代銷商品180天稅收政策(1).doc

（二）稅法關(guān)于收入確認(rèn)和計(jì)量規(guī)定稅法對(duì)收入的確認(rèn)沒有做出原則性、總括性的規(guī)定，但作了列舉式的規(guī)定。1、增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)與計(jì)量（1）應(yīng)稅銷售額的構(gòu)成。增值稅規(guī)定：銷售額為納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)向買方收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。其中價(jià)外費(fèi)用包括：向買方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用、違約金、包裝物、包裝物租金、儲(chǔ)備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他性質(zhì)的價(jià)外費(fèi)用。凡價(jià)外費(fèi)用，無論會(huì)計(jì)制度如何核算，均應(yīng)計(jì)入銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。但銷售額不包括：向購買方收取的銷項(xiàng)稅額。委托加工應(yīng)納消費(fèi)稅的消費(fèi)品所代扣代繳的消費(fèi)稅。同時(shí)符合兩種條件的代墊運(yùn)費(fèi)：承運(yùn)部門的運(yùn)費(fèi)發(fā)票開具給購貨方的；納稅人將該項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)交給購貨方的。其他價(jià)外費(fèi)用，無論是否屬于納稅人的收入，均應(yīng)并入銷售額計(jì)算征稅。如包裝物的押金，會(huì)計(jì)規(guī)定在其他應(yīng)付款存入保證金科目中核算，稅法規(guī)定未分別核算或逾期的包裝物押金，并入銷售額計(jì)征增值稅。（2）應(yīng)稅銷售額的確認(rèn)方式與期限。采用直接收款方式銷售貨物，不論貨物是否發(fā)出，均為收到銷售額或取得索取銷售額的憑據(jù)，并將提貨單交給買方的當(dāng)天；采取托收承付和委托銀行收款方式銷售貨物，為發(fā)出貨物并辦妥托收手續(xù)的當(dāng)天；采取賒銷和分期收款方式銷售貨物，為合同約定的收款日期的當(dāng)天；采取預(yù)收貨款方式銷售貨物，為貨物發(fā)出的當(dāng)天；委托其他納稅人代銷貨物，為收到代銷單位銷售的代銷清單的當(dāng)天；銷售應(yīng)稅勞務(wù)，為提供勞務(wù)同時(shí)收訖銷售額或取得索取銷售額憑據(jù)的當(dāng)天；視同銷售貨物行為，為貨物移送當(dāng)天。2、消費(fèi)稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)與計(jì)量（1）應(yīng)稅銷售額的構(gòu)成。消費(fèi)稅規(guī)定：銷售額為納稅人銷售應(yīng)稅消費(fèi)品向買方收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括價(jià)外收取的基金、集資費(fèi)、返還利潤、補(bǔ)貼、違約金（延期付款利息）、手續(xù)費(fèi)、包裝費(fèi)、儲(chǔ)備費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外費(fèi)用。但不包括：向購買方收取的增值稅稅額；同時(shí)符合兩種條件的代墊運(yùn)費(fèi)：承運(yùn)部門的運(yùn)費(fèi)發(fā)票開具給購貨方的；納稅人將該項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)交給購貨方的。其他價(jià)外費(fèi)用，無論是否屬于納稅人的收入，均應(yīng)并入銷售額計(jì)算征稅。（2）應(yīng)稅銷售額的確認(rèn)方式與期限。消費(fèi)稅暫行條例規(guī)定，銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，按照銷售結(jié)算方式的不同，具體為：納稅人采用賒銷和分期收款結(jié)算方式的，其納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間，為銷售合同規(guī)定的收款日期的當(dāng)天。納稅人采取預(yù)收貨款結(jié)算方式的，其納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間，為發(fā)出應(yīng)稅消費(fèi)品的當(dāng)天。納稅人采取托收承付和委托銀行收款方式銷售應(yīng)稅消費(fèi)品，其納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間，為發(fā)出應(yīng)稅消費(fèi)品并辦妥托收手續(xù)的當(dāng)天。納稅人采取其他結(jié)算方式的，其納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間，為收訖銷售款或者取得索取銷售款憑據(jù)的當(dāng)天。納稅人自產(chǎn)自用應(yīng)稅消費(fèi)品的，為移送的當(dāng)天。納稅人委托加工應(yīng)稅消費(fèi)品的，為納稅人提貨的當(dāng)天。納稅人進(jìn)口應(yīng)稅消費(fèi)品，為報(bào)關(guān)進(jìn)口的當(dāng)天。3、企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)與計(jì)量（1）應(yīng)稅收入的構(gòu)成。企業(yè)所得稅規(guī)定：納稅人的收入總額包括生產(chǎn)、經(jīng)營收入，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，利息收入，租賃收入，特許權(quán)使用費(fèi)收入，股息收入，其他收入。（2）應(yīng)納稅所得額的確認(rèn)原則、方式與期限。企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額確認(rèn)的基本原則：企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定，納稅人應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則。應(yīng)納稅所得額的確認(rèn)方式與期限。企業(yè)所得稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是資產(chǎn)負(fù)債表日。納稅人下列經(jīng)營收入可以分期確定，并據(jù)以計(jì)算應(yīng)納稅所得額：第一，以分期收款方式銷售商品的，可以按合同約定的購買人應(yīng)付價(jià)款的日期確定銷售收入的實(shí)現(xiàn)；第二，提供加工和修理、修配勞務(wù)，持續(xù)時(shí)間超過一年的，可以按完工進(jìn)度或完成的工作量確定收入的實(shí)現(xiàn)；第三，為其他企業(yè)加工、制造大型機(jī)械設(shè)備、船舶等，持續(xù)時(shí)間超過一年的，可以按完工進(jìn)度或者完成的工作量確定收入的實(shí)現(xiàn)；第四，對(duì)外加工節(jié)省的原料，按合同履行完畢的日期確定銷售收入的實(shí)現(xiàn)。（三）稅法關(guān)于特殊銷售業(yè)務(wù)的處理稅法對(duì)一般銷售商品業(yè)務(wù)沒有作出特殊的規(guī)定，兩者之間的共性差異在后面闡述。但對(duì)特殊銷售業(yè)務(wù)稅法也有其一些特殊規(guī)定和處理方法，個(gè)別業(yè)務(wù)也只有從稅法的設(shè)計(jì)原理去理解和闡述。1、分期收款銷售對(duì)分期收款銷售收入的確認(rèn)原則和確認(rèn)時(shí)間會(huì)計(jì)與稅法兩者處理方法一致，稅法規(guī)定為合同約定的收款日期的當(dāng)天。2、代銷商品稅法規(guī)定：所謂代銷，是指受托方按委托方的要求銷售委托方的貨物，并收取手續(xù)費(fèi)的經(jīng)營活動(dòng)。掌握代銷貨物的關(guān)鍵，是受托方以委托方的名義，從事銷售委托方的貨物的活動(dòng)，對(duì)代銷貨物發(fā)生的質(zhì)量問題以及法律責(zé)任，都由委托方負(fù)責(zé)。代銷貨物有以下三個(gè)特點(diǎn)：代銷的貨物其所有權(quán)屬于委托方；受托方按委托方規(guī)定的條件（如價(jià)格）出售；貨物的銷售收入為委托方所有，受托方只收取手續(xù)費(fèi)。稅法與會(huì)計(jì)的差異：（1）代銷貨物本身的經(jīng)營活動(dòng)屬于購銷貨物，在其經(jīng)營過程中，貨物已實(shí)現(xiàn)了有償轉(zhuǎn)讓，僅就銷售貨物環(huán)節(jié)而言，它屬增值稅的征收范圍。增值稅暫行條例規(guī)定：將貨物交付他人代銷和銷售代銷貨物，均應(yīng)視為銷售征收增值稅；企業(yè)委托其他單位代銷貨物，收到代銷單位的代銷清單的當(dāng)天，作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。財(cái)稅2005165號(hào)對(duì)企業(yè)在委托代銷貨物過程中無代銷清單的情況下納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確定又作了補(bǔ)充規(guī)定：一是納稅人以代銷方式銷售貨物，在收到代銷清單前已收到全部或部分貨款的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到全部或部分貨款的當(dāng)天；二是對(duì)于發(fā)出代銷商品超過180天仍未收到代銷清單及貨款的，視同銷售實(shí)現(xiàn)，一律征收增值稅，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為發(fā)出代銷商品滿180天的當(dāng)天。企業(yè)會(huì)計(jì)制度對(duì)代銷商品委托方收入確認(rèn)時(shí)間為收到代銷清單當(dāng)天，既沒有180天時(shí)間限制也沒有對(duì)已收部分貨款作出處理規(guī)定，可見兩者收入確認(rèn)時(shí)間存在較大差異?，F(xiàn)舉例說明：例5某企業(yè)（增值稅一般納稅人，購銷業(yè)務(wù)適用17%稅率）2006年12月銷售A產(chǎn)品100件，取得收入117萬元（含稅價(jià)），銷售成本80萬元。2006年6月10日發(fā)出的委托代銷A商品50件（價(jià)稅合計(jì)58.5萬元，成本40萬元），到12月31日仍未收到代銷清單。預(yù)提應(yīng)由本月支付的利息0.2萬元，收回上月借出款10萬元并收到利息0.15萬元。分析該企業(yè)2006年12月的收入、利潤情況（假設(shè)無其他因素）。會(huì)計(jì)處理：發(fā)出的委托代銷商品50件超過180天未收回的58.5萬元在會(huì)計(jì)上不做處理，待企業(yè)收到代銷清單時(shí)做如下分錄：借：應(yīng)收賬款委托代銷款 585000貸：主營業(yè)務(wù)收入 500000應(yīng)交稅金應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 85000預(yù)提應(yīng)由本月支付的利息0.2萬元和收回上月借出款10萬元及收到的利息0.15萬元：借：財(cái)務(wù)費(fèi)用 500銀行存款 101500貸：預(yù)提費(fèi)用 2000其他應(yīng)收款 100000銷售A產(chǎn)品取得收入117萬元：借：銀行存款 1170000貸：主營業(yè)務(wù)收入 1000000應(yīng)交稅金應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 170000根據(jù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，企業(yè)2006年12月份應(yīng)確認(rèn)收入總額100萬元，利潤總額19.95萬元100-80-（0.2-0.15）.根據(jù)稅法規(guī)定對(duì)該企業(yè)12月份征收增值稅確認(rèn)的收入總額150萬元（100+50），根據(jù)稅法規(guī)定對(duì)該企業(yè)12月份征收企業(yè)所得稅確認(rèn)的收入總額150.15萬元（100+50+0.15），根據(jù)稅法規(guī)定利潤總額29.95萬元（150.15-80-40-0.2）。差異分析2006年12月份，發(fā)出的委托代銷商品50件超過180天未收回的58.5萬元，在會(huì)計(jì)上既不確認(rèn)收入也不計(jì)提稅金，而按稅法規(guī)定應(yīng)做如下調(diào)整：借：應(yīng)收賬款應(yīng)收銷項(xiàng)稅額 85000貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 85000另外，按照所得稅有關(guān)規(guī)定，企業(yè)收回上月借出款收到的利息0.15萬元應(yīng)計(jì)入收入，會(huì)計(jì)上直接沖減費(fèi)用，造成會(huì)計(jì)處理比征收所得稅少確認(rèn)收入50.15萬元（150.15-100）。因此，該公司在計(jì)算2006年12月企業(yè)所得稅時(shí)，還應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額10.15萬元（50.15-40）。這時(shí)，根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)遞延稅款3.3495萬元（10.1533%）。借：遞延稅款 33495貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交所得稅 33495說明：第一，原所得稅申報(bào)表是按稅收會(huì)計(jì)要求，根據(jù)企業(yè)所得稅收入總額七個(gè)項(xiàng)目分類設(shè)計(jì)，并對(duì)利得按凈額予以反映，其它六類要嚴(yán)格劃分收支渠道予以歸類匯總反映，較完整地體現(xiàn)了所得稅法的立法精神，但這在稅收征管實(shí)踐中，增加了納稅人財(cái)務(wù)核算中的納稅成本，因此新申報(bào)設(shè)計(jì)當(dāng)中按照會(huì)計(jì)制度及相關(guān)準(zhǔn)則計(jì)算的利潤總額的基礎(chǔ)上，加上（或減去）會(huì)計(jì)制度及相關(guān)準(zhǔn)則與稅法規(guī)定就某項(xiàng)收益、費(fèi)用或損失確認(rèn)和計(jì)量等的差異后，調(diào)整為應(yīng)納稅所得額，并據(jù)以計(jì)算當(dāng)期應(yīng)交所得稅這一思路得到較完整的體現(xiàn)，應(yīng)該說增強(qiáng)了納稅人稅法的遵從度，可操作性得到了加強(qiáng)，規(guī)避了如利息收入、保險(xiǎn)無賠款優(yōu)待等收入（會(huì)計(jì)上沖減費(fèi)用）必須歸類到收入總額中的利息收入、其他收入，相關(guān)已沖減費(fèi)用必須還原填列到期間費(fèi)用的弊端。第二，本例按所得稅新申報(bào)表要求，該公司在計(jì)算2006年12月企業(yè)所得稅時(shí)，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額為10萬元，根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)遞延稅款3.3萬元（1033%）。借：遞延稅款 33000貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交所得稅 33000第三，本例發(fā)出代銷商品超過180天仍未收到代銷清單及貨款視同銷售調(diào)增收入總額，在附表一（1）第15行視同銷售欄予以填報(bào)。（2）營業(yè)稅暫行條例對(duì)代銷貨物征稅不是針對(duì)貨物有償轉(zhuǎn)讓這個(gè)過程的經(jīng)營業(yè)務(wù)，而是對(duì)代理者為委托方提供的代銷貨物的勞務(wù)行為征稅，即對(duì)代理者收取的手續(xù)費(fèi)征收服務(wù)業(yè)營業(yè)稅。具體分三種情況：如果受托方不將代銷貨物加價(jià)出售，只收取手續(xù)費(fèi)，則受托方就手續(xù)費(fèi)繳納營業(yè)稅。如果受托方將代銷貨物加價(jià)出售，仍與委托方按原價(jià)結(jié)算，以商品差價(jià)作為經(jīng)營報(bào)酬，則此差價(jià)構(gòu)成了代銷貨物的手續(xù)費(fèi)，對(duì)此差價(jià)征收營業(yè)稅。如果受托方將代銷貨物加價(jià)出售，仍與委托方按原價(jià)結(jié)算，另外收取手續(xù)費(fèi)。那么受托方的手續(xù)費(fèi)收入包括兩部分，一是銷售貨物的差價(jià)；二是另收取的手續(xù)費(fèi)。對(duì)這兩部分仍應(yīng)征收營業(yè)稅。說明：關(guān)于代購貨物征稅問題代購貨物行為，凡同時(shí)具備以下條件的，不征收增值稅；不同時(shí)具備以下條件的，無論會(huì)計(jì)制度如何核算，均征收增值稅。第一，受托方不墊付資金；第二，銷貨方將發(fā)票開具給委托方，并由受托方將該項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)交給委托方；第三，受托方按銷售方實(shí)際收取的銷售額和增值稅額（如系代理進(jìn)口貨物則為海關(guān)代征的增值稅額）與委托方結(jié)算貨款，并另外收取手續(xù)費(fèi)。3、銷售需要安裝或檢驗(yàn)的商品稅法不考慮銷售商品是否需要安裝或檢驗(yàn)。稅法應(yīng)稅收入確認(rèn)的基本條件則根據(jù)經(jīng)濟(jì)交易完成的法律要件是否具備，是否取得交換價(jià)值，強(qiáng)調(diào)發(fā)出商品、提供勞務(wù)的同時(shí)收訖價(jià)款或索取價(jià)款的憑據(jù)，注重于貨款的結(jié)算和發(fā)票的開具，也就是納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間。因此兩者由于收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)不同，造成了會(huì)計(jì)與稅法對(duì)收入確認(rèn)時(shí)間的差異。這種企業(yè)或納稅人在會(huì)計(jì)上不作為銷售核算，而在稅收上要作為銷售確認(rèn)收入計(jì)繳稅金的商品或勞務(wù)的轉(zhuǎn)移行為，就是視同銷售行為，視同銷售行為調(diào)增的收入總額在申報(bào)表附表一（1）第15行視同銷售項(xiàng)目中填報(bào)。4、附有銷售退回條件的商品銷售。稅法不考慮會(huì)計(jì)核算要遵循的謹(jǐn)慎性原則。對(duì)附有銷售退回條件的商品銷售會(huì)計(jì)上要充分考慮這些收入將來要承擔(dān)的潛在義務(wù)，但稅法不考慮銷售退回納稅人潛在負(fù)債的可能性和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只要符合稅法確認(rèn)收入的條件即納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間就應(yīng)確認(rèn)應(yīng)稅收入。由于確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)不同，造成了會(huì)計(jì)與稅法對(duì)收入確認(rèn)時(shí)間的差異。如某企業(yè)為推銷一項(xiàng)新產(chǎn)品，規(guī)定在試用期的2個(gè)月內(nèi)，客戶不滿意可給予退貨。這種情況從稅法上確認(rèn)為收入的實(shí)現(xiàn)，在會(huì)計(jì)處理上認(rèn)為商品所有權(quán)上的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬并未轉(zhuǎn)移給買方，不確認(rèn)為是收入，只有當(dāng)買方正式接受商品或退貨期滿時(shí)才能確認(rèn)為收入。涉稅處理與銷售需要安裝或檢驗(yàn)的商品一致。5、分期預(yù)收款銷售對(duì)分期預(yù)收款銷售收入的確認(rèn)原則和確認(rèn)時(shí)間會(huì)計(jì)與稅法兩者處理方法一致。稅法對(duì)采取預(yù)收貨款方式銷售貨物，收入確認(rèn)時(shí)間為貨物發(fā)出當(dāng)天。6、訂貨銷售對(duì)訂貨銷售收入的確認(rèn)原則和確認(rèn)時(shí)間會(huì)計(jì)與稅法兩者處理方法一致。為商品交付給購買方時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。7、房地產(chǎn)銷售稅法規(guī)定：（1）關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，申報(bào)預(yù)繳所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。（2）關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：第一，竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）；第二，已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）；第三，已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）。開發(fā)產(chǎn)品銷售收入應(yīng)按以下規(guī)定確認(rèn)：第一，采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。第二，采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。第三，采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。第四，采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：a.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。b.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三者共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。c.采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三者共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。d.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述a至c 項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。第五，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn)問題開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記，取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，承租方支付的預(yù)租費(fèi)用同時(shí)按租金支出進(jìn)行稅前扣除。稅法與會(huì)計(jì)的差異：（1）關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品稅法與會(huì)計(jì)差異：會(huì)計(jì)對(duì)未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入不確認(rèn)收入，按預(yù)收賬款進(jìn)行核算與管理，但稅法考慮稅收的均衡入庫，要求房地產(chǎn)企業(yè)未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后確認(rèn)預(yù)計(jì)利潤預(yù)繳企業(yè)所得稅。對(duì)這一差異由于沒有涉及商品或勞務(wù)的轉(zhuǎn)移行為，不能認(rèn)定為視同銷售，同樣在企業(yè)所得稅法中它只是預(yù)繳企業(yè)所得的一種方式，也不能確認(rèn)為收入總額，相關(guān)差異金額只能通過納稅調(diào)整予以反映。企業(yè)所得稅年度申報(bào)表附表四納稅調(diào)整增加項(xiàng)目明細(xì)表中第36行單獨(dú)設(shè)行本期預(yù)售收入的預(yù)計(jì)利潤用以反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后確認(rèn)的預(yù)計(jì)利潤。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)售購房款等預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入