花都雅景灣策劃方案.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除雅景灣項(xiàng)目策劃案廣州譽(yù)楓房地產(chǎn)投資策略顧問有限公司2004年11月18日前 言第一部分：花都宏觀經(jīng)濟(jì)分析一、花都區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析二、花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀三、花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)第二部分：廣州市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析一、廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析二、花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析三、花都區(qū)未來城市規(guī)劃發(fā)展分析第三部分：項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析一、新華鎮(zhèn)在花都板塊的地位特點(diǎn)二、新華鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭一片良好三、新華鎮(zhèn)招商引資勢(shì)頭迅猛四、新華鎮(zhèn)主要樓盤個(gè)案分析第四部分 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析一、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析二、花都市場(chǎng)商鋪分析第五部分 項(xiàng)目理解及機(jī)會(huì)一、本項(xiàng)目地理位置二、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析三、機(jī)會(huì)四、威脅五、小結(jié)第六部分 項(xiàng)目定位分析一、目標(biāo)客戶群定位建議二、項(xiàng)目定位：三、產(chǎn)品定位四、項(xiàng)目推廣策略前 言 房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃是通過對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考慮和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目既有條件為基礎(chǔ)，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的容量、項(xiàng)目所在區(qū)域同類項(xiàng)目的現(xiàn)狀及目標(biāo)客戶群進(jìn)行調(diào)研與分析，再結(jié)合項(xiàng)目的SWOT分析，以獨(dú)特的概念設(shè)計(jì)為核心，運(yùn)用各種策略手段對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性市場(chǎng)營銷策劃的行為。 第一部分：花都宏觀經(jīng)濟(jì)分析一、花都區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析花都區(qū)基本概況地理位置：花都區(qū)位于廣東省中南部,珠江三角洲的北端，東連從化，南靠廣州，西鄰三水，西南連南海，北接清遠(yuǎn)，毗鄰港澳，是廣州的北大門，南北交通要道,素稱“省城之屏障，南北粵之咽喉”。 行政管轄區(qū)：花都區(qū)下轄新華、花僑、花山、花東、赤坭、炭步、獅嶺、北興、芙蓉、梯面、雅瑤十一個(gè)鎮(zhèn)。距廣州中心城區(qū)僅22公里，總?cè)丝?2萬，城區(qū)人口約為22.38萬?；ǘ际莾S鄉(xiāng)，有華僑、海外華人和港澳同胞近30萬人。 交通系統(tǒng)：花都區(qū)既是珠江三角洲交通交匯之地，也是溝通珠三角與內(nèi)地的橋梁和樞紐，擁有發(fā)達(dá)的水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，是105、106、107三條國道和機(jī)場(chǎng)高速、廣清高速、京珠高速、廣州北二環(huán)、北三環(huán)高速五條高速公路交匯之處。京廣鐵路線穿境而過，廣州火車北站就位于花都。未來廣州還將興建1條城市地鐵線和1條輕軌連接市區(qū)與花都，將大大地縮短花都與廣州市區(qū)的實(shí)際距離。廣州新白云國際機(jī)場(chǎng)也座落在花都，已于2004年8月底正式啟用，首期客運(yùn)量為每年2500萬人次，貨運(yùn)量為每年120萬噸，最大規(guī)模可達(dá)每年8000萬人次客運(yùn)和每年300萬噸貨運(yùn)?；ǘ几劭芍焙桨母郏晖掏铝?50萬噸。 由于地鐵、輕軌及機(jī)場(chǎng)的建成，花都將建成陸、空快速交通網(wǎng)絡(luò)，并由此升級(jí)為廣州重要的交通樞紐。花都區(qū)高等級(jí)公路之密集，水、路、鐵、空交通之齊備，在全國是屈指可數(shù)的。隨著交通系統(tǒng)的不斷完善，花都區(qū)將逐漸成為廣州以交通為核心的新中心，很大程度上將會(huì)帶動(dòng)花都區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 城市的未來功能規(guī)劃與分區(qū)：花都區(qū)是廣州市的工業(yè)發(fā)展區(qū)和重要交通樞紐。到2010年，花都城區(qū)規(guī)劃范圍為128平方公里，城區(qū)常住人口達(dá)40萬人，并形成交通走廊區(qū)、城市中心區(qū)、城東開發(fā)區(qū)三個(gè)功能區(qū)片。城區(qū)規(guī)劃將著重做好火車北站和新國際機(jī)場(chǎng)兩個(gè)最大交通源的疏解和聯(lián)系，充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢(shì)，按照相對(duì)獨(dú)立、各具功能的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形式，強(qiáng)化各分區(qū)的功能作用。二、花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀1、花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛 近幾年，花都的社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展。尤其是2003年，花都區(qū)有三項(xiàng)重要的指標(biāo)在廣州地區(qū)名列前茅。 一是地方財(cái)政收入增長幅度排名第一，去年稅收總收入達(dá)到了41億元，比上年增長43.5%，其中海關(guān)稅14億元，地方財(cái)政收入首次突破10億元大關(guān)，達(dá)到10.52億元，增長58.1%； 二是實(shí)際利用外資增長排名第一，去年實(shí)際利用外資2.02億美元，比上年增長66.8%；三是據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，市民對(duì)花都區(qū)社會(huì)治安好轉(zhuǎn)的認(rèn)可率和在花都工作生活的安全感在全市位居第一位。2、2002年2003年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析:20022003年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2002年增長幅度（）2003年增長幅度（%）2004年預(yù)測(cè)增長幅度（）國內(nèi)生產(chǎn)總值197.44億元13.11229.27億元14.13-13人均國內(nèi)生產(chǎn)總值32268元12.33-工業(yè)總產(chǎn)值419.01億元15.83509.2億元24.16-18.5農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值30.1億元9.1529.21億元0.03-財(cái)政收入6.65億元46.0310.52億元58.113月份實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入2.43億元，增幅達(dá)8.56%13.5城市居民人均可支配收入9567元-農(nóng)村居民人均純收入6365元4.226560元3.06-3職工年人均工資15089元17.4617836元18.21-12社會(huì)消費(fèi)品零售總額60.57億元15.6968.14億元12.5-城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款109.43億元14.71131.08億元19.78-固定資產(chǎn)投資47.78億元64.55-10全年旅游總收入13.88億元6.93-外貿(mào)出口31478萬美元17.2538738萬美元14.2-（注:以上數(shù)據(jù)源自花都區(qū)年鑒與政府工作報(bào)告）小結(jié)：1）工業(yè)已經(jīng)成為拉動(dòng)全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁“引擎”。二、三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長，城鄉(xiāng)居民收入不斷提高。2）多個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均呈兩位數(shù)快速增長，說明花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長態(tài)勢(shì)良好，具有較強(qiáng)的發(fā)展前景。3)花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)在廣州市占有很重要的地位,發(fā)展速度位列廣州市各區(qū)的前茅。3、2003年花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1） 工業(yè) 2003年，花都區(qū)繼續(xù)大力實(shí)施“工業(yè)興區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略，強(qiáng)化了工業(yè)經(jīng)濟(jì)對(duì)財(cái)政增長的龍頭作用，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步。全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值突破500億元，達(dá)到509.2億元，增長24.16%，工業(yè)增加值134.88億元，增長19.4%。規(guī)模以上企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值376.3億元，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的73.9%。工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)78.83%，拉動(dòng)全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長11.14個(gè)百分點(diǎn),已經(jīng)成為全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁“引擎”。 汽車、皮革皮具、金銀首飾三大支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為壯大全區(qū)經(jīng)濟(jì)總量、增加出口、帶動(dòng)群眾致富的龍頭。2002年花都汽車城經(jīng)省政府正式批準(zhǔn)成為全省目前唯一的汽車產(chǎn)業(yè)基地，并被納入全省工業(yè)發(fā)展總體布局。2） 農(nóng)業(yè) 2003年全區(qū)實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值29.21億元，同比增長0.03%，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總收入438.6億元，同比增長7.88%，農(nóng)民人均收入6560元，同比增長3.06%。2003年全區(qū)新上馬的高新農(nóng)業(yè)項(xiàng)目19項(xiàng)，總投資額4692萬元。預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成投產(chǎn)后年總產(chǎn)值共2億元。按照區(qū)委區(qū)政府有關(guān)農(nóng)業(yè)招商引資的規(guī)定，各鎮(zhèn)和農(nóng)業(yè)部門能夠把握機(jī)遇，規(guī)劃招商項(xiàng)目，積極主動(dòng)進(jìn)行農(nóng)業(yè)招商，吸引了眾多農(nóng)業(yè)投資者前來洽談農(nóng)業(yè)投資項(xiàng)目。一年來，全區(qū)達(dá)成較大的農(nóng)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目20多項(xiàng)，投資總額5000多萬元。招商引資給農(nóng)民帶來了實(shí)惠，增加了農(nóng)民收入，逐步緩解了農(nóng)村勞力過剩問題，并提高了農(nóng)民的生產(chǎn)技術(shù)水平。3） 商業(yè)2003年 ，全區(qū)社會(huì)商品零售總額68.14億元，同比增長12.5%，商品銷售總額87.02億元，增長7.11%，其中批發(fā)額40.78億元，零售貿(mào)易總額46.24億元。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)興旺，商品流通秩序良好。全區(qū)安全生產(chǎn)形勢(shì)逐步穩(wěn)定好轉(zhuǎn)，全區(qū)納入統(tǒng)計(jì)的安全生產(chǎn)事故四項(xiàng)指數(shù)分別比2002年同期下降21.6%、13.37%、15.5%、13.47%。獲省級(jí)立項(xiàng)的技改和創(chuàng)新項(xiàng)目7個(gè)，市級(jí)立項(xiàng)的技改和創(chuàng)新項(xiàng)目13個(gè)，其中4個(gè)項(xiàng)目已獲市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政貼息和補(bǔ)助共422萬元，獲進(jìn)口先進(jìn)設(shè)備減免關(guān)稅技改項(xiàng)目6個(gè)，共減免關(guān)稅1035萬元；獲省批準(zhǔn)的資源綜合利用項(xiàng)目4個(gè)，獲準(zhǔn)減免企業(yè)所得稅和增值稅每年達(dá)300萬元。 4） 招商引資招商引資取得新突破，花都區(qū)全區(qū)新批企業(yè)897個(gè)，投資總額47.13億元，分別增長21.22%和27.78%。新批外資項(xiàng)目107個(gè)，增長59.7%，合同利用外資2.78億美元，增長30.96%；實(shí)際利用外資2.02億美元，增長66.8%，增長率為全市第一。其中，世界500強(qiáng)中已有7家企業(yè)落戶花都。新批外商投資項(xiàng)目的平均合同外資規(guī)模有213萬美元，新批和增資投資總額在500萬美元以上的項(xiàng)目有13個(gè)，比去年同期增加了6個(gè)。這12個(gè)大項(xiàng)目的合同外資額共有2.01億美元，花都區(qū)新批準(zhǔn)增資項(xiàng)目有43個(gè)，增加合同外資金額1.20億美元。 歐美發(fā)達(dá)國家和日本在花都區(qū)的直接投資有比較明顯的增加，新批合同外資中的比重達(dá)到了42左右。來源于香港的合同外資占31.1，比上年略有增加，但仍處于歷史較低水平。2004年CEPA協(xié)議開始生效后，香港服務(wù)業(yè)投資內(nèi)地的門檻將大為下降，香港在花都區(qū)的投資比例可望有所回升。 制造業(yè)新批項(xiàng)目吸收外資占新批外資額83.63%。機(jī)械設(shè)備制造(含汽車及零部件)、金銀珠寶、皮革皮具、水泥、紡織、電子等產(chǎn)業(yè)是制造業(yè)吸收外資的主要行業(yè)。服務(wù)業(yè)新批外商投資吸引外資占新批合同外資金額16.37；實(shí)際使用外資占27.34%。服務(wù)業(yè)中各行業(yè)吸收外資主要還是房地產(chǎn)業(yè)。5） 金融金融運(yùn)行保持平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)，去年全區(qū)金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額174.15億元，同比增長20.15%，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款首次超過一百億元，達(dá)到109.43億元，同比增長14.71%。財(cái)政收增長較快，地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入完成6.65億元，同比增長46.03%。6） 旅游 花都區(qū)是太平天國農(nóng)民領(lǐng)袖洪秀全的故鄉(xiāng)，旅游資源豐富，自然景觀和人文景觀融為一體，洪秀全故居，是全國重點(diǎn)保護(hù)單位。 同時(shí)，被人們稱為“風(fēng)水寶地”的芙蓉度假村，集吃、喝、玩、樂于一體，成為遠(yuǎn)近聞名的旅游圣地。此外，花都八景中的盤古神壇、百丈晴巒景點(diǎn)以及梯面廣州工人療養(yǎng)院、狩獵場(chǎng)、王子山森林，北興九龍?zhí)端鲜澜绲榷际锹糜味燃俚暮萌ヌ?。三、花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)隨著廣州市“東擴(kuò)、西聯(lián)、南拓、北優(yōu)”的城市整體規(guī)劃，花都區(qū)充分地享受了廣州北優(yōu)的優(yōu)惠政策。花都成為廣州交通樞紐，也是廣東北部連接廣州的重要出入口，地理位置在大廣州環(huán)境下逐漸凸顯。經(jīng)濟(jì)也因?yàn)樵趶V州大經(jīng)濟(jì)環(huán)境及花都本身的經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)下得到空前的釋放，年經(jīng)濟(jì)增長達(dá)到14.1%，居廣州各區(qū)之首?？梢灶A(yù)見，在未來幾年隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷向好，招商引資的持續(xù)良性，花都區(qū)將成為廣州有力的工業(yè)、物流支柱區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會(huì)得到迅猛發(fā)展,居民收入水平將不斷的提高，并由此帶動(dòng)購買力的穩(wěn)步提升。第二部分：廣州市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析一、廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析1、市場(chǎng)總體供銷態(tài)勢(shì)廣州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，市場(chǎng)對(duì)住房的需求有著進(jìn)一步的拉動(dòng)作用，市場(chǎng)需求的擴(kuò)大為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了可靠的基礎(chǔ)。廣州市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總量小幅下降，2004年上半年為244.74億元，同比下降了0.8；資金結(jié)構(gòu)也發(fā)生了較大變化，國內(nèi)貸款、自籌資金比重下降，利用外資、其他資金比重上升，顯示了內(nèi)部資金對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀的謹(jǐn)慎及外圍資金對(duì)市場(chǎng)發(fā)展的樂觀。2004年上半年，廣州市完成生產(chǎn)總值1865.54億元，同比增長16.4，增幅比去年同期提高3個(gè)百分點(diǎn)。廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資168.93億元，同比增長0.9；續(xù)建項(xiàng)目完成投資116.90億元，同比增長8.9。隨著貨幣調(diào)控等國家宏觀調(diào)控措施的出臺(tái)，新開工項(xiàng)目投資、純土地購置投資呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。新開工面積535.00萬平方米，同比下降12.2；新開工項(xiàng)目完成投資50.70億元，同比下降13.3；純土地購置1.33億元，同比下降18.7。廣州市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總量小幅下降，2004年上半年為244.74億元，同比下降了0.8。今年廣州市計(jì)劃出讓25幅經(jīng)營性國有土地使用權(quán)，總用地面積100公頃，總規(guī)劃建筑面積251公頃。廣州市場(chǎng)的土地儲(chǔ)備相當(dāng)充足，估計(jì)在23年內(nèi)才能消化完畢，盤活存量土地將是近期解決土地供應(yīng)的重要對(duì)策。2、2004年上半年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況2004年上半年，廣州市老八區(qū)房屋成交登記面積650.41萬平方米，較2003年同期增長36.7。其中預(yù)售商品房成交登記面積394.36萬平方米，同比增長37.45%；二手房成交登記面積256.05萬平方米，同比增長35.6。全市房屋成交登記金額302.35億元，較2003年同期增長了42.6。這一現(xiàn)象預(yù)示著廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了幾年市場(chǎng)容量高速拓展以及價(jià)格理性回歸后，出現(xiàn)了價(jià)格回暖、成交量繼續(xù)有效放大的良好局面。成交登記面積的增長明顯比近幾年年初的增長要快，這也是近幾年來少見的。2004年上半年，廣州市老八區(qū)預(yù)售住宅成交單套面積主要集中在70-90平方之間，占總成交套數(shù)的44.74；成交單套單價(jià)主要集中在3500-5000元平方米之間，占總成交套數(shù)的48.15；成交單套總價(jià)主要集中在每套20萬-50萬元之間，占總成交套數(shù)的61.8。2004年上半年與2003年下半年廣州市老八區(qū)預(yù)售住宅成交結(jié)構(gòu)的單套面積比重分布、單套單價(jià)比重分布、單套總價(jià)分布結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出趨同性，一方面反映了廣州市老八區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，另一方面也說明了在當(dāng)前市場(chǎng)產(chǎn)品差異性小的情況之下，只有大力提高產(chǎn)品的附加值，才能得到市場(chǎng)的認(rèn)可。自1996、1997年國家實(shí)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控以來，廣州市老八區(qū)房屋價(jià)格逐年回落，實(shí)現(xiàn)了價(jià)格的理性回歸。房屋價(jià)格水平由1997年的6562元平方米回落至2003年的4439元平方米；2004年上半年，房屋平均價(jià)格為4649元平方米，出現(xiàn)了小幅的回升，為歷年的次低點(diǎn)，價(jià)格水平仍在合理區(qū)間。(以上數(shù)據(jù)來源于2004年上半年市政府工作報(bào)告)3、廣州市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析1)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入大眾消費(fèi)時(shí)代 目前，廣州人的居住面積已達(dá)小康水平，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人買家的比例已經(jīng)超過九成，76%的廣州人擁有自己的住宅，可以說廣州住房進(jìn)入了大眾消費(fèi)時(shí)代。其中，二次置業(yè)悄然興起。 2)二次置業(yè)成為廣州人購房的主要傾向國際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)一個(gè)城市的人均GDP超過3000美元時(shí)，市中心區(qū)人口會(huì)出現(xiàn)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移現(xiàn)象。而廣州人均GDP前年已經(jīng)突破4000美元，加上城市快速干道、環(huán)城高速公路和地鐵的建設(shè)，更使廣州城市空心化、居住郊區(qū)化的發(fā)展趨勢(shì)日益明顯。富裕的廣州人在二次置業(yè)時(shí)更看重住宅品質(zhì)，其中首選污染少、安靜的郊區(qū)住宅。這是廣州人二次置業(yè)的主要傾向。3）尋找投資保值增值的出路由于銀行利率的收益較少，證券股市風(fēng)險(xiǎn)極高，許多市民手中有積蓄，就把二次置業(yè)當(dāng)成保值增值的出路。二、花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析1、花都區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)花都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步于1991年，1992年至1995年為高速發(fā)展期，1996年至1997年為調(diào)整消化期，1998年至今為恢復(fù)上升期。從1997年至2000年的4年中，年均遞增10；2000年至2003年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額更是逐年大幅上升，最高峰期上升2倍多?；ǘ紖^(qū)房地產(chǎn)投資商過去以本地民間投資者為主，香港投資者也占有一定的比例，但近幾年如雅居樂、恒大這樣的品牌發(fā)展商的大規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目迅速占領(lǐng)市場(chǎng)份額，并對(duì)引導(dǎo)居住消費(fèi)升級(jí)起到重要作用。一直以來，花都區(qū)的住宅市場(chǎng)都是由本地客源消化。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州人在花都購房的市場(chǎng)份額約占20左右。但是隨著花都大環(huán)境規(guī)劃的不斷完善，新國際機(jī)場(chǎng)的搬遷，花都已構(gòu)建了一個(gè)航空港的定位；設(shè)區(qū)后，花都與廣州中心形成一體化的區(qū)域路網(wǎng)在建的銜接地鐵二號(hào)線、直達(dá)國際新機(jī)場(chǎng)的城市輕軌鐵路加上京珠高速公路等，都使得更多人到花都購房置業(yè)成為可能。同時(shí)，在廣州“南拓、東進(jìn)、西聯(lián)、北優(yōu)”的政策指引下，花都作為廣州的后花園，其工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值增長迅速，各種市政配套進(jìn)一步完善，并在新機(jī)場(chǎng)遷入的利好條件下，物流業(yè)、汽車業(yè)、皮具業(yè)、珠寶業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)得到進(jìn)一步發(fā)展，為花都樓市注入了巨大的市場(chǎng)購買力。據(jù)了解，從2003年開始，大量機(jī)場(chǎng)、汽車、物流業(yè)的專業(yè)技術(shù)人士及其家屬都紛紛來到花都定居，進(jìn)入2004年，這種趨勢(shì)更為明顯，很多廣州白云區(qū)的市民也開始選擇到花都置業(yè)。l 發(fā)展數(shù)據(jù)一： 04年1-6月花都區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)一覽本年累計(jì)完成投資（萬元）去年同期完成投資（萬元）同比增長（%）805667502119.52本年簽約面積（）去年同期簽約面積（）同比增長（%）57718238011842.0本年均價(jià)（元）去年均價(jià)（元）同比增長（%）262724885.5l 發(fā)展數(shù)據(jù)二： 廣州市國土資源和房屋管理局公布的2004年上半年廣州市商品房交易數(shù)據(jù)顯示：由于新機(jī)場(chǎng)和汽車城的拉動(dòng)，與前兩年番禺、海珠、天河三區(qū)銷售總成交額占據(jù)廣州市成交總額的半壁江山相比，今年上半年登記的預(yù)售商品房成交情況顯示，花都區(qū)登記預(yù)售商品房成交面積，僅次于天河和海珠兩區(qū)，首次躍居三甲，并和天河區(qū)一起成為高層住宅和多層住宅成交量最大的區(qū)域之一。l 發(fā)展數(shù)據(jù)三： 04年上半年廣州市房地產(chǎn)售價(jià)租價(jià)均有明顯上漲，花都區(qū)銷售面積為57萬平方米，同比增長2.2倍。由以上數(shù)據(jù)反映，花都區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在最近一兩年的時(shí)間里，其增長速度不但沒有放緩，而且一直保持著突飛猛進(jìn)的上升勢(shì)頭，上升還越來越快。隨著花都撤市設(shè)區(qū)后路網(wǎng)的日益完善以及今年8月份新國際機(jī)場(chǎng)的搬遷利好，大量專業(yè)技術(shù)人士前來花都定居，花都有望成為廣州樓市后起之秀；而從今年上半年的區(qū)域走勢(shì)來看，花都區(qū)將成為廣州未來開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域之一，成為廣州人置業(yè)的新熱點(diǎn)，大有擠進(jìn)廣州樓市銷售三甲之勢(shì)。2、花都區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的板塊現(xiàn)象在花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷加溫的大背景下，區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展也呈現(xiàn)不同的板塊發(fā)展趨勢(shì)，具體分析如下：l 舊城板塊：規(guī)劃的重新劃定使得城市的發(fā)展空間加大在花都區(qū)舊城區(qū)開發(fā)的樓盤中，成片的小區(qū)開發(fā)較少，零星的單體開發(fā)較多。這部分的零星樓盤由于規(guī)劃設(shè)計(jì)落后、缺乏居住環(huán)境營造，銷售一般，部分樓盤空置嚴(yán)重，雖經(jīng)2年多時(shí)間的消化，估計(jì)現(xiàn)在還有6000套左右。經(jīng)過近幾年的發(fā)展，目前老城區(qū)中涌現(xiàn)了如駿威廣場(chǎng)（22萬平方米）、金菊花小區(qū)（10萬平方米）、雅景苑、金鵬花園、鉆石花園、雅寶新城、新城市中心花園、金河灣等，主要都集中在花都廣場(chǎng)半徑1000米范圍內(nèi)，售價(jià)在1500元到2500元（平方米）之間。這些有一定規(guī)模、配套相對(duì)完善的開發(fā)小區(qū)，銷售情況都較為理想，小區(qū)引入新的居住概念，更注重環(huán)境的配置，為花都的老城區(qū)帶來新的發(fā)展動(dòng)力?；ǘ紖^(qū)的購房消費(fèi)者以本地各鎮(zhèn)的為主，約占70；外來經(jīng)商務(wù)工、購房入戶的也有不少。l 政府廣場(chǎng)新區(qū)： 群雄逐鹿，成置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域目前花都政府廣場(chǎng)片區(qū)是開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域?？拷畯V場(chǎng)的直接優(yōu)勢(shì)是享受市政規(guī)劃及配套的便利。該板塊目前在售的樓盤有雅居樂雍華廷、南航花園、福虹陽光美地、錦尚名苑等。雅居樂集團(tuán)是較早選擇登陸花都的大型房地產(chǎn)發(fā)展商，并在2003年“五一”期間推出了雍華廷一期洋房組團(tuán)，該期產(chǎn)品以高出周邊產(chǎn)品50的價(jià)格入市，在8個(gè)月時(shí)間內(nèi)全部售罄，總銷售面積約10萬平方米，總體均價(jià)達(dá)到3000元/M2以上，凸現(xiàn)花都區(qū)中高端市場(chǎng)的巨大購買力。2004年5月，雅居樂雍華廷推出的都市水岸別墅組團(tuán)“花樣巴黎”，這批別墅憑借著發(fā)展商的品牌、成熟的配套、優(yōu)美的居住環(huán)境，價(jià)格一路走高，從600011000元/M2不等，足足比周邊同類型產(chǎn)品價(jià)格高出3-5倍。雖然價(jià)格高企，但銷售暢旺，目前僅余20套左右。2004年10月，“花樣巴黎”推出約600套洋房，目前已售出7成，成交均價(jià)3400多元/。據(jù)了解，雅居樂的洋房和別墅以本地的生意人及公務(wù)員為主要購買對(duì)象。同時(shí)由于看好新機(jī)場(chǎng)和風(fēng)神汽車城帶給花都的發(fā)展機(jī)遇，也有部分本地的炒家紛紛入市，致使該盤的銷售獲得了滿堂紅。小結(jié)：目前，政府廣場(chǎng)一帶的房地產(chǎn)開發(fā)是最受市民關(guān)注的一個(gè)版塊，也是銷售最火爆的區(qū)域。該版塊已經(jīng)成為了花都區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的領(lǐng)頭羊。l 郊區(qū)大盤：航空港定位吸引穗買家于03年國慶節(jié)入市的金碧御水山莊，憑借優(yōu)美的居住環(huán)境、低廉的價(jià)格震撼了整個(gè)廣州樓市，受到了各路買家的強(qiáng)烈追捧。據(jù)統(tǒng)計(jì)，開盤當(dāng)天前往金碧御水山莊看樓的人數(shù)高達(dá)萬多人，首期推出的套山水別墅被一搶而空，成交額近億元。此外，還有很多買家在詢問二期工程別墅的類型、價(jià)格、位置、進(jìn)展等等情況?？梢哉f，金碧御水山莊的成功，使花都樓盤進(jìn)入了一個(gè)新時(shí)代，一時(shí)間，花都樓盤受到了極大的關(guān)注。南航碧花園是由南方航空集團(tuán)公司投入近36億元興建的南航基地的配套工程，位于花都王子山下，廣清高速公路獅嶺出口。占地面積160萬平方米，建筑規(guī)模30多萬平方米，建筑物共781棟。有商務(wù)別墅、獨(dú)立別墅、雙聯(lián)別墅和公寓等。該項(xiàng)目全部別墅都是依山靠湖而建，景觀不錯(cuò)，配套齊全。業(yè)主可享受航空標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)體系。新機(jī)場(chǎng)旁邊的別墅項(xiàng)目泰湖山莊一期占地43萬平方米，已開工建筑面積約為7萬平方米。該項(xiàng)目因開發(fā)商實(shí)力方面的原因工程無力為繼，2004年10月在無形象支持的情況下，強(qiáng)行開盤失敗。l 西部板塊：風(fēng)神構(gòu)筑花都居住后花園作為花都區(qū)重中之重的龍頭項(xiàng)目，風(fēng)神汽車城從人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)、商業(yè)發(fā)展等方面都起到不可估量的作用。據(jù)調(diào)查，花都汽車城于年月開始規(guī)劃建設(shè)，首期占地平方公里，第二、第三期規(guī)劃占地約平方公里，橫跨新華、炭步兩個(gè)鎮(zhèn)。目前，汽車城零配件工業(yè)園一區(qū)萬平方米已完成了七通一平，土地已全部轉(zhuǎn)讓完畢。二區(qū)多萬平方米正填土施工，米寬的車城大道、米寬的東風(fēng)大道通車?；ǘ紖^(qū)要求，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)真正做到路通到哪里，相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)就完善到哪里。汽車城是一座包括制造、研發(fā)、教育、貿(mào)易、體育、新鎮(zhèn)六大功能區(qū)的綜合性汽車產(chǎn)業(yè)基地，其定位是凸顯高科技含量和集聚汽車產(chǎn)業(yè)及城市發(fā)展要素，建成廣東汽車乃至全國汽車的“硅谷”。風(fēng)神汽車的早期入駐，使得花都汽車城第一期土地很快被四十多家擬設(shè)廠的全球各地汽車配件廠搶奪一空。研發(fā)中心的落戶，更使得花都汽車城的主管官員和開發(fā)商按捺不住笑容，一批招商經(jīng)理頻頻穿梭日韓港臺(tái)，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，花都汽車城的投資熱將直線上升。今年上半年，花都區(qū)投資萬元改建了風(fēng)神大道，近期還著重對(duì)風(fēng)神汽車公司新的生產(chǎn)區(qū)周邊市政建設(shè)進(jìn)行改造，還將規(guī)劃改建風(fēng)神大道往炭步方向路段?；ǘ寄卦趶V州打造中國的底特律，花都汽車城的面積一擴(kuò)再擴(kuò)，現(xiàn)已規(guī)劃到平方公里，和有些地方花架子不一樣的是，在花都汽車城，每平整一片土地，很快將出現(xiàn)一片廠房；緊跟著規(guī)劃后面的是一迭投資合同。汽車界的馬太效應(yīng)在這兒應(yīng)驗(yàn)得十分靈驗(yàn)，產(chǎn)業(yè)的群聚效應(yīng)將使得花都汽車城進(jìn)入一個(gè)良性循環(huán)：產(chǎn)業(yè)群聚將使得投資企業(yè)“綜合成本低、市場(chǎng)機(jī)會(huì)多”，投資風(fēng)險(xiǎn)的降低將使得產(chǎn)業(yè)群聚的速度加快。50000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)下的居住需求現(xiàn)時(shí)花都的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向?qū)⑹请娮印⑵囍圃?、?jì)算機(jī)、信息工程等多領(lǐng)域的高度結(jié)合，將會(huì)對(duì)人才的需求提出更高的要求。相應(yīng)地，隨著外貿(mào)、旅游、環(huán)境保護(hù)、生態(tài)平衡、現(xiàn)代化的電子商務(wù)、物流管理的飛速發(fā)展，隨著中國加入WTO后所面對(duì)的新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、對(duì)通曉國際法律、貿(mào)易規(guī)則、貿(mào)易保護(hù)等專業(yè)人才的迫切需求，對(duì)人才需求也將會(huì)提出更高的要求。再用發(fā)展的眼光來看，整個(gè)花都地區(qū)的生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化、管理人才結(jié)構(gòu)的變化、也更引起高層次人才需求關(guān)系的變化。花都汽車城的建成還將為花都乃至廣州帶來50000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，據(jù)調(diào)查一個(gè)汽車行業(yè)的就業(yè)崗位將帶來8個(gè)其他行業(yè)的就業(yè)機(jī)會(huì)，花都市的社會(huì)人員的層次結(jié)構(gòu)也會(huì)因此而得到改善。2010年花都汽車城的景象：汽車貿(mào)易客商云集、汽車博覽人頭攢動(dòng)、汽車專賣店品牌林立、每年50萬臺(tái)轎車從這里駛向世界各地、每年近5000名汽車專業(yè)人才從這里進(jìn)出、新一代的概念車從這里發(fā)布、風(fēng)景秀麗的汽車高爾夫公園在這里誕生，以汽車生活為主題的娛樂、賽車、休閑、購物等為市民帶來全新體驗(yàn)。汽車城給我們帶來的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只這些，因?yàn)樗囟◣砘ǘ嫉姆睒s，并影響著市民的現(xiàn)實(shí)生活。小結(jié)：伴隨國際機(jī)場(chǎng)的開通，風(fēng)神汽車的大規(guī)模投產(chǎn)，大大小小的配套企業(yè)隨之而來，每年產(chǎn)值將高達(dá)數(shù)十上百億元；同時(shí)外資企業(yè)的涌入，將會(huì)拉動(dòng)花都區(qū)經(jīng)濟(jì)超常規(guī)的發(fā)展。這些巨額資金的注入將會(huì)給花都地區(qū)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來量的迅猛積累，乃至引起質(zhì)的飛躍。3、花都區(qū)商品房價(jià)格變化分析1997年2003年花都的房價(jià)變化情況： 區(qū)域年份新區(qū)舊區(qū)1997年1500元平方米1700元平方米1998年1600元平方米1700元平方米1999年2100元平方米1500元平方米2000年2500元平方米1600元平方米2001年2750元/平方米1700元/平方米2002年2838元/平方米1820元/平方米2003年2880元平方米1860元/平方米2004年上半年2900元/平方米1865元/平方米小結(jié)：1） 從1997年2004年的房價(jià)分析得出，新區(qū)和舊區(qū)的房價(jià)相比呈交換式變化，新區(qū)房價(jià)越來越高，舊區(qū)越來越低。2） 以上情況表明花都區(qū)房地產(chǎn)業(yè)正朝著穩(wěn)步發(fā)展的目標(biāo)前進(jìn)，市場(chǎng)的趨勢(shì)呈上升態(tài)勢(shì)。3） 新區(qū)正日益受歡迎，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與人們居住觀念的改變，同時(shí)，新移進(jìn)來的人口與原有的人口分流到新區(qū)，將會(huì)促進(jìn)新區(qū)的房地產(chǎn)的快速發(fā)展。4） 通過市場(chǎng)調(diào)查的數(shù)據(jù)分析得出，從1997年到目前，花都區(qū)的房價(jià)基本上沒有很大的變化幅度，說明花都區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有待挖掘，市場(chǎng)的發(fā)展空間還是較大的。5） 通過上表可知，花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格呈良好的態(tài)勢(shì)發(fā)展，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，汽車城產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，及廣州大環(huán)境下的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)，根據(jù)花都區(qū)近幾年的樓價(jià)變動(dòng)參數(shù)，按照目前花都區(qū)樓價(jià)的發(fā)展趨向，可預(yù)測(cè)在未來2年，花都區(qū)樓盤價(jià)格將突破3500元大關(guān)，逐漸上升?；ǘ紖^(qū)近年樓價(jià)變動(dòng)圖：4、花都區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力支持點(diǎn)A、城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)的全面發(fā)展根據(jù)珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)城市群規(guī)劃預(yù)測(cè)，隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，到2010年，花都城區(qū)規(guī)劃范圍為128平方公里，城區(qū)常住人口達(dá)40萬人，城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)到30平方米以上。由于城區(qū)和人口的膨脹，將會(huì)帶來大規(guī)模的城市建設(shè)；同時(shí)，由于耕地的減少，促進(jìn)更多的農(nóng)業(yè)人口向城市轉(zhuǎn)移，對(duì)城市住宅需求上升。B、政策促進(jìn)商品房的需求量的上升由于取消福利分房，原來機(jī)關(guān)國企職工的住房問題必須通過購買商品房解決，這一群體人數(shù)眾多、收入穩(wěn)定，是消費(fèi)市場(chǎng)的一大主力。而這一群體中的相當(dāng)一部分，將進(jìn)入置業(yè)年齡或二次置業(yè)階段，商品房需求量較大。 C、發(fā)展與旅游結(jié)合的房地產(chǎn)業(yè) 隨著廣州市民購房置業(yè)對(duì)環(huán)境重視的程度越來越高，花都的環(huán)境優(yōu)勢(shì)將日漸突現(xiàn)?；ǘ紖^(qū)的綠化面積6.9平方公里，綠化覆蓋率高達(dá)43.5，人均占有綠地面積8.5平方米，一直有“廣州后花園”的美譽(yù)。在這個(gè)有山有水的地方，十分適合興建大型的生態(tài)小區(qū)。發(fā)展與旅游資源結(jié)合的房地產(chǎn)業(yè)是花都今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向之一。D、與廣州構(gòu)筑一體化的交通網(wǎng)絡(luò)，拉近城市之間的時(shí)間距離花都交通的發(fā)展條件并不弱，新國際機(jī)場(chǎng)的搬遷，已為花都構(gòu)建航空港的定位；同時(shí)，在建的銜接地鐵二號(hào)線、直達(dá)國際新機(jī)場(chǎng)的城市輕軌鐵路加上京珠高速公路等，與廣州中心形成一體化的區(qū)域路網(wǎng)，使更多人到花都購房置業(yè)成為可能。E、低成本吸引更多目標(biāo)客戶的關(guān)注由于花都房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用較低，對(duì)外地房地產(chǎn)開發(fā)商來說，這是一個(gè)投資開發(fā)的良好契機(jī)；同時(shí)，當(dāng)?shù)卣疄榱烁纳仆顿Y環(huán)境，提升城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力，推出了一系列的投資優(yōu)惠政策，如稅費(fèi)的減免、投資相關(guān)手續(xù)的簡化等，吸引更多的資金注入花都，推動(dòng)花都第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前，花都房地產(chǎn)市場(chǎng)以本地消費(fèi)為主，廣州人購買的市場(chǎng)份額約占左右?，F(xiàn)時(shí)花都區(qū)內(nèi)房價(jià)還相對(duì)偏低，絕大多數(shù)中高檔的住宅小區(qū)銷售原價(jià)都在1500元到2500元之間，以100平方米的戶型來算，售價(jià)大約在15萬到25萬元間。根據(jù)聯(lián)合國人居中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全世界城市平均住房消費(fèi)中房價(jià)與收入的比例是7倍，而2003年，花都區(qū)職工平均工資為17800多元，以三口之家為例，則每戶可承受的房價(jià)多達(dá)37萬多元。 F、廣州市民組成的購買團(tuán)體將會(huì)成為花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要支持花都區(qū)作為廣州市政府發(fā)展規(guī)劃的“北優(yōu)”區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)將會(huì)獲得很多利好政策支持。隨著花都區(qū)知名度的提高和廣州居住分流的需要，由廣州市民組成的購買團(tuán)體將會(huì)成為本區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要支持。由于交通網(wǎng)絡(luò)的完善和生活水平的提高，廣州市民的居住范圍正不斷擴(kuò)大（一方面由于市區(qū)樓價(jià)高，另一個(gè)重要因素是居民對(duì)生活環(huán)境的要求不斷提高）。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，廣州市民私人小汽車的家庭擁有量已達(dá)5.5，而且呈不斷上升趨勢(shì)，隨著轎車價(jià)格降低和市民收入的提高，市民私人汽車擁有量將迅速增加，進(jìn)一步導(dǎo)致居住的郊區(qū)化，促進(jìn)周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 G、國際機(jī)場(chǎng)營運(yùn)、汽車基地發(fā)展以及物流區(qū)建設(shè)，人財(cái)物的大量投入，也將為北部房地產(chǎn)的發(fā)展帶來機(jī)遇。新國際機(jī)場(chǎng)營運(yùn)、汽車城發(fā)展以及物流區(qū)建設(shè)將不斷提升本地高層次人才比例，長駐花都的專業(yè)技術(shù)人員和往來商家對(duì)花都房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的拉動(dòng)作用將日益顯現(xiàn)。H、撤市改區(qū)，有發(fā)展更有競(jìng)爭(zhēng)撤市改區(qū)，既為花都房地產(chǎn)業(yè)注入新的活力，也引來更多更大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。隨著市場(chǎng)合理化、理性化程度提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也進(jìn)入樓盤綜合質(zhì)素比高低的“質(zhì)素競(jìng)爭(zhēng)”時(shí)代、“品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代”，這必然會(huì)促使發(fā)展商以更加專業(yè)的精神營造精品樓盤。J、撤市設(shè)區(qū)為花都房地產(chǎn)業(yè)帶來新契機(jī) 花都撤市設(shè)區(qū)后城市規(guī)劃的變化，引起城市建設(shè)、發(fā)展商開發(fā)概念、置業(yè)者觀念的大變化，代為花都房地產(chǎn)業(yè)與時(shí)俱進(jìn)的寶貴發(fā)展機(jī)遇。三、花都區(qū)未來城市規(guī)劃發(fā)展分析花都打造廣州“新北翼”花都區(qū)為北部組團(tuán)，發(fā)展戰(zhàn)略為：構(gòu)建廣州中心城區(qū)的生態(tài)屏障，重點(diǎn)保護(hù)水源和森林，結(jié)合新國際機(jī)場(chǎng)和廣州北站的建設(shè)，發(fā)展航空運(yùn)輸、物流業(yè)、倉儲(chǔ)業(yè)、特色旅游業(yè)、都市型農(nóng)業(yè)，保護(hù)和發(fā)展林業(yè)和糧食、水果種植業(yè)，適度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。廣州市將在今后五年內(nèi)興建二十九項(xiàng)重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，包括北部區(qū)域的地鐵三號(hào)線，新國際機(jī)場(chǎng)，新機(jī)場(chǎng)高速北延線公路，新機(jī)場(chǎng)輕軌等。小結(jié)：1）2004年，是花都區(qū)加快發(fā)展的機(jī)遇之年，廣州新國際機(jī)場(chǎng)啟用，將對(duì)花都經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生廣泛而深遠(yuǎn)的影響；2）東風(fēng)汽車公司等一批龍頭企業(yè)正成為帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的火車頭；3）園區(qū)經(jīng)濟(jì)與城市建設(shè)相結(jié)合將成為今后花都區(qū)加快發(fā)展的新途徑；4）今年以至今后幾年花都區(qū)政府將把基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重點(diǎn)放在汽車城，爭(zhēng)取用幾年的時(shí)間把汽車城建設(shè)成為具有鮮明產(chǎn)業(yè)特色的新興城區(qū)，同時(shí)啟動(dòng)廣州新國際機(jī)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)；地方財(cái)政收入和人民群眾生活水平將有較大幅度的提高。第三部分：項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目所在區(qū)域狀況項(xiàng)目所在區(qū)域位于廣州市北部門戶地區(qū)，處于廣州樓盤格局的最北面。該區(qū)域雖無法與廣州其它樓市板塊抗衡，但其憑借便利的交通和特殊的地理位置、新機(jī)場(chǎng)的立體經(jīng)濟(jì)，與廣州市白云區(qū)其它幾個(gè)樓盤板塊相比還是占有一定的優(yōu)勢(shì)。隨著花都板塊樓市的不斷發(fā)展，該區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了雅居樂、金碧御水山莊、南航碧花園、雅寶新城等花都區(qū)內(nèi)罕有的大型樓盤。這些大盤的推出，使該區(qū)域板塊的樓盤提升了檔次。一、新華鎮(zhèn)在花都板塊的地位特點(diǎn)1）新華鎮(zhèn)是廣州市花都區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技和對(duì)外交流的中心，區(qū)委、區(qū)政府所在地。2）京廣鐵路和106、107國道縱貫全鎮(zhèn)南北，新廣花一級(jí)公路及機(jī)場(chǎng)快線與該鎮(zhèn)連接。鎮(zhèn)內(nèi)有花都港、廣州火車北站臨近新廣州白云國際機(jī)場(chǎng)，形成水、陸、空四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。3）新華工業(yè)區(qū)位于新華鎮(zhèn)紅棉大道兩側(cè)，東靠107國道、廣清高速公路、京廣州鐵路、西北環(huán)繞花都區(qū)外環(huán)路。該工業(yè)區(qū)距廣州20公里、花都港3公里、廣州火車北站2公里、新廣州國際機(jī)場(chǎng)8公里、香港、澳門160公里。全區(qū)總體規(guī)劃占地面積8000畝，已利用面積4500畝，適合國內(nèi)外客商發(fā)展各種無污染工業(yè)。二、新華鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭一片良好2003年新華鎮(zhèn)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)值同比增長（%）國內(nèi)生產(chǎn)總值34.08億元13農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值2.06億元工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值91.97億元9.79財(cái)政收入9798.2萬元42.06稅收收入4.11億元48.38外貿(mào)出口總值10463.5萬美元21.5農(nóng)民人均收入8488元3 小結(jié)：1）新華鎮(zhèn)通過招商引資引進(jìn)各項(xiàng)大型企業(yè)，爭(zhēng)做廣東的工業(yè)重區(qū)。2）由以上的各項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可以得出，新華鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭較好多個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均呈兩位數(shù)增長，而且，增長幅度較大。3）新華鎮(zhèn)引進(jìn)項(xiàng)目、財(cái)稅和外貿(mào)出口的總量及增量繼續(xù)保持全區(qū)各鎮(zhèn)之首。 三、新華鎮(zhèn)招商引資勢(shì)頭迅猛新華鎮(zhèn)2003年共引進(jìn)項(xiàng)目163個(gè)，總投資額30億元。目前已與超過40個(gè)企業(yè)簽訂了投資合同，總投資額超過12億人民幣。工業(yè)區(qū)成立以來，鎮(zhèn)政府投入資金3000萬元，實(shí)現(xiàn)了四通（通電、通水、通路、通郵）一平，現(xiàn)有首飾加工、精細(xì)化工、電子、皮革制品、不銹鋼制品等項(xiàng)目。并由此帶來花都區(qū)上萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。四、新華鎮(zhèn)主要樓盤個(gè)案分析項(xiàng)目與雅居樂花園、云峰花園同是大型小區(qū)盤，形成直接的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，故對(duì)這二個(gè)樓盤進(jìn)行單個(gè)案例分析：雅居樂花園（現(xiàn)推單位）戶型面積（平方米）套數(shù)比例二房二廳95406.3%三房二廳106-15554085.7%四房二廳170以上508%(注:以上部分為雅居樂2004年10月1日開始發(fā)售部分)該項(xiàng)目位于新華鎮(zhèn)新都大道以南迎賓大道以西。樓盤主力戶型為3房2廳。目前的銷售均價(jià)為3400元/，毛坯房。該項(xiàng)目先前推出的別墅單位僅余20套左右未售，現(xiàn)主推花樣巴黎洋房組團(tuán)，銷售率在70%左右。該項(xiàng)目屬于大型生活小區(qū)，占地400畝，容積率1.1，花樣巴黎洋房區(qū)為18棟1梯2戶的12層電梯洋房，約630戶。其中二房二廳95平方米，26萬元起；三房102156平方米，31萬元起；四房136175平方米，43萬元起。配套設(shè)施有地中海式泛會(huì)所、茗茶館茶餐廳、花樣巴黎豪華私人會(huì)所、貨倉超市、中國工商銀行、雅居樂幼兒園等； 周邊生活配套服務(wù)：港式街市、花都區(qū)中醫(yī)院、云海閣酒樓、新世紀(jì)酒店等。雅居樂二期洋房自10月1日發(fā)售至今出售率約七成，銷售均價(jià)為3400元/平方米。獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅已大部分售馨，售價(jià)為7500元11000元/平方米。而170平方米以上的四房單位出售率約85%，價(jià)格為5000元/平方米，目前只剩下2樓和3樓的共8個(gè)套間未售（此為有電梯的小高層）。而103至155平方米的三房二廳套間，景觀較好的已售馨，剩余部分都是近馬路邊及單位設(shè)計(jì)布局不合理的單位，出售單價(jià)在26003800元之間，95平方米設(shè)計(jì)的二房二廳單位共40套，現(xiàn)剩余10套未售，出售率75%。商鋪部分，首期推出的5000平方米商鋪已在二天內(nèi)全部售馨，銷售均價(jià)約為8000元/平方米，二期有5000平方米的30間的商鋪現(xiàn)正登記中，內(nèi)部估計(jì)價(jià)格約為10000元/平方米左右。據(jù)內(nèi)部了解，現(xiàn)雅居樂住宅的購買人群為花都當(dāng)?shù)墓ど虡I(yè)私營業(yè)主及中高層的管理人員居多，而客戶分布以花都當(dāng)?shù)厝藶橹鞲揭詮V州白云區(qū)的客戶，花都（含白云區(qū)）和廣州市區(qū)的客戶比例約為80：20（他們習(xí)慣把白云區(qū)的客與花都的客戶歸為同一類型）云峰花園(現(xiàn)推部分)戶型面積（平方米）套數(shù)比例二房二廳86.1689.2942045.7%三房二廳97.43123.1320021.7%四房二廳150.94162.3120021.7%頂層復(fù)9%花都區(qū)迎賓大道和鏡湖大道交匯處，該樓盤占地21萬平方米、建筑面積50萬平方米、包括住宅、酒店和寫字樓，以住宅為主。其中寫字樓面積為25000平方米，酒店為29000平方米，均為2005年年底交付使用?，F(xiàn)該樓盤出售A區(qū)部分，共20棟合900多套間，全部是12層高的小高層，有一梯四戶和二梯八戶，銷售均價(jià)約為2200元/平方米，毛坯交樓。該項(xiàng)目的主題開發(fā)是“東南亞風(fēng)情”以新加坡風(fēng)情為主旋律，樓盤附設(shè)的四星級(jí)酒店及專業(yè)一體化的寫字樓是在花都區(qū)少有的，這可能是該樓盤突出重圍的關(guān)鍵所在。該樓盤自開售以來由于樣板房還未最后完成，小區(qū)的園林還沒有正式動(dòng)工，但銷售尚算理想，總體出售率逾三分之二，該盤的定位客戶群為花都及廣州的中高收入人士。因此以其自身固有品質(zhì)，將會(huì)是我們的一大威脅。第四部分 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析一、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1、雅居樂項(xiàng)目名稱花都雅居樂地理位置花都區(qū) 新華鎮(zhèn)新都大道以南迎賓大道以西開發(fā)商廣州花都雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積400畝總體規(guī)劃占地面積27.00萬平方米 建筑面積30.00萬平方米,容積率1.1，建筑類型：小高層洋房,多層洋房(帶電梯),獨(dú)棟別墅,聯(lián)體別墅 主力戶型三房二廳價(jià)格花樣巴黎共18棟1梯2戶的12層電梯洋房，約630戶，銷售均價(jià)3400多元/。其中二房二廳95平方米，26萬元起；三房102156平方米，31萬元起；四房136175平方米，43萬元起。商鋪：一期商鋪售價(jià)8000元/平方米（均價(jià)）已全部售馨，二期商鋪現(xiàn)正登記中，估計(jì)售價(jià)在10000元/平方米左右。樓盤主題花樣巴黎別墅級(jí)花園洋房銷售情況現(xiàn)正發(fā)售二期配套設(shè)施小區(qū)配套服務(wù)項(xiàng)目：雍華庭地中海式泛會(huì)所、茗茶館茶餐廳、花樣巴黎豪華私人會(huì)所、萬客隆貨倉超市、中國工商銀行、雅居樂幼兒園等； 周邊生活配套服務(wù)：五華貨倉、香港城、港式街市、花都區(qū)中醫(yī)院、云海閣酒樓、新世紀(jì)酒店等 點(diǎn)評(píng)此次洋房設(shè)計(jì)的最大亮點(diǎn)就是首創(chuàng)空中入戶花園，面積最大超過20平方米，躍式設(shè)計(jì)，雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，歐式建筑風(fēng)格2、云峰花園項(xiàng)目名稱云峰花園地理位置花都區(qū)迎賓大道和鏡湖大道交匯處開發(fā)商廣州市宏峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積21萬平方米、建筑面積50萬平方米、包括住宅、酒店和寫字樓，以住宅為主。其中寫字樓面積為25000平方米，酒店為29000平方米，均為2005年年底交付使用。容積率2.38樓盤類型普通住宅 、商住樓、附四星酒店總體規(guī)劃住宅部分的A區(qū)，共二十棟，共900多套，都是12層的小高層，一梯四戶和兩梯八戶。主力戶型有兩房至四房單位，面積從86162平方米。戶型比例二房二廳共440套（面積由86.1689.29不等,共三種戶型）所占比例：46.4%；三房二廳共500套（面積由97.43123.13不等,共三種戶型）所占比例：53%；四房二廳共6套（面積150.94162.31不等,只一種戶型）所占比例：0.6%價(jià)格2200元/平方米（均價(jià)）毛坯交樓樓盤主題給您一個(gè)綠色的家東南亞風(fēng)情畫卷開盤時(shí)間2004年10月銷售情況銷售率約三分之二開發(fā)現(xiàn)狀A(yù)區(qū)工程進(jìn)行中，房屋還沒有封頂，園林還沒開始動(dòng)工。樓盤特點(diǎn)以新加坡風(fēng)情作為樓盤主題，建造花都區(qū)少有四星級(jí)酒店及專業(yè)寫字樓缺點(diǎn)樓盤在一個(gè)地段相對(duì)較差的位置，周圍常住人口極少，現(xiàn)成的配套完全沒有，所有的配套都要后天補(bǔ)救。3、金河灣項(xiàng)目名稱金河灣地理位置位于商業(yè)大道和田美河交匯開發(fā)商廣州市花都粵華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積總建筑面積10萬m2左右總體規(guī)劃總戶數(shù)900多戶,規(guī)劃2期18棟樓,本期在售9棟8層1梯2戶或4戶無電梯房,共400套.結(jié)構(gòu)已封頂.主力戶型二房二廳三房二廳戶型比例三房比例占50%,二房二廳占35%,四房二廳占15%價(jià)格1800元/平方米，商鋪部分：只租不售樓盤主題水色生活健康世家銷售情況50%開發(fā)進(jìn)度外立面裝修優(yōu)點(diǎn)小區(qū)的外墻用料較精,價(jià)格偏低,精品小區(qū)4、豪利花園項(xiàng)目名稱豪利花園地理位置廣州市花都區(qū)鏡湖大道18號(hào)開發(fā)商廣州市豪利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積246畝容積率2.0總體規(guī)劃一期開發(fā): 90多畝約1400戶, 建筑層數(shù)：13層主力戶型三房二廳戶型比例首期共220套，其中二房二廳共24套，占：11%三房二廳共：156套，占：71%四房二廳共：20套占：9%五房復(fù)式共20套，占：9%價(jià)格2300元