家居建材市場(chǎng)可行性研究報(bào)告

1 X 家居建材廣場(chǎng) X 項(xiàng) 目 可 研 報(bào) 告 二 一三年三月 2 目 錄 X 印象及要點(diǎn)提煉 【第一部分 X 市整體環(huán)境分析】 一、城市概況 二、 X 城市規(guī)劃 【 第二部分 X 市場(chǎng)調(diào)查與分析 】 一、調(diào)查目的 二、調(diào)查方式 三、 X 市家居建材市場(chǎng)調(diào)查與分析 四、 X 市重要商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查與分析 五、 X 市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與分析 六、 X 市周邊縣市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析 【第三部分 項(xiàng)目資源分析】 一、項(xiàng)目概況 二、項(xiàng)目環(huán)境分析 三、項(xiàng)目研判（ 析） 四、綜合評(píng)估 【 第四部分 項(xiàng)目定位分析 】 一、定位 依據(jù) 二、定位原則 三、主題定位分析 四、項(xiàng)目功能定位 3 五、業(yè)態(tài)定位 六、檔次定位分析 七、輻射定位分析 【第五部分價(jià)格定位分析】 一、結(jié)合周邊住宅與商鋪價(jià)格比例定價(jià)分析 二、結(jié)合項(xiàng)目性質(zhì)定價(jià)分析 【第六部分客群定位分析】 一、當(dāng)?shù)赝顿Y客 二、 異 地投資客 【第七部分媒體投放】 一、 媒體選擇 二、售樓處選擇 三、口碑傳播 四、渠道銷售 【 結(jié) 語 】 4 X 印象及要點(diǎn)提煉 衣 X 市民穿著較為樸素，品牌選擇以中低端為主。 食 實(shí)物以麻辣為主，但是辣度可以接受，普通飯館一餐按 4 菜 1 湯計(jì)算 70 元左右。 住 X 政府出臺(tái)政策限制房?jī)r(jià)不得超過 5000 元 /，建筑形式多以 33層塔樓， 2 梯 6 戶， 80 100 二至三居，不很注重朝向問題，政府限高，樓高不得超過 100 米，所以 X 最高住宅 33 層。 X 市內(nèi)住宅供不應(yīng)求，開發(fā)項(xiàng)目不多，體量不大，多以當(dāng)?shù)鼐用褓徺I為主，城北老城區(qū)住宅比城南新城區(qū)住宅普遍低 500 元 /左右。 由于開發(fā)項(xiàng)目較少，所以 X 市二手房交易紅火，遍地二手房中介。商場(chǎng)較少，現(xiàn)有的有重百和美好家園兩個(gè)。可投資底商項(xiàng)目少，開發(fā)商多自持，二手房市場(chǎng)流通的商鋪不多見。目前大型商業(yè)項(xiàng) 目有恒大中天國際和 X 國際商業(yè)中心兩個(gè)，其中 X 國際商業(yè)中心項(xiàng)目商鋪未對(duì)外銷售， 7 月份開始銷售。而恒大中天國際項(xiàng)目作為目前唯一的在售商業(yè)項(xiàng)目，也已基本售罄，目前只余部分面積較大、總價(jià)較高商鋪。X 下轄各區(qū)縣房?jī)r(jià)平均比 X 市房?jī)r(jià)低 500 800 元 /。售樓處裝修下大力度，面積較大，裝修奢華。 5 行 作為一個(gè)常駐人口 30 萬左右的城市，出租車只有 400 余量，街面能見到的不超過 100 輛，很難打到車，打到也是拼車，一條線路拉幾批乘客，電動(dòng)三輪車較多。 X 地區(qū)建設(shè)排行榜 無論是從城市建設(shè)還是開發(fā)體量、房?jī)r(jià)，以及品牌認(rèn)可度 和可持續(xù)發(fā)展情況看，個(gè)人認(rèn)為應(yīng)是下列排行順序： X 市 鄰水縣 岳池縣 武勝縣 X 區(qū) 華鎣市 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 X 市內(nèi)已知競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為：“ X 國際商業(yè)中心”，今年 7 月份左右對(duì)外銷售， 30 左右， 7000 30000 元 /的價(jià)格， 13 萬的商業(yè)體量，勢(shì)必會(huì)對(duì)投資客戶進(jìn)行分流。 X 市內(nèi)未知競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為：我項(xiàng)目所在地塊對(duì)面一塊 150 畝左右的土地被川渝集團(tuán)拍得，準(zhǔn)備開發(fā)做建材市場(chǎng)，應(yīng)引起高度重視。 X 市外同類型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：岳池“億聯(lián)建材家居五金城”，同質(zhì)化的產(chǎn)品，項(xiàng)目將于 6 月份投放市場(chǎng)，勢(shì)必對(duì)招商和銷售帶來影響，對(duì)經(jīng)營和 投資客戶都會(huì)進(jìn)行分流，應(yīng)引起高度重視。 X 市外不同類型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：岳池“天羿榮耀城”的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目， 5 萬平米的體量， 15 18%的回報(bào)率，會(huì)對(duì)投資客戶進(jìn)行分流，應(yīng)引起關(guān)注。 【第一部分 X 市整體環(huán)境分析】 一、城市概況 6 （ 1）城市簡(jiǎn)介 X 市位于四川東部，面積 6344 平方公里，轄 X 區(qū)、岳池縣、武勝縣、鄰水縣及華鎣市?？?cè)丝?，市區(qū)人口 47 萬。人口密度較大在全省 21 個(gè)州市里排名第 6 位，約 534 人 /平方公里。 X 市位于四川東部，面積 6344 平方公里。 1998 年 7 月國務(wù)院撤銷 X 地區(qū)設(shè)立的 地級(jí)市，轄 X 區(qū) 、前鋒區(qū)、 岳池縣 、 武勝縣 、 鄰水縣及 華鎣市 。市人民政府駐 X 區(qū)廣福鎮(zhèn)?？?cè)丝?470 萬。北宋開寶二年（ 969）取 “ 廣土安輯 ” 之意設(shè) X 軍，為歷代建制之始。 X 人文薈萃，英才輩出，養(yǎng)育了世紀(jì)偉人鄧小平同志。自然風(fēng)景和人文勝跡獨(dú)具特色。農(nóng)業(yè)物產(chǎn)豐富，盛產(chǎn)糧、油、豬、繭、果，素有 金 X（玉米），銀岳池（大米），紅武勝（高粱） 的美譽(yù)，是全國商品糧生產(chǎn)基 地，瘦肉型生豬基地和絲綢之鄉(xiāng)。礦產(chǎn)資源較多，有煤、鐵、鹽、石灰石、石英砂、天然氣、石油、石膏礦、鋁礬土、礦泉水等二十多種礦藏，貯量大，品位高。交通便捷暢達(dá)，襄渝鐵路縱貫全市， 210、 212、 318國道， 203、 304 省道縱橫全境，縣、鄉(xiāng)村公路縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)，X 火車站是川東北重要的物資集散地，嘉陵江、渠江連接長江黃金水道，廣渝高速公路正在加緊建設(shè)。 （ 2）自然條件 X 市地處中亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候區(qū)，氣候溫暖，熱量充足，雨量豐沛，空氣濕度大， 日照 少，霜期短，風(fēng)力大。年平均氣溫 16 ,最冷月（ 1 月）平均氣溫 3 ，最熱月（ 7 月）平均氣溫 27 。多年大 7 于或等于 10 以上的年積溫 5600 ，無霜期 306。年平均降水量 1200 毫米， 43%的降水量集中于作物生長旺盛的夏季。多年平均徑流系數(shù) 降水量的 48%匯入河川， 52%為土壤吸收和植物蒸騰所消耗。終年植物繁茂，且無 季節(jié)性河流 。 已探明或已發(fā)現(xiàn)的礦藏有煤、天然氣、 巖鹽 、石灰石、耐火粘土、菱鐵礦、釩鈦礦、鋁土礦、 鋰、鈹、鍺、鉻、硼、油頁巖、白云石、硅石 、冰洲石、磷礦、含鉀巖石、 石膏 、石英砂、玄武巖、 輝綠巖 、礦泉水、 硫鐵礦 、沙金等三十余種。其中原煤蘊(yùn)藏量 7 億噸，是華鎣山煤田的富集區(qū)；巖鹽層厚 160 200 米，蘊(yùn)藏量約 1000 億噸； 石灰?guī)r 分布 800 余平方公里，層厚 20 200 米；天然氣蘊(yùn)藏量頗豐，年開采量 7 億立方米。 （ 3）交通區(qū)位 X 是西部第一個(gè)縣縣通高速公路的地級(jí)市 ,國家高速 蓉高速 (南 (充）廣（安）、廣 (安 )鄰 (水 )、鄰（水）墊（江）段 )、 茂高速（渝鄰（水）達(dá)（州）段）、 海高速（渝武 （勝）南（充）段）竣工通車，經(jīng)滬蓉高速公路至成都 250 公里，經(jīng)包茂高速到重慶110 公里，以 X 為中心的公路骨架正在形成。襄渝鐵路縱貫全境，嘉陵江、渠江水流連接長江，均可通航重慶。 （ 4）經(jīng)濟(jì)建設(shè) 一、 2012 年全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 766 億元，比上年增長 14%；地方公共財(cái)政收入 長 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 長 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 元，增長 16%。 8 二、 2012 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 19939 元、農(nóng)民人均純收入 7590 元，分別增長 三、 2012 年新開工建設(shè)保障性住房 3996 套 平方米，實(shí)施棚戶區(qū)改造 4323 套 平方米，改造農(nóng)村 D 級(jí)危房 12632 戶、竣工 10444 戶，避險(xiǎn)搬遷地質(zhì)災(zāi)害農(nóng)戶 342 戶；渠江流域 2798 戶因?yàn)?zāi)倒房戶全部妥善安置。 二、 X 城市規(guī)劃 （ 1）城市功能定位 X 市區(qū)整體向東南片區(qū)延伸，目前各政府機(jī)關(guān)公務(wù)員集資房已經(jīng)在東南片區(qū)開始建設(shè)，未來市政府及各機(jī)關(guān)也會(huì)搬遷到東南片區(qū)。但栆山物流園是 X 規(guī)劃的物流商貿(mào)區(qū)域，是功能性區(qū)域，打造專業(yè)市場(chǎng)非常合適。 老城區(qū)： X 區(qū)所在地 ，傳統(tǒng)居住與商業(yè)中心，以北街區(qū)域?yàn)樯虡I(yè)中心，主要經(jīng)營服裝百貨；萬豐街至北辰大道區(qū)域主要經(jīng)營汽車配件及二手車交易。在無法滿足 X 發(fā)展前提下，其重要性已被新城區(qū)取代。老城區(qū)建設(shè)破舊，發(fā)展緩慢，且地勢(shì)較低，經(jīng)常遭遇洪水，原住民大都選擇新城區(qū)居住。 9 新城區(qū)： X 主城區(qū)，依托交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，目前已成為 X 經(jīng)濟(jì)中心，其中金安大道、平安大道、廣寧路、思源大道、建安路為主要商業(yè)街區(qū)。 工業(yè)區(qū)：主要包括前鋒工業(yè)園區(qū)和奎閣工業(yè)園區(qū)， X 市的輔城，城市的東大門，發(fā)展以能源化工為主的工業(yè)區(qū)。 東南片區(qū)：東南片區(qū)作為 X 市的一個(gè)開發(fā)重點(diǎn)，集醫(yī)療 、教育、行政、科研、商業(yè)、辦公于一體的多功能區(qū)域。而此地又毗鄰渠江之水、西溪河大峽谷公園不久將建設(shè)。正是這樣一個(gè)獨(dú)天得厚的眾多的自然條件造就了東南片區(qū)，也鑄就了商業(yè)奇葩。在這樣一個(gè)優(yōu)越環(huán)境中，將 X 東南片區(qū)打造成為 X 的春熙路、解放碑。 棗山物流園區(qū)： X 市棗山物流園區(qū)位于 X 市城區(qū)棗山鎮(zhèn)，緊靠蘭渝鐵路 X 站 (客、貨站 )、緊鄰滬蓉高速公路、巴渝高速公路和廣遂高速公路，水運(yùn)航道經(jīng)過渠江通江達(dá)海。園區(qū)總規(guī)劃面積約 12000 畝，于 2011 年 7 月正式啟動(dòng)建設(shè)，主要建設(shè)物流、倉儲(chǔ)、商貿(mào)、市場(chǎng)、加工貿(mào)易、電子信息、生活服務(wù)等項(xiàng)目 集群。到 2020 年，將建成覆蓋 X、輻射川東北、面向重慶、背靠成都、貫穿渝川陜、連接大西北的川東北重要物流基地，成為集物流、人流、資金流、信息流為一體的物流商貿(mào)城。 10 【 第二部分 X 市場(chǎng)調(diào)查與分析 】 一、調(diào)查目的 （ 1）通過客觀深入的市場(chǎng)調(diào)查，充分了解 X 市商業(yè)分布，經(jīng)營狀況，確定 X 市場(chǎng)投資客、經(jīng)營客群體的主體特征。 （ 2）針對(duì) X 市商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀，合理規(guī)劃項(xiàng)目地塊，明確項(xiàng)目定位，充分發(fā)揮地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，開發(fā)出適合 X 市場(chǎng)的產(chǎn)品。 （ 3）根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的定位、規(guī)劃、市場(chǎng)前景、開發(fā)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)等因素的調(diào)查研究分析 ，為項(xiàng)目的后續(xù)推廣運(yùn)作提供決策依據(jù)。 二、調(diào)查方式 本次調(diào)查主要針對(duì)地塊項(xiàng)目，運(yùn)用資料查閱、樓盤暗訪、臨街商業(yè)掃街相結(jié)合的方法，獲取相應(yīng)的信息，主要調(diào)查目標(biāo)與途徑如下： （ 1）依據(jù)政府部門的統(tǒng)計(jì)資料，獲取當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、人口和專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展數(shù)據(jù)； （ 2）考察走訪 X 市區(qū)目前經(jīng)營中的大型市場(chǎng)，包括正在經(jīng)營的五金機(jī)電市場(chǎng)，家居建材市場(chǎng)，大型小商品市場(chǎng)，大型百貨，重要沿街商業(yè)，通過訪談和資料收集，了解有關(guān)各類市場(chǎng)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)、價(jià)格、規(guī)模、租金、售價(jià)、經(jīng)營等方面的情況； （ 3）考察走訪 X 周邊縣市，通過樓盤暗訪，對(duì)周 邊縣市住宅價(jià)格，商鋪價(jià)格進(jìn)行搜集和總結(jié)，特別是對(duì)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重點(diǎn)調(diào)查。 11 三、 X 市家居建材市場(chǎng)調(diào)查與分析 橋建材市場(chǎng)、盛兆建材市場(chǎng)、龍馬建材市場(chǎng)。 下圖為 X 家居建材市 場(chǎng) 分布圖： （ X 建材市場(chǎng)分布圖） 家園建材廣場(chǎng) 物業(yè)名稱 家園建材市場(chǎng) 經(jīng)營類別 批零兼售（零售為主） 物業(yè)地址 金安大道與西溪路交口 經(jīng)營范圍 家具，陶瓷，衛(wèi)浴，地板，吊頂，廚衛(wèi)電器，燈具 經(jīng)營方式 統(tǒng)一管理，統(tǒng)一規(guī)劃 與散戶自營相結(jié)合 市場(chǎng)規(guī)模 建筑面積 2 萬平方米，商戶數(shù)量 80 家左右 中橋建材市場(chǎng) 家園建材市場(chǎng) 龍馬建材市場(chǎng) 盛兆建材市場(chǎng) 12 商鋪結(jié)構(gòu) 商場(chǎng)式內(nèi)鋪，共二層，沿街商鋪 經(jīng)營檔次 中高檔次，含國內(nèi)一線陶瓷品牌和家具品牌 輻射范圍 X 城區(qū)、下屬縣 商鋪?zhàn)饨?內(nèi)主街商鋪： 35 元 /左右，場(chǎng)內(nèi)鋪面 30 元 /左右。 20 左右。 廳內(nèi)商鋪 25 元 /， 20 元 /。 租金年漲幅 10% 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 是 X 市檔次最高的建材市場(chǎng)，有馬可波羅、箭牌等一線品牌 ，具有一站式購齊能力，現(xiàn)有品牌 80 多個(gè)！是 X 家居消費(fèi)首選市場(chǎng)。 中橋建材市場(chǎng) 物業(yè)名稱 中橋建材市場(chǎng) 經(jīng)營類別 批零兼售（零售為主） 13 物業(yè)地址 建安中路與金安大道一段交叉路口 經(jīng)營范圍 板材、五金、陶瓷衛(wèi)浴、油漆、地板、木門、鋁材 經(jīng)營方式 散戶自營 市場(chǎng)規(guī)模 建筑面積 平方米左右，商戶數(shù)量 150 家左右 商鋪結(jié)構(gòu) 市場(chǎng)內(nèi)鋪與沿街商鋪 經(jīng)營檔次 中低檔次建材消費(fèi)市場(chǎng) 輻射范圍 X 城區(qū)、下屬縣 商鋪?zhàn)饨?外主街： 35 /。內(nèi)主街： 30 /。場(chǎng)內(nèi)鋪面： 25 /。租金年漲幅 10% 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 外主街有歐神諾，東鵬等品牌，市場(chǎng)內(nèi)主要以大眾化消費(fèi)的雜牌產(chǎn)品為主，均為個(gè)體商戶經(jīng)營，是工薪階層主要的建材采購市場(chǎng)。 龍馬建材市場(chǎng) 14 物業(yè)名稱 龍馬建材市場(chǎng) 經(jīng)營類別 綜合性市場(chǎng)，批零兼售（零售為主） 物業(yè)地址 洪州大道與建華路交口 經(jīng)營范圍 百貨，服裝，餐飲，建材、銀行、超市 經(jīng)營方式 散戶自營 市場(chǎng)規(guī)模 建筑面積 4 萬平方 米左右，商戶數(shù)量 150 家左右 商鋪結(jié)構(gòu) 沿街、內(nèi)街商鋪 經(jīng)營檔次 低檔次 輻射范圍 X 城區(qū)、下屬縣 商鋪?zhàn)饨?外主街商鋪： 40 /。場(chǎng)內(nèi)商鋪： 30 左右元 /。租金年漲幅 10%項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 綜合性市場(chǎng)，定位不明確，經(jīng)營種類繁雜且區(qū)域劃分混亂。 是城北有名的綜合性商業(yè)中心，溫州企業(yè)開發(fā)。人流量大，以個(gè)體商戶為主，主力店年?duì)I業(yè)額 200。商場(chǎng)運(yùn)營管理混亂。 15 盛兆家居 物業(yè)名稱 盛兆家居 經(jīng)營類別 零售為主 物業(yè)地址 金安大道與萬盛東路交叉口，國土局斜對(duì)面 經(jīng)營范圍 家具 經(jīng)營方式 散戶自營 市場(chǎng)規(guī)模 建筑面積 3000 平方米左右，商戶數(shù)量 20 家左右 商鋪結(jié)構(gòu) 商場(chǎng)內(nèi)鋪 經(jīng)營檔次 中低端家具 輻射范圍 X 城區(qū)、下屬縣 商鋪?zhàn)饨?55 元 /， 50 元 /， 45 元 /， 年漲幅 10% 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 主營家具，經(jīng)營種類單一 其他沿街建材商圈 16 1 號(hào)橋建材一條街、西溪花園底商、萬盛一街建材街鋪、建安北路街鋪等，均為經(jīng)營中低端品牌為主。 X 家居建材市場(chǎng)分析 X 沿街商鋪?zhàn)钪饕慕M成分為服裝百貨、餐飲、二手房中介、家居建材四大類，除了主 商業(yè)街區(qū)外都能找到建材門市，尤其以新建成小區(qū)周邊底商居多，品牌低端，鋪面多為 30，租金從幾千到 1萬多不等，短期經(jīng)營為主，乏統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一運(yùn)營的一站式家居建材購物市場(chǎng)。 同時(shí)房?jī)r(jià)由原來的 1000 多猛漲到現(xiàn)在的 4000 多，多數(shù)市民買房后承受不了高額的裝修費(fèi)用，造成 X 市民樹立不起品牌意識(shí)，其中以市政府大樓翻新裝修，替換箭牌衛(wèi)浴的竟然是不知名低端品牌可見一斑。 通過以上兩方面分析， X 家居建材消費(fèi)者和經(jīng)營戶兩者都很累，說明建設(shè)大型一站式家居建材市場(chǎng)非常有必要，消費(fèi)者不用東奔西跑，經(jīng)營戶更不用追 著目標(biāo)客戶而滿城開店。 四、 X 市重要商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查與分析 X 市主城區(qū)商業(yè)分析 金安大道一段 ：是 X 市最繁華的一條路，雙向六車道。是連接老城區(qū)、新城區(qū)、東南片區(qū)的交通主干道。此路商業(yè)地位無可取代，大型商業(yè)林立，且有商業(yè)綜合體項(xiàng)目建設(shè)當(dāng)中。 17 廣寧北路： 路兩側(cè)商鋪林立，集餐飲娛樂、休閑購物于一體的繁華街區(qū)，以美好家園商場(chǎng)為中心形成商業(yè)覆蓋，眼鏡店、手機(jī)店、婚紗影樓，同時(shí)與金安大道交叉口還有 X 最大購物中心“重百”，使此路商業(yè)價(jià)值尤為突出。 思源大道： 連 接思源廣場(chǎng)，路中心有綠化廣場(chǎng)隔離帶，路兩側(cè)銀行、國 家電網(wǎng)、書店、手機(jī)店等。 平安大道： 餐飲、工程制圖、裝修、建材等較專業(yè)街區(qū)，雙向六車道。 洪州大道： 是 X 連接金安大道老城區(qū)路段，老城區(qū)主干道，兩側(cè)銀行、市場(chǎng)、汽車專賣店、建材門市較多。 X 市主城區(qū)商業(yè)特征總結(jié) 缺乏規(guī)劃、市場(chǎng)定位不清晰 X 市中心商業(yè)主要依托金安大道、廣寧路、平安大道、思源大道、洪州大道的沿街商鋪形成，由于經(jīng)營戶非投資戶，造成沿街商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂，缺乏規(guī)劃，市場(chǎng)定位不清晰。 商業(yè)發(fā)展緩慢 X 市投資類商業(yè)項(xiàng)目較少，目前已建成的地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)或自持或暫時(shí)不售，原有商業(yè)街租 金從 5000 元 /年到 120000 元 /年不等，但只要靠近商業(yè)街區(qū)，無論租金多少，均未有出售商鋪或者主動(dòng)租賃商鋪，要想租間商鋪就要接收原經(jīng)營戶貨物及繳納高額的裝讓費(fèi)，這種現(xiàn)象為普遍現(xiàn)象。 18 五、 X 市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與分析 X 市目前在售房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在城南新城區(qū)，本次調(diào)研走訪了城北和城南的部分樓盤，具體調(diào)研樓盤分布如下圖 （ 1）城北老城區(qū)新樓盤概況： X新天地 案名 X 新天地 項(xiàng)目用途 住宅、底商 銷售電話 0826目地址 洪州大道與環(huán)城北路交會(huì)處 交通狀況 1、 3、 4 路 開發(fā)商 X 市萬佳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 建筑情況 9 棟 33 層 廣告方式 路牌墻體 銷售方式 自銷 主力戶型 80 二居 開盤時(shí)間 2011 年 12月 建筑面積 17 萬平方米 入住時(shí)間 2013年 4月 銷售率 一期 100% 總棟 /戶 3 棟 /1500 停車費(fèi)及 廣安新天地 廣安國際商業(yè)中心 恒大中天國際 中正天下豪庭 19 二期 30% 數(shù) 戶 收費(fèi) 價(jià)格 起價(jià) 均價(jià) 最高價(jià) 賣點(diǎn) 城北唯一在售樓盤，價(jià)格低 4500 戶型配比 戶型 二居 三居 躍層 面積區(qū)域 80 99 140外立面 石材，面磚及墻漆 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 備注 一期已 罄，二期排號(hào)中 現(xiàn)有活動(dòng)：交三萬抵五萬 商業(yè)：一層 10000 元 /，二層 6000 元 / 中正天下豪庭 案名 中正天下豪庭 項(xiàng)目用途 住宅，商業(yè) 銷售電話 0826目地址 東南片區(qū) 交通狀況 開發(fā)商 X 中正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑情況 8 棟 33 層 廣告方式 路牌墻體 銷售方式 自銷 主力戶型 開盤時(shí)間 2011 年 6 月 交房時(shí)間 2014 年 12 月 入住時(shí)間 2014年 12月 占地面積 70 畝 建筑面積 19 萬 綠化面積 銷售率 100% 總棟 /戶數(shù) 8 棟 /1500 戶 停車費(fèi)及 20 收費(fèi) 價(jià)格 起價(jià) 均價(jià) 最高價(jià) 賣點(diǎn) 價(jià)格較低，東南片區(qū) 4300 恒大中天國際 案名 恒大中天國際 項(xiàng)目用途 住宅，商業(yè) 銷售電話 0826目地址 廣寧路與金安大道交口 交通狀況 開發(fā)商 X 恒大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑情況 7 棟 33 層 廣告方式 路牌墻體 銷售方式 自銷 主力戶型 80 開盤時(shí)間 2011 年 1 月 交房時(shí)間 2014年 12月 入住時(shí)間 2014 年12 月 占地面積 建筑面積 21 萬 綠化面積 銷售率 100% 總棟 /戶數(shù) 7 棟 /1200戶 停車費(fèi)及收費(fèi) 價(jià)格 起價(jià) 均價(jià) 最高價(jià) 賣點(diǎn) 核心區(qū)域 4900 21 綜合體 備注 住宅已售罄， 首次為 X 引入國際先進(jìn)的 布斯卡）開發(fā)模式，聚合酒店、辦公高尚住宅、超市、精品商場(chǎng)、商業(yè)步行街等六大業(yè)態(tài)增值鏈，由七棟高層塔樓，兩棟多層建筑和一條商業(yè)步行街區(qū)組成，目前是 X 唯一且最大的城市綜合體。 商業(yè) 7 萬平米， 。 。 X 國際商業(yè)中心 案名 項(xiàng) 目用途 住宅，商業(yè) 銷售電話 0826- 8888816 項(xiàng)目地址 X 市城南濱河路一段108 號(hào) 交通狀況 開發(fā)商 X 瑞澤房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 建筑情況 11 棟 33 層 廣告方式 路牌墻體 銷售方式 自銷 主力戶型 82185 22 開盤時(shí)間 202年 3月 交房時(shí)間 2015 年 3 月 入住時(shí)間 占地面積 80 畝 建筑面積 348285 綠化面積 25% 銷售率 100% 總棟 /戶數(shù) 11 棟 /1800戶 停車費(fèi)及收費(fèi) 價(jià)格 起價(jià) 均價(jià) 最高價(jià) 賣點(diǎn) 戶型、位置、配套 4900 備 注 住宅已基本售罄， 只剩頂層大面積躍層 商業(yè) 13 萬平米，自持 4 萬平米， 3 萬， ， 1 萬， 8000， 7000 商業(yè)未開售，目前只接受 400 以上或總價(jià) 500 萬以上大客戶選擇位置。 （ 4） X 市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 城南新城區(qū)板塊，完善的交通、金融、商業(yè)、教育、醫(yī)療配套，且是目前市政府所在地，房地產(chǎn)開發(fā)首選地段。 城北老城區(qū)板塊，發(fā)展緩慢，經(jīng)濟(jì)滯后，房?jī)r(jià)比城南新城區(qū)均價(jià)低 500 元 /左右，發(fā)展余地不大，僅滿足周邊居住需求。 東南新城區(qū)板塊，處于城市主導(dǎo)方向 上，目前片區(qū)交通、配套正在積極建設(shè)提升中，僅具有區(qū)域影響力，未來具有一定的增長空間，但是時(shí)間有些漫長。 （ 5） X 市房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 23 住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求 受政府出臺(tái)房?jī)r(jià)不得高于 5000 元 /影響， X 房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)一種供不應(yīng)求的局面，老百姓一方面擔(dān)心政府不再抑制房?jī)r(jià)，致使房?jī)r(jià)攀高；另一方面 X 老百姓大多外出務(wù)工，掙錢回家置業(yè)，又沒有更好的投資項(xiàng)目，所以住宅成為最佳投資項(xiàng)目。 商業(yè)投資類項(xiàng)目嚴(yán)重匱乏 X 市現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目一部分開發(fā)商或捂盤惜售，或干脆自持；而對(duì)外出售的商業(yè)項(xiàng)目或面積較大，或單價(jià)較高，一間商鋪動(dòng)輒百 萬起，老百姓承受不了，最主要是百萬商鋪的年租金只有 2 3 萬左右，投入產(chǎn)出比嚴(yán)重失衡。 以上兩方面充分說明 X 房地產(chǎn)市場(chǎng)真的缺乏一個(gè)適合老百姓投資的商業(yè)項(xiàng)目，而這就是我們項(xiàng)目的一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 六、 X 市周邊縣市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析 依據(jù) X 的地理區(qū)位，本次周邊縣市調(diào)查主要走訪了武勝縣、岳池縣、華鎣市、鄰水縣（如下圖），重點(diǎn)搜集大型商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目 （ 1） X 市周邊縣市房地產(chǎn)概況 武勝縣 武勝縣，隸屬于 X 市，位于 X 市西南部距離 40 公里處，縣城人口 10 萬人。 4 大支柱產(chǎn)業(yè)，即農(nóng)副產(chǎn)品精深加工、能源化工、機(jī)電制 造、電子生物產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，開發(fā)項(xiàng)目眾多，房?jī)r(jià)均價(jià) 4500 元 /左右，底商價(jià)格 10000 元 /左右。建材市場(chǎng)是自發(fā)形廣安市 武勝縣 岳池 縣廣安市 華鎣市 鄰水縣 24 成的沿街底商， 50 租金 20000 元 /年 30000 元 /年左右。主商業(yè)街區(qū) 50 租金 80000 元 /年 120000 元 /年左右。 東方明珠 案名 東方明珠 項(xiàng)目用途 住宅，商業(yè) 銷售電話 6298666 項(xiàng)目地址 武勝縣東街延伸段左側(cè) 交通狀況 良好 開發(fā)商 四川泰鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑情況 7 棟高層， 14 棟小高層 廣告方式 單頁 墻體圍擋 銷售方式 四川迅房房地產(chǎn)顧 問有限公司代理 主力戶型 占地面積 120 多畝 建筑面積 164643 綠化面積 銷售率 總棟 /戶數(shù) 21 棟 /1150戶 停車費(fèi)及收費(fèi) 價(jià)格 起價(jià) 均價(jià) 最高價(jià) 賣點(diǎn) 縣城中心核心地段，靠近縣4600 25 政府 配套設(shè)施完備 備注 靠近縣政府及主商業(yè)街區(qū)，成為當(dāng)?shù)厝俗罡信d趣的投資地段，商業(yè)未售。 瑞鼎嘉誠 案名 瑞鼎嘉誠 項(xiàng)目用途 住宅，商業(yè) 銷售電話 6663888 6689666 項(xiàng)目地址 武勝縣廣武路雞公山麓 交通狀況 開發(fā)商 四川瑞鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑情況 11 棟高層， 8 棟花園洋房 廣告方式 單頁 墻體圍擋 銷售方式 自理 主力戶型 53層 120占地面積 建筑面積 186541 綠化面積 價(jià)格 起價(jià) 均價(jià) 最高價(jià) 賣點(diǎn) 定位高端 26 靠近車站 靠近新建的試驗(yàn)學(xué)校 4200 4500 4800 備注 商業(yè)未售 住宅在優(yōu)惠 基礎(chǔ)之上，如果一次性再打 ， 如果貸款再打 嶺秀郡 案名 嶺秀郡 項(xiàng)目用途 住宅，商業(yè) 銷售電話 6235111 項(xiàng)目地址 迎賓大道（一力職中斜對(duì)面） 交通狀況 開發(fā)商 金冠地產(chǎn) 建筑情況 高層住宅，花園別墅 27 廣告方式 單頁 墻體圍擋 銷售方式 自理 主力戶型 78 占地面積 建筑面積 180000 綠化面積 價(jià)格 起價(jià) 均價(jià) 最高價(jià) 賣點(diǎn) 打造高端 社區(qū) 5000 備注 花園洋房、別墅的價(jià)格 7000 9000 元 / 一江山水 案名 一江山水 項(xiàng)目用途 住宅，商業(yè) 銷售電話 6665666 項(xiàng)目地址 武勝濱江路 交通狀況 28 開發(fā)商 昌平實(shí)業(yè) 建筑情況 11 棟高層 廣告方式 墻體圍擋 街頭廣告 銷售方式 重慶美翔地產(chǎn)顧問代理 主力戶型 商業(yè)80 占地面積 建筑面積 綠化率 32% 價(jià)格 起價(jià) 均價(jià) 最高價(jià) 賣點(diǎn) 商住結(jié)合 風(fēng)景優(yōu)美 4500 備注 配套商業(yè)價(jià)格 6000 元 /平米 11000 元 /， 岳池縣 隸屬于 X 市，位于 X 市西部距離 30 公里處，縣城人口 10 萬人。農(nóng)業(yè)、工業(yè)、旅游業(yè)發(fā)達(dá)，重點(diǎn)發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工、生物醫(yī)藥、機(jī)械加工、輕紡工業(yè)、建筑建材、能源化工等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 水路交通 ： 嘉陵江、渠江在縣境內(nèi)通航 50 公里，可直航重慶。正在建設(shè)中的 X 港岳池港區(qū)，更是四川省通江達(dá)海戰(zhàn)略的重要組成部 29 分。 空中交通 ： 岳池縣城區(qū)距離重慶江北國際機(jī)場(chǎng) 里，距南充高坪區(qū)南充機(jī)場(chǎng)僅 里?？h城均有高速公路通往兩個(gè)機(jī)場(chǎng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，開發(fā)項(xiàng)目眾多，房?jī)r(jià)均價(jià) 4500 元 /左右，底商價(jià)格 10000 元 /左右。 建材市場(chǎng)是自發(fā)形成的沿街底商， 50 租金 20000元 /年 30000元 /年左右。 主商業(yè)街區(qū) 50 租金 80000 元 /年 120000 元 /年左右。 榮耀城 案名 榮耀城 項(xiàng)目用途 住宅，商業(yè) 銷售電話 8888888 5227555 項(xiàng)目地址 岳池東湖新區(qū) 交通狀況 暢通 30 開發(fā)商 成都市南極房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑情況 廣告方式 單頁 墻體圍擋 戶外廣告 銷售方式 聯(lián)衡合眾 主力戶型 68 占地面積 200 畝左右 建筑面積 70 余萬 綠化面積 價(jià)格 商鋪 起價(jià) 一層 10000 二層 8000 三層 5000 均價(jià) 最高價(jià) 20000 9000 6000 賣點(diǎn) 高端 舒適 配套設(shè)施完備 備注 本項(xiàng)推出產(chǎn)權(quán)式酒店，共 5萬平米左右， 10000元 /，最小投資 20000元，最大投資 20 萬，一次性購買 5 年產(chǎn)權(quán)，第二年可回購，付款當(dāng)日即返 第 1、 2 年返 15%，第 3、 4 年返 16%，第 5 年返 18%。 億聯(lián)建材家居五金城 31 案名 億聯(lián)建材家居五金城 項(xiàng)目用途 商業(yè)，服務(wù) 銷售電話 0826- 5666666 5666777 項(xiàng)目地址 岳池縣東湖公園翔鳳大道、安拱路交叉口 交通狀況 一般 開發(fā)商 岳池億聯(lián)置業(yè)有限集團(tuán) 建筑情況 大型商貿(mào)城 廣告方式 銷售方式 自銷 主力戶型 80 開盤時(shí)間 2013 年六月份左右 交房時(shí)間 2015 年 入住時(shí)間 占地面積 建筑面積 15 萬 綠化面積 備注 正面競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，且對(duì)手先于我項(xiàng)目亮相 規(guī)模： 15 萬超大規(guī)模，“一站式”采購基地 區(qū)位：岳池城市東擴(kuò)的核心位置 政策：岳池重點(diǎn)項(xiàng)目，享受政府優(yōu)惠政策 品牌： 億聯(lián)控股，中國商業(yè)地產(chǎn) 20 強(qiáng)，中國商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值運(yùn)營商 市場(chǎng)：填補(bǔ) X 建材專業(yè)市場(chǎng)賣場(chǎng)空白，百億商機(jī)前景無限 產(chǎn)業(yè)：坐享川東三大建材產(chǎn)業(yè)基地 功能：集十大功能為一體，提升無限商業(yè)潛能 配套：商務(wù)辦公、酒店公寓、休閑餐飲、免費(fèi)巴士、專業(yè)物流等完善的配套 規(guī)劃：多種業(yè)態(tài)合理分布，創(chuàng)新雙首層設(shè)計(jì)， 層高，完美人車動(dòng)線 運(yùn)營：強(qiáng)大運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，創(chuàng)新運(yùn)營理念，傾力打造百年旺市 華鎣市 32 隸屬于 X 市，位于 X 市東南部距離 25 公里處，因華鎣山而得名 , 轄 10 鎮(zhèn) 1 鄉(xiāng) 3 個(gè)街道辦事處，總?cè)丝?36 萬，其中非農(nóng)業(yè)人口 10 萬。是四川以東進(jìn)出重慶的門戶，襄渝鐵路由北向南縱貫全境，市內(nèi)設(shè)有4 個(gè)火車站。距重慶、成都分別為 80 和 300 公里，僅 1 小時(shí)和 3 小時(shí)車程。 建材、能源、機(jī)加、食品加工等支柱產(chǎn)業(yè)初步形成，建設(shè)全省工業(yè)強(qiáng)市取得重大進(jìn)展。果業(yè)、竹業(yè)、畜牧業(yè)、勞務(wù)開發(fā)四大特色農(nóng)業(yè)初步形成。旅游產(chǎn)業(yè)異軍突起，華鎣山成功創(chuàng)建為四川省風(fēng)景名勝區(qū)、國家森林公園、國家地質(zhì)公園、全國紅色旅游經(jīng)典景區(qū)、中國優(yōu)秀旅游城市。 礦產(chǎn)資源 市內(nèi)探明具有一定儲(chǔ)量的礦產(chǎn)有煤、硫、石灰石、石膏礦、石英砂等，主要礦產(chǎn)資源可概括為 “ 一黑一白 ” ，黑為 煤，白為石灰石，具有很大的開采價(jià)值。煤的遠(yuǎn)景儲(chǔ)量達(dá) 噸，占華鎣山煤總儲(chǔ)量的 50%以上，可供開采 200 多年。華鎣山的煤具有含硫高、焦油重、埋藏地區(qū)地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜、多溶洞水、瓦斯等特點(diǎn)。石灰石是生產(chǎn)水泥的重要原料。我市石灰石分布廣，儲(chǔ)量大，達(dá) 噸，品位高，裸露多，剝離量小，露天開采極為方便，為全國著名優(yōu)質(zhì)礦。目前華鎣市礦產(chǎn)資源僅煤、石灰石利用較多，礦產(chǎn)資源還有很大開發(fā)潛力。今后還可繼續(xù)開發(fā)建材新品種，形成系列：發(fā)展碳酸化工、煤化工等化工企業(yè)，提高礦產(chǎn)利用率。 豪邁國際 33 案 名 豪邁國際 項(xiàng)目用途 住宅，商業(yè) 銷售電話 08264888888 項(xiàng)目地址 華鎣市迎賓路 交通狀況 好 開發(fā)商 四川新鎣公司 建筑情況 廣告方式 車內(nèi) 墻體圍擋 戶外廣告 銷售方式 自理 主力戶型 79 價(jià)格 住宅 起價(jià) 4100 均價(jià) 最高價(jià) 4300 賣點(diǎn) 4200 備注 已近尾盤，一次付清 ，分期 ，貸款 商業(yè) 20000 元 / 梧桐灣花園 案名 梧桐灣花園 項(xiàng)目用途 住宅，商業(yè) 銷售電話 4855888 4855999 項(xiàng)目地址 華鎣市 老汽車站 交通狀況 好 開發(fā)商 四川省盛世原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑情況 2 棟 33 層高層 廣告方式 墻體圍擋 銷售方式 自銷 主力戶型 80 價(jià)格 住宅 起價(jià) 3500 均價(jià) 最高價(jià) 3900 賣點(diǎn) 34 備注 商鋪未售 建材市場(chǎng) 以油漆、板材等裝飾材料為主，門面 30 ，年租金 20000 元，主要建材銷售還是以沿街底商為主，沿街商鋪以經(jīng)營中低檔品牌為主，門面 30 ，年租金 30000 元，裝修最好的品牌門店為東鵬瓷磚、薩米特；品牌認(rèn)知度較低，箭牌衛(wèi)浴門店已有部分低端產(chǎn) 品混搭銷售。 鄰水縣 隸屬于 X 市，位于 X 市東部距離 50 公里處， 東、南分別與重慶市墊江縣、長壽區(qū)、渝北區(qū)接壤，西、北分別與華鎣市、 X 區(qū)、大竹縣相連。全縣轄 18 個(gè)鎮(zhèn)， 27 個(gè)鄉(xiāng)，人口 97 萬，幅員面積 城建成區(qū)面積 方公里，常住人口 15 萬。 交通運(yùn)輸 鄰水是川陜渝鄂重要公路交通樞紐，境內(nèi)國道、省道、縣道縱橫 35 交錯(cuò)，四通八達(dá)，基本實(shí)現(xiàn)柏油化。國家五縱七橫的兩條重要的高速公路達(dá)渝高速公路與滬蓉高速公路交匯于縣城南郊， 210 國道和達(dá)渝高速公路縱貫?zāi)媳保弶|高速公路和 304 省道橫穿東西 ，形成川東交通樞紐?？h城到 重慶 主城區(qū) 90 公里，到重慶江北機(jī)場(chǎng) 75 公里、重慶寸灘保稅港 80 公里。另有 5 條邊際公路已被四川省納入與重慶的連接通道規(guī)劃，正在抓緊建設(shè)。便捷的交通大大降低了渝鄰兩地物流運(yùn)輸成本，有效推動(dòng)了兩地經(jīng)濟(jì)的融合。 工業(yè)經(jīng)濟(jì) 2010 年，全部工業(yè)增加值 元，增長 對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為 縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 元，增長 其他工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 元，增長 鄰水縣工業(yè)生產(chǎn)門類齊全。全縣工業(yè)已初步形成以冶金、煤炭、機(jī)械、化工、建材、電力為支柱的工業(yè)體系。建成工業(yè)企業(yè) 1520 家，其中中型企業(yè) 4 家。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)突飛猛進(jìn)，私營企業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁。已形成 150 萬噸原煤、 30 萬噸焦炭、 3 萬噸生鐵、 1 萬噸鋼材、 1 萬噸造紙、 10 萬噸碳銨、 1200 萬平方米彩釉墻地磚、 30 萬噸水泥、 35 萬千瓦交流電機(jī)、千瓦發(fā)電、 2000 噸 品包裝生產(chǎn)能力。 99 年全縣實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值 21 億元，產(chǎn)品銷售收入達(dá) 1800 萬元。鄰水工業(yè)正逐步形 成著眼大市場(chǎng)、著力高起點(diǎn)、建立骨干企業(yè)，發(fā)展名、優(yōu)、特、新、高（科技）產(chǎn)品，建立健全現(xiàn)代企業(yè)制度新的經(jīng)濟(jì)格局。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 2012 年 元，在 X 各區(qū)縣排名第二。 速為 36 地方財(cái)政為 元，完成固定投資 元，居民人均年收入 19247 元，農(nóng)民人均年收入 7404 元。 宏帆廣場(chǎng) 案名 宏帆廣場(chǎng) 項(xiàng)目用途 住宅，商業(yè) 銷售電話 3373333 3377777 項(xiàng)目地址 鄰水西門 交通狀況 好 開發(fā)商 鄰水縣宏帆廣場(chǎng)開發(fā)有限公司 建筑情況 27 棟高層 廣告方式 車內(nèi) 墻體圍擋 戶外廣告 銷售方式 自理 主力戶型 62 占地面積 左右 建筑面積 75 余萬 綠化面積 33% 銷售率 1 期 70% 總棟 /戶數(shù) 停車費(fèi)及收費(fèi) 價(jià)格 起價(jià) 均價(jià) 最高價(jià) 賣點(diǎn) 商貿(mào)綜 37 住宅 4300 4400 合體 備注 商鋪未開賣，六月份左右開始 上甲御城 案名 上甲御城 項(xiàng)目用途 住宅，商業(yè) 銷售電話 項(xiàng)目地址 鼎屏鎮(zhèn)曹家灘大橋側(cè) 交通狀況 好 開發(fā)商 四川上甲房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 建筑情況 廣告方式 墻體圍擋 戶外廣告 銷售方式 自理 主力戶型 住83 商40 占地面積 70 多畝 建筑面積 5 余萬 綠化面積 % 價(jià)格 起價(jià) 均價(jià) 最高價(jià) 賣點(diǎn) 周邊發(fā)展快 4800 元 備注 商鋪面積 100 左右，價(jià)格 1 3 萬 /，項(xiàng)目基本售罄 榮新 世紀(jì)錦城 38 案名 榮新世紀(jì)錦城 項(xiàng)目用途 住宅，商業(yè) 銷售電話 項(xiàng)目地址 交通狀況 好 開發(fā)商 建筑情況 廣告方式 燈柱廣告 銷售方式 主力戶型 開盤時(shí)間 交房時(shí)間 入住時(shí)間 占地面積 95 畝左右 建筑面積 30 萬 綠化面積 % 銷售率 總棟 /戶數(shù) 停車費(fèi)及收費(fèi) 價(jià)格 商鋪 起價(jià) 均價(jià) 最高價(jià) 賣點(diǎn) 周邊發(fā)展快 元 備注 未開售，未定價(jià)，六月份開盤 上甲 31 克拉 案名 上甲 31克拉 項(xiàng)目用途 住宅，商業(yè) 銷售電話 3666888 項(xiàng)目地 址 上甲御城旁 交通狀況 好 廣告方式 圍欄廣告 銷售方式 自銷 主力戶型 68 價(jià)格 住 商 起價(jià) 4400 2 萬 均價(jià) 最高價(jià) 4600 3 萬 賣點(diǎn) 元 備注 推出交 3000 抵 3 萬活動(dòng) 恒源建材市場(chǎng) 39 商住一體，底商上面是住宅，相當(dāng)于內(nèi)街，總規(guī)模 10000 左右，店面 50 ，租金 37 50 元 / /月，無統(tǒng)一規(guī)劃，經(jīng)營品牌雜亂，高、中、低檔建材均有。 特可信家居建材市場(chǎng) 建筑面積 30000 左右，地下 1 層，地上 5 層，占地 6000 ，以經(jīng)營中高端家具建材 為主，該建材城招商較為成功，目前已基本招滿，預(yù)計(jì) 7 月 1 日試營業(yè)，目前正在裝修中，已有部分品牌入駐，其中馬可波羅瓷磚已進(jìn)駐，并且投資百萬裝修 600 店面，且該品牌在當(dāng)?shù)啬隊(duì)I業(yè)額在 400 萬左右。 成功的招商一方面得益于鄰水是目前 X 地區(qū)品牌認(rèn)可度最高的地區(qū)，中高檔品牌不滿足目前經(jīng)營場(chǎng)所，紛紛選擇目前鄰水最好的該建材市場(chǎng)；另一方面商場(chǎng)承諾 10 年不漲租金等優(yōu)惠的招商條件，所以該商場(chǎng)在短時(shí)間內(nèi)完成招商。 （ 2） X 市周邊縣市房地產(chǎn)概況總結(jié) X 市周邊縣區(qū)與市內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格基本持平，從開發(fā)體量上甚至超過 X 市的開發(fā)量， X 市不能形成很好的覆蓋甚至起到領(lǐng)頭羊的作用，不能很好的吸引外來投資者在 X 市內(nèi)購房。 從開發(fā)模式上看，基本屬于復(fù)制式開發(fā)，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，雖然個(gè)別項(xiàng)目體量較大，宣傳上講到能夠覆蓋 X 地區(qū)，吸引外來投資 40 購房，但是項(xiàng)目自身還是以當(dāng)?shù)匕傩兆鳛橹髁徺I群體。 X 市內(nèi)尤其是下屬各縣市都在大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，最直接的表現(xiàn)就是房地產(chǎn)項(xiàng)目的大量開發(fā)，市政建設(shè)的投入很大，都在打造新區(qū)、新城，但是項(xiàng)目上馬的很盲目、很跟風(fēng)，沒有哪個(gè)項(xiàng)目能夠起到 X 的地標(biāo)性項(xiàng)目，這也給我們項(xiàng)目留足了開發(fā)空間。 岳池出現(xiàn)兩個(gè)投資類項(xiàng)目，一個(gè)是產(chǎn)權(quán)式酒店，另一 個(gè)是與我司項(xiàng)目類似的建材市場(chǎng)，雖無法撼動(dòng)我項(xiàng)目龍頭地位，但是由于開盤時(shí)間早于我項(xiàng)目，會(huì)對(duì)客戶形成分流，其中尤以“億聯(lián)建材城”為重，所以應(yīng)及早讓我項(xiàng)目亮相，穩(wěn)住客戶。 周邊縣市競(jìng)爭(zhēng)品牌的成功對(duì)我項(xiàng)目的啟示 鄰水縣“特可信建材廣場(chǎng)”的招商成功，取決于當(dāng)?shù)叵M(fèi)人群對(duì)品牌的認(rèn)可度，而其余縣市包括 X 市對(duì)價(jià)格的關(guān)注度高于品牌關(guān)注度。而我項(xiàng)目將來也會(huì)面臨招商難的問題，如何讓 X 市目前自發(fā)形成的很多建材市場(chǎng)及建材街區(qū)順利進(jìn)駐我項(xiàng)目，建議與政府部門協(xié)商，由政府出面關(guān)?；驙烤€達(dá)成招商意向，而招商的成功與否直接影響銷售的進(jìn)度。 【第三部分 項(xiàng)目資源分析】 41 一、項(xiàng)目概況 （ 1）地理位置 項(xiàng)目位于 X 市城南 304 省道南側(cè)，滬蓉高速北側(cè)，棗山鎮(zhèn)南側(cè)，距離 X 市政府 4 公里， X 火車站 里，滬蓉高速公路（ X）出口處。 （ 2） 規(guī)模地形 該地塊總面積 262 畝，土地較為平整。沿線道路北側(cè)及西側(cè)為棗山物流園區(qū)， 園區(qū)總規(guī)劃面積約 12000 畝，于 2011 年 7 月正式啟動(dòng)建設(shè)，主要建設(shè)物流、倉儲(chǔ)、商貿(mào)、市場(chǎng)、加工貿(mào)易、電子信息、生活服務(wù)等項(xiàng)目集群。到 2020 年，將建成覆蓋 X、輻射川東北、面向重慶、背靠成都、貫穿渝川陜、連接大西北的川 東北重要物流基地，成為集物流、人流、資金流、信息流為一體的物流商貿(mào)城。 （地塊平整現(xiàn)狀） （地塊路對(duì)面現(xiàn)狀） 項(xiàng)目地 42 （土地西側(cè)） （土地東側(cè)）緊挨高速收費(fèi)口 二、項(xiàng)目環(huán)境分析 從小環(huán)境看，雖然目前地塊周邊處于開發(fā)狀態(tài)，但隨著前期的幾個(gè)項(xiàng)目的投入建設(shè)，給本區(qū)域的專業(yè)市場(chǎng)的定位帶來了很好的發(fā)展?jié)摿Α?從大環(huán)境看，本地塊所在區(qū)域緊挨高速收費(fèi)站，交通便捷，區(qū)域輻射能力強(qiáng)。 然而，盡管存在諸多優(yōu)勢(shì)，但是我們不得不面對(duì)一個(gè)問題，那就是超大體量、純商業(yè)地 產(chǎn)項(xiàng)目在 X 商業(yè)發(fā)展史上還從未沒出現(xiàn)過。 0 萬，是否有足夠的消費(fèi)能力來消化掉本項(xiàng)目，以及未知的風(fēng)險(xiǎn)和 X 投資者對(duì)于超大商業(yè)項(xiàng)目投資的空白經(jīng)驗(yàn)，是本項(xiàng)目在 X 市場(chǎng)成功與否必須面對(duì)的問題。 三、項(xiàng)目研判（ 析） （ 1） 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（ 毗鄰城市發(fā)展方向 項(xiàng)目位置毗鄰 城市發(fā)展方向的城南新城區(qū)組團(tuán)，棗山物流園區(qū)又是 X 重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目。落成后本項(xiàng)目將成為該組團(tuán)發(fā)展建設(shè)的商業(yè)配套 43 組成部分。 交通通達(dá)性好 緊挨滬蓉高速收費(fèi)站，到達(dá)市中心 5 分鐘車程。使得本項(xiàng)目地塊與城市中心以及周邊縣市 有了更好的銜接。 （ 2） 項(xiàng)目劣勢(shì)（ 配套不完善 由于本項(xiàng)目所在區(qū)域正處于開發(fā)建設(shè)階段，周邊配套尚不完善， 短時(shí)間內(nèi)難以形成規(guī)模，雖政府大力開發(fā)，但是當(dāng)?shù)乩习傩者€處于觀望階段。 城區(qū)市場(chǎng)需整合 X 目前的家居建材經(jīng)營戶遍布各專業(yè)市場(chǎng)及新開樓盤的大街小巷，由于沒有接觸過類似產(chǎn)品，多采取觀望態(tài)度，需徹底改變 X 家居建材市場(chǎng)格局。 （ 3） 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（ 中心城區(qū)處于商貿(mào)業(yè)轉(zhuǎn)型期 雖有建材市場(chǎng)，但大都規(guī)模較小，沒有一站式建材專業(yè)市場(chǎng)，更沒有類似于本項(xiàng)目的大型商 業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐 X 市區(qū)，現(xiàn)在是搶占市場(chǎng)先機(jī)的關(guān)鍵點(diǎn)。 豐富 X 市民商業(yè)地產(chǎn)投資渠道 目前 X 市民商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境、產(chǎn)品均比較單一，沒有返租類項(xiàng)目，可購買的地產(chǎn)項(xiàng)目除住宅外，商鋪或面積較大，或單價(jià)較高，超 44 出大多數(shù)市民購買能力，市場(chǎng)游資無處投放，為本項(xiàng)目的進(jìn)入提供了一個(gè)良好的契機(jī)。 政府新政對(duì)住宅市場(chǎng)的打壓 國家出臺(tái)“新國五條”對(duì)二套房交易征收高額稅費(fèi)，在市場(chǎng)引起一定影響，同時(shí) X 政府抑制房?jī)r(jià)不得高于 5000 元 /，致使住宅投資縮水，在沒有更好投資產(chǎn)品出現(xiàn)前市場(chǎng)充斥閑散資金。 （ 4） 項(xiàng)目威脅點(diǎn)（ 本地購買力相對(duì)較低 據(jù)調(diào)查， X 市絕大部分房產(chǎn)都是本地人購買的，外來投資者少，對(duì)于本項(xiàng)目的超大型商業(yè)體量， X 實(shí)際購買力略顯單薄。同時(shí) X 主要收入人群為在外投資或務(wù)工的人群，逢年過節(jié)才會(huì)返鄉(xiāng)，如何抓住這部分人群，將成為項(xiàng)目銷售的一大重點(diǎn)。 資源整合力尚待驗(yàn)證 本項(xiàng)目如業(yè)態(tài)定位以建材為主，應(yīng)充分考慮 X 市目前正在經(jīng)營的幾大建材市場(chǎng)，以及沿街底商和新開樓盤底商部分的建材經(jīng)營戶的經(jīng)營狀況，資源整合能力尚待驗(yàn)證。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 據(jù)非官方消息，在我項(xiàng)目所在地對(duì)面，一塊 150 余畝地已被川渝集團(tuán)購買，同樣 開發(fā)家居建材市場(chǎng)，應(yīng)密切關(guān)注。 岳池“億聯(lián)建材市場(chǎng)” 6 月份開始對(duì)外銷售，目前正在前期招商試水階段，目前 X 地區(qū)家具建材經(jīng)營戶都已得到消息，且大都接洽過，會(huì)對(duì)我項(xiàng)