上海年度小戶型全盤(pán)點(diǎn).doc

2005年上海小戶型全盤(pán)點(diǎn)一、 四季度小戶型分析2005年四季度小戶型物業(yè)共推出9例，比三季度增加了2例，達(dá)到了二季度的供應(yīng)水平；與去年同期相比，增加5例出盤(pán)量。9例小戶型中，小高層物業(yè)占5例，成為本季度新盤(pán)物業(yè)主流，高層和多層各占2例。下文分別從物業(yè)形態(tài)、地段、價(jià)格、需求四方面對(duì)2005年全年及四季度小戶型市場(chǎng)進(jìn)行分析。 從物業(yè)形態(tài)分析純住宅、酒店式公寓露出尖尖角公寓式辦公比例較大從小戶型的物業(yè)功能來(lái)分析，本季度推出五種物業(yè)類(lèi)型的小戶型，與三季度相比多了純住宅和酒店式公寓；少了一例住宅和辦公混合的小戶型物業(yè)。純住宅和酒店式公寓的再次面市，說(shuō)明政策影響已經(jīng)逐漸淡化。從各物業(yè)類(lèi)型所占比例進(jìn)行分析，其中公寓式辦公所占比例最高，有3例推盤(pán)量，占總量的34%，其次，酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店各占2例，均占總量的22%。純住宅、小戶型辦公各占1例，各占總量的11%。可見(jiàn)伴隨政策效應(yīng)的逐漸淡化，各物業(yè)類(lèi)型開(kāi)始均衡發(fā)展，由于定位的細(xì)分，類(lèi)型也開(kāi)始多樣化。 從地段方面分析次中心區(qū)域成小戶型上市主力松江小戶型供應(yīng)不斷季度 區(qū)域分布 推盤(pán)量2005年三季度 靜安（內(nèi)環(huán)內(nèi)） 2徐匯（內(nèi)環(huán)內(nèi)） 1長(zhǎng)寧（內(nèi)中環(huán)） 1普陀（內(nèi)中環(huán)） 1浦東（中外環(huán)） 1嘉定（中外環(huán)） 12005年四季度 浦東（中外環(huán)） 3寶山（中外環(huán)） 2虹口（內(nèi)環(huán)內(nèi)） 1閔行（中外環(huán)） 1浦東（中內(nèi)環(huán)） 1松江（外環(huán)外） 1 根據(jù)上表分析，四季度新上市小戶型物業(yè)主要集中在次中心區(qū)域，占8例之多；作為郊縣區(qū)域，從2005年初以來(lái)小戶型供應(yīng)一直不斷，本季度松江再次推出1例小戶型項(xiàng)目，該盤(pán)體量較大，總建筑面積高達(dá)3.4萬(wàn)多平方米，可見(jiàn)次中心區(qū)域和郊縣區(qū)域后勢(shì)強(qiáng)大，隨著爛尾摟的逐漸減少，中心城區(qū)的小戶型逐漸減少，而郊縣區(qū)域的土地供應(yīng)較多，有充足的條件打造品質(zhì)較高的小戶型。從環(huán)線分布分析，呈遍地開(kāi)花之勢(shì)，中外環(huán)的小戶型數(shù)量占據(jù)半壁江山，其它環(huán)線各占1例。 從價(jià)格方面分析新盤(pán)小戶型低價(jià)開(kāi)盤(pán)成共性單價(jià)萬(wàn)元以下樓盤(pán)比例加大新盤(pán)價(jià)格一覽表名稱(chēng) 地址 開(kāi)盤(pán)價(jià)（元/） 12月底價(jià)（元/） 開(kāi)盤(pán)日期碧?，F(xiàn)代苑 浙橋路208號(hào) 8300-11000 9600 2005-10-1谷園二期 共和新路5507號(hào) 8200 8200 2005-10-15嘉和美舍 西江灣路233 17000 16500 2005-10-12九歌中庭 漕寶路1467弄6區(qū)37號(hào) 8000 7762 2005-12-18巴黎時(shí)光 淞南路459號(hào) 9000 6126 2005-10-16碧云居家商務(wù)酒店 居家橋路955弄1號(hào) 12000 12000 2005-12-10中惠廣場(chǎng) 新金橋路1088號(hào) 8000 7686 2005-10-29龍麒苑 新橋鎮(zhèn)新南街350弄 5000 5000 2005-12-1SOHO空間 金湘路333號(hào) 10000 10000 2005-12-18據(jù)荒島房產(chǎn)工作室市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)，2005年四季度小戶型物業(yè)的均價(jià)為每平方米9208元，較上季度下降了44%。原因有兩點(diǎn)：一、本季度上市樓盤(pán)價(jià)格較低，價(jià)位最高的是嘉和美舍，均價(jià)為每平方米17000元，與上季度均價(jià)每平方米27000元的國(guó)際麗都公館相比有大幅度下降；價(jià)格最低的是龍麒苑，均價(jià)僅每平方米5000元，大大拉低區(qū)域均價(jià)。二、低價(jià)位樓盤(pán)所占比重較大，本季度9例樓盤(pán)僅有3例樓盤(pán)單價(jià)在萬(wàn)元以上，其它樓盤(pán)價(jià)格都在每平方米萬(wàn)元以下。相比較上季度，四季度的新盤(pán)價(jià)格運(yùn)行較平穩(wěn)，由于開(kāi)盤(pán)價(jià)格相對(duì)合理，如中惠廣場(chǎng)的價(jià)格較周邊樓盤(pán)每平方米低1000元左右，因而沒(méi)有出現(xiàn)大幅降價(jià)的現(xiàn)象。 從需求方面分析低價(jià)樓盤(pán)贏得市場(chǎng)投資回報(bào)吸引投資客截止12月底新盤(pán)銷(xiāo)售情況一覽表區(qū)域 樓盤(pán)名稱(chēng) 開(kāi)盤(pán)日期 銷(xiāo)售率浦東 碧?，F(xiàn)代苑 2005-10-1 8.70%寶山 谷園二期 2005-10-15 43%虹口 嘉和美舍 2005-10-12 14.30%閔行 九歌中庭 2005-12-18 41%寶山 巴黎時(shí)光 2005-10-16 24%浦東 碧云居家商務(wù)酒店 2005-12-10 55%浦東 中惠廣場(chǎng) 2005-10-29 12%松江 龍麒苑 2005-12-1 14%浦東 SOHO空間 2005-12-18 10% 四季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)低持續(xù)低迷，小戶型市場(chǎng)未能幸免，整體銷(xiāo)售情況仍呈下降之勢(shì)，截止12月底銷(xiāo)售率僅為24.11%，然而也有部分樓盤(pán)銷(xiāo)售情況較好。12月10日開(kāi)盤(pán)的碧云居家商務(wù)酒店（裝修），以每平方米12000元的較低價(jià)格開(kāi)盤(pán)入市（同地段的辦公樓價(jià)格在每平方米13000元），并且承諾7%的回報(bào)率，事實(shí)證明這種做法是有成效的，12月底銷(xiāo)售已經(jīng)過(guò)半。此種做法效仿上季度開(kāi)盤(pán)的天驕大廈，該盤(pán)承諾8%的投資回報(bào)，截至12月底，基本售罄。上述可見(jiàn)，低價(jià)出售成為制勝的法寶，在市場(chǎng)不景氣的情況下，承諾固定的投資回報(bào)也是小戶型物業(yè)快速去化的良方。 二、2005年上海小戶型分析據(jù)荒島房產(chǎn)工作室市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)，2005年小戶型物業(yè)推出30例，比2004年增加了11例，增幅達(dá)58%，05年關(guān)于小戶型即將淡出市場(chǎng)的預(yù)言不攻自破。自2005年初以來(lái)，小戶型市場(chǎng)逐漸由淡轉(zhuǎn)熱，最明顯的一點(diǎn)就是市場(chǎng)供應(yīng)量的大幅增加。 2005年新盤(pán)小戶型一覽表區(qū)域 名稱(chēng) 開(kāi)盤(pán) 房型面積（） 推廣概念 年底銷(xiāo)售率 價(jià)格（元/平方米）徐匯 嘉川公寓 2005-1-17 55-81 純住宅 100% 10184普陀 悅達(dá)國(guó)際大廈 2005-3-24 35-160 辦公樓 79% 16029浦東 金橋商務(wù)公寓 2005-2-3 50-115 公寓式辦公 94% 11203浦東 東晶公寓 2005-1-21 67.9-69.4 酒店式公寓 93% 16448虹口 富杰大廈 2005-2-3 40-44 酒店式公寓 26% 25812松江 廣源樓 2005-2-23 30-75 辦公樓 63% 8966浦東 愛(ài)法小天地 2005-4-23 49-126 純住宅 12% 14594盧灣 伊?xí)r代酒店式公寓 2005-5-12 40-80 酒店式公寓 1.93% 15300閘北 華瑞大廈 2005-5-24 38-90 辦公樓 57% 8762浦東 亞龍國(guó)際大廈 2005-4-25 40-100 產(chǎn)權(quán)式酒店 63.80% 11420嘉定 真新商務(wù)樓 2005-4-6 50-120 公寓式辦公 91% 8199浦東 維奇特大廈 2005-6-3 30-100 公寓式辦公 70% 14602黃浦 黃浦星座 2005-6-20 56-103 公寓式辦公 57% 14150松江 樂(lè)莫苑 2005-6-23 31-69 酒店式公寓 67% 9098普陀 飛雕商務(wù)大廈 2005-6-28 35-55 產(chǎn)權(quán)式酒店 96% 14309普陀 浦發(fā)廣場(chǎng)一期 2005-7-12 50-200 辦公樓 94.30% 9374徐匯 泰萊大廈 2005-7-28 25-107 辦公、居住 28% 14188浦東 天驕大廈 2005-7-13 30-70 產(chǎn)權(quán)式酒店 95% 11945長(zhǎng)寧 鼎天商務(wù)公寓 2005-8-9 48-88 辦公 11% 16945靜安 國(guó)際麗都公館 2005-8-30 40-70 辦公 68% 29862嘉定 兆地國(guó)際廣場(chǎng) 2005-9-28 15-60 公寓式辦公 62% 13000浦東 碧?，F(xiàn)代苑 2005-10-1 48-70 公寓式辦公 8.70% 9624寶山 谷園二期 2005-10-15 50-70 純住宅 43% 8100虹口 嘉和美舍 2005-10-12 35-128 辦公 14.30% 17000閔行 九歌中庭 2005-12-18 36.5 公寓式辦公 41% 7762寶山 巴黎時(shí)光 2005-10-16 50-90 公寓式酒店 24% 6126浦東 碧云居家商務(wù)酒店 2005-12-10 30-50 產(chǎn)權(quán)式酒店 55% 12500浦東 中惠廣場(chǎng) 2005-10-29 45-77 酒店式公寓 12% 7686松江 龍麒苑 2005-12-1 52-59 酒店式公寓 14% 5000浦東 SOHO空間 2005-12-18 44-47 辦公 10% 10000 物業(yè)類(lèi)型2005年推出的30例小戶型物業(yè)中，小戶型辦公為8例、酒店式公寓和公寓式辦公各為7例、產(chǎn)權(quán)式酒店為4例、純住宅為3例和1例集辦公與居住為一體的混合物業(yè)。相比較2004年非酒店式公寓即小戶型辦公的業(yè)態(tài)，今年可謂花樣百出，市場(chǎng)的火熱，帶來(lái)純住宅物業(yè)的面市；市場(chǎng)的低迷，從而帶來(lái)公寓式辦公的頻繁亮相。數(shù)據(jù)分析物業(yè)類(lèi)型 均價(jià)（元/平方米） 平均銷(xiāo)售率小戶型辦公 14617 50%酒店式公寓 13224 36%純住宅 10959 52%產(chǎn)權(quán)式酒店 11260 67%公寓式辦公 11220 61%居住、辦公 14188 28% 從各物業(yè)的出售價(jià)格看，小戶型辦公的價(jià)格最高，達(dá)每平方米14617元，居住、辦公混合物業(yè)位居其次，酒店式公寓再次之，后三類(lèi)物業(yè)價(jià)格相似，在每平方米11000元左右。從各物業(yè)的銷(xiāo)售情況看，產(chǎn)權(quán)式酒店的銷(xiāo)售情況最好，分析認(rèn)為，固定的投資回報(bào)是產(chǎn)權(quán)式酒店之所以吸引客戶的主要原因，如三季度開(kāi)盤(pán)的天驕大廈，截至12月底，400多套房源基本售罄。公寓式辦公的銷(xiāo)售情況也較好，由于年初新政的影響，此類(lèi)物業(yè)以可以辦公可以居住的特點(diǎn)迅速被市場(chǎng)認(rèn)同。銷(xiāo)售情況較差的是酒店式公寓和居住辦公混合物業(yè)，前者主要受新政影響較大，后者是因功能定位較復(fù)雜較不能被市場(chǎng)認(rèn)同所致。 地段分析從地段上看，2005年小戶型呈現(xiàn)出中間大兩頭小的局面，即次中心城區(qū)的供應(yīng)量大而中心城區(qū)和郊縣區(qū)域較少。次中心城區(qū)共23例，而中心城區(qū)為3例，郊縣區(qū)域?yàn)?例。與去年不同的是，中心城區(qū)小戶型淡出市場(chǎng)，次中心城區(qū)占領(lǐng)市場(chǎng)，郊縣區(qū)域不斷有小戶型面市。 三、后市研判降價(jià)風(fēng)潮逐漸平息新盤(pán)低價(jià)開(kāi)盤(pán)成主流05年即將過(guò)去，小戶型買(mǎi)方市場(chǎng)仍不見(jiàn)好轉(zhuǎn)。伴隨三四季度的降價(jià)風(fēng)波此