第七章土地增值稅法PPT課件

1 第七章土地增值稅法 2 概念 目的 土地增值稅是指國家制定的用以調(diào)整土地增值稅征收與繳納之間權(quán)利及義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范 土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán) 地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人 就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值稅額征收的一種稅 我國開征土地增值稅的主要目的是 第一 征收土地增值稅 是進(jìn)一步改革和完善稅制 增強(qiáng)國家對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的客觀需要 第二 征收土地增值稅主要是為了抑制炒買炒賣土地投機(jī)獲取暴利的行為 第三 開征土地增值稅 是為了規(guī)范國家參與土地增值稅收益的分配方式 增加國家財政收入 3 第一節(jié)納稅義務(wù)人 土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán) 地上的建筑及其附著物并取得收入的單位和個人 第一 不論法人與自然人 都是土地增值稅的納稅人 第二 不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì) 都是土地增值稅的納稅人 第三 不論內(nèi)資與外資企業(yè) 中國公民與外籍個人 都是土地增值稅的納稅人 第四 不論部門 都是土地增值稅的納稅人 4 轉(zhuǎn)讓方將不動產(chǎn)所有權(quán) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給承受方 1 轉(zhuǎn)讓方交營業(yè)稅 城建稅 教育費(fèi)附加 印花稅 土地增值稅 所得稅 2 承受方交契稅 印花稅 5 第二節(jié)征稅范圍 一 征稅范圍根據(jù) 土地增值稅暫行條例 及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定 土地增值稅的征稅范圍包括 一 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán) 二 地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓 二 征稅范圍的界定標(biāo)準(zhǔn) 一 土地是否為國有 二 所有權(quán)是否轉(zhuǎn)讓 三 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入 6 三 對若干具體情況的判定 一 以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán) 地上的建筑物及附著物的 征收土地增值稅 1 出售國有土地使用權(quán)的 三通一平后出賣 將生地變熟地 2 取得國有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造然后出售的 房地產(chǎn)開發(fā) 3 存量房地產(chǎn)的買賣 7 二 以繼承 贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 無償轉(zhuǎn)讓 不屬于征稅范圍 1 房地產(chǎn)的繼承 2 房地產(chǎn)的贈與 直系親屬和直接贍養(yǎng)人 公共贈與 三 房地產(chǎn)的出租 不屬于征稅范圍 四 房地產(chǎn)的抵押 不屬于征稅范圍 五 房地產(chǎn)的交換 屬于征稅范圍 8 六 以房地產(chǎn)進(jìn)行投資 聯(lián)營以土地使用權(quán)投資不征收土地增值稅 但投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的則要征收土地增值稅 七 合作房產(chǎn)對于一方出地 一方出資金 雙方合作建房 建成后按比例分房自用的 暫免征土地增值稅 建成后轉(zhuǎn)讓的 應(yīng)征收土地增值稅 八 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 暫免征土地增值稅 九 房地產(chǎn)的代建行為 不屬于納稅范圍 十 房地產(chǎn)的重新評估 不屬于納稅范圍 9 舉例 某公司某年有如下業(yè)務(wù) 1 1月 企業(yè)從政府取得A地80畝土地的使用權(quán) 支付出讓金600萬元 當(dāng)月將其中40畝土地使用權(quán)作價550萬作為投資 與另一企業(yè)建立合資企業(yè)E 2 3月 將上述剩余40畝土地的使用權(quán) 直接轉(zhuǎn)讓給附近的一家工廠 轉(zhuǎn)讓時價格為400萬元 繳納各項(xiàng)稅費(fèi)22 2萬元 3 4月 企業(yè)從B公司購得B地100畝土地使用權(quán) 支付土地轉(zhuǎn)讓金800萬元 4 5月 企業(yè)從B地取得的60畝土地使用權(quán)抵押給銀行獲得6個月貸款500萬元 12月企業(yè)無法償還到期貸款 銀行將土地拍賣 5 6月 企業(yè)從B地取得的10畝土地使用權(quán)出租給C企業(yè) 每月收取租金5萬元 6 7月 企業(yè)從B地取得的30畝土地使用權(quán)與D企業(yè)交換取得房產(chǎn)一處 價值300萬元 7 12月將E企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓給F企業(yè) 獲得收入600萬元分析企業(yè)每筆業(yè)務(wù)的納稅情況 10 1 1月企業(yè)以土地 房地產(chǎn) 作價入股對外進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件的 按規(guī)定暫免征收土地增值稅 因此 該筆業(yè)務(wù)不予計(jì)征土地增值稅 2 3月轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)權(quán)取得收入400萬元 允許扣除的稅金22 2萬元 扣除項(xiàng)目金額合計(jì) 300 22 2 322 2萬元 增值額 400 322 2 77 8萬元 增值率 77 8 322 2 100 24 應(yīng)納土地增值稅 77 8 30 23 34萬元 11 3 4月取得土地使用權(quán)不需要繳納土地增值稅 4 抵押后被銀行拍賣則需要繳納土地增值稅 以貸款額作為收入500萬扣除項(xiàng)目金額合計(jì) 60 800 100 480萬元增值額 500 480 20萬元 增值率 20 480 100 4 應(yīng)納土地增值稅 20 30 6萬元 5 6月出租土地使用權(quán)不需要繳納土地增值稅 12 6 7月以土地使用權(quán)換取房產(chǎn)視同銷售需要繳納土地增值稅 收入是300萬元扣除項(xiàng)目金額合計(jì) 30 800 100 240萬元增值額 300 240 60萬元 增值率 60 240 100 25 應(yīng)納土地增值稅 60 30 18萬元 13 7 以土地使用權(quán)投資不征收土地增值稅 但投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的則要征收土地增值稅 收入為股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入600萬元扣除項(xiàng)目金額合計(jì) 40 600 80 300萬元增值額 600 300 300萬元 增值率 300 300 100 100 應(yīng)納土地增值稅 300 40 300 5 120 15 105萬元 應(yīng)納土地增值稅全年合計(jì) 23 34 6 18 105 152 34萬元 14 第三節(jié)稅率 一 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50 的部分 稅率為30 二 增值額超過扣除項(xiàng)目金額50 未超過扣除項(xiàng)目100 的部分 稅率為40 三 增值額超過扣除項(xiàng)目金額100 未超過扣除項(xiàng)目金額200 的部分 稅率為50 四 增值額超過扣除項(xiàng)目金額200 的部分 稅率為60 15 土地增值稅稅率表 級次增值額占扣除項(xiàng)目金額比例 增值率 稅率速算扣除率150 含 以下30 0250 以上 100 含 40 5 3100 以上 200 含 50 15 4200 以上60 35 16 第四節(jié)應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目的確定 一 應(yīng)稅收入的確定根據(jù) 土地增值稅暫行條例 及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入 應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益 一 貨幣收入 二 實(shí)物收入 三 其他收入 17 二 扣除項(xiàng)目的確定 一 取得土地使用權(quán)所支付的金額包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用 具體為 以出讓方式取得土地使用權(quán)的 為支付的土地出讓金 以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的 為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金 以轉(zhuǎn)讓方式得到土地使用權(quán)的 為支付的地價款 18 二 房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共設(shè)施配套費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)用 19 三 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用 財務(wù)費(fèi)用 根據(jù)新會計(jì)制度規(guī)定 與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)年損益 不按房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行歸集或分?jǐn)?但 細(xì)則 規(guī)定 財務(wù)費(fèi)用中的利息支出 凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?并提供金融機(jī)構(gòu)證明的 允許據(jù)實(shí)扣除 但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5 以內(nèi)予以扣除 凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的 利息不單獨(dú)扣除 三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10 以內(nèi)計(jì)算扣除 20 四 舊房及建筑物的評估價格 是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時 由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值 并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評估機(jī)構(gòu)的評估而確認(rèn)的價格 五 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 印花稅 因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加 也可視同稅金予以扣除 六 加計(jì)扣除 對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人 可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)10 的扣除 21 第五節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算 一 增值額的確定土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額 為增值額 22 二 應(yīng)納稅額的計(jì)算方法 土地增值稅的計(jì)算公式是 應(yīng)納稅額 每級距的土地增值稅 適用稅率 一 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50 土地增值稅稅額 增值稅 30 二 增值額超過扣除項(xiàng)目金額50 未超過100 土地增值稅稅額 增值稅 40 扣除項(xiàng)目金額 5 三 增值額超過扣除項(xiàng)目金額100 未超過200 土地增值稅稅額 增值稅 50 扣除項(xiàng)目金額 15 四 增值額超過扣除項(xiàng)目金額200 土地增值稅稅額 增值稅 60 扣除項(xiàng)目金額 35 23 1 某納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入400萬元 扣除項(xiàng)目金額為100萬元 計(jì)算應(yīng)交納的土地增值稅 1 增值額為400 100 300萬元 2 增值額與扣除項(xiàng)目之比 300 100 300 3 土地增值稅額 增值額 60 扣除項(xiàng)目金額 35 300 60 100 35 145萬元 24 2 某公司轉(zhuǎn)讓一處舊房地產(chǎn)取得收入1600萬元 該公司取得土地使用權(quán)所支付的金額為200萬元 當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的房屋的評估價格為800萬元 該公司支付給房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估費(fèi)20萬元 支付給中介人賣房中介費(fèi)l0萬元 繳納的與轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)有關(guān)的稅金l0萬元 計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額 25 1 計(jì)算扣除項(xiàng)目金額 支付給中介人的賣房中介費(fèi)不允許扣除 扣除項(xiàng)目金額 200 800 20 10 1030 萬元 2 計(jì)算增值額 即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入 減去扣除項(xiàng)目金額后的余額 增值額 1600 1030 570 萬元 3 計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的百分比 570 1030 55 3 說明增值額超過了扣除項(xiàng)目金額的50 但未超過100 公司應(yīng)納土地增值稅稅額 570 40 一l030 5 176 5 萬元 26 3 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1998年1月將其開發(fā)的寫字樓一幢出售 共取得收入3800萬元 企業(yè)為開發(fā)該項(xiàng)目支付土地出讓金600萬元 房地產(chǎn)開發(fā)本為1400萬元 專門為開發(fā)該項(xiàng)目支付的貸款利息120萬元 為轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加及印花稅共計(jì)210 9萬元 當(dāng)?shù)卣?guī)定 企業(yè)可以按土地使用權(quán)出讓費(fèi) 房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5 計(jì)算扣除其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 另外 稅法規(guī)定 從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按土地出讓費(fèi)和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20 加計(jì)扣除 則其應(yīng)納稅額為 扣除項(xiàng)目金額 600 1400 120 210 9 600 1400 5 600 1400 20 600 1400 120 210 9 100 400 2830 9萬元增值額 3800 2830 9 969 1萬元增值額占扣除項(xiàng)目比例 969 1 2830 9 34 23 應(yīng)納稅額 969 1 30 290 73萬元 27 第六節(jié)稅收優(yōu)惠 一 對建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20 的 免征土地增值稅二 因國家建設(shè)需要依法征用 回收的房產(chǎn) 免土地增值稅 28 三 以房地產(chǎn)進(jìn)行投資 聯(lián)營的 投資 聯(lián)營的一方以土地 房地產(chǎn) 作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件 將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資 聯(lián)營的企業(yè)中時 暫免征收土地增值稅 對投資 聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的 應(yīng)征收土地增值稅 四 合作建房中一方出地 一方出資金 雙方合作建房 建成后按比例分房自用的 暫免征收土地增值稅 建成后轉(zhuǎn)讓的 應(yīng)征收土地增值稅 29 五 對個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅