更新辦對(duì)《暫行規(guī)定》的解讀

暫行規(guī)定的解讀市場(chǎng)與機(jī)構(gòu):文中有市場(chǎng)機(jī)構(gòu)評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)按照3家市場(chǎng)機(jī)構(gòu)評(píng)估值的算術(shù)平均值確定，請(qǐng)問這三家市場(chǎng)機(jī)構(gòu)由誰(shuí)作為主體聘請(qǐng)？合理性由哪一方來(lái)決定？ -(10:14)汪亮:三家市場(chǎng)機(jī)構(gòu)由城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體委托，并在其現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督下，以搖號(hào)方式在具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)中選取。-(10:16)8路:請(qǐng)問現(xiàn)在發(fā)布的8號(hào)城市更新的文件，同舊的文件最根本的不一樣的地方是什么？能否為老百姓提供詳細(xì)的解讀？ -(10:18)肖純:8號(hào)文的總導(dǎo)向是推進(jìn)已批項(xiàng)目的實(shí)施，與2012年暫行措施相比，本次提出了鼓勵(lì)舊工業(yè)區(qū)通過(guò)綜合整治進(jìn)行升級(jí)改造，試點(diǎn)開展小地塊城市更新，完善地價(jià)政策等措施。 -(10:21)呵呵:8號(hào)文第一大點(diǎn)（一）兩款是否沖突？后半句表達(dá)相近又不相同，舊工業(yè)區(qū)拆除重建類是否要滿足權(quán)屬清晰土地面積達(dá)60%？ -(10:22)肖純:前后兩句的區(qū)別在于，前一句規(guī)定的是拆除重建類，后一句規(guī)定的是綜合整治類。工業(yè)區(qū)申請(qǐng)進(jìn)行拆除重建，適用第一條60%的規(guī)定。 -(10:24)黑白jacky:關(guān)于鼓勵(lì)舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造，開展以綜合整治為主，融合功能改變、加建擴(kuò)建、局部拆建等方式的城市更新，此種舊工業(yè)區(qū)改造的程序，是否簡(jiǎn)化？是否有綠色通道？所需時(shí)間？ -(10:24)楊利:只進(jìn)行綜合整治的項(xiàng)目，已簡(jiǎn)化為由區(qū)政府負(fù)責(zé)審批以及整治后的監(jiān)管，進(jìn)行以綜合整治為主，包括加、改、擴(kuò)及局部拆除重建在內(nèi)的項(xiàng)目，在措施當(dāng)中計(jì)劃程序已經(jīng)簡(jiǎn)化，在規(guī)劃審批程序也已簡(jiǎn)化為由轄區(qū)管理局負(fù)責(zé)審批。 -(10:27)kk:“國(guó)有已出讓的工業(yè)或倉(cāng)儲(chǔ)用地在2007年6月30日之前已建設(shè)，但建筑面積不足合同或有關(guān)批準(zhǔn)文件確定的建筑面積的，按照法定圖則規(guī)劃仍為工業(yè)或物流倉(cāng)儲(chǔ)功能，因規(guī)劃實(shí)施等原因需劃入城市更新單元的，整宗地可納入城市更新單元拆除用地范圍，適用城市更新政策?！闭?qǐng)問建筑面積不足合同或有關(guān)批準(zhǔn)文件確定的建筑面積的，整宗地進(jìn)行城市更新拆除重建的，已建建筑物是否也要不少于15年？ -(10:29)肖純: 舊工業(yè)區(qū)申請(qǐng)拆除重建的，同時(shí)也應(yīng)適用暫行措施第二點(diǎn)的規(guī)定。 -(10:29)會(huì)飛的魚:措施里的小地塊標(biāo)準(zhǔn)是否有放寬空間，如占地面積2500以上，可否申請(qǐng)獨(dú)立更新 -(10:31)肖純:經(jīng)前期調(diào)研及市政府審批，本次暫行措施規(guī)定，小地塊城市更新的試點(diǎn)要求最小面積為3000平米。 -(10:31)SHE:請(qǐng)問8號(hào)文第一大點(diǎn)（三）第4小條的分?jǐn)偯娣e指的是什么？ -(10:37)汪亮:按照開發(fā)建設(shè)用地中經(jīng)處置的土地所占的比例，進(jìn)行分?jǐn)偟慕ㄖ娣e。 -(10:37)lazio555:各位領(lǐng)導(dǎo)您好，我想問下，小面積的城市更新項(xiàng)目雖然政策有松動(dòng)，但是項(xiàng)目小，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)本來(lái)就是微利，但是貢獻(xiàn)率仍然要達(dá)到30%，開發(fā)商即便提高容積率，帳還是算不來(lái)。為什么小地塊的貢獻(xiàn)率甚至還超過(guò)以前10000以上更新單元的貢獻(xiàn)率？ -(10:43)肖純:按照原有的政策，10000平米到20000平米的城市更新單元，用地貢獻(xiàn)最少為3000平米，即用地貢獻(xiàn)率在15%-30%之間，小地塊城市更新的用地貢獻(xiàn)率未超過(guò)10000平米城市更新單元的用地貢獻(xiàn)率。小地塊城市更新目前處于試點(diǎn)階段，政府仍然鼓勵(lì)通過(guò)規(guī)劃統(tǒng)籌和整合進(jìn)行較大面積城市更新單元的實(shí)施，以落實(shí)市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，提升城市的整體品質(zhì)。 -(10:43)yiyi:二、（八）中配套商業(yè)按公告基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)收，進(jìn)入市場(chǎng)銷售的補(bǔ)繳市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)，是否可以理解進(jìn)入市場(chǎng)銷售的話要繳兩部分地價(jià)：基準(zhǔn)地價(jià)+市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)？ -(10:46)羅會(huì)軍:補(bǔ)繳至市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)即可。 -(10:46)lazio555:請(qǐng)問下各位領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)于城中村改造項(xiàng)目，未征未轉(zhuǎn)部分要貢獻(xiàn)20%，這個(gè)一般也是算在整個(gè)貢獻(xiàn)率里面的吧，我看龍崗、寶安的項(xiàng)目一般貢獻(xiàn)率都在30%左右，是不是有部分是因?yàn)閷?duì)未征未轉(zhuǎn)部分的處理 -(10:46)羅會(huì)軍:歷史用地處置移交給政府的部分不計(jì)入用地貢獻(xiàn)。-(10:47)皮卡丘:對(duì)于符合條件的小地塊更新，假如改造升級(jí)的方向與規(guī)劃的法定圖則不一致怎么辦呢？-(10:47)楊利:符合條件的小地塊更新是指，需符合小地塊計(jì)劃申報(bào)條件，具體的詳見第四大條的（十八）條相關(guān)內(nèi)容。 -(10:47)貴二代:對(duì)于拆除重建類項(xiàng)目，政府將處置土地的80%交由繼受單位進(jìn)行城市更新，其余20%納入政府土地儲(chǔ)備。這個(gè)20%的土地位置怎么核定？有沒有具體的要求？ -(10:50)汪亮:處置用地的20%部分的具體位置依批準(zhǔn)的城市更新單元規(guī)劃確定。 -(10:52)黑白jacky:第四大點(diǎn)試點(diǎn)開展小地塊城市更新第18條，位于原特區(qū)已生效法定圖則范圍內(nèi)，請(qǐng)問，此話怎么理解？ -(10:50)肖純:是指該區(qū)域?qū)儆谠貐^(qū)內(nèi)，已有法定圖則覆蓋，且法定圖則已生效。 -(10:51)鄉(xiāng)里:申報(bào)拆除重建類城市更新計(jì)劃的城市更新單元，拆除范圍內(nèi)權(quán)屬清晰的合法土地面積占拆除范圍用地面積的比例應(yīng)當(dāng)不的低于60%,請(qǐng)能否解析下？ -(10:52)汪亮:即拆除范圍內(nèi)有合法權(quán)屬的用地面積應(yīng)不低于拆除范圍用地面積的60%。 -(10:54)WW:你好，八號(hào)文所提到的基準(zhǔn)土地移交率如何理解，特別是按實(shí)施細(xì)則第十二條第一款規(guī)定的如何確定，謝謝 -(10:53)楊利:實(shí)施細(xì)則第十二條第一款適用的是大于10000平米的拆除重建項(xiàng)目，此類項(xiàng)目城市更新單元內(nèi)可供無(wú)償移交給政府，用于建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者城市公共利益項(xiàng)目等的獨(dú)立用地應(yīng)當(dāng)大于3000平米且不小于拆除范圍用地面積的15%。城市規(guī)劃或者其他相關(guān)規(guī)定有更高要求的，從其規(guī)定。 -(10:53)工場(chǎng)主老板:規(guī)定中，申請(qǐng)通過(guò)綜合整治進(jìn)行升級(jí)改造的舊工業(yè)區(qū)，權(quán)屬清晰的合法土地面積占申報(bào)范圍用地面積的比例應(yīng)當(dāng)不低于50%，何解？ -(10:55)汪亮:即申請(qǐng)進(jìn)行以綜合整治為主、融合功能改變、加建擴(kuò)建、局部拆建等方式的舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造，其申報(bào)用地范圍內(nèi)合法權(quán)屬用地面積應(yīng)不低于50%。 -(10:59)想了解:城市更新從計(jì)劃的公布到計(jì)劃的批準(zhǔn)有沒時(shí)間限制？ -(10:56)肖純:已公布的城市更新計(jì)劃均為經(jīng)市政府批準(zhǔn)的計(jì)劃。 -(10:57)關(guān)注深圳:請(qǐng)問，天健工業(yè)園已經(jīng)計(jì)劃2年多了，怎么還沒有成果的公告？ -(10:56)楊利:天健工業(yè)園更新單元規(guī)劃（草案）已經(jīng)轄區(qū)管理局初審，目前正報(bào)規(guī)劃國(guó)土委審查之中。 -(10:56)海倫:天健工業(yè)園更新改造進(jìn)程如何？ -(10:56)楊利:天健工業(yè)園更新單元規(guī)劃（草案）已經(jīng)轄區(qū)管理局初審，目前正報(bào)規(guī)劃國(guó)土委審查之中。 -(10:56)phoenix:怎樣理解（十六）第6點(diǎn)的“剩余期限與該宗地已實(shí)際使用時(shí)間之和不可超過(guò)該宗地的原土地用途法定最高期限”，是不足30年補(bǔ)足30年后的剩余期限+實(shí)際使用時(shí)間，還是未補(bǔ)足30年前的剩余期限？ -(10:58)羅會(huì)軍:是不足30年補(bǔ)足30年后的剩余期限+實(shí)際使用時(shí)間 -(10:58)LA:法定圖則性質(zhì)為住宅的地塊，是否有可能按照小地塊政策申報(bào)城市更新？ -(11:00)肖純:目前不行。 -(11:01)liu:你好，第三條第（十六）款第5點(diǎn)“按照本暫行措施第（三）條進(jìn)行用地處置的，其原有工業(yè)樓宇首次轉(zhuǎn)讓免收增值收益”如何理解？ -(11:02)羅會(huì)軍:按照深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓政策，工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓要計(jì)收增值收益，為鼓勵(lì)工業(yè)區(qū)綜合整治，8號(hào)文規(guī)定，按照本暫行措施第（三）條進(jìn)行用地處置的，其原有工業(yè)樓宇首次轉(zhuǎn)讓免收增值收益 -(11:04)ww:那按楊科您的解釋，能否理解為如果拆除面積一萬(wàn)以上的話，那基準(zhǔn)土地移交率和實(shí)際土地移交率基本是一致的，不知這樣理解對(duì)不對(duì)？謝謝 -(11:04)楊利:如果拆除范圍內(nèi)的用地全部是權(quán)屬清晰的用地，基準(zhǔn)土地移交率和實(shí)際土地移交率可以是一致的，但城市規(guī)劃或者其他相關(guān)規(guī)定對(duì)土地移交率有更高要求的就會(huì)不一致。 -(11:04)白開水:原特區(qū)內(nèi)的工業(yè)工地，用地面積小于10000平方米但不小于3000平方米，按現(xiàn)已實(shí)施的法定圖則，現(xiàn)用地功能為二類住宅用地，能否申請(qǐng)城市更新，改造為住宅？ -(11:07)肖純:您所描述的情形不符合暫行措施對(duì)于小地塊城市更新申請(qǐng)條件的規(guī)定。 -(11:08)疑問:以前的城市更新好像沒有土地儲(chǔ)備的說(shuō)法，請(qǐng)問這個(gè)是不是新規(guī)則新添加的？ -(11:08)汪亮:原有政策表述為“移交給政府”，與“納入土地儲(chǔ)備”是一個(gè)意思。 -(11:08)大鵬:除了本次在線訪談，請(qǐng)問還有什么渠道可以咨詢相關(guān)問題？ -(11:12)羅會(huì)軍:您可以來(lái)電22277118，來(lái)信，微博“深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委”