開發(fā)商擅自變更買賣合同

精品資料開發(fā)商擅自變更買賣合同篇一：開發(fā)商擅自變更規(guī)劃引起的糾紛案例房地產開發(fā)與經營案例分析作業(yè)（1）一、案情介紹：XX年5月，原告孫某等同被告金益房屋開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同，在簽訂的商品房買賣合同中約定由原告孫某等購買被告開發(fā)的商品住宅房一套。合同約定：對所購買的房屋所在的大廈按照十八層主體結構設計施工。 XX年2月，原告購買被告金益房地產開發(fā)公司房屋所在的大廈封頂；XX年4月，被告將所建成的商品住宅房交付原告孫某等。原告在對房屋裝修入住后，卻發(fā)現大廈由原來的十八層變成了十九層。而在此前被告從未與原告做過任何協(xié)商，也沒有正式通知原告。在與被告協(xié)商無效后，XX年10月原告孫某等起訴至人民法院，要求被告金益房屋開發(fā)公司賠償損失。原告起訴稱：原、被告簽訂了明確的商品房買賣合同，孫某等購買被告住房，被告應嚴格按約定履行合同，被告違背合同約定，未經原告同意擅自將樓層由十八層改為十九層，造成了大廈整體結構壓力加大，電梯等小區(qū)公共設施承受力增加等負面影響，直接損害到原告利益。被告房屋開發(fā)公司應賠償原告損失，原告孫某等請求法院判決賠償損失，賠償金額為被告房地產開發(fā)商通過加層獲取的利潤。被告辨稱：對大廈由十八層增加到十九層的事實認可。但對原告等購買房屋所在的大廈加層并不構成違約。根據建設部有關房地產開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房之規(guī)定，被告加層獲得了政府相關部門的批準，加層屬于合法的設計變更。被告同時答辯稱，即使被告擅自加層，對于被告未履行通知義務，根據商品房銷售管理辦法第24條規(guī)定，原告也只有退房的權利，而無要求賠償損失的權利。另本案中訴爭大廈由十八層變更為十九層對原告的合法權益沒有實質影響。原告不存在實際損失，更不應該以被告的利潤作為賠償損失依據，并且被告提出從訴爭房屋所在的大廈封頂至今已兩年以上，孫某等的訴訟主張超過了兩年的訴訟時效，原告喪失勝訴權。二、判決結果法院判決，判令被告金益房屋開發(fā)公司支付原告孫某等人各自不同數額的賠償款。一審訴訟后被告向市中級人民法院提起上訴，經浙市中級人民法院調解結案。一、分析重點：參考中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市房地產管理法、中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法、中華人民共和國合同法、城市房地產開發(fā)經營管理條例、商品房銷售管理辦法等相關資料，對該案例做出分析。重點明確以下問題：1、該案例在那些方面違背了房地產開發(fā)經營的基本理論及其要求。2、原告購房人訴訟請求有無法律依據，具體依據是什么？3、被告金益房屋開發(fā)公司應訴理由是否成立？依據是什么？二、作業(yè)要求：1、通過絡或學校圖書館數字資源庫，最少檢索并參閱三篇相關資料。2、所參考文獻必須在作業(yè)中規(guī)范標注，并按照“科技論文寫作規(guī)范”明確列示。3、所提交作業(yè)必須以學號+姓名進行存儲，并以Email附件形式發(fā)送到老師郵箱。4、獨立思考完成案例分析，發(fā)現雷同作業(yè)，一律按“零”分處理。時間要求：XX年11月14日前馬老師Email: mahengsh篇二：應對開發(fā)商擅自改變小區(qū)規(guī)劃行為全攻略應對開發(fā)商擅自改變小區(qū)規(guī)劃行為全攻略來源：日期：XX-04-26 近幾天，又連續(xù)接到了幾個當事人關于開發(fā)商擅自改變商品房小區(qū)規(guī)劃的咨詢。針對開發(fā)商在住宅小區(qū)房地產項目開發(fā)過程中，在未征得已購商品房業(yè)主的同意下，改變小區(qū)的規(guī)劃條件，是否構成侵權的案例，自我從事律師執(zhí)業(yè)以來，已經大大小小的辦理了幾十起，覺得有必要總結出一份應對不良開發(fā)商的維權全攻略，以供廣大購房者依法維權。本攻略包括什么是開發(fā)商擅自更改小區(qū)規(guī)劃、維權的法律依據有哪些、需要收集哪些證據、開發(fā)商慣用的改變規(guī)劃行為總結、業(yè)主如何追究開發(fā)商和有關機關的責任等幾個方面。 一、主要法律依據（一些地方的規(guī)范性文件未收錄）l 、中華人民共和國憲法2 、中華人民共和國民法通則3 、中華人民共和國合同法4 、中華人民共和國土地法5 、中華人民共和國城市規(guī)劃法6 、中華人民共和國城市房地產管理法7 、城市房地產開發(fā)經營管理條例8、 物業(yè)管理條例9 、國務院批轉關于行政審批制度改革工作實施意見的通知10 、關于貫徹行政審批制度改革的五項原則需要把握的幾個問題11 、商品房銷售管理辦法12 、市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)管理暫行辦法13 、最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋等二、必要的證據或材料1 、建設用地規(guī)劃許可。2 、商品房小區(qū)地籍資料。3 、建設工程規(guī)劃許可證。4 、商品房預售許可證5 、綜合驗收合格證6、 紅線撥地交接單。7 、經規(guī)劃局審批的規(guī)劃設計方案、工程實施范圍、相應的經濟技術指標（公建服務設施、居住小區(qū)用地平衡表、綜合技術經濟指標）。8 、調規(guī)圖（如果有的話）。9 、其他材料（如購房合同中的有關條款、商品房宣傳資料等）三、開發(fā)商慣用的改變小區(qū)規(guī)劃的行為1、開發(fā)商不按批準用途開發(fā)房地產。開發(fā)商根據上述依據受讓國有土地后 , 其房地產開發(fā)行為必須依據建設用地規(guī)劃許可證和國有土地使用權證規(guī)定的用地性質、規(guī)模及規(guī)劃設計條件作設計方案 , 并按照國有土地出讓合同約定的土地使用條件進行房地產開發(fā) , 如果開發(fā)商開發(fā)該國有土地用于房地產經營 , 那么其開發(fā)經營行為還將受商品房買賣合同的制約 , 未征得購房人許可 , 開發(fā)商不得變更合同所約定的內容 , 即非經法定程序 , 開發(fā)商不得擅自改變規(guī)劃設計要求 , 不得改變土地用途和性質。2、未經業(yè)主同意 , 擅自改變原來規(guī)劃的樓層高度（如將原規(guī)劃的點式高層改變成板式高層）和房屋用途,破壞規(guī)劃設計要求，致使原業(yè)主生活方便 , 或者采光、通風、寧靜的環(huán)境、空氣質量等受到破壞。物業(yè)管理條例規(guī)定 , 新建物業(yè) , 主要以物業(yè)項目的規(guī)劃總平面圖和建設用地規(guī)劃許可證為基礎 , 體現物業(yè)管理區(qū)域的相對獨立性、使用功能的配套性和管理的操作性。3、擅自改變承諾的容積率、綠化率等, 導致小區(qū)容積率增大、綠化率縮小、小區(qū)公建減少 , 原有規(guī)劃景觀破壞 , 致使業(yè)主無形中增加購房成本 , 擁有的綠地面積減少 , 人均公建面積減少。4 、開發(fā)商對大區(qū)公建改變性質，如開發(fā)商違反小區(qū)總規(guī)劃設計平面圖的公建服務設施表規(guī)定。大區(qū)公建一般是城市規(guī)劃部門根據城市規(guī)劃法律、法規(guī)關于城市建設應堅持適用、經濟、方便生活和不破壞城市環(huán)境的前提下編制的 , 一旦生效 , 就具有法律效力 , 開發(fā)商必須根據合同約定和暫行規(guī)定的規(guī)定 , 完成大區(qū)公建的建設 , 并在業(yè)主委員會要求按工程造價購買時進行轉讓。5 、開發(fā)商違反規(guī)劃設計變更告知義務。根據商品房銷售管理辦法第二十四條的規(guī)定 , 開發(fā)商應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后 , 開發(fā)商不得擅自變更規(guī)劃、設計。如果改變規(guī)劃出現當事入約定的影響商品房質量或者適用功能時 , 開發(fā)商應當書面通知買受人 , 否則 開發(fā)商應當違約責任。開發(fā)商在變更規(guī)劃后 , 不在規(guī)定的時間書面通知業(yè)主 , 致使其違約行為不能得到及時制止 , 其損失應當由開發(fā)商自己承擔。 三、涉及開發(fā)商擅自改變小區(qū)規(guī)劃的法律意見(一) 關于開發(fā)商違約的民事責任。開發(fā)商擅自調整規(guī)劃 , 改變用地性質和房屋用途 , 致使規(guī)劃范圍內的錦宮新城小區(qū)容積率、綠化率、大區(qū)公建和小區(qū)配套設施發(fā)生變化的行為 , 對業(yè)主來說 , 造成了合同的根本違約 , 開發(fā)商應對其違約行為承擔違約責任。根據合同法第十二條 當事人訂立合同 , 采取要約、承諾方式 ,第十五條 商業(yè)廣告的內容符合要約規(guī)定的 , 視為要約。 及最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請 , 但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定 , 并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的 , 應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同 , 亦應當視為合同內容 ,當事入違反的 , 應當承擔違約責任 之規(guī)定。本案中 , 業(yè)主與開發(fā)商是商品房買賣合同關系 , 雙方的買賣行為除應受士地法、房地產管理約束外 , 還應受民法通則、合同法和最高人民法院的相關司法解釋的約束。開發(fā)商根據土地法、城市規(guī)劃法和房地產管理法的規(guī)定取得建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權證后，其對所取得的國有土地進行房地產開發(fā)必須依據規(guī)劃、設計要求實施開發(fā)建設。如果開發(fā)商依經批準的新城小區(qū)規(guī)劃總平面圖 , 取得了相應的建設工程規(guī)劃許可、施工許可和商品房預售許可 , 并為了實現銷售依其制作的任何宣傳資料、售樓書等向社會不特定對象發(fā)出要約時 ,該要約行為對開發(fā)商就具有約束力 , 一旦有不特定的法人、自然人根據其要約與開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同時 , 即構成承諾 , 宣傳資料、售樓書等均構成合同的附件 , 未經買賣雙方許可 , 任何一方都不得擅自變更 , 否則 , 將對另一方造成嚴約 , 應承擔違約責任。 （二）可能涉及的行政責任部分。 公民的合法的私有財產表現在住宅物業(yè)方面的私有財產是住宅房屋所有權和土地使用權 , 房屋所有權和土地使用權應該理解為在規(guī)劃紅線范圍內的住宅物業(yè)是指各類住宅及其配套的共用設施、設備和公共場地。中華人民共和國憲法作為我國的更本大法 , 其關于 公民的合法的私有財產不受侵犯 的條款 , 對在中華人民共和國范圍內的任何人、單位和國家行政機關都有約束力 , 任何人、單位和國家行政機關都不得違反憲法的規(guī)定。不受侵犯是指公民的合法的私有財產不經法定程序 , 任何其它自然人、單位不得對公民的合法的私有住宅物業(yè)侵害 , 否則將承擔相應的法律責任。規(guī)劃行政主管部門在編制城市規(guī)劃 , 在依法行政 , 依法做出行政審批時除嚴格遵守城市規(guī)劃方面的法律、法規(guī)外 , 還必須遵守上述關于保護公民的合法的私有住宅物業(yè)不受侵犯的強制性規(guī)定 , 否則 , 其行政行為對業(yè)主的權利造成侵害時 , 將承擔賠償責任。另 , 根據關于行政審批制度改革工作的實施意見(200l 年10 月 18 日國發(fā) (200l)33 號 ) 規(guī)定 , 行政審批制度改革應遵循合法、合理、效能、責任和監(jiān)督原則 , 規(guī)劃行政主管部門對開發(fā)商調整的規(guī)劃方案的行政審批行為 , 直接涉及新城小區(qū)業(yè)主的合法權益 , 因此 , 規(guī)劃行政主管部門在做出新城小區(qū)西區(qū)商住樓的建設工程規(guī)劃許可的行政審批時應當遵循我國的立法體制和依法行政的要求 , 符合法定權限和法定程序 , 不得因自然人、法人和其它組織所在行政區(qū)域、行業(yè)、所有制等不同而增設歧視性條件 , 應當維護國家整體利益和人民根本利益 , 做到公平、公正、合理 , 發(fā)揮行政審批的應有功能 , 并且除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外 , 應當公布行政審批的內容、對象、條件、程序、時限。在開發(fā)商和業(yè)主事先未通過市場機制達成一致意見 , 并同意開發(fā)商調整規(guī)劃前 , 行政機關不得提前介入 ,并在實施行政審批時 , 如果又未履行對開發(fā)商的監(jiān)管職責 , 對開發(fā)商是否真正單獨享有該規(guī)劃范圍內的士地使用權和配套設施、設備及配套公共建筑的所有權、是否在取得的建設用地規(guī)劃許可確定的范圍內活動進行有效監(jiān)管 , 那么 , 規(guī)劃行政主管部門應對開發(fā)商未經業(yè)主同意偽造材料騙取許可 , 超越許可范圍活動的行為依法責令其限期改正或者中止、變更、回收、撤消該許可，并依法給予行政處罰。然而當業(yè)主就開發(fā)商違約擅自調整規(guī)劃 , 改變新城小區(qū)的整體規(guī)劃 , 侵害業(yè)主的合法的私有財產 , 破壞高尚社區(qū)的品質 , 改變士地性質向規(guī)劃行政主管部門進行投訴和舉報時 , 規(guī)劃行政主管部門 , 卻以在行政審批中沒有義務告知業(yè)主為由拒絕依法及時核實、處理。因此業(yè)主有權依法對規(guī)劃行政主管部門的行政審批違法行為申請行政復議和提起行政訴訟 , 保護業(yè)主的合法權益。綜上 , 小區(qū)業(yè)主對民事責任部分 , 可選擇對開發(fā)商違反合同約定 , 追究其違約責任的方式 , 獲得補償。對規(guī)劃行政主管部門違法行政 ,侵害業(yè)主權益的行政侵權行為 , 可通過申請行政復議和提起行政訴訟的方式獲得救濟。篇三：民事起訴狀(開發(fā)商違約)民事起訴狀原告：李某某等83名恒輝閣小區(qū)業(yè)主所在地址：上海市浦東新區(qū)普陀路101號-184號郵編：XX18021電話：1397833XXXX委托代理人：上海某某律師事務所律師楊某某所在地址：上海市浦東新區(qū)淮海路88號郵編：XX18021電話：1897833XXXX 被告：上海某房地產開發(fā)公司 所在地址：上海市浦東新區(qū)普陀路1號郵編：XX18021 法定代表人：于某某 上海某房地產開發(fā)公司董事長 住址：上海市浦東新區(qū)上林路1063號一單元郵編：XX18021電話：1397720XXXX 委托代理人：陳某某 上海某房地產開發(fā)公司總經理 住址；上海市浦東新區(qū)八一路293號郵編：XX18021電話；1472432XXXX 委托代理人：上海某律師事務所律師王某某 所在地址：上海市浦東新區(qū)虹橋路99號郵編：XX18021電話：1875693XXXX 訴訟請求 1.判令開發(fā)商對于手持恒輝閣一期版本合同的業(yè)主們，以雙方約定的總房價款的百分之三的違約金賠償。2.判令開發(fā)商對于手持恒輝閣二期版本合同的業(yè)主們，以雙方約定的總房價款的百分之三的違約金賠償。3.訴訟費用由被告承擔。事實和理由 XX至XX年間，上海某房地產開發(fā)商將自己建造的“恒輝閣”房產對外預售。其宣傳廣告稱小區(qū)樓房間距有50米、小區(qū)綠化率為百分之五十。開發(fā)商與購房業(yè)主簽訂和同約定：“開發(fā)商不得擅自變更該房屋的建筑設計，確需要變更的應當征得業(yè)主同意并報規(guī)劃管理部門審核批準”，“未征得業(yè)主同意變更該房屋的建筑設計，業(yè)主有權退房；業(yè)主退房時，開發(fā)商除如數退還預祝已支付的全部購房款外，還應按付房款百分之五向業(yè)主支付違約金”?！伴_發(fā)商不得擅自變更 已經與業(yè)主約定的小區(qū)平面圖，若確需要變更的應當征得業(yè)主書面同意；開發(fā)商未征得業(yè)主同意變更小區(qū)的平面布局，業(yè)主有權要求開發(fā)商恢復，如不能恢復的，開發(fā)商應當向業(yè)主支付總房款價的百分之三的違約金”。業(yè)主們入住后才得知，擬建的恒輝閣二期房離一期房的間距，從原來約定的50米縮小為米。房地產開發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中所附的小區(qū)規(guī)劃平面示意圖，現實的是小區(qū)平面布局，具體明確，這對雙方預售合同的訂立及房價的確定有重大影響，應視為要約。盡管平面示意圖未附屬在雙方簽訂的上海市內銷商品房預售合同中，但亦應視為合同的內容之一，對當事人雙方均產生約束力。