物業(yè)法律法規(guī)

物業(yè)法律法規(guī),培訓(xùn)人：,紀(jì)律要求,請(qǐng)把手機(jī)調(diào)至靜音或關(guān)機(jī)狀態(tài)；會(huì)議期間請(qǐng)注重儀容儀表及個(gè)人行為規(guī)范；請(qǐng)勿交頭接耳；會(huì)議期間如需離場(chǎng)需經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意。,物業(yè)管理法律、法規(guī)及常見(jiàn)問(wèn)題解答,目錄,Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit,seddoeiusmodtemporincididuntutlaboreetdoloremagnaaliqua.Utenimadminimveniam,quisnostrudexercitationullamcolaborisnisiutaliquipexeacommodoconsequat.一、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)二、物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)及摘要三、案例解析,物業(yè),鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例第二條：本條例所稱(chēng)物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。,一、物業(yè)基礎(chǔ)知識(shí),物業(yè)管理：鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例第二條，本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。,一、物業(yè)基礎(chǔ)知識(shí),物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容,一、物業(yè)基礎(chǔ)知識(shí),常規(guī)性的公共服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)面向所有業(yè)主、物業(yè)使用人提供的最基本的管理和服務(wù)，其目的是確保物業(yè)的完好與正常使用，維持人們正常的生活、工作秩序和良好的環(huán)境。,針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)面向廣大業(yè)主、物業(yè)使用人，為滿足其中部分住戶(hù)、群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作,委托性的特約服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)為了滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù),1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9、法定稅費(fèi)；10、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。,物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成,一、物業(yè)基礎(chǔ)知識(shí),物業(yè)服務(wù)中的關(guān)鍵文件,物業(yè)服務(wù)合同管理規(guī)約其他管理規(guī)定/規(guī)約,一、物業(yè)基礎(chǔ)知識(shí),1、開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主委員會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有約束力，業(yè)主以其為非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，法院不予支持；2、業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害的，人民法院予以支持；,一、物業(yè)基礎(chǔ)知識(shí),物業(yè)服務(wù)合同的法律效力,3、經(jīng)書(shū)面催繳，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕繳納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的人民法院予以支持；4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持（？）5、業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院予以支持,一、物業(yè)基礎(chǔ)知識(shí),物業(yè)服務(wù)合同的法律效力,業(yè)主,業(yè)主委員會(huì),建設(shè)單位,物業(yè)服務(wù)企業(yè),一、物業(yè)基礎(chǔ)知識(shí),物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的法律主體,物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例是物業(yè)服務(wù)過(guò)程中常用的兩部法律，物權(quán)是基本法律，屬于上位法；條例是行政法規(guī)，屬于下位法。,二、物業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)及摘要,物業(yè)管理常用法律、法規(guī),二、物業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)及摘要,物業(yè)管理常用法律、法規(guī),住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法于2002年2月26日經(jīng)第53次部常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，自2002年5月1日起施行。,業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)（物權(quán)法第六章）,第七十條業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第七十一條業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。第七十二條業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)（？）,二、物業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)及摘要,第七十六條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。,二、物業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)及摘要,業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)（物權(quán)法第六章）,第七十七條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意第八十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為（原因），有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。,二、物業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)及摘要,業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)（物權(quán)法第六章）,物業(yè)管理?xiàng)l例,第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。,二、物業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)及摘要,第二十五條建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容第二十八條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。第二十九條在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。,二、物業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)及摘要,物業(yè)管理?xiàng)l例,第五十一條業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。第五十二條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。,二、物業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)及摘要,物業(yè)管理?xiàng)l例,第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。,二、物業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)及摘要,物業(yè)管理?xiàng)l例,第五條：住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)禁止下列行為:(一)未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu);(二)將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間廚房間;(三)擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚混凝土墻體;(四)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施降低節(jié)能效果;(五)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為,二、物業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)及摘要,建設(shè)部110號(hào)令（住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法）,第六條：裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)未經(jīng)批準(zhǔn)不得有下列行為:(一)搭建建筑物構(gòu)筑物;(二)改變住宅外立面在非承重外墻上開(kāi)門(mén)窗;(三)拆改供暖管道和設(shè)施;(四)拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施本條所列第(一)項(xiàng)第(二)項(xiàng)行為應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn);第(三)項(xiàng)行為應(yīng)當(dāng)經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn);第(四)項(xiàng)行為應(yīng)當(dāng)經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn),二、物業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)及摘要,建設(shè)部110號(hào)令（住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法）,第十三條：裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開(kāi)工前應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)管理單位)申報(bào)登記非業(yè)主的住宅使用人對(duì)住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書(shū)面同意第十四條：申報(bào)登記應(yīng)當(dāng)提交下列材料:(一)房屋所有權(quán)證(或者證明其合法權(quán)益的有效憑證）(二)申請(qǐng)人身份證件;(三)裝飾裝修方案;(四)變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的需提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案;(五)涉及本辦法第六條行為的需提交有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件涉及本辦法第七條第八條行為的需提交設(shè)計(jì)方案或者施工方案;,二、物業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)及摘要,建設(shè)部110號(hào)令（住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法）,(六)委托裝飾裝修企業(yè)施工的需提供該企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證書(shū)的復(fù)印件非業(yè)主的住宅使用人還需提供業(yè)主同意裝飾裝修的書(shū)面證明第十五條：物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)裝修人對(duì)住宅進(jìn)行裝飾裝修前應(yīng)當(dāng)告知鄰里第十六條：裝修人或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,二、物業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)及摘要,建設(shè)部110號(hào)令（住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法）,住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:(一)裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容;(二)裝飾裝修工程的實(shí)施期限;(三)允許施工的時(shí)間;(四)廢棄物的清運(yùn)與處置;(五)住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求;(六)禁止行為和注意事項(xiàng);(七)管理服務(wù)費(fèi)用;(八)違約責(zé)任;(九)其他需要約定的事項(xiàng),二、物業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)及摘要,住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（建設(shè)部110號(hào)令）,第十七條：物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)施管理發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有本辦法違規(guī)行為的應(yīng)當(dāng)立即制止;已造成事實(shí)后果或者拒不改正的應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)依法處理對(duì)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的追究違約責(zé)任。第十八條：有關(guān)部門(mén)接到物業(yè)管理單位關(guān)于裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法行為的報(bào)告后應(yīng)當(dāng)及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)檢查核實(shí)依法處理,二、物業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)及摘要,建設(shè)部110號(hào)令（住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法）,第十九條：禁止物業(yè)管理單位同裝修人指派裝飾裝修企業(yè)或者強(qiáng)行推銷(xiāo)裝飾裝修材料第二十條：裝修人不得拒絕和阻礙物業(yè)管理單位依據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定對(duì)住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的監(jiān)督檢查第二十一條：任何單位和個(gè)人對(duì)住宅室內(nèi)裝飾裝修中出現(xiàn)的影響公眾利益的質(zhì)量事故質(zhì)量缺陷以及其他影響周?chē)?hù)正常生活的行為都有權(quán)檢舉控告投訴,二、物業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)及摘要,建設(shè)部110號(hào)令（住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法）,物業(yè)管理案例分析,一,1、帶電梯的樓宇一樓住戶(hù)不使用電梯，能否減免部分物業(yè)費(fèi)？,三、案例解析,第七十二條業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)電梯屬于公共設(shè)備故一樓業(yè)戶(hù)應(yīng)該承擔(dān)電梯正常運(yùn)行義務(wù)。,2、某物業(yè)管理區(qū)域，因?qū)嶋H工作物業(yè)對(duì)路面進(jìn)行開(kāi)挖，王某經(jīng)過(guò)此處時(shí)不慎摔倒造成左腳骨折，王某認(rèn)為物業(yè)公司在此時(shí)中應(yīng)負(fù)責(zé)任，要求物業(yè)賠償相應(yīng)損失。物業(yè)在此事件中是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？,三、案例解析,根據(jù)中華人民共和國(guó)民法通則第一百二十五條規(guī)定：在公共場(chǎng)所、道旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒(méi)有設(shè)置明