房地產(chǎn)公司拓展人員二手土地的評價思路.docx

房地產(chǎn)公司拓展人員二手土地的評價思路目前國家土地交易完全進入的招拍掛運作方式，當(dāng)然除了少部份曾被列入歷史遺留問題的原因而尚在解決之中的例外。當(dāng)前存在不少的項目公司有渠道拿到土地而又不去開發(fā)（或者無資金能力去開發(fā)），打算輕松賺取一部份的費用，把土地“出讓”給第三方公司。當(dāng)然此“出讓”是指連項目公司股權(quán)與錢置換的啦，是目前規(guī)避國家法律法規(guī)非法轉(zhuǎn)讓土地的最好辦法。 但作為收購方的公司項目的拓展人員，該如何用標(biāo)準(zhǔn)化去評價該土地項目，給公司領(lǐng)導(dǎo)直觀的數(shù)據(jù)去決策呢？ 為此，本人根據(jù)操作的經(jīng)驗，整理出二手土地的項目的評價基本模板，和同行交流。 地塊評價一、土地的基本概況1、地理位置： 省 市 區(qū) 路2、占地面積： 平方米3、地塊形狀： 附圖（標(biāo)上各邊尺寸）4、地塊現(xiàn)狀及規(guī)劃情況 地塊是否平整？ 地塊是否存在四周高差？最大高差多少？ 地塊的有無需拆遷的建筑物和附著物情況？量有多少？ 地上有無電力線路通過？量為多少？誰負(fù)責(zé)搬遷？搬遷的時間？ 地下地上有無市政管道（網(wǎng)）通過？有的話，具體位置在附圖上標(biāo)清晰。 地塊中間現(xiàn)有無道路或者規(guī)劃中通過？ 地塊有無地裂縫？ 地上有無大量的土堆或垃圾存在？面積和高差約為多少？4、土地規(guī)劃的經(jīng)濟指標(biāo) 土地規(guī)劃的用地面積： 平方米 其中各側(cè)退紅線后凈用地面積 平方米 容積率： 建筑覆蓋率： 綠地率： 土地內(nèi)政府規(guī)劃的市政配套那些？學(xué)校？郵局？垃圾站？其他？ 土地的使用性質(zhì)： 商品住宅： 平方米 商業(yè)： 平方米 學(xué)校（或幼兒園） 平方米 經(jīng)濟適用房 平方米（商業(yè) 平方米，住宅 平方米） 項目有無限制高度的要求？具體 米？5、地塊的方位： 東至： 路 南至： 路 西至： 路 北至： 路6、周邊的交通狀況 500米內(nèi)公交線路有 經(jīng)過，具體是： 分別到達城市的那些核心區(qū)域。 連接主干道有那些，距離本項目多遠？ 附圖標(biāo)注7、周邊的配套情況： 教育配套（幼兒園、小學(xué)、中學(xué)）有： 商業(yè)的主要網(wǎng)點： （超市、餐飲、農(nóng)貿(mào)市場、商業(yè)街） 銀行金融配套： 配圖標(biāo)注8、地塊周邊的宏觀經(jīng)濟環(huán)境 地塊屬 區(qū)域：周邊的主要經(jīng)濟區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)或商業(yè)中心區(qū)二、土地的產(chǎn)權(quán)情況 已獲得土地：土地證是否獲得？是，證號： 取得年限： ？從 年 月 日起。 目前土地方的所有人： 公司，其股東結(jié)構(gòu)及份額： 股東是否一致同意交易？ 目前土地的狀況： 已開發(fā)？ 規(guī)劃已完成，是否通過規(guī)劃審批？ 有無更改的可能性？三、土地的交易方式1、股權(quán)交易方式 100%收購項目公司； 部分收購項目公司股權(quán)，共同開發(fā)，按比例分成。2、其他交易方式3、交易步驟的設(shè)計：4、與交易步驟對應(yīng)的支付方法四、項目的優(yōu)勢分析：1、交通優(yōu)勢2、區(qū)位優(yōu)勢3、配套優(yōu)勢4、主要核心的優(yōu)勢：著重說明的優(yōu)勢5、周邊的主要高尚住宅區(qū)有？五、項目周邊的地產(chǎn)發(fā)展情況1、整體概述2、區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展知名樓盤和發(fā)展商有：3、目前片區(qū)的銷售均價多少？樓盤的供應(yīng)量？在開發(fā)的項目有？4、片區(qū)和周邊的近期地價成交情況，政府出讓情況？六、風(fēng)險分析1、項目公司的債權(quán)債務(wù)基本情況？是否存在擔(dān)保？2、土地期限問題？ 是否已經(jīng)出讓兩年？受不受政府回收政策影響？解決辦法？3、土地是否干凈？ 是否抵押、擔(dān)保或多權(quán)利的要求？土地方解決辦法？ 是否存在部分未征和補償問題？解決辦法？4、項目交易風(fēng)險交易步驟和支付的步驟。為確保資金安全，建議采用銀行共管帳戶的方式。七、與相關(guān)的項目法