品，如小的疊水，西式矮椅，膜制小品等。二、配套設(shè)施建議項(xiàng)目配套包括設(shè)備設(shè)施的硬件配套和步行街的軟件配套，硬件配套是本項(xiàng)目的重要支持點(diǎn)，是繼地段因素之后，在產(chǎn)品的可感性方面能直接讓目標(biāo)客戶感知的內(nèi)容。（一）商用項(xiàng)目的主要配套1、硬件配套停車場(chǎng)、中央空調(diào)、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子商務(wù)平臺(tái)、電子通訊系統(tǒng)、倉(cāng)儲(chǔ)空間等載貨電梯、大型物流停車場(chǎng)、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子商務(wù)平臺(tái)、電子通訊系統(tǒng)、大型倉(cāng)庫(kù)、大型計(jì)量工具等。2、軟件配套物業(yè)管理、商業(yè)管理、配送中心、租賃服務(wù)中心等物業(yè)管理、商業(yè)管理、運(yùn)輸管理、商務(wù)服務(wù)、組織行業(yè)協(xié)會(huì)商會(huì)等。（二）、規(guī)劃配套設(shè)施的原則配套設(shè)施并不是越多越好，過(guò)多配套只會(huì)造成開(kāi)發(fā)成本上升、經(jīng)營(yíng)成本上升，導(dǎo)致售價(jià)上升、租金上升；配套不足顯然不足以支持商場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)。建議在規(guī)劃配套設(shè)施時(shí)，認(rèn)真考慮以下要求：適度性原則各種類型商用物業(yè)對(duì)于配套設(shè)施的要求也不同，設(shè)施的配套應(yīng)符合商場(chǎng)檔次水平，每一個(gè)類型的項(xiàng)目要配套與之相適合的設(shè)備設(shè)施。實(shí)用性原則設(shè)施配套要遵循適用、適量原則，避免無(wú)謂的浪費(fèi)，專業(yè)市場(chǎng)除了需要考慮人流之外，更多的還是要考慮物流需要的配套。超前性原則要使商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)能夠持續(xù)興旺，并在一段時(shí)期內(nèi)保持市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)水平，設(shè)施配套必須具有超前意識(shí)，發(fā)展商應(yīng)對(duì)未來(lái)幾年商用物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)作出準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，制定適當(dāng)?shù)某安呗?。（三）、商業(yè)廣場(chǎng)其它輔助性服務(wù)設(shè)施增設(shè)電子商務(wù)平臺(tái)電子商務(wù)是未來(lái)商業(yè)貿(mào)易的重要形式之一，電子商務(wù)活動(dòng)的進(jìn)行有賴于電子商務(wù)平臺(tái)的建設(shè)。將電子商務(wù)平臺(tái)的建設(shè)作為商場(chǎng)配套的重要部分，可把它作為項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)，非常有利于商鋪的銷售與招商。（2）洗手間一般逛步行街的消費(fèi)者以女士居多，并且女性使用洗手間的平均時(shí)間較長(zhǎng)，所以要在步行街上設(shè)公共洗手間，在設(shè)計(jì)洗手間時(shí)，應(yīng)該將女性部分面積適當(dāng)增大。商場(chǎng)每層之間都應(yīng)設(shè)有洗手間，最低限度每隔一層要有，并且導(dǎo)向指示標(biāo)識(shí)一定要清晰明確。（3）公用電話（卡式電話）雖然現(xiàn)時(shí)手提電話的普及率很高，但部分消費(fèi)者（以學(xué)生為主）