淺談精裝修項目管理(瑞安)PPT課件

.,1,淺談精裝修項目管理瑞安十年住宅開發(fā)經(jīng)驗分享,.,2,目錄,瑞安房地產(chǎn)項目簡介精裝修項目管理重難點分析進度管理施工工序管理材料管理設(shè)計優(yōu)化成品保護精裝修項目建造過程風(fēng)險管控精裝修項目維保服務(wù),.,3,瑞安房地產(chǎn)簡介,瑞安房地產(chǎn)有限公司：于2004年成立，（股份代號：272），總部設(shè)于上海。公司在發(fā)展多功能、可持續(xù)發(fā)展的“整體社區(qū)”項目方面擁有卓越成績。長期以來，瑞安房地產(chǎn)積極配合政府的城市發(fā)展規(guī)劃，以創(chuàng)新獨到及具彈性的手法進行項目的整體規(guī)劃，力求打造一個集“生活、工作、休閑”于一體的可持續(xù)發(fā)展的整體社區(qū)，豐富全面生活體驗。,武漢天地：位于武漢市漢口永清地塊，東臨長江，面向風(fēng)景如畫的江灘公園。項目整體是集住宅、辦公樓、零售、餐飲、娛樂等多功能設(shè)施于一體綜合發(fā)展項目，以配合整個武漢市國際化發(fā)展的遠景規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略。,項目占地61萬平方，總建筑面積163萬方，總體規(guī)劃顧問為美國SOM公司（Skidmore,OwingsandMerrill,LLP），經(jīng)過十年打造目前已經(jīng)開發(fā)完成70%，仍有40余萬方待開發(fā)。,.,4,武漢天地精裝住宅開發(fā)十年：精裝檔次及品質(zhì)不斷提升，為市場帶來創(chuàng)新產(chǎn)品,2007,2009,2013,2012,御江苑一期A7/A9,御江苑二期A6,御江苑三期A11/A12,御江苑四期B9,御江苑二期A8/A10,御江苑四期B13,2016,云廷B14,御江苑四期B11,盛薈B5,2010,2014,2017,2011,2006,.,5,精裝修項目管理進度管理,項目管理的主要工作內(nèi)容，占用項目建設(shè)周期長，對進度影響大,.,6,開發(fā)報建為項目建設(shè)的準入，關(guān)系到項目整體合規(guī)性，報建計劃隨項目難度不同而制定，需協(xié)調(diào)項目內(nèi)部及外部各個環(huán)節(jié)，對項目建設(shè)進度至關(guān)重要,武漢天地B片某項目報建計劃,用地規(guī)劃許可證,土地證,建設(shè)規(guī)劃許可證,施工圖圖審,施工許可證,.,7,設(shè)計實際從項目定位策劃開始，分為概念設(shè)計、方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計。與開發(fā)報建、招標、施工關(guān)系密切,住宅精裝修設(shè)計自建筑設(shè)計定稿后開始實施，設(shè)計周期約6個月精裝修住宅項目建筑、結(jié)構(gòu)、機電設(shè)計需與精裝修設(shè)計的配合關(guān)系到項目成品的使用舒適性、實用性精裝修項目標段較多，設(shè)計出圖需配合大量招標，出圖速度對項目后續(xù)進度有一定影響。,武漢天地B片某項目設(shè)計計劃,.,8,施工是項目開發(fā)進度管理的核心,施工過程需配合銷售時間，關(guān)系到項目投資回收的速度，影響項目的贏利指標瑞安集團根據(jù)項目區(qū)域制定“標準工期”，供項目制定施工計劃參考。精裝修項目進度較普通項目周期延長1年左右,武漢標準工期節(jié)點,.,9,精裝修項目管理重難點分析施工工序管理,精裝修項目特別重視成品品質(zhì)，施工段劃分精細，既應(yīng)保證材料供應(yīng)商優(yōu)選，又保證優(yōu)選施工單位，這是精裝品質(zhì)保證的基礎(chǔ)。,.,10,精裝修施工是一個系統(tǒng)工程，需特別注意施工工序流程，不可倒置，否則將產(chǎn)生質(zhì)量隱患。工序流程所引發(fā)的管理重點：1、提前制定全過程施工計劃2、分包單位協(xié)調(diào)，工序交接3、成品保護，材料設(shè)備照管,梳理搭接面，施工計劃系統(tǒng)編排，按流程施工,.,11,標準工序指引，標準節(jié)點圖集，保證每一步操作符合瑞安品質(zhì),木地板標準節(jié)點圖,木地板工藝控制標準,.,12,精裝修項目管理重難點分析材料管理,材料選擇符合集團標準：瑞安擁有一套標準的工料及工藝要求，所有用于項目的材料均需符合瑞安技術(shù)標準，即同時滿足品牌+工料及工藝要求。在設(shè)計選型階段已經(jīng)考慮，并在合約中明確。以保證交付的產(chǎn)品符合可持續(xù)及環(huán)保的要求，保證業(yè)主利益。,.,13,嚴格遵循集團的“標準工序指引”，層層把關(guān)，確保每一環(huán)節(jié)審批到位。進場前的審批：設(shè)計提供控樣承包商送審設(shè)計/顧問審批項目經(jīng)理審批審批意見分發(fā)至承包商開始供材材料進場驗收：承包商自檢監(jiān)理檢查填寫“材料報審表”，現(xiàn)場抽樣測試品質(zhì)工程師確認存放，張貼標識定期匯總臺帳,.,14,精裝主材進場前需去產(chǎn)地/工廠直接選材，以石材為例,定標控樣,送樣審查,產(chǎn)地挑選大貨,選擇適合的大板,材料到貨拼接檢驗,按標準驗收進場,.,15,精裝修項目管理重難點分析設(shè)計管理及優(yōu)化,重視設(shè)計人員的水平，瑞安住宅全部選擇國際知名的設(shè)計團隊打造精裝修方案樣板先行，確保每一個節(jié)點滿足美觀、實用的要求；重注施工圖質(zhì)量材料選型：環(huán)保性、美觀性、耐久性、便于打理，設(shè)計師為材料選擇進行把關(guān)，嚴格審批設(shè)計優(yōu)化變更：施工過程設(shè)計師全程參與，定期巡查，及時發(fā)現(xiàn)問題并主動優(yōu)化，施工人員及設(shè)計師保持順暢溝通，一切從客戶使用角度出發(fā)進行反復(fù)優(yōu)化,.,16,精裝修項目管理重難點分析成品保護,在合約技術(shù)文件中明確成品保護的標準，列入招標清單，包含在承包金額內(nèi)。成品保護制作樣板現(xiàn)場確認后大面積實施成品及半成品均遵循同一原則：誰施工誰保護，誰破壞誰承擔。完善工序交接書面記錄,通用說明,保護標準,.,17,精裝修項目建造過程風(fēng)險管控,項目開發(fā)KPI，集團實時監(jiān)控：成本、進度、質(zhì)量，定期預(yù)警，超過預(yù)設(shè)值亮紅（黃）燈,項目進度監(jiān)控系統(tǒng)：一三及節(jié)點，商業(yè)24個，住宅34個,項目質(zhì)量監(jiān)控系統(tǒng)：質(zhì)量檢查打分是否合格，單元缺陷率、開裂率、漏水率監(jiān)控,.,18,精裝修項目建造過程風(fēng)險管控,第三方質(zhì)量檢查：集團聘請第三方檢查機構(gòu)，每2個月對集團所有項目依照集團標準進行檢查；武漢項目設(shè)立獨立的質(zhì)量管控部門，每周1次武漢內(nèi)部全檢。對質(zhì)量和進度及項目重要事宜進行通報驗房機構(gòu)驗房：武漢項目聘請第三方驗房機構(gòu)進行精裝過程指導(dǎo)，對每一套單元分階段出具初驗、復(fù)驗、終驗的診斷報告，所有問題全部銷項方可達到交付條件?？蛻舯O(jiān)督：工地開放日，施工過程向業(yè)主開放,.,19,工地開放日，向業(yè)主展示隱蔽工程的細節(jié)，請業(yè)主監(jiān)督工程質(zhì)量，對產(chǎn)品品質(zhì)放心,墻面實測，業(yè)主親自查看,砌體施工工藝講解,LOW-E玻璃節(jié)能體驗,講解結(jié)構(gòu)工藝,還原施工現(xiàn)場,講解模板腳手架,.,20,展示精裝修工藝，請業(yè)主了解材料及施工過程，提前感受物業(yè)服務(wù)，收集寶貴意見，不斷改進,外墻鋁板及保溫層展示,外窗剖面展示,精裝修地板/地暖工藝展示,物業(yè)講解，演示紅外水平儀,現(xiàn)場解答業(yè)