第一章-不動產(chǎn)和不動產(chǎn)價格

1 第一章不動產(chǎn)和不動產(chǎn)價格 第一節(jié)不動產(chǎn)的概念和特性第二節(jié)不動產(chǎn)價格及其類型第三節(jié)不動產(chǎn)價格的影響因素 2 一 不動產(chǎn)的概念 一 不動產(chǎn)1 不動產(chǎn)的定義不動產(chǎn)是指不能移動位置或者移動位置后會引起性質(zhì) 形狀改變而造成經(jīng)濟損失的財產(chǎn) 本法所稱不動產(chǎn)是指指土地以及房屋 林木等地上建筑物 中華人民共和國擔保法 第92條 第一節(jié)不動產(chǎn)的概念和特性 3 不動產(chǎn) 不動產(chǎn)實物 不動產(chǎn)權益 土地 建筑物 其他附著物 房屋 構筑物 權利 利益 區(qū)位 收益 2 不動產(chǎn)的實物 權益和區(qū)位 地理位置 可及性 交通便捷性 環(huán)境 景觀 配套設施 區(qū)域中的地位等 4 不動產(chǎn)可視為是實物 權益與區(qū)位三者的結合 它們對于不動產(chǎn)價格的影響同等重要 5 3 估價上不動產(chǎn)的三種存在形態(tài) 土地 建筑物 不動產(chǎn) 6 從實物角度看 現(xiàn)實中的不動產(chǎn)估價對象有 1 空地 2 有建筑物 包括尚未建成的建筑物 的土地 3 地上建筑物 4 土地與建筑物 已建成的建筑物 的合成體 5 在建工程 土地與尚未建成的建筑物的合成體 6 未來狀況下的不動產(chǎn) 7 已經(jīng)消失的不動產(chǎn) 8 現(xiàn)在狀況下的不動產(chǎn)與過去狀況下的不動產(chǎn)的差異部分 如后來增加的裝修 9 不動產(chǎn)的局部 如某幢公寓中的某套房 10 包含有其他資產(chǎn)的不動產(chǎn) 11 作為企業(yè)整體的一部分的不動產(chǎn) 7 二 土地 土地 是指地球表層的陸地部分 包括內(nèi)陸水域和灘涂 廣義上的土地是由土壤 氣候 地貌 地質(zhì) 生物和水文 水文地質(zhì)等因素構成的自然綜合體 8 土地的自然特性 位置固定性質(zhì)量差異性不可再生性效用永續(xù)性 土地的經(jīng)濟特性 供給稀缺性可壟斷性多用途性收益級差性 9 對土地利用的三大制約 土地使用管制 用途管制 城市規(guī)劃限制土地權利設置及其行使的限制 地役權 easement 土地相鄰關系的限制 通風 采光 排水 排污的相鄰關系 險情危害的相鄰關系 10 對一宗土地應有的認識 位置 面積 形狀 四至 地形地勢 周圍環(huán)境和景觀 土地權利狀況 利用狀況 地質(zhì)和水文狀況 基礎設施完備程度和土地平整程度 規(guī)劃設計要求 其它 11 待開發(fā)土地的規(guī)劃設計要求 用地性質(zhì)建筑容積率建筑密度建筑高度綠地率建筑后退要求建筑藝術出入口方位停車場建設要求地面標高其它要求 12 房屋 構筑物水塔 道路 橋梁 隧道 住宅 非住宅 三 建筑物 建筑物的構成 建筑物 13 房屋 供人居住 生產(chǎn) 工作 學習和進行其他社會活動 以及儲藏物品等的工程建筑 一般由基礎 墻 門 窗 柱和屋頂?shù)戎饕獦嫾M成 構筑物 房屋以外的工程建筑 如道路 水壩 隧道 水塔 橋梁 煙囪 圍墻等 14 按經(jīng)濟用途分 商業(yè)建筑 工業(yè)建筑 住宅 公共設施 公共建筑等 按結構材料分 鋼結構 鋼筋混凝土結構 磚混結構 磚木結構 簡易結構 建筑物的分類 15 對建筑物的基本認識 坐落位置面積建筑層數(shù)和高度用途建筑結構建筑裝修附屬設備 建成年月空間格局外觀公共服務設施完備程度維修保養(yǎng)及完損程度產(chǎn)權狀況其它 16 自然特性 不可移動性耐久性個別性數(shù)量有限性 社會經(jīng)濟特性 用途多樣性涉及廣泛性權益受限性難以變現(xiàn)性保值增值性 二 不動產(chǎn)的特性 17 對不動產(chǎn)的基本認識 每一宗不動產(chǎn)都是不相同的 不動產(chǎn)的物質(zhì)實體是不可移動的 不動產(chǎn)通常是耐久的不動產(chǎn)的供給是有限的 不動產(chǎn)對人們是有用的 18 三 不動產(chǎn)的分類 一 按用途劃分 居住 商業(yè) 工業(yè) 農(nóng)業(yè) 特殊 辦公 服務 文教 醫(yī)療等 二 按是否產(chǎn)生收益分 收益性不動產(chǎn) 非收益性不動產(chǎn) 三 按開發(fā)程度分 生地 毛地 熟地 在建工程 現(xiàn)房 四 按經(jīng)營使用方式分 銷售型 出租型 營業(yè)型 自用型 19 一 不動產(chǎn)價格的概念不動產(chǎn)價格 在某個時點上為取得他人不動產(chǎn)而獲得相應權益所支付的代價 不動產(chǎn)價格是某個時點狀態(tài)下的價格 不同的不動產(chǎn)權益對應于不同的價格 一般以貨幣形式支付 第二節(jié)不動產(chǎn)價格及其類型 20 二 不動產(chǎn)價格的形成不動產(chǎn)的有用性 Utility 不動產(chǎn)的相對稀缺性 Scarcity 對不動產(chǎn)的有效需求 EffectiveDemand 21 三 不動產(chǎn)價格的基本特征 地價與一般物價的不同 生產(chǎn)成本不同供求變化不同價格差異不同市場性質(zhì)不同折舊現(xiàn)象不同形成時間不同 22 不動產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大 不動產(chǎn)價格既可表示為交換代價的價格 也可表示為使用和收益的價格 不動產(chǎn)價格實質(zhì)上是不動產(chǎn)權益的價格 不動產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的 不動產(chǎn)現(xiàn)實價格一般隨交易的必要而個別形成 交易主體之間的個別因素容易起作用 不動產(chǎn)價格的特征 23 1 按價格的形成形式分類 成交價格市場價格理論價格公開市場價格評估價格清算價格政府指導價和政府定價 四 不動產(chǎn)價格的種類 24 2 按實物形態(tài)分類 土地價格 生地價格 毛地價格 熟地價格 地價 單位地價 樓面地價 補地價建筑物價格不動產(chǎn)價格 現(xiàn)房價格 期房價格 25 3 按不同的經(jīng)濟行為分類 買賣價格租賃價格抵押價格保險價格課稅價格征用價格 26 各種影響不動產(chǎn)價格的因素對不動產(chǎn)價格的影響方向是不盡相同的 各種影響不動產(chǎn)價格的因素對不動產(chǎn)價格的影響程度是不盡相同的 各種影響不動產(chǎn)價格的因素與不動產(chǎn)價格之間的影響關系是不盡相同的 某些因素對不動產(chǎn)價格的影響是完全可以用數(shù)學模型度量 但更多因素對不動產(chǎn)價格的影響是無形的 難以用數(shù)學模型表達出來 第三節(jié)不動產(chǎn)價格的影響因素 27 1 自身因素 反映不動產(chǎn)本身的實物 權益和區(qū)位狀況的因素 1 位置 對城市土地尤為重要 西方關于不動產(chǎn)有句名言 Location Location Location 不動產(chǎn)的位置有自然地理位置和社會經(jīng)濟位置之分 2 肥力 對農(nóng)用地尤為重要 有自然肥力和人工肥力之分 28 3 地質(zhì)條件它決定著土地的承載力 對建筑物很重要 土地的承載力是指土地可負荷物品的能力 特別是指在保證地基穩(wěn)定的條件下 建筑物的沉降量不超過允許值的地基承載能力 4 地形 地勢地形是指同一塊土地內(nèi)的地面起伏狀況 地勢是指本塊土地與相臨土地的高低關系 特別是與相臨道路的高低關系 29 5 土地面積和形狀 6 日照 風向 降水量 天然周期災害 7 建筑物外觀形象及其他建筑物外觀形象包括建筑式樣 風格和色調(diào)等 另外 建筑物的朝向 平面布置 功能 質(zhì)量等因素對不動產(chǎn)價格均有較大影響 8 權益產(chǎn)權的完整性 城市規(guī)劃 用途管制等 30 2 環(huán)境因素 1 聲覺環(huán)境 汽車 火車 飛機 工廠 農(nóng)貿(mào)市場等都可能形成噪聲 2 大氣環(huán)境 難聞氣味 有害物質(zhì) 粉塵等 含氣候狀況 降雪 降雨 地震等 3 水文環(huán)境 地下水 溝渠 河流等的污染程度 4 視覺環(huán)境 建筑物之間的協(xié)調(diào) 公園 綠化等 5 衛(wèi)生環(huán)境 清潔衛(wèi)生狀況 6 人文環(huán)境 居民素質(zhì)及鄰里關系 7 交通狀況 8 公共服務設施 學校 商店 公園 菜場 游憩和文化娛樂設施 如圖書館 影劇院 禮拜堂及其他服務設施 31 3 人口因素 1 人口數(shù)量 日間人口和夜間人口 常住人口 暫住人口和流動人口 人口密度 人口密度從兩方面影響不動產(chǎn)價格 人口密度 商業(yè) 服務業(yè)發(fā)展 價格 人口密度 生活環(huán)境惡化 價格 2 人口素質(zhì)文化教育水平 生活質(zhì)量和文化程度 3 家庭人口規(guī)模全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù) 價格 4 年齡和性別結構 32 4 經(jīng)濟因素 1 經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展 預示著投資 生產(chǎn)活動活躍 對廠房 辦公樓 商場 住宅和各種文娛設施等的需求增加 由此會引起不動產(chǎn)價格的上漲 尤其是地價的上漲 2 物價整個物價 不動產(chǎn)價格 部分物價 如建筑材料 建筑人工費 不動產(chǎn)價格上漲 3 居民收入 與就業(yè)狀況 工資水平 價格水平有關 低收入者收入 對不動產(chǎn)價格影響不大中高等收入者收入 對不動產(chǎn)價格影響較大 不動產(chǎn)價格 高收入者收入 一般影響不大 但如果從事不動產(chǎn)投資或投機 價格 4 抵押貸款的成本及可得性 33 5 社會因素 1 政治安定狀況 不同政黨 團體的沖突 現(xiàn)行政權的穩(wěn)固程度 2 社會治安程度 刑事犯罪情況 3 不動產(chǎn)投機 通過在不同時期買進或賣出不動產(chǎn) 從差價中獲取利潤的行為 可能導致不動產(chǎn)價格的上漲 下跌或穩(wěn)定 4 城市化 城市人口增加 農(nóng)村人口相對減少 城市人口比重提高 城市數(shù)量增加 規(guī)模擴大 城市質(zhì)量不斷提高 城市經(jīng)濟關系和生產(chǎn)方式的普及和擴大 農(nóng)村逐步實現(xiàn)城市的生產(chǎn)方式和生活方式 5 教育態(tài)度 對教育的重視程度 34 6 行政因素 制度 政策 法律法規(guī) 行政措施等 1 房地產(chǎn)制度 2 房地產(chǎn)價格政策 貨幣政策 3 行政隸屬變更 4 特殊政策 如建立經(jīng)濟特區(qū) 5 城市發(fā)展戰(zhàn)略 城市規(guī)劃 土地利用規(guī)劃 建筑與安全法規(guī) 環(huán)境保護法律 6 稅收政策不同的稅種 稅率及其征收環(huán)節(jié) 對不動產(chǎn)價格的影響是不同的 可將稅收分為不動產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié) 不動產(chǎn)交易環(huán)節(jié)和不動產(chǎn)持有環(huán)節(jié) 7 交通管制 35 7 心理因素 1 購買或出售心態(tài) 2 個人欣賞趣味 偏