不動產(chǎn)估價第四章ppt課件

.,1,第四章收益法4.1收益法的基本原理,一、收益法的概念,收益法就是在求取待估不動產(chǎn)的價格時，將待估不動產(chǎn)未來各期的正常純收益以某種適當(dāng)?shù)馁Y本化率（還原利率）折算成在估價時點(diǎn)的現(xiàn)值，求其之和，從而確定待估不動產(chǎn)價格的方法。,二、收益法的基本原理,預(yù)期收益原理收益分配原理最有效使用原理,.,2,2、最簡單的情形,三、收益法的基本公式1、最一般的情形,.,3,例1有一不動產(chǎn)，利用該宗不動產(chǎn)正常情況下每年獲得的總收益為20萬元，每年需要支出的總費(fèi)用為12萬元，該類不動產(chǎn)的收益率為8，則該宗不動產(chǎn)的收益價格為：,V（20-12）/8100萬元,.,4,3、有限年期的情形,.,5,4、純收益在前若干年有變化的情形1）無限年期的情況,2）有限年期的情況,.,6,5、預(yù)知未來若干年后的不動產(chǎn)價格的情形,.,7,6、純收益按等差級數(shù)遞增的情形1）無限年期情形,2）有限年期的情形,.,8,7、純收益按等差級數(shù)遞減的情形1）無限年期情形,2）有限年期的情形,.,9,8、純收益按一定比率遞增的情形1）無限年期情形,2）有限年期的情形,.,10,9、純收益按一定比率遞減的情形1）無限年期情形,2）有限年期的情形,.,11,（二）適用范圍只適用于有收益或潛在收益的不動產(chǎn)估價,四、收益法的特點(diǎn)與適用范圍,（一）特點(diǎn)1、收益法具有嚴(yán)格的理論基礎(chǔ)2、收益法以收益為出發(fā)點(diǎn)評估不動產(chǎn)的價格3、收益法評估結(jié)果的準(zhǔn)確度取決于純收益與收益率確定的準(zhǔn)確度,.,12,4.2收益法的估價步驟,一、搜集整理資料1、資料搜集2、資料分類整理,二、確定有效總收入,（一）總收入1、收入波動建筑物的新舊與現(xiàn)代化、區(qū)位條件、經(jīng)濟(jì)周期、同類不動產(chǎn)的供求關(guān)系2、租金記錄是預(yù)測未來租金的基礎(chǔ)3、契約租金等額租金、上升租金、評議租金、百分比租金,.,13,等額租金,上升租金,評議租金,百分比租金,租金,時間,契約租金的類型,.,14,4、其他分析人口增長情況、人均收入、區(qū)位變化5、有形收益與無形收益,（二）市場租金（客觀收益）,實際租金（實際收益）是指待估不動產(chǎn)在現(xiàn)狀的經(jīng)營管理水平下，實際取得的收益。市場租金是指在公開市場上待估不動產(chǎn)在估價時點(diǎn)最可能實現(xiàn)的租金，它反映估價時市場的供求關(guān)系。,.,15,1、實際租金與市場租金的區(qū)別實際租金市場租金,1）可能是契約租金市場供求決定的租金可能高于或低于市場租金,2）可能不是在不動產(chǎn)是在不動產(chǎn)最有效使用下的租金最有效使用下的租金,3）可能包含有優(yōu)惠租金不包含優(yōu)惠租金,4）可能是非有效管理有效管理狀態(tài)下的租金狀態(tài)下的租金,5）可能不是安全可靠的租金是安全可靠的租金,.,16,2、租金調(diào)查是指調(diào)查與待估不動產(chǎn)處于同一地區(qū)或相似地區(qū)的符合市場租金條件的不動產(chǎn)的租金。,3、市場租金的確定,（三）有效總收入的確定,1、計算年總租金收入2、估算空置及壞帳損失以同類不動產(chǎn)的平均情況來計算，結(jié)合考慮待估不動產(chǎn)的實際情況。3、有效總收入=年總收入-空置及壞帳損失,.,17,三、確定總費(fèi)用,包括所有人提供的費(fèi)用報告中的部分或所有項目及可能被忽略的費(fèi)用。如：1、管理費(fèi)以類似不動產(chǎn)實際發(fā)生的管理費(fèi)為基礎(chǔ)。2、維修費(fèi)大修、小修3、重新裝修費(fèi)以類似不動產(chǎn)實際發(fā)生的費(fèi)用為基礎(chǔ)修正，按年度分?jǐn)?、設(shè)備重置費(fèi)按年度分?jǐn)?、稅金房產(chǎn)稅營業(yè)稅等6、保險費(fèi)0.150.27、其它費(fèi)用：中介費(fèi)用等,總費(fèi)用估算的依據(jù)有：所有人提供的費(fèi)用報告、同類不動產(chǎn)的費(fèi)用、發(fā)表的費(fèi)用調(diào)查資料。,（一）應(yīng)計費(fèi)用,.,18,（二）應(yīng)扣除費(fèi)用,1、其他經(jīng)營費(fèi)用2、增建和改建不是經(jīng)營費(fèi)用，是對不動產(chǎn)的再投資，增加了不動產(chǎn)的投資總額，從而增加了資本價值。3、所得稅通常采用稅前純收益4、所有人個人開支5、貸款還本付息,.,19,（三）費(fèi)用分類1、固定費(fèi)用1）保險2）稅費(fèi)3）設(shè)備重置費(fèi)、重新裝修費(fèi),2、可變費(fèi)率1）水、電、煤氣、電話費(fèi)等2）維修費(fèi)3）服務(wù)開支4）管理費(fèi)5）稅費(fèi),.,20,（四）費(fèi)用比率,是指收益性不動產(chǎn)的純收益及總費(fèi)用與有效總收入的比例關(guān)系，包括純收益比率和營運(yùn)費(fèi)用比率。,純收益比率=純收益/有效總收入營運(yùn)費(fèi)用比率=營運(yùn)費(fèi)用/有效總收入純收益比率+營運(yùn)費(fèi)用比率=1,.,21,四、計算純收益純收益有效總收入總費(fèi)用,.,22,五、確定資本化率,（一）資本化率的重要性,（二）資本化率的界定：資本化率是將純收益資本化或轉(zhuǎn)換為價格的比率。,（三）資本化率的實質(zhì)：資本投資的收益率，但收益率不等于資本化率,（四）資本化率的總類綜合資本化率R。、建筑物資本化率RB、土地資本化率RLR。（RL*VL+RB*VB）/（VL+VB）R。RL*L+RB*BL+B100,.,23,（五）資本化率的求取方法,1、市場提取法（直接比較法、反推法）,通過分析類似的交易實例，并將實例的純收益與售價相比較，就得到各個實例的資本化率。,注意：1）要搜集到足夠的可比實例2）實例為正常交易3）分析純收益，如租金為市場租金、費(fèi)用計算合理4）收益法計算公式選用合理,.,24,四個可比實例的資本化率平均為9.93,例1：,.,25,將決定收益率的各種理論因素相加得出資本化率。其出發(fā)點(diǎn)是選擇一種近于無風(fēng)險的投資的收益率，稱為安全利率。在安全利率之上加各種劣于產(chǎn)生安全利率的投資因素的調(diào)整額，一般加總的因素有額外投資風(fēng)險、缺乏流動性和管理負(fù)擔(dān)三項，再減去預(yù)期的收益增長率，便得不動產(chǎn)的資本化率。安全利率可選擇一年期國債利率或一年期定期存款利率。,2、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法（加總法）,.,26,例2：在一年期定期存款利率的基礎(chǔ)上用加總法求資本化率：安全利率2.25投資風(fēng)險4.00缺乏流動性1.00管理負(fù)擔(dān)1.00收益增長-2.00資本化率6.25,.,27,資本化率=貸款比例*抵押貸款資本化率+自有資金比例*自有資金收益率=M*RM+（1-M）*RERM還本息額/抵押貸款額貸款利率,3、復(fù)合投資收益率法（投資組合法）,將購買不動產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資金收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率。,.,28,例3：某人購買不動產(chǎn)，到銀行辦理抵押貸款，貸款比率為房價的70，抵押貸款常數(shù)f為5，自有資金的收益率要8，求不動產(chǎn)的資本化率。不動產(chǎn)資本化率70*5+30*85.9,.,29,將社會上各種類型的投資及其收益率找出，按收益率的大小從低到高的順序排序，制成圖表，估價人員再根據(jù)經(jīng)驗判斷所要評估的不動產(chǎn)的資本化率應(yīng)該落在哪個范圍之內(nèi)，從而確定所要求的資本化率的具體數(shù)字。投資類型如：銀行存款、貸款、國庫券、商業(yè)債券、股票、保險,4、投資收益率排序插入法,.,30,收益率,低風(fēng)險投資,高風(fēng)險投資,風(fēng)險,收益率與投資風(fēng)險的關(guān)系,.,31,無風(fēng)險回報,國債,商業(yè)債券,優(yōu)先股,普通股,土地所有權(quán)固定租金,市場租金,不同投資的風(fēng)險與回報,.,32,六、求取收益價格根據(jù)收益法的相應(yīng)公式，將純收益與資本化率代入求取不動產(chǎn)價格。,.,33,案例分析（見書上P72）,.,34,作業(yè),1、某不動產(chǎn)建成于1997年底，此后收益年限為48年，1998年底至2001年底分別獲得凈收益83、85、90、94萬元；預(yù)計2002年底至2004年底分別可獲得凈收益94、93和96萬元，從2005年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬元；市場上同類可比不