房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本構(gòu)成明細(xì)科目.doc

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本構(gòu)成明細(xì)科目 商品住宅銷售價格由開發(fā)成本費(fèi)用、期間費(fèi)用、稅金、依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政性事業(yè)性收費(fèi)和利潤構(gòu)成。（一）開發(fā)成本費(fèi)用下列項目可列入住宅開發(fā)成本費(fèi)用：1土地使用權(quán)取得費(fèi)土地使用權(quán)取得費(fèi)，為開發(fā)經(jīng)營者依法獲得土地使用權(quán)時，所交付的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)、征地拆遷和安置補(bǔ)償費(fèi)用?？闪腥胪恋厥褂脵?quán)取得費(fèi)的項目有：土地出讓金，耕地占用稅，耕地開墾費(fèi)，地價評估費(fèi)，土地補(bǔ)償費(fèi)，地上物補(bǔ)償費(fèi)，墳?zāi)惯w移費(fèi)，房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，勞動力安置補(bǔ)助費(fèi)，征地超轉(zhuǎn)人員生活補(bǔ)助費(fèi)（統(tǒng)籌金），房屋拆遷管理費(fèi)，房屋拆遷服務(wù)費(fèi)，新菜地開發(fā)建設(shè)基金，農(nóng)田水利設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)，征地事務(wù)管理費(fèi)，土地使用權(quán)注冊登記發(fā)證費(fèi)，防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)，場地清理費(fèi)。2前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)，為規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究，水文地質(zhì)勘察、測繪，環(huán)境評估，臨時水、電、路、場地平整費(fèi)等支出?？闪腥肭捌诠こ藤M(fèi)的項目有：建設(shè)項目前期工作咨詢費(fèi)，勘察費(fèi)，設(shè)計費(fèi)，招投標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)，招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)，釘樁放線費(fèi)，環(huán)境評估費(fèi)，臨時水、電、路、場地平整費(fèi)。3建筑、安裝工程費(fèi)建筑、安裝工程費(fèi)，為房屋主體部分的土建（含樁基）工程、水電安裝工程、裝修工程等建設(shè)發(fā)生的費(fèi)用?？闪腥虢ㄖ?、安裝工程費(fèi)的項目有：建安工程費(fèi)，建設(shè)工程許可證執(zhí)照費(fèi)，臨時占路執(zhí)照費(fèi)，臨時用地和臨時建設(shè)工程費(fèi)，建筑節(jié)能與發(fā)展新型墻體材料專項基金，工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)，建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)，施工噪聲擾民費(fèi)。建設(shè)、安裝工程費(fèi)按照國家及各省市有關(guān)建設(shè)工程造價管理規(guī)定計算。4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，為經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)的住宅小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排洪等工程發(fā)生的費(fèi)用。此項費(fèi)用按照政府的城市規(guī)劃定額指標(biāo)，依據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)（決）算造價按住宅面積和營業(yè)性面積所占比例分?jǐn)傆嬋?。可列入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的項目有：基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)，供用電建設(shè)承發(fā)包管理費(fèi)，居住小區(qū)路燈維護(hù)費(fèi)，地下水資源費(fèi)，防空地下室易地建設(shè)費(fèi)，供電貼費(fèi)，建設(shè)項目共用電力設(shè)施代維護(hù)費(fèi)，綠化補(bǔ)償費(fèi)。5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，為居住小區(qū)服務(wù)的公共設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、行政管理、市政公用設(shè)施。凡是進(jìn)行商業(yè)性經(jīng)營的，要按有償使用的原則執(zhí)行，不能計入居住小區(qū)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。可以計入公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)的項目，應(yīng)依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)（決）算造價按住宅面積和營業(yè)性面積所占比例分?jǐn)傆嬋搿?開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)，為開發(fā)經(jīng)營者直接經(jīng)營組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等項支出。開發(fā)間接費(fèi)，按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)會計制度核算，并據(jù)實列入開發(fā)成本。（二）期間費(fèi)用商品住宅開發(fā)期間費(fèi)用，為管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等與住宅開發(fā)項目有關(guān)的支出。管理費(fèi)用，為企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費(fèi)用。管理費(fèi)用按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)會計制度核算，并據(jù)實列入開發(fā)成本。財務(wù)費(fèi)用，為開發(fā)經(jīng)營者為籌措資金而發(fā)生的各項費(fèi)用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損益、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務(wù)費(fèi)用。貸款利息與開發(fā)經(jīng)營者預(yù)收購房款發(fā)生的存款利息相抵，兩者的凈值進(jìn)入商品住宅成本。發(fā)生的其它財務(wù)費(fèi)用據(jù)實列入。銷售費(fèi)用，為開發(fā)企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項費(fèi)用。銷售費(fèi)用據(jù)實列支。（三）稅金稅金為依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。稅金按照國家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。企業(yè)收到減免稅退回的稅金，作為減少銷售稅金處理。（四）商品住宅開發(fā)期間依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政性事業(yè)性收費(fèi)涉及商品住宅開發(fā)期間依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政事業(yè)性收費(fèi)，按照國家及各省市政府有關(guān)部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?？闪腥肷唐纷≌_發(fā)期間依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政性事業(yè)性收費(fèi)的項目有：城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。（五）利潤銷售利潤以（一）、（二）項之和為基數(shù)計取。實行市場調(diào)節(jié)價的商品住宅，其利潤率，由開發(fā)經(jīng)營者自主確定。 五、本構(gòu)成沒有列入的建設(shè)項目收費(fèi)，原則上不得計入商品住宅價格構(gòu)成。但在商品住宅建設(shè)開發(fā)過程中實際發(fā)生的且未列入的建設(shè)項目收費(fèi)，需經(jīng)政府價格主管部門核定后方可計入商品住宅銷售價格構(gòu)成。房地產(chǎn)開發(fā)成本明細(xì)科目 (2008-07-08 08:49:10) 標(biāo)簽：房產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)成本人防配套費(fèi)明細(xì)雜談 分類：會計園地一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)1、土地款2、大配套費(fèi)3、土地出讓金4、土地契稅5、土地交易費(fèi)（拍賣手續(xù)費(fèi)）6、辦理土地證費(fèi)二、前期工程費(fèi)1、三通一平（1）臨電工程費(fèi)紅線外紅線內(nèi)（2）臨水工程費(fèi)紅線外紅線內(nèi)（3）臨路工程費(fèi)（4）填土及平整場地費(fèi)（5）臨時設(shè)施2、規(guī)劃管理費(fèi)3、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)（1）咨詢費(fèi)（2）方案設(shè)計費(fèi)4、施工圖設(shè)計費(fèi)（1）方案設(shè)計費(fèi)（2）施工圖設(shè)計費(fèi)5、環(huán)境方案設(shè)計費(fèi)（1）方案設(shè)計費(fèi)（2）環(huán)境施工圖設(shè)計費(fèi)6、綜合管網(wǎng)設(shè)計費(fèi)7、人防費(fèi)8、招投標(biāo)費(fèi)（1）招標(biāo)監(jiān)督服務(wù)費(fèi)（2）代理費(fèi)9、墻改費(fèi)（新型建筑材料專項基金）10、地名費(fèi)11、施工圖審查費(fèi)12、勘察放線費(fèi)（1）地質(zhì)勘察費(fèi)（2）測繪費(fèi)（3）地基測量費(fèi)（4）人防物探費(fèi)13、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)14、銷售許可證及面積測量費(fèi)15、房屋交易手續(xù)16、分戶土地登記費(fèi)17、地籍地形圖、核地18、合同審查費(fèi)19、水泥專項基金20、環(huán)境影響評估費(fèi)21、避雷檢測費(fèi)22、新建房屋白蟻防治費(fèi)三、建安工程費(fèi)1、地基處理（1）樁基礎(chǔ)工程費(fèi)（2）樁檢測費(fèi)用2、住宅土建、安裝（1）土建安裝工程費(fèi)（1.1）土建工程費(fèi)（1.2）安裝工程費(fèi)（1.3）甲控、甲供材（2）電梯（3）消防（4）排氣通風(fēng)3、工程預(yù)算編制費(fèi)4、土建監(jiān)理費(fèi)5、沉降觀測6、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)7、人防設(shè)施（1）人防監(jiān)理費(fèi)（2）人防設(shè)施費(fèi)8、變更及簽證9、示范小區(qū)獎10、成品房裝修11、其他（外裝費(fèi)用）四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1、供電（1）工程費(fèi)（2）小區(qū)管網(wǎng)2、供水（1）自來水工程費(fèi)（2）水表費(fèi)3、燃?xì)?、通訊線路安裝費(fèi)5、電視（1）電視線路安裝費(fèi)（2）電視外網(wǎng)工程費(fèi)6、智能化7、區(qū)內(nèi)路燈8、環(huán)衛(wèi)9、郵政10、環(huán)境工程（1）綠化（2）道路11、排水12、圍墻大門13、車棚14、水面五、公共配套設(shè)施費(fèi)1、區(qū)內(nèi)非經(jīng)營性公建（1）地下室及車庫(人防)（2）其他區(qū)內(nèi)設(shè)施（3）其它公共用房2、小區(qū)配套費(fèi)3、公共設(shè)施維修基金房地產(chǎn)開發(fā)成本及其核算 (2008-04-30 09:19:48) 標(biāo)簽：房地產(chǎn)成本核算房產(chǎn) 分類：工程造價房地產(chǎn)開發(fā)成本及其核算一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成。房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用，就其用途來說，大致可分為三大部分：1、土地、土建、設(shè)備費(fèi)用。這一部分費(fèi)用是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占項目總成本的80。其中最重要的是土地費(fèi)用，由于土地的不同來源，其成本也是不同的。土地費(fèi)用的大小是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行，是否有預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目之前，都必須將預(yù)計的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進(jìn)行項目的可行性評估。土建、設(shè)備費(fèi)用主要根據(jù)工程合同、工程預(yù)算以及工程進(jìn)度支付，最終進(jìn)行工程決算。2、配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的特性決定了房地產(chǎn)開發(fā)必須有這一類的費(fèi)用支出，因為商品房要具備居住功能，通路、通水、通電、通煤氣及排水是最基本的條件，另外，學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的居住條件。其他收費(fèi)項目中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如新型墻體材料費(fèi)、檔案保證金、綠化保證金等等，但由于種種原因，企業(yè)大多難以全部收回，有些甚至本息無歸。這類收費(fèi)項目的特點是種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，任意性很強(qiáng)。由于許多收費(fèi)項目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，并且未在法規(guī)上予以透明的合法化，所以標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高，加重了開發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。配套及收費(fèi)項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，且數(shù)額較大，一般占項目總投資的1015，房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運(yùn)用各種方法減少這部分費(fèi)用支出，是降低開發(fā)成本的一項重要內(nèi)容。3、管理費(fèi)用和籌資成本。其中籌資成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大，投資風(fēng)險高等特點，因此光靠企業(yè)自有資金和預(yù)收房款不能滿足資金要求，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生利息支出。因此，如何把這部分費(fèi)用核算好，對正確計算開發(fā)成本，體現(xiàn)經(jīng)營成果將起到非常重要的作用。二、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用按成本項目進(jìn)行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。1、關(guān)于成本歸集對象。由于開發(fā)規(guī)模的不同，房地產(chǎn)開發(fā)的成本歸集對象也是不同的。對于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對象，設(shè)立一個成本核算單位。但是對大規(guī)模的開發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸集對象。在這種情況下，成本核算不能過細(xì)（臺以單幢為單位），因為許多直接開發(fā)費(fèi)用很難分?jǐn)偟矫看狈课荩@樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，成本核算也不能簡單地以小區(qū)為核算單位，因為一個小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，而其中所開發(fā)的商品房卻是陸續(xù)完工出售的，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其成本結(jié)算和管理上的作用。筆者以為：應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為確定成本歸集對象的主要依據(jù)，對大的開發(fā)項目應(yīng)該按不同的開發(fā)期進(jìn)行分塊，便于費(fèi)用的歸集和成本結(jié)算，充分發(fā)揮成本核算的作用。2、正確劃分成本項目，客觀地反映產(chǎn)品成本的結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，“開發(fā)成本”作為一級成本核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要，選擇成本項目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算。選擇成本項目不能太多，對于發(fā)生次數(shù)較少、特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并。而對金額較大、并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨設(shè)立科目核算。3、關(guān)于間接費(fèi)用的核算。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，間接費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計入當(dāng)期損益，筆者認(rèn)為，這樣處理，對部分費(fèi)用來說，有悖于會計的配比性原則。該原則要求：企業(yè)的各項收入和與其相關(guān)聯(lián)的成本、費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在同一會計期間內(nèi)予以確認(rèn)和計量。比如，為項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售費(fèi)用，這些費(fèi)用的特點是數(shù)額較大、受益對象明確，如果在受益對象實現(xiàn)銷售之前，就將其列入損益類科目進(jìn)行核算，勢必會形成虛假的財務(wù)成果，不能客觀地反映企業(yè)的實際經(jīng)營情況。4、關(guān)于項目的竣工決算。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營利潤?？墒乾F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程決算而忽視項目決策，因為工程決算在施工完成后進(jìn)行，時間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，比較實際，不易拖拉，而項目決算有可能因為各種原因顯得遙遙無期，比如小區(qū)個別配套沒有完成（不影響銷售），計劃中的公建設(shè)施暫時不能實施，或者押金的收回久拖不決等等，這些都會影響整個開發(fā)項目的完全建成，進(jìn)而影響項目決算。如何解決這個問題，筆者以為完全可以通過“預(yù)提費(fèi)用”科目將尚未實施的工程預(yù)算預(yù)提計入成本，以便項目決算能按計劃進(jìn)行，以后待工程完成后再按實際支出調(diào)整項目成本。由于這部分工程內(nèi)容通常在項目總投資中所占的比例很小，所以對項目的總成本和單位成本一般不會造成較大的影響。房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成內(nèi)容 為了加強(qiáng)開發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開發(fā)過程耗費(fèi)的活勞動和物化勞動，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，必須正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項費(fèi)用支出。 要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費(fèi)用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類： 1、土地開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項費(fèi)用支出。 2、房屋開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項費(fèi)用支出。 3、配套設(shè)施開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費(fèi)用支出。 4、代建工程開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費(fèi)用支出。 以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費(fèi)用分為如下六個成本項目： 1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價：指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價。 2、前期工程費(fèi)：指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費(fèi)用。 3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指：土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。 4、建筑安裝工程費(fèi)：指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。 5、配套設(shè)施費(fèi)：指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。 6、開發(fā)間接費(fèi)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，也叫期間費(fèi)用。它們絕大部分都是經(jīng)營期間的費(fèi)用開支，與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費(fèi)用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會增加開發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時期，將滯銷期間發(fā)生的管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用計入當(dāng)期開發(fā)產(chǎn)品成本，就會使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。同時，將期間費(fèi)用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責(zé)任。因此，現(xiàn)行會計制度中規(guī)定將期間費(fèi)用計入當(dāng)期損益，不再計入開發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計算開發(fā)成本，不計算完全成本。 房地產(chǎn)開發(fā)成本核算程序 房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用按成本項目進(jìn)行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程 開發(fā)產(chǎn)品成本的核算程序是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產(chǎn)品成本時應(yīng)遵循的步驟和順序。其一般程序是： 1、歸集開發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用 由于開發(fā)規(guī)模的不同，房地產(chǎn)開發(fā)的成本歸集對象也是不同的。對于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對象，設(shè)立一個成本核算單位。但是對大規(guī)模的開發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸集對象。在這種情況下，成本核算不能過細(xì)（臺以單幢為單位），因為許多直接開發(fā)費(fèi)用很難分?jǐn)偟矫看狈课?，這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，成本核算也不能簡單地以小區(qū)為核算單位，因為一個小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，而其中所開發(fā)的商品房卻是陸續(xù)完工出售的，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其成本結(jié)算和管理上的作用。本文以為：應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為確定成本歸集對象的主要依據(jù)，對大的開發(fā)項目應(yīng)該按不同的開發(fā)期進(jìn)行分塊，便于費(fèi)用的歸集和成本結(jié)算，充分發(fā)揮成本核算的作用。 （1）在項目開發(fā)中發(fā)生的各項直接開發(fā)費(fèi)用，直接計入各成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。 （2）為項目開發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項開發(fā)間接費(fèi)用，可先歸集在“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶，即借記“開發(fā)間接費(fèi)”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。 （3）將“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶歸集的開發(fā)間接費(fèi)，按一定的方法分配計入各開發(fā)成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)賬戶，貸記“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶。 通過上述程序，將應(yīng)計人各成本核算對象的開發(fā)費(fèi)用，歸集在“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶之中。 2、正確劃分成本項目 客觀地反映產(chǎn)品成本的結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，“開發(fā)成本”作為一級成本核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要，選擇成本項目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算。選擇成本項目不能太多，對于發(fā)生次數(shù)較少、特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并。而對金額較大、并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨設(shè)立科目核算。 為核算開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營開發(fā)的業(yè)務(wù)要求，設(shè)置下列賬戶： （1）“4301開發(fā)成本”賬戶。 本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費(fèi)用。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費(fèi)用，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗收的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。借方余額反映未完開發(fā)項目的實際成本。本賬戶應(yīng)按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設(shè)置二級明細(xì)賬戶，并在二級明細(xì)賬戶下，按成本核算對象進(jìn)行明細(xì)核算。 （2）“4302開發(fā)間接費(fèi)”賬戶。 本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。本賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費(fèi)用，貸方登記分配計入開發(fā)成本各成本核算對象的開發(fā)間接費(fèi)。月末本賬戶無余額。本賬戶應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門（分公司）設(shè)置明細(xì)賬戶。 按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，間接費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計入當(dāng)期損益，本文認(rèn)為，這樣處理，對部分費(fèi)用來說，有悖于會計的配比性原則。該原則要求：企業(yè)的各項收入和與其相關(guān)聯(lián)的成本、費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在同一會計期間內(nèi)予以確認(rèn)和計量。比如，為項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售費(fèi)用，這些費(fèi)用的特點是數(shù)額較大、受益對象明確，如果在受益對象實現(xiàn)銷售之前，就將其列入損益類科目進(jìn)行核算，勢必會形成虛假的財務(wù)成果，不能客觀地反映企業(yè)的實際經(jīng)營情況。 3、計算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實際成本 計算已完開發(fā)項目從籌建至竣工驗收的全部開發(fā)成本。并將其結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。 4、按已完開發(fā)產(chǎn)品的實際功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品實際成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入有關(guān)賬戶。 即借記“經(jīng)營成本”、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。 房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營利潤?？墒乾F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程決算而忽視項目決策，因為工程決算在施工完成后進(jìn)行，時間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，比較實際，不易拖拉，而項目決算有可能因為各種原因顯得遙遙無期，比如小區(qū)個別配套沒有完成（不影響銷售），計劃中的公建設(shè)施暫時不能實施，或者押金的收回久拖不決等等，這些都會影響整個開發(fā)項目的完全建成，進(jìn)而影響項目決算。如何解決這個問題，本文以為完全可以通過“預(yù)提費(fèi)用”科目將尚未實施的工程預(yù)算預(yù)提計入成本，以便項目決算能按計劃進(jìn)行，以后待工程完成后再按實際支出調(diào)整項目成本。由于這部分工程內(nèi)容通常在項目總投資中所占的比例很小，所以對項目的總成本和單位成本一般不會造成較大的影響。 房地產(chǎn)開發(fā)成本的確定 對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，根據(jù)企業(yè)所得稅暫行條例第六條、第七條、企業(yè)所得稅暫行條例實施細(xì)則第八條、企業(yè)所得稅稅前扣除辦法（國稅發(fā)200084號）第四條、第六條、第八條、第九條，國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200631號）規(guī)定， 開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限。 那么，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其銷售成本應(yīng)如何確定呢？ 1、根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200631號）第八條第（二）項的規(guī)定，已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定： 可售面積單位工程成本=成本對象總成本總可售面積 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本。 2、至于廣告費(fèi)列支的問題，根據(jù)企業(yè)所得稅稅前扣除辦法（國稅發(fā)200084號）第四十條的規(guī)定，納稅人每一納稅年度發(fā)生的廣告費(fèi)支出可以在稅前列支的部分確實應(yīng)該在銷售（營業(yè)）收入2以內(nèi)據(jù)實扣除。但是后來，國家稅務(wù)總局在2001年8月又下發(fā)了關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)廣告費(fèi)用所得稅稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的通知（國稅發(fā)200189號），根據(jù)該通知第一條的規(guī)定：自2001年1月1日起，制藥、食品（包括保健品、飲料）、日化、家電、通信、軟件開發(fā)、集成電路、房地產(chǎn)開發(fā)、體育文化和家具建材商城等行業(yè)的企業(yè)，每一納稅年度可在銷售（營業(yè)）收入8%的比例內(nèi)據(jù)實扣除廣告支出。另外，國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200631號）規(guī)定，開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項費(fèi)用的計算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)；新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅年度。 3國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200631號）第八條第（二）項第十二、十三款是這樣分別規(guī)定的：開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除；成本對象報廢和毀損損失。成本對象在建造過程中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。 4、借款利息支出，按照下列方法對成本對象進(jìn)行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進(jìn)行扣除： （1）開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費(fèi)用直接扣除。 （2）開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，其支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。 （3）開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機(jī)構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本50的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。 土地開發(fā)成本的核算 一、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設(shè)場地）；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出單獨構(gòu)成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出應(yīng)計入商品房、出租房等有關(guān)房屋開發(fā)成本。 現(xiàn)行會計制度中設(shè)置的“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對口，原則上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地，其費(fèi)用可分清負(fù)擔(dān)對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本，在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”科目進(jìn)行核算。如果企業(yè)開發(fā)的自用土地，分不清負(fù)擔(dān)對象，應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負(fù)擔(dān)的，其費(fèi)用可先通過“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。如果企業(yè)開發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分，則應(yīng)將整塊土地作為一個成本核算對象，在“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出，計算其總成本和單位成本，并于土地開發(fā)完成時，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。待使用土地時，再將使用土地所應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)成本，從“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶，計入商品房、出租房等房屋的開發(fā)成本。 二、土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置 （一）土地開發(fā)成本核算對象的確定 為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集，又有利于土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，對需要單獨核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項目，可按下列原則確定土地開發(fā)成本的核算對象： 1、對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發(fā)項目為成本核算對象； 2、對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對象。 成本核算對象應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。 （二）土地開發(fā)成本項目的設(shè)置 企業(yè)開發(fā)的土地，因其設(shè)計要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進(jìn)行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進(jìn)行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此，就各個具體的土地開發(fā)項目來說，它的開發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)土地的具體情況和會計制度規(guī)定的成本項目，設(shè)置土地開發(fā)項目的成本項目。對于會計制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項目，如建筑安裝工程費(fèi)，配套設(shè)施費(fèi)，可不必設(shè)置。根據(jù)土地開發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對土地開發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個成本項目： （1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或土地批租費(fèi)； （2）前期工程費(fèi)； （3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)； （4）開發(fā)間接費(fèi)。 其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進(jìn)行土地開發(fā)所發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)，及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。但對拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入賬并沖減有關(guān)成本。開發(fā)土地如通過批租方式取得的，應(yīng)列入批租地價。前期工程費(fèi)是指土地開發(fā)項目前期工程發(fā)生的費(fèi)用，包括規(guī)劃、設(shè)計費(fèi)，項目可行性研究費(fèi)，水文、地質(zhì)勘察、測繪費(fèi)，場地平整費(fèi)等。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)指應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用。土地開發(fā)項目如要負(fù)擔(dān)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，還應(yīng)設(shè)置“配套設(shè)施費(fèi)”成本項目，用以核算應(yīng)計入土地開發(fā)成本的配套設(shè)施費(fèi)。 三、土地開發(fā)成本的核算 企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，除可將直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算。 為了分清轉(zhuǎn)讓、出租用土地開發(fā)成本和不能確定負(fù)擔(dān)對象自用土地開發(fā)成本，對土地開發(fā)成本應(yīng)按土地開發(fā)項目的類別，分別設(shè)置“商品性土地開發(fā)成本”和“自用土地開發(fā)成本”兩個二級賬戶，并按成本核算對象和成本項目設(shè)置明細(xì)分類賬。對發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細(xì)分類賬，并記入“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”、“開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)先在“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行核算，于月份終了再按一定標(biāo)準(zhǔn)，分配計入有關(guān)開發(fā)成本核算對象。應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)，應(yīng)記入“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方。 四、舉例說明土地開發(fā)成本的核算 如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)土地開發(fā)支出： 301 351 商品性土地 自用土地 支付征地拆遷費(fèi)78 000元72 000元 支付承包設(shè)計單位前期工程款20 000元18 000元 應(yīng)付承包施工單位基礎(chǔ)設(shè)施款25 000元18 000元 分配開發(fā)間接費(fèi) 10 000元 合計 133 000元108 000元 1、則在用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時，應(yīng)作： 借；開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 78 000 開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 72 000 貸：銀行存款 150 000 2、用銀行存款支付設(shè)計單位前期工程款時，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 20 000 開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 18 000 貸：銀行存款 38 000 3、將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 25 000 開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 18 000 貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 43 000 4、分配應(yīng)記入商品性土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用時，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 10 000 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 10 000 同時應(yīng)將各項土地開發(fā)支出分別記入商品性土地開發(fā)成本、自用土地開發(fā)成本明細(xì)分類賬。 五、已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，應(yīng)根據(jù)已完成開發(fā)土地的用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法。 為轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地，在開發(fā)完成并經(jīng)驗收后，應(yīng)將其實際成本自“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品土地”賬戶的借方。假如上述開發(fā)企業(yè)商品性土地經(jīng)開發(fā)完成并驗收，加上以前月份開發(fā)支出共1002 000元，應(yīng)作如下分錄入賬： 借：開發(fā)產(chǎn)品土地 1002 000 貸：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 1002 000 為本企業(yè)房屋開發(fā)用的土地，應(yīng)于開發(fā)完成把土地投入使用時，將土地開發(fā)的實際成本結(jié)轉(zhuǎn)計入有關(guān)房屋的開發(fā)成本，結(jié)轉(zhuǎn)計入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)支出，可采用分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出的各項費(fèi)用按成本項目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的對應(yīng)成本項目。歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出歸類合并為“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”兩個費(fèi)用項目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項目。凡與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價有關(guān)的費(fèi)用，均轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價”項目；對其他土地開發(fā)支出，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等， 則合并轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”項目。經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的自用土地開發(fā)支出，應(yīng)將它自“開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方。 假如上述開發(fā)企業(yè)自用土地在開發(fā)完成后，加上以前月份開發(fā)車出540 000元共648 000元。這塊土地用于建造151出租房和181周轉(zhuǎn)房，其中151出租房用地1500平方米，181周轉(zhuǎn)房用、地1200平方米，則單方自用土地開發(fā)成本為240元（648000元1500+1200），應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)151出租房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為360 000元（240元1500），結(jié)轉(zhuǎn)181周轉(zhuǎn)房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為288 000元（240元1200），在總分類核算上應(yīng)作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 648 000 貸：開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 648 000 如果自用土地開發(fā)完成后，還不能確定房屋和配套設(shè)施等項目的用地，則應(yīng)先將其成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品自用土地”賬戶的借方，于自用土地投入使用時，再從“開發(fā)產(chǎn)品自用土地”賬戶的貸方將其開發(fā)成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方。 前期工程費(fèi)用的核算 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等各項前期工程支出，能分清成本核算對象的，應(yīng)直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費(fèi)”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費(fèi)”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用的核算 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出，一般應(yīng)直接或分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（按歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應(yīng)包括應(yīng)負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)）計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。 建筑安裝工程費(fèi)用的核算 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目，其建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價款確定，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)對建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包，并將幾個工程一并招標(biāo)發(fā)包，則在工程完工結(jié)算工程價款時，應(yīng)按各項工程的預(yù)算造價的比例，計算它們的標(biāo)價即實際建筑安裝工程費(fèi)。 如某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價為1080 000元，這兩幢商品房的預(yù)算造價為： 101商品房630 000元 102商品房504 000元 合計 1134 000元 則在工程完工結(jié)算工程價款時，應(yīng)按如下方法計算各幢商品房的實際建筑安裝工程費(fèi)： 某項工程實際建筑安裝工程費(fèi)工程標(biāo)價該項工程預(yù)算造價各項工程預(yù)算造價合計 設(shè)例中： 101 商品房 1080000元630000元1134000元600000元 102 商品房 1080000元504000元1134000元480000元 采用自營方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目，其發(fā)生的各項建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應(yīng)付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節(jié)所述設(shè)置“工程施工”、“施工間接費(fèi)用”等賬戶，用來核算和歸集各項建筑安裝工程支出，月末將其實際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項目。 企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項設(shè)備，應(yīng)在出庫交付安裝時，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存設(shè)備”賬戶的貸方。 施工的房屋開發(fā)項目，其發(fā)生的各項建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應(yīng)付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以設(shè)置“工程施工”、“施工間接費(fèi)用”等賬戶，用來核算和歸集各項建筑安裝工程支出，月末將其實際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項目。企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項設(shè)備，應(yīng)在出庫交付安裝時，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存設(shè)備”賬戶的貸方。 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 一、配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原則 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目，包括：（1）開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；（3）開發(fā)項目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設(shè)施，如果沒有投資來源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發(fā)成本。 按照現(xiàn)行財務(wù)制度規(guī)定，城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項目，不得計入商品房成本。因為這些大配套設(shè)施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關(guān)部門再由有關(guān)部門出資。但在實際執(zhí)行過程中，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資體制，無法保證與城市建設(shè)綜合開發(fā)協(xié)調(diào)一致，作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出也計入開發(fā)產(chǎn)品成本。 為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準(zhǔn)確地計算房屋開發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開發(fā)成本，對配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種： 1、對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出； 2、對不能直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本； 3、對能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集。 由上可知，在配套設(shè)施開發(fā)成本中核算的配套設(shè)施支出，只包括不能直接計入有關(guān)房屋等成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出和第二類大配套設(shè)施支出。 二、配套設(shè)施開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置 一般說來，對能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項目，應(yīng)以各配套設(shè)施項目作為成本核算對象，借以正確計算各該設(shè)施的開發(fā)成本。對這些配套設(shè)施的開發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個成本項目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)；（6）開發(fā)間接費(fèi)。其中配套設(shè)施費(fèi)項目用以核算分配的其他配套設(shè)施費(fèi)。因為要使這些設(shè)施投入運(yùn)轉(zhuǎn)，有的也需要其他配套設(shè)施為其提供服務(wù)，所以理應(yīng)分配為其服務(wù)的有關(guān)設(shè)施的開發(fā)成本。 對不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作為成本核算對象。如果工程規(guī)模不大、與其他項目建設(shè)地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象，于