我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的啟示.docx

美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)完善我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的啟示推薦本文 張春艷摘要美國(guó)次貸危機(jī)愈演愈烈,已演變?yōu)閲?guó)際金融危機(jī),這與美國(guó)當(dāng)初次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)是分不開(kāi)的。雖然當(dāng)前我國(guó)并沒(méi)有典型的次級(jí)住房抵押貸款市場(chǎng),但我國(guó)住房按揭貸款同樣有風(fēng)險(xiǎn),并正逐步步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期。文章以美國(guó)次貸危機(jī)為鑒,結(jié)合我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)的實(shí)際情況,分析我國(guó)商業(yè)銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。并提出一些防范商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)及完善商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的建議。 關(guān)鍵詞商業(yè)銀行;個(gè)人住房貸款;風(fēng)險(xiǎn)管理;次貸危機(jī) 作者簡(jiǎn)介張春艷,長(zhǎng)沙商貿(mào)旅游職業(yè)技術(shù)學(xué)院講師,研究方向:財(cái)務(wù)金融,湖南長(zhǎng)沙,410004 中圖分類號(hào)F831,59 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A 文章編號(hào)1007-7723(2009)02-00010003 一、前言 美國(guó)次貸危機(jī)自從2007年中期爆發(fā)以來(lái),以人們始料未及的迅猛方式繼續(xù)蔓延。美國(guó)次貸危機(jī)已演變?yōu)閲?guó)際金融危機(jī),并愈演愈烈,迅速?gòu)木植堪l(fā)展到全球,從發(fā)達(dá)國(guó)家傳導(dǎo)到新興市場(chǎng)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家,從金融領(lǐng)域擴(kuò)散到實(shí)體經(jīng)濟(jì),美國(guó)、歐元區(qū)、日本等主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體陷入衰退,新興經(jīng)濟(jì)體與發(fā)展中國(guó)家經(jīng)濟(jì)增速放緩,世界經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重沖擊。 美國(guó)次貸風(fēng)波給全球金融市場(chǎng)敲響了風(fēng)險(xiǎn)的警鐘。雖然當(dāng)前我國(guó)并沒(méi)有典型的次級(jí)住房抵押貸款市場(chǎng),但我國(guó)住房按揭貸款同樣有風(fēng)險(xiǎn),并正逐步步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期。因此,我國(guó)要以美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)為鑒,加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理,加強(qiáng)住房抵押貸款證券化的監(jiān)管,健全金融機(jī)構(gòu)內(nèi)控機(jī)制,以達(dá)到防范商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)及完善相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)管理的目的。 二、美國(guó)次貸危機(jī)與住房貸款 美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)主要面向信用記錄較低的購(gòu)房者,集中在少數(shù)族裔高度集中和經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)。由于次貸借款者的風(fēng)險(xiǎn)更高,故次貸市場(chǎng)的貸款利率通常比優(yōu)惠級(jí)抵押貸款高2%3%。 房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)為了迅速回籠資金,以便提供更多筆抵押貸款,在投資銀行的幫助下實(shí)施證券化,將一部分住房抵押貸款債權(quán)從自己的資產(chǎn)負(fù)債表中剝離出來(lái),以這部分債權(quán)為基礎(chǔ)發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)。而投資銀行以中間級(jí)MBS為基礎(chǔ)發(fā)行的債券,被稱為擔(dān)保債務(wù)權(quán)證(CDO)。信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)這些證券的評(píng)級(jí),在次貸危機(jī)中扮演了一個(gè)推波助瀾的角色。 但隨著美聯(lián)儲(chǔ)逐步上調(diào)聯(lián)邦基金利率,逐漸刺破了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。借款者面臨的還款壓力驟然增加,房?jī)r(jià)卻仍在不斷下跌。這些借款者很難獲得新的抵押貸款,即使出售房地產(chǎn)也償還不了本息,剩下只有違約一條路可走。繼而引發(fā)了次貸危機(jī),最后演變?yōu)橐粓?chǎng)全球金融危機(jī)。 三、我國(guó)商業(yè)銀行住房貸款面臨的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn) 改革開(kāi)放以來(lái),隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng),同時(shí)在國(guó)家住房制度改革和持續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需政策的引導(dǎo)下,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展。但房地產(chǎn)業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)性行業(yè),其與金融業(yè)的聯(lián)系決定了個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的必然存在。個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn),既有來(lái)自房貸的過(guò)快增長(zhǎng),也有來(lái)自銀行系統(tǒng)以及個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的自身缺陷、信用體系缺失、借貸者信息不真實(shí)、各銀行信息互相不聯(lián)通,都增加了房貸的風(fēng)險(xiǎn)。 但由于目前我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理還處于初級(jí)階段,對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足,盲目放貸,導(dǎo)致在新一輪的房地產(chǎn)熱中出現(xiàn)違約率上升。如2004年,上海的中資銀行個(gè)人房貸的平均不良率只有千分之一左右,而到了2006年底,平均不良率上升到千分之八點(diǎn)六,兩年左右時(shí)間,上升了7倍多。這從一個(gè)側(cè)面反映了我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。 (一)我國(guó)商業(yè)銀行住房貸款面臨的問(wèn)題 1,商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)過(guò)快 隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展,極大地?cái)U(kuò)張了商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款。同時(shí)也面臨著商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)過(guò)快的問(wèn)題。 我國(guó)住房抵押貸款余額的增長(zhǎng)速度十分驚人。 2,各商業(yè)銀行之間存在過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象,醞釀巨大風(fēng)險(xiǎn) 現(xiàn)在,大多數(shù)商業(yè)銀行都已經(jīng)是上市公司,為了擴(kuò)大公司利潤(rùn),加之對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)尚存在不足,故各個(gè)商業(yè)銀行為了房地產(chǎn)貸款,尤其是個(gè)人住房貸款,業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。為了爭(zhēng)取更多的市場(chǎng)份額,部分商業(yè)銀行基層行采取變通、變相或違規(guī)做法,降低貸款標(biāo)準(zhǔn),減少審查步驟,放松真實(shí)性審核,嚴(yán)重影響銀行資產(chǎn)安全。 3,轉(zhuǎn)按揭貸款和加按揭貸款業(yè)務(wù)增長(zhǎng)過(guò)快,潛在風(fēng)險(xiǎn)增加 轉(zhuǎn)按揭和加按揭貸款業(yè)務(wù)的貸款成數(shù)一般隨房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值浮動(dòng),在經(jīng)濟(jì)上行、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的環(huán)境下,極易放大住房信貸規(guī)模,且信貸資金大多用于購(gòu)買多套住房或進(jìn)入股市,增加了銀行潛在風(fēng)險(xiǎn),加劇了房地產(chǎn)和股市泡沫成分。據(jù)有關(guān)部門調(diào)查分析,截至2007年8月末,16個(gè)城市主要金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房轉(zhuǎn)(加)按揭貸款余額約410億元,是上年同期的3.5倍。 4,貸款“三查”管理薄弱,存在“假按揭”貸款風(fēng)險(xiǎn) 貸款“三查”是指銀行信貸人員對(duì)企業(yè)發(fā)放貸款時(shí)所做的貸前調(diào)查、貸時(shí)審查、貸后檢查,是銀行授信工作的一個(gè)重要組成部分。但少數(shù)銀行的分支行為了增加經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及擴(kuò)大利潤(rùn),對(duì)房地產(chǎn)貸款“三查”制度有所放松。甚至有些銀行的分支行為了規(guī)避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的政策規(guī)定,與開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)共同虛構(gòu)住房按揭貸款合同,將不符合政策規(guī)定的開(kāi)發(fā)貸款轉(zhuǎn)換為住房消費(fèi)貸款,將一些銷售困難的樓盤以“假按揭”方式幫助開(kāi)發(fā)商套現(xiàn),導(dǎo)致少數(shù)人得利,卻極大地增加了商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。 (二)我國(guó)商業(yè)銀行住房貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn) 2007年10月末,個(gè)人住房貸款余額2.6萬(wàn)億元,比年初增加6192億元,同比增長(zhǎng)35.57%。占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款總余額的6.76%和9.99%。 1,貸前風(fēng)險(xiǎn) 貸前風(fēng)險(xiǎn)主要指由于商業(yè)銀行內(nèi)部機(jī)制不嚴(yán)格所帶來(lái)的操作風(fēng)險(xiǎn)。在商業(yè)銀行住房貸款中,由于銀行內(nèi)部控制不嚴(yán)格,操作風(fēng)險(xiǎn)時(shí)有發(fā)生。操作風(fēng)險(xiǎn)指由于不完善或失靈的內(nèi)部程序、人員和系統(tǒng)或外部事件導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)。 2,抵押物風(fēng)險(xiǎn) 抵押物風(fēng)險(xiǎn)主要包括抵押物貶值風(fēng)險(xiǎn)、抵押物變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)及抵押物損毀、滅失風(fēng)險(xiǎn)。 3,貸后管理風(fēng)險(xiǎn) 貸后管理是指在信貸經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中對(duì)信貸資產(chǎn)的檢查、回收、展期及不良資產(chǎn)管理等一系列內(nèi)容,是信貸業(yè)務(wù)內(nèi)部控制制度的具體體現(xiàn)。 4,流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) 由于銀行缺乏行之有效的渠道籌集長(zhǎng)期資金,因此不得不以短期的資金來(lái)源發(fā)放長(zhǎng)期的個(gè)人住房貸款,這就不可避免會(huì)出現(xiàn)“短存長(zhǎng)貸”現(xiàn)象,銀行勢(shì)必要承擔(dān)一定的期限性風(fēng)險(xiǎn),這在一定程度上違背了商業(yè)銀行資金使用的期限性原則。如果個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)放超出合理比例,將有可能引發(fā)銀行資金流動(dòng)性危機(jī)。 5,借款人信用風(fēng)險(xiǎn) 信用風(fēng)險(xiǎn)是住房抵押貸款對(duì)銀行體系的主要風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)指的是違約風(fēng)險(xiǎn),即貸款者到時(shí)不 能按時(shí)還本付息的風(fēng)險(xiǎn)。 6,利率風(fēng)險(xiǎn) 利率風(fēng)險(xiǎn)指的是由于利率的變動(dòng)而給銀行帶來(lái)的收益損失。個(gè)人住房貸款的期限比較長(zhǎng),因此,利率變動(dòng)造成的風(fēng)險(xiǎn)也是個(gè)人住房貸款不可忽視的風(fēng)險(xiǎn)之一。 7,房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn) 我國(guó)房貸的風(fēng)險(xiǎn)之所以遲遲未能釋放出來(lái),很大程度上與房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲有關(guān)?？焖偕蠞q的房?jī)r(jià)不斷吸引新資金入場(chǎng),使前期按揭貸款者獲取較大差價(jià),這既成為按揭者及時(shí)還貸的強(qiáng)大動(dòng)力,也成為其向親朋好友借錢還貸的信用保證。但是,一旦房?jī)r(jià)下跌,人們對(duì)買房獲利的預(yù)期降低,累積的風(fēng)險(xiǎn)就容易在瞬間釋放出來(lái)。倘若房?jī)r(jià)下跌20%甚至超過(guò)30%,按揭貸款者就有可能放棄還貸,從而,出現(xiàn)大面積的違約現(xiàn)象。 另外,我國(guó)投機(jī)性購(gòu)房占據(jù)不小的比例,其短期行為更為明顯。為了炒房獲利,往往借助貸款一次性購(gòu)買多套住房,一旦對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變,炒房者就可能大批量拋房,加劇房?jī)r(jià)的下跌,滋生出更大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。倘若炒房者囤積的房屋銷售不出去,又可能出現(xiàn)違約。 四、完善我國(guó)商業(yè)銀行住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的建議 除了通常的一些風(fēng)險(xiǎn)管理措施,比如健全銀行績(jī)效評(píng)價(jià)、激勵(lì)約束機(jī)制與風(fēng)險(xiǎn)管理體系,加強(qiáng)貸前與貸后的風(fēng)險(xiǎn)管理等外,通過(guò)借鑒美國(guó)發(fā)生的次貸危機(jī),結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況,特提出以下完善我國(guó)商業(yè)銀行住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的建議。 (一)對(duì)資質(zhì)較差的貨款人適度提高首付比例 提高首付比例雖然沒(méi)有直接加重購(gòu)房者的利息負(fù)擔(dān),但當(dāng)購(gòu)房者一旦發(fā)生違約,由于已經(jīng)支付了較高的首付款,其遭受的實(shí)際損失會(huì)較低首付比例時(shí)提高(與此相對(duì)應(yīng),銀行的損失則會(huì)降低)。因此,部分還款能力較差的客戶也會(huì)主動(dòng)放棄用住房信貸的方式購(gòu)房。銀行住房信貸資產(chǎn)的質(zhì)量因而可以得到一定程度的提高。 同時(shí)對(duì)以家庭為單位的購(gòu)買第二套住房提高首付比例,也可以有效地減少房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象。 (二)在控制風(fēng)險(xiǎn)條件下推行住房抵押貸款的證券化 從長(zhǎng)期看,我國(guó)推行住房抵押貸款證券化具有必然性,應(yīng)積極創(chuàng)造條件,為住房抵押貸款的證券化打造環(huán)境。 但推行住房抵押貸款的證券化必須要在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下推行,否則就有可有醞釀出金融危機(jī)。 (三)建立和完善個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)制度 個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)是為了保障住房貸款安全而設(shè)置的一個(gè)險(xiǎn)種。它對(duì)于保障抵押物安全、降低貸款風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的發(fā)展等確實(shí)具有相當(dāng)?shù)淖饔谩?四)建立以政府住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)為主體的個(gè)人住房貸款擔(dān)保制度 目前,住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法已出臺(tái),應(yīng)積極推廣。政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)為個(gè)人購(gòu)房借款人提供擔(dān)保,銀行在貸款過(guò)程中遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)大大降低。 (五)建立社會(huì)統(tǒng)一的個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度 從社會(huì)環(huán)境來(lái)看,完善全社會(huì)信用環(huán)境,建立個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度是防范貸款風(fēng)險(xiǎn)和發(fā)展個(gè)人住房貸款的首要任務(wù)和基本前提。要做到這一點(diǎn),首先要通過(guò)立法對(duì)違背誠(chéng)信原則的各個(gè)領(lǐng)域給予嚴(yán)厲懲罰。其次,要由有關(guān)政府部門牽頭建立全國(guó)性的信用記錄和評(píng)級(jí)體系,并且能夠做到信息全社會(huì)共享和評(píng)價(jià)結(jié)果客觀公正。這樣便可以從根本上保證銀行貸款的安全性,并且可以減少貸款過(guò)程的保證費(fèi)用。 (六)加強(qiáng)對(duì)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。并建立非營(yíng)利的半官方性質(zhì)資產(chǎn)評(píng)級(jí)公司 評(píng)級(jí)行業(yè)本身是存在利益沖突的,一方面要向被評(píng)級(jí)的上市公司收取可觀的費(fèi)用;另一方面又要向投資者提供上市公司情況的咨詢服務(wù)。由于為了巨額評(píng)估收入,難免會(huì)造成提供投資者的信息存在失真現(xiàn)象;因此對(duì)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管也就成為金融監(jiān)管體系的一個(gè)重要組成部分。 除了對(duì)市場(chǎng)上已有的評(píng)級(jí)公司進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管外,還可以建立全國(guó)性獨(dú)立的資產(chǎn)評(píng)級(jí)公司,可以是一個(gè)非營(yíng)利的半官方機(jī)構(gòu),以避免利益沖突問(wèn)題。盡可能達(dá)到公正評(píng)級(jí)的目的。 (七)加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)與金融衍生產(chǎn)品的監(jiān)管,做好預(yù)警工作 對(duì)金融機(jī)構(gòu)及金融衍生產(chǎn)品的監(jiān)管存在漏洞,是美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)