論物業(yè)如何提高對(duì)寫(xiě)字樓設(shè)備設(shè)施的管理水平.doc

北京城市學(xué)院2014屆畢業(yè)論文論物業(yè)如何提高對(duì)寫(xiě)字樓設(shè)備設(shè)施的管理水平學(xué)生姓名：畢波學(xué) 號(hào)：10110122008班 級(jí)：10工商專 業(yè)：涉外物業(yè)學(xué) 部：經(jīng)濟(jì)管理指導(dǎo)教師：侯偉二零一四年四月論物業(yè)如何提高對(duì)寫(xiě)字樓設(shè)備設(shè)施的管理水平Concerning how to improve property management level of office equipment and facilities學(xué)生： 畢波 班級(jí)： 10工商 學(xué)號(hào)： 10110122008 學(xué)部： 經(jīng)濟(jì)管理 專業(yè)： 涉外物業(yè) 指導(dǎo)教師： 侯偉 職稱： 工作單位： 畢業(yè)論文完成時(shí)間： 自 2013 年 09 月 至 2014 年 04 月摘 要隨著現(xiàn)代寫(xiě)字樓建筑不斷高速發(fā)展趨勢(shì)，寫(xiě)字樓設(shè)備的自動(dòng)化、智能化的潮流，樓宇對(duì)相關(guān)配套設(shè)備的需求量逐漸增多，設(shè)備設(shè)施的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、配置組成越來(lái)越復(fù)雜，設(shè)備設(shè)施的科技含量在不斷上升，設(shè)備設(shè)施在寫(xiě)字樓中的作用越來(lái)越突出，寫(xiě)字樓對(duì)現(xiàn)代高智能化設(shè)備的依賴程度也日趨高。設(shè)備管理作為一門(mén)發(fā)展中的應(yīng)用學(xué)科，其包含的范圍更加寬泛，涉及的要素日益復(fù)雜、多變，在物業(yè)管理活動(dòng)中的重要性也凸顯出來(lái)。因此而來(lái)，就給現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)在設(shè)備管理這一方面帶來(lái)了一系列新的問(wèn)題與沖擊，就需要我們物業(yè)管理企業(yè)的管理人員認(rèn)真地去探討研究和思索創(chuàng)新。為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，就必須將設(shè)備管理放在較為重要的位置，并使之貫穿到物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的每個(gè)環(huán)節(jié)，切實(shí)提高對(duì)寫(xiě)字樓設(shè)備設(shè)施的管理水平，充分發(fā)揮其應(yīng)有的功效。關(guān)鍵詞：寫(xiě)字樓；設(shè)備設(shè)施；物業(yè)管理；維護(hù)；對(duì)策AbstractAlong with the modern office building, the development trend of tall and super-tall office environment comfortable, the intellectualization, the trend of increasing demand for building of the complete equipment and facilities of the increasingly complex system structure, configuration, composition, technological content of equipment and facilities in rapidly rising, equipment are playing an increasingly important role in the building, the building of the reliance of the modern equipment is more and more is also high. Equipment management as an application in the development of subject, the scope of its broader, involving elements of its increasingly complex and changeable, also became apparent in the importance of the realty management activities. So, to the modern property management enterprises in the equipment management which brings a series of new problem and the impact on the one hand, it needs us to realty management enterprise management to discuss seriously research and thinking innovation. In order to achieve the property management in the enterprise the management goal, must put the equipment management in an important position, and make it through to the realty management enterprise management each link of the process, to improve the level of the management of office equipment and facilities, and give full play to its due effect.Keywords：Office buildings Equipment and facilities The property management Maintenance Countermeasures 目 錄緒論1（一）研究背景意義1（二）研究方式方法1（三）研究思路1一、寫(xiě)字樓物業(yè)設(shè)備設(shè)施概述2（一）寫(xiě)字樓設(shè)備設(shè)施定義21.寫(xiě)字樓的定義22.寫(xiě)字樓設(shè)備設(shè)施種類2（二）寫(xiě)字樓設(shè)備設(shè)施的特點(diǎn)2二、寫(xiě)字樓設(shè)備設(shè)施管理的現(xiàn)狀調(diào)查分析2（一）調(diào)查對(duì)象2（二）調(diào)查方法3（三）調(diào)查結(jié)果分析31.設(shè)備管理的規(guī)章制度的統(tǒng)計(jì)和分析32.從業(yè)人員態(tài)度的統(tǒng)計(jì)和分析43.預(yù)防機(jī)制的統(tǒng)計(jì)和分析6（四）實(shí)習(xí)感想7三、當(dāng)前寫(xiě)字樓物業(yè)設(shè)備管理中的問(wèn)題8（一）使用效率和效益得以提高，但設(shè)備壽命和環(huán)境沒(méi)有保證8（二）投資過(guò)大，過(guò)于追求經(jīng)濟(jì)效益8（三）現(xiàn)代化設(shè)備的配置復(fù)雜，卻沒(méi)有完善的系統(tǒng)對(duì)策9（四）從業(yè)人員難以適應(yīng)9四、寫(xiě)字樓物業(yè)設(shè)備維護(hù)存在的問(wèn)題9（一）傳統(tǒng)的維護(hù)方式無(wú)法適應(yīng)現(xiàn)代設(shè)備9（二）安裝期與運(yùn)行期脫節(jié)10（三）側(cè)重技術(shù)管理，忽略其他管理10（四）人機(jī)沒(méi)有聯(lián)動(dòng)10五、提高寫(xiě)字樓設(shè)備設(shè)施管理水平的建議10（一）加強(qiáng)培訓(xùn)，提升服務(wù)水平11（二）注重服務(wù)質(zhì)量和工作效率，科學(xué)管理設(shè)備設(shè)施運(yùn)行12（三）貫徹預(yù)防為主思想，做好設(shè)備設(shè)施的系統(tǒng)化保養(yǎng)13（四）不可忽視對(duì)外包服務(wù)的質(zhì)量管理13（五）建立健全的預(yù)防機(jī)制141.建立預(yù)防為主科學(xué)管理思想142.建立完善的設(shè)備管理規(guī)章制度143.采用先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備管理方法154.使用先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備管理工具155.做好設(shè)備管理的基礎(chǔ)資料工作156.做好供電安全保障工作157.做好消防設(shè)備管理16結(jié)束語(yǔ)17參考文獻(xiàn)18致謝19附錄120附錄223附錄329附錄430IV北京城市學(xué)院2014屆畢業(yè)論文緒論（一）研究背景意義物業(yè)管理是一個(gè)還很年輕的行業(yè) ,尤其是在中國(guó)范圍內(nèi)，還是一個(gè)處在不斷發(fā)展階段的新興行業(yè)。當(dāng)現(xiàn)代房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中，目前最受開(kāi)發(fā)商歡迎和青睞的物業(yè)，寫(xiě)字樓物業(yè)是絕對(duì)可以算的上是最主要的一個(gè)。因?yàn)槭袌?chǎng)常態(tài)下，寫(xiě)字樓是可以產(chǎn)生較高利益回報(bào)的業(yè)態(tài)。物業(yè)管理的主要對(duì)象是建筑物，對(duì)于寫(xiě)字樓建筑而言，一般的設(shè)計(jì)壽命可達(dá)70-100年。建筑物壽命長(zhǎng)短的主要因素是其配套的設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)，因此對(duì)設(shè)備設(shè)施的管理效果如何，對(duì)于寫(xiě)字樓物業(yè)來(lái)說(shuō)是很重要的環(huán)節(jié)，它直接關(guān)系到寫(xiě)字樓能否正常的運(yùn)行，也必然關(guān)系到物業(yè)資產(chǎn)的保值增值。然而，一直以來(lái)寫(xiě)字樓因設(shè)備管理出現(xiàn)問(wèn)題而引發(fā)的事故屢見(jiàn)不鮮。在這個(gè)大背景下，我們需要對(duì)寫(xiě)字樓設(shè)備管理引起足夠的重視，同時(shí)我們還應(yīng)該注意到，對(duì)一個(gè)寫(xiě)字樓物業(yè)來(lái)說(shuō)，保持良好的設(shè)備運(yùn)行必然是幾代人所做出的貢獻(xiàn)，物業(yè)設(shè)備管理具有連續(xù)性和頻繁性，必然要求所有的管理者，要有強(qiáng)烈的責(zé)任感，把物業(yè)設(shè)備管理放在自己的心中，踏實(shí)做好每一步的工作。物業(yè)管理最本質(zhì)的意義，是通過(guò)物業(yè)管理的全過(guò)程，達(dá)到物業(yè)本身的保值增值，讓人類的建設(shè)成果的使用價(jià)值得以最充分地體現(xiàn)?？梢?jiàn)設(shè)備管理工作是一項(xiàng)最重要的硬件管理工作，它不但對(duì)物業(yè)本身的價(jià)值體現(xiàn)起到了舉足輕重的作用，還對(duì)保障物業(yè)管理的服務(wù)水平起到了不可替代的作用。（二）研究方式方法這篇文章采用了理論研究與實(shí)地調(diào)研相結(jié)合的研究方法，閱覽了當(dāng)前國(guó)內(nèi)外的一些有關(guān)物業(yè)管理書(shū)籍、文章。內(nèi)容上主要是關(guān)于寫(xiě)字樓物業(yè)設(shè)備的維護(hù)的方式方法、寫(xiě)字樓設(shè)備問(wèn)題的分析等。在此基礎(chǔ)上，以融科大廈物業(yè)、金融街鑫茂大廈物業(yè)為調(diào)研對(duì)象，根據(jù)寫(xiě)字樓設(shè)備管理的現(xiàn)狀和出現(xiàn)的問(wèn)題設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷。通過(guò)對(duì)問(wèn)卷結(jié)果的數(shù)據(jù)分析，研究物業(yè)設(shè)備管理中所暴露出的問(wèn)題，并以此提出具有針對(duì)性的建議。（三）研究思路 本文由緒論、正文、結(jié)束語(yǔ)三大部分組成，共六章內(nèi)容。緒論，闡述本文研究的背景意義、方式方法、思路框架。第一章，提出相關(guān)概念，關(guān)于寫(xiě)字樓設(shè)備設(shè)施的管理。第二章，對(duì)目前寫(xiě)字樓設(shè)備管理的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，通過(guò)調(diào)查問(wèn)卷以及實(shí)習(xí)經(jīng)歷形式來(lái)敘述。第三章，通過(guò)調(diào)查的結(jié)果得出結(jié)論找出目前寫(xiě)字樓設(shè)備管理存在的問(wèn)題。第四章，通過(guò)調(diào)查結(jié)果的結(jié)論找出目前寫(xiě)字樓設(shè)備維護(hù)存在的問(wèn)題。第五章，針對(duì)存在的問(wèn)題提出建議。第六章，總結(jié)現(xiàn)狀，展望將來(lái)。一、寫(xiě)字樓物業(yè)設(shè)備設(shè)施概述（一）寫(xiě)字樓設(shè)備設(shè)施定義1.寫(xiě)字樓的定義寫(xiě)字樓是指國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位用于辦理行政事物或從事日常業(yè)務(wù)務(wù)活動(dòng)的建筑物，其使用者包含營(yíng)利性的經(jīng)濟(jì)實(shí)體和非營(yíng)利性的管理機(jī)構(gòu)，是隨著經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展，為滿足公司辦公、高效率工作需要而產(chǎn)生的。影響寫(xiě)字樓品質(zhì)的因素主要有區(qū)位、規(guī)模、建筑文化、硬件設(shè)施和軟件服務(wù)。2.寫(xiě)字樓設(shè)備設(shè)施種類寫(xiě)字樓中的設(shè)備設(shè)施，是指與寫(xiě)字樓配套各類軟硬件，主要是面向?qū)懽謽莾?nèi)的租戶開(kāi)放，這些設(shè)備設(shè)施，大致分為辦公、日常生活、公共服務(wù)、消防、及其他這個(gè)五個(gè)類別，是根據(jù)不同的位置的進(jìn)行配置的，并與寫(xiě)字樓同時(shí)規(guī)劃、同時(shí)建設(shè)、同時(shí)投入使用，它是租戶日常工作中的重要物質(zhì)保障，寫(xiě)字樓內(nèi)設(shè)備設(shè)施的配套是否齊全直接影響租戶的日常工作的效率。（二）寫(xiě)字樓設(shè)備設(shè)施的特點(diǎn)在硬件配套上，寫(xiě)字樓方面追求的硬件，更多的是科技與創(chuàng)新。在當(dāng)代建筑行業(yè)高速發(fā)展的今天，科技已經(jīng)完全融入了建筑的設(shè)計(jì)理念，可以看到，現(xiàn)在那些屹立在各地的標(biāo)著性寫(xiě)字樓，內(nèi)部都擁有高科技含量的設(shè)備，為服務(wù)人類提供著便捷。除此之外，建造寫(xiě)字樓所用到的建筑技術(shù)、層高、標(biāo)準(zhǔn)承重、電力系統(tǒng)、水利系統(tǒng)，以及電梯、智能等，都非常先進(jìn)。另外就寫(xiě)字樓的本質(zhì)而言，硬件設(shè)施的最大追求應(yīng)該是創(chuàng)新，主要體現(xiàn)在建筑設(shè)計(jì)和建筑功能的創(chuàng)新上。在軟件配套上，寫(xiě)字樓的軟件服務(wù)，一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，即注重管理的高效性。另一方面體現(xiàn)在對(duì)入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上，即為人住租戶提供服務(wù)的專業(yè)性。二、寫(xiě)字樓設(shè)備設(shè)施管理的現(xiàn)狀調(diào)查分析（一）調(diào)查對(duì)象針對(duì)住宅小區(qū)的公共設(shè)施種類問(wèn)題，我對(duì)高爾夫公館的110位業(yè)主進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)放問(wèn)卷110份，回收105份。（在進(jìn)行此次問(wèn)卷調(diào)查之前，這幾個(gè)住宅小區(qū)都已經(jīng)全部交房，每個(gè)小區(qū)都有了一定的居住率，不存在小區(qū)還有部分在建，公共設(shè)施不齊全的情況。且很多業(yè)主都是在其他小區(qū)有住房，了解大多數(shù)小區(qū)的公共設(shè)施情況。）（二）調(diào)查方法針對(duì)寫(xiě)字樓的設(shè)備設(shè)施管理和維護(hù)問(wèn)題，我對(duì)融科大廈的105位租戶進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)放問(wèn)卷105份，回收100份。該大廈是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的大型寫(xiě)字樓，設(shè)備設(shè)施較為完善，適合作為調(diào)查的對(duì)象。（三）調(diào)查結(jié)果分析采取問(wèn)卷調(diào)查的方法。對(duì)于租戶對(duì)寫(xiě)字樓設(shè)備設(shè)施的理解以及普遍的設(shè)備問(wèn)題。調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)編寫(xiě)了十道單項(xiàng)題。1.設(shè)備管理的規(guī)章制度的統(tǒng)計(jì)和分析問(wèn)題二；您認(rèn)為寫(xiě)字樓設(shè)備的管理最重要的是什么？A.從業(yè)人員知識(shí)技術(shù)水平B.嚴(yán)格的操作規(guī)章制度C.良好的運(yùn)行維護(hù)制度D.對(duì)于設(shè)備的監(jiān)管力度E.建立預(yù)防機(jī)制 28人 22人 25人 18人7人 28% 22% 25% 18% 7%從這個(gè)問(wèn)題的調(diào)查結(jié)果可以得知，就目前來(lái)看，大家認(rèn)為要提高管理水平的重點(diǎn)該在于人員和維護(hù)和管理制度，這樣才可以確保設(shè)備的日常運(yùn)行，而監(jiān)管和預(yù)防機(jī)制有后滯性，因此不應(yīng)優(yōu)先考慮。問(wèn)題四；您對(duì)目前您工作的寫(xiě)字樓物業(yè)設(shè)備管理滿意度如何？這是對(duì)調(diào)查者對(duì)設(shè)備管理的滿意度進(jìn)行大概的了解，通過(guò)的這次調(diào)查我發(fā)現(xiàn)基本上還是比較正常，但大部分人選擇了一般，這說(shuō)明管理制度問(wèn)題是普遍存在的，接下來(lái)我就是要摸清這些問(wèn)題產(chǎn)生的原因。問(wèn)題八；你認(rèn)為現(xiàn)在寫(xiě)字樓物業(yè)設(shè)備管理制度效果如何？ 這個(gè)結(jié)果顯示出大家對(duì)于寫(xiě)字樓的設(shè)備管理制度還是可以接受的，但并沒(méi)有達(dá)到一個(gè)好的水平上，僅僅能夠讓大家大概上滿意是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，因此在這一方面也需要作出調(diào)整和改進(jìn)。綜上所述，我認(rèn)為設(shè)備管理制度是提高設(shè)備管理水平根基，所有改變和調(diào)整都應(yīng)該圍繞管理制度，這是保障設(shè)備正常運(yùn)行的一個(gè)前提。之所以目前該寫(xiě)字樓的調(diào)差結(jié)果并不理想，這和設(shè)備管理制度的漏洞是分不開(kāi)的，恐怕制度中缺少對(duì)設(shè)備的日常運(yùn)行檢查以及日常維護(hù)的頻率和操作規(guī)范提出明確的要求，還有對(duì)于不遵守制度行為監(jiān)管有疏忽，懲罰機(jī)制沒(méi)有發(fā)揮真正的作用。2.從業(yè)人員態(tài)度的統(tǒng)計(jì)和分析問(wèn)題五；在寫(xiě)字樓的物業(yè)設(shè)備管理方面，您認(rèn)為那些設(shè)備經(jīng)常出現(xiàn)問(wèn)題？通過(guò)這個(gè)調(diào)查可以看出那些設(shè)備出現(xiàn)問(wèn)題的頻率較高，這是由于設(shè)備維護(hù)人員未能按時(shí)的對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)才會(huì)出現(xiàn)這些問(wèn)題，設(shè)備設(shè)施離不開(kāi)人員的維保，一旦他們的工作態(tài)度出現(xiàn)了問(wèn)題，就是寫(xiě)字樓整體運(yùn)行出現(xiàn)問(wèn)題，因此需要想辦法提高他們的工作效率。問(wèn)題六；您認(rèn)為造成設(shè)備出現(xiàn)問(wèn)題的原因可能是；這一調(diào)查結(jié)果顯示，對(duì)于產(chǎn)生問(wèn)題根本原因的并不是單純的一點(diǎn)，而是各方面的出現(xiàn)了問(wèn)題，而以上3個(gè)占較大比例的恰恰說(shuō)明了問(wèn)題的根本原因，這也是我們要找出解決方案索要參照的方向問(wèn)題七；您對(duì)物業(yè)設(shè)備的管理人員印象如何？這個(gè)調(diào)查結(jié)果顯示出了對(duì)于設(shè)備管理的從業(yè)人員來(lái)說(shuō)，他們對(duì)于租戶的服務(wù)態(tài)度還是比較端正的，但在辦事效率上有所欠缺，所以這樣的工作效率是不能夠令人滿意的，因此我們需要對(duì)于從業(yè)人員的綜素質(zhì)合提升上要有對(duì)策。綜上所述，我認(rèn)為物業(yè)的從人人員是提高設(shè)備管理水平的重要環(huán)節(jié)，有擁有好的制度的前提下，從業(yè)人員不去遵守，也是白紙一張，從以上調(diào)查結(jié)果顯示，無(wú)論是對(duì)于設(shè)備的管理程度，還是與租戶的溝通程度，都不令人滿意，問(wèn)題可能出現(xiàn)在人員本身的素養(yǎng)以及技術(shù)能力還不達(dá)標(biāo)，員工在來(lái)到工作崗位以后，物業(yè)公司對(duì)員工的意識(shí)培訓(xùn)以及操作培訓(xùn)強(qiáng)度不夠。還有可能就是公司內(nèi)部的人事管理，領(lǐng)導(dǎo)層與員工群體的意見(jiàn)不統(tǒng)一。因此導(dǎo)致了從業(yè)人員在態(tài)度上出現(xiàn)了問(wèn)題。3.預(yù)防機(jī)制的統(tǒng)計(jì)和分析問(wèn)題三；關(guān)于寫(xiě)字樓的配套設(shè)備，您認(rèn)為什么最重要？通過(guò)這個(gè)調(diào)查可以看出，大家對(duì)于消防設(shè)備非常重視，也給我們提了一個(gè)醒，加強(qiáng)管理的側(cè)重點(diǎn)在什么地方，消防屬于應(yīng)急預(yù)防措施，是應(yīng)對(duì)突發(fā)情況的必備設(shè)施，因此在這一結(jié)果表現(xiàn)了建立預(yù)防機(jī)制的重要性。問(wèn)題九；您認(rèn)為您目前所工作的寫(xiě)字樓物業(yè)設(shè)備管理哪些方面有所不足亟需提高？ 從這個(gè)統(tǒng)計(jì)結(jié)果可以看出的是大家對(duì)于目前在設(shè)備管理所能出現(xiàn)的情況，都有認(rèn)同，可以看到在應(yīng)對(duì)突發(fā)問(wèn)題上，還是有所欠缺，因此，體現(xiàn)出該物業(yè)在預(yù)防機(jī)制上還未能完善。問(wèn)題十；您認(rèn)為現(xiàn)在繼續(xù)改進(jìn)的物業(yè)設(shè)備服務(wù)應(yīng)該有哪些？這是結(jié)果可以得出的結(jié)論是，建立完善的預(yù)防機(jī)制，是所有人有期望的，因?yàn)橹挥型晟屏祟A(yù)防機(jī)制，才能切實(shí)保障寫(xiě)字樓內(nèi)左右人員的生命財(cái)產(chǎn)安全。這就是提醒我們提高設(shè)備管理水平不能只注意眼前，要為以后的事多想想。綜上所述，我認(rèn)為預(yù)防機(jī)制在物業(yè)設(shè)備管理中起著很大的作用，不僅僅是提高寫(xiě)字樓應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的能力，而是整個(gè)寫(xiě)字樓日常運(yùn)行的保障，從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，租戶對(duì)于預(yù)防機(jī)制是很重視的，對(duì)于天天在這里工作的他們來(lái)說(shuō)，設(shè)備不需要他們?nèi)ゾS護(hù)，從業(yè)人員也不需要他們?nèi)ス芾?，他們唯一重視的就是自身的生命?cái)產(chǎn)安全。對(duì)于該大廈來(lái)說(shuō)，目前沒(méi)有發(fā)生突發(fā)事故，并不代表著以后肯定不會(huì)發(fā)生，要著眼于未來(lái)。（四）實(shí)習(xí)感想本人曾在北京金融街物業(yè)管理有限公司所管理的北京鑫茂大廈這一項(xiàng)目的工程部實(shí)習(xí)，金融街物業(yè)是一家老牌的國(guó)企，具備國(guó)家級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理水平，鑫茂大廈也是一個(gè)建成很早的一個(gè)寫(xiě)字樓。其秉承“以人為本”的式物業(yè)管理理念，始終以堅(jiān)持貫徹“誠(chéng)信服務(wù)、優(yōu)質(zhì)管理、客戶至上、不斷創(chuàng)新、節(jié)能環(huán)保” 為服務(wù)宗旨，同時(shí)還以專業(yè)的、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)態(tài)度，能為客戶提供經(jīng)濟(jì)有效的、高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。北京鑫茂大廈，位于位于金融街中心區(qū)B區(qū)1號(hào)地塊，西臨西二環(huán)主路，北臨武定侯街，位于兩條主路的交叉路口，占據(jù)了金融街中心區(qū)的金角。該項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為高檔辦公寫(xiě)字樓。下圖為大廈設(shè)備管理流程圖。在實(shí)習(xí)期間，本人感到該公司雖然是一家物業(yè)管理服務(wù)專業(yè)化很高的正規(guī)化公司，但其在運(yùn)行過(guò)程中或多或少存在上述所講的一些問(wèn)題，比如在人員構(gòu)成和人才培養(yǎng)方面，公司的大部分從業(yè)人員如保潔、保安、工程維修人員等的學(xué)歷層次都不是很高，有些人員的責(zé)任心也不是很高，對(duì)工作的投入的積極性不高，對(duì)于設(shè)備管理雖然做到了定期檢查，定期維護(hù)，但和公司的設(shè)備管理制度所規(guī)定的要求并沒(méi)有保質(zhì)保量的去實(shí)行，并且公司也較少對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)教育，開(kāi)展工作還是按照傳統(tǒng)模式來(lái)做，不能緊跟時(shí)代步伐，公司的工程技術(shù)人員流動(dòng)率也比較高，技術(shù)隊(duì)伍不穩(wěn)定，難以吸引高素質(zhì)人才；在管理服務(wù)方面，公司的觀念和意識(shí)還沒(méi)有真正的轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)，還是以“管理型”為主，沒(méi)有真正成為一個(gè)“服務(wù)型”的公司；在物業(yè)設(shè)備管理和維護(hù)方面，也是實(shí)行的是靜態(tài)管理，單一的設(shè)備維護(hù)，只重視運(yùn)行維修，輕視日常保養(yǎng)，更少考慮預(yù)防。三、當(dāng)前寫(xiě)字樓物業(yè)設(shè)備管理中的問(wèn)題（一）使用效率和效益得以提高，但設(shè)備壽命和環(huán)境沒(méi)有保證現(xiàn)代化寫(xiě)字樓的設(shè)備設(shè)施投入使用的確是可以保證較高的工作效率，同時(shí)帶來(lái)很高的收益回報(bào)但這也對(duì)設(shè)備的管理提出了更高的要求。設(shè)備在運(yùn)行過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)許多機(jī)械故障，持續(xù)運(yùn)行所出現(xiàn)的腐蝕和磨損，對(duì)環(huán)境造成的嚴(yán)重污染以及對(duì)能源的大量損耗。我國(guó)絕大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于設(shè)備的管理都還屬于表面上的認(rèn)識(shí)，他們更注重在設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)問(wèn)題然后及時(shí)維修，卻不注重對(duì)設(shè)備的檢查和日常的維護(hù)，更不會(huì)就設(shè)備可能出現(xiàn)的問(wèn)題建立預(yù)防機(jī)制，以為這樣就能夠保證持續(xù)運(yùn)行，這樣的皮毛管理對(duì)這些設(shè)施設(shè)備的壽命延續(xù)沒(méi)有任何的保障。同時(shí)這種皮毛管理不僅對(duì)設(shè)備設(shè)施的壽命和環(huán)境存在很大影響，會(huì)在一定程度上損害廣大業(yè)主的切身利益，而且還會(huì)增加出現(xiàn)安全事故的隱患，進(jìn)而擴(kuò)大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，弱化了該企業(yè)的技術(shù)實(shí)力與技術(shù)含量，這樣對(duì)物業(yè)服務(wù)公司自身的發(fā)展與進(jìn)步也是一種根本性損失。出現(xiàn)這樣管理方式，其中固然夾雜這物業(yè)的使用者對(duì)設(shè)備運(yùn)行的一種短期思維的因素存在，但是這更反應(yīng)出了我國(guó)大部分寫(xiě)字樓物業(yè)企業(yè)對(duì)于實(shí)際利益太過(guò)于重視，忽略了經(jīng)營(yíng)的綜合成本，他們?nèi)狈?duì)設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)的了解，腦海中沒(méi)有更深層次的對(duì)設(shè)備負(fù)責(zé)的服務(wù)意識(shí)。（二）投資過(guò)大，過(guò)于追求經(jīng)濟(jì)效益辦公寫(xiě)字樓不同于小區(qū)居民樓，不僅要有華麗的外觀來(lái)吸引租戶的眼球，而且需要配有大量的現(xiàn)代化智能設(shè)備為租戶提供他們所需求的一些便利，這樣才能讓租戶真正滿意的在這里工作，所以大部分的寫(xiě)字樓都選用了一些國(guó)外進(jìn)口設(shè)備，這些設(shè)備包括價(jià)值昂貴的高性能制冷機(jī)組、具有高科技含量的UPS和樓宇自控系統(tǒng)、涉及人身安全的電梯和消防系統(tǒng)等。這樣的投入固然提高了寫(xiě)字樓的檔次，但這些高科技設(shè)備的投資和使用也同時(shí)提高了管理與維護(hù)費(fèi)用，使得投資者的眼光聚焦在設(shè)施運(yùn)行與設(shè)施設(shè)備管理的經(jīng)濟(jì)效益，然而這種過(guò)于注重追求經(jīng)濟(jì)利益的結(jié)果往往會(huì)忽視對(duì)物業(yè)設(shè)備的維護(hù)和管理。（三）現(xiàn)代化設(shè)備的配置復(fù)雜，卻沒(méi)有完善的系統(tǒng)對(duì)策現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備內(nèi)部構(gòu)造復(fù)雜程度在不斷地提高，整個(gè)運(yùn)行過(guò)程環(huán)節(jié)多，且相互運(yùn)行、相互制約。因此，必須有一套行之有效的系統(tǒng)進(jìn)行管理，確保整個(gè)運(yùn)行體系的良好運(yùn)轉(zhuǎn)，但是目前我國(guó)的多數(shù)寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在針對(duì)該建筑內(nèi)設(shè)施設(shè)備方面沒(méi)有完善的系統(tǒng)對(duì)策，這樣就導(dǎo)致了設(shè)備運(yùn)行有不可控因素，因而加重了問(wèn)題的出現(xiàn)。同時(shí)目前有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)也還很不健全，這樣就使得寫(xiě)字樓物業(yè)企業(yè)對(duì)設(shè)備設(shè)施的管理沒(méi)有法規(guī)和條例的硬性約束，導(dǎo)致設(shè)備的運(yùn)行缺少保障，從而造成物業(yè)企業(yè)在日常管理中遇到的許多的設(shè)備問(wèn)題都很難在第一時(shí)間找出原因，影響了設(shè)備的正常運(yùn)行，遲遲得不到解決。（四）從業(yè)人員難以適應(yīng)使用現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備就需要在操作上更加有綜合技術(shù)含量，在維護(hù)時(shí)需要更加專業(yè)的知識(shí)，從業(yè)人員分工較細(xì)，經(jīng)常是單工序操作，又由于設(shè)施設(shè)備結(jié)構(gòu)復(fù)雜，一般人員的技術(shù)能力難以確保設(shè)備的長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)行。因此，要求物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)員工操作的相關(guān)培訓(xùn)，或者吸納更高學(xué)歷的專業(yè)技術(shù)人才，才能夠使人與設(shè)施設(shè)備相互協(xié)調(diào)。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于微利行業(yè)，與建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等行業(yè)相比,同類型同級(jí)別工作人員的收入都會(huì)普遍偏低，且專業(yè)技術(shù)人員的素質(zhì)差距更大，難以招攬專業(yè)的人才。同時(shí)，寫(xiě)字樓物業(yè)企業(yè)受到財(cái)力和管理能力水平等方面的制約，企業(yè)在專業(yè)人才的培養(yǎng)方面投入并不顯著，效果肯定也不會(huì)很理想，使得設(shè)施設(shè)備管理技術(shù)隊(duì)伍難以形成，高素質(zhì)人才對(duì)于物業(yè)行業(yè)又不是很熱衷，從而致使現(xiàn)有的從業(yè)的人員難以迅速適應(yīng)這些高科技含量的設(shè)施設(shè)備。四、寫(xiě)字樓物業(yè)設(shè)備維護(hù)存在的問(wèn)題（一）傳統(tǒng)的維護(hù)方式無(wú)法適應(yīng)現(xiàn)代設(shè)備一般設(shè)施設(shè)備維護(hù)工作的重點(diǎn)在于設(shè)備的問(wèn)題維修階段，然而卻忽略了設(shè)備在運(yùn)行過(guò)程中的全過(guò)程式管理。之所以對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)與維修的根本目的是為讓設(shè)備保持良好的持續(xù)運(yùn)行，而不是只進(jìn)行設(shè)施設(shè)備的修復(fù)工作，這種發(fā)現(xiàn)問(wèn)題解決問(wèn)題的模式過(guò)于單一，其本質(zhì)是屬于一種靜態(tài)管理，是一種傳統(tǒng)的維護(hù)方式。在目前寫(xiě)字樓飛速發(fā)展的大背景下，對(duì)設(shè)備設(shè)施的要求只會(huì)越來(lái)越高，這種維模式已經(jīng)不能夠適應(yīng)對(duì)現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備進(jìn)行綜合維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)了。（二）安裝期與運(yùn)行期脫節(jié)寫(xiě)字樓設(shè)施設(shè)備管理和維護(hù)并不能夠確保兩者的關(guān)聯(lián)性，使得制造與使用沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備前期引進(jìn)環(huán)節(jié)與后期管理維護(hù)環(huán)節(jié)脫節(jié)，這就導(dǎo)致的設(shè)備出現(xiàn)了問(wèn)題，原因無(wú)從查起，誰(shuí)該負(fù)責(zé)任也辨析不清，這樣的問(wèn)題不僅使設(shè)備無(wú)法正常的運(yùn)行，而且對(duì)今后設(shè)備的使用也是一個(gè)巨大的隱患，很可能會(huì)造成很大的損失。（三）側(cè)重技術(shù)管理，忽略其他管理目前寫(xiě)字樓設(shè)施設(shè)備管理還并不是全方位的管理，還是比較注重技術(shù)層面的側(cè)的管理，對(duì)于設(shè)備運(yùn)行成本和維護(hù)的制度管理還沒(méi)有引起足夠的重視。據(jù)我調(diào)查得知，目前寫(xiě)字樓企業(yè)對(duì)于設(shè)備管理和維護(hù)的存在一些錯(cuò)誤的想法，人們都認(rèn)為這么好的設(shè)備，那會(huì)那么容易就出現(xiàn)問(wèn)題，如果出現(xiàn)的問(wèn)題多，那還買(mǎi)它干什么，只要沒(méi)有人反映問(wèn)題就是沒(méi)有問(wèn)題，也不用老去檢查。這種認(rèn)識(shí)導(dǎo)致了他們忽略對(duì)于設(shè)備維護(hù)重要性，還停留在這種膚淺認(rèn)知的層面上，并沒(méi)有真正的認(rèn)識(shí)到物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的實(shí)質(zhì)，物業(yè)服務(wù)對(duì)象是人，設(shè)備運(yùn)行良好，才能夠讓人滿意，但設(shè)備的運(yùn)行也是需要人去管理。他們沒(méi)有意識(shí)到物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的最中目的（即各種物業(yè)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行良好）是提高整個(gè)物業(yè)管理水平必不可少的重要因素。由此使得管理出現(xiàn)疏漏，問(wèn)題主要體現(xiàn)在表現(xiàn)為管理制度不健全、臺(tái)帳檔案不完整、監(jiān)督檢查不到位、作業(yè)指導(dǎo)不明確等，這樣的管理方式對(duì)設(shè)備無(wú)疑是毀滅性的。（四）人機(jī)沒(méi)有聯(lián)動(dòng)寫(xiě)字樓內(nèi)施設(shè)備管理只注重設(shè)施設(shè)備管理機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員，沒(méi)有把設(shè)施設(shè)備的管理、維護(hù)、預(yù)防機(jī)制有效的連接起來(lái)，這是一個(gè)整體，缺少了那一個(gè)環(huán)節(jié)，都不能保證設(shè)備的平穩(wěn)。加入設(shè)備在運(yùn)行中出現(xiàn)了問(wèn)題不能夠第一時(shí)間找到維修的人員，設(shè)備的維護(hù)沒(méi)有固定的工作人員去監(jiān)管，出現(xiàn)了突發(fā)情況，沒(méi)有部門(mén)去及時(shí)應(yīng)對(duì)，從而導(dǎo)致設(shè)備不能夠得到長(zhǎng)期穩(wěn)定的檢查和維護(hù)，進(jìn)而出現(xiàn)老化，損壞等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了設(shè)備的使用價(jià)值。五、提高寫(xiě)字樓設(shè)備設(shè)施管理水平的建議目前，寫(xiě)字樓物業(yè)的設(shè)施設(shè)備管理水平還沒(méi)用打到一個(gè)較高的層次，還有許多問(wèn)題有待我們?nèi)ソ鉀Q。之所以有許多人許多不能令人滿意，歸根結(jié)底是寫(xiě)字樓物業(yè)對(duì)于設(shè)施設(shè)備責(zé)任感不強(qiáng)、組織建設(shè)和制度完善還沒(méi)有得到重視，專業(yè)人才的培養(yǎng)，也沒(méi)有嚴(yán)格把關(guān)，這些問(wèn)題阻擋了寫(xiě)字樓設(shè)備設(shè)施管理水平前進(jìn)的腳步。只有擁有積極的態(tài)度，結(jié)合科學(xué)的管理觀念，對(duì)設(shè)施設(shè)備有效地進(jìn)行全方位管理，確保設(shè)備的平穩(wěn)運(yùn)行，才能充分體現(xiàn)設(shè)施設(shè)備的使用價(jià)值，帶來(lái)更高的收益回報(bào)，科學(xué)合理的設(shè)施設(shè)備管理方式是寫(xiě)字樓物業(yè)設(shè)備管理水平不斷發(fā)展的重要步驟。因此，必須重視和盡快完善本企業(yè)的設(shè)施設(shè)備管理體制、組織建設(shè)和制度建設(shè)，為加快實(shí)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備管理現(xiàn)代化開(kāi)提供有力保障。設(shè)備設(shè)施管理是寫(xiě)字樓物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)，我認(rèn)為應(yīng)該做好如下幾方面工作：（一）加強(qiáng)培訓(xùn)，提升服務(wù)水平從以上的調(diào)查結(jié)果不難看出，加強(qiáng)設(shè)備設(shè)施管理水平首先就是要加強(qiáng)培訓(xùn)，只有從業(yè)人員的思想層次，技術(shù)能力，管理和協(xié)調(diào)能力得到了提升，才能更好的在工作中履行自己的職責(zé)。我認(rèn)為首先就是要讓從業(yè)人員了解寫(xiě)字樓設(shè)備設(shè)施的基本職能。比如，防火卷簾門(mén)的功能是在有火災(zāi)出現(xiàn)時(shí)能自動(dòng)降落并有及時(shí)有效的阻斷火勢(shì)蔓延，因此防火卷簾門(mén)下面就不能堆放雜物，以便在關(guān)鍵時(shí)刻發(fā)揮其作用，這就要求在平時(shí)巡查時(shí)要時(shí)刻注意，觀察防火卷簾門(mén)是否下堆放物品，但是在實(shí)際操作中卻我發(fā)現(xiàn)一些防火卷簾門(mén)下堆放著雜物，是因?yàn)闆](méi)有任何起到提醒作用標(biāo)識(shí)，歸其原因在于寫(xiě)字樓服務(wù)物業(yè)的管理人員對(duì)防火卷簾門(mén)的作用與功能根本就不了解。所以，造成物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的水平高低，有很大一部分因素是寫(xiě)字樓物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員個(gè)人對(duì)設(shè)備設(shè)施管理認(rèn)識(shí)太過(guò)于膚淺，管理層也沒(méi)有為基層人員建立這種對(duì)設(shè)備設(shè)施負(fù)責(zé)到底的態(tài)度。對(duì)于加強(qiáng)寫(xiě)字樓物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理方面的相關(guān)培訓(xùn)。我認(rèn)為首先是從戰(zhàn)略層面上考慮，企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)自身要提高對(duì)于物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理各方面的認(rèn)識(shí)，這有利于及時(shí)的發(fā)現(xiàn)問(wèn)題從而很快的向下反饋，具體就是領(lǐng)導(dǎo)層每日要進(jìn)行至少一次的巡查，制定表格以便記錄下發(fā)現(xiàn)問(wèn)題設(shè)備種類和問(wèn)題類型。當(dāng)天進(jìn)行反饋，并委任檢查部門(mén)進(jìn)行復(fù)查。其次就是基層人員的意識(shí)培訓(xùn)，我認(rèn)為在每個(gè)月都應(yīng)該有至少一次的培訓(xùn)會(huì)議，要求全員參與，并進(jìn)行卷面的筆試。對(duì)于長(zhǎng)期成績(jī)優(yōu)異的員工要予以鼓勵(lì)，對(duì)于意識(shí)淡薄的員工要進(jìn)行批評(píng)。只有讓他們明確物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理工作的基礎(chǔ)性和重要性，才能真正建立起對(duì)設(shè)備負(fù)責(zé)的態(tài)度；最后是從日常操作層面上出發(fā)，企業(yè)中層以下的各級(jí)人員要尤其是設(shè)備的維修維護(hù)人員，要定期由有經(jīng)驗(yàn)的老員工進(jìn)行物業(yè)設(shè)備設(shè)施的關(guān)鍵控制點(diǎn)與特殊位置點(diǎn)考核。此外，現(xiàn)代化寫(xiě)字樓物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的技術(shù)性非常強(qiáng)，這就決定了管理人員技術(shù)水平?jīng)Q定著物業(yè)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行效果。物業(yè)企業(yè)要不但要有日常的培訓(xùn)計(jì)劃。我認(rèn)為還需要了增加系統(tǒng)工程師這一崗位，使其有效的把寫(xiě)字樓設(shè)備設(shè)施的維管結(jié)合起來(lái)，只有這樣才能更好的提升寫(xiě)字樓物業(yè)企業(yè)設(shè)備設(shè)施管理技術(shù)水平的穩(wěn)定性，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。（二）注重服務(wù)質(zhì)量和工作效率，科學(xué)管理設(shè)備設(shè)施運(yùn)行要達(dá)到寫(xiě)字樓設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的科學(xué)化管理，就必須要細(xì)致到每一個(gè)工作環(huán)節(jié)，就是通過(guò)科學(xué)的觀念有效的規(guī)劃和管理設(shè)備設(shè)施在使用維護(hù)的全過(guò)程，運(yùn)用合理的技術(shù)手段，這樣就可以做到以較低的管理成本，換來(lái)設(shè)備設(shè)施較大的使用價(jià)值體現(xiàn)，使物業(yè)設(shè)備設(shè)施安全、高效的運(yùn)行。首先是展開(kāi)關(guān)鍵點(diǎn)控制措施，寫(xiě)字樓設(shè)備設(shè)施種類繁多，每一個(gè)類設(shè)備設(shè)施都有它各自的功能和作用，因此同樣是持續(xù)運(yùn)行的設(shè)備設(shè)施他們各自的磨損程度是不一樣的，這取決于所在的環(huán)境和運(yùn)行狀況的不用。所以在日常的運(yùn)行中，各類設(shè)備設(shè)施所發(fā)生的問(wèn)題類型和發(fā)生問(wèn)題的頻率也會(huì)有所不用。就要求設(shè)備管理人員或日常的巡查人員在檢查運(yùn)行過(guò)程中對(duì)它們所關(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容也會(huì)有所差異，即表示關(guān)鍵點(diǎn)的控制是不一樣的。具體表現(xiàn)在設(shè)備設(shè)施臺(tái)帳的基礎(chǔ)上，企業(yè)通過(guò)內(nèi)部定期對(duì)設(shè)備設(shè)施的檢查維護(hù)后，確定各種類設(shè)備設(shè)施在運(yùn)行中需要注意的控制關(guān)鍵點(diǎn)，可以將關(guān)鍵點(diǎn)形成一個(gè)記錄，擺在設(shè)備的附近并將這些關(guān)鍵點(diǎn)納入到日常運(yùn)行監(jiān)測(cè)系統(tǒng)錄入進(jìn)去，確保時(shí)時(shí)監(jiān)管并及時(shí)處理故障。同時(shí)，管理人員還可以制定規(guī)范的、正式的管理文件。將各類不同設(shè)備設(shè)施關(guān)鍵點(diǎn)的位置以及它們的控制方法、控制流程等加入文件并存檔。也可打印出來(lái)張貼在工程人員的辦公室，為他們工作提供方便。這是物業(yè)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理最基礎(chǔ)且最重要的工作之一。其次是規(guī)范和統(tǒng)一標(biāo)識(shí)標(biāo)志、注重實(shí)用性。為提高物業(yè)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行效率和質(zhì)量，管理人員應(yīng)建立統(tǒng)一的標(biāo)識(shí)標(biāo)志體系，每個(gè)設(shè)備上都張貼各自的信息，就像身份證一樣，上面有設(shè)備的名稱標(biāo)識(shí)、運(yùn)行狀態(tài)標(biāo)識(shí)、日常維護(hù)標(biāo)識(shí)、安全標(biāo)識(shí)等，最后將標(biāo)識(shí)歸納總結(jié)形成物業(yè)設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí)手冊(cè)，要求標(biāo)識(shí)手冊(cè)要做到“標(biāo)識(shí)全覆蓋、標(biāo)識(shí)無(wú)漏洞”，讓所有的從業(yè)人員所有施都要標(biāo)識(shí)掌握手冊(cè)。同時(shí)在建立標(biāo)識(shí)手冊(cè)時(shí)需要注意標(biāo)識(shí)的“實(shí)用性”問(wèn)題，標(biāo)識(shí)上不要有太過(guò)專業(yè)的語(yǔ)言，要簡(jiǎn)單易懂，如不從實(shí)際性、可操作性出發(fā)，建立出來(lái)的標(biāo)識(shí)體系就不能有效地達(dá)到目的。最后就是實(shí)行日常巡檢與定期巡檢，消滅一切隱患。物業(yè)企業(yè)要從設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行的可持續(xù)性、管理的傳承性這兩點(diǎn)出發(fā)，從業(yè)人員要嚴(yán)格遵守巡查的制度并認(rèn)真做好設(shè)備設(shè)施的巡查記錄。這是工作人員負(fù)責(zé)態(tài)度態(tài)度的交接。除每日的定時(shí)定人的巡查及記錄外，同時(shí)還要定期的借助各種先進(jìn)技術(shù)對(duì)設(shè)施設(shè)施進(jìn)行診斷，不斷收集與更新各個(gè)設(shè)備設(shè)施的關(guān)鍵參數(shù)及變化情況，比如壓力管道的管道壁測(cè)厚、大電流母線槽接點(diǎn)的測(cè)溫、系統(tǒng)“關(guān)注點(diǎn)”的定位等。這些工作的目的其實(shí)就是為了消除可能存在的隱患，通過(guò)記錄，分析這些數(shù)據(jù)的變化趨勢(shì)與走向，這樣才能夠及時(shí)、動(dòng)態(tài)的掌握各類設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行狀態(tài)與變化，從而實(shí)現(xiàn)從靜態(tài)態(tài)維修向動(dòng)態(tài)維修方向進(jìn)行發(fā)展，從原來(lái)的發(fā)現(xiàn)問(wèn)題變?yōu)轭A(yù)防問(wèn)題，這一點(diǎn)對(duì)于物業(yè)設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作會(huì)產(chǎn)生質(zhì)的變化。（三）貫徹預(yù)防為主思想，做好設(shè)備設(shè)施的系統(tǒng)化保養(yǎng)任何故障或事故的出現(xiàn)都是有因可循的，都是從沒(méi)有到有，從點(diǎn)到面的積累過(guò)程，其實(shí)在設(shè)備設(shè)施運(yùn)行中發(fā)生的許多事故的發(fā)生都是由人們?nèi)粘９ぷ髦械男∈杪┮鸬?，事故就是平時(shí)工作疏忽的映射，所以要對(duì)管理人員強(qiáng)調(diào)“保養(yǎng)重于維修”的思想，比如電源線的壓緊螺絲松動(dòng)會(huì)導(dǎo)致線路的局部過(guò)熱進(jìn)而就會(huì)引發(fā)停電的后果，甚至?xí)l(fā)失火或者燒毀設(shè)備等嚴(yán)重后果。設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)要把系統(tǒng)化、日常化為主，要制定行之有效計(jì)劃、達(dá)成目標(biāo)，尤其要抓好以下三個(gè)環(huán)節(jié)的管理：一是設(shè)備設(shè)施臺(tái)帳的建立與維護(hù)。建立設(shè)備設(shè)施臺(tái)帳的基本原則是做到帳實(shí)相符，也就是說(shuō)設(shè)備的臺(tái)賬其實(shí)就是設(shè)備的個(gè)人檔案，記錄在它的運(yùn)行壽命中所發(fā)生的所有情況，這樣做是方便管理人員盡快的解決問(wèn)題，同時(shí)每個(gè)月或者季度也要安排專業(yè)的技術(shù)人員對(duì)臺(tái)賬進(jìn)行核查，不正確或是不合理之處要找出真相并修改、調(diào)整；同時(shí)要對(duì)臺(tái)賬進(jìn)行備案，以免原帳丟失為設(shè)備設(shè)施維護(hù)帶來(lái)不便。如果是是企業(yè)新增、更換設(shè)備設(shè)施的，則要有負(fù)責(zé)的人員要通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了解與檢測(cè)，重新建立臺(tái)帳并備案，確保帳實(shí)相符。而平時(shí)臺(tái)帳維護(hù)重點(diǎn)是要即時(shí)更新與調(diào)整，這樣才能發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施可能存在的隱患并及時(shí)解決。二是設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃的制定。企業(yè)要根據(jù)各個(gè)設(shè)備設(shè)施的功能特點(diǎn)、運(yùn)行狀況、使用環(huán)境、關(guān)鍵點(diǎn)、以及維修記錄和保養(yǎng)記錄等，以“確保安全運(yùn)行、預(yù)防故障發(fā)生、經(jīng)濟(jì)高效管理”為準(zhǔn)則，最好落實(shí)到個(gè)人，用固定的人去維保固定的設(shè)備。三是要建立設(shè)備設(shè)施維修記錄和原始保養(yǎng)記錄的檔案。日常保養(yǎng)要嚴(yán)格按制定的計(jì)劃執(zhí)行，并且還要規(guī)范、認(rèn)真的填寫(xiě)相關(guān)設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)與維修記錄且妥善保存，責(zé)任人要簽名。上述三個(gè)環(huán)節(jié)是環(huán)環(huán)相扣，構(gòu)成一個(gè)可以互相印證、互相查詢的整體系統(tǒng)。要確保每臺(tái)設(shè)備設(shè)施都有臺(tái)帳記錄，有臺(tái)帳就一定有保養(yǎng)計(jì)劃，有保養(yǎng)計(jì)劃就必須存在原始保養(yǎng)記錄，相應(yīng)的有保養(yǎng)各維修記錄就肯定有實(shí)際作業(yè)記錄，讓每一個(gè)設(shè)備設(shè)施形成一個(gè)獨(dú)立的身份。有了這些數(shù)據(jù)，對(duì)設(shè)備設(shè)施日常保養(yǎng)工作的監(jiān)督檢查就可從任何一個(gè)環(huán)節(jié)入手，就可以做到有據(jù)可查。（四）不可忽視對(duì)外包服務(wù)的質(zhì)量管理寫(xiě)字樓物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維護(hù)項(xiàng)目通常都是進(jìn)行外包處理，由于企業(yè)本身實(shí)力不夠雄厚，即交由第三方專業(yè)公司來(lái)完成設(shè)備設(shè)施的維護(hù)。這種外包服務(wù)的好處是可以做到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享，是一種企業(yè)間的業(yè)務(wù)協(xié)作方式，有利于社會(huì)資源的優(yōu)化配置和合理利用。但是必須要明確的一點(diǎn)是，外包服務(wù)只是將這項(xiàng)工作轉(zhuǎn)移給第三方公司，而本身物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的權(quán)利和義務(wù)這種關(guān)系并沒(méi)有轉(zhuǎn)移或是發(fā)生改變，也就是說(shuō)設(shè)備出現(xiàn)了故障也還是由物業(yè)公司負(fù)最終責(zé)任。相反，因?yàn)榘褬I(yè)務(wù)進(jìn)行外包后而使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)此項(xiàng)工作無(wú)法進(jìn)行更細(xì)致的過(guò)程管理，這樣有時(shí)會(huì)出現(xiàn)一些不可控制的因素，給企業(yè)工作帶來(lái)不便。因此，物業(yè)企業(yè)要多與外包的企業(yè)進(jìn)行溝通，建立一個(gè)不僅是相互合作的關(guān)系，更是相互監(jiān)督的關(guān)系，對(duì)于外包服務(wù)要建立必要的數(shù)據(jù)庫(kù)，并對(duì)每一次的外包維保進(jìn)行記錄并存檔，這也是辨清物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理責(zé)任的必要數(shù)據(jù)。而對(duì)外包服務(wù)的質(zhì)量管理與監(jiān)督，關(guān)鍵要做到幾項(xiàng)幾點(diǎn)：首先外包服務(wù)必須要通過(guò)正式的合同協(xié)議，合同里明確約定外包事項(xiàng)及內(nèi)容；其次對(duì)外包服務(wù)規(guī)定詳細(xì)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與要求，還要規(guī)定服務(wù)質(zhì)量的檢驗(yàn)檢測(cè)方法；最后外包服務(wù)的工作也要納入到企業(yè)設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行的管理和維修保養(yǎng)工作體系中，實(shí)時(shí)進(jìn)行管理與監(jiān)督。（五）建立健全的預(yù)防機(jī)制1.建立預(yù)防為主科學(xué)管理思想要求設(shè)施設(shè)備的管理現(xiàn)代化首先必須是做到管理思想的現(xiàn)代化，即要樹(shù)立正確的設(shè)施設(shè)備綜合管理思想，要強(qiáng)調(diào)預(yù)防機(jī)制在設(shè)備設(shè)施管理常管理中的重要地位，通過(guò)設(shè)備建立的臺(tái)賬系統(tǒng)要定期開(kāi)展事故的分析與研究，讓管理人員參與進(jìn)來(lái)，進(jìn)行討論，積極的發(fā)言說(shuō)出自己對(duì)于事故的分析和看法，從而從內(nèi)心深處培養(yǎng)危機(jī)意識(shí)。另外每年還可以進(jìn)行兩到三次突發(fā)事故的演習(xí)，深化預(yù)防為主的意識(shí)。2.建立完善的設(shè)備管理規(guī)章制度要想有一個(gè)好的應(yīng)急預(yù)案，先要建立建全完善的設(shè)備管理規(guī)章、制度，這些設(shè)備管理規(guī)章制度則包括有：設(shè)備管理崗位責(zé)任制度；設(shè)備基礎(chǔ)資料管理制度；設(shè)備運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)制度；設(shè)備檢修制度；資產(chǎn)管理制度；培訓(xùn)計(jì)劃；設(shè)備的臺(tái)賬流程；各類機(jī)房、變配電機(jī)房的出入登記制度等。沒(méi)有最完美的制度，只有根據(jù)事故所發(fā)生的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)不斷改進(jìn)和凋整，健全各項(xiàng)規(guī)章制度。而預(yù)防機(jī)制其實(shí)就是根據(jù)在這些基礎(chǔ)上，為了應(yīng)對(duì)突發(fā)的情況所建立的制度。首先按設(shè)備的不同功能，不同環(huán)境和設(shè)備密度、安排業(yè)務(wù)能力，技術(shù)水平相對(duì)較高管理人員，認(rèn)真負(fù)責(zé)的建立設(shè)備管理體制。然后這些成員可以成立一個(gè)應(yīng)急小組，憑借對(duì)設(shè)備的了解，在發(fā)生突發(fā)情況時(shí)，他們就可以很清醒的指揮現(xiàn)場(chǎng)，從而最大限度的減少人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失。同時(shí)該小組負(fù)責(zé)人還可以結(jié)合國(guó)家的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、自身的經(jīng)歷，設(shè)備管理的規(guī)章制度建立員工的應(yīng)急培訓(xùn)教育工作，提高員工的防范意識(shí)，每一個(gè)季度火半年進(jìn)行一次應(yīng)急教育的培訓(xùn)，并讓員工總結(jié)相關(guān)心得，強(qiáng)化預(yù)防意識(shí)，對(duì)操作人員實(shí)行設(shè)備維護(hù)培訓(xùn)，對(duì)檢修人員實(shí)行設(shè)備檔案培訓(xùn)，并把各項(xiàng)培訓(xùn)工作列入預(yù)防工作計(jì)劃中。3.采用先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備管理方法積極推廣并應(yīng)用各種設(shè)施設(shè)備的診斷技術(shù)，應(yīng)該要從實(shí)質(zhì)性的狀態(tài)維修向預(yù)知可能存在的維修方面進(jìn)行發(fā)展；應(yīng)用ABC分類法提高備件管理水平；應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)組織關(guān)鍵設(shè)施設(shè)備大修理工作，對(duì)問(wèn)題較多的設(shè)備進(jìn)行重點(diǎn)管理，時(shí)時(shí)監(jiān)控，以降低突發(fā)事件的概率。4.使用先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備管理工具根據(jù)設(shè)備臺(tái)賬中所記錄的設(shè)備信息，對(duì)于出現(xiàn)問(wèn)題較為頻繁的設(shè)備，要加以重視，并采用先進(jìn)的診療設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和時(shí)時(shí)檢測(cè)，提高設(shè)備的使用壽命，降低故障風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于需要更換的設(shè)備設(shè)施參考原設(shè)備的臺(tái)賬，及基礎(chǔ)資料，選擇既先進(jìn)又合理的先進(jìn)設(shè)備，從而避免重蹈覆轍。5.做好設(shè)備管理的基礎(chǔ)資料工作基礎(chǔ)資料的建立預(yù)防機(jī)制根本依據(jù)與前提，必須保證各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施基礎(chǔ)資料的真實(shí)性與完整性，應(yīng)利用科學(xué)的手段進(jìn)行分析，并保證不斷的對(duì)基礎(chǔ)資料進(jìn)行改和更新，使基礎(chǔ)資料能做到電子化、網(wǎng)絡(luò)化、動(dòng)態(tài)化，這樣才能真正體現(xiàn)基礎(chǔ)資料的作用。一是設(shè)備的原始檔案，包括有基本技術(shù)參數(shù)和設(shè)備價(jià)格；質(zhì)量合格證書(shū)；安裝說(shuō)明書(shū)；驗(yàn)收資料；安裝調(diào)試及驗(yàn)收記錄；出廠、安裝、使用的日期。二是設(shè)備的臺(tái)賬，根據(jù)設(shè)備的不同種類可以歸納劃分并編號(hào)。編號(hào)為整理和查找設(shè)備信息提供了便利，減少了時(shí)間與人力的損耗。三是設(shè)備技術(shù)登記簿，將每一個(gè)設(shè)備的完整壽命周期記錄下來(lái)。從他的設(shè)計(jì)，安裝，維保，故障都要進(jìn)行的記錄。四是設(shè)備系統(tǒng)資料，物業(yè)設(shè)備設(shè)施都是要進(jìn)行組成相應(yīng)的系統(tǒng)后才能充分發(fā)揮其作用的。例如中央空調(diào)這個(gè)系統(tǒng)就是由冷水機(jī)組、冷卻泵、冷卻塔、冷凍泵、管道、閥門(mén)、空調(diào)末端設(shè)備、電控設(shè)備及監(jiān)控調(diào)節(jié)裝置等一系列單個(gè)的設(shè)施設(shè)備組合成的，它們中的任何一種設(shè)備或其中的傳導(dǎo)設(shè)施發(fā)生故障，中央空調(diào)整個(gè)系統(tǒng)都將不能正常運(yùn)行。6.做好供電安全保障工作供電設(shè)備故障是寫(xiě)字樓物業(yè)最常見(jiàn)的設(shè)備故障，的物業(yè)應(yīng)該通過(guò)對(duì)變配電設(shè)備供電安全隱患進(jìn)行檢查、整改，使變配電設(shè)備達(dá)到完好性，保障設(shè)備“安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理”地運(yùn)行。同時(shí)還要加強(qiáng)在用電高峰期間變配電等設(shè)施施備的運(yùn)行查視力度與強(qiáng)度，要求巡視人員在查視的過(guò)程中做到以下幾點(diǎn)：一看，認(rèn)真查看設(shè)備設(shè)施的各項(xiàng)儀表參數(shù)指示值是否正常等；二嗅，設(shè)備有無(wú)焦味異味等；三摸，設(shè)備溫升是否正常等；四聽(tīng)，設(shè)備運(yùn)行聲響是否處于正常等；五想，通過(guò)以上看、嗅、聽(tīng)、摸等方式得到相應(yīng)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行的數(shù)據(jù)和材料，并結(jié)合有關(guān)指示儀表情況進(jìn)行綜合分析與結(jié)論，并快速找出出現(xiàn)故障的原因且及時(shí)排除，保障設(shè)施設(shè)備安全的、經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作。7.做好消防設(shè)備管理消防設(shè)備是應(yīng)急機(jī)制中最重要的一環(huán)，也是突發(fā)事故必須要用到得設(shè)備設(shè)施，如果消防設(shè)備無(wú)法正常工作，那將是非常可怕的一件事。具體要做到；全公司的煙感器每年由消防中心組織測(cè)檢12次；自動(dòng)滅火噴淋管道污水，每年由消防中心和管工班組織排放檢查一次；公司的消防加壓、送風(fēng)、排煙風(fēng)機(jī)，每月由工程部門(mén)啟動(dòng)運(yùn)行測(cè)試檢查一次；消防總控制聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)每年由消防中心和工程部及有關(guān)部門(mén)聯(lián)合啟動(dòng)運(yùn)行檢查一次；消防水泵每半年由消防中心和水泵班手動(dòng)或自動(dòng)啟動(dòng)檢查一次；公司的各種電氣設(shè)備，每年聯(lián)合進(jìn)行一次檢查；公司建筑物內(nèi)凡存放有物品的地方，有人員活動(dòng)的地方、公共場(chǎng)所、娛樂(lè)場(chǎng)所、樓層間、機(jī)房、電房、氣站、廚房、辦公室等部位視情況配備輕便手提式滅火器材，由管轄部門(mén)負(fù)責(zé)維護(hù)保管及外表的清潔衛(wèi)生，擺放消防器材的地方不得堆放雜物，改變消防器材擺放的位置時(shí)，要經(jīng)消防中心同意，有意損壞消防器材要罰款，情節(jié)嚴(yán)重的要追究責(zé)任。結(jié)束語(yǔ)總之，對(duì)物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理要求越來(lái)越復(fù)雜化與智能化，并且管理技術(shù)的含量也越來(lái)越高，相應(yīng)的對(duì)這方面的管理要求也在不斷的提高與拓展，這已成當(dāng)今社會(huì)現(xiàn)代代發(fā)展的必然趨勢(shì)。這將是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在未來(lái)發(fā)展中面臨的新困難，同時(shí)也是我國(guó)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。而作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，必須要深化企業(yè)的內(nèi)部管理，重視物業(yè)服務(wù)人才隊(duì)伍的提升與，加大技術(shù)力量投入，才能讓這些困難與挑戰(zhàn)成為真正的機(jī)遇；對(duì)于整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)來(lái)講，必須在有序競(jìng)爭(zhēng)、有效管理的基礎(chǔ)上，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的交流合作與信息共享，促進(jìn)專業(yè)人才隊(duì)伍的建設(shè)與發(fā)展，加強(qiáng)完善新技術(shù)、新設(shè)備的推廣運(yùn)用，這樣才能將整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)真正的做大、做強(qiáng)，才能向著可持續(xù)發(fā)展的道路前進(jìn)。參考文獻(xiàn)1趙久建.中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與對(duì)策研究D.北京交通大學(xué)20112張寧.物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理研究D.蘇州大學(xué) 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