《評(píng)估報(bào)告信息披露》PPT課件VIP

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)信息披露,主講人：盛學(xué)杰,資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告信息披露,注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師及評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中提供必要信息，使評(píng)估報(bào)告使用者能夠合理理解評(píng)估結(jié)論。,需要披露的信息,資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告信息披露,注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師及評(píng)估機(jī)構(gòu)不得出具含有虛假、不實(shí)、重大遺漏、有偏見(jiàn)或具有誤導(dǎo)性的分析或結(jié)論的評(píng)估報(bào)告。,不得披露的信息,虛假的信息,不實(shí)的信息,重大遺漏的,偏見(jiàn)誤導(dǎo)性,資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的要求，在履行必要評(píng)估程序后，對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值發(fā)表的、由其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的書(shū)面專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。摘自資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估報(bào)告第二條,準(zhǔn)則依據(jù),檢查主要內(nèi)容,標(biāo)題及文號(hào)聲明委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬價(jià)值類(lèi)型及其定義評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估假設(shè)及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響分析評(píng)估依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、收集評(píng)估資料的過(guò)程和情況分析、驗(yàn)證、整理評(píng)估資料的過(guò)程和情況評(píng)估方法選擇、運(yùn)用實(shí)施過(guò)程和情況評(píng)估結(jié)論特別事項(xiàng)說(shuō)明、使用限制說(shuō)明評(píng)估報(bào)告日期評(píng)估機(jī)構(gòu)及注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師蓋章簽字附件（備查文件）資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表,檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,64份,沒(méi)有說(shuō)明所選用評(píng)估方法的理由，評(píng)估方法選用不當(dāng),59份,沒(méi)有合理披露評(píng)估過(guò)程中的必要信息,未關(guān)注評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬，未在特別事項(xiàng)說(shuō)明中披露,缺少必要的評(píng)估報(bào)告附件,沒(méi)有充分說(shuō)明評(píng)估依據(jù),評(píng)估對(duì)象和范圍表述不當(dāng)、不具體,違反評(píng)估報(bào)告簽字規(guī)定,沒(méi)有合理披露評(píng)估假設(shè)及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響,價(jià)值類(lèi)型定義不明確,未說(shuō)明選擇價(jià)值類(lèi)型的理由,評(píng)估目的表述不明確、不清晰,56份,45份,36份,35份,缺評(píng)估報(bào)告聲明、報(bào)告有效期、標(biāo)題及文號(hào)不規(guī)范等,29份,28份,24份,23份,6份內(nèi),評(píng)估機(jī)構(gòu)存在的問(wèn)題,評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容不完備、不規(guī)范,冒用注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師名義簽署資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告信息披露,完備性,資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容,（一）標(biāo)題及文號(hào)（二）聲明（三）摘要（四）正文（五）附件摘自資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估報(bào)告第十二條,完備性方面,缺少評(píng)估報(bào)告書(shū)聲明,摘要、正文缺少主要的內(nèi)容（如：評(píng)估目的）,缺少必要的評(píng)估報(bào)告附件（如權(quán)屬證明文件）,主要存在的問(wèn)題或容易出現(xiàn)的問(wèn)題：,缺評(píng)估機(jī)構(gòu)法定代表人簽字、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字,聲明的內(nèi)容,注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則，遵守有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。提醒評(píng)估報(bào)告使用者關(guān)注評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)說(shuō)明和使用限制；其他需要聲明的內(nèi)容。,資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的聲明,參考企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南附一,建議：,資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文的內(nèi)容,(一)委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者；(二)評(píng)估目的；(三)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍；(四)價(jià)值類(lèi)型及其定義；(五)評(píng)估基準(zhǔn)日；(六)評(píng)估依據(jù)；(七)評(píng)估方法；(八)評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況；(九)評(píng)估假設(shè)；(十)評(píng)估結(jié)論；(十一)特別事項(xiàng)說(shuō)明；(十二)評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明；(十三)評(píng)估報(bào)告日；(十四)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字蓋章、評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章和法定代表人或者合伙人簽字。,評(píng)估報(bào)告書(shū)摘要,摘要應(yīng)當(dāng)簡(jiǎn)明扼要地提供評(píng)估業(yè)務(wù)的主要信息及評(píng)估結(jié)論。披露包括評(píng)估結(jié)論在內(nèi)的九項(xiàng)信息：評(píng)估目的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍價(jià)值類(lèi)型評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估方法評(píng)估結(jié)論評(píng)估報(bào)告日及使用有效期簽字蓋章對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項(xiàng)。,評(píng)估報(bào)告書(shū)摘要,摘要應(yīng)當(dāng)采用下述文字提醒評(píng)估報(bào)告使用者閱讀全文：“以上內(nèi)容摘自評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的詳細(xì)情況和合理理解評(píng)估結(jié)論應(yīng)當(dāng)閱讀評(píng)估報(bào)告正文?！?資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的附件,評(píng)估對(duì)象所涉及的主要權(quán)屬證明資料委托方和相關(guān)當(dāng)事方的承諾函評(píng)估機(jī)構(gòu)及注冊(cè)師資質(zhì)、資格證明文件評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單或資產(chǎn)匯總表,評(píng)估對(duì)象的權(quán)屬證明資料,資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的附件,委托方、被評(píng)估企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；涉及國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估，還包括：企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記證及附屬材料、清產(chǎn)核資產(chǎn)權(quán)界定批復(fù)、產(chǎn)權(quán)界定查證確認(rèn)通知書(shū)。,其他證明材料：,資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告信息披露,規(guī)范性,檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,64份,沒(méi)有說(shuō)明所選用評(píng)估方法的理由，評(píng)估方法選用不當(dāng),59份,沒(méi)有合理披露評(píng)估過(guò)程中的必要信息,未關(guān)注評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬，未在特別事項(xiàng)說(shuō)明中披露,缺少必要的評(píng)估報(bào)告附件,沒(méi)有充分說(shuō)明評(píng)估依據(jù),評(píng)估對(duì)象和范圍表述不當(dāng)、不具體,違反評(píng)估報(bào)告簽字規(guī)定,沒(méi)有合理披露評(píng)估假設(shè)及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響,價(jià)值類(lèi)型定義不明確,未說(shuō)明選擇價(jià)值類(lèi)型的理由,評(píng)估目的表述不明確、不清晰,56份,45份,36份,35份,缺評(píng)估報(bào)告聲明、報(bào)告有效期、標(biāo)題及文號(hào)不規(guī)范等,29份,28份,24份,23份,6份內(nèi),檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,64份,沒(méi)有說(shuō)明所選用評(píng)估方法的理由，評(píng)估方法選用不當(dāng),59份,沒(méi)有合理披露評(píng)估過(guò)程中的必要信息,未關(guān)注評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬，未在特別事項(xiàng)說(shuō)明中披露,缺少必要的評(píng)估報(bào)告附件,沒(méi)有充分說(shuō)明評(píng)估依據(jù),評(píng)估對(duì)象和范圍表述不當(dāng)、不具體,違反評(píng)估報(bào)告簽字規(guī)定,沒(méi)有合理披露評(píng)估假設(shè)及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響,價(jià)值類(lèi)型定義不明確,未說(shuō)明選擇價(jià)值類(lèi)型的理由,評(píng)估目的表述不明確、不清晰,56份,45份,36份,35份,缺評(píng)估報(bào)告聲明、報(bào)告有效期、標(biāo)題及文號(hào)不規(guī)范等,29份,28份,24份,23份,6份內(nèi),報(bào)告簽字,評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由兩名以上注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字蓋章，并由評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章。有限責(zé)任公司制評(píng)估機(jī)構(gòu)的法定代表人或者合伙制評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)該評(píng)估業(yè)務(wù)的合伙人應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告上簽字。摘自資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估報(bào)告第九條,資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告簽字制度,資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告簽字制度中評(píng)協(xié)19983號(hào)；資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則第十六條；資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估報(bào)告第九條、第十五條；資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)行為自律懲戒辦法第十五條、第二十二條。,標(biāo)題及文號(hào),標(biāo)題一般采用“企業(yè)名稱(chēng)+經(jīng)濟(jì)行為關(guān)鍵詞+評(píng)估對(duì)象+評(píng)估報(bào)告”的形式。,評(píng)估報(bào)告書(shū)的標(biāo)題,委托方（或被評(píng)估單位）+資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū),委托方（或被評(píng)估單位）+目的+資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū),委托方（或被評(píng)估單位）+對(duì)象范圍+資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū),存在問(wèn)題的案例舉例：,資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告標(biāo)題,某公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告A公司YH軟件著作權(quán)對(duì)外投資項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告B公司擬轉(zhuǎn)讓的部分設(shè)備價(jià)值評(píng)估報(bào)告,譬如：,標(biāo)題及文號(hào),評(píng)估報(bào)告文號(hào)包括評(píng)估機(jī)構(gòu)特征字、種類(lèi)特征字、年份、報(bào)告序號(hào)。xxx評(píng)報(bào)字(2010)第xxx號(hào),資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告文號(hào),淮安新元資產(chǎn)評(píng)估有限公司淮新資評(píng)報(bào)字（2009）第003號(hào)；徐州中德信資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所徐中評(píng)報(bào)字（2009）第041號(hào)；常州普華開(kāi)瑞房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司常普資評(píng)A(2009)第016號(hào)；常普瑞評(píng)報(bào)B(2009)第001號(hào)；江蘇中瑞華資產(chǎn)評(píng)估有限公司蘇瑞華長(zhǎng)評(píng)報(bào)字（2009）第033號(hào),檢查中的一些例子：,資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告文號(hào),淮安新元資產(chǎn)評(píng)估有限公司淮新元評(píng)報(bào)字（2009）第003號(hào)；徐州中德信資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所徐中德信評(píng)報(bào)字（2009）第041號(hào)；常州普華開(kāi)瑞房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司常普瑞評(píng)報(bào)B(2009)第001號(hào)；江蘇中瑞華資產(chǎn)評(píng)估有限公司蘇中瑞華評(píng)報(bào)字（2009）第033號(hào),恰當(dāng)?shù)木帉?xiě)：,評(píng)估報(bào)告信息披露的規(guī)范性,評(píng)估報(bào)告正文,一份合格的評(píng)估報(bào)告,資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,（一）在履行了必要的評(píng)估程序后出具（二）評(píng)估目的明確（三）評(píng)估對(duì)象和范圍說(shuō)明完整（四）內(nèi)容完備，提供了必要的信息（五）能夠使報(bào)告使用者合理理解,一份成功的評(píng)估報(bào)告,資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,（一）滿足評(píng)估報(bào)告使用者的要求（二）符合資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定（三）沒(méi)有法律風(fēng)險(xiǎn),如何做到？,編制資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本原則,不得出具含有虛假、不實(shí)、有偏見(jiàn)或具有誤導(dǎo)性的分析或結(jié)論的評(píng)估報(bào)告；評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)明確價(jià)值類(lèi)型及其定義，并說(shuō)明選擇價(jià)值類(lèi)型的理由；評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說(shuō)明選用的評(píng)估方法及其理由；評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)披露評(píng)估假設(shè)及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響；評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬及其證明資料來(lái)源予以必要說(shuō)明；評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)提供必要信息，使評(píng)估報(bào)告使用者合理理解評(píng)估結(jié)論；應(yīng)當(dāng)明確評(píng)估報(bào)告的使用限制和使用有效期；評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由兩名以上注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字蓋章，不得簽署本人未參與項(xiàng)目的評(píng)估報(bào)告；評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章，法定代表人或者負(fù)責(zé)該評(píng)估業(yè)務(wù)的合伙人應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告上簽字。,資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的編制,（一）確定評(píng)估報(bào)告使用者（二）明確評(píng)估目的、對(duì)象和范圍（三）確定價(jià)值類(lèi)型（四）恰當(dāng)選擇、合理運(yùn)用評(píng)估方法（五）合理使用評(píng)估假設(shè)和使用限制（六）完整披露特別事項(xiàng),資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,要做的第一件事,明確評(píng)估報(bào)告使用者確定評(píng)估目的,評(píng)估報(bào)告使用者,評(píng)估報(bào)告使用者包括委托方、業(yè)務(wù)約定書(shū)中約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者和國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的評(píng)估報(bào)告使用者。,評(píng)估報(bào)告使用者,評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)由資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)與委托方的溝通來(lái)確定，應(yīng)在業(yè)務(wù)約定書(shū)中約定，并在評(píng)估報(bào)告中明確說(shuō)明。法律、法規(guī)規(guī)定的評(píng)估報(bào)告使用者國(guó)資委要在報(bào)告中闡明委托方和其他評(píng)估報(bào)告使用者的身份，包括名稱(chēng)和類(lèi)型。評(píng)估報(bào)告使用者與使用評(píng)估報(bào)告的相關(guān)當(dāng)事方是有區(qū)別的。,評(píng)估報(bào)告使用者,評(píng)估報(bào)告使用者以外的任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人不能由于得到評(píng)估報(bào)告而成為評(píng)估報(bào)告使用者。不能由于閱讀或利用該報(bào)告的結(jié)果產(chǎn)生損失,而對(duì)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師進(jìn)行起訴。,評(píng)估報(bào)告使用者,名稱(chēng)法定住所及經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所法定代表人注冊(cè)資本主要經(jīng)營(yíng)范圍其他,披露要求：,案例一,A公司七年前與另外2個(gè)投資人一起，投資設(shè)立B公司，持有B公司70%的股權(quán)，B公司經(jīng)營(yíng)良好，持續(xù)盈利，在同行業(yè)中有一定的地位，后續(xù)盈利能力穩(wěn)定。A公司一年前因資金困難，由B公司以土地廠房質(zhì)押擔(dān)保給某銀行獲得一年期貸款，貸款尚有4個(gè)月將到期，還款有一定難度?，F(xiàn)有C公司有意收購(gòu)B公司的股權(quán)（真實(shí)意圖以取得B公司控股權(quán)并獲取B公司的土地使用權(quán)后再轉(zhuǎn)讓獲利），已與A公司初步談妥了轉(zhuǎn)讓價(jià)格。B公司為制藥業(yè)，廠區(qū)中有部分土地系三年前擴(kuò)大生產(chǎn)而向相鄰單位租用，租期20年，B公司在該區(qū)域建造的車(chē)間均未辦理權(quán)證，租賃期滿如不再續(xù)租將歸相鄰單位所有。自有房地產(chǎn)均已抵押。B公司還有數(shù)量較多的盤(pán)盈物資。A公司委托甲評(píng)估公司對(duì)B公司70%的股權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，要求評(píng)估結(jié)論必須超過(guò)與C公司初步談妥的轉(zhuǎn)讓價(jià)，并最好在報(bào)告中重點(diǎn)披露B公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和獲利能力。,案例一分析,A公司,C公司,是否在評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)中約定,委托方,其他評(píng)估報(bào)告使用者,使用評(píng)估報(bào)告的相關(guān)方,判斷標(biāo)準(zhǔn),案例二,S公司將16臺(tái)機(jī)器設(shè)備抵押給一商業(yè)銀行獲得銀行貸款，貸款到期日為2009年5月31日。續(xù)貸需要對(duì)這些原來(lái)設(shè)定抵押的設(shè)備重新進(jìn)行評(píng)估，S公司于2009年5月19日委托乙評(píng)估公司對(duì)設(shè)備價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，要求評(píng)估值不得低于貸款額的1.7倍。乙評(píng)估公司接受委托后，對(duì)這些設(shè)備的實(shí)際情況進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和勘察，發(fā)現(xiàn)其中有一臺(tái)A設(shè)備不見(jiàn)實(shí)物，發(fā)票和賬面記錄完整。一臺(tái)B設(shè)備安全檢驗(yàn)合格證到期日為2009年4月28日，現(xiàn)場(chǎng)勘察日尚未獲得新的合格證。2臺(tái)C設(shè)備已于半年前出租給其他單位使用，租期5年。由于設(shè)備貶值因素，暫估價(jià)值無(wú)法達(dá)到設(shè)定數(shù)額，S公司決定再增加二臺(tái)設(shè)備，而該二臺(tái)設(shè)備都是近期購(gòu)置的新設(shè)備，剛安裝調(diào)試結(jié)束，還未投入運(yùn)行，僅有購(gòu)貨合同和驗(yàn)收單，因貨款未全部付清，還沒(méi)有取得發(fā)票。,案例二分析,S公司,商業(yè)銀行,是否在評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)中約定,委托方,其他評(píng)估報(bào)告使用者,使用評(píng)估報(bào)告的相關(guān)方,？,案例三,甲某與乙、丙二人合作，擬成立Z公司，商定甲某出技術(shù)，乙、丙二人出資金，乙、丙二人對(duì)甲某擁有的專(zhuān)有技術(shù)認(rèn)同價(jià)為200萬(wàn)元，三方出資協(xié)議中簽署：“甲某以技術(shù)入股，作價(jià)200萬(wàn)元，占公司注冊(cè)資本的25%；”。為設(shè)立驗(yàn)資需要，甲某委托E評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估，要求評(píng)估值不得低于200萬(wàn)元。甲某的技術(shù)為在國(guó)外實(shí)驗(yàn)室的研發(fā)成果，已得到國(guó)外某科研機(jī)構(gòu)認(rèn)證，還沒(méi)有正式投入使用。有明確的應(yīng)用領(lǐng)域，能提供今后510年的獲利預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)資料，有項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。經(jīng)調(diào)查第一代同類(lèi)技術(shù)在多家上市公司得到運(yùn)用，甲某的技術(shù)說(shuō)明認(rèn)為可以使技術(shù)性能升級(jí)換代，該技術(shù)一旦運(yùn)用完全可以在35年內(nèi)逐步以至全面取代第一代技術(shù)，持續(xù)獲利潛能將是200萬(wàn)元的數(shù)百倍。,案例三分析,甲某,乙、丙二人,是否在評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)中約定,委托方,其他評(píng)估報(bào)告使用者,使用評(píng)估報(bào)告的相關(guān)方,？,資產(chǎn)評(píng)估目的,一般目的：是資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值（或非市場(chǎng)價(jià)值）特定目的：是滿足特定經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)需要的經(jīng)濟(jì)行為,主要包括：國(guó)有資產(chǎn)各項(xiàng)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、上市公司信息公開(kāi)披露需要、財(cái)務(wù)報(bào)告編制要求、企業(yè)并購(gòu),資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押貸款、確定稅基、投資、企業(yè)清算、資產(chǎn)擔(dān)保、租賃、搬遷補(bǔ)償?shù)?。一般情況下資產(chǎn)評(píng)估目的是指特定目的。,資產(chǎn)評(píng)估目的,評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)唯一，表述應(yīng)當(dāng)明確、清晰。摘自資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估報(bào)告第十七條,評(píng)估目的的描述,為核實(shí)委估資產(chǎn)的價(jià)值,為摸清家底需了解企業(yè)整體資產(chǎn)的價(jià)值,為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù),問(wèn)題案例舉例：,資產(chǎn)評(píng)估目的,前期須有充分的交流，明確真實(shí)目的；收集與經(jīng)濟(jì)行為相關(guān)的文件，涉及國(guó)有資產(chǎn)的批準(zhǔn)文件；在業(yè)務(wù)約定書(shū)中明確評(píng)估目的。,要點(diǎn)：,為XXX有限公司擬進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓提供價(jià)值參考為XXX公司資產(chǎn)抵押提供價(jià)值參考為XXX無(wú)形資產(chǎn)投資提供價(jià)值參考為XXX公司核定搬遷補(bǔ)償損失提供價(jià)值參考,合理的描述,為+委托方+經(jīng)濟(jì)行為+提供價(jià)值參考,例如：,資產(chǎn)評(píng)估目的,本次評(píng)估目的是確定委托方部分資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，為委托方擬對(duì)外投資與XX集團(tuán)有限公司共同組建公司事宜提供價(jià)值參考。本次評(píng)估目的是確定XXX公司xx%股東權(quán)益的市場(chǎng)價(jià)值，為委托方收購(gòu)該項(xiàng)股權(quán)提供價(jià)值參考。,資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,要做的第二件事,明確評(píng)估對(duì)象確定評(píng)估范圍,評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍,評(píng)估對(duì)象，也稱(chēng)“資產(chǎn)評(píng)估的客體”，即被評(píng)估的資產(chǎn)，是資產(chǎn)主體基于物質(zhì)實(shí)體而享有的經(jīng)濟(jì)上的合法權(quán)益。評(píng)估范圍，是委托方申報(bào)的被評(píng)估資產(chǎn)。,評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍,資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)得出的主要成果形式上表現(xiàn)為資產(chǎn)的價(jià)值，而實(shí)質(zhì)上是對(duì)資產(chǎn)主體擁有或控制的物質(zhì)實(shí)體上的經(jīng)濟(jì)權(quán)益大小的衡量。所以，經(jīng)濟(jì)上的權(quán)益才是資產(chǎn)評(píng)估中真正要評(píng)估的內(nèi)容。,評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍,評(píng)估報(bào)告中應(yīng)當(dāng)載明評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍，并具體描述評(píng)估對(duì)象的基本情況，通常包括法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟(jì)狀況和物理狀況。摘自資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估報(bào)告第十八條,評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍,沒(méi)有描述評(píng)估對(duì)象的具體情況,沒(méi)有關(guān)注評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬,對(duì)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍表述不清、表述不當(dāng),問(wèn)題案例舉例：,評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍,XXX電磁屏蔽室廠的凈資產(chǎn)XXX電機(jī)廠的整體資產(chǎn)全部資產(chǎn)、負(fù)債資產(chǎn)占有方全部資產(chǎn)和負(fù)債,檢查中的案例：,評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍,企業(yè)價(jià)值評(píng)估：評(píng)估對(duì)象：企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值或部分權(quán)益價(jià)值。應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中明確說(shuō)明評(píng)估對(duì)象、評(píng)估對(duì)象的存在狀況、權(quán)利狀況和受到的限制。摘自企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)第四十三條,評(píng)估對(duì)象為涉及上述經(jīng)濟(jì)行為的XXX公司的部分（或XX）資產(chǎn)。評(píng)估范圍為XXX公司申報(bào)的用于抵押的設(shè)備。.評(píng)估對(duì)象為XXX公司的股東全部權(quán)益。評(píng)估范圍為涉及XXX公司的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債，資產(chǎn)類(lèi)型具體包括：流動(dòng)資產(chǎn)、非流動(dòng)資產(chǎn)、流動(dòng)負(fù)債。其中非流動(dòng)資產(chǎn)具體包括固定資產(chǎn)、在建工程、固定資產(chǎn)清理、無(wú)形資產(chǎn)、遞延所得稅資產(chǎn)。,合理的描述如：,被評(píng)估單位,企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)第四十二條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的具體情況，在評(píng)估報(bào)告中對(duì)被評(píng)估企業(yè)的基本情況進(jìn)行說(shuō)明，通常包括14項(xiàng)。,評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍,機(jī)器設(shè)備：應(yīng)當(dāng)描述機(jī)器設(shè)備的概況，包括機(jī)器設(shè)備的數(shù)量、類(lèi)型、安裝、存放地點(diǎn)、使用情況等;是否包括了安裝、基礎(chǔ)、管線及軟件、技術(shù)服務(wù)、資料、備品備件等。摘自資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則機(jī)器設(shè)備第二十七條,評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍,不動(dòng)產(chǎn)：應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的總體情況、主要特點(diǎn)和權(quán)屬狀況進(jìn)行披露。摘自資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn)第四十三條,評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍,不動(dòng)產(chǎn)實(shí)物狀況一般包括：土地的面積、四至、寬度、深度、形狀、地形、地質(zhì)、土壤及地基狀況、用途、容積率、地面附著物情況等；建筑物的面積、體積、高度、層數(shù)、寬度、結(jié)構(gòu)、材料、設(shè)計(jì)、設(shè)備設(shè)施、施工質(zhì)量、維修養(yǎng)護(hù)、建筑物是否與周?chē)h(huán)境協(xié)調(diào)等。不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益狀況一般包括：土地權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬、土地使用權(quán)的年限；建筑物的權(quán)屬、不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定的其他權(quán)利狀況以及法律限制等。不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域狀況一般包括：商服配套、道路通達(dá)、交通便捷、城市設(shè)施狀況、產(chǎn)業(yè)配套和環(huán)境狀況等。,評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍,無(wú)形資產(chǎn)：注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師接受無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估委托時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求委托方明確評(píng)估對(duì)象，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估對(duì)象的權(quán)利狀況及法律、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等具體特征。摘自資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則無(wú)形資產(chǎn)第十四條,評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍,應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中明確說(shuō)明下列內(nèi)容：（一）無(wú)形資產(chǎn)的性質(zhì)、權(quán)利狀況及限制條件；（二）無(wú)形資產(chǎn)實(shí)施的地域限制、領(lǐng)域限制及法律法規(guī)限制條件；（三）宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)的前景；（四）無(wú)形資產(chǎn)的歷史、現(xiàn)實(shí)狀況與發(fā)展前景；（五）無(wú)形資產(chǎn)的獲利期限；（六）評(píng)估依據(jù)的信息來(lái)源；（七）其他必要信息。,評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍,以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估金融不良資產(chǎn)評(píng)估珠寶首飾依據(jù)相關(guān)準(zhǔn)則,評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍,合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偅涸u(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合并中取得的被購(gòu)買(mǎi)方可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債，應(yīng)當(dāng)要求委托方明確評(píng)估對(duì)象。,評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍,資產(chǎn)減值測(cè)試：評(píng)估對(duì)象可能是單項(xiàng)資產(chǎn)，也可能是資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合。更多地以資產(chǎn)組的形式出現(xiàn)。,評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍,投資性房地產(chǎn)：評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)加現(xiàn)有租約。,評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍,金融工具確認(rèn)和計(jì)量：一類(lèi)為以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)記入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)或金融負(fù)債；另一類(lèi)為可供出售金融資產(chǎn)。,評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬,委托方和相關(guān)當(dāng)事方委托資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)提供評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬等資料，并對(duì)所提供評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬資料的真實(shí)性、合法性和完整性承擔(dān)責(zé)任。摘自注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)第三條,評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬,注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)知曉評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬對(duì)評(píng)估結(jié)論有重大影響。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬并予以恰當(dāng)披露。摘自注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)第四條,評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬,注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中明確說(shuō)明評(píng)估師和委托方及相關(guān)當(dāng)事方在評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬方面的責(zé)任。摘自注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)第十條,評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬,注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中描述評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬及其資料來(lái)源、查驗(yàn)情況，并說(shuō)明評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。摘自注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)第十一條,評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬,注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬瑕疵狀況予以充分披露。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師以設(shè)定產(chǎn)權(quán)為前提對(duì)委托方不具有所有權(quán)的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬和設(shè)定產(chǎn)權(quán)前提予以充分披露，并明確說(shuō)明設(shè)定產(chǎn)權(quán)狀況與實(shí)際法律權(quán)屬狀況存在重大差別。摘自注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)第十一條,評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬,寶來(lái)車(chē)有沒(méi)有行駛證（回答說(shuō)在以前的審計(jì)底稿中）因沒(méi)有取得土地使用權(quán)，所以，沒(méi)能取得產(chǎn)權(quán)證。在報(bào)告中沒(méi)有任何披露。金水灣度假村房屋沒(méi)有房產(chǎn)證，沒(méi)有披露。土地性質(zhì)為住宅（剩余40年），評(píng)估中按商務(wù)金融，沒(méi)有披露實(shí)際情況及理由。評(píng)估依據(jù)中注明房產(chǎn)證遺失，土地使用權(quán)屬于哪個(gè)單位不知道。報(bào)告附件缺少權(quán)屬文件，如發(fā)票。,檢查中的案例舉例：,案例一評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍,評(píng)估范圍為涉及B公司的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債，資產(chǎn)類(lèi)型具體包括：流動(dòng)資產(chǎn)、非流動(dòng)資產(chǎn)、流動(dòng)負(fù)債。其中非流動(dòng)資產(chǎn)具體包括固定資產(chǎn)、在建工程、固定資產(chǎn)清理、無(wú)形資產(chǎn)、遞延所得稅資產(chǎn)。,評(píng)估對(duì)象：,評(píng)估范圍：,評(píng)估對(duì)象為B公司70%的股權(quán)。,資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,要做的第三件事,設(shè)定評(píng)估假設(shè)合理披露,資產(chǎn)評(píng)估假設(shè),評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)披露評(píng)估假設(shè)及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。摘自資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估報(bào)告第二十四條,資產(chǎn)評(píng)估假設(shè),交易假設(shè)、市場(chǎng)條件假設(shè)、評(píng)估對(duì)象狀況假設(shè),宏觀環(huán)境假設(shè)、微觀環(huán)境假設(shè),整體資產(chǎn)利用假設(shè)、單項(xiàng)資產(chǎn)利用假設(shè),與現(xiàn)實(shí)或事實(shí)不符的情況的假定,前提假設(shè),環(huán)境假設(shè),利用假設(shè),特定假設(shè),資產(chǎn)評(píng)估假設(shè),根據(jù)本次資產(chǎn)評(píng)估的目的以及評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)，評(píng)估中使用了以下評(píng)估假設(shè)：(一)所有待估資產(chǎn)已處在交易過(guò)程中，評(píng)估師根據(jù)待估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。(二)待估資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)為充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)。(三)所有待估資產(chǎn)按現(xiàn)行使用狀態(tài)和用途繼續(xù)使用。(四)所有待估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)清晰、明確。(五)委托方提供的資料具有真實(shí)性、合法性、完整性。(六)國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)及方針政策無(wú)重大變化；國(guó)家的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境穩(wěn)定以及涉及的物價(jià)、匯率、稅賦、產(chǎn)業(yè)政策等不發(fā)生較大變化。(七)無(wú)其他不可預(yù)測(cè)和不可抗力因素造成的重大影響。,特別事項(xiàng)說(shuō)明,產(chǎn)權(quán)瑕疵；未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素；重大期后事項(xiàng)；在不違背資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則基本要求的情況下，采用的不同于資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定的程序和方法。,資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,要做的第四件事,選擇價(jià)值類(lèi)型合理披露,價(jià)值類(lèi)型,評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)明確價(jià)值類(lèi)型及其定義，并說(shuō)明選擇價(jià)值類(lèi)型的理由。摘自資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估報(bào)告第十九條,價(jià)值類(lèi)型,注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的等相關(guān)條件選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型，并對(duì)價(jià)值類(lèi)型予以明確定義。摘自資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則第十四條,價(jià)值類(lèi)型,注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)，選擇和使用價(jià)值類(lèi)型，應(yīng)當(dāng)充分考慮評(píng)估目的、市場(chǎng)條件、評(píng)估對(duì)象自身?xiàng)l件等因素。摘自資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型指導(dǎo)意見(jiàn)第十四條,價(jià)值類(lèi)型,注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師選擇價(jià)值類(lèi)型，應(yīng)當(dāng)考慮價(jià)值類(lèi)型與評(píng)估假設(shè)的相關(guān)性。摘自資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型指導(dǎo)意見(jiàn)第十五條,價(jià)值類(lèi)型,注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)對(duì)市場(chǎng)條件和評(píng)估對(duì)象的使用等并無(wú)特別限制和要求時(shí)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師通常應(yīng)當(dāng)選擇市場(chǎng)價(jià)值作為評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類(lèi)型。摘自資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型指導(dǎo)意見(jiàn)第十七條,價(jià)值類(lèi)型,市場(chǎng)價(jià)值是在滿足公開(kāi)市場(chǎng)和資產(chǎn)有效使用假設(shè)的前提下，相對(duì)于整體市場(chǎng)而言的合理或公允價(jià)值；市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值則是在不完全滿足市場(chǎng)價(jià)值定義成立條件，但滿足各自定義成立條件的前提下，相對(duì)于個(gè)別市場(chǎng)主體而言的合理或公允價(jià)值。,市場(chǎng)價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值,價(jià)值類(lèi)型,是指將評(píng)估對(duì)象作為企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)按其正在使用方式和程度及其對(duì)所屬企業(yè)的貢獻(xiàn)的價(jià)值估計(jì)數(shù)額,是指評(píng)估對(duì)象對(duì)于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類(lèi)投資者所具有的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，亦稱(chēng)特定投資者價(jià)值。,是指在評(píng)估對(duì)象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場(chǎng)條件下的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。,市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類(lèi)型,投資價(jià)值,在用價(jià)值,清算價(jià)值,價(jià)值類(lèi)型,是指考慮到資產(chǎn)的長(zhǎng)期存續(xù)性、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)條件、資產(chǎn)當(dāng)前的用途和可選擇適宜用途等因素，經(jīng)過(guò)對(duì)資產(chǎn)的未來(lái)可出售性進(jìn)行的謹(jǐn)慎評(píng)估得出的資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。,是指機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價(jià)值估計(jì)數(shù)額。,是指按政府搬遷補(bǔ)償辦法和標(biāo)準(zhǔn)估算的無(wú)法搬遷資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本和可搬遷資產(chǎn)的搬遷費(fèi)用以及搬遷期間停工損失等的數(shù)額。,市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類(lèi)型,殘余價(jià)值,抵押價(jià)值,搬遷補(bǔ)償價(jià)值,價(jià)值類(lèi)型,以保險(xiǎn)為目的的評(píng)估業(yè)務(wù),市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類(lèi)型,投資價(jià)值,投資價(jià)值,以稅收為目的的評(píng)估業(yè)務(wù),以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù),資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,要做的第五件事,選擇評(píng)估方法合理披露,評(píng)估方法,評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說(shuō)明所選用的評(píng)估方法及其理由。摘自資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估報(bào)告第二十二條,評(píng)估方法,注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)熟知、理解并恰當(dāng)運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估方法。資產(chǎn)評(píng)估基本方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法。摘自資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則第十五條,評(píng)估方法,注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇評(píng)估方法，形成合理評(píng)估結(jié)論。摘自資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則第十六條,評(píng)估方法,基本方法有：成本法、收益法、市場(chǎng)法,檢查中的案例,沒(méi)有說(shuō)明所選用評(píng)估方法的理由，評(píng)估方法選用不適當(dāng)。案例A：對(duì)商務(wù)房產(chǎn)通常要考慮采用市場(chǎng)法和收益法評(píng)估，開(kāi)源房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告采用成本法評(píng)估房產(chǎn)，沒(méi)有說(shuō)明理由，也沒(méi)分析。案件B：交運(yùn)發(fā)展有限公司企業(yè)價(jià)值評(píng)估報(bào)告中說(shuō)到收益法不適用，但企業(yè)以前年度利潤(rùn)不錯(cuò)，也比較穩(wěn)定，為什么不適用，沒(méi)有說(shuō)明。案例C：電磁屏蔽室廠改制評(píng)估采用成本法，選用成本法的理由過(guò)于簡(jiǎn)單，不能合理說(shuō)明收益法不適用。,評(píng)估方法,成本法思路：任何一個(gè)精明的潛在投資者，在購(gòu)置某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過(guò)建造一項(xiàng)與所購(gòu)資產(chǎn)具有相同用途的替代品所需的成本。成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)。,評(píng)估方法,成本法的運(yùn)用涉及四個(gè)基本要素資產(chǎn)的重置成本資產(chǎn)的實(shí)體性貶值資產(chǎn)的功能性貶值資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值,評(píng)估方法,資產(chǎn)評(píng)估值,=,資產(chǎn)的重置成本,資產(chǎn)的實(shí)體性貶值,資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值,資產(chǎn)的功能性貶值,成本法的基本公式,評(píng)估方法,收益法思路：任何一個(gè)理智的潛在投資者，在投資于某一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會(huì)高于他所投資的資產(chǎn)在未來(lái)能給他帶來(lái)的回報(bào)，即收益額。是以利求本的思路。收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)。,評(píng)估方法,收益法的運(yùn)用涉及三個(gè)基本要素被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益折現(xiàn)率或資本化率取得收益的持續(xù)時(shí)間,評(píng)估方法,收益法的應(yīng)用前提（1）被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；（2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；（3）被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。,評(píng)估方法,收益法的基本程序（1）收集并驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來(lái)收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營(yíng)前景、財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)形勢(shì)，以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等；（2）分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益；（3）確定折現(xiàn)率或資本化率；（4）將評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益折算成現(xiàn)值；（5）分析確定評(píng)估結(jié)果。,評(píng)估方法,收益法的具體方法（1）純收益不變（收益永續(xù)，收益年限有限）；（2）純收益在若干年后保持不變；（3）純收益按等差級(jí)數(shù)變化；（4）純收益按等比級(jí)數(shù)變化；（5）已知未來(lái)若干年后資產(chǎn)價(jià)格。,評(píng)估方法,收益法的預(yù)期收益收益有凈利潤(rùn)和凈現(xiàn)金流量?jī)煞N基本形式，一般而言應(yīng)選擇凈現(xiàn)金流量。凈現(xiàn)金流量有息前和息后兩種凈現(xiàn)金流量股權(quán)自由現(xiàn)金流量；息前凈現(xiàn)金流量企業(yè)自由現(xiàn)金流量；,評(píng)估方法,收益法的預(yù)期收益預(yù)測(cè)第一步：評(píng)估基準(zhǔn)日審計(jì)后企業(yè)收益的調(diào)整。第二步：預(yù)期收益趨勢(shì)的總體分析和判斷。第三步：預(yù)期收益測(cè)算。第四步：收益預(yù)測(cè)基本完成后，對(duì)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)進(jìn)行檢驗(yàn)。（包括歷史平均趨勢(shì)比較，敏感因素分析，收入與成本費(fèi)用變化的一致性檢驗(yàn)等）,評(píng)估方法,收益法的折現(xiàn)率,評(píng)估方法,收益法的折現(xiàn)率折現(xiàn)率通常由以下兩部分組成：無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率如：國(guó)庫(kù)券利率風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率要考慮經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)等。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率可以采用風(fēng)險(xiǎn)累