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本文檔系作者精心整理編輯,實(shí)用價(jià)值高。房地產(chǎn)證券化的概述房地產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)融資手段的創(chuàng)新,是隨著全球房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展而衍生出來(lái)的。資產(chǎn)證券化源于70年代美國(guó)的住房抵押證券,隨后證券化技術(shù)被廣泛應(yīng)用于抵押債權(quán)以外的非抵押債權(quán)資產(chǎn),并于80年代在歐美市場(chǎng)獲得蓬勃發(fā)展。90年代起,資產(chǎn)證券化開(kāi)始出現(xiàn)在亞洲市場(chǎng)上,特別是東南亞金融危機(jī)爆發(fā)以后,在一些亞洲國(guó)家得到迅速發(fā)展。資產(chǎn)證券化(包括不良資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)證券化)是近30年來(lái)世界金融領(lǐng)域最重大和發(fā)展最快的金融創(chuàng)新和金融工具,是衍生證券技術(shù)和金融工程技術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物。 房地產(chǎn)證券化的本質(zhì)房地產(chǎn)證券化實(shí)質(zhì)上是不同投資者獲得房地產(chǎn)投資收益的一種權(quán)利分配,其具體形式可以是股票、債券,也可以是信托基金與收益憑證等。因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身的特殊性,其原有的融資方式單一,房地產(chǎn)證券化是投資者將對(duì)物權(quán)的占有和收益權(quán)轉(zhuǎn)化為債權(quán)或股權(quán)。其實(shí)質(zhì)上是物權(quán)的債權(quán)性擴(kuò)張。房地產(chǎn)證券化體現(xiàn)的是資產(chǎn)收入導(dǎo)向型融資方式。傳統(tǒng)融資方式是憑借資金需求者本身的資信能力來(lái)融資的。資產(chǎn)證券化則是憑借原始權(quán)益人的一部分資產(chǎn)的未來(lái)收入能力來(lái)融資,資產(chǎn)本身償付能力與原始權(quán)益人的資信水平被徹底割裂開(kāi)來(lái)。 房地產(chǎn)資本運(yùn)動(dòng)與其他資產(chǎn)證券化相比,房地產(chǎn)證券化的范圍更廣,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了貸款債權(quán)的證券化范圍。貸款證券化的對(duì)象為貸款本身,投資人獲得的只是貸款凈利息,然而,房地產(chǎn)投資的參與形式多種多樣,如股權(quán)式、抵押式等等,其證券化的方式也因此豐富多彩,只有以抵押貸款形式參與的房地產(chǎn)投資證券化的做法才與貸款證券化相似,其他形式的證券化對(duì)象均不是貸款本身,而是具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目。所以房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化兩種形式。 房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化是指以一級(jí)市場(chǎng)即發(fā)行市場(chǎng)上抵押貸款組合為基礎(chǔ)發(fā)行抵押貸款證券的結(jié)構(gòu)性融資行為。 房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化,又稱商業(yè)性房地產(chǎn)投資證券化,是指以房地產(chǎn)投資信托為基礎(chǔ),將房地產(chǎn)直接投資轉(zhuǎn)化為有價(jià)證券,使投資者與投資標(biāo)的物之間的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)閾碛杏袃r(jià)證券的債權(quán)關(guān)系。 房地產(chǎn)證券化的兩種形式一方面是從銀行的角度出發(fā),金融機(jī)構(gòu)將其擁有的房地產(chǎn)債權(quán)分割成小單位面值的有價(jià)證券出售給社會(huì)公眾,即出售給廣大投資者,從而在資本市場(chǎng)上籌集資金,用以再發(fā)放房地產(chǎn)貸款;另一方面是從非金融機(jī)構(gòu)出發(fā),房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)將房地產(chǎn)價(jià)值由固定資本形態(tài)轉(zhuǎn)化為具有流動(dòng)性功能的證券商品,通過(guò)發(fā)售這種證券商品在資本市場(chǎng)上籌集資金。 總之,房地產(chǎn)證券化是一種資產(chǎn)收入導(dǎo)向型融資,以房地產(chǎn)抵押貸款債券為核心的多元化融資體系,泛指通過(guò)股票、投資基金和債券等證券化金融工具融通房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的投融資過(guò)程,包括房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化。其宗旨是將巨額價(jià)值的房地產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)化、細(xì)分化,利用證券市場(chǎng)的功能,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資本大眾化、經(jīng)營(yíng)專業(yè)化及投資風(fēng)險(xiǎn)分散化,為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供充足的資金,推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)快速發(fā)展。它既是一種金融創(chuàng)新,更是全球性經(jīng)濟(jì)民主化運(yùn)動(dòng)的重要組成部分。 房地產(chǎn)證券化的特征1、基礎(chǔ)資產(chǎn)的法律形式是合同權(quán)利無(wú)論是房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化還是房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化,在證券化過(guò)程中,基礎(chǔ)資產(chǎn)都被法律化為一種合同權(quán)利。 2、參與者眾多,法律關(guān)系復(fù)雜在整個(gè)證券化過(guò)程中,從基礎(chǔ)資產(chǎn)的選定到證券的償付,有眾多的法律主體以不同的身份參與進(jìn)來(lái),相互之間產(chǎn)生縱橫交錯(cuò)的法律關(guān)系網(wǎng),其涉及面之廣是其他資產(chǎn)證券化所不能及的。借款人和貸款人之間的借貸法律關(guān)系,委托人和受托人之間的信托關(guān)系,SPV(特設(shè)機(jī)構(gòu))和原始權(quán)益人的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓關(guān)系,SPV和證券承銷商的承銷關(guān)系,還有眾多的中介機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)而產(chǎn)生服務(wù)合同關(guān)系等等,一個(gè)證券化過(guò)程中,有著多種多樣的法律關(guān)系,牽涉國(guó)家方方面面的法律規(guī)定。任何一個(gè)法律規(guī)定的忽視都將影響證券化的實(shí)施效果。 3、獨(dú)特的融資模式這主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面,一方面體現(xiàn)在融資結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)上。房地產(chǎn)證券化的核心是設(shè)計(jì)出一種嚴(yán)謹(jǐn)有效的交易結(jié)構(gòu),通過(guò)這個(gè)交易結(jié)構(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)融資目的。另一方面體現(xiàn)在負(fù)債結(jié)構(gòu)上。利用證券化技術(shù)進(jìn)行融資不會(huì)增加發(fā)起人的負(fù)債,是一種不顯示在資產(chǎn)負(fù)債表上的融資方法。通過(guò)證券化,將資產(chǎn)負(fù)債表中的資產(chǎn)剝離改組后,構(gòu)造成市場(chǎng)化的投資工具,這樣可以提高發(fā)起人的資本充足率,降低發(fā)起人的負(fù)債率。 4、安全系數(shù)高在由其他機(jī)構(gòu)專業(yè)化經(jīng)營(yíng)的同時(shí),投資者的風(fēng)險(xiǎn)由于證券化風(fēng)險(xiǎn)隔離的設(shè)計(jì),只取決于基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的收入自身,非以發(fā)起人的整體信用為擔(dān)保,并且和發(fā)起人的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)隔離,和SPV(特設(shè)機(jī)構(gòu))的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)隔離,SPV或者是為證券化特設(shè)一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)SPV,或者對(duì)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)實(shí)行專項(xiàng)管理,SPV的經(jīng)營(yíng)范圍不能有害于證券化,對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流收入委托專門的金融機(jī)構(gòu)??顚簟_@種獨(dú)特的設(shè)計(jì)降低了原有的風(fēng)險(xiǎn),提高安全系數(shù)。另外,證券化的信用級(jí)別也不受發(fā)起人影響,除了取決于自身的資產(chǎn)狀況以外,還可以通過(guò)各種信用增級(jí)手段提高證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)的信用級(jí)別,降低風(fēng)險(xiǎn),提高安全性。而且,房地產(chǎn)證券具有流通性,可以通過(guò)各種方式流通,提早收回投資,避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。 5、證券品種多樣化,適合于投資房地產(chǎn)證券本身就根據(jù)不同投資者的不同投資喜好設(shè)計(jì)了品種多樣:性質(zhì)各異的證券,有過(guò)手證券,有轉(zhuǎn)付證券,有債券,有收益憑證,等等。 6、政策性強(qiáng)房地產(chǎn)證券化之所以起源于美國(guó),是和美國(guó)政府的推動(dòng)作用分不開(kāi)的。眾所周知,美國(guó)是崇尚市場(chǎng)機(jī)制的國(guó)家,但與其它經(jīng)濟(jì)金融部門相比,房地產(chǎn)市場(chǎng)是美國(guó)政府干預(yù)較深的一個(gè)領(lǐng)域。一方面通過(guò)為抵押貸款提供保險(xiǎn)和發(fā)起設(shè)立三大政府代理機(jī)構(gòu)-聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)、聯(lián)邦住房抵押貸款公司以及政府抵押貸款協(xié)會(huì)參與到證券化業(yè)務(wù)中來(lái),直接開(kāi)展住宅抵押貸款證券化交易,并通過(guò)它們的市場(chǎng)活動(dòng)來(lái)影響抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展。另一方面它則通過(guò)制定詳盡的法律法規(guī)來(lái)規(guī)范和引導(dǎo)市場(chǎng)的發(fā)展:美國(guó)政府調(diào)整了法律、稅務(wù)、會(huì)計(jì)上的規(guī)定和準(zhǔn)則,包括通過(guò)稅收改革法案;以FAS125規(guī)則替代FAS77規(guī)則,重新確定了“真實(shí)銷售”的會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn);通過(guò)了FASIT立法提案等等。所以,房地產(chǎn)證券化市場(chǎng)受政府政策導(dǎo)向影響大。 房地產(chǎn)證券化的益處房地產(chǎn)證券化的實(shí)現(xiàn)有助于構(gòu)建良好的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)運(yùn)行機(jī)制。當(dāng)前,房地產(chǎn)市場(chǎng)積聚了大量的社會(huì)資金,流動(dòng)性差,容易帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行房地產(chǎn)證券化,可利用證券的流通性,將房地產(chǎn)這一長(zhǎng)期資產(chǎn)同市場(chǎng)的短期資金聯(lián)系,大大增強(qiáng)資產(chǎn)的流動(dòng)性,從而增加抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。而且,證券使得資產(chǎn)的持有者分散,如果允許保險(xiǎn)公司、投資基金、住房公積金參與到房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系中,將有利于整個(gè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的分散,這對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展無(wú)疑是有利的。 我國(guó)房地產(chǎn)證券化的發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)證券化是當(dāng)代經(jīng)濟(jì)、金融證券化的典型代表,是一國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到較高階段的必然趨勢(shì)。20世紀(jì)70年代以來(lái),西方國(guó)家金融業(yè)發(fā)生了重大變化,一直占據(jù)金融業(yè)主導(dǎo)地位的銀行業(yè)面臨著挑戰(zhàn),而證券化卻在競(jìng)爭(zhēng)中得到了迅速發(fā)展,成為國(guó)際金融創(chuàng)新的三大主要趨勢(shì)之一。在金融證券化浪潮中,房地產(chǎn)證券化成了金融銀行業(yè)實(shí)踐結(jié)構(gòu)變化和新的國(guó)際金融工具創(chuàng)新的主要內(nèi)容之一。我國(guó)目前對(duì)于房地產(chǎn)證券化還處于研討和摸索階段。 1、房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化的發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)證券化從銀行金融機(jī)構(gòu)的角度看,表現(xiàn)為金融機(jī)構(gòu)出于單純的融資目的,將其擁有的房地產(chǎn)抵押權(quán)即債權(quán)分割成小單位的有價(jià)證券面向公眾出售以籌集資金的方式。由此形成的資金流通市場(chǎng),稱之為房地產(chǎn)二級(jí)抵押市場(chǎng)。從我國(guó)目前的實(shí)際情況來(lái)看,抵押債權(quán)證券化的發(fā)展尚為一片空白。主要表現(xiàn)為: (1)抵押貸款的規(guī)模很小。拿中國(guó)建設(shè)銀行來(lái)講,該行房地產(chǎn)信貸部所經(jīng)辦的抵押貸款業(yè)務(wù)僅占到房貸部貸款總額的10.7,占總行貸款總額的比例還不到1。由于沒(méi)有相當(dāng)規(guī)模的抵押貸款積累,抵押債權(quán)的證券化便難以推行; (2)我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)只有一級(jí)市場(chǎng)還不存在二級(jí)市場(chǎng)。我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一,仍處在放貸一還款的簡(jiǎn)單循環(huán)階段,由此決定了抵押貸款資金的流動(dòng)性差,抵押貸款市場(chǎng)尚需進(jìn)一步發(fā)展。 2、房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化的發(fā)展現(xiàn)狀我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái),伴隨著資本證券市場(chǎng)的不斷形成和發(fā)育,房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化也得到了一定程度的發(fā)展,并成為我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)證券化發(fā)展的主體格局。主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面: (1)房地產(chǎn)股票市場(chǎng)的發(fā)展。我國(guó)目前股票市場(chǎng)的上市公司中,幾乎80左右的企業(yè),其從股票市場(chǎng)上發(fā)行股票籌集來(lái)的資金均有一部分流入房地產(chǎn)業(yè)。有條件的房地產(chǎn)企業(yè),除了可以在深交所和上交所辦理一定的手續(xù)上市外,還可以在NET和STAQ兩個(gè)場(chǎng)外交易所系統(tǒng)上市。這都為房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的進(jìn)一步擴(kuò)展創(chuàng)造了極為有利的條件; (2)房地產(chǎn)債券市場(chǎng)的發(fā)展。我國(guó)目前的債券市場(chǎng)上,為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而發(fā)行的債券已有兩種:第一種是房地產(chǎn)投資券。第二種是受益?zhèn)?。如農(nóng)業(yè)銀行寧波市信托投資公司于1991年1月20日向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行的“信托投資收益證券”,總額達(dá)1000萬(wàn)人民幣,期限為10年。主要投資于房地產(chǎn)和工商業(yè)等項(xiàng)目。 我國(guó)實(shí)施房地產(chǎn)證券化的可行性(一)實(shí)施房地產(chǎn)證券化的宏觀環(huán)境日趨成熟1. 國(guó)際上房地產(chǎn)證券化的成功經(jīng)驗(yàn)。自從1930年美國(guó)政府二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)開(kāi)拓以來(lái),各市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家均推出了多樣化且富有彈性的房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品。發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)證券化的推行有著重要的借鑒意義。 2. 土地產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)改革提供了前提條件。隨著土地使用制度改革的不斷深入,用地單位或居民逐步擁有了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán),通過(guò)承租國(guó)有土地,補(bǔ)交土地出讓金的方式擁有了土地使用權(quán)。同時(shí),住房制度的改革使居民通過(guò)購(gòu)買公有住房、微利房、商品房、自建、合建等方式逐步擁有了住房的所有權(quán),為土地和房屋的抵押開(kāi)辟了道路,也為房地產(chǎn)權(quán)益的分割提供了條件,為推廣房地產(chǎn)證券化做了積極的準(zhǔn)備。 3. 快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。從整個(gè)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)看,我國(guó)金融體制改革不斷深化,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好,發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。國(guó)民經(jīng)濟(jì)連續(xù)幾年保持了7.5%以上的增長(zhǎng)率,為房地產(chǎn)證券化創(chuàng)造了一個(gè)穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。2003年以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)投資增速快速下降,但房地產(chǎn)投資額一直處于上升趨勢(shì),總體上呈現(xiàn)出與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)應(yīng)的快速增長(zhǎng)特征。同時(shí),國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的違規(guī)操作現(xiàn)象,自2001年以來(lái)連續(xù)出臺(tái)了一系列促進(jìn)金融市場(chǎng)健康發(fā)展的房地產(chǎn)金融政策,繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)和規(guī)范發(fā)展的金融市場(chǎng)為房地產(chǎn)證券化提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 (二)初步具備實(shí)施房地產(chǎn)證券化的微觀基礎(chǔ)1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大資金缺口。1998年住房制度市場(chǎng)化改革以后,城鎮(zhèn)居民長(zhǎng)期被抑制的住房需求逐步釋放,投資性的需求在增長(zhǎng)。但從房地產(chǎn)市場(chǎng)供給上看,現(xiàn)在我國(guó)大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)不具備雄厚的開(kāi)發(fā)資本,銀行貸款、信托融資、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行股票并上市、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等融資方式均有一定局限性,只有推行房地產(chǎn)證券化,在金融市場(chǎng)上直接向社會(huì)大眾融資,才能較好地解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金短缺的矛盾。房地產(chǎn)進(jìn)入流通領(lǐng)域滿足單位和個(gè)人的消費(fèi)需要,龐大的住房消費(fèi)市場(chǎng)的資金來(lái)源不可能依靠國(guó)家財(cái)政,也不可能完全依靠銀行,住房消費(fèi)的直接融資勢(shì)在必行,推行房產(chǎn)證券化成為一種必然。 2. 住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)基本成熟。住房抵押貸款是最容易進(jìn)行證券化的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一,其原始債務(wù)人信用較高,資金流動(dòng)性穩(wěn)定,安全性高,各國(guó)的資產(chǎn)證券化無(wú)不起源于住房抵押貸款證券化。而我國(guó)隨著住房貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來(lái),住房抵押貸款不斷上升已經(jīng)初步形成規(guī)模。 3. 龐大的房地產(chǎn)證券化投資需求群體。我國(guó)居民擁有大量?jī)?chǔ)蓄。2005年3月末,我國(guó)人民幣儲(chǔ)蓄存款余額12.9萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)15.5%,這樣一個(gè)擁有大量結(jié)余資金的群體,將為房地產(chǎn)證券化及其上市創(chuàng)造一個(gè)必要的市場(chǎng)環(huán)境。首先,證券可以根據(jù)需要以一定的面額等額分割,可以用較小的數(shù)額表現(xiàn),房地產(chǎn)證券化的實(shí)施將大大降低資金進(jìn)入的“門檻”。其次,房地產(chǎn)證券不僅可以使投資者享受資金在房地產(chǎn)領(lǐng)域運(yùn)動(dòng)所產(chǎn)生的增值回報(bào),在有價(jià)證券代表有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)(如持有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)收益憑證)的情況下,這筆資金可以根據(jù)需要轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)的實(shí)物消費(fèi)。 4. 走向規(guī)范的資本和證券市場(chǎng)。以買賣發(fā)行各種債券和股票的資本市場(chǎng)在我國(guó)已形成基本框架,資本市場(chǎng)的發(fā)展不僅為房地產(chǎn)證券提供了市場(chǎng)規(guī)模,也因資本市場(chǎng)證券品種豐富而使房地產(chǎn)融資形式有多樣化的選擇。我國(guó)的證券市場(chǎng)也已初具規(guī)模,形成了以眾多證券公司組成的證券發(fā)行市場(chǎng)和上海、深圳兩地證券交易所、STAQ系統(tǒng)和NET系統(tǒng)為代表的證券交易市場(chǎng),并且交易的容量和輻射范圍不斷地?cái)U(kuò)大,硬件和軟件均達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平,這就為房地產(chǎn)證券的交易提供了良好的發(fā)展空間。 (三)政府的推動(dòng)證券化是一種市場(chǎng)行為,但也離不開(kāi)政府的有力支持。在房地產(chǎn)證券化發(fā)展的初期,我國(guó)政府也極力推動(dòng)住房抵押證券化的發(fā)展。例如,2005年3月,由中國(guó)人民銀行牽頭,發(fā)展改革委、財(cái)政部、建設(shè)部、稅務(wù)總局等十部門負(fù)責(zé)人共同組成了信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)試點(diǎn)工作協(xié)調(diào)小組,在國(guó)務(wù)院直接領(lǐng)導(dǎo)下,具體組織和協(xié)調(diào)信貸資產(chǎn)證券化的試點(diǎn)工作,分析研究試點(diǎn)工作進(jìn)展情況,討論有關(guān)難點(diǎn)問(wèn)題并商議解決方案。 我國(guó)當(dāng)前實(shí)施房地產(chǎn)證券化的制約因素(一)體制制約房地產(chǎn)證券化是發(fā)達(dá)國(guó)家金融創(chuàng)新的產(chǎn)物,其基礎(chǔ)是私有制,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的細(xì)分出售正是私有化的集中體現(xiàn)。而我國(guó)所要建立的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制顯然是有別于西方國(guó)家的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。從實(shí)際情況看,目前我國(guó)還不能將大量資金投資于房地產(chǎn),而是優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)、能源、交通、原材料等短線部門,這就決定了我國(guó)所要推行的房地產(chǎn)證券化有一定的范圍限制。況且,我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)投資與金融體制正在進(jìn)行重大改革,專業(yè)銀行商業(yè)化、利率市場(chǎng)化、項(xiàng)目業(yè)主負(fù)責(zé)制等舉措正是改革的重大步驟,但是這些目標(biāo)的真正實(shí)現(xiàn)還要經(jīng)歷一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程。這也在一定程度上制約了我國(guó)的房地產(chǎn)證券化進(jìn)程。 (二)法規(guī)制約住房貸款證券化是一項(xiàng)極其復(fù)雜的系統(tǒng)工程,將銀行債權(quán)轉(zhuǎn)化為投資者有價(jià)證券持有權(quán)的過(guò)程中,涉及原始債權(quán)人、證券特設(shè)機(jī)構(gòu)、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、貸款服務(wù)、證券投資者等方面的利益。然而,我國(guó)現(xiàn)行證券法的相關(guān)條款中,缺乏對(duì)資產(chǎn)證券化在房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)應(yīng)用中的規(guī)定,這勢(shì)必增加住房貸款證券化的推進(jìn)難度。同時(shí),在建立風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制所要借助的相關(guān)法律有破產(chǎn)法和信托法,由于這兩種法規(guī)在國(guó)內(nèi)出現(xiàn)的時(shí)間還不長(zhǎng),實(shí)施過(guò)程中難免存在種種困難。 (三)資本市場(chǎng)的制約現(xiàn)階段,我國(guó)的證券市場(chǎng)雖然發(fā)展迅速,但仍屬初級(jí)階段,市場(chǎng)容量和市場(chǎng)規(guī)模十分有限。而房地產(chǎn)證券化品種很多,一經(jīng)推出勢(shì)必會(huì)給已經(jīng)“飽和”的證券市場(chǎng)帶來(lái)巨大壓力,這對(duì)證券市場(chǎng)的發(fā)展很不利。房地產(chǎn)證券化工具多半是依賴于證券

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