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物業(yè)管理公司的設(shè)立第一篇 物業(yè)管理企業(yè)一、物業(yè)管理公司的設(shè)立公司公司是依法成立的以盈利為目的的企業(yè)法人。公司的基本特征是:(1)公司具有法人資格，是一種企業(yè)法人;(2)公司是以盈利為目的的法人組織，通過其在法定范圍內(nèi)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動獲取經(jīng)濟(jì)利益;(3)公司是依照公司法而成立的企業(yè)法人，區(qū)別于依照民法的規(guī)定設(shè)立的其他法人。有限責(zé)任公司有限責(zé)任公司又稱有限公司，是公司的一種形式。它是指由法律規(guī)定的一定人數(shù)的出資人或者股東組成，所有出資人或股東均以其出資額為限對公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的公司形式。有限責(zé)任公司特征有限責(zé)任公司有以下幾點(diǎn)特征:(1)有限責(zé)任公司的出資人或者股東僅以其出資額為限對公司負(fù)責(zé)，對公司的債權(quán)人不負(fù)直接責(zé)任;(2)有限責(zé)任公司的股東人數(shù)有限制;(3)有限責(zé)任公司不能公開募集股份，不能發(fā)行股票刊的有限責(zé)任公司股東的出資轉(zhuǎn)讓有嚴(yán)格的限制;(5)有限責(zé)任公司的資本總額與各股東出資額均應(yīng)在章程中記載，并須一次繳足;(6)有限責(zé)任公司是不公開發(fā)行股票的公司，股東人數(shù)比較固定;(7)有限責(zé)任公司的設(shè)立程序和組織機(jī)構(gòu)較股份有限公司簡便。股份有限公司股份有限公司是指其全部資本分為等額股份，股東以其所持股份為限對公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的公司形式。股份有限公司特征股份有限公司有以下幾點(diǎn)特征:(1)股份有限公司是最典型的合資公司,其信用基礎(chǔ)是資本而不在于股東個(gè)人，出資形式只能是現(xiàn)金或?qū)嵨?，而不能是信用或勞?wù);(2)股東必須達(dá)到法定人數(shù);(3)資本劃分為均等的股份川的股東承擔(dān)有限責(zé)任;(5)股份有限公司具有較多的優(yōu)越性，如有利于集中資本，有利于分散投資者的風(fēng)險(xiǎn)，有利于自由轉(zhuǎn)讓股票，具有廣泛的社會性，適應(yīng)了企業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的需要等。國有獨(dú)資公司國有獨(dú)資公司是國家授權(quán)投資的機(jī)構(gòu)或者國家授權(quán)的部門單獨(dú)投資設(shè)立的有限責(zé)任公司。根據(jù)我國公司法的規(guī)定，凡是國務(wù)院確定的生產(chǎn)特殊產(chǎn)品的公司或者屬于特定行業(yè)的公司，均應(yīng)采取國有獨(dú)資公司的形式。合資公司合資公司是指由兩個(gè)或兩個(gè)以上的投資者共同出資成立的有限責(zé)任公司或股份有限公司。國內(nèi)公司國內(nèi)公司是指投資人全部為中國國內(nèi)公民和法人的公司。涉外公司涉外公司是指外國投資者依照中國法律，在中國境內(nèi)成立的獨(dú)資或外方合資公司。分公司分公司是本公司或總公司的對稱，是公司的分支機(jī)構(gòu)或附屬機(jī)構(gòu)，而公司本身則稱之為總公司或本公司，其分支機(jī)構(gòu)或附屬機(jī)構(gòu)就是分公司。分公司的特征是：分公司沒有獨(dú)立的法律地位，不具有法人資格，其民事責(zé)任由總(本)公司承擔(dān)。子公司子公司是指股權(quán)和經(jīng)營的業(yè)務(wù)活動受其他公司控制的公司，亦稱為附屬公司或從屬公司,子公司是相對于控股公司或母公司而言的，其股票的半數(shù)以上(有時(shí)無須達(dá)到半數(shù))歸于實(shí)際控制的公司(控股公司或母公司)所有。我國公司法規(guī)定:公司可以設(shè)立子公司。子公司的特征是:具有相對獨(dú)立的法人資格，有自己的公司名稱、章程，以自己的名義從事經(jīng)營活動，與母公司的財(cái)產(chǎn)彼此獨(dú)立，依法獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。控股公司控股公司亦稱持股公司或股權(quán)公司,是指通過持有另一個(gè)或幾個(gè)公司的一定比例以上的股票或其他證券而對其實(shí)行控制的公司。控股公司必須是母公司(母公司不一定是控股公司),被控公司為子公司?？毓晒景雌淇毓傻姆绞讲煌煞譃榧兇饪毓晒竞突旌峡毓晒緝煞N。上市公司上市公司亦稱公眾公司、公開公司,是指其股份按一定程序在證券交易所上市交易的股份有限公司。我國公司法所稱上市公司是指所發(fā)行的股票經(jīng)國務(wù)院或者國務(wù)院授權(quán)證券管理部門批準(zhǔn)在證券交易所上市交易的股份有限公司。物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司是指按合法程序建立并具備相應(yīng)資質(zhì)條件的對物業(yè)進(jìn)行管理的企業(yè)性經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)管理公司組建原則根據(jù)物業(yè)管理的內(nèi)涵，物業(yè)管理公司組建的原則是zG)企業(yè)化;(2)專業(yè)化;(3)社會化。物業(yè)管理公司的性質(zhì)物業(yè)管理公司屬于第三產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)行業(yè)，其性質(zhì)是具有獨(dú)立的企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，按自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的機(jī)制運(yùn)行。物業(yè)管理公司的指導(dǎo)思想物業(yè)管理公司的指導(dǎo)思想是：以服務(wù)為宗旨、以經(jīng)營為手段，以經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的綜合統(tǒng)一為目的。物業(yè)管理公司分類根據(jù)企業(yè)的所有制性質(zhì)，物業(yè)管理公司可分為全民、集體、私營以及外商投資企業(yè)，包括中外合資、中外合作或外商獨(dú)資企業(yè)。專項(xiàng)管理公司為了提高效率，進(jìn)行規(guī)?；?jīng)營，社會上涌現(xiàn)出一些高度社會化、專業(yè)化的專業(yè)物業(yè)管理公司(專項(xiàng)公司)來承擔(dān)單一的某項(xiàng)服務(wù)，例如清掃保潔公司。專項(xiàng)管理公司的種類在物業(yè)管理發(fā)展過程中，涌現(xiàn)出很多專項(xiàng)管理公司，通常有以下類型:(1)園林綠化專業(yè)公司;(2)清掃保潔專業(yè)公司;(3)保安公司川4)市政管養(yǎng)專業(yè)公司;(5)電梯、設(shè)備修理專業(yè)公司等。園林綠化專業(yè)公司專門從事林木、花卉、草坪的培育，保養(yǎng)以及美化環(huán)境的工作的企業(yè)。清掃保潔專業(yè)公司專門從事居住小區(qū)(大廈)范圍內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清掃和保潔的企業(yè)。保安公司專門提供保安服務(wù)，為保障居住小區(qū)(大廈)內(nèi)的業(yè)主(使用者)的人身安全和財(cái)產(chǎn)安全的企業(yè)。電梯、設(shè)備修理專業(yè)公司專門從事電梯裝的企業(yè)。房屋修繕專業(yè)公司專門從事房屋的維修、保養(yǎng)的企業(yè)。設(shè)立公司的條件根據(jù)公司法規(guī)定，設(shè)立公司必須符合以下條件:(1)符合法定的出資人數(shù);(2)注冊資本達(dá)到法定的最低限度，以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)等出資的，不得超過資本總額的20%;(3)有共同制定的公司章程;(4)有明確的公司名稱和組織機(jī)構(gòu);(5)有固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件。資質(zhì)資質(zhì)就是資格等級，公司的資質(zhì)就是公司的經(jīng)營能力。資質(zhì)等級高的，經(jīng)營范圍就大;資質(zhì)等級低的，經(jīng)營范圍就小。資質(zhì)等級為了加強(qiáng)對物業(yè)管理公司的管理，維護(hù)物業(yè)管理市場秩序，政府主管部門借鑒其他行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，建立物業(yè)管理公司資質(zhì)評審制度。根據(jù)物業(yè)管理公司的技術(shù)資質(zhì)、規(guī)模和業(yè)績，可將物業(yè)管理公司劃分為一、二、三等若干不同等級，并規(guī)定物業(yè)管理公司的資質(zhì)必須與所管理的物業(yè)檔次相吻合，不夠等級資質(zhì)的企業(yè)一律不允許從事同等級的物業(yè)管理。資質(zhì)條件物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件一般應(yīng)有以下幾點(diǎn):(1)有合格的管理章程和管理辦法;(2)有20萬30萬元以上的貨幣注冊資金;(3)有固定的注冊地點(diǎn)及經(jīng)營地點(diǎn);(4)擁有或受托管理建筑面積(l5)萬平方米以上的物業(yè);(5)有管理物業(yè)所需的管理機(jī)構(gòu)和各類人員，專業(yè)管理人員按建筑面積10萬平方米計(jì)算，多層房屋配6人，高層大樓配8人，不足10萬平方米的不少于5人。企業(yè)在冊管理人員中專業(yè)技術(shù)人員不得少于三分之一;(6)有完備的房屋維修、管理與養(yǎng)護(hù)的保障措施。資質(zhì)審批資料物業(yè)管理公司申報(bào)經(jīng)營資質(zhì)審批必須提供的資料有:(1)主管單位提請對物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)進(jìn)行審批的報(bào)告;(2)設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性研究報(bào)告和上級主管單位的批準(zhǔn)文件:(3)擁有或受托管理物業(yè)的證明資料;(4)驗(yàn)資證明;(5)具有專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員的資格證書或證明文件刊的企業(yè)法定代表人任命書或聘任書刊（7)管理章程或管理辦法;(8)注冊及經(jīng)營地點(diǎn)證明;(9)其他有關(guān)資料。屬于私營企業(yè)的，還須報(bào)業(yè)主身份證明、簡歷和雇員名單。外商投資企業(yè)除提報(bào)上述各類有關(guān)資料外，屬于合資、合作企業(yè)的，還需報(bào)合資或合作項(xiàng)目建議書、合同的副本及中方投資審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件。此外，外商獨(dú)資企業(yè)還需委托具有對外咨詢代理資質(zhì)的機(jī)構(gòu)辦理申請報(bào)批的文件。資質(zhì)審批程序申請單位首先要向房地產(chǎn)主管單位遞交物業(yè)管理公司的經(jīng)營資質(zhì)報(bào)告及齊全的申請資料。房地產(chǎn)主管單位審核完畢后，如符合經(jīng)營資質(zhì)條件的，核發(fā)批準(zhǔn)文件。然后按有關(guān)規(guī)定，申請單位向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理注冊登記手續(xù)后，才能對外營業(yè)。公司的組織機(jī)構(gòu)公司的組織機(jī)構(gòu)是公司在法律關(guān)系中代表公司整體，實(shí)施法律行為的機(jī)構(gòu)。它的行為直接表現(xiàn)為法人行為。股東會和股東大會股東會是由有限責(zé)任公司的全體股東共同參加組成的公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。股東大會是由股份有限公司的全體股東參加的公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。股東會和股東大會負(fù)責(zé)決定公司的最根本的事務(wù)，如決定公司的經(jīng)營方針、投資計(jì)劃，選擇和更換董事，審議公司的預(yù)、決算方案等。董事會和監(jiān)事會董事會是公司的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，行使公司的職權(quán)。董事成員必須是股東，董事長或執(zhí)行董事為公司的法人代表。監(jiān)事會是公司的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，由股東代表和職工代表組成。經(jīng)理經(jīng)理是由公司董事會聘任的負(fù)責(zé)公司日常生產(chǎn)、經(jīng)營等各項(xiàng)活動的執(zhí)行人。經(jīng)理可以是股東也可以不是。經(jīng)理的主要任務(wù)是主持公司的生產(chǎn)、經(jīng)營、管理工作，實(shí)施董事會決議，完成公司的年度經(jīng)營計(jì)劃等。公司債券公司債券是指公司為籌措資金，依照法定條件和程序發(fā)行的、約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。公司債券持有者是公司的債權(quán)人，持券人的權(quán)利是按約定條件向公司索取利息和到期收回本金，并可優(yōu)先于股東分紅取息，當(dāng)公司破產(chǎn)清算時(shí)，也優(yōu)先于股東收回本金，但公司債券的持有者無權(quán)參與公司的決策和經(jīng)營管理活動。公司的合并公司的合并是指一個(gè)公司吸收其他公司而使其他公司成為自己的一個(gè)組成部分￥或兩個(gè)以上的公司合并成立一個(gè)新公司，各合并公司均為新公司的組成部分。公司分立公司分立是將公司分解，各出資人成立新公司，或?qū)⒐镜囊徊糠謴墓局蟹殖?，而作為另一法人存在的行為。公司破產(chǎn)公司破產(chǎn)是指公司因經(jīng)營管理不善造成嚴(yán)重虧損，不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，經(jīng)債權(quán)人或公司自己申請，由人民法院裁定的公司解體。公司破產(chǎn)的條件公司破產(chǎn)的條件是公司的資產(chǎn)不能清償?shù)狡诘膫鶆?wù)，即資不抵債，但符合下列條件的，人民法院可以不宣告破產(chǎn)：一是公司的經(jīng)營內(nèi)容與國計(jì)民生有重大關(guān)系，國家統(tǒng)一資助或幫助采取其他措施清償服務(wù)的；二是公司取得擔(dān)保，自破產(chǎn)申請?zhí)岢鲋掌鹆鶄€(gè)月內(nèi)清償債務(wù)的；三是公司與債權(quán)人達(dá)成合解協(xié)議，債權(quán)人同意延期還債，公司能夠在所延長的期限內(nèi)清償債務(wù)的。公司解散公司解散是相對于公司設(shè)立而言的。公司解散是依照公司法或章程規(guī)定申請注銷公司登記，終止其法人資格的行為。公司因設(shè)立而取得法人資格，因解散清算而消滅法人資格。解散是消滅法人資格的開始，經(jīng)過清算和注銷公司登記消滅法人資格。公司解散的方式，可分為強(qiáng)制解散與自行解散兩種。公司解散的條件公司解散必須符合下列條件之一：一是公司章程規(guī)定的營業(yè)期限屆滿或者章程規(guī)定的其他解散事由出現(xiàn);二是股東會議解散;三是因公司合并或者分立需要解散的;四是公司因違反法律、法規(guī)而被有關(guān)部門依法責(zé)令關(guān)閉而強(qiáng)行解散的。公司清算清算是指公司在解散過程中，為保護(hù)相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益，終結(jié)現(xiàn)存的各種法律關(guān)系，而對公司的資產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)關(guān)系等進(jìn)行清理、處分的行為。公司清算分為按公司法規(guī)定進(jìn)行的正常清算和按有關(guān)破產(chǎn)的法律規(guī)定進(jìn)行的破產(chǎn)清算。清算組織機(jī)構(gòu)組成公司解散時(shí)，有限責(zé)任公司的清算組由股東組成;股份有限公司的清算組由股東大會確定人選;不能成立清算組的由人民法院指定。公司破產(chǎn)后財(cái)產(chǎn)的處理被清算的公司財(cái)產(chǎn)，首先支付清算費(fèi)用、職工工資和勞動保險(xiǎn)費(fèi)用，然后繳納所欠稅款，清償公司債務(wù)。不能清償全部債務(wù)的，參照民事訴訟法關(guān)于清償順序和按比例分配的辦法向債權(quán)人清償。物業(yè)管理公司的注冊登記公司章程企業(yè)注冊登記時(shí)，必須制定一份非