萬科集團設計階段成本控制

萬科集團設計階段：控制成本的65條強條第一部分 建筑專業(yè)總評布置1. 室外場地豎向標高不合理,造成回填過高.2.非常重要的一點，控制每一款戶型的數(shù)量總量，及總平樓型的適當復制，是規(guī)劃與設計上降低前期費用的主要手段。3.總平上變配電間等機房與服務的區(qū)域距離過長,走線不合理.4.地下頂板上覆土建筑為11.5m（即結(jié)構(gòu)計算按平均1.5米）內(nèi)為主，可部分緩坡適當升高，但該區(qū)域1.5米左右覆土區(qū)域應做輕質(zhì)構(gòu)造（土建構(gòu)筑物、空盒子或泡沫板、假山塑石）過渡,景觀設計反饋建筑設計單位；一般為控制造價及土方，起坡最高點區(qū)域也控制在3m左右,個別高4m及以上要方案階段論證；景觀中泳池、亭子、廊架、2m以上景墻（從地面起）等重型元素也要作為條件反饋。5.消防車道、登高場地或車行道近可能在一跨地庫柱網(wǎng)內(nèi)。大樹布置在柱點。當然消防通道、登高場地或車行道盡量不在地下室頂板上。建筑平面功能:1. 防火分區(qū)過多,造成樓梯、門、設備增加. 2.人防設計: -防護面積過少造成單元增多.-相鄰單元未連接造成臨空墻過長.-一框二門的人防門過多(部分可用臨戰(zhàn)封堵替代)-進人防前的防倒塌范圍過大(按現(xiàn)規(guī)范6級人員掩蔽所主要室外出入口的樓梯,坡道及走道做即可)-室外頂板下的人防面積過大(應盡量將人防做在建筑投影范圍下)-人防門型號不合理(鋼門造價高,所以除主要通道上外盡量做混凝土人防門.同時盡量避免汽車通道坡道上做雙開的鋼防火門)-人防功能不合理(如爭取做部分物資庫)-平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換方案不合理,應盡量平時通風系統(tǒng)與戰(zhàn)時系統(tǒng)、用房合用. 人防主要出入口外的人防污水洗消井可與消防電梯集水井合用.有條件時防爆波電井可與平時電纜井合用.-室內(nèi)非人防區(qū)域、人防頂板上無直接管線的可取消夾層.即利用局部夾層或管溝. 3.地下室層高及埋深過大(每埋深增10cm,地下室鋼筋增34KG/m2,覆土每厚10CM,地下室鋼筋增1.52KG/m2,故覆土原則上1200mm左右,大喬用局部堆土、樹池處理)；層高無人防3.6M,有人防3.8m,機械車庫4.2m.地下室面積過大-盡可能增加車位利用率，相關(guān)設備輔助用房先考慮利用主樓空間；多層盡量不做全地下室.了解各地的汽車庫尺寸、通道的要求（必須寫入設計任務書），查詢其地方規(guī)范或參用的市、省或國標，杜絕浪費。4.建筑無障礙的范圍過大(如無殘疾人的宿舍,多層電梯公寓,工業(yè)建筑等不要做無障礙).5.弱電機房可合用的未合用.(如消防、監(jiān)控、樓宇自動化可合用;電信與計算機房、綜合布線合用;廣播可與有線電視或消控中心合用; 專門的廣播、擴聲及傳譯系統(tǒng)宜合并設置等)6.暗房間過多,導致人工采光及機械通風增多.7.建筑平面功能不合理,導致二類高層按一類做(如重要科研樓均按一類,因此做科研建筑設計時應將科研辦公及后勤,行政辦公樓分開為好). 又如空調(diào)房間不集中,電井未布置在負荷中心位置.8.自行車庫盡量設置在架空層或半地下室, 在滿足功能前提下控制自行車地下室量9.坡屋面內(nèi)的空間未有效利用. 10.住宅躍層中的管井: 一般電,弱電井保留但電梯門,井檢修門,及走道均可 利用到室內(nèi);躍層中的前室送風井、水井可取消,除非躍層有疏散要求. 另小型商業(yè)網(wǎng)點(80m高處的小細部效果不大)2.室內(nèi)人防頂板上覆土過厚.(800mm應以架空板為主).地下車庫坡道用框柱支撐代替砼墻支撐要經(jīng)濟.3.平面應規(guī)整,住宅面寬進深適度. 若凹凸過多體型過于曲折或高層的錯層戶型, 會導致結(jié)構(gòu)成本增加. 不注意控制建筑的體形系數(shù)與窗墻比導致節(jié)能成本增加. 4.變形縫設置不合理 如變形逢二側(cè)無故做雙墻是浪費的.5.地下室或樓層上的管溝、井過多. 除入口區(qū)域外,地下車庫可用建筑面層深度(100-150)做淺地溝代替結(jié)構(gòu)地溝,盡量減少集水井及溝,具體布置有二: 沿車庫邊圈設置明溝及井,適用于狹長形平面;在車位區(qū)域間距不小于35-40m布置溝,適用于較方形平面. 6.建筑屋面內(nèi)沿溝設置不合理,建議有中走道的可利用走道降低做天溝,天溝少意味水管線也少. 2.5m/s)時,其底坑很深,不利于結(jié)構(gòu).允許時可整體將主樓區(qū)域抬高1-1.5m,另消防電梯集水井,不要做在井道坑底,應做在相鄰井道內(nèi)或附近地面下,井底比消防電梯井底低150既可.19. 墻身,女兒墻,腰線細部,可適當多用些磚砌,減少鋼筋混凝土或混凝土的使用.20. 高層過分加大窗的開啟面積對造價及節(jié)能均不好.21. 高層樓梯前室或合用前室可自燃排煙的(前室要注意開啟窗洞面積2-3m2)做正壓送風;走道、中庭或若干房間可自然排煙的做機械排煙均不合理.22. 吊頂構(gòu)造: 許多商場超市,走道可采用金屬擱柵取代金屬板;或隨橋架走向和燈具布置來做吊頂;這二種做法有利減低造價,尤其適合有較密管線的層高較大的空間.23.不必設吊頂?shù)牟课辉O計吊頂-弱電機房除消控及計算機房外一般不做吊頂; 不必做粉刷的夾層或悶頂、吊頂內(nèi)面做面層等.(如人防不允許頂抹灰) 24. 一般的排氣道,排煙道的底層,可不做豎井,有利空間利用.25. 外墻遇到干掛時構(gòu)造， 樓梯梯寬沒必要撞墻，可按厚度減少200，類似結(jié)構(gòu)構(gòu)造要注意。26.在立面方案已經(jīng)確定的情況下，節(jié)能方案經(jīng)濟性優(yōu)先順序為：減小窗墻比加厚外墻砌體材料外墻聚苯顆粒砂漿外墻保溫板采用LOW-E玻璃。27. 若項目成本利潤率低于15%，則應降低一個檔次選擇門窗用料。中檔及以下項目，不宜選用大比例、成規(guī)模的幕墻類飾面，如石材幕墻、玻璃幕墻、金屬板類幕墻。對中檔項目，控制墻地面天然石材及大規(guī)格拋光磚的使用。對中檔項目，樓梯扶手應以簡單的鋼質(zhì)材料為主，不宜使用木質(zhì)裝飾性扶手。28. 電梯僑門的標準高2100,超過的每門增加1000元，故一般樓盤僑門及僑箱增高無必要。技術(shù)指標:1. 不重視人均指標,如餐廳、會議廳、閱覽室、廚房、宿舍、教室等過大造成浪費.2. 不重視平面的經(jīng)濟指標,如得房率,標準層使用面積系數(shù)等,導致戶型不經(jīng)濟.3. 地下車位車均面積過大,車道過多車道浪費,柱網(wǎng)不合理.輔助用房占據(jù)車位位置等.(一般車均面積35m2每車是要優(yōu)化的,宜在30-35平米內(nèi))第二部分 結(jié)構(gòu)專業(yè)1.結(jié)構(gòu)體系不合理;或框架,剪力墻布置不均勻?qū)ΨQ造成造價增大,體形系數(shù)超標（一般8m),導致板厚及配筋加大.適當加粱有利降低板厚及配筋.8.在地基條件差的必須要打樁的地區(qū),對于小跨度柱的基礎,可要求建筑用懸挑或基礎地梁挑的辦法,減少樁數(shù).勘探允許時多采用人工挖孔樁與沖孔樁組合。9.控制轉(zhuǎn)換層的設計。10.將強度高的III級鋼筋代替強度低的II級鋼筋，則鋼材可節(jié)約約(1.2/1.05) 1 =14%，這是降低含鋼量最直接的措施。同理，若將強度高的II級鋼筋代替強度低的I級鋼筋，強度比為1.43，價格相差不大，則鋼材可節(jié)約約43%；若將III級鋼筋代替I級鋼筋，節(jié)約鋼材更多，約為63%。當然，上述節(jié)約率的計算僅對主筋而言，且實際上配筋還要考慮構(gòu)造要求，而構(gòu)造鋼筋并不因為強度高而少配，因此節(jié)約率比上述計算小一些。此外，在樓板構(gòu)件中采用高強的冷軋帶肋鋼筋代替普通鋼筋，節(jié)約可達15%左右。在以控制裂縫寬度為主的構(gòu)件設計中，采用高強鋼筋不能發(fā)揮鋼筋強度優(yōu)勢，宜用II級鋼。11.能采用淺基礎時就不要用樁基，采用樁基時，樁長度應視樁端持力層、地質(zhì)條件及所需承載力特征值確定，求短不求長。 第三部分 給排水專業(yè)1.立管可合用的未合用,導致空間,管線受影響.(如屋面水與空調(diào)板水管可合用),立管間距過大或匯水面積過小均不合理.2.排污系統(tǒng)中有條件廢污合流的未廢污合流,導致室內(nèi)管線增多,但此問題與外部條件,房子的檔次要求有關(guān).3.消火栓數(shù)量過多,或單栓未合用.4.采用非節(jié)水型潔具.5.地下汽車庫通室外開口段可不設置卷簾及噴水系統(tǒng).第四部分 電器專業(yè)1.非節(jié)能型設備和照明燈具，公共部位照明必須采用節(jié)能照明模式及常規(guī)模式組合。2.開關(guān)插座布置與建筑布置矛盾,如客廳主要位置放置強弱電箱,主臥床位置布置插座.3.電器布置與數(shù)量未協(xié)調(diào)好一次設計與二次裝修設計的關(guān)系,造成裝修時浪費.4.地下室消防用電同時使用防火電纜與防火橋架對一般建筑是不合理的. 不使用防火電纜。5.智能化專業(yè)在施工圖必須介入，他與其他專業(yè)及施工太密切。第五部分 暖通專業(yè)1. 能效比不先進的空調(diào)設備.2.不必要的正壓送風,機械排煙及機械通風3.送回風管布置位置不經(jīng)濟或占用空間凈高不夠,導致車位或通道不達標.4.水內(nèi)空調(diào)水管材采用PPR/UPVC為好，不用鋁塑管、PB管。第六部分 精裝修專業(yè)1）室內(nèi)精裝修：根據(jù)確定的裝修標準，實行限額設計，控制在目標成本內(nèi)。減少精裝房的差異，對應不同建筑產(chǎn)品的裝修方案統(tǒng)一材料選用，便于提高經(jīng)濟采購批量。2）公共裝修：裝修方案確定后，估算售樓處面積（銷售、辦公面積分開）、會所、大堂、電梯廳成本是否在估算成本內(nèi)。3）根據(jù)裝修建筑尺寸，選擇合適模數(shù)的材料尺寸，將各類材料損耗降到最低。4）材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期維護成本。第七部分 消防專業(yè)配合建筑消防設計未能注意建筑面積、層數(shù)規(guī)模對分區(qū)、自噴系統(tǒng)、報警系統(tǒng)、機械排煙等的配置要求,從而規(guī)避掉可能要增加的投資.主要有:1. 多層中單層面積小于1500m2且總面積3000m2的展覽,商業(yè),旅館,病房門診樓可不做自噴.2. 多層中局部設有中央空調(diào)(指有集中送風系統(tǒng)的)的3000m2的辦公樓(且不穿越防火分區(qū)),在1-3F內(nèi)的每一層面積300m2歌舞娛樂場所可不做自噴.3. 多層中任一層面積1500m2且總面積3000m2的旅館醫(yī)院, 在1-3F內(nèi)的每一層面積500m2歌舞娛樂場可不做報警(必須有二個獨立安全出口) ;每層建筑面積3000平方米且總面積500平米的商場,1000平米的丙丁類庫房,以及歌舞娛樂演藝場所要報警,1000平米人防,800個的影劇院觀眾廳及歌舞娛樂演藝場所要自噴.5. 高層住宅下的商業(yè)服務網(wǎng)點,300m2可無自噴(二類住宅,二類公建下不行),500m2可無報警(限于二類高層公建或住宅),300m2可做一獨立的開敞疏散樓梯.( 注意單元間不可開門連通,產(chǎn)權(quán)劃分也要合并,否則不算商業(yè)服務網(wǎng)點, 要按高層商住