物業(yè)服務(wù)指南1.doc

一、 物業(yè)服務(wù)指南1、 綜合管理（1） 按照物業(yè)服務(wù)合同雙方權(quán)利義務(wù)對(duì)小區(qū)實(shí)施管理。（2） 管理人員、專業(yè)技術(shù)人員均按國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)資格證書或崗位證書（3） 承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)住宅、寫字樓共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。（4） 有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理等制度健全；并運(yùn)用計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代手段進(jìn)行管理。（5） 有完善的員工培訓(xùn)和考核制度，每年至少兩次組織員工進(jìn)行有關(guān)工作技能培訓(xùn)和考核，確保員工服務(wù)素質(zhì)；管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)熱情。（6） 設(shè)有服務(wù)接待中心，12小時(shí)有專人負(fù)責(zé)接待，公示24小時(shí)服務(wù)電話。（7） 根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。（8） 按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。2、 房屋管理（1） 對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全；房屋完好率98%以上。（2） 根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況是否需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向甲方提出報(bào)告，根據(jù)甲方的決定，組織維修。（3） 每日巡查2次公共區(qū)、房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。（4） 按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主規(guī)約要求，建立完善的住宅二次裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查2次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。（5） 對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。（6） 小區(qū)主出入口設(shè)有平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場(chǎng)地有明顯標(biāo)志。（注：小區(qū)標(biāo)示系統(tǒng)、導(dǎo)向牌制作費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)）。3、 共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù) （1） 對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。（2） 建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)賬），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全；設(shè)施設(shè)備狀態(tài)良好，運(yùn)行正常，完好率98%以上。（3） 設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；依法由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備由相關(guān)專業(yè)部門進(jìn)行定期維修保養(yǎng)。（4） 對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，主要設(shè)施設(shè)備每日不少于1次巡查，做好巡查記錄；需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金的使用計(jì)劃，向甲方或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造。（5） 有完善的管理運(yùn)行制度。（6） 消防設(shè)施設(shè)備齊全、完好，制定維護(hù)保養(yǎng)制度，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。（7） 設(shè)備房管理制度完善，定期檢查維護(hù)保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。（8） 小區(qū)道路平整，無積水，道路暢通，主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。照明設(shè)備按規(guī)定時(shí)間開關(guān)，路燈、樓道燈完好率不低于98%。（9） 容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。4、 協(xié)助維護(hù)公共秩序（1） 小區(qū)主出入口24小時(shí)站崗值勤，對(duì)業(yè)主和外來人員的出入進(jìn)行規(guī)范管理。（2） 對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位分區(qū)域設(shè)置流動(dòng)巡邏崗，每1小時(shí)至少巡查1次；安全監(jiān)控系統(tǒng)24小時(shí)專人監(jiān)控。（3） 對(duì)進(jìn)出轄區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放；無亂停亂放現(xiàn)象，停車場(chǎng)（庫）24小時(shí)專人看護(hù)；長(zhǎng)期存放的應(yīng)簽訂停車服務(wù)管理協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)。（4） 對(duì)進(jìn)出轄區(qū)的勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。（5） 對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門， 并協(xié)助采取相應(yīng)措施。5、 保潔服務(wù)（1） 設(shè)置垃圾桶，垃圾袋裝化；區(qū)內(nèi)合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，垃圾桶每日清運(yùn)2次，每周清洗3次，保持垃圾桶清潔、無異味。（2） 小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等每日清掃2次；高層公寓電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗2次；大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次；及時(shí)清除道路積水、污垢。（3） 共用的雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。6、 綠化養(yǎng)護(hù)管理（1） 有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。（2） 草地生長(zhǎng)良好，及時(shí)修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無雜草、雜物?；ɑ堋⒕G籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長(zhǎng)情況，及時(shí)修剪整形，保持觀賞效果。（3） 定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。7、 公共秩序維護(hù)、安