當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分析、未來投資策略.docx

當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分析分析、未來的主要投資策略自從美國爆發(fā)次貸危機(jī)引發(fā)全球金融危機(jī)以來，全球經(jīng)濟(jì)一下子跌入深淵，在泥濘中艱難爬行?？v覽全球主要經(jīng)濟(jì)體，依然沒能從此輪危機(jī)中走出困境。美國經(jīng)濟(jì)仍然復(fù)蘇乏力，加息還是不加息兩種不同的決策，看出美聯(lián)儲(chǔ)的困境，也看出美國經(jīng)濟(jì)的不確定性。美國處理危機(jī)的方式很簡單粗暴，那就是轉(zhuǎn)嫁危機(jī)，讓全球買單。但如今的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，“割羊毛”的策略沒那么好用，畢竟各個(gè)國家的日子都不好過，能剪得“羊毛”也差不多被美國人減得差不多了。再看看歐洲，歐債危機(jī)的陰影依然籠罩著各個(gè)國家，問題沒有得到根本性解決，只是再次把時(shí)間往后拖延而已。從上半年歐盟各主要經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，復(fù)蘇依然乏力，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力衰退，缺乏競爭力依然是歐盟面對(duì)的重要課題。亞洲的主要經(jīng)濟(jì)體中國和日本，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)同樣不容樂觀。中國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出“L”型增長，政府在推出各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策效果不明顯的情況下，不得不依靠拉抬房地產(chǎn)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?！靶鲁B(tài)”形式下，中國能否實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，人們現(xiàn)在還不敢下結(jié)論。日本，現(xiàn)在應(yīng)該說是“失去的二十年”，經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)一直很穩(wěn)定，波浪線式的發(fā)展軌跡。鼎盛時(shí)規(guī)模一度達(dá)到美國的70%，如今還不到美國的四分之一，人口老齡化嚴(yán)重，企業(yè)創(chuàng)新能力不足，越來越多的領(lǐng)域正在被中韓企業(yè)擠出市場，安倍的三支箭沒能救起日本，現(xiàn)在不得不祭出負(fù)利率的大旗，但結(jié)果收效甚微。從整體看，世界主要經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)增長緩慢，這也奠定了全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。新的經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)能不足，基礎(chǔ)不牢，總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并沒有得到根本性的好轉(zhuǎn)。目前，國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這兩年來風(fēng)起云涌，除了原來國家及省市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的政府運(yùn)作平臺(tái)公司外，其他國有及民營企業(yè)也紛紛涉足，尤其是近2-3年來，國內(nèi)的傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及原實(shí)體經(jīng)濟(jì)的企業(yè)也開始轉(zhuǎn)型進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。現(xiàn)階段，業(yè)界尚未有明確的行業(yè)公認(rèn)定義。從市場操作實(shí)務(wù)角度，指的是以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)、由工業(yè)類用地或物流/倉儲(chǔ)類用地兩大類型為載體，開發(fā)服務(wù)于生產(chǎn)制造、研發(fā)辦公、倉儲(chǔ)配送、商貿(mào)物流、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈上相關(guān)環(huán)節(jié)的新型形式；從表現(xiàn)形式上，主要包括了工業(yè)園、科技園、商務(wù)花園、倉儲(chǔ)/商貿(mào)物流園及相關(guān)的生產(chǎn)配套設(shè)斲等產(chǎn)品。是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類用地上可建的建筑物用途通常包括：工業(yè)制造廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等。用地性質(zhì)為50年。國內(nèi)，政策將強(qiáng)調(diào)市場對(duì)工業(yè)用地的配置作用，工業(yè)地產(chǎn)管理逐步規(guī)范化，價(jià)格從亂到治的過程。工業(yè)用地即將進(jìn)入“市場調(diào)配資源的時(shí)代”,而不是以政策為主導(dǎo)對(duì)資源進(jìn)行調(diào)配。這就使工業(yè)用地出讓逐漸走向市場化，使土地價(jià)格能夠真正反映市場供求關(guān)系。國外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進(jìn)入將成大勢(shì)，操作方式將不斷創(chuàng)新。2005 年年末新加坡豐樹以1.2 億元收購浦東空港歐羅物流園項(xiàng)目，去年年初全球排名第二的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商AMB 成功收購了靠近虹橋機(jī)場的物流地產(chǎn)項(xiàng)目等等，已經(jīng)有越來越多的外資瞄準(zhǔn)并開始發(fā)力中國工業(yè)地產(chǎn)市場。海外投資機(jī)構(gòu)發(fā)模式可以分為兩種：一是定制開發(fā)，根據(jù)客戶需求制定廠房標(biāo)準(zhǔn)，反租給客戶;二是帶租收購，收購一些帶有租約的好的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品。這兩種模式共同點(diǎn)是長期持有物業(yè)，待價(jià)而沽等待上市，通過REITs 包裝上市，融到大筆的資金。由于國內(nèi)全面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和發(fā)達(dá)地區(qū)總部經(jīng)濟(jì)的規(guī)模形成，投資熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒉粩鄶U(kuò)大，更多城市將得到發(fā)展機(jī)遇。工業(yè)地產(chǎn)逐步向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級(jí)過度。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將進(jìn)入“產(chǎn)業(yè)型新城開發(fā)時(shí)代”或“小而精的連鎖模式”，這兩種模式成為生存和發(fā)展的主流。未來發(fā)展趨勢(shì)：1）理念生態(tài)、環(huán)保、智慧、低碳、可持續(xù)發(fā)展。生態(tài)，環(huán)保，智慧，低碳等發(fā)展理念將是未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展理念越來越重視的問題，辦公區(qū)域與更多的城市生活元素進(jìn)行結(jié)合，形成文化特性同樣也是未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)追求的價(jià)值核心。2）產(chǎn)品更高的附加值。附加值除了包括產(chǎn)品本身的核心價(jià)值外，相應(yīng)的配套服務(wù)和政策服務(wù)體系的附加值也成為驅(qū)勱產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展和體現(xiàn)吸引力的重要因素。3）服務(wù)社區(qū)化、綜合化的服務(wù)體系。核心功能外的服務(wù)功能、服務(wù)設(shè)施及政策體系是體現(xiàn)差異化，增強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐欲望的重要驅(qū)勱力。4）政府機(jī)構(gòu)全面的有機(jī)協(xié)作。經(jīng)濟(jì)效益：70120億/平方公里/年的營業(yè)額，810億的稅收。社會(huì)效益：全國總?cè)丝谂c就業(yè)人口比值約為1.78-1.71之間。 產(chǎn)業(yè)園區(qū)以產(chǎn)業(yè)功能為主，人口增長以外來務(wù)工為主，結(jié)構(gòu)較年輕，確定這一系數(shù)為1.5。在當(dāng)下及未來一段時(shí)間內(nèi)的國內(nèi)主要的投資市場。全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)蘇乏力與國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性調(diào)整交織在一起，讓國內(nèi)的投資市場也跟著走入低潮。1、股票市場。由于國內(nèi)的投資渠道不多，股票是為數(shù)不多的選擇。當(dāng)前，國內(nèi)股票市場的表現(xiàn)令人失望，與其他主要經(jīng)濟(jì)體相比，中國的股市和經(jīng)濟(jì)相比，就是一個(gè)另類，投機(jī)性味道太濃，轉(zhuǎn)手率太高，人們?nèi)狈﹂L遠(yuǎn)投資規(guī)劃。從前兩年的股市暴跌以來，大盤一直不溫不火，市場很平淡，一直在震蕩，對(duì)于長線投資者來說，是個(gè)不錯(cuò)的機(jī)會(huì)，但對(duì)于短線投資者來講，買來賣去只是在貢獻(xiàn)手續(xù)費(fèi)，真正賺到錢的投資者寥寥無幾。很多人說股市一般六七年才有一波大行情，如果這個(gè)說法成立，要想在股市上有好的回報(bào)，還要至少再等五年?？紤]到通脹因素，貨幣的時(shí)間價(jià)值，到那時(shí)，能漲多少，你手中的錢還能值多少，這一些都還是未知數(shù)。2、房地產(chǎn)市場。中國的房價(jià)和收入相比，從全球來看都是一個(gè)異端，中國人63%的財(cái)富是房產(chǎn)。由于我國不是完全意義上的市場經(jīng)濟(jì)，市場的調(diào)控遇到國家的行政干預(yù)立馬變得無效。房地產(chǎn)市場與我國的土地出讓制度密切相關(guān)，而土地的出讓面積受政府的控制，土地出讓金是各級(jí)政府重要的財(cái)政來源，就像毒品一樣，一旦依賴上這種來源方便的財(cái)政收入方式，想要降房價(jià)，政府會(huì)第一個(gè)跳出來反對(duì)。用一生的積蓄去買一套房子，嚴(yán)重抑制了人們?cè)谄渌I(lǐng)域的消費(fèi)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就很難改觀。房價(jià)下跌，政府手中的土地價(jià)值勢(shì)必減值，土地出讓金收入也勢(shì)必減少，這種情況下，很多政府必然會(huì)爆發(fā)財(cái)政危機(jī)，這是政府不愿讓房價(jià)降低很重要的一個(gè) 原因。但“住”是老百姓的民生大計(jì)，社會(huì)怨聲載道，會(huì)嚴(yán)重削弱國家的公信力，適時(shí)的出手調(diào)控房價(jià)也是必須的。人們都知道房地產(chǎn)存在嚴(yán)重的泡沫，但泡沫哪天會(huì)被戳破不得而知，但愿你不是接盤俠。3、期貨市場。期貨市場包括貴金屬和大宗原材料商品，例如有色金屬，能源、農(nóng)產(chǎn)品等。這些商品的一個(gè)重要特征就是與我們的經(jīng)濟(jì)生活息息相關(guān)。也正是因?yàn)檫@個(gè)原因，使得他們的價(jià)格更遵循價(jià)值規(guī)律。根據(jù)近期的行情分析，價(jià)格一旦偏離太多，市場就存在著套利空間，為了降低風(fēng)險(xiǎn)人們就會(huì)雙向操作，在期貨市場做套期保值，這樣又會(huì)使得價(jià)格慢慢趨于它的合理價(jià)位。相對(duì)于股票和房地產(chǎn)市場低買高賣，期貨可以做空買跌，雙向操作，無論經(jīng)濟(jì)繁榮還是衰退，人們都可以在從中獲利。目前由于我國期貨市場還不是很完善，很多機(jī)制不健全，市場的監(jiān)管不到位，受這些因素的制約，致使我們的期貨市場發(fā)展緩慢，尤其是在金融期貨領(lǐng)域，我國還未放開，這就大大削弱了期貨市場的交易品種。4、現(xiàn)貨市場。目前現(xiàn)貨與金融結(jié)合在我國蓬勃發(fā)展，貴金屬、原油是現(xiàn)貨市場上主要的交易品種。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)條件下，現(xiàn)貨市場為投資者提供好了一個(gè)良好的投資渠道。另外，從相關(guān)的數(shù)據(jù)分析，在現(xiàn)貨市場有著很多在其他投資市場沒有的優(yōu)點(diǎn)：1、保證金(杠桿)：采取保證金交易，利用杠桿用小成本博取大利潤，大大降低了投資者的門檻；2、雙向交易：主要通過買賣差價(jià)來盈利，和我國股市不同，現(xiàn)貨既能做多，又能做空；3、24小時(shí)市場：24小時(shí)行情市場，國內(nèi)每天的交易時(shí)間為22小時(shí)，當(dāng)別人正在看肥皂劇消磨時(shí)間的時(shí)候，你可以做單獲利；4、可設(shè)止盈止損：投資者可設(shè)止盈止損，將盈虧控制在一定的范圍；5、可提取實(shí)物：例如原油是天然的抵御通貨膨脹、保值和增值的工具，可以申請(qǐng)?zhí)崛〗桓顚?shí)物；6、T+0交易：當(dāng)天買入當(dāng)天就可以賣出，即買即賣，每日可以交易無數(shù)次,增加獲利機(jī)會(huì),減少投資風(fēng)險(xiǎn)；7、無交割時(shí)間限制：持倉多久由投資者自己決定，不必像期貨那樣到期后必須交割，這就大大減少投資者的操作成本；8、資金第三方存管(銀行)：客戶資金完全實(shí)行第三方存管模式，存放銀行，保證了客戶資金的安全性，讓客戶沒有后顧之憂；9、貴金屬原油屬國際市場：每天交易量在幾萬億美元，無莊家、集團(tuán)可操控。不像股票容易受莊家或集團(tuán)操控，總有一部分人先得到消息，散戶由于信息不對(duì)稱，總處于劣勢(shì)的地位；10、與國際價(jià)格完全保持同步：為了給中國投資行業(yè)提供一個(gè)公平的參考價(jià)格，抑制市場投機(jī)行為，報(bào)價(jià)是把國際價(jià)格按照人民幣當(dāng)天匯率換算過來的。這種同步雙向報(bào)價(jià)提高了交易的透明度，為投資者提供了更加公平的空間，減少了信息的不對(duì)稱性。在新形勢(shì)新常態(tài)條