《國八條西安》PPT課件

新聚仁市場政策提報新聚仁機(jī)構(gòu)2011.02,謹(jǐn)呈招商地產(chǎn),提報內(nèi)容,政策出臺背景宏觀市場研判重點政策解讀西安市場影響對項目的風(fēng)險評估,新國八條政策出臺背景,出口回暖、房地產(chǎn)投資不減,從2010年的出口累計同比來看，在一季度擔(dān)心歐債危機(jī)而影響出口的擔(dān)憂是多余的，去年出口的平均增速達(dá)到30%左右，為經(jīng)濟(jì)增長提供了強(qiáng)有力的支撐。而固定資產(chǎn)投資中的房地產(chǎn)投資同樣也是保持著高速增長，增速在去年已經(jīng)超過近六年來的最高水平，全年增速平均超過30%,房價持續(xù)上漲,2010年“4.17”新政第一次調(diào)控，到“9.29”新政第二次調(diào)控，二次調(diào)控并未合理抑制房價，因此新國八條出臺為大勢所趨！,連續(xù)的政策調(diào)控效果不明顯,雖然2010年連續(xù)出臺了兩次調(diào)控政策，也導(dǎo)致了整體成交量有所回落，但是在整體房地產(chǎn)投資的高速增長下，房價并未得到抑制，仍然保持了快速上漲的態(tài)勢，在這個的大背景下，新一輪的調(diào)控成為大勢所趨！,宏觀市場研判,全球經(jīng)濟(jì)形勢在2011年的不確定性比2010年少，實體經(jīng)濟(jì)整體在復(fù)蘇的軌跡運行主要經(jīng)濟(jì)體繼續(xù)鞏固他們的復(fù)蘇進(jìn)程，但新興市場經(jīng)濟(jì)在資產(chǎn)泡沫陰影下趨向政策緊縮外圍經(jīng)濟(jì)相對穩(wěn)定，我國經(jīng)濟(jì)將改變經(jīng)濟(jì)危機(jī)時期的相對寬松的貨幣政策，貨幣政策將收緊,全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響,我國經(jīng)濟(jì),盡管貨幣政策趨緊縮，政府將會采取適當(dāng)?shù)呢斦碳ご胧?，以保證經(jīng)濟(jì)“平穩(wěn)較快”增長但人民幣升值和去年同期較高基數(shù)下，出口增長速度將會有所放緩,流動性以及貨幣政策,2010年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確指出2011年貨幣政策從“適度寬松”轉(zhuǎn)為“穩(wěn)健”。政府要在流動性和經(jīng)濟(jì)增長間取得脆弱平衡；2011年春節(jié)前后三次加息，彰顯政府對于流動性導(dǎo)致通脹的抑制，考慮到CPI增速，2011年仍然存在24次的加息空間！,考慮通脹預(yù)期，相比2010年貨幣供應(yīng)量以及貨幣流動性均會放緩！,自2006年開始，銀行信貸投放量大幅走高是拉動房價上升的其中原因；我們的相關(guān)性和回歸分析顯示，銀行新增信貸和房價有非常高的相關(guān)性，銀行新增信貸對房價增長亦具有效的解析能力；經(jīng)過2009年9.6萬億的新增信貸后，2010年新增信貸全年總額預(yù)計也在7.5億之上。目前大部分機(jī)構(gòu)預(yù)測2011年新增貸款量講明顯放緩,信貸規(guī)模,2011年信貸規(guī)模的大幅放緩將導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈緊缺，信托的進(jìn)一步收緊，導(dǎo)致開發(fā)商只有通過銷售物業(yè)保證資金鏈的穩(wěn)定,我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響,國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，擺脫經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，步入正常發(fā)展道路，將改變經(jīng)濟(jì)危機(jī)時期以房地產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資發(fā)展策略，逐步轉(zhuǎn)向?qū)嶓w和新型經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展受到影響，并且通脹和貨幣緊縮制約房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源,重點政策解讀,重點條款如下：,雙軌制保障房（經(jīng)濟(jì)適用房、保障房、廉租房、公租房等）、商品房兩類并行房產(chǎn)稅上海、重新率先實行房產(chǎn)稅試點，未來五年逐步推向全國限購令改變房地產(chǎn)市場整體走勢的拐點性政策,加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。,政策解讀重點條款一雙軌制,聚仁觀點：主要解決低收入人群的住房問題,各級政府落實1000套保障房建設(shè)計劃,市場影響,雙軌制的市場影響力,整體來看，雙軌制的調(diào)控手段是近年來歷次政策老生常談的問題，在保障房建設(shè)并未進(jìn)入實質(zhì)完善期前，剛性需求的商品住宅仍將是市場的主力供需點，而從長期來看，公有房將給各線城市的剛性需求市場帶來深遠(yuǎn)影響。本次“國八條”中，該條款將延續(xù)歷次調(diào)控的市場反應(yīng)短期內(nèi)，增加市場觀望情緒，3-6月后即會消除（對西安市場影響不大）,政策解讀重點條款二房產(chǎn)稅,1月28日，國務(wù)院常務(wù)同意在部分城市進(jìn)行對個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點，具體征收辦法由試點省、自治區(qū)、直轄市自行制定同日晚，重慶、上海均公布了各自的房產(chǎn)稅征收細(xì)則,重慶、上海房產(chǎn)稅細(xì)則對比,市場影響,重慶、上海均根據(jù)自身城市特征制定房產(chǎn)稅細(xì)則，且力度均不大，對市場影響有限另外，三部委表示，“條件成熟時，在統(tǒng)籌考慮對基本需求居住面積免稅等因素的基礎(chǔ)上，在全國范圍內(nèi)對個人擁有的住房征收房產(chǎn)稅?！?聚仁觀點：長期提到的房產(chǎn)稅最終落地，主要解決的是地方土地財政對房地產(chǎn)二級市場影響有限，更多的是心理影響，實際調(diào)控效果有限,房產(chǎn)稅試點目的,房產(chǎn)稅征收目的解讀：長期來看，由“土地財政”轉(zhuǎn)換成房產(chǎn)稅制度，并非打壓房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策,房產(chǎn)稅的征收總額，遠(yuǎn)低于土地出讓收益，因此為了保證中國高速發(fā)展的資金來源短期土地財政的現(xiàn)狀不會輕易改變,據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，即使在全國范圍內(nèi)針對所有住宅開征房產(chǎn)稅，預(yù)計每年針對住宅的房產(chǎn)稅約為5000億元，遠(yuǎn)低于2010年土地出讓金2.7萬億元；房產(chǎn)稅的總額難以沖抵土地出讓的收益，地方財政將入不敷出。,房產(chǎn)稅的市場影響力,稅收的目標(biāo)群體以高端項目、高端客戶，富人為主。上海的征稅的稅率以及額度對于目標(biāo)群體（高端客戶）實際影響有限，對于剛性自住客源基本沒有影響。如果房產(chǎn)稅與土地財政同時并舉，長期來看，只會更加助漲房價。對于市場的影響：心理預(yù)期大于調(diào)控效果,政策解讀重點條款三限購令,聚仁觀點：改變房地產(chǎn)市場整體走勢的拐點性政策,合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。,限購令全國各城市限購令,限購令市場影響,限購令市場影響,2011年1月，全國CPI指數(shù)4.9，在10年10月以后，連續(xù)處于較高通脹水平；在09年信貸發(fā)放量9.6萬億元、10年7.5萬億元的巨量貨幣供應(yīng)下，市場擁有巨量流動貨幣，雖然11年信貸規(guī)模將得到一定收緊，但是通脹普遍將滯后于信貸政策，11-12年，市場將處于高通貨膨脹下；高通脹下，市場巨額流動資金、外來熱錢流往何處？,三線、四線城市并未納入“限購令”城市,隨著房產(chǎn)市場格局的轉(zhuǎn)變，大型房地產(chǎn)企業(yè)加速布局三、四線城市，未來三、四線城市將成為新的開發(fā)熱點區(qū)域；在一、二線城市限購的進(jìn)一步升級和高通脹的壓力下，市場流動資金、游資、熱錢也將流入三、四線城市。,限購也給三、四線城市帶來更大的機(jī)會,限購令短期政策,根據(jù)國八條“各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。”明確指出在一定時期內(nèi)執(zhí)行相關(guān)限購政策；10年出臺的地方性限購令，執(zhí)行期限多為執(zhí)行至10年底，同樣的，本次中央限購令要求，也將是短期的行政手段，如果長期堅持，也將扭曲調(diào)控抑制房價過快上漲的真正目的；包括像濟(jì)南的調(diào)控細(xì)則，也有消息稱，僅執(zhí)行至2011年底，隨著未來各省省會城市的細(xì)則陸續(xù)出臺，我們相信，限購措施并非長期以往。,限購令是為保障房走上正軌贏得時間，政策的執(zhí)行期在1年左右,限購令的市場影響力,無疑，限購令的出臺將使市場快速進(jìn)入速凍期，各端住宅全線遇冷。一、二線城市的限購令，也將使市場的熱錢、流動資金加速投資三、四線城市，未來此類城市的機(jī)會更大。對于市場的影響：一、二線城市成交量快速“冰封”；三、四線城市蓬勃發(fā)展,高端住宅進(jìn)入長期“冬眠期”，市場價平量零，客源全面枯竭，復(fù)蘇將在限購令取消后常規(guī)改善型市場，由于限購，導(dǎo)致置換程序上將更加復(fù)雜，普遍將采用延后的策略剛性市場，進(jìn)入3-6個月的市場觀望期，預(yù)計在下半年，價格下跌后，成交量率先反彈,核心政策對于市場影響的匯總,政策對于西安市場影響,西安限購令,2月25日召開的市政府常務(wù)會議通過了我市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知（以下簡稱通知），對我市居民家庭住房限購以及二套房貸等問題進(jìn)行了明確規(guī)范。如執(zhí)行調(diào)控政策不力，市政府將約談、問責(zé)區(qū)縣、部門、開發(fā)區(qū)負(fù)責(zé)人。通知對市民最關(guān)心的房屋限購和住房貸款問題做出規(guī)定。,限購政策：自通知發(fā)布之日起，已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女，下同）、能夠提供在本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。停購政策：對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市轄區(qū)向其售房。二套房貸：對貸款購買第二套住房的居民家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。通知要求銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為要嚴(yán)肅處理。,一季度末公布房價控制目標(biāo)：通知要求，2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。我市的通知亦明確，積極采取措施，穩(wěn)控房價，一季度末，市政府將公布本市2011年度新建住房價格控制目標(biāo)。大力發(fā)展公租房：通知要求，各區(qū)縣和部門、開發(fā)區(qū)要加大對保障性住房建設(shè)的支持力度，通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。積極引導(dǎo)鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造，確保在新出讓或劃撥土地的經(jīng)濟(jì)適用房項目、普通商品房項目和棚戶區(qū)改造項目中，廉租住房的配建比例分別不低于15%、5%和30%，全面完成2011年保障性住房建設(shè)8.6萬套（戶）的目標(biāo)任務(wù)。大力發(fā)展公共租賃住房，鼓勵機(jī)構(gòu)投資者投資經(jīng)營公共租賃住房，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和大中型企業(yè)等建設(shè)公共租賃住房，合理確定租金水平，加強(qiáng)管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制。購房不足五年轉(zhuǎn)手全額征稅:對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按其銷售收入全額征收個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅。嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策，確保政策執(zhí)行到位。實行差別化土地增值稅預(yù)征率，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進(jìn)行清算和稽查。認(rèn)真落實現(xiàn)行稅費優(yōu)惠政策，對廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、棚戶區(qū)改造安置住房建設(shè)、買賣、經(jīng)營等環(huán)節(jié)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅等予以減免。保障性安居工程建設(shè)項目，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金。,增加限價商品住房用地:要切實落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計劃中，要優(yōu)先保證保障性住房用地。進(jìn)一步完善土地出讓方式，大力推廣“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。2011年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量。要積極增加限價商品住房用地計劃供應(yīng)量。兩年不開工建房土地要收回:加強(qiáng)對企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查。參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，必須及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。要依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到25%以上的（不含土地價款），不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項目。加快個人住房信息系統(tǒng)建設(shè):進(jìn)一步完善購房人購房資格核查機(jī)制，加強(qiáng)對購房人資格的審查，確保限購政策落實到位。不符合資格的購房人，不予辦理商品房網(wǎng)簽、備案和二手房過戶手續(xù)。對沒有嚴(yán)格核實購房人資格，違規(guī)售房或代理售房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，要嚴(yán)肅查處。通知要求公安、民政、人力社保等部門配合做好購房資格審查工作。調(diào)控不力市府將約談一把手:對于出現(xiàn)新建住房價格過快上漲、土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價超過同類地塊歷史最高價、住房保障年度目標(biāo)任務(wù)未完成、租售管理和后期使用監(jiān)管不力、執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位、房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力、個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題的，市政府將約談、問責(zé)相關(guān)區(qū)縣、部門、開發(fā)區(qū)負(fù)責(zé)人。,解讀限購令細(xì)則,限購區(qū)域：包括西安9個區(qū)4個縣不在范圍內(nèi)西安市限購區(qū)域為西安市轄區(qū)（新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、灞橋區(qū)、未央?yún)^(qū)、閻良區(qū)、臨潼區(qū)、長安區(qū)），而周至、藍(lán)田、戶縣、高陵等4縣不在其區(qū)域范圍內(nèi)。限購類型：寫字樓和商鋪不在限購范圍之內(nèi)（以房產(chǎn)證界定）本次限購的類型僅限新建商品住房和二手住房，而公寓、寫字樓和商鋪不在限購范圍之內(nèi)。限購執(zhí)行時間：是2011年2月25日，判定標(biāo)準(zhǔn)將以合同備案日期為準(zhǔn)。2月28日12時至3月5日零時西安市新建商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)進(jìn)行系統(tǒng)升級。限購令并未卡死擁有二套以上住房者繼續(xù)購房限購令并未將名下已有兩套房產(chǎn)的本市居民家庭完全卡死，只是必須先賣一套房，然后才可以再買新房。限購令是按照家庭實際擁有房產(chǎn)來認(rèn)定。限購范圍：18歲以上可作為獨立家庭認(rèn)定，限購令認(rèn)家庭不認(rèn)戶口本次限購中明確指出，已擁有1套住房的西安市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女），已擁有2套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭。新聚仁機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在實際執(zhí)行中，都是按家庭來界定的，例如兩代人戶口在一個戶口簿上，只要超過18歲就可以作為一個獨立家庭去認(rèn)定住房情況。外地人外地有房不限購，證明只需一種如果符合條件的外地人在西安沒有住房，就可以新購買一套。外地人只需提供一年社?；蚣{稅證明，只需一種。拆遷戶回遷安置不受套數(shù)限制定位為國際化大都市的西安，83個城中村改造項目勢在必行，因城市建設(shè)住房被拆遷的家庭，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換住房的，本次限購政策中并無規(guī)定，也就是回遷安置的不受套數(shù)限制。,明顯嚴(yán)于成都、貴陽等西部省會城市,對新網(wǎng)簽合同購買人進(jìn)行購買資格審核，勢必會造成個別已訂房客戶無法購買的可能性,充分考慮到剛性需求，符合西安市場需求,對真正意義上的新西安人購房影響不大,對持有商業(yè)房產(chǎn)證的“商改住”影響不大,對于投資、投機(jī)型置業(yè)者在政策上仍留有空間,政策本身并不能導(dǎo)致價格漲跌，政策的主要作用在于改變供求關(guān)系，進(jìn)而影響市場的成交量和成交價格。這里我們排除其他政策的疊加效應(yīng)，單就限購政策而言，主要目的是削弱市場需求，減輕供求壓力，從而抑制房價的快速上揚。,政策影響對于市場,開發(fā)商根據(jù)自身資金和產(chǎn)品情況采取快“快進(jìn)快出”的推盤方式，以緩解后市壓力。面對上半年可能出現(xiàn)的“供大于求”，在產(chǎn)品定價方面應(yīng)趨于謹(jǐn)慎。,購房者西安外來購房人群約占6%，影響相對較弱；奔頭改善型需求人群占據(jù)半數(shù)，影響巨大?！皽?zhǔn)購”信號，“觀望”必須要有選擇，近期積累的“觀望客群”短期內(nèi)會有小幅成交,成交量根據(jù)西安樓市歷年對于政策影響的表現(xiàn)以及全國各城市的表現(xiàn)來看，西安商品房交易量在上半年末或?qū)⒁姷?，根?jù)目前的市場情況及購房者對于政策的調(diào)查來看，預(yù)計上半年市場銷售量較上年跌幅在二成以上,供應(yīng)量增長,需求量減小,成交價格通過限購令改變西安房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，緩沖房價漲速；目前宏觀調(diào)控主要目標(biāo)是控制房價上漲幅度，為調(diào)整市場住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)爭取更多的時間，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的；西安建設(shè)國際化大都市的城市發(fā)展戰(zhàn)略，世園會，地鐵2號線