當前經濟形勢及產業(yè)地產分析、未來投資策略.docx

當前世界經濟形勢及國內產業(yè)地產分析分析、未來的主要投資策略自從美國爆發(fā)次貸危機引發(fā)全球金融危機以來，全球經濟一下子跌入深淵，在泥濘中艱難爬行?？v覽全球主要經濟體，依然沒能從此輪危機中走出困境。美國經濟仍然復蘇乏力，加息還是不加息兩種不同的決策，看出美聯(lián)儲的困境，也看出美國經濟的不確定性。美國處理危機的方式很簡單粗暴，那就是轉嫁危機，讓全球買單。但如今的經濟形勢，“割羊毛”的策略沒那么好用，畢竟各個國家的日子都不好過，能剪得“羊毛”也差不多被美國人減得差不多了。再看看歐洲，歐債危機的陰影依然籠罩著各個國家，問題沒有得到根本性解決，只是再次把時間往后拖延而已。從上半年歐盟各主要經濟體的經濟數(shù)據表現(xiàn)來看，復蘇依然乏力，整體經濟實力衰退，缺乏競爭力依然是歐盟面對的重要課題。亞洲的主要經濟體中國和日本，經濟形勢同樣不容樂觀。中國經濟呈現(xiàn)出“L”型增長，政府在推出各項經濟政策效果不明顯的情況下，不得不依靠拉抬房地產帶動經濟發(fā)展。“新常態(tài)”形式下，中國能否實現(xiàn)經濟轉型，人們現(xiàn)在還不敢下結論。日本，現(xiàn)在應該說是“失去的二十年”，經濟表現(xiàn)一直很穩(wěn)定，波浪線式的發(fā)展軌跡。鼎盛時規(guī)模一度達到美國的70%，如今還不到美國的四分之一，人口老齡化嚴重，企業(yè)創(chuàng)新能力不足，越來越多的領域正在被中韓企業(yè)擠出市場，安倍的三支箭沒能救起日本，現(xiàn)在不得不祭出負利率的大旗，但結果收效甚微。從整體看，世界主要經濟體經濟增長緩慢，這也奠定了全球經濟形勢。新的經濟增長動能不足，基礎不牢，總體經濟形勢并沒有得到根本性的好轉。目前，國內的產業(yè)地產這兩年來風起云涌，除了原來國家及省市經濟技術開發(fā)區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)的政府運作平臺公司外，其他國有及民營企業(yè)也紛紛涉足，尤其是近2-3年來，國內的傳統(tǒng)地產開發(fā)企業(yè)以及原實體經濟的企業(yè)也開始轉型進入產業(yè)地產行業(yè)?，F(xiàn)階段，業(yè)界尚未有明確的行業(yè)公認定義。從市場操作實務角度，指的是以產業(yè)為基礎、由工業(yè)類用地或物流/倉儲類用地兩大類型為載體，開發(fā)服務于生產制造、研發(fā)辦公、倉儲配送、商貿物流、生產性服務業(yè)等產業(yè)價值鏈上相關環(huán)節(jié)的新型形式；從表現(xiàn)形式上，主要包括了工業(yè)園、科技園、商務花園、倉儲/商貿物流園及相關的生產配套設斲等產品。是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質用地。工業(yè)類用地上可建的建筑物用途通常包括：工業(yè)制造廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等。用地性質為50年。國內，政策將強調市場對工業(yè)用地的配置作用，工業(yè)地產管理逐步規(guī)范化，價格從亂到治的過程。工業(yè)用地即將進入“市場調配資源的時代”,而不是以政策為主導對資源進行調配。這就使工業(yè)用地出讓逐漸走向市場化，使土地價格能夠真正反映市場供求關系。國外地產巨頭攜手投資基金聯(lián)合進入將成大勢，操作方式將不斷創(chuàng)新。2005 年年末新加坡豐樹以1.2 億元收購浦東空港歐羅物流園項目，去年年初全球排名第二的工業(yè)地產開發(fā)商AMB 成功收購了靠近虹橋機場的物流地產項目等等，已經有越來越多的外資瞄準并開始發(fā)力中國工業(yè)地產市場。海外投資機構發(fā)模式可以分為兩種：一是定制開發(fā)，根據客戶需求制定廠房標準，反租給客戶;二是帶租收購，收購一些帶有租約的好的工業(yè)物業(yè)產品。這兩種模式共同點是長期持有物業(yè)，待價而沽等待上市，通過REITs 包裝上市，融到大筆的資金。由于國內全面產業(yè)轉移和發(fā)達地區(qū)總部經濟的規(guī)模形成，投資熱點區(qū)域將不斷擴大，更多城市將得到發(fā)展機遇。工業(yè)地產逐步向產業(yè)地產升級過度。產業(yè)地產開發(fā)將進入“產業(yè)型新城開發(fā)時代”或“小而精的連鎖模式”，這兩種模式成為生存和發(fā)展的主流。未來發(fā)展趨勢：1）理念生態(tài)、環(huán)保、智慧、低碳、可持續(xù)發(fā)展。生態(tài)，環(huán)保，智慧，低碳等發(fā)展理念將是未來產業(yè)地產在發(fā)展理念越來越重視的問題，辦公區(qū)域與更多的城市生活元素進行結合，形成文化特性同樣也是未來產業(yè)地產追求的價值核心。2）產品更高的附加值。附加值除了包括產品本身的核心價值外，相應的配套服務和政策服務體系的附加值也成為驅勱產業(yè)地產發(fā)展和體現(xiàn)吸引力的重要因素。3）服務社區(qū)化、綜合化的服務體系。核心功能外的服務功能、服務設施及政策體系是體現(xiàn)差異化，增強企業(yè)進駐欲望的重要驅勱力。4）政府機構全面的有機協(xié)作。經濟效益：70120億/平方公里/年的營業(yè)額，810億的稅收。社會效益：全國總人口與就業(yè)人口比值約為1.78-1.71之間。 產業(yè)園區(qū)以產業(yè)功能為主，人口增長以外來務工為主，結構較年輕，確定這一系數(shù)為1.5。在當下及未來一段時間內的國內主要的投資市場。全球經濟形勢復蘇乏力與國內經濟結構性調整交織在一起，讓國內的投資市場也跟著走入低潮。1、股票市場。由于國內的投資渠道不多，股票是為數(shù)不多的選擇。當前，國內股票市場的表現(xiàn)令人失望，與其他主要經濟體相比，中國的股市和經濟相比，就是一個另類，投機性味道太濃，轉手率太高，人們缺乏長遠投資規(guī)劃。從前兩年的股市暴跌以來，大盤一直不溫不火，市場很平淡，一直在震蕩，對于長線投資者來說，是個不錯的機會，但對于短線投資者來講，買來賣去只是在貢獻手續(xù)費，真正賺到錢的投資者寥寥無幾。很多人說股市一般六七年才有一波大行情，如果這個說法成立，要想在股市上有好的回報，還要至少再等五年?？紤]到通脹因素，貨幣的時間價值，到那時，能漲多少，你手中的錢還能值多少，這一些都還是未知數(shù)。2、房地產市場。中國的房價和收入相比，從全球來看都是一個異端，中國人63%的財富是房產。由于我國不是完全意義上的市場經濟，市場的調控遇到國家的行政干預立馬變得無效。房地產市場與我國的土地出讓制度密切相關，而土地的出讓面積受政府的控制，土地出讓金是各級政府重要的財政來源，就像毒品一樣，一旦依賴上這種來源方便的財政收入方式，想要降房價，政府會第一個跳出來反對。用一生的積蓄去買一套房子，嚴重抑制了人們在其他領域的消費，經濟形勢就很難改觀。房價下跌，政府手中的土地價值勢必減值，土地出讓金收入也勢必減少，這種情況下，很多政府必然會爆發(fā)財政危機，這是政府不愿讓房價降低很重要的一個 原因。但“住”是老百姓的民生大計，社會怨聲載道，會嚴重削弱國家的公信力，適時的出手調控房價也是必須的。人們都知道房地產存在嚴重的泡沫，但泡沫哪天會被戳破不得而知，但愿你不是接盤俠。3、期貨市場。期貨市場包括貴金屬和大宗原材料商品，例如有色金屬，能源、農產品等。這些商品的一個重要特征就是與我們的經濟生活息息相關。也正是因為這個原因，使得他們的價格更遵循價值規(guī)律。根據近期的行情分析，價格一旦偏離太多，市場就存在著套利空間，為了降低風險人們就會雙向操作，在期貨市場做套期保值，這樣又會使得價格慢慢趨于它的合理價位。相對于股票和房地產市場低買高賣，期貨可以做空買跌，雙向操作，無論經濟繁榮還是衰退，人們都可以在從中獲利。目前由于我國期貨市場還不是很完善，很多機制不健全，市場的監(jiān)管不到位，受這些因素的制約，致使我們的期貨市場發(fā)展緩慢，尤其是在金融期貨領域，我國還未放開，這就大大削弱了期貨市場的交易品種。4、現(xiàn)貨市場。目前現(xiàn)貨與金融結合在我國蓬勃發(fā)展，貴金屬、原油是現(xiàn)貨市場上主要的交易品種。在當前經濟形勢條件下，現(xiàn)貨市場為投資者提供好了一個良好的投資渠道。另外，從相關的數(shù)據分析，在現(xiàn)貨市場有著很多在其他投資市場沒有的優(yōu)點：1、保證金(杠桿)：采取保證金交易，利用杠桿用小成本博取大利潤，大大降低了投資者的門檻；2、雙向交易：主要通過買賣差價來盈利，和我國股市不同，現(xiàn)貨既能做多，又能做空；3、24小時市場：24小時行情市場，國內每天的交易時間為22小時，當別人正在看肥皂劇消磨時間的時候，你可以做單獲利；4、可設止盈止損：投資者可設止盈止損，將盈虧控制在一定的范圍；5、可提取實物：例如原油是天然的抵御通貨膨脹、保值和增值的工具，可以申請?zhí)崛〗桓顚嵨铮?、T+0交易：當天買入當天就可以賣出，即買即賣，每日可以交易無數(shù)次,增加獲利機會,減少投資風險；7、無交割時間限制：持倉多久由投資者自己決定，不必像期貨那樣到期后必須交割，這就大大減少投資者的操作成本；8、資金第三方存管(銀行)：客戶資金完全實行第三方存管模式，存放銀行，保證了客戶資金的安全性，讓客戶沒有后顧之憂；9、貴金屬原油屬國際市場：每天交易量在幾萬億美元，無莊家、集團可操控。不像股票容易受莊家或集團操控，總有一部分人先得到消息，散戶由于信息不對稱，總處于劣勢的地位；10、與國際價格完全保持同步：為了給中國投資行業(yè)提供一個公平的參考價格，抑制市場投機行為，報價是把國際價格按照人民幣當天匯率換算過來的。這種同步雙向報價提高了交易的透明度，為投資者提供了更加公平的空間，減少了信息的不對稱性。在新形勢新常態(tài)條