房地產(chǎn)開發(fā)項目立項.docx

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房地產(chǎn)開發(fā)項目立項 房地產(chǎn)項目立項審批新特點、立項基本要求及政府投資項目的審批房地產(chǎn)開發(fā)公司在進行企業(yè)工商登記，并取得開發(fā)資質(zhì)且通過招標、拍賣、掛牌等方式取得了建設(shè)用地使用權(quán)后，即可依法申請項目立項。項目立項是項目決策階段中最后一個環(huán)節(jié)，經(jīng)過對項目建設(shè)上的必要性、協(xié)調(diào)性，技術(shù)上的可行性、先進性，經(jīng)濟上的合理性、效益性進行詳盡、科學地論證，投資者認為可行，決定項目上馬，而報請投資主管部門審批、核準或備案的程序。一、房地產(chǎn)項目立項審批的新特點2004年7月16日，國務(wù)院頒布了國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定。這一決定改變了我國傳統(tǒng)的投資體制，完善了社會主義市場經(jīng)濟體制，落實了企業(yè)的投資決策權(quán)，發(fā)揮了市場配置資源的基礎(chǔ)作用，規(guī)范了政府行為。隨著國務(wù)院這一文件的實施，新的投資體制呈現(xiàn)以下特點：(一)改革項目審批制。徹底改革現(xiàn)行不分投資主體、不分資金來源、不分項目性質(zhì)，一律按投資規(guī)模大小分別由各級政府及有關(guān)部門審批的企業(yè)投資管理辦法。對于企業(yè)不使用政府投資建設(shè)的項目，一律不再實行審批制，區(qū)別不同情況實行核準制和備案制。其中，政府僅對重大項目和限制類項目從維護社會公共利益角度進行核準，其他項目無論規(guī)模大小，均改為備案制。對于企業(yè)使用政府補助、轉(zhuǎn)貸、貼息投資建設(shè)的項目，政府只審批資金申請報告。(二)規(guī)范政府核準制。要嚴格限制政府核準制的范圍，并根據(jù)變化的情況適時調(diào)整。國務(wù)院于2004年頒布了政府核準的投資項目目錄(以下簡稱目錄)，其中所列項目，是指企業(yè)不使用政府性資金投資建設(shè)的重大和限制類固定資產(chǎn)投資項目，分為農(nóng)林水利、能源、交通運輸、信息產(chǎn)業(yè)、原材料、機械制造、輕工煙草、高新技術(shù)、城建、社會事業(yè)、金融、外商投資、境外投資共計十三個類別，這些項目投資需要通過政府核準。企業(yè)投資建設(shè)實行核準制的項目，僅需向政府提交項目申請報告，不再經(jīng)過批準項目建議書、可行性研究報告和開工報告的程序。對于外商投資項目和境外投資項目，政府還要從市場準入、資本項目管理等方面進行核準。(三)健全備案制。對于目錄以外的企業(yè)投資項目，實行備案制，除國家另有規(guī)定外，由企業(yè)按照屬地原則向地方政府投資主管部門備案。備案制是一項告知性服務(wù)措施，其具體實施辦法由省級人民政府自行制定。國務(wù)院投資主管部門要對備案工作加強指導和監(jiān)督，防止地方政府投資主管部門以備案的名義變相審批。事項名稱企業(yè)投資政府核準目錄以外的項目立項備案（含成果轉(zhuǎn)化項目及房地產(chǎn)項目）審批類型即辦件許可依據(jù)1、國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定（國發(fā)200420號） 2、福建省人民政府關(guān)于印發(fā)福建省企業(yè)投資項目核準暫行辦法、福建省企業(yè)投資項目核準目錄、福建省企業(yè)投資項目備案制管理暫行辦法的通知（閩政200647號）。 辦理程序1、窗口受理并審核,符合要求的當場辦結(jié)申報材料 1、項目備案申請 2、項目法人基本情況及證明書 3、營業(yè)執(zhí)照（名稱核準單） 4、規(guī)劃部門出具的選址意見書（開發(fā)區(qū)內(nèi)項目可免） 5、國土部門出具的用地預(yù)審意見（用地協(xié)議） 6、環(huán)保部門的環(huán)評審批意見（開發(fā)區(qū)內(nèi)項目可免） 7、項目投資資金籌措有關(guān)證明 8、法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當提交的其他前置審批文件，如水土保持方案、岸線使用預(yù)審意見等 9、機構(gòu)代碼證 10、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) （房地產(chǎn)項目提供）。 11、設(shè)計方案 （房地產(chǎn)項目提供）。 承諾時間當場辦理收費標準 免費 申述途徑1、申請人在申請行政許可過程中，依法享有陳述權(quán)、申辯權(quán)； 2、申請人的行政許可申請被駁回的，有權(quán)要求說明理由； 3、申請人不復(fù)行政許可決定的，有權(quán)依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟； 4、許可機關(guān)因行政許可所依據(jù)的法律、法規(guī)、規(guī)章修改或者廢止，或者準予行政許可所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化的，或者為了公共利益的需要，依法變更或者撤回已經(jīng)生效的行政許可時，申請人因此遭受財產(chǎn)損失的有權(quán)依法要求賠償； 5、申請人的合法權(quán)益因行政機關(guān)違法實施行政許可受到損害的，有權(quán)依法要求賠償。房地產(chǎn)投資項目備案制度一、責任單位湖南省發(fā)展和改革委員會投資處二、責任人投資處實行處長負責下的崗位分工責任制，處長主持處內(nèi)全面工作，并對本處工作負全面責任，處內(nèi)其他同志按照崗位分工，分別承擔各自的工作任務(wù)。房地產(chǎn)投資項目備案責任人為處長、分管副處長、承辦人。承辦人設(shè)立A、B角，主辦人A角，協(xié)辦人B角，當A角不能承擔工作任務(wù)時由B角承擔。三、辦事依據(jù)1、國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定（國發(fā)200420號）；2、湖南省人民政府貫徹國務(wù)院關(guān)于投資體制改革決定的實施意見（湘政發(fā)200511號）；3、湖南省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)湖南省企業(yè)投資項目備案暫行辦法的通知（湘政辦發(fā)200536號）。四、辦理條件1、房地產(chǎn)開發(fā)項目符合法律法規(guī)；符合國家產(chǎn)業(yè)政策和宏觀調(diào)控政策；符合行業(yè)準入標準；屬于實行備案管理工作的項目范圍。2、中央在湘、省屬及控股房地產(chǎn)企業(yè)，以及其它在省工商局注冊登記的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資項目在湖南省發(fā)展和改革委員會辦理備案。3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當符合的資質(zhì)規(guī)定：四級資質(zhì)或者暫定資質(zhì)企業(yè)，承擔開發(fā)項目的建筑面積不得超過5萬平方米；三級資質(zhì)企業(yè)，承擔開發(fā)項目的建筑面積不得超過15萬平方米；二級資質(zhì)企業(yè)，承擔開發(fā)項目的建筑面積不得超過25萬平方米；一級資質(zhì)企業(yè)，承擔開發(fā)項目的建筑面積不受限制。五、申請材料1、房地產(chǎn)開發(fā)項目備案申請書一式五份及備案申請表；2、房地產(chǎn)開發(fā)公司有效營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書；3、國土部門意見；4、規(guī)劃部門意見；5、銀行出具的資本金證明。六、辦理程序(一)受理從委辦公室受理窗口接收項目申請資料，并根據(jù)處內(nèi)分工分送承辦人，承辦人根據(jù)相關(guān)規(guī)定，分別作出以下處理：1、申請材料存在可以當場更正的錯誤的，允許申請人當場改正；2、申請材料不齊全或者不符合法定形式，需要補正有關(guān)材料的，當場或在五日內(nèi)告知申請人需要補正的全部內(nèi)容，逾期不告知的，自收到申請材料之日起即為受理；3、申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照本行政機關(guān)的要求提交全部補正申請材料的，受理備案申請。(二)審查承辦人進行初審。1、對受理的申報材料是否符合法定條件和標準進行初審。2、按照備案條件對申請人材料內(nèi)容進行合法性、真實性審查。3、提出初審意見，報處長復(fù)審。4、處長進行復(fù)審。按照備案條件，對申請材料和初審意見進行審核，對符合條件的，提出同意意見，報委分管副主任審定。對不符合條件的，提出不同意的意見及理由，將申辦材料退回受理窗口。(三)決定分管副主任根據(jù)法定條件、標準和主辦處室審查意見，作出是否準予備案的決定。對符合法定條件、標準的，簽發(fā)同意備案的意見；對不符合法定條件、標準的，簽發(fā)不予備案的意見，并寫明不予備案的理由。(四)送達與公告委辦公室將委領(lǐng)導簽字同意印發(fā)的文件編號，送文印室印制，加蓋本行政機關(guān)印章后寄送申請人，同時抄送相關(guān)部門。按有關(guān)規(guī)定在委公務(wù)信息網(wǎng)等媒體上發(fā)布。七、辦理期限湖南省發(fā)展和改革委員會在受理備案申請后10個工作日內(nèi)，作出是否予以備案的決定。由于特殊原因確實難以在10個工作日內(nèi)作出決定的，經(jīng)分管副主任批準，可延長5個工作日，但應(yīng)及時書面告知申請人，并說明延期理由。八、監(jiān)督管理（一）建立完善處務(wù)會制度，處內(nèi)根據(jù)分工，每個辦事環(huán)節(jié)經(jīng)辦人都要簽名，處內(nèi)全程記錄辦理過程并歸檔保存。（二）處室內(nèi)部對本制度的執(zhí)行情況進行經(jīng)常性的自檢自查。（三）委機關(guān)有監(jiān)督檢查職能的部門對本制度執(zhí)行情況進行監(jiān)督檢查，每半年不少于一次。（四）通過公開公示的形式接受社會監(jiān)督。（五）接受人大、政協(xié)等方面的監(jiān)督檢查。（六）省紀委監(jiān)察廳派駐機構(gòu)對本制度的執(zhí)行進行全面監(jiān)督檢查。九、責任追究（一）過錯責任內(nèi)容行政審批人員在行使職權(quán)過程中，有下列情形之一的，必須追究責任：1、對符合條件的申報項目不予受理的。2、對不符合條件的申請準予批準或者超越法定職權(quán)批準的。3、違反法定程序作出決定的。4、不按法定期限辦理的。5、濫用職權(quán)、玩忽職守的。6、利用職務(wù)之便，索取或者收受他人財物的。7、私自泄露申請單位有關(guān)應(yīng)予保密的項目信息的。8、有其它過錯行為的。（二）責任主體認定行政審批人員在工作過程中，故意違規(guī)、違法辦理或者因過失造成嚴重后果的，按下列條款確定責任：1、承辦人故意違規(guī)、違法的，由承辦人承擔責任。2、兩人以上共同行使職權(quán)造成過錯的，主辦人承擔主要責任，協(xié)辦人承擔次要責任，共同主辦共同承擔全部責任。3、處內(nèi)集體討論決定的行為出現(xiàn)過錯的，處長為責任人。4、行政行為經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導批準出現(xiàn)過錯的，追究批準人的領(lǐng)導責任。（三）追究形式1、處以下（含處級）有關(guān)責任人違反本規(guī)定，情節(jié)較輕的，由委機關(guān)紀檢監(jiān)察機構(gòu)責令改正，進行誡勉談話或給予通報批評；情節(jié)較重的，依法給予相應(yīng)處分，并調(diào)離現(xiàn)有工作崗位，一年內(nèi)不得從事與該崗位性質(zhì)相同或相近的工作。2、副廳級以上有關(guān)責任人違反本制度的，依據(jù)有關(guān)規(guī)定處理。3、上述責任人違反制度規(guī)定，構(gòu)成犯罪的，移交司法機關(guān)處理。 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芆蝕罿袇節(jié)蠆蠆膂膈蚈螁羅蕆蚈袃膁莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀蒞螂螂芅芁荿襖肈膇莈羇芄蒆莇蚆肇莂莆螈節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃袈蒃蒄蚃肅葿蒃裊羆蒞蒂羇膁芁蒁蚇羄膇蒀蝿膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆腿薆羈聿蒈薅蚈芅莄薄螀肇芀薄袂芃膆薃羅肆蒄螞蚄衿莀蟻螇肄芆蝕罿袇節(jié)蠆蠆膂膈蚈螁羅蕆蚈袃膁莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀蒞螂螂芅芁荿襖肈膇莈羇芄蒆莇蚆肇莂莆螈節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃袈蒃蒄蚃肅葿蒃裊羆蒞蒂羇膁芁蒁蚇羄膇蒀蝿膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆腿薆羈聿蒈薅蚈芅莄薄螀肇芀薄袂芃膆薃羅肆蒄螞蚄衿莀蟻螇肄芆蝕罿袇節(jié)蠆蠆膂膈蚈螁羅蕆蚈袃膁莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀蒞螂螂芅芁荿襖肈膇莈羇芄蒆莇蚆肇莂莆螈節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃袈蒃蒄蚃肅葿蒃裊羆蒞蒂羇膁芁蒁蚇羄膇蒀蝿膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆腿薆羈聿蒈薅蚈芅莄薄螀肇芀薄袂芃膆薃羅肆蒄螞蚄衿莀蟻螇肄芆蝕罿袇節(jié)蠆蠆膂膈蚈螁羅蕆蚈袃膁莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀蒞螂螂芅芁荿襖肈膇莈羇芄蒆莇蚆肇莂莆螈節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃袈蒃蒄蚃肅葿蒃裊羆蒞蒂羇膁芁蒁蚇羄膇蒀蝿膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆腿薆羈聿蒈薅蚈芅莄薄螀肇芀薄袂芃膆薃羅肆蒄螞蚄衿莀蟻螇肄芆蝕罿袇節(jié)蠆蠆膂膈蚈螁羅蕆蚈袃膁莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀蒞螂螂芅芁荿襖肈膇莈羇芄蒆莇蚆肇莂莆螈節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃袈蒃蒄蚃肅葿蒃裊羆蒞蒂羇膁芁蒁蚇羄膇蒀蝿膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆腿薆羈聿蒈薅蚈芅莄薄螀肇芀薄袂芃膆薃羅肆蒄螞蚄衿