建設項目業(yè)主方管理

建設項目業(yè)主方管理指南,一個建設項目，不管其大小、規(guī)模如何，特點異同，業(yè)主方對其進行項目管理，國際、國內都普遍應用如下三種：（1）業(yè)主方自行項目管理（自籌自管模式、工程指揮部模式）。（2）業(yè)主方委托項目管理咨詢公司承擔全部的項目管理任務，業(yè)主只負責重要事項的決策，即引進業(yè)主項目管理咨詢服務代管模式。（3）業(yè)主方委托項目管理咨詢公司與業(yè)主方人員共同進行管理，即業(yè)主方與項目管理咨詢公司單位組合進行管理，是以上兩種方式的綜合，雙方的優(yōu)勢互補。,前言,不管是采取以上何種方式，總的目標是一致，為順利完成各項項目管理工作。建設業(yè)主必須組建與建設項目的管理相適應的部門和機構配置必需的專業(yè)人員，建立規(guī)范的管理制度、管理工作流程，工作任務分工和管理只能分工，進行項目管理的策劃，進度有序推進，使項目建設任務順利完成。下面以一個新建項目，業(yè)主方在工程建設各個階段的主要工作內容為例，結合成熟、有效的管理經驗,一、工程建設的四個階段,工程建設的四個階段,二、工程項目建設程序,工程項目建設程序,建設程序簡圖,（續(xù)下表）,工程項目建設程序,（接上表）,三、四個階段項目管理工作的主流程,四個階段項目管理工作的主流程,四、立項決策階段,項目建議書初步可行性研究詳細可行性研究項目決策主項申請、批復,立項決策階段,項目建議書,項目建議書應包括以下內容：（1）總論；（2）項目建設的必要性；（3）功能定位與需求分析；（4）場館現(xiàn)狀及改擴建內容；（5）項目實施方案；（6）組織機構與人員配置；（7）項目實施進度規(guī)劃；（8）投資估算與資金籌措；（9）結論與建議。,初步可行性研究：（1）項目建設的必要性和依據；（2）市場分析與預測；（3）產品方案、擬建規(guī)模和廠址環(huán)境；（4）生產技術和主要設備；（5）主要原材料的來源和其他建設條件；（6）項目建設與運營的實施方案；（7）投資初步估算、資金籌施與投資使用計劃初步方案；（8）財務效益和經濟效益的初步分析；（9）環(huán)境影響和社會影響的初步評價；（10）投資風險的初步分析。,詳細可行性研究：（1）項目建設的必要性；（2）市場分析；（3）建設方案；（4）投資估算；（5）融資方案；（6）財務分析；（7）經濟分析；（8）資源利用效率分析；（9）土地利用及移民搬遷安置方案分析；（10）環(huán)境影響；（11）社會評價；（12）風險分析與不確定性分析；（13）提出研究結論與建議。,項目決策,企業(yè)投資項目決策的程序,政府投資項目決策的程序,項目決策,企業(yè)投資項目申請報告應主要包括以下內容：（1）項目申報單位情況；（2）擬建項目情況；（3）建設用地與相關規(guī)劃；（4）資源利用和能源好用分析；（5）生態(tài)環(huán)境影響分析；（6）經濟和社會效果分析。報送企業(yè)投資項目申請報告應附以下文件：（1）城市規(guī)劃行政主管部門出具的城市規(guī)劃意見；（2）國土資源行政主管部門出具的項目用地預審意見；（3）環(huán)境保護行政主管部門出具的環(huán)境影響評價文件（4）根據有關法律法規(guī)應提交的其他文件。,項目申請,企業(yè)投資項目核準的程序,項目核準,五、設計及準備階段,1、選址及征地、拆遷土地使用/轉讓/購買/投標拆遷、平整辦理土地使用證建設工程用地使用證圍墻砌筑、宣傳標語,設計及準備階段,該階段將工程建設項目的設想變成可實施的藍圖，以及完成建設前期的報批、報建、拆遷等工作。,設計管理工作,建設項目廠（場）址選擇應考慮和研究主要內容：（1）廠（場）址的自然資源；（2）地形地貌及占地面積；（3）廠（場）址的工程地質和水文地質條件；（4）征地拆遷情況；（5）環(huán)境保護；（6）地區(qū)經濟技術條件；（7）交通運輸條件；（8）建設項目所需的其他外部條件：如原材料、能源的供應，生活設施的依托條件以及施工條件等。,征地拆遷流程嚴格按項目征地程序辦事：申請用地受理申請并審查有關審批用地征地實施簽發(fā)用地證書征地批準后的實施管理領發(fā)土地使用證建立征用土地檔案和移交。按征地程序排列進度計劃。,2、設計管理工作功能需求調整，編制設計任務書規(guī)劃部門領取設計重點、規(guī)劃控制指標勘察單位的招標或直接委托初步勘察詳細勘察物探設計承發(fā)包模式規(guī)劃、設計界面劃分設計招標設計合同編制、簽訂,限額設計管理設備的市場調研設計管理流程圖設計優(yōu)化方案設計初步設計施工圖設計-施工圖審查三個階段造價審核設計階段造價咨詢流程圖,設計承發(fā)包模式規(guī)劃、設計界面劃分,設計工作界面確認表負責協(xié)助或審核,設計招標,設計合同編制、談判、簽訂,方案設計、初步設計流程,注：初步設計專項審查建議按專業(yè)(規(guī)劃、國土、環(huán)保、排水、排污、交通、消防、供水、供電、煤氣、人防)分批、分階段審查，以盡早能爭取時間，但需注意各專業(yè)之間設計人員會簽。,施工圖設計-施工圖審查,設計階段造價咨詢流程圖,注：首要確定發(fā)包模式、合同包劃分，明確首個招標項目必備的條件。(如幕墻、室內裝修、圖紙深度要求)。根據招標計劃，調整出圖計劃，以配合招標工作。編制總控進度計劃(包括設計、招標、施工、驗收等)。,（續(xù)下表）,（接上表）,設計階段的各種報批報建手續(xù),4、工程建設實施前的相關準備工作項目建議總策劃（含WBS結構分解）、含綜合管理策劃建設項目業(yè)主組織架構設置及職能分工（不同階段應不同設置）組織管理模式的策劃施工承發(fā)包模式的策劃,綜合管理策劃項目管理配套制度、方法、流程、合同版本、安全協(xié)議的起草、編制與審核（含內部管理制度）風險管理方案工程保險管理方案,項目建議總策劃（含WBS結構分解）,代建工作WBS分解圖,代建主要工作WBS分解圖,（續(xù)下表）,（接上表）,二級子工作結構分解舉例(二級結構分解)從代建主要工作WBS分解圖中反映代建工作分解到三個層次，圖中包括主要32項子工作內容，還需繼續(xù)分解，現(xiàn)以可行性研究工作分解為例，進行分解如下：,C3可行性研究報告,（續(xù)下表）,（接上表）,業(yè)主,項目管理單位,項目工作分解結構（WBS方式）,質量管理,時間與進度管理,范圍管理,設計管理,采購與招標管理,溝通與協(xié)調管理,財務與費用管理,竣工驗收和交付使用,缺陷責任期管理,工程結算,竣工決算,項目實施階段,1、項目可行性報告研究2、項目籌劃3、征地拆遷4、項目建設有關批文、證照、手續(xù)5、施工用水、電手續(xù)6、項目評估因素分析7、報建、開工手續(xù)8、其他前期工作,前期工作管理,1、詳細規(guī)劃設計2、初步設計、技術設計、施工圖設計3、限額設計管理4、施工圖審查5、設計優(yōu)化6、專項報批7、設計變更管理8、設計質量、進度的管理,項目計劃和設計階段,1、招標代理工作（含機構的選定）2、設計咨詢單位招標3、勘察招標4、設計招標5、監(jiān)理單位招標6、工程承包商招標7、材料設備招標,招標管理工作,1、監(jiān)理單位管理2、總包單位管理3、專業(yè)分包單位管理4、設備、材料供貨商管理,施工階段管理,1、質量安全監(jiān)督管理機構2、材料質量控制和檢驗機構3、建筑使用功能、安全檢測機構4、專項管理機構（電梯、環(huán)保、衛(wèi)生、防疫、勞動等,職能監(jiān)督體系,1、組織機構內各單位質量管理體系2、項目運行質量管理制度3、持續(xù)改進實現(xiàn)體系運行增值作用4、ISO標準運行推廣、保證,質量保證體系,項目綜合管理,風險管理,建設資料匯編,項目后評價,組織機構管理,人力資源管理,1、分部工程驗收2、單體工程竣工驗收3、專項工程驗收4、單位工程竣工驗收5、竣工圖、歸檔資料管理6、完工移交,竣工驗收階段,綜合管理策劃,設計咨詢單位設計單位招標代理機構監(jiān)理單位施工單位材料、設備供應商,管理保障體系,1、委托下領導、項目管理單位下的組織機構2、組織機構運作管理制度3、管理工作程序4、管理工作制度5、管理工作計劃6、獎罰激勵機制,組織機構保證體系,項目管理是個綜合管理的過程，包括目標管理、綜合管理策劃配套的管理制度，規(guī)范的工作流程等。,建設項目業(yè)主組織架構設置及職能分工（不同階段應不同設置）,項目組織架構圖,注：（1）招標管理工作納入造價合同管理部；（2）設計管理部，前期以設計管理為主，后期轉換技術管理；（3）公司專家組在設計階段，參與方案、初步設計、施工圖設計的評審工作。,職責與分工代建項目部代表業(yè)主進行本工程的代建管理工作，在代建管理部項目經理領導下，制訂實施可行性調研，設計項目投資計劃、進度計劃、質量控制方案，制定并落實具體的工期、質量、成本控制、安全文明施工、合同及信息管理等各項管理目標，全面開展代建管理工作。代建項目部項目經理負責代建管理建設實施領導工作，按代建合同要求全面負責代建工作，組織并根據需要調整代建管理架構，編制工程項目總體進度計劃，負責進度、質量、成本控制、文明施工、合同及信息管理等各項管理工作，組織工程的施工管理，落實項目各項管理目標。全面協(xié)調解決項目實施中的具體問題。向業(yè)主匯報工程進展，為業(yè)主決策提供咨詢，接受業(yè)主指令。技術總負責人負責設計、施工各過程的技術把關，歸口管理技術文件審批，組織論證、評價，負責內部技術、質量體系的管理，督促和完善其他單位技術管理體系。前期及資料管理部負責前期工作，辦理各項前期手續(xù)，辦理各項工作的報批報審，進行項目外配套工程的管理，負責建設過程資料的收集與歸檔。設計管理部對設計進行對口管理，協(xié)調業(yè)主進行設計優(yōu)化，進行限額設計管理，協(xié)調設計咨詢，設計之間有關事宜，確保出圖質量，進度。審核各種施工方案，組織專家評審新技術、新材料和各工藝樣板，及時解決項目建設過程中的各種技術問題，對設計單位的協(xié)調管理。后期轉換為技術管理。,現(xiàn)場管理部審核的上報的各種方案、計劃、變更申請、報表等文件；進行各工序的質量驗收及竣工驗收、審核計量證書和各種試驗或批準承包人的試驗；抽檢工程質量，參與工程質量事故處理方案的研究和認可；當工程質量嚴重偏離合同要求，且造成不良影響時，授權下達停工令和返工令；掌握工程動態(tài)，匯總各施工單位按規(guī)定上報的各種報表，核準后及時報業(yè)主和歸檔；及時向業(yè)主報告計量支付、工程變更、工程延期及索賠費用等合同管理方面的情況并給出專業(yè)意見。編制總建設進度計劃，施工總進度，年度、季度、計劃并對進度實施情況進行檢查，對比，分析，采取措施，確保計劃的實現(xiàn)。造價合同管理部負責對招標代理機構的管理，劃分合同包，編制招標計劃，監(jiān)督招標的各個程序，為業(yè)主提供招標決策；負責各合同的歸口管理，監(jiān)督合同承諾的實現(xiàn)及合同履行的手段，對各參建單位進行管理；負責工程計量、進度款支付的審核，協(xié)助做好各項成本分析，辦理工程竣工結算，做好投資控制工作。財務管理部負責工程財務管理；負責編制資金使用計劃。綜合部接受業(yè)主臨時指派任務；統(tǒng)一管理代建項目部的車輛、辦公用品等，協(xié)調各部門之間辦公資源的分配與使用，統(tǒng)籌代建項目部的后勤保障工作，并對安全文明施工進行管理。,組織管理模式的策劃（舉例介紹幾種管理模式）,“小業(yè)主+大監(jiān)理”組織管理模式,“小業(yè)主+大監(jiān)理（項目管理與部份項目的現(xiàn)場監(jiān)理）+現(xiàn)場監(jiān)理組織管理模式,“專業(yè)化項目管理”組織管理模式,“大業(yè)主自籌自管的平行監(jiān)理”組織管理模式,施工承發(fā)包模式的策劃,傳統(tǒng)的發(fā)包模式，不適應現(xiàn)代工程管理，許多工程管理從四種管理模式中進行組合、派生、延伸，今發(fā)包模式多樣化，特別是總包管理與平行發(fā)包進行優(yōu)化組合，根據不同類型建筑管理需要，有多種管理模式能適應不同的管理需要。舉例說明幾種發(fā)包模式：（1）“土建機電安裝+總包管理服務”發(fā)包模式（2）“土建機電總包+指定分包”模式（3）“土建+指定分包+點包管理服務”的模式,方案一、“土建機電安裝+總包管理服務”發(fā)包模式從土建機電安裝（含消防、負責消防驗收工作）為主施工單位，其它由業(yè)主平行發(fā)包或直接委托簽訂合同，但納入主施工單位的管理范圍，負責所有施工單位現(xiàn)場配合、安全、資料、統(tǒng)一驗收工作，總包管理服務費用在招標時明確，可用包干費率或包干總價的方法明確，其模式如下：,業(yè)主,監(jiān)理單位,土建機電安裝總包單位,幕墻工程施工單位,智能化工程施工單位,室內裝修,專項施工單位A,專項施工單位B,主要設備材料供應,方案二“土建機電總包+指定分包”模式以土建機電安裝（含消防、負責消防驗收工作）為主包單位，幕墻，智能化、室內裝修業(yè)主組織以總包名義招標，然后由總包單位與分包單位簽訂合同，歸屬總包管理。業(yè)主支付一定管理費，其它專項工程由業(yè)主招標或直接委托，但納入總包管理范圍。,方案三“土建+指定分包+點包管理服務”的模式此方案實際是方案一、方案二的組合，以土建（含機電安裝，智能化工程指定分包），幕墻，室內裝修業(yè)主平行發(fā)包簽訂合同，以及其它專項工程均納入總包管理范圍。,項目管理配套制度、方法、流程、合同版本、安全協(xié)議的起草、編制與審核（含內部管理制度）。,編制和審定配套的管理制度,建立規(guī)范的工作流程,圖紙會審工作流程圖,施工進度控制工作流程圖,原材料、構配件進場簽認流程圖,進口材料設備核定流程圖,隱蔽工程簽認流程圖,分部工程工序交接簽認流程圖,工程變更流程圖,設計變更流程圖,工程質量事故處理流程圖,工程停、復工流程圖,工程進度款、預結算審核工作流程圖,索賠處理程圖,工程竣工驗收流程圖,制定風險管理方案,工程保險管理方案工程保險是針對工程項目在建設過程中可能出現(xiàn)的自然災害和意外事故而造成的物質損害和依法應對第三者的人身傷忙或財產損失承擔的經濟賠償責任提供保障的一種綜合性保險。工程保險分類：建筑工程一切險、安裝工程一切險、預期利益損失保險；項目保險和承包商保險；工期保險和年度保險；,工程保險方案的制定：制定建設項目工程保險方案的基本原則；建設項目工程保險方案的制定；建設項目工程保險的保險合同的選擇；工程保險的基本流程：（1）申請承保；（2）申請理賠；（3）申請批改。建設項目工程保險的提保方式；建設項目的保險費用；建設項目保險索賠。,招標管理工作方案合同發(fā)包模式規(guī)劃（設計、勘察、監(jiān)理、咨詢服務、施工、大宗材料/設備規(guī)劃、比較）合同、合同分界面管理方案招標計劃安排招標程序投標承諾跟蹤檢查（表格形式進行）,5、項目招標工作管理,招標管理工作方案,（設計類）,（服務類）,（施工類）,材料、設備供應單位：根據工程用材、設備情況、列舉清單、重點做好幕墻主材、裝修主材、電梯、發(fā)電機組、冷卻塔、空調機組、監(jiān)控設備等的選擇采購工作。,合同發(fā)包模式規(guī)劃（設計、勘察、監(jiān)理、咨詢服務、施工、大宗材料/設備規(guī)劃、比較）,設計單位（1）主設計單位（2）專業(yè)設計單位（鋼結構、幕墻、智能、消防、裝修）（3）專項設計單位（人防、電信、環(huán)保、外水外電、綠化、勘察單位）服務類單位（1）招標代理（監(jiān)理、施工、材料設備）（2）施工圖審查單位（3）材料檢測單位（4）工程檢測（樁基、焊縫、防雷、沉降觀測等）,施工單位（1）總包單位（2）綠化工程（平行發(fā)包）（3）配套工程（煤氣、人防、環(huán)保、外水外電、市政道路