前期物業(yè)服務(wù)協(xié)義

前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議 第一章 總 則第一條 本協(xié)議當(dāng)事人甲方：乙方： 甲方是指建設(shè)單位委托的物業(yè)管理企業(yè)：乙方是指購(gòu)房人（業(yè)主）。根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，乙方以使用人的身份，委托甲方對(duì)南磷住宅小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理，甲乙雙方就前期物業(yè)管理服務(wù)達(dá)成如下協(xié)議： （前期物業(yè)管理是指：自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽定的物業(yè)管理合同生效時(shí)止的物業(yè)管理。）第二條 物業(yè)基本情況本物業(yè)名稱：乙方所購(gòu)房屋基本情況： 座落位置： 棟 號(hào)住宅； 建筑面積： 平方米；總房款 元。 物業(yè)類型：住宅第二章 雙方的權(quán)利和義務(wù)第三條 甲方的權(quán)利義務(wù)1、對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、裝繕、服務(wù)與管理；2、根據(jù)有關(guān)法規(guī)、政策和本協(xié)議約定，結(jié)合實(shí)際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度和業(yè)主守則、臨時(shí)管理規(guī)約并書面告知乙方：3、建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料；4、制止違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和業(yè)主守則、臨時(shí)管理規(guī)約的行為，并可采取警告、批評(píng)、公開(kāi)通報(bào)、停水、停電等措施；5、維護(hù)小區(qū)內(nèi)的交通秩序，指揮車輛有序停放；6、物業(yè)管理企事業(yè)可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；7、依據(jù)本協(xié)議及國(guó)家有關(guān)文件規(guī)定向乙方收取綜合物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；8、提前將裝飾裝修房屋的注意事項(xiàng)和限制條件書面告知乙方，并與乙方訂立房屋裝飾裝修管理協(xié)議；9、不得占用本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能；10、向乙方提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備保修期以后的維修養(yǎng)護(hù)等有償服務(wù)；11、自本協(xié)議終止時(shí)起五日內(nèi)，與業(yè)主委員會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)辦理本物業(yè)的物業(yè)管理移交手續(xù)，物業(yè)管理移交手續(xù)須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)；12、對(duì)乙方違反法規(guī)、政策、臨時(shí)管理規(guī)約、業(yè)主手冊(cè)及本協(xié)議的的行為提出勸告，當(dāng)乙方不聽(tīng)勸告時(shí)，甲方有權(quán)采取相關(guān)措施予阻止或通報(bào)有關(guān)部門處理。13、對(duì)制度或物業(yè)使用人違反小區(qū)管理亂停、亂放車輛，有權(quán)采取必要措施，清理、移動(dòng)，由此造成的損失由業(yè)主或物業(yè)使用人承擔(dān)。 第四條 乙方的權(quán)利義務(wù)1、參加業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，享有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)；2、監(jiān)督甲方的物業(yè)管理服務(wù)行為，就物業(yè)管理的有關(guān)問(wèn)題向甲方提出意見(jiàn)和建議；3、遵守甲方制定的本物業(yè)的物業(yè)管理制度和業(yè)主守冊(cè)、臨時(shí)管理規(guī)約；4、遵守本小區(qū)車輛停放管理規(guī)定，服從小區(qū)管理人員指揮，確保小區(qū)內(nèi)車輛正常秩序；5、依據(jù)本協(xié)議按時(shí)向甲方交納綜合物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用及其相關(guān)費(fèi)用；6、裝飾裝修房屋時(shí)，遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定及房屋裝飾裝修管理協(xié)議；7、不得占用、損壞、改造或裝飾本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先通知甲方，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，給予賠償；8、出租、轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，應(yīng)事先通知甲方。轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，告知受讓方與甲方簽訂本協(xié)議；9、對(duì)承租人、使用人及訪客等違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和業(yè)主守則等造成的損失、損害業(yè)主承擔(dān)連帶賠償；10、按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業(yè)的給排水、通風(fēng)、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系，不得侵害他人的合法權(quán)益；11、協(xié)助甲方做好物業(yè)工作。12、遵守甲方制定的小區(qū)車輛停放管理規(guī)定，對(duì)自身亂停、亂放行為，同意甲方采取必要措施進(jìn)行糾正或移動(dòng)，由此造成損失由自身承擔(dān)。第三章 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容第五條 甲方對(duì)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容如下：1、協(xié)助公安部門維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共安全、安排保安人員設(shè)立門崗，對(duì)小區(qū)進(jìn)行24小時(shí)值守及巡邏，但不含對(duì)業(yè)主或使用人、人身及財(cái)產(chǎn)保管和盡力使住戶免受騷擾，使小區(qū)處于良好，安全的環(huán)境中。2、負(fù)責(zé)小區(qū)公共部位、公共設(shè)施的清掃衛(wèi)生和綠化保養(yǎng)。清掃小區(qū)內(nèi)垃圾、污物，為小區(qū)住戶提供良好的生活、工作和商業(yè)環(huán)境。3、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)照明系統(tǒng)、供排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)的日常維護(hù)、維修保養(yǎng)。在保養(yǎng)維修時(shí)，提前告知業(yè)主，保證其正常運(yùn)轉(zhuǎn)（若出現(xiàn)甲方不能控制的情況，而使設(shè)備運(yùn)行中斷，甲方不對(duì)任何可能引起的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。但這種情況出現(xiàn)時(shí)，甲方必須盡力協(xié)助恢復(fù)、而乙方應(yīng)繳納的管理費(fèi)和其他費(fèi)用的責(zé)任也不因此受到任何影響）。4、負(fù)責(zé)小區(qū)的消防安全。對(duì)小區(qū)的消防情況進(jìn)行不間斷的巡查、監(jiān)控，預(yù)防火災(zāi)發(fā)生。5、對(duì)小區(qū)公共部位和公共設(shè)施：如小區(qū)路燈、室外上下水管道、明暗溝。窨井、圍墻、單車棚、汽車場(chǎng)等進(jìn)行維護(hù)，使之保持良好狀態(tài)。6、對(duì)小區(qū)業(yè)主（使用人）的裝飾裝修進(jìn)行監(jiān)控制。對(duì)不符合建筑裝修規(guī)定、破壞小區(qū)主體建筑結(jié)構(gòu)、損害小區(qū)外觀的裝修進(jìn)行制止，以確保小區(qū)的建筑安全和使用安全。7、幫助乙方督促施工單位解決乙方入?。ㄊ褂茫┖蟀l(fā)現(xiàn)的施工建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題。8、清除小區(qū)內(nèi)任何不符合條例管理規(guī)定的建筑物、安裝物或擺放的雜貨物。糾正和取消住戶對(duì)小區(qū)內(nèi)公共衛(wèi)生地方和公共服務(wù)設(shè)施的占用，以保持小區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)地暢通及干凈整潔。9、協(xié)調(diào)住戶之間因物業(yè)使用而發(fā)生的糾紛。10、受有關(guān)部門或單位的委托，甲方可提供生活垃圾清運(yùn)費(fèi)，裝修垃圾處置費(fèi)等代收繳收費(fèi)服務(wù)（代收代繳費(fèi)用、不屬于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用），收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按政府相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。11、對(duì)住戶中出現(xiàn)的違反（業(yè)主手冊(cè)）、臨時(shí)管理規(guī)約、裝飾裝修管理協(xié)議的行為進(jìn)行制止，并采取必要的措施。12、代表住戶與有關(guān)部門交涉小區(qū)的管理和配套服務(wù)事宜。13、根據(jù)住戶的合理要求，提供相應(yīng)的有償服務(wù)。第四章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量第六條 甲方必須達(dá)到以下物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)1、小區(qū)內(nèi)樓道、通道不定時(shí)清掃保潔，公共場(chǎng)地?zé)o陳舊垃圾?；S池出現(xiàn)溢即予清掏，做好滅四害工作；2、小區(qū)所屬綠化，保持整潔常青；3、小區(qū)護(hù)管人員24小時(shí)值班、不定時(shí)巡邏。發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人的安全及財(cái)產(chǎn)受到威脅和侵害時(shí)，應(yīng)盡力采取措施予以制止和保護(hù)。盡力減少和杜絕小區(qū)出現(xiàn)重大治安刑事案件。發(fā)現(xiàn)黃、賭、毒等問(wèn)題及時(shí)與屬地派出所聯(lián)系并協(xié)助處理。4、及時(shí)向有關(guān)部門反映住戶的困難和問(wèn)題，屬甲方職責(zé)解決的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)處理。5、加強(qiáng)小區(qū)消防管理，預(yù)防火災(zāi)事故發(fā)生；6、加強(qiáng)小區(qū)車輛管理，確保小區(qū)內(nèi)車輛有序停放；7、因地制宜地開(kāi)展社區(qū)活動(dòng)。第五章 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)第七條 本小區(qū)綜合管理服務(wù)收費(fèi)1、乙方所購(gòu)物業(yè)屬 ，物業(yè)管理費(fèi)用為 元/月按乙方房屋產(chǎn)權(quán)面積（建筑面積）收取。2、住戶綜合管理服務(wù)費(fèi)的交納，從接房之日起，按年預(yù)收。3、機(jī)動(dòng)車輛停車占地使用費(fèi)，由甲方按昆明市發(fā)改委及縣物價(jià)部門有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)向乙方收取。4、非機(jī)動(dòng)車停車費(fèi)，由甲方參照昆明市政委及縣物價(jià)部門有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)向乙方收取。5、生活垃圾處置費(fèi)，住宅每戶每月按 元收取，（不含裝修垃圾處置費(fèi)）。6、化糞池清掏費(fèi)，按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，向各戶分?jǐn)偸杖　＞C合管理服務(wù)收費(fèi)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)（僅指非電梯住宅）單位：元/月項(xiàng)目所占比例服務(wù)內(nèi)容住宅收費(fèi)備注公共環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)10%小區(qū)內(nèi)庭院通道樓梯的清掃、保潔，袋裝垃圾定點(diǎn)收集傾倒0.05此費(fèi)中不含仁政通（2008）7號(hào)文規(guī)定的，每戶每月垃圾清運(yùn)處置費(fèi)5元和商鋪經(jīng)營(yíng)面積征收的費(fèi)用。安全保衛(wèi)費(fèi)25%協(xié)助公安部門，做好區(qū)內(nèi)防盜及晝夜巡邏值班0.125小區(qū)保安人員工資、補(bǔ)貼、器械費(fèi)用綠化管理費(fèi)5%綠地、花木的養(yǎng)護(hù)，植被的栽促修剪、施肥、防 害等0.025綠化管理員工資、水費(fèi)、工具、農(nóng)藥、化肥費(fèi)用機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理費(fèi)20%配電、給排水設(shè)備、消防設(shè)施、中心監(jiān)控室運(yùn)行的電費(fèi)、維修費(fèi)用0.10中心監(jiān)控室、水泵、消防所使用的電費(fèi)、材料費(fèi)、人工工資。公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)20%小區(qū)內(nèi)路燈更換（包括照明用電費(fèi)）、室外上下水管道、明暗溝、窨井、圍墻的確維護(hù)0.10管理費(fèi)20%物業(yè)管理辦公費(fèi)、人員勞動(dòng)補(bǔ)貼0.10小計(jì)100%0.50第八條 維修基金1、 根據(jù)住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法規(guī)定，本物業(yè)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后大中修、更新、改造的維修基金，維修基金按房款總金額的2%收取，在房屋交付時(shí)由甲方收取。2、維修基金：維修基金按國(guó)家規(guī)定一次性收取。3、維修基金的管理和使用按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。4、維修基金使用范圍：維修基金主要用于小區(qū)內(nèi)供水水泵、消防設(shè)備、配電機(jī)組以及樓房的修理費(fèi)用和大型修理費(fèi)用；共用部位、公共設(shè)施設(shè)備的增建改建、大修、更新。5、維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核批準(zhǔn)，按乙方占有房屋建筑面積比例續(xù)等。6、乙方轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。第九條 有償服務(wù)收費(fèi)乙方在小區(qū)中如需甲方提供綜合管理服務(wù)收費(fèi)以外特約的服務(wù)，可向甲方提出，其服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照現(xiàn)行的行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。第六章 其它約定第十條 房屋維修責(zé)任的劃分1、保修其內(nèi)，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)乙方房屋質(zhì)量的保修。房屋保修期以房屋質(zhì)量保證書為準(zhǔn)。2、保修期滿，由乙方承擔(dān)房屋修繕責(zé)任和修繕費(fèi)用。其中，在乙方交納物管費(fèi)用的情況下，甲方承擔(dān)管理區(qū)公共部位、共公設(shè)施設(shè)備的修繕（大修、更新、改造除外）。對(duì)乙方自用部位和自用設(shè)備的修繕，由乙方自行承擔(dān)。乙方可以自行修繕，也可委托甲方進(jìn)行有償修繕。3、因乙方使用不當(dāng)或人為造成房屋及其設(shè)施損壞的，由乙方自行承擔(dān)修繕費(fèi)用和修理工繕責(zé)任。第十條 乙方在小區(qū)中飼養(yǎng)家禽、寵物，不得影響環(huán)境衛(wèi)生和其它業(yè)主的利益。當(dāng)小區(qū)中的其它業(yè)主的權(quán)益因乙方飼養(yǎng)家禽、寵物而受到侵害時(shí)或單棟業(yè)主中50%以上其它業(yè)主要求乙方停止飼養(yǎng)時(shí)，乙方應(yīng)停止飼養(yǎng)，甲方也有權(quán)對(duì)乙方進(jìn)行干涉。第十二第 乙方有權(quán)來(lái)查證自己所交費(fèi)用情況。但乙方無(wú)權(quán)清查甲方帳務(wù)。第十三條 根據(jù)小區(qū)管理情況，甲方有權(quán)提出調(diào)收物管費(fèi)用或增收其它一些費(fèi)用。但甲方的主張，必須事先書面通知乙方，并在取得小區(qū)50%以上其它業(yè)主同意和支持證據(jù)的情況下，才能執(zhí)行。第十四條 根據(jù)甲方管理服務(wù)情況好壞，乙方有權(quán)按法律規(guī)定提出調(diào)整物管費(fèi)收費(fèi)價(jià)格或重新選聘小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)。第十五條 甲乙雙方之間發(fā)生物業(yè)管理糾紛時(shí)，應(yīng)依據(jù)本全同的規(guī)定及小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定和政府的相關(guān)政策法規(guī)來(lái)進(jìn)行處理。第七章 違約責(zé)任第十條 甲方違反協(xié)議，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；第十八條 乙方違反協(xié)議，使甲方未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；第十九條 甲方違反協(xié)議，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或亂收費(fèi)的，乙方有權(quán)要求甲方清退超出費(fèi)用，退還利息并支付違約金；第二十條 乙方違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納有關(guān)費(fèi)用的，甲方有權(quán)要求乙方補(bǔ)交并從逾期之日起按每天30%交納違約金。第二十一條 為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見(jiàn)情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，造成乙方財(cái)產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。第二十二條 在本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使協(xié)議無(wú)法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。第二十三條 本協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照國(guó)家有關(guān)法