房地產(chǎn)基本知識100問

一、 房地產(chǎn)專用名詞解釋 1、 房產(chǎn) ：是指房屋的經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋。2、地產(chǎn)：是指能夠為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個統(tǒng)稱。3、房地產(chǎn)：也稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利(所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等)。4、房地產(chǎn)業(yè)：是以土地和建筑物為經(jīng)營為對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。5、房地產(chǎn)開發(fā)：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。6、土地所有權(quán)：是指國家或集體經(jīng)濟組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。土地所有權(quán)是不能出讓或轉(zhuǎn)讓的。在房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的只是土地的使用權(quán)，而不是土地的所有權(quán)。同樣，消費者購買商品房后，對該房屋所占用的土地，不享有所有權(quán)，只擁有使用權(quán)。7、土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。開發(fā)商要進行房地產(chǎn)開發(fā)，首先必須取得土地使用權(quán)。其獲取土地的方式主要有以下幾種：（1）土地使用權(quán)的出讓。土地使用權(quán)的出讓是指國家以協(xié)議、招標、拍賣的方式將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（2）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。（3）土地使用權(quán)的劃撥。土地使用權(quán)的劃撥，是指政府無償將土地撥發(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，須經(jīng)政府及土地管理部門同意，并按規(guī)定補交出讓金后方可進行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。8、土地開發(fā)：是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地(即熟地)。9、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。10、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。11、三通一平：是指在土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。12、七通一平：是指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。13、土地使用年限：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，也就是說，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是有期限的。不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)商在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時，都要與國土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行，即：（1）居住用地七十年。（2）工業(yè)用地五十年。（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年。（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年。（5）綜合用地或者其他用地五十年。土地使用年限從土地使用者與政府土地管理部門簽訂土地出讓合同，依法取得土地使用權(quán)之日起開始計算（通常在土地出讓合同中有明確約定）。必須注意的是，購房者所得到的土地使用權(quán)，是開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給購房者的。根據(jù)我國城市房地產(chǎn)管理法42條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。”因此，購房者在簽訂購房合同或取得產(chǎn)權(quán)證時，其實際土地使用年限會短于國家規(guī)定的土地使用年限。另外，有些購房者會關(guān)心土地使用年限到期后是不是房屋就要被國家收回，其實這種觀點是錯誤的。土地使用年限到期后，只要向政府繳納土地出讓金就可以繼續(xù)使用土地。14、開發(fā)商：是指從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)。房屋質(zhì)量是購房者非常關(guān)注的問題。購房者在購房時通常會考察開發(fā)商的實力與資信，因為優(yōu)秀的開發(fā)商是質(zhì)量的最有效保證。在考察時，他們通常會關(guān)注開發(fā)商的合法性、資信等級、曾經(jīng)開發(fā)過的項目等等。:對于一個合法的在售項目，其開發(fā)商首先應(yīng)取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證和銷售許可證等相關(guān)證書。15、開發(fā)商的資質(zhì)等級，高資質(zhì)等級的開發(fā)商通常更容易獲得購房者的信任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為五個等級。其中一級企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)最高。資質(zhì)一級企業(yè)（1）自有流動資金2000萬元以上，注冊資金不低于2000萬元。（2）有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于40人，其中有中級以上職稱的管理人員不得少于20人。（3）設(shè)有高級工程師職稱的總工程師、高級會計師職稱的總會計師、經(jīng)濟師以上（含經(jīng)濟師）職稱的總經(jīng)濟師、工程技術(shù)、經(jīng)濟、統(tǒng)計、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。（4）具有5年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。（5）近3年累計竣工30萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)4年建筑工程質(zhì)量合格率達100，優(yōu)良率達20以上。資質(zhì)二級企業(yè)（1）自有流動資金1000萬元以上，注冊資金不低于1000萬元。（2）有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于10人。（3）工程技術(shù)、經(jīng)濟、統(tǒng)計、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。（4）具有3年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。（5）近3年累計竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100，優(yōu)良率達10以上。資質(zhì)三級企業(yè)（1）自有流動資金500萬元以上，注冊資金不低于500萬元。（2）有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于5人。（3）工程技術(shù)、財務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，其他業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)助理以上職稱，配有初級以上職稱的專業(yè)統(tǒng)計人員。（4）具有2年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。（5）累計竣工5萬平方米以上的房屋建筑面積，或累計完成與之相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。建筑工程質(zhì)量合格率達100。資質(zhì)四級企業(yè)（1）自有流動資金200萬元以上，注冊資金不低于200萬元。（2）有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于5人。（3）工程技術(shù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員。資質(zhì)五級企業(yè)自有流動資金不低于100萬元，具體標準由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門制定。承建商：即建筑商，是指從事住宅建設(shè)的企業(yè)。這里必須注意，建筑商不是開發(fā)商，建筑商是負責施工建筑的，它是受開發(fā)商的委托、依照開發(fā)商的要求進行施工建設(shè)的。16、承建商的資質(zhì)， 承建商的規(guī)模實力及企業(yè)一貫的優(yōu)良作業(yè)理念是房屋高質(zhì)量的直接保證。目前，國家對施工企業(yè)分為四個等級。其中一級企業(yè)為最高，其實力強、設(shè)備好、信譽好、產(chǎn)品優(yōu)良率高。此外，國家對建筑施工質(zhì)量通常以“優(yōu)良”和“合格”來評定，一級施工企業(yè)由于其嚴格的質(zhì)量管理制度和自身實力，“優(yōu)良”率是很高的。所以，購房者對承建公司進行考察最簡單的方法就是考察它的資質(zhì)信譽、已建知名工程項目的多少以及在建項目的質(zhì)量如何。17、監(jiān)理公司：對于任何一個建設(shè)工程來說，都必須有工程監(jiān)理企業(yè)，其職能是對工程建設(shè)進行監(jiān)督，以確保工程質(zhì)量。工程監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級分為甲級、乙級和丙級，并按照工程性質(zhì)和技術(shù)特點劃分為若干工程類別。18、商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)的，建成后用于市場出售的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。商品房的種類繁多，主要分為普通住宅、公寓、TOWNHOUSE、別墅等等，建筑形式分為板樓、塔樓、板塔結(jié)合，按是否享受政策優(yōu)惠還可分為商品房、經(jīng)濟適用房、合作建房商品房按銷售對象可分為內(nèi)銷商品房和外銷商品房。（1）內(nèi)銷商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。（2）外銷商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列人正式項目計劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。19、經(jīng)濟適用房：是指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房。它是帶有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格而言是適中的，能夠適應(yīng)中低收人家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計及其建筑標準上強調(diào)住房的實用效果，而不是降低建筑標準。經(jīng)濟適用房不是人人都可以買的，購買經(jīng)濟適用房必須符合當?shù)卣?guī)定的條件，并經(jīng)過排號購買。20、公房：也稱公有住房、國有住宅，它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)(擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán))歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類，一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。所謂“使用權(quán)房”，是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房。21、私房：也稱私有住宅、私產(chǎn)住宅，它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。隨著住宅商品化的推進，城市私有住宅的比重將會隨著房改的推進而不斷提高。22、集資房：是改變住房建設(shè)由國家和單位統(tǒng)包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金建造的房屋。職工個人可按房價全額或部分出資、信貸、建材供應(yīng)、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)；個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。23、廉租房：在即將出臺的國家房改方案中首次提出了“廉租房”這一概念，類似于香港的“廉租屋”。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房。24、雙限房 先由政府出資建房，限價格，目前南京市限價為6000元以內(nèi)，限套型面積，目前南京市規(guī)定為每套面積80平米，此類房屋是定向發(fā)售給中低收入者。25置換房 指由政府出資建房，用于城市項目建設(shè)拆遷時與居民進行產(chǎn)權(quán)置換26、安居房：是指實施國家“安居(或康居)工程”而建設(shè)的住房(屬于經(jīng)濟適用房的一類)。它是由國家安排的專項貸款和地方自籌資金共建的面向廣大中、低收入家庭的住房。27、商住住宅：是SOHO(居家辦公)住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融人寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達，使居住者在居住同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。商住住宅適合于小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進行社會活動的人群。28、酒店式公寓：是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。始于1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場定位很高。它集住宅、酒店、會所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，讓人有賓至如歸的感覺。29、智能化住宅小區(qū)：是指通過綜合配置住宅小區(qū)內(nèi)的各個功能子系統(tǒng)，以綜合布線為基礎(chǔ)框架，以計算機網(wǎng)絡(luò)為區(qū)內(nèi)各種設(shè)備管理自動化的新型住宅小區(qū)。智能化住宅小區(qū)從現(xiàn)代生活需求出發(fā)，綜合運用計算機、信息、通信、控制等科學技術(shù)，以智能控制系統(tǒng)、社區(qū)信息平臺、安防系統(tǒng)、小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)和綜合服務(wù)信息服務(wù)系統(tǒng)為依托，用高科技手段構(gòu)建小區(qū)高速互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)平臺，為小區(qū)住戶提供安全、環(huán)保、高效、舒適、方便的生活空間。30、低層住宅：是指層數(shù)為1至3層的住宅。低層住宅多出現(xiàn)于農(nóng)村，在城市中的商品房由于土地資源的限制，很少有低層住宅的。31、多層住宅：是指層數(shù)為4至7層的住宅。多層住宅常出現(xiàn)于中小城市，其性能價格比較高，公共空間與氛圍較好，公攤面積少，物業(yè)費較低，是廣泛建造的一種住宅類型。32、小高層住宅：按照國際通行劃分標準，小高層住宅是指層數(shù)為816層的住宅。小高層住宅介于多層住宅和高層住宅之間，其高度較為適中，深受廣大消費者喜歡。33、高層住宅：是指層數(shù)在16層以上的住宅。其中，層數(shù)在40層以上的為超高層住宅。對于商品房來說，超高層住宅是比較少見的，它一般多用于辦公等用途。34、期房：從專業(yè)角度來說，期房是指從發(fā)展商取得商品房預(yù)售許可證后到完成商品房初始登記為止所出售的商品房。習慣上，我們把市場上在售的、尚未完工的、不能馬上交付使用的商品房稱為期房。購房者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。35、現(xiàn)房：這里所謂的“現(xiàn)房”，就是指消費者在購買時具備即買即可人住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)權(quán)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理人住并取得產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具備正常使用功能，還要通過建筑工程質(zhì)量驗收、規(guī)劃竣工驗收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗收、消防驗收，取得新建住宅交付使用許可證，才能到房地產(chǎn)管理部門進行房地產(chǎn)初始登記。36、準現(xiàn)房：準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。37、尾房：又稱掃尾房，它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。38、爛尾房：指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。樓盤的“爛尾”情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候，而是隨著項目的不斷推進一步步顯現(xiàn)出來。39、二手房：舊房。新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。40、存量房：即二手房的書面稱呼，是相對首次成交的商品房而言。增量房;是指新建的商品住宅，也稱一手房。41、毛坯房：“毛坯房”在工程建筑中有其專門的定義。按通常的理解，是指未經(jīng)過處理或只經(jīng)過部分裝修處理的房屋，這些房屋大部分不能保證基本入住。要入住這樣的房屋，往往要經(jīng)過對其較大的改造裝修。42、精裝修房：簡單地說是帶上被子就能去睡的房子，但要說的細點什么才是“精”卻很難找到一個統(tǒng)一的標準來衡量。購房人只能參考建設(shè)部印發(fā)的商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)則和國家標準住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范，在合同附件三中對“精裝修”的標準進行具體約定。正是因為這樣的概念模糊，造成了“精裝修房”成為了開發(fā)商和購房者發(fā)生糾紛的導(dǎo)火線，更成為了開發(fā)商大搞貓膩的地方。43、單元式住宅：又叫梯間式住宅，是多層、高層住宅中最常用的一種住宅建筑形式。每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶口，一般每個樓梯可以安排24戶（大進深住宅每層一梯可安排58戶）。如果住宅的平面是條形（板式）設(shè)計，則一幢條形住宅可有多個樓梯，不論是一梯2戶，還是一梯3戶，每個樓梯的控制面積稱為一個“居住單元”。條形的梯間式多層住宅又稱為“連續(xù)單元式住宅”。如果住宅的平面是點式設(shè)計，各層住戶將圍繞一個樓梯分布，點式（墩式或塔式）住宅可稱為“獨立單元式住宅”。單元式住宅的特點（1）每層以樓梯為中心，每層安排戶數(shù)較少，各戶自成一體。（2）戶內(nèi)生活設(shè)施完善，既減少了住戶之間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件。（3）仍保留一些公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道，保證了鄰里交往，有助于改善人際關(guān)系。（4）建筑面積較小，造價經(jīng)濟合理。單元式住宅徹底改變了舊式住宅相互干擾擁擠不堪的落后狀況，為千百萬普通家庭提供了獨用、舒適又適于標準化、工業(yè)化生產(chǎn)的住宅類型。目前，它已成為當今住宅市場上最便于買賣、出租、交換和交易量最高的住宅商品。44、公寓式住宅：是相當于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標準較高，每一層內(nèi)有若干單獨使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。45、花園式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。46、標準層：是指平面布置相同的住宅樓層。47、躍層式住宅：一房占有兩層樓，層高為5.6米，下層為全家活動空間，上層為臥室，動靜分離如鐵心橋的藍岸尚城。俗稱“樓中樓”，是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。其特點是住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層分布在上、下層之間的通道不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接。一般一層安排廚房、餐廳、起居室，樓上(有時是樓下)安排臥室。這樣的好處是動靜分區(qū)明確，互不干擾。躍層式住宅的內(nèi)部空間因為是借鑒了歐美小二樓，獨院住宅的設(shè)計手法，頗受海外僑胞和港澳臺胞的歡迎，在南方城市(尤其是福建、廣東)較為流行，近年來在北方城市的一些高級住宅設(shè)計中，也開始得到推廣。48、復(fù)式住宅：復(fù)式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，層高一般為4。8米左右，較普通住宅(普通住宅層高通常為2830米)高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等，用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。人們常把影視中看到的那種樓上樓下、兩層一戶的住宅理解為復(fù)式住宅。其實那是躍層式住宅，它與復(fù)式住宅是完全不同的兩個概念。從外觀來說，躍層式住宅是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生問，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生問等。簡單地講，如果上下兩層完全分隔，應(yīng)稱為躍層式住宅；如上下兩層在同一空間內(nèi)，即從下層室內(nèi)可以看見上層墻面、欄桿或走廊等部分，則為復(fù)式住宅。49、錯層住宅：戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有3至5個踏步樓梯聯(lián)系上下層。優(yōu)點是和躍層一樣能夠動靜分區(qū)，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感?？梢岳缅e層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢的高差在坡地上設(shè)計錯層式住宅，可以減少挖土的土方量。錯層帶來空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想像得到，所以對于初次進入這種住宅的人有較大吸引力。但錯層式住宅不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔住宅。50、躍復(fù)式住宅：是在復(fù)式住宅設(shè)計功能上的一種創(chuàng)新，其特點是其中一層層高在2.2米內(nèi)，通常設(shè)置在洗手間、廚房、餐廳、書房、工人房、儲藏室等非主要活動區(qū)域；一般情況下該種住宅的總層高在3.84.9米之間，客廳為共享式。51、退臺式住宅：又稱為 “臺階式”住宅，其外形類似于臺階，特點是住宅的建筑面積由底層向上逐漸減少，下層減少的建筑面積成為上層的一個大平臺，可做花園使用。目前，國內(nèi)建造的退臺式住宅都通常屬于中高檔住宅。52、“毛坯型”住宅“毛坯型”住宅是指在住宅在交房時未經(jīng)裝飾，也不附過多的起居設(shè)施，僅是完成土建、水電等基本工程，地面為粗糙的混凝土土面，房頂僅抹灰層，預(yù)留衛(wèi)生間、浴缸、水、氣管道。這種“毛坯房”每套住宅只設(shè)防盜功能的分戶門，所有其他隔離門一概自裝，購房者可根據(jù)個人愛好和家庭特色設(shè)計，裝飾居室，從視覺、觸覺、聽覺和心理感受以及色彩組合上烘托出居室主人的性格。此外，對裝飾用品也可自由選擇符合環(huán)保節(jié)能型要求的產(chǎn)品，從而降低裝修費用。53、露臺：一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。54、陽臺：是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。55、走廊：是指住宅套外使用的水平交通空間。56、過道：是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。57、地下室：是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的12者。58、半地下室：是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房問凈高的13，且不超過12者。59、玄關(guān)：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。60、玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需運用裝飾手段加以分割。此外，玄關(guān)之處還可設(shè)置鞋柜、儲物柜等，讓家人回家有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。61、隔斷：是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?2、外飄窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。63、住宅的建筑結(jié)構(gòu)：所謂住宅的結(jié)構(gòu)，一般而言是指其建筑的承重結(jié)構(gòu)和圍護結(jié)構(gòu)兩個部分。63、框架結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅?？蚣芙Y(jié)構(gòu)住宅適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。同時由于有框架結(jié)構(gòu)的柱截面較大，不宜家具布置和裝修，從而影響室內(nèi)使用。64、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕耐火能力強、經(jīng)久耐用等優(yōu)點，并且房間的開間、進深相對較大，室內(nèi)活動空間也相應(yīng)增加，室內(nèi)空間分隔較自由。目前，高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)，其缺點是工藝比較復(fù)雜，建筑造價較高。65、住宅的三維空間：無論何種住宅，都可以用特定的寬度、長度和高度指標來描述和測量。這三個指標構(gòu)成住宅的“三維空間”，在建筑學中分別稱為“開間”、“進深”和“層高”，并有統(tǒng)一的標準規(guī)定。商品住宅的開間、進深和層高(即住宅的寬度、長度和高度)，這三大指標是確定住宅價格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即開間、進深、層高越大)，建筑工藝相應(yīng)就越復(fù)雜，建造的難度就越大，同時所消耗的建材也會越多，導(dǎo)致建造的成本也就越高。當然人們居住的空間會有所增大，但要付出的房價就會更高。因此，購房者在購買商品住宅時，應(yīng)當根據(jù)自己的實際需要和經(jīng)濟支付的能力來考慮，住宅的面積適宜即可。66、住宅的開間：在住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設(shè)計上有嚴格的規(guī)定。根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準 (GBJl0087)規(guī)定，住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。目前，一般商品房住宅的開間為3.03.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。但同時，小開間住宅也存在著許多弊病。因為開間小，在住宅建筑面積中，承重墻、柱的結(jié)構(gòu)面積相對較大，從而使得有效使用面積縮?。煌瑫r由于開間小，房間分割過小，不適應(yīng)家庭居住行為變化的要求，而且住房很難自行改造。67、住宅的進深：住宅的長度即進深，在建筑學中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設(shè)計上有一定的要求。根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準（GBI10087）規(guī)定，住宅的進深采用下列常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。雖然進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但在住宅的高度(層高)和寬度(開間)確定的前提下，設(shè)計的住宅進深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠的室內(nèi)空間自然光線不足。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般都限定在5.0米左右，不能任意擴大。68、住宅的層高和凈高：住宅的高度可以用“米”或“層”來計算，每一層的高度稱為層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面(或下表面)到相鄰上層樓板上表面(或下表面)之問的豎向尺寸。住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準(GBIl0087)中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米、3.0米。目前一般商品房的層高都在2.8米3.0米居多。住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高=層高一樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。69、建筑密度：所謂建筑密度，即建筑覆蓋率，是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積(即房屋首層的占地面積)之和與規(guī)劃建設(shè)用地總面積之比。這里的建筑物基底面積應(yīng)包括構(gòu)筑物的基底面積。其計算公式為：建筑密度=建筑占地總面積總用地面積100例如，某小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)用地總面積為10000平方米，項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積之和為3000平方米，則其建筑密度為30 (300010000)。建筑密度作為一項指標，可以直接反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑物的密集程度。一般來說，低密度總是配合高容積率出現(xiàn)，同等條件下，應(yīng)選擇密度低的項目。70、綠地率：所謂綠地率，居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。這里的綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地(即道路紅線內(nèi)的綠地)，不應(yīng)包括屋頂、曬臺的人工綠地。通常情況下，住宅項目的綠地率應(yīng)不低于30。但同樣由于受土地成本的限制，并不是每個項目都能做到。這里必須注意，綠地率不同于綠化覆蓋率。根據(jù)相關(guān)技術(shù)規(guī)范規(guī)定，并不是所有長草的地方都能算做綠地。在計算時，要求距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，不得計入綠化用地。此外，還有幾種情況也屬不能計人綠地率的綠化面積，如地下車庫、化糞池，這些設(shè)施的地表覆土一般達不到3米的深度，也就是說在上面種植的大型喬木成活率較低，所以計算綠地率時不能計入。相反，計算綠化覆蓋率時，有塊草皮就可以計人，所以綠化覆蓋率有時能做到60以上。開發(fā)商當然喜歡引用綠化覆蓋率的概念。71、會所：所謂會所，就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性高級康體娛樂服務(wù)設(shè)施。會所具備的軟硬件條件如下：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放。72、五證：“五證”是指國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證(建設(shè)工程開工證)、商品房銷售(預(yù)售)許可證。“五證”中最重要的是國有土地使用證和商品房銷售(預(yù)售)許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。商品房銷售(預(yù)售)許可證的預(yù)售范圍為本項目可銷售樓盤。73、兩書：“兩書”是指住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書?！皟蓵笨梢宰鳛樯唐贩抠I賣合同的補充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件和保證文件。74、內(nèi)部認購：內(nèi)部認購房是房地產(chǎn)開發(fā)商在未獲得商品房預(yù)售許可證等有關(guān)證件之前，在小范圍內(nèi)以“內(nèi)部認購”方式銷售商品房。內(nèi)部認購可以為開發(fā)商盡快回籠資金，并且由于內(nèi)部認購的商品房價格較低，通常會吸引眾多購房人士。然而，由于內(nèi)部認購的商品房是在開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證的情況下銷售的，是不受法律保護的，購房者的權(quán)益也無法受到法律保障。因此，購房者在進行內(nèi)部認購時應(yīng)慎重地考察該房地產(chǎn)項目是否除了商品房預(yù)售許可證外其他證件都齊備，以免使自己的合法權(quán)益受到損害。目前，由于商品房內(nèi)部認購引起不少的法律糾紛，國家也采取了相關(guān)的政策對內(nèi)部認購的銷售形式進行限制與管理。75、銷售面積的測算標準：在我國大部分城市，根據(jù)建設(shè)部商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則的規(guī)定，商品房銷售仍按建筑面積計算價格。所謂建筑面積，是套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分攤的共有建筑面積之和。商品房按“套”或“單元”出售的，商品房的建筑面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡稱套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分攤的公用建筑面積之和。即：商品房銷售面積=建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積之和（即公攤面積）為了減少糾紛，也有一些城市的開發(fā)商采取按套內(nèi)建筑面積計價銷售的辦法。此時，商品房銷售面積=商品房套內(nèi)建筑面積。76、建筑面積的測算原則一般規(guī)定（1）房屋面積計算系指外圍水平面積及水平投影面積計算，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測算。（2）房屋建筑面積計算按房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且層高2.20米的半地下車庫(含2.20米，下同)以上的永久性建筑。（3）房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。（4）房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平面積計算。（5）房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0米以上計算。假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。（6）房屋所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負數(shù)表示。計算全部建筑面積的范圍(1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋按一層計算建筑面積。單層房屋內(nèi)如帶有部分樓層者，符合上述一般規(guī)定的亦應(yīng)計算建筑面積。(2)多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計算。(3)房屋內(nèi)的技術(shù)層(管道層、附層、夾層等)，層高在2.20米以上的按其墻外圍水平面積計算。(4)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在220米以上的，按其水平投影面積計算建筑面積。(5)樓梯、樓梯問、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。(6)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各樓層外圍水平投影面積計算。(7)房屋天面上屬永久性建筑，層高在220米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房按外圍水平面積計算。(8)原始設(shè)計斜面結(jié)構(gòu)屋頂下加以利用的空問，高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。(9)挑樓、全封閉的陽臺，按外圍水平投影面積計算。(10)與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按柱外圍水平面積計算。(11)房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。(12)層高在2.20米以上的地下層(地下室、半地下室、地下車庫、地下商場等)及其相應(yīng)出入口，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平面積計算。(13)有柱或圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。(14)玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計算建筑面積。既有主墻體又有幕墻時，以主墻體為準計算建筑面積，其墻厚亦按主墻體厚度計算。(15)屬永久性建筑層高在2.20米以上有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平面積計算。(16)與房屋相通的有柱雨篷按柱外圍水平面積計算。雨篷上蓋面積小于柱外圍水平面積時，按上蓋水平投影面積計算。(17)室內(nèi)體育館按實際層數(shù)計算建筑面積。體育館(場)看臺下空間加以利用的，高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算建筑面積(多層按多層計)。(18)機械車庫不論其高度和停放層數(shù)，均按一層計算。(19)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平投影面積計算。(20)房屋的伸縮縫，若與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。計算一半建筑面積的范圍(1)與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積的一半計算。(2)獨立柱、單排柱的門廊、雨篷、車棚、貨棚等，按其上蓋水平投影面積的一半計算。(3)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。當圍護結(jié)構(gòu)向內(nèi)傾斜時，按圍護結(jié)構(gòu)上沿外圍水平投影面積的一半計算建筑面積；當圍護結(jié)構(gòu)向外傾斜或外凸時，按底板外沿水平投影面積的一半計算。(4)無頂蓋的室外樓梯按各樓層外圍水平投影面積的一半計算。(5)有頂蓋不封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計算。不計算建筑面積的范圍(1)層高小于2.20米的房屋及房屋附屬部位。(2)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等，以及有主墻體的玻璃幕、金屬幕及其他材料幕墻。(3)房屋之間無上蓋的架空通廊。(4)房屋的天面、挑臺，房屋天面上的花園、泳池。(5)頂層挑臺的底板局部是下層房屋的上蓋時，挑臺整體不計算建筑面積。(6)房屋的平臺、花臺、曬臺及與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊等。(7)建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。(8)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；臨街樓房挑廊下用作社會公共通道的，不論其是否有柱，是否有圍護結(jié)構(gòu)，都不計算建筑面積。(9)屋面上有柱有蓋但無圍護結(jié)構(gòu)的一些觀景建筑設(shè)施。(10)利用引橋、高架路、高架橋路面作為頂蓋的建筑。(11)廣場式室外樓梯。(12)獨立煙囪以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。(13)與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。辨別原則在計算房屋建筑面積時，如遇上述以外的情況按以下原則辦理。判別房屋計算建筑面積的基本原則是：永久固定，層高2.20米(含2.20米)以上的房屋及與室內(nèi)相通的部位計算建筑面積。(1)計算全部建筑面積應(yīng)是有頂蓋全封閉的房屋及部位或底層有頂蓋、有柱或有圍護的部位。(2)計算一半建筑面積一般是不封閉的房屋及部位(房屋底層的部位除外)。(3)不計算建筑面積通常是層高小于220米的房屋及部位；裝飾性的建筑；與室內(nèi)不相通的部位；沿街巷社會公用的建筑及無上蓋或上蓋為社會公用的建筑(除挑陽臺、非廣場式室外樓梯算一半面積外)。特殊墻體及部位處理原則（1）非垂直墻體處理原則：當房屋的墻體向內(nèi)傾斜時，按其外墻高度2.20米處的水平投影面積測算房屋的建筑面積；當房屋的墻體向外傾斜時，按底板（地坪）外沿測算房屋建筑面積。（2）不規(guī)則（弧狀）墻體處理原則：當房屋墻體向內(nèi)凹且內(nèi)凹的高度高于2.20米時，按其外墻高度2.20米處的水平投影面積測算房屋的建筑面積。內(nèi)凹高度低于2.20米時，按最小部分的外墻水平投影面積測算房屋的建筑面積。當房屋墻體外凸時，按底板（地坪）外沿測算房屋建筑面積。置業(yè)顧問的40個精彩解答1、我不喜歡期房，為什么不等建好了再賣?購買期房有四大優(yōu)勢：（1）價格優(yōu)勢。開發(fā)商之所以樂意以期房出售，最大的目的就是為了盡快募集資金。在期房的銷售中，房地產(chǎn)開發(fā)商都會在價格上給予較大的優(yōu)惠。一般來說，買期房比買現(xiàn)房在價格上可優(yōu)惠10以上。因此說，在如今利息連連下調(diào)的今天，買期房其實也是一種投資。（2）戶型設(shè)計上的優(yōu)點。從市場角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)商們對設(shè)計是十分看重的，因為設(shè)計好壞直接影響到產(chǎn)品的銷售，所以相對而言，期房大多避開了當前市場上現(xiàn)房的設(shè)計弱點，因為現(xiàn)在的現(xiàn)房多是前幾年設(shè)計的。（3）可搶占購買先機，優(yōu)先選擇好房子。人們通常會發(fā)現(xiàn)，去一個已經(jīng)建好的現(xiàn)房項目買房時，往往那些層次好、朝向好、戶型結(jié)構(gòu)好、景觀視野好的房子基本上都已經(jīng)是名花有主了，余下的多是或多或少有些缺陷的房型。而買房對于大多數(shù)家庭來說都是件大事，住房的層次、朝向、景觀等因素將直接影響到采光、通風，進而直接影響生活質(zhì)量。如果是買期房，則可以在買主很少的時候就介入，占據(jù)購買先機，優(yōu)先選擇綜合品質(zhì)較好的房子。（4）具有較大的升值潛力。買期房如果買得合理、適當，其升值潛力比現(xiàn)房要大。在一些尚未形成規(guī)模的地帶，當時的期房售價較低，隨著開發(fā)住宅的增多，形成了一定的規(guī)模，各種相關(guān)條件得以改善后，房價也會相應(yīng)上漲，買期房者可以從中得到升值的好處。2、購買現(xiàn)房有什么好處?（1）即買即住。購買現(xiàn)房，可以馬上裝修入住，不像期房需要等它建好驗收完才能人住。對于尚未有房子的客戶，還可以省去從購買期房到人住這段時間的租金支出。（2）品質(zhì)有保證，買得踏實。購買期房，由于房子尚未建好，你看不到它的真實面貌，只能根據(jù)建筑設(shè)計圖紙和售樓人員的介紹去判斷，不夠?qū)I(yè)的話很容易走眼；而對于現(xiàn)房，你可以進行原汁原味的現(xiàn)場考察，房子優(yōu)劣一目了然。（3）避免糾紛。購買期房，易出現(xiàn)不可預(yù)計的情況，有可能與開發(fā)商產(chǎn)生糾紛，如交房時發(fā)現(xiàn)與設(shè)計不符或質(zhì)量不過關(guān)等，而現(xiàn)房則可以在很大程度上避免這些問題的出現(xiàn)。正因為如此，現(xiàn)房銷售將成為以后的流行趨勢。3、為什么說投資房產(chǎn)是很好的選擇?現(xiàn)在銀行存款利率持續(xù)下降，把錢放在銀行就只能等著貶值；買股票吧，有誰不是在眼巴巴地等著解套?炒外匯?那風險就更大了，誰能預(yù)測到國際經(jīng)濟形勢的千變?nèi)f化呢?您說現(xiàn)在國家限制房價，炒房的個個都哭喪著臉?這個您就有所不知了，中央要限制房價，地方政府可是一個勁地在努力抬升房價，要知道，地方政府的財政收入中有很大一部分是來自房地產(chǎn)行業(yè)的。前段時間市的市長還在辟謠說他們那里的房價還不能反映真實價值，還有很大的上漲空間呢!更重要的問題是，目前市場上的商品房仍然是處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，只要有市場，房價怎么跌得下來呢?4、買高層的好處是什么?（1）高層視野景觀好。現(xiàn)在城市里的房子越建越高，越建越密，您總不喜歡被人壓制著吧?如果您住的是低層，以后有可能哪一天一覺醒來就發(fā)現(xiàn)對面有個人在對你笑呢，那個美麗的公園已經(jīng)屬于別人的視野范圍了。（2）高層氣派，檔次高。除了別墅之外，恐怕沒有幾個多層項目敢說自己氣派，有檔次；而高層，單就那飛揚的外立面就足以讓人感到無比的榮耀。（3）高層通風好，可以盡情呼吸新鮮空氣。（4）高層易于物業(yè)管理，可以享受到優(yōu)質(zhì)的生活服務(wù)。（5）高層可乘坐電梯，省去爬樓梯的勞累與苦惱。（6）高層適合商住兩用，出租回報率高。5、為什么說買多層的好?（1）出房率高，房價低，升值潛力大。（2）物業(yè)管理費用低，節(jié)省日常費用。（3）符合中國人群住的生活習慣，無使用電梯的風險，生活便利。6、一次性付款劃算在哪里?（1）按揭貸款需要辦理繁雜的手續(xù)，而一次性付款則可省去很多麻煩。（2）現(xiàn)在銀行存款利率低，把錢存入銀行賺不到多少利息，而按揭貸款利息等費用支出又很大，如果沒有很好的投資機會，還不如選擇一次性付款，至少不會讓你的資產(chǎn)貶值，甚至能夠讓您得到升值的好處。（3）如果選擇按揭貸款，以后的生活負擔會很重，每月不但要支付家庭日常支出，還要償還銀行貸款、支付物業(yè)管理費等。（4）按揭貸款的房產(chǎn)證是要抵押給銀行的，而選擇一次性付款，您可以及時取得房子的真正所有權(quán)。如果以后您因為什么事情急需資金，也可以隨時以房產(chǎn)辦理抵押貸款，取得所需要的資金。也就是說，一次性付款的房子既可居住又可隨時抵押，靈活性更大。7、按揭又有哪些好處?（1）按揭可以讓你早日圓上住房夢。如果不能按揭，需要您一次性付款才能買房的話，那您就需要辛辛苦苦省吃儉用地存上幾十年的錢才能擁有自己的一套島子。但真正享受的時闖卻不長：現(xiàn)在有了按揭，就可以花明天的錢圓今日的夢，幸福生活要早來幾十年呢。當然，如果您的資金特別充裕而且沒有其他的投資計劃，那么一次性付款自然是購買房子的最理想狀態(tài)。但是大多數(shù)人沒有這個能力。有些人是在一次性付款買小房子和按揭買大房子之間徘徊，有些人則根本還在發(fā)愁首付從何而來。在這種情況下，按揭顯然是幫助我們實現(xiàn)夢想的最好手段。（2）時間就是金錢。你的錢給銀行(存款)，銀行要付錢(存款利息)；同樣，銀行給你錢(貸款)，你也要付錢(貸款利息)。當然，這個錢不是白白給的，它換來的是時間，寶貴的時間。而對于我們按揭買房，那么換來的除了時間還有空間。（3）幫助買到真正合適的房子。很多人喜歡梯級換房，但其實這并不是特別劃算的。這不僅僅是因為在梯級換房的過程中會有手續(xù)費、稅費等等損失，而且即使將原有住房出租或出售也是非常費心費力的過程。不算空置期、房屋的管理、房客的信用，北京市現(xiàn)在還要求房東和公安局簽訂出租治安連帶責任保證書。與其將來那么麻煩，不如現(xiàn)在買個“可持續(xù)使用”的房子。（4）在合適的時機買到房子。再等幾年也許你的支付能力會增加，但同樣房價也可能會上揚。我在北京工作4年，看中的房子一直在往上走。好房子每年都會有，但是符合你的要求的，適合你支付能力的，在你工作地區(qū)周邊的好房子卻很可能幾年才有一個樓盤。買房子，要會等待，也要敢下手。（5）利用銀行的錢作投資。你現(xiàn)在已經(jīng)有房子了?但你手頭上還有一些足以首付的款項，是吧?那沒關(guān)系，你可以利用銀行的錢作投資啊!如果單單拿你這20萬去做投資，可能沒有什么生意好做的；但如果你把這20萬拿來做首付，再向銀行借個三四十萬，就可以買一套房子，把這套房子作為投資，那除了支付銀行貸款及利息外，你還可以獲得屬于自己的那一部分回報，這要比你單純用20萬去投資的利潤高得多。8、二十年按揭的好處是什么?按揭時間越長，你的月供款就越少，還款壓力也就越小，每個月節(jié)省下來的還貸款可以讓你過上更好的生活。9、十五年按揭的好處是什么?向銀行按揭是要付利息的，按揭時問越長，所需要支付的利息也就越多；同時，由于你在按揭購房時，產(chǎn)權(quán)證要抵押給銀行，直到你還清貸款，銀行才會把產(chǎn)權(quán)證交還給你，也就是說，按揭時間越短，你拿到產(chǎn)權(quán)證的時間也就越早，這可以方便你處置你的房子；另外，早日還清貸款，你就可以早日卸掉債務(wù)包袱，無債一身輕啊；并且，二十年按揭和十五年按揭的月供款只是相差幾百元而已，以您這樣的收入，根本不存在什么問題的。10、市中心房好在哪里？（1）市中心地皮資源有限，升值潛力巨大。（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套都較好，居家生活更加安全便利。（3）租金高，回報率高，