論房地產(chǎn)風(fēng)險管理

論房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險概述房地產(chǎn)開發(fā)是基于對未來政治、經(jīng)濟(jì)、社會、自然等方面的預(yù)測及預(yù)期，基于正常的、理想的技術(shù)、管理和組織的情況下進(jìn)行的一種經(jīng)濟(jì)活動。而在實際實施以及運作過程中，房地產(chǎn)項目具有投資額大，建設(shè)周期長和不可移動等顯著特點，導(dǎo)致在項目立項、可行性研究、設(shè)計、施工，交付使用、物業(yè)管理等各個階段都存在大量的不確定因素，使得原定的計劃、方案可能受到干擾，原定的目標(biāo)不能實現(xiàn)。這些事先不能確定的內(nèi)部和外部干擾因素，人們稱之為風(fēng)險。風(fēng)險在任何開發(fā)項目中都是存在的，例如在建設(shè)階段風(fēng)險把控不好，會造成如工期延長，成本增加，計劃修改甚至引起索賠和賠償，最終導(dǎo)致項目經(jīng)濟(jì)效益降低，甚至項目失敗。但是風(fēng)險和機會是并存的，收益是風(fēng)險的補償，風(fēng)險是收益的代價，風(fēng)險是對管理者的挑戰(zhàn)，風(fēng)險控制得好能夠獲得經(jīng)濟(jì)效益，也有助于競爭能力、管理者素質(zhì)和水平的提高。在現(xiàn)代項目管理中，風(fēng)險的控制已成為房地產(chǎn)開發(fā)過程中一項重要的工作內(nèi)容。一、房地產(chǎn)項目風(fēng)險特征1、風(fēng)險的多樣性在一個項目中有許多種類的分險，如政治風(fēng)險、法律風(fēng)險、自然風(fēng)險、合同風(fēng)險、合作方風(fēng)險，這些風(fēng)險之間有復(fù)雜的內(nèi)在聯(lián)系。2、風(fēng)險存在于整個項目周期，而不僅僅在實施階段。例如：可行性研究中可能有方案失誤，市場調(diào)查不完全，市場分析錯誤；技術(shù)設(shè)計中存在錯漏碰缺；施工中材料漲價，氣候變化，實施方案不完備，資金運作不靈。3、風(fēng)險有一定規(guī)律性工程項目的環(huán)境變化，項目的實施有一定的規(guī)律性，所以風(fēng)險的發(fā)生和影響也有一定的規(guī)律，是可進(jìn)行提前預(yù)測的。因此，重視風(fēng)險對風(fēng)險進(jìn)行控制是較為重要的。二、房地產(chǎn)項目風(fēng)險的分類對于房地產(chǎn)項目而言，按風(fēng)險作用階段和范圍分為綜合風(fēng)險和階段風(fēng)險。綜合風(fēng)險是指貫穿于整個房地產(chǎn)項目周期，主要有自然、政治、經(jīng)濟(jì)、社會、技術(shù)、項目主體及內(nèi)部決策與管理等風(fēng)險。對于階段性風(fēng)險，就是在房地產(chǎn)項目開發(fā)各階段中出現(xiàn)的風(fēng)險。在投資決策階段，會出現(xiàn)項目地點選擇，區(qū)域發(fā)展和物業(yè)開發(fā)類型等風(fēng)險，而在建設(shè)階段，則可能出現(xiàn)招標(biāo)模式，建設(shè)質(zhì)量，工期，成本等風(fēng)險（一）綜合風(fēng)險（1）自然風(fēng)險自然風(fēng)險是由于自然因素的不確定性，如地震、風(fēng)暴、反常惡劣的天氣等，對房地產(chǎn)項目造成的影響或破壞。（2）政治風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險政治、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險是指一個國家所處的國際國內(nèi)環(huán)境變動及相應(yīng)的政治經(jīng)濟(jì)政策法律調(diào)整給房地產(chǎn)項目所帶來的經(jīng)濟(jì)損失。土地政策、金融政策、稅收政策的變化對開發(fā)經(jīng)營影響力度及波動帶來深度影響。政治、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險對房地產(chǎn)市場尤其重要。（3）社會風(fēng)險社會風(fēng)險指人文社會環(huán)境的變化對房地產(chǎn)市場的影響，主要包括社會治安的穩(wěn)定性、公眾利益、社會風(fēng)氣等。（4）技術(shù)風(fēng)險技術(shù)風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、建筑功能、技術(shù)結(jié)構(gòu)的變動給房地產(chǎn)項目的開發(fā)帶來的不利影響。例如科技進(jìn)步使材料、施工、建筑功能不斷更新變化，而跟不技術(shù)更新變化的投資項目不僅成本高，而且適用性差，從而迫使開發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)項目的翻新和改造。（5）內(nèi)部決策與管理的風(fēng)險高層戰(zhàn)略風(fēng)險。如指導(dǎo)方針，戰(zhàn)略思想可能錯誤而造成項目決策失誤；市場環(huán)境調(diào)查和預(yù)測的風(fēng)險；項目策劃風(fēng)險；技術(shù)設(shè)計風(fēng)險；計劃風(fēng)險；包括對目標(biāo)（任務(wù)書、合同、招標(biāo)文件）理解錯誤，合同條款不準(zhǔn)確、不嚴(yán)密、錯誤，二義性，過于苛刻的單方面約束性的、不完備的條款，方案錯誤、報價錯誤，施工組織錯誤等。在上述綜合風(fēng)險中，應(yīng)把政治風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、內(nèi)部決策與管理風(fēng)險作為控制中心，把自然風(fēng)險社會風(fēng)險作為預(yù)測重點，不斷地進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新以消除技術(shù)風(fēng)險，突出重點，區(qū)別對待。階段性風(fēng)險是房地產(chǎn)項目實施過程中不同階段產(chǎn)生的風(fēng)險，也是本文重點闡述的內(nèi)容，在不同階段的風(fēng)險均有其特殊性。（二）階段性風(fēng)險（1）投資決策階段該階段的投資風(fēng)險是較大的，一旦投資成功，利潤也是最高的。因此需要對項目的可行性研究報告進(jìn)行認(rèn)真審核，對其中的各項指標(biāo)進(jìn)行評估，如審查設(shè)計方案是否合理、出租率是否高估、項目運營成本是否低估、建設(shè)費用是否漏估等。開發(fā)商要根據(jù)對項目風(fēng)險性和營利性的估價，結(jié)合投資策略來確定是否投資，以及投資多少。這個階段的主要風(fēng)險有：1、項目地點選擇風(fēng)險投資地點的選擇，對房地產(chǎn)投資的成功與否有著極為重要的關(guān)系。從宏觀的角度來看，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和投資環(huán)境良好的區(qū)域進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)，風(fēng)險就會小些。從微觀的角度來看，就是選擇一個合適的地段，在好的地段上投資，就要冒地價高、成本高、競爭激烈的風(fēng)險；反之，在地段差的位置上進(jìn)行投資，就會面臨盈利低、甚至房地產(chǎn)滯銷的風(fēng)險。2、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險區(qū)域發(fā)展風(fēng)險是指由于周圍環(huán)境的房地產(chǎn)商品發(fā)生變化而影響該區(qū)域房地產(chǎn)商品的價值和價格，為投資者帶來損失的風(fēng)險。一方面，當(dāng)房地產(chǎn)項目的鄰近地區(qū)中社會、經(jīng)濟(jì)和各類設(shè)施的變化，都會給房地產(chǎn)投資帶來一定的風(fēng)險。如當(dāng)該區(qū)域新開通交通干線、增設(shè)商業(yè)服務(wù)業(yè)中心、增添服務(wù)設(shè)施等，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格便會有所上升；反之，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價格就會下降。另一方面，房地產(chǎn)項目所處的相類似的其他區(qū)域也會對該房地產(chǎn)項目造成影響。類似區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮與發(fā)展，可能會形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)模協(xié)同發(fā)展，優(yōu)勢互補，但也可能分散購買力，使項目競爭力下降。3、物業(yè)類型風(fēng)險房地產(chǎn)項目的物業(yè)類型很多，有住宅（包括公寓、別墅等）、商業(yè)設(shè)施（商場、賓館、酒店等）、工業(yè)設(shè)施（如廠房、倉庫等）、寫字樓、文化娛樂設(shè)施（如影劇院、體育館等）。房地產(chǎn)項目只有適合于市場需要，才能順利銷售出去。（2）土地獲取階段1、土地購買風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)的實質(zhì)是通過對土地的投入獲取報酬，顯然土地成本的高低直接決定了利潤的高低，土地成本受土地的實際價值和土地供應(yīng)政策影響。獲取土地的途徑不同，土地的成本、價格區(qū)別也就很大，由此導(dǎo)致的土地價格與價值不符現(xiàn)象也屢見不鮮。隨著土地獲取的難度和成本加大，土地購買風(fēng)險也加大。2、拆遷安置風(fēng)險 房地產(chǎn)項目在拆遷安置過程中也會存在著許多風(fēng)險，如拆遷方式的確定、拆遷許可證的辦理、拆遷房屋的評估、拆遷安置方案的確定、拆遷補償安置協(xié)議的簽訂等。有時在征地拆遷過程中還會出現(xiàn)各種法律糾紛，以及房屋拆遷中的環(huán)境保護(hù)問題，如拆遷施工現(xiàn)場的粉塵污染等。這些風(fēng)險或者影響到拆遷的進(jìn)度，或者影響到拆遷費用，最終會影響到房地產(chǎn)開發(fā)項目的工期和成本。3、融資風(fēng)險房地產(chǎn)項目融資風(fēng)險是指融資方式和條件發(fā)生變化對房地產(chǎn)商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)投資在資金運用方面有其自身特點，表現(xiàn)為資金運用量大、資金運用周期長、非自有資金比重大等特點。開發(fā)商籌措資金的來源一般有自由資金、銀行貸款、發(fā)售債券、發(fā)售股票、吸收投資、工程墊資款等。開發(fā)商擁有的自由資金數(shù)額越大，則投資的風(fēng)險就越小。如果開發(fā)商自有資金很少，不足1o3o，則投資該項房地產(chǎn)的風(fēng)險就很大。與融資風(fēng)險有關(guān)的變量可以分為以下幾類：投資收益率與貸款利率的相對變化風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)商或經(jīng)營者有很大一部分資金來源于非自有資金的渠道。因此當(dāng)投資收益率和貸款利率發(fā)生變化時，就影響到項目的最終利益?！皹腔ā比谫Y風(fēng)險。當(dāng)房地產(chǎn)投資項目實施到一定階段時，發(fā)展商即向社會公開預(yù)售房屋，收取購房款。這種預(yù)售融資對房地產(chǎn)商品交易雙方都存在風(fēng)險，對于購房者而言，所要承擔(dān)的風(fēng)險是將來樓盤有可能不能如期竣工，或竣工后的樓盤與設(shè)計圖紙有差異等損失。房地產(chǎn)按揭風(fēng)險。房地產(chǎn)按揭是房地產(chǎn)投資者的重要融資方式，主要是指以房地產(chǎn)抵押品而向銀行貸款。按揭風(fēng)險主要是指因按揭利率變化、按揭期變化、按揭人收入變化、房地產(chǎn)價格漲落等而給房地產(chǎn)投資者造成損失或?qū)е赂鞣N違約的行為。 （3）建設(shè)階段， 在項目建設(shè)階段的風(fēng)險主要項目主體風(fēng)險有招標(biāo)模式風(fēng)險、合同風(fēng)險、工期風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險和成本風(fēng)險。1、項目主體風(fēng)險a、發(fā)展商、投資商支付能力差，企業(yè)經(jīng)營狀況不好；投資商撤資或改變投資方向，改變項目目標(biāo)。苛求、刁難、隨意改變計劃；錯誤的行為和指令，但又不賠償。非程序地干預(yù)工程。不能履約合同，如不及時供應(yīng)其負(fù)責(zé)的設(shè)備、材料，不及時支付工程款等。b、承包商（分包商、供應(yīng)商）技術(shù)能力和管理能力不足，沒有適合的技術(shù)專家和項目經(jīng)理，不能積極地履行合同，由于管理和技術(shù)方面的失誤，造成工程中斷；沒有得力的措施來保證進(jìn)度安全、質(zhì)量要求；財務(wù)狀況不良， 挪用項目資金，無力采購和支付工人工資；工作人員罷工，抗議或怠工消極抵抗；錯誤理解發(fā)展商意圖和招標(biāo)文件，施工方案錯誤，報價失誤，計劃失誤。設(shè)計單位設(shè)計錯誤，工程技術(shù)系統(tǒng)之間不協(xié)調(diào)，設(shè)計文件不完備、不能及時交付圖紙或無力完成設(shè)計任務(wù)。c、項目管理者（如監(jiān)理工程師）項目管理者的管理能力、組織能力、工作熱情和積極性職業(yè)進(jìn)道德及公正性差。管理風(fēng)格、文化偏見可能會導(dǎo)致不正確地執(zhí)行合同，在工程中苛刻要求。在工程中起草錯誤的招標(biāo)文件、合同條件、下達(dá)錯誤的指令。d、其它方面例如：合作方的資信、可靠性差；政府機關(guān)工作人員、城市公共供應(yīng)部門（水、電、氣等）的低效、苛求及個人需要；項目涉及周邊的居民或單位的無理要求等。2、招標(biāo)模式風(fēng)險工程招投標(biāo)是市場經(jīng)濟(jì)條件下工程交易的主要方式。由于招標(biāo)方式、招標(biāo)條件以及招標(biāo)過程中一系列變量的影響，有可能使工程成本增加，給工程投資者帶來損失，工程投資者也可能通過增加房地產(chǎn)商品價格而將損失轉(zhuǎn)嫁給消費者。3、合同風(fēng)險在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，需要訂立許多合同，如設(shè)計合同、施工合同、材料供應(yīng)合同等。由于合同考慮不周、合同管理不善及合同執(zhí)行不嚴(yán)，合同糾紛出現(xiàn)的概率很大。這種糾紛可能會影響到項目的質(zhì)量、工期和成本，給建設(shè)過程中各方都造成損失。4、工期風(fēng)險在競爭激烈的市場環(huán)境中，時間就是金錢。建設(shè)期越長，則資金占用期就越長。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目都需要從銀行貸款，占用資金時間越長，所付的利息就越多。即使是自有資金，資金使用時間長會增加成本，有時甚至?xí)驗楣て诘难诱`而導(dǎo)致不能及時交房，造成違約，既可能遭受索賠，又會使企業(yè)形象受到損害。5、質(zhì)量風(fēng)險房地產(chǎn)項目的施工質(zhì)量與工程成本密切相關(guān)。項目質(zhì)量控制不好，可能導(dǎo)致返工、加固處理等，有時還會導(dǎo)致工期的拖延，同時也會增加工程的成本。6、成本風(fēng)險工程成本風(fēng)險主要有兩方面：一是材料價格或者人工工資的上漲，會導(dǎo)致建設(shè)成本的上升，從而迫使投資者增加資金投入；二是由于消費者需求和偏好的變化使設(shè)計方案“過時”，或者由于設(shè)計方案不合理、與施工相脫節(jié)等原因引起的設(shè)計變更，這些設(shè)計變更會帶來工程成本的增加。為了減少上述風(fēng)險，可采取許多行之有效的措施，如與信譽好的承包商建立伙伴關(guān)系、設(shè)置預(yù)備款應(yīng)付急用、儲備材料或?qū)嵭胁牧腺M包干辦法、參加保險等。 （4）租售與物業(yè)管理階段 房地產(chǎn)租售與物業(yè)管理階段是整個房地產(chǎn)投資過程中最后一個也是非常重要的一個環(huán)節(jié)。項目開發(fā)完畢時，開發(fā)商面臨的主要任務(wù)是盡快實現(xiàn)投資回收并獲取利潤，在建及已建的建筑產(chǎn)品也只有在該階段通過各種渠道將其租售出去，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)的商品轉(zhuǎn)化，實現(xiàn)開發(fā)利潤。相反，已建好的建筑產(chǎn)品因種種原因不能租售出去，則會導(dǎo)致建筑產(chǎn)品積壓，使公司財務(wù)狀況出現(xiàn)危機，影響公司的經(jīng)營和發(fā)展。同時，房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，消費者不僅關(guān)注房地產(chǎn)的價格和質(zhì)量，而且十分注重其售后服務(wù)，即物業(yè)管理。良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有助于提升開發(fā)商的市場形象、加快房地產(chǎn)銷售速度，而且有利于維護(hù)消費者和投資者的利益，達(dá)到物業(yè)保值和增值的目的。1、市場風(fēng)險市場風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)市場狀況發(fā)生變化給房地產(chǎn)投資帶來的損失。房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性市場，主要受本地區(qū)房地產(chǎn)供求狀況，消費者購買力和消費偏好，房地產(chǎn)市場競爭程度、競爭規(guī)模及競爭方式，房地產(chǎn)市場的性質(zhì)、結(jié)構(gòu)及發(fā)育程度等因素的影響。房地產(chǎn)供給風(fēng)險。房地產(chǎn)供給是指開發(fā)商在某一特定時期內(nèi)，在一定價格水平上愿意而且能夠提供的房地產(chǎn)商品量，其影響因素主要有房地產(chǎn)價格、土地價格和城市土地供應(yīng)量、稅收政策、建材供應(yīng)能力、建筑能力和房地產(chǎn)商對未來的預(yù)期。當(dāng)上述因素發(fā)生作用引起房地產(chǎn)供大于求時，便會發(fā)生供給風(fēng)險，導(dǎo)致房地產(chǎn)租售困難、價格下降，最終使開發(fā)商蒙受投資損失。房地產(chǎn)需求風(fēng)險。房地產(chǎn)需求是指消費者在某一特定時期內(nèi)，在一定價格水平上愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)商品量，即有效需求。房地產(chǎn)需求的影響因素主要有國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市化水平、房地產(chǎn)價格、消費者收入水平、消費結(jié)構(gòu)及未來預(yù)期、國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策等。當(dāng)上述因素發(fā)生作用引起房地產(chǎn)需求下降時，如果需求小于供給，便會發(fā)生需求風(fēng)險，導(dǎo)致房地產(chǎn)租售困難、價格下降。2、價格風(fēng)險在房地產(chǎn)營銷過程中，科學(xué)合理的房地產(chǎn)價格決定了房地產(chǎn)投資者的收益。房地產(chǎn)投資者為了實現(xiàn)預(yù)定的收益目標(biāo)，必須依據(jù)有關(guān)計價理論和政策，根據(jù)自身內(nèi)外部條件，對不同的銷售對象、市場格局、交易情況等，制定出相應(yīng)的價格策略，以使房地產(chǎn)銷售正?；ＷC投資利潤目標(biāo)的順利實現(xiàn)。價格風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)定價不合理而給房地產(chǎn)投資者帶來的收益損失，主要發(fā)生于市場研究不充分、市場定位不準(zhǔn)確、定價策略不科學(xué)及不能及時反映價格的波動等。價格定高了，雖然收益增加，但其價格可能不為市場所接受，導(dǎo)致房地產(chǎn)滯銷，實際總效益下降；相反，價格定低了，雖然房地產(chǎn)銷售增加，但會損失收益。影響房地產(chǎn)價格的因素很多，如供求狀況、物理因素、環(huán)境因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會因素等。這些因素對房地產(chǎn)價格的影響方向、影響程度各不相同，房地產(chǎn)價格是這些因素綜合作用的結(jié)果。低價風(fēng)險、低價風(fēng)險是房地產(chǎn)開發(fā)商有意壓低價格，在達(dá)到刺激需求，擴(kuò)大房地產(chǎn)銷售量的同時可能帶來利潤損失。另外，由于低價在消費者心中總是與質(zhì)次相聯(lián)系，還有可能嚴(yán)重?fù)p害開發(fā)商在市場中形象的和信譽。低價政策一般適用于房地產(chǎn)供大于求、消費者購買力下降等情況或為了搶占市場份額、促銷以及臨時解決公司財務(wù)危機等情況。高價風(fēng)險。高價風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資者有意提高價格，以達(dá)到盡快回收投資、獲取高額利潤的目的，同時也可能導(dǎo)致由于價格遠(yuǎn)離市場而引起房地產(chǎn)銷售困難，并最終可能使開發(fā)商收益下降的風(fēng)險。高價政策一般適用于房地產(chǎn)需求旺盛、房地產(chǎn)進(jìn)入市場初期或為迎合消費者虛榮心理等。3、營銷風(fēng)險房地產(chǎn)營銷是指房地產(chǎn)投資者根據(jù)市場狀況、物業(yè)的特點、消費者偏好、支付水平等確定房地產(chǎn)租售策略并進(jìn)行房地產(chǎn)租售的行為。其風(fēng)險有銷售渠道風(fēng)險和營銷方式風(fēng)險等。營銷渠道風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過銷售渠道才能實現(xiàn)房地產(chǎn)商品化，達(dá)到投資回收并獲取利潤的目的。房地產(chǎn)銷售渠道有自行租售和代理租售兩種。自行租售是指房地產(chǎn)開發(fā)商利用白己的銷售人員租售自己開發(fā)的房地產(chǎn)，具有銷售成本低的優(yōu)點，但開發(fā)商必須有自己的營銷隊伍，必須投人一定資金進(jìn)行市場調(diào)研，這就增加了開發(fā)成本，同時還必須面對由于其營銷的非專業(yè)性而帶來的銷售風(fēng)險。代理銷售是房地產(chǎn)投資者委托房地產(chǎn)中介機構(gòu)代理租售其開發(fā)完成的房地產(chǎn)，并支付代理費（傭金）包括聯(lián)合及獨家代理。代理租售具有代理機構(gòu)熟悉房地產(chǎn)市場、擁有豐富營銷知識和經(jīng)驗的營銷人員、銷售渠道廣泛、服務(wù)專業(yè)化等優(yōu)點，有利于加快房地產(chǎn)的銷售，但房地產(chǎn)商必須支付傭金，以致其自身利潤減少。選擇代理租售，存在著選擇代理機構(gòu)不當(dāng)而導(dǎo)致的銷售量下降的風(fēng)險。另外，由于代理機構(gòu)通常不止代理一家業(yè)務(wù)，其關(guān)心的是完成整體租售利潤目標(biāo)，而不管租售的房地產(chǎn)是哪一家公司的，因此，開發(fā)商可能要承擔(dān)由于代理營銷不積極而導(dǎo)致的銷售量下降風(fēng)險。營銷方式風(fēng)險。房地產(chǎn)營銷方式主要有借助各種傳播媒介的宣傳和市場營銷人員與顧客直接面對面的交流，通過該項工作讓潛在的顧客認(rèn)識、了解租售的物業(yè)，進(jìn)而影響其購買或投資行為及決策。傳播媒介宣傳風(fēng)險是指由于運用媒體廣告、郵寄宣傳材料、樣板房展示等媒體宣傳方式不當(dāng)而給開發(fā)商帶來的風(fēng)險。成功的廣告宣傳不僅有助于房地產(chǎn)的銷售，而且可以提高開發(fā)商的知名度。反之，傳播媒介宣傳的失敗，則往往會導(dǎo)致房地產(chǎn)營銷和收益的失敗。4、物業(yè)管理風(fēng)險 所謂物業(yè)管理，即是房地產(chǎn)投資者委托物業(yè)管理公司，以商業(yè)經(jīng)營的手段管理房地產(chǎn)，為業(yè)主和消費者提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，包括物業(yè)及其設(shè)備日常維護(hù)及修繕、綠化、衛(wèi)生、治安等，使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)價值和使用價值。良好的物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)成熟的標(biāo)志，而且是房地產(chǎn)開發(fā)商本身獲得長足、持續(xù)發(fā)展的強大動力，有助于樹立和提升開發(fā)商自身的市場形象，加快房地產(chǎn)租售速度，而且有助于維護(hù)消費者和投資者的利益，達(dá)到物業(yè)保值和增值的目的；反之，則會導(dǎo)致投資者信譽受損，房地產(chǎn)銷售不暢并最終影響投資收益。物業(yè)管理風(fēng)險主要有：選擇物業(yè)管理公司風(fēng)險。物業(yè)管理公司一般分為兩類：社會化專業(yè)物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)投資商附屬物業(yè)管理公司。無論哪種形式的公司都難免良莠不齊，若選擇不當(dāng)，則不僅達(dá)不到優(yōu)良服務(wù)的目的，甚至連物業(yè)的價值也會因管理不善而下降，使房地產(chǎn)投資者蒙受巨大風(fēng)險。房地產(chǎn)投資者在選擇物業(yè)管理公司時應(yīng)充分了解其背景、業(yè)績及能力等，盡量選擇那些管理水平高、經(jīng)驗豐富、服務(wù)周到和信譽良好的物業(yè)管理公司。收費風(fēng)險。物業(yè)管理收費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對物業(yè)及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他服務(wù)所收取的費用，包括管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定計提的福利費，公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費，綠化管理費，清潔衛(wèi)生費，保安費，辦公費，物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費和法定稅費等。物業(yè)管理收費風(fēng)險主要來源于能否合理指定收費科目、標(biāo)準(zhǔn)以及能否及時、足額收取物業(yè)管理費。第二節(jié) 風(fēng)險評估與分析一、風(fēng)險評估的內(nèi)容及過程風(fēng)險評估是對風(fēng)險的規(guī)律性進(jìn)行研究和量化，尋找每一種風(fēng)險的自身規(guī)律和特點，影響范圍和影響量。通過分析的結(jié)果有利于采取更有針對性的對策和措施，從而減少風(fēng)險對項目目標(biāo)的不利影響。（一）風(fēng)險存在和發(fā)生的時間分析即風(fēng)險可能在項目的哪個階段，哪個環(huán)節(jié)上發(fā)生。有許多風(fēng)險有明顯的階段性，有的風(fēng)險是直接與具體的工程活動相聯(lián)系的。（二）風(fēng)險的影響和損失分析風(fēng)險的影響較為復(fù)雜，有的影響而較小，有的影響面很大，可能引起整個工程的中斷。經(jīng)濟(jì)形勢的惡化不但會造成物價上漲，而且可能會引起發(fā)展商支付能力的變化，人工工資及各種支出困難。由于設(shè)計圖紙?zhí)峁┎患皶r，不僅會造成工期拖延，而且會造成費用提高，（如人工和設(shè)備閑置，管理費開支加大），還有可能原本避開冬雨未施工，而未能避開，造成更大拖延和費用增加。由于風(fēng)險對目標(biāo)的干擾常常表現(xiàn)在對工程實施過程的干擾，所以風(fēng)險的影響分析一般通過以下分析過程；1、 考慮正常情況下的工期費用、效益。2、 考慮風(fēng)險可能發(fā)生因素，分析實施過程，勞動效益、消耗、各個活動有何變化。3、 兩者的差異則為風(fēng)險的影響。這實質(zhì)上是一個新的化計劃，新的估價。（三）、風(fēng)險的級別一級為重點；二級是要顧及；三級是可以不考慮，通過分級來決定對于風(fēng)險的管理工作。二、風(fēng)險分析方法風(fēng)險分析通常是憑借經(jīng)驗，靠預(yù)測，但也是有一些基本分析方法可以借助。（一）、例舉法實施過程調(diào)研，建立該類項目的經(jīng)驗知識，在對新項目決策時，或在專家經(jīng)驗法進(jìn)行分析時給出提示，列出所有可能的風(fēng)險因素。（二）、專家經(jīng)驗法具體做法：組建專家小組，4-8人，有實踐經(jīng)驗和代表性。通過專家會議，對風(fēng)險定界，量化。召集人應(yīng)讓專家多了解項目目標(biāo)、項目結(jié)構(gòu)、環(huán)境及工程狀況，詳細(xì)地調(diào)查并提供信息，有可能組織專家實地考察。并對項目的實施、措施的構(gòu)想作出說明，使大家對項目有一個共識，否則，容易增加評價的離散程度。召集人與專家一起定義風(fēng)險因素及結(jié)構(gòu)、可能的成本范圍與專家對風(fēng)險進(jìn)行討論，按以下次序逐漸深入：A 引導(dǎo)討論各風(fēng)險的原因B 風(fēng)險對實施過程的影響C 風(fēng)險影響的范圍（如技術(shù)、工期、費用）D 將影響統(tǒng)一到對成本的影響上，估計影響量。風(fēng)險評價各個專家對風(fēng)險的程度影響量和實現(xiàn)的可能性，給出評價意見。統(tǒng)計專家意見，得到評價結(jié)果第三節(jié) 風(fēng)險管理的目標(biāo)風(fēng)險貫穿于項目的各個階段，從開始到竣工，延續(xù)到物業(yè)管理。事實上在項目初步評估階段情況更是如此，因為此時不確定因素太多。風(fēng)險管理就是讓建設(shè)項目各方清楚地認(rèn)識到有哪些風(fēng)險以及風(fēng)險有大小，其目標(biāo)主要是：1、減少風(fēng)險因素風(fēng)險因素是引起或增加風(fēng)險事件發(fā)生機會的條件，它來自外界干擾和自身決策的結(jié)果。風(fēng)險因素的存在，決定著風(fēng)險事件發(fā)生的可能性。2、減少風(fēng)險事件風(fēng)險因素并不導(dǎo)致風(fēng)險損失的發(fā)生，風(fēng)險因素通過引發(fā)風(fēng)險造成風(fēng)險損失。風(fēng)險事件是造成風(fēng)險損失的直接原因，因此，想要減少風(fēng)險損失就要千方百計減少風(fēng)險事故。3、減少風(fēng)險損失一旦有風(fēng)險事故發(fā)生，就要采取有效措施和對策，盡全力減少風(fēng)險造成的損失，根據(jù)可采取的對策的比較分析，找出最適宜的對策和方法。而防患于未然是十分必要的。第四節(jié) 風(fēng)險控制和對策房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險，綜合性風(fēng)險和階段性風(fēng)險，已在前面的篇幅中做了詳細(xì)介紹和闡述，在此，本文重點論述階段性風(fēng)險中項目工程建設(shè)階段風(fēng)險控制的方法和對策。一、風(fēng)險分配一個房地產(chǎn)工程項目的風(fēng)險有一定的范圍和規(guī)律性，這些分險必須在項目參加者、投資者、發(fā)展商、項目管理者，各承包商、供應(yīng)商、合作者之間進(jìn)行分配，每一個參加者都必須有一定的風(fēng)險責(zé)任。風(fēng)險分配通常在任務(wù)書、責(zé)任書、合同、招標(biāo)文件等內(nèi)定義，在起草這些文件時都應(yīng)對風(fēng)險做出預(yù)計，定義和分配。只有合理地分配分險，才能調(diào)動各方面的積極性，才能有項目的高效益。正確對等風(fēng)險，可以有如下益處：1、可以最大限度發(fā)揮各方風(fēng)險控制的積極性。任何一方如果不承擔(dān)風(fēng)險，他就不可能有管理的積極性和創(chuàng)造性，項目就不可能優(yōu)化。2、減少工程中的不確定性。風(fēng)險合理分配，就可以比較準(zhǔn)確地計劃和安排工作。3、發(fā)展商可以得到一個合理的報價，承包商報價中的不可預(yù)見風(fēng)險費減少。對項目分險的分配，發(fā)展商起主導(dǎo)作用，起草招標(biāo)文件，合同條件，確定合同類型、確定管理規(guī)范，而承包商，供應(yīng)商處于從屬地位。但雙方是平等的，不能不顧主客觀條件把風(fēng)險全部推給對方，對自己負(fù)責(zé)。風(fēng)險分配有以下原則：1、從工程整體效益出發(fā)，最大限度地發(fā)揮各方積極性。2、體現(xiàn)公平合理、責(zé)權(quán)利平衡。（1）風(fēng)險責(zé)任和權(quán)力應(yīng)是平衡的。風(fēng)險的承擔(dān)是一項責(zé)任，即進(jìn)行風(fēng)險控制以及承擔(dān)風(fēng)險產(chǎn)生的損失。但同是要給承擔(dān)者以控制處理的權(quán)力。（2）風(fēng)險與機會對等風(fēng)險承擔(dān)者，同時享受風(fēng)險控制獲得的收益和機會收益。例如承包商承擔(dān)物價上漲的風(fēng)險（即采用固定總價合同），則物價下跌