杭州富陽別墅項(xiàng)目市場可行性研究報(bào)告.doc

杭州富陽別墅項(xiàng)目市場可行性研究報(bào)告杭州富陽別墅項(xiàng)目市場可行性研究報(bào)告目 錄第一章、杭州宏觀市場分析2一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析2二、杭州房地產(chǎn)市場分析4三、2009年杭城樓市展望6第二章、富陽宏觀市場分析7一、富陽概況7三、銀湖板塊區(qū)位分析9四、富陽銀湖板塊別墅市場分析11五、在售樓盤個案分析12第三章、項(xiàng)目分析19一、九龍項(xiàng)目分析19二、橫山項(xiàng)目分析25第四章、項(xiàng)目綜合評價33第一章、杭州宏觀市場分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析08年下半年，由美國次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴席卷全球，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)了前所未有的變化，一系列困難和不確定因素集中釋放，相互疊加，給杭州市經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快發(fā)展帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，面對錯綜復(fù)雜的形勢，杭州市沉著應(yīng)戰(zhàn)，著力解決影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的突出矛盾和問題，經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本面依然良好，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)總體平穩(wěn)、增幅放緩、趨勢嚴(yán)峻的發(fā)展態(tài)勢。1-3季度，杭州市完成地區(qū)生產(chǎn)總值3321.11億元，按可比價計(jì)算同比增長11.6%，快于全國、全省 1.7 和 1 個百分點(diǎn)，但增幅較上年同期有所減少，經(jīng)濟(jì)增長放緩趨勢明顯。其中，一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別完成增加值116.88億元、1697.39億元和1506.84億元，增長1.1%、9.8%和14.5%，與上半年相比回落1、3.9和1.8個百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率2.2%、50.6%和 47.2%，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為3.5 ：51.1：45.4.投資需求增長趨緩1-3季度，完成全社會固定資產(chǎn)投資 1221.77億元，較去年同期增長20.1%，與上半年相比回落 4個百分點(diǎn)?？鄢顿Y價格上漲因素，1-3季度，實(shí)際分別增長6.1%、7.5%，同比回落7.8個百分點(diǎn)。消費(fèi)品市場增長平穩(wěn)1-3季度，實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額1148.76億元，增長 20.7%，增幅同比提高4個百分點(diǎn)，扣除價格因素實(shí)際增長12.4%，實(shí)際增幅同比回落1.7個百分點(diǎn)。對外貿(mào)易持續(xù)低迷，利用外資增速回落受世界經(jīng)濟(jì)減速的影響，杭州市對外貿(mào)易一波三折，進(jìn)出口增速自去年6月起始終在低位徘徊。1-3季，進(jìn)出口總額為373.69億美元，增長14.9%，其中出口258.75億美元，增長15.0%，外貿(mào)出口依存度同比下降6.7個百分點(diǎn)。1-3季，實(shí)際利用外資 26.84億美元，增長29.3%，增幅同比回落19.1個百分點(diǎn)。財(cái)政收入總體保持增長1-3季度，杭州市實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入744.59億元，增長21.9%；地方財(cái)政收入375.54億元，增長25.5%，同比分別回落1.8和1.6 個百分點(diǎn)。其中與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量密切相關(guān)的三大主體稅種增速減緩，一定程度上反映了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)峻形勢，財(cái)政對經(jīng)濟(jì)的滯后反映已逐步顯現(xiàn)。信貸投放有所增加07年，國家貨幣政策連續(xù)緊縮，金融機(jī)構(gòu)貸款增幅逐月回落，至08年6月底，貸款余額增幅回落到12.3%的近年來最低點(diǎn)，7月開始出現(xiàn)回升。9月末，杭州市金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額為9555.01億元，增長15.6%；本外幣存款余額11010.82億元，增長19.8%，增幅同比回升1個百分點(diǎn)。二、杭州房地產(chǎn)市場分析開發(fā)經(jīng)營2008年1-11月，除銷售面積與銷售額外，杭州商品房市場各項(xiàng)指標(biāo)均有不同程度的上漲。1-11月，杭州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資489.96億元 ，比去年同期增長27.16%,其中商品住宅投資額達(dá)368.3億元，同比增長26.42%。1-11月，商品房銷售額536.35億元，同比下降26.35%，其中商品住宅銷售額464.26億元，同比下跌29.07%。房地產(chǎn)開發(fā)投資額與商品房銷售額商品房竣工面積同比上漲幅度放緩1-11月份，杭州商品房竣工面積553.81萬平方米，比2008年同期上升28.64。其中商品住宅竣工面積為440.48萬平方米，同比增加23.79%。1-11月份，杭州商品房銷售面積608.99萬平方米，同比下降了36.75%。其中商品住宅銷售面積為536.18萬平方米，同比下降39.43%，銷售壓力嚴(yán)重。商品房竣工面積與銷售面積商品房新開工面積上升幅度放緩1-11月，杭州商品房新開工面積1025.16萬平方米，同比增加30.31%，增速繼續(xù)放緩，其中商品住宅新開工面積為737.95萬平方米，同比增加27.84%商品房新開工面積土地成交面積大幅縮水，價格微漲2008年1-11月，杭州市主城區(qū)共出讓土地38宗，出讓面積104.07萬平方米，其中純住宅用地15宗，平均樓面地價6232元/平方米，較去年同期上漲21.26%。2007年與2008年同期土地成交類型及宗數(shù)對比三、2009年杭城樓市展望縱觀2008年的杭城樓市，震蕩起伏，居高不下的價格，再加上外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，使得購房者的信心喪失，成交量大幅回落，樓市供需失衡，價格回調(diào)趨勢明顯。盡管從三季度開始，國家就出臺了一系列的措施，地方政府也不斷出臺措施，給樓市以信心，也確實(shí)顯現(xiàn)出了一定的效果，杭城樓市11月的成交量較10月大幅增長，但就此判斷樓市回暖為時尚早，商品房市場尤其是住宅市場的存量巨大，再加上06、07年出讓的土地勢必有部分將在09年上市，樓市2009年的銷售壓力巨大，預(yù)計(jì)2009年上半年杭城樓市的依舊將動蕩前行，供需比將減小，價格仍將回落。從目前的情況看，盡管信貸已有所放松，但是房地產(chǎn)行業(yè)目前的風(fēng)險狀況使得銀行的放貸額度有限，資金緊張的房地產(chǎn)企業(yè)將繼續(xù)降價，房價仍有下探的空間。購買需求方面，因貸款利率不斷下調(diào)，后續(xù)仍有下調(diào)空間，再加上此前各項(xiàng)政策利好，如杭州市的買房入戶政策、二套房貸款優(yōu)惠等，09年，購房需求將得到釋放，但仍不足以消化市場供應(yīng)，預(yù)計(jì)在政策面還將有利好出臺如退稅補(bǔ)貼等政策以刺激消費(fèi)。第二章、富陽宏觀市場分析一、富陽概況富陽市地處浙江省西北部，富春江下游，屬杭州市所轄。東接杭州市蕭山區(qū)，南連諸暨市，西倚桐廬縣，北與臨安市、杭州市余杭區(qū)接壤，東北與杭州市西湖區(qū)毗鄰。富陽市地處滬、杭、甬“金三角”交匯處，距杭州市中心35公里，是杭州的西大門，是國務(wù)院首批的沿海開放縣（市）之一，先后榮獲全國園林綠化先進(jìn)城市、全國衛(wèi)生城市、環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市、浙江省文明城市等榮譽(yù)稱號。富陽行政區(qū)域面積1831平方公里，總?cè)丝?2.8萬，是一個“八山半水分半田”的丘陵半山區(qū)。 富陽市地勢自西南向東北傾斜，地貌以“兩山夾江”為特點(diǎn)，天目山余脈綿亙西北，仙霞嶺余脈蜿蜒于境內(nèi)東南和西南部，平均海拔300.5米。全市河流均屬錢塘江水系，富春江橫貫市境中部，流程52公里，納淥渚江、壺源江、新橋江、常綠溪、龍門溪、青云浦、大源溪、小源溪、漁山溪等，沿錢塘江注入東海。全市低山、丘陵面積廣大，地貌類型復(fù)雜。境內(nèi)低山、丘陵面積1385平方公里，占全市總面積75.7%，水面積占5.6%，平原谷地占18.7%，故有“八山半水分半田”之稱。境內(nèi)有低山、高丘、低丘、谷地、盆地、平原等多種多樣地貌。二、房地產(chǎn)市場分析 2007年完成房地產(chǎn)投資30.34億元，其中住宅24億，商業(yè)辦公4.31億。房地產(chǎn)新開工面積77.53萬平方米，其中住宅62.98萬平方米，商業(yè)辦公2.55萬平方米。房地產(chǎn)施工面積316.47萬平方米，其中住宅262.68萬平方米，商業(yè)辦公用房30.01萬平方米。竣工面積75.84萬平方米，竣工住宅69.74萬平方米，商業(yè)辦公用房2.55萬平方米。2007年房地產(chǎn)實(shí)際銷售面積82.23萬平方米，其中住宅74.76萬平方米，商業(yè)辦公用房4.67萬平方米。實(shí)際銷售額43.22億元，其中住宅39.33億元，商業(yè)辦公用房3.04億元。實(shí)際銷售均價5256元/平方米，其中住宅5260元/平方米，辦公樓7206元/平方米，商業(yè)營業(yè)用房6322元/平方米。三、銀湖板塊區(qū)位分析打造三位一體的生態(tài)新城銀湖板塊地處富陽市受降鎮(zhèn)，而受降鎮(zhèn)緊鄰西湖區(qū)，是富陽接軌杭州的前沿陣地。整個受降鎮(zhèn)的規(guī)劃面積是54平方公里，在杭州大都市郊區(qū)化的直接輻射范圍內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。目前居住用地占了48%，村鎮(zhèn)建設(shè)用地31%，工業(yè)用地18%，公共設(shè)施、市政配套較少。基于這樣的現(xiàn)狀，同時考慮到與杭州市西進(jìn)戰(zhàn)略的有效對接，最近獲批的富陽市受降區(qū)塊控制性詳細(xì)規(guī)劃最終將銀湖板塊定位為集景觀居住、旅游休閑以及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為一體的生態(tài)城市新區(qū)。這意味著原先單一的臥城定位開始升級。 銀湖板塊交通規(guī)劃示意圖未來受降區(qū)塊將大力發(fā)展商貿(mào)商務(wù)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、科技型都市工業(yè)和生態(tài)農(nóng)業(yè)，即形成“一主、一副、三軸、四區(qū)”的用地布局結(jié)構(gòu)。其中一主即以九龍大道東端為主中心，集中布局辦公商務(wù)、商業(yè)金融等主要公共設(shè)施功能區(qū)塊；一副即以320國道以北老鎮(zhèn)區(qū)為主中心，布局鎮(zhèn)中心區(qū)居住片的公共服務(wù)設(shè)施；三軸即由九龍大道、祝閑線構(gòu)成“十”字形相交的功能發(fā)展軸，320國道由東北向西南貫穿整個鎮(zhèn)區(qū)，形成一條交通軸。為打造三位一體的生態(tài)城市新區(qū)，交通因素不容忽視，為此，根據(jù)受降控制性詳細(xì)規(guī)劃，今后銀湖新區(qū)將以“優(yōu)化東西、打通南北”為銀湖交通道路規(guī)劃設(shè)計(jì)的總體理念，開工完成一縱(祝閑路)、二橫(320國道綜合整治工程受降段、受降溪兩岸景觀道路)、三環(huán)(320國道環(huán)線外移工程受降段、九龍大道、九龍二環(huán)線)道路“杭”字標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。未來五年出讓大量宅地根據(jù)規(guī)劃，未來五年內(nèi)，銀湖板塊將要完成6300畝土地的開發(fā)建設(shè)，其中房地產(chǎn)開發(fā)面積將達(dá)到4000余畝、房產(chǎn)總建筑面積將達(dá)到400萬平方米。根據(jù)受降控制性詳細(xì)規(guī)劃顯示，未來幾年內(nèi)即將出讓的大量住宅用地，容積率的下限都將控制在11.2，這無疑表明銀湖板塊今后幾年仍將繼續(xù)保持低容積率的鮮明特色。隨著大批優(yōu)質(zhì)地塊的陸續(xù)推出，銀湖板塊也將鮮明打出“杭州西郊新田園城市”的金字招牌。該板塊將計(jì)劃在已建樓盤中設(shè)立三個社區(qū)。其中，富春山居、七里香溪等銀湖村320國道以北的樓盤設(shè)綠都社區(qū)；伊甸山莊、紫云山莊、秀水山莊等銀湖村320國道以南的樓盤設(shè)銀湖社區(qū)；在梓樹大莊區(qū)塊設(shè)九龍社區(qū)。加快融入大都市步伐，率先實(shí)現(xiàn)由郊縣向郊區(qū)的歷史性跨越，這是富陽市委、市政府實(shí)現(xiàn)社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的戰(zhàn)略選擇。地處富陽東北部的銀湖板塊，由于毗鄰杭城的特殊地理位置，決定其必然成為富陽融入杭州的橋頭堡。四、富陽銀湖板塊別墅市場分析早在1993年，富陽市就在受降鎮(zhèn)設(shè)立了銀湖開發(fā)區(qū)，率先引入了房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，銀湖也成為業(yè)界公認(rèn)的杭州別墅發(fā)源地。杭州的別墅市場經(jīng)過十幾年的發(fā)展和完善，各大板塊的定位日趨成熟。之江板塊成了高檔別墅的代名詞，閑林形成了中產(chǎn)階級可以接受的排屋別墅區(qū)，西溪的豪宅別墅群正在崛起，銀湖板塊，溪流、植被、田園、山林等占據(jù)了天然資源優(yōu)勢，1994年，杭州第一個別墅樓盤就在銀湖誕生。但是這些年來，由于自身市場定位的模糊性，在杭州新興的中產(chǎn)階級心目中，銀湖板塊無法用一個清晰的詞語形容，再加上杭州至富陽段的道路不通暢等原因，這些年以來，銀湖板塊逐漸沒落了。富春山居、七里香溪、五月香山、上林湖、九龍一號等一大批高品質(zhì)別墅相繼開發(fā)面市，為“住在銀湖”區(qū)域品牌起到了推波助瀾的作用。目前，銀湖板塊的別墅項(xiàng)目已多達(dá)十幾個，開發(fā)用地達(dá)到6000余畝。銀湖地區(qū)以別墅為主的居住區(qū)已經(jīng)初步形成了相當(dāng)?shù)囊?guī)模，區(qū)域內(nèi)整體的成熟別墅區(qū)風(fēng)貌基本形成。目前約有10多個別墅樓盤聚集在這個區(qū)域內(nèi)，其中包括九龍一號、九龍山莊、金都富春山居、清源上林湖、五月香山、萬科公望等。五、在售樓盤個案分析九龍一號 樓盤名稱：九龍一號 樓盤地址：位于富陽區(qū)銀湖開發(fā)區(qū)九龍大道杭州野生動物世界旁 開 發(fā) 商：杭州銀溪九龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理：怡城物業(yè)管理公司區(qū) 域：富陽銀湖板塊 占地面積：150畝 建筑面積：10萬左右容 積 率：1房屋類型：排屋、少量獨(dú)立式別墅 工程進(jìn)度：2007 年5月27日一期開盤，目前一期、二期已經(jīng)售完，三期、四期在售 小區(qū)配套：超市、洗衣房、咖啡吧 開盤時間: 2008年5月四期開盤 交房時間：2008年12月底一期、二期交房，三期、四期09年年底交房 房 價：350萬-560萬一套主力面積：300-400 項(xiàng)目簡介：九龍一號位于銀湖板塊杭州野生動物世界旁，背枕富春江山麓，南依九龍大道，總占地150畝，建有聯(lián)體排屋和少量獨(dú)立別墅。采用市場稀缺的中式風(fēng)格，建筑古樸雋永，院落布局原汁原味，白墻青瓦下描繪出獨(dú)有的中國氣質(zhì)。小區(qū)追溯中式庭院生活，每戶擁有2-3個私家院落,盡享溫馨自在的寧靜生活。排屋面積約300-400，每戶還設(shè)約100左右的底層空間。萬科公望 樓盤名稱：黃公望森林別墅 樓盤地址：位于富陽區(qū)沿江公路黃公望國家森林公園南麓 開 發(fā) 商：富陽萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理：杭州萬科物業(yè)服務(wù)有限公司建筑設(shè)計(jì)單位:上海中房建筑設(shè)計(jì)研究院景觀規(guī)劃：澳大利亞EDI國際設(shè)計(jì)公司 杭州午人景觀區(qū) 域：富陽大銀湖板塊 占地面積：930畝 建筑面積：244000容 積 率：0.4綠化率：50%房屋類型：一期排屋、二期獨(dú)立式別墅 工程進(jìn)度：一期已經(jīng)交付，二期在建 開盤時間: 一期原為富春泉水灣，萬科接手進(jìn)行二期及以后的建造，二期08年11月22日開盤交房時間：二期09年年底交付 房 價：450萬-600萬一套主力面積：340-380 項(xiàng)目簡介：2008年，萬科與黃公望結(jié)緣于杭州南郊的黃公望國家森林公園南麓，至此開始了杭州高端別墅作業(yè)的實(shí)踐與探索。萬科公望二期以上海蘭喬圣菲為藍(lán)本，以340-380為主的奢適獨(dú)棟空間領(lǐng)悟別墅生活精髓，堅(jiān)持關(guān)照人在其中生活需要的初衷，實(shí)現(xiàn)空間與時間的對話，從建筑本位和單體層面都回歸生活功能，凸現(xiàn)“弱建筑，強(qiáng)生活”的哲學(xué)理念。清源上林湖樓盤名稱：清源上林湖 樓盤地址：上林湖位于富陽區(qū)銀湖別墅區(qū) 開 發(fā) 商：浙江清源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理：清源物業(yè)建筑設(shè)計(jì)單位：海南雅克設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)；景觀設(shè)計(jì)：MAUNSELLAECOM景觀管理（香港）區(qū) 域：富陽銀湖板塊 占地面積：約500畝 建筑面積：15.5萬左右容 積 率：0.46房屋類型：排屋、獨(dú)立式別墅 工程進(jìn)度：一期已交付，二期在建小區(qū)配套：超市、洗衣房、咖啡吧 開盤時間: 2007年10月二開盤 交房時間：09年年底二期交付房 價：排屋面積200-360，單價在10500-14000元/ ； 別墅定制，每幢占地2畝，800-1000萬元/幢項(xiàng)目簡介：清源上林湖位于杭州銀湖風(fēng)景別墅區(qū)內(nèi)，南臨九龍大道，北依午潮山國家森林公園，與杭州野生動物世界、高爾夫國際球場為鄰，占地約500畝，規(guī)劃建有獨(dú)立別墅、雙聯(lián)別墅、聯(lián)排別墅等。清源上林湖花園距杭州市中心28公里，三面環(huán)山，坐北朝南，以獨(dú)特山水資源為背景，環(huán)境優(yōu)靜、空氣宜人，是一處與自然融合、與山水為鄰的理想棲居地。五月香山 樓盤名稱：五月香山 樓盤地址：位于富陽區(qū)銀湖開發(fā)區(qū)杭富路開 發(fā) 商：杭州龍鳳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 區(qū) 域：富陽銀湖板塊 占地面積：100畝 建筑面積：6.5萬左右容 積 率：0.96房屋類型：排屋工程進(jìn)度：現(xiàn)房小區(qū)配套：現(xiàn)代會館、游泳池、球場 開盤時間: 2004年7月20日 交房時間：已全部交付使用房 價：目前僅剩2套排屋，240-250，9000元/ 項(xiàng)目簡介：五月香山別墅園位于銀湖高尚住宅區(qū)，五月香山別墅園南望悠然的西湖山，北依國家級森林公園午潮山，是一個真正擁有雙山景的排屋社區(qū)。總占地面積100畝，規(guī)劃總建筑面積65000余平方米，建有聯(lián)體別墅以及少量度假公寓，共300余戶，五月香山別墅園在杭州首推雙山景排屋，利用自然山地、溪流等不同地貌進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，集自然、景觀、運(yùn)動、休閑及居住于一體，營造出一種明媚而富有激情、悠閑而充滿情調(diào)的生活方式。現(xiàn)代會館內(nèi)設(shè)有茶吧、餐廳、閱覽室、棋牌室、桑拿浴室、及美容美發(fā)、醫(yī)療保健服務(wù)等,滿足居者的休閑的需求。五月香山榮獲2004年全國人居經(jīng)典競賽雙項(xiàng)金獎2004年浙江人居經(jīng)典樓盤2004年十大明星樓盤金都富春山居 樓盤名稱：金都富春山居 樓盤地址：位于富陽區(qū)銀湖開發(fā)區(qū)320國道旁 開 發(fā) 商：浙江金都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理：浙江金都物業(yè)管理有限公司區(qū) 域：富陽銀湖板塊 占地面積：1000畝建筑面積：20萬左右容 積 率：0.3綠化率：70%房屋類型：排屋、獨(dú)立式別墅 工程進(jìn)度：一、二、三期已經(jīng)交付使用，澤閑居二期網(wǎng)球TOWNHOUSE山水休閑排屋在建小區(qū)配套：小區(qū)內(nèi)配有中心會館、私人會所兩處，可提供餐飲、住宿、自助燒烤、垂釣、游泳、健身等娛樂活動。同時，位于園區(qū)西南角的網(wǎng)球中心即將開工建設(shè)，未來可為廣大富春山居業(yè)主提供室內(nèi)外網(wǎng)球習(xí)場、室內(nèi)游泳池、室內(nèi)羽毛球、壁球館、乒乓球等運(yùn)動設(shè)施和茶室、酒吧、影院等休閑娛樂設(shè)施 開盤時間: 2008年6月四期開盤 交房時間：2003年6月一期交付，2005年10月二期交付，2007年8月三期交付 ，澤閑居二期網(wǎng)球TOWNHOUSE山水休閑排屋將于09年6月交付房 價：350萬-500萬/套主力面積：250-300 左右項(xiàng)目簡介：富春山居推出澤閑居二期網(wǎng)球TOWNHOUSE山水休閑排屋，網(wǎng)球Townhouse為聯(lián)體排屋，樓高3層半，建筑面積300-337平方米，其中贈送車庫層60-90平方米，價格在450萬元/套左右。富春山居Townhouse戶型大約在250-300平米左右，戶型設(shè)計(jì)以提高生活的舒適性為中心，大面寬、淺進(jìn)深、寬間距。整體面寬一般在8米左右，最大可達(dá)9.3米?？偨Y(jié)：在售別墅均為經(jīng)濟(jì)型別墅，物業(yè)類型主要為聯(lián)排、雙拼別墅，獨(dú)棟別墅較少； 在售別墅定位均為經(jīng)濟(jì)型別墅，但在后期操作上均向高檔類別墅靠攏，最高總價達(dá)千萬； 從在售別墅的面積來看，聯(lián)排別墅主力面積在250-300平方米，而獨(dú)棟別墅的主力面積在350-400平方米； 從在售別墅的銷售價格來看，聯(lián)排別墅的銷售單價在10000-13000元/平方米，獨(dú)棟別墅在16000-18000元/平方米，而萬科公望區(qū)域相對九龍區(qū)域尚未形成規(guī)模，價格略低，聯(lián)排別墅單價在6000-7000元/平方米，獨(dú)立別墅單價在13000-15000元/平方米； 從銷售的情況來看，受目前宏觀經(jīng)濟(jì)影響，整體銷售情況較差，基本處于滯銷狀態(tài)，但從物業(yè)類型來看，獨(dú)立別墅銷售情況略好于聯(lián)排、雙拼別墅； 購買客源為富陽本地，及杭州市區(qū)，暫無外來區(qū)域人員，其中以私營業(yè)主，及杭州市區(qū)的中高層管理人員為主，在售別墅投資客較少，但在前期已交別墅中，有部分投資客，；別墅成交特點(diǎn)分析銀湖別墅成交呈現(xiàn)三大特點(diǎn)：第一，成交單價主要集中在10000-15000元/平方米，占成交總量的90%左右；第二，成交套總價主要集中在500萬元以下，占成交總量的85%以上；第三，成交套型主要集中在250-350平方米套型內(nèi)，占成交總量的50%以上?？梢钥闯觯贾葶y湖別墅的銷售是以經(jīng)濟(jì)型別墅為主。第三章、項(xiàng)目分析一、九龍項(xiàng)目分析1、 區(qū)位分析地點(diǎn)：九龍大道旁，九龍山莊正對面面積：504畝，合336168平方米2、 地塊概況項(xiàng)目地處九龍大道南側(cè)，東西兩側(cè)均為山脈，地塊南側(cè)為少量民居；地塊東西兩側(cè)緊鄰山丘，中間有自然水系，建設(shè)用地由坡地以及臨湖的平地組成。項(xiàng)目整體使用率達(dá)75，用地內(nèi)視野開闊，環(huán)境優(yōu)越，是不可多得的高檔低層花園住宅的建設(shè)用地。 項(xiàng)目全貌 項(xiàng)目正對面的九龍山莊 九龍大道 3、 地塊SWOT分析優(yōu)勢（S）： 項(xiàng)目地處杭州較為認(rèn)可的銀湖別墅板塊，目前開發(fā)且較為成熟； 項(xiàng)目整體占地達(dá)504畝，在該區(qū)域?qū)僦行蜕鐓^(qū)，易于開發(fā)及管理； 項(xiàng)目東西依山，中間平坦，內(nèi)部分布自然水系，土地使用率達(dá)75%左右，自然條件較好； 至杭州市區(qū)較為方便，從九龍大道轉(zhuǎn)入320國道，進(jìn)入市區(qū)，僅40分鐘左右。劣勢（W）： 項(xiàng)目容積率較高，達(dá)0.75左右，很難規(guī)劃為高檔別墅區(qū)； 本項(xiàng)目的高容積率，勢必使本項(xiàng)目建造大量聯(lián)排別墅，而目前該區(qū)域滯銷產(chǎn)品，也均為聯(lián)排別墅； 至杭州通道320國道，路面破舊，高低不平，對該區(qū)域形成高檔別墅群影響較大；機(jī)會(O)： 該區(qū)域獨(dú)立別墅銷售情況均好于聯(lián)排、雙拼別墅，若以相關(guān)部門溝通后，可適當(dāng)降低容積率，建造以獨(dú)立別墅為主的高檔別墅區(qū)； 至杭州通道320國道有望在近年列入拓寬工程，由目前的雙向四車道，拓寬至雙向六車道； 富陽政府將在今后的5年內(nèi)，再將推出600多畝低容積率土地，使銀湖板塊形成規(guī)模效應(yīng)的別墅區(qū)；威脅（T）： 該區(qū)域目前整體銷售情況較差，基本處于滯銷狀態(tài)； 該區(qū)域?qū)⒃诮窈蟮?年內(nèi)推出大量的低容積率產(chǎn)品，未來競爭將越來越激烈； 目前房地產(chǎn)市場低迷，近幾年宏觀形勢可能仍不樂觀，銷售情況較差，為本項(xiàng)目未來銷售帶來一定壓力。項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議規(guī)劃方案：獨(dú)棟別墅高層住宅社區(qū)主入口開設(shè)在九龍大道上，社區(qū)總征地面積336431M2，可建設(shè)用地占總征地面積的75。社區(qū)總建筑面積273040M2，其中地上建筑面積247240 M2，社區(qū)容積率為0.73。社區(qū)利用地塊的原有水系，蜿蜒聯(lián)結(jié)整個社區(qū)，共布置140戶獨(dú)棟別墅，平均每戶占地1.7畝，平均戶型為380 M2/套，總建筑面積為53200 M2。地塊西北面布置7棟28層的高層住宅，建筑面積18144M2，這部分產(chǎn)品為滿足容積率要求而設(shè)計(jì)，如能通過政府公關(guān)工作，降低容積率的話，不建議開發(fā)。整個社區(qū)共布置3處會所，九龍大道入口處和別墅、高層交界處的兩個會所為整個社區(qū)居民共享，地塊南面會所為上峰集團(tuán)企業(yè)私人會所。項(xiàng)目投資收益分析1、產(chǎn)品定價：根據(jù)市場篇章節(jié)分析，再參考本項(xiàng)目的地理位置、項(xiàng)目市場定位、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃以及未來宏觀經(jīng)濟(jì)背景等情況綜合分析，我們本著保守的原則，擬定的建議銷售價格如下：1) 高層： 4500元/平方米 2) 獨(dú)棟別墅：18000元/平方米 3) 沿街商鋪： 8000元/平方米2、成本分析： 各類成本具體項(xiàng)目估算金額（萬元）土地及前期費(fèi)用土地費(fèi)用（150萬/畝）78720.90前期工程費(fèi)用1712.41啟動資金小計(jì)80433.31項(xiàng)目建設(shè)成本工程及配套費(fèi)用44585.52政府規(guī)費(fèi)7256.52不可預(yù)見費(fèi)用1638.24物業(yè)維修基金1256.53小計(jì)54736.81銷售及管理成本銷售費(fèi)用3660.16管理費(fèi)用900.00財(cái)務(wù)費(fèi)用6240.00小計(jì)10800.16稅 金5.565%營業(yè)稅及附加12939.541.5%土地增值稅土地使用稅交易稅總成本共計(jì)158909.843、收益分析：產(chǎn)品類型銷售收入（萬元）成本（萬元）總利潤（萬元）高層81648（銷售單價4500元/平米）109276.16別墅95760（銷售單價18000元/平米）37287.83商鋪5600（銷售單價8000元/平米）4166.74公建02703.72地下車庫05475.38總銷售收入183008.00158909.8424098.16投資回報(bào)率15.16%注：以上成本與收益測算詳表，請見附件一總結(jié)： 為維持常規(guī)15投資回報(bào)率，本地塊投標(biāo)競價不宜超過150萬元/畝； 高層產(chǎn)品為滿足容積率要求而設(shè)計(jì)，如能通過政府公關(guān)工作，降低地塊容積率，則不建議開發(fā)本類產(chǎn)品； 項(xiàng)目前期啟動資金約為8億元； 項(xiàng)目運(yùn)作時間約為3-4年；二、橫山項(xiàng)目分析1、 區(qū)位分析地點(diǎn)：富陽沿江公路萬科公望東側(cè)面積：739畝，合492691平方米2、 地塊概況項(xiàng)目地處富陽沿江公路北側(cè)，項(xiàng)目南北為山丘，中間為平地，項(xiàng)目西側(cè)緊鄰紅十字會老年公寓、萬科公望。項(xiàng)目南側(cè)被小山丘遮擋，沿江公路入口當(dāng)對較為狹窄，人口寬度僅百余米，西側(cè)為紅十字會老年公寓，土地利用率較高，達(dá)95%以上，但整體來看，風(fēng)水不佳。 項(xiàng)目西側(cè)紅十字會老年公寓 項(xiàng)目南側(cè)山丘 項(xiàng)目全貌 項(xiàng)目西側(cè)萬科公望3、 地塊SWOT分析優(yōu)勢（S）： 項(xiàng)目占地739畝，在該區(qū)屬超大盤量，具有較好的規(guī)模優(yōu)勢； 項(xiàng)目地勢平坦，土地利用率較高，利用率達(dá)95%以上； 項(xiàng)目多面環(huán)山，進(jìn)入小區(qū)意境幽遠(yuǎn)，外界抗干擾性強(qiáng)；劣勢（W）： 項(xiàng)目正南被小山包遮擋，入口狹窄，僅百米寬，自然條件較差； 項(xiàng)目西側(cè)緊鄰紅十字會老年公寓，風(fēng)水較差； 周邊土地開發(fā)程度過低，尚未形成居住氛圍。機(jī)會(O)： 沿江大道將由目前的雙向四車道拓寬至雙向六車道，并建設(shè)為景觀大道； 項(xiàng)目所屬區(qū)域在未來的一段時間，將成為富陽重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域； 該區(qū)域售價略低于銀湖九龍板塊，隨著不斷的開發(fā)建設(shè)，該區(qū)域未來升值潛力較大。威脅（T）： 萬科項(xiàng)目萬科公望緊鄰本地快，對未來銷售將面臨正面競爭； 未來5年該區(qū)域?qū)⑼瞥龃罅康腿莘e率土地，市場競爭將更為激烈； 目前房地產(chǎn)市場低迷，近幾年宏觀形勢可能仍不樂觀，銷售情況較差，為本項(xiàng)目未來銷售帶來一定壓力。方案一：項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議規(guī)劃方案：獨(dú)棟別墅山水排屋本地塊占地739畝，被兩座小山峰所圍合，形狀極不規(guī)整，對規(guī)劃設(shè)計(jì)帶來了極大的挑戰(zhàn)。社區(qū)主入口開設(shè)在沿江公路上，社區(qū)總征地面積492691M2，總建筑面積341590M2，社區(qū)容積率為0.69。地塊南面布置97棟別墅，平均每戶占地1.5畝，平均戶型為401 M2/套，總建筑面積為38880 M2。地塊北面布置聯(lián)體式排屋，建筑面積294710M2，這部分產(chǎn)品密度較高，多為四聯(lián)排及以上，品質(zhì)有一定程度的降低。企業(yè)會所設(shè)置在地塊中間，起到分隔別墅區(qū)和排屋區(qū)的作用。整個社區(qū)共設(shè)計(jì)4處會所，其中別墅區(qū)1處，排屋區(qū)2處，均為共享型會所；企業(yè)會所為私人型。項(xiàng)目投資收益分析產(chǎn)品定價：根據(jù)市場篇章節(jié)分析，再參考本項(xiàng)目的地理位置、項(xiàng)目市場定位、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃以及未來宏觀經(jīng)濟(jì)背景等情況綜合分析，我們本著保守的原則，擬定的建議銷售價格如下：1) 獨(dú)棟別墅：13000元/平方米 2) 排屋： 6000元/平方米2、成本分析： 各類成本具體項(xiàng)目估算金額（萬元）土地及前期費(fèi)用土地費(fèi)用（140萬/畝）107598.10前期工程費(fèi)用2152.02啟動資金小計(jì)109750.12項(xiàng)目建設(shè)成本工程及配套費(fèi)用48906.06政府規(guī)費(fèi)7114.88不可預(yù)見費(fèi)用2049.54物業(yè)維修基金1734.67小計(jì)59805.15銷售及管理成本銷售費(fèi)用4547.40管理費(fèi)用900.00財(cái)務(wù)費(fèi)用6240.00小計(jì)11687.40稅 金5.565%營業(yè)稅及附加16222.731.5%土地增值稅土地使用稅交易稅總成本共計(jì)197465.413、收益分析：產(chǎn)品類型銷售收入（萬元）成本（萬元）總利潤（萬元）別墅50544（銷售單價13000元/平米）25149.68排屋176826（銷售單價6000元/平米）168544.33公建03771.39總銷售收入227370.00197465.4129904.59投資回報(bào)率15.14%注：以上成本與收益測算詳表，請見附件二總結(jié)： 為維持常規(guī)15投資回報(bào)率，本地塊投標(biāo)競價不宜超過140萬元/畝； 本方案別墅及排屋的建筑密度較大，居住品質(zhì)較低； 項(xiàng)目前期啟動資金約為11億元； 項(xiàng)目運(yùn)作時間約為3-4年；方案二：項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議規(guī)劃方案：獨(dú)棟別墅山水排屋高層住宅由于前一個方案形狀極不規(guī)整，不是別墅的理想開發(fā)福地，我們建議發(fā)展商增加地塊西北角臨近地塊，合圍成約1250畝的，具有一定規(guī)模的別墅開發(fā)用地，并且也利于規(guī)劃方案的排布和設(shè)計(jì)。根據(jù)這一設(shè)想，我們?yōu)榘l(fā)展商提出一個新的設(shè)計(jì)方案。社區(qū)主入口開設(shè)在地塊南面的沿江公路上，社區(qū)總征地面積832552M2，地上總建筑面積574460M2，社區(qū)容積率為0.69。地塊南面布置590戶聯(lián)體式排屋，建筑面積135700M2，這部分產(chǎn)品密度較高，多為四聯(lián)排及以上，品質(zhì)有一定程度的降低。地塊北面布置高層住宅，總用地面積88689M2，總建筑面積335810M2，該區(qū)域的容積率為3.8，表現(xiàn)形式為約30層左右高層建筑。