司法考試鐘秀勇民法知識(shí)點(diǎn)之買(mǎi)賣(mài)合同.doc

精選資料第一篇文章2015年司法考試鐘秀勇民法知識(shí)點(diǎn)之買(mǎi)賣(mài)合同（1）第一節(jié)買(mǎi)賣(mài)合同一、所有權(quán)轉(zhuǎn)移問(wèn)題現(xiàn)實(shí)交付原則：交付 簡(jiǎn)易交付指示交付動(dòng)產(chǎn)占有改定約定所有權(quán)轉(zhuǎn)移：（所有權(quán)轉(zhuǎn)移先于交付）買(mǎi)賣(mài)合同中的例外所有權(quán)轉(zhuǎn)移問(wèn)題所有權(quán)保留：支付全部?jī)r(jià)金所有權(quán)轉(zhuǎn)移 （所有權(quán)轉(zhuǎn)移后于交付）不動(dòng)產(chǎn)登記二、風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問(wèn)題何謂風(fēng)險(xiǎn)：由于非可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因?qū)е聵?biāo)的物毀損滅失。有約定交付地點(diǎn)，依約定地點(diǎn)交付原則：交付主義無(wú)約定交付地點(diǎn)，依運(yùn)輸方式推定動(dòng)產(chǎn) 所有權(quán)保留：交付主義買(mǎi)賣(mài)合同中的特殊情況試用買(mǎi)賣(mài)：所有權(quán)主義風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問(wèn)題在途買(mǎi)賣(mài)：合同生效，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)歸買(mǎi)受人一方違約在先：違約人承擔(dān)(如合同法143、146、148條)不動(dòng)產(chǎn)交付主義（商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋第11條） 注意：1：?jiǎn)巫C的交付與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的區(qū)別（合同法第147條） 2：風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)不影響違約責(zé)任的追究（合同法第149條） 3：質(zhì)檢期與質(zhì)量保證期的特別規(guī)定（合同法第158條）【參考法條】合同法第一百四十一條出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照約定的地點(diǎn)交付標(biāo)的物。當(dāng)事人沒(méi)有約定交付地點(diǎn)或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：（一）標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)?，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人以運(yùn)交給買(mǎi)受人；（二）標(biāo)的物不需要運(yùn)輸，出賣(mài)人和買(mǎi)受人訂立合同時(shí)知道標(biāo)的物在某一地點(diǎn)的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在該地點(diǎn)交付標(biāo)的物；不知道標(biāo)的物在某一地點(diǎn)的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)人訂立合同時(shí)的營(yíng)業(yè)地交付標(biāo)的物。合同法第一百四十三條因買(mǎi)受人的原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)自違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。合同法第一百四十六條出賣(mài)人按照約定或者依照本法第一百四十一條第二款第二項(xiàng)的規(guī)定將標(biāo)的物置于交付地點(diǎn)，買(mǎi)受人違反約定沒(méi)有收取的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自違反約定之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)。合同法第一百四十八條因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買(mǎi)受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買(mǎi)受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣(mài)人承擔(dān)。合同法第一百五十八條當(dāng)事人約定檢驗(yàn)期間的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在檢驗(yàn)期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣(mài)人。買(mǎi)受人怠于通知的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。 當(dāng)事人沒(méi)有約定檢驗(yàn)期間的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣(mài)人。買(mǎi)受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標(biāo)的物收到之日起兩年內(nèi)未通知出賣(mài)人的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定，但對(duì)標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期，不適用該兩年的規(guī)定。 出賣(mài)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道提供的標(biāo)的物不符合約定的，買(mǎi)受人不受前兩款規(guī)定的通知時(shí)間的限制。三、孳息歸屬問(wèn)題：交付主義（特別提醒，僅限于買(mǎi)賣(mài)合同）注意理解：物權(quán)法第116條與合同法第163條的適用關(guān)系，一般規(guī)定與特殊規(guī)定。）物權(quán)法第116條：天然孳息，由所有權(quán)人取得；既有所有權(quán)人有用益物權(quán)人的，由用益物權(quán)人取得。另有約定除外。法定孳息，有約定從約定，無(wú)約定按照交易習(xí)慣。四、代辦托運(yùn)問(wèn)題：貨物的所有權(quán)、風(fēng)險(xiǎn)與孳息均從交付完成即“貨交承運(yùn)人”；而違約責(zé)任仍然恪守合同相對(duì)性原則【例題】甲公司要運(yùn)送一批貨物給收貨人乙公司，甲公司法定代表人丙委托某汽車(chē)運(yùn)輸公司運(yùn)輸。汽車(chē)運(yùn)輸公司安排本公司司機(jī)劉某駕駛。運(yùn)輸途中，因劉某的過(guò)失發(fā)生交通事故，致貨物受損。乙公司因未能及時(shí)收到貨物而發(fā)生損失。乙公司應(yīng)向誰(shuí)要求承擔(dān)損失？（習(xí)題演練） A甲公司 B.丙 C. 劉某 D. 汽車(chē)運(yùn)輸公司【例題】甲乙簽訂貨物買(mǎi)賣(mài)合同,約定由甲代辦托運(yùn)。甲遂與丙簽訂運(yùn)輸合同，合同中載明乙為收貨人。運(yùn)輸途中，因丙的駕駛員丁的重大過(guò)失發(fā)生交通事故，致貨物受損,無(wú)法向乙公司按約交貨。下列哪種說(shuō)法是正確的？（習(xí)題演練） A乙有權(quán)請(qǐng)求甲承擔(dān)違約責(zé)任 B.乙應(yīng)當(dāng)向丙要求賠償損失 C. 乙尚未取得貨物所有權(quán) D.丁應(yīng)對(duì)甲承擔(dān)責(zé)任四、特種買(mǎi)賣(mài)合同（一）分期付款買(mǎi)賣(mài)合同合同法第一百六十七條分期付款的買(mǎi)受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部?jī)r(jià)款的五分之一的，出賣(mài)人可以要求買(mǎi)受人支付全部?jī)r(jià)款或者解除合同。出賣(mài)人解除合同的，可以向買(mǎi)受人要求支付該標(biāo)的物的使用費(fèi)。【例題】曾某購(gòu)買(mǎi)某汽車(chē)銷(xiāo)售公司的轎車(chē)一輛，總價(jià)款20萬(wàn)元，約定分10次付清，每次兩萬(wàn)元，每月的第一天支付。曾某按期支付六次共計(jì)12萬(wàn)元后，因該款汽車(chē)大幅降價(jià)，曾某遂停止付款。下列哪些表述是正確的？（2009年卷三第59，多選）A 汽車(chē)銷(xiāo)售公司有權(quán)要求曾某一次性付清余下的八萬(wàn)元價(jià)款B 汽車(chē)銷(xiāo)售公司有權(quán)通知曾某解除合同C 汽車(chē)銷(xiāo)售公司有權(quán)收回汽車(chē)，并且收取曾某汽車(chē)使用費(fèi)D 汽車(chē)銷(xiāo)售公司有權(quán)收回汽車(chē)，但不退還曾某已經(jīng)支付的12萬(wàn)元價(jià)款 （二）樣品買(mǎi)賣(mài)合同：對(duì)于樣品的隱蔽瑕疵，標(biāo)的物仍然應(yīng)當(dāng)符合同種物的通常標(biāo)準(zhǔn)（合同法169條）考點(diǎn)：瑕疵擔(dān)保： （三）試用買(mǎi)賣(mài)合同1、同意的性質(zhì)：買(mǎi)受人的同意購(gòu)買(mǎi)是試用買(mǎi)賣(mài)的生效要件；買(mǎi)受人對(duì)是否購(gòu)買(mǎi)有完全的決定權(quán)2、同意的形式：（1）明示；（2）默示：試用期滿，買(mǎi)受人未作表示，推定為同意；3、試用期的確定：有約定的依約定，無(wú)約定的由出賣(mài)人確定；【例題】甲乙簽訂一份試用買(mǎi)賣(mài)合同，便沒(méi)有約定試用期。之后，雙方對(duì)是否購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物沒(méi)有達(dá)成協(xié)議。下列哪些說(shuō)法是正確的？ （習(xí)題演練） A、試用買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定試用期的，應(yīng)適用法律規(guī)定的6個(gè)月試用期；B、試用買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定試用期的，如果不能按照合同法的規(guī)定加以確定，應(yīng)由出賣(mài)人確定；C、試用期間屆滿，買(mǎi)受人對(duì)是否購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物未作表示的，視為購(gòu)買(mǎi)；D、試用期間，買(mǎi)受人沒(méi)有對(duì)質(zhì)量提出異議的，則應(yīng)當(dāng)購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物；（四）商品房買(mǎi)賣(mài)合同1：銷(xiāo)售廣告的性質(zhì)：第3條 （1）原則上為要約邀請(qǐng)； （2）若對(duì)房屋和相關(guān)設(shè)施的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)合同訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，視為要約。 （3）在（2）情況下，說(shuō)明與允諾即使未載入合同，也構(gòu)成合同一部分，違反即違約。2：預(yù)售合同登記的效力，第6條合同不登記并非無(wú)效；登記只是行政管理的手段。3：被拆遷人的優(yōu)先權(quán)，第7條拆遷人與被拆遷人以所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償協(xié)議，拆遷人又將該補(bǔ)償安置房另行出賣(mài)給第三人的，被拆遷人有優(yōu)先取得權(quán)。4：懲罰性賠償金，（商品房第8、9條，要求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償）（1）合同訂立后，擅自抵押給第三人；（2）合同訂立后，擅自轉(zhuǎn)賣(mài)第三人；（3）故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或提供虛假材料的；（4）故意隱瞞房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（5）故意隱瞞房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或?yàn)椴疬w補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。【例題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在銷(xiāo)售中被查出大量欺詐消費(fèi)者的事實(shí)。下列哪些情形中，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求該公司返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求該公司承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任？（2009年卷三第58題，多選）A 該公司故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí) B 該公司故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí) C 該公司故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人的事實(shí) D 該公司故意隱瞞所售房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題的事實(shí)第二篇文章2015年司法考試鐘秀勇民法知識(shí)點(diǎn)之買(mǎi)賣(mài)合同（2）【新增考點(diǎn)詳解】考點(diǎn)一 買(mǎi)賣(mài)合同 一、買(mǎi)賣(mài)合同的概念和特征 （一）買(mǎi)賣(mài)合同的概念 買(mǎi)賣(mài)合同是一方轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于另一方，另一方支付價(jià)款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣(mài)人或賣(mài)方，支付價(jià)款而取得所有權(quán)的一方為買(mǎi)受人或者買(mǎi)方。買(mǎi)賣(mài)是商品交換最普遍的形式，也是典型有償合同。根據(jù)合同法第174、175條的規(guī)足，法律對(duì)其他有償合同的事項(xiàng)未作規(guī)定時(shí)，參照買(mǎi)賣(mài)合同的規(guī)定；互易等移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)的合同，也參照買(mǎi)賣(mài)合同的規(guī)定。 （二）買(mǎi)賣(mài)合同的特征 1買(mǎi)賣(mài)合同是有償合同。買(mǎi)賣(mài)合同的實(shí)質(zhì)是以等價(jià)有償方式轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的所有權(quán)，即出賣(mài)人移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)方，買(mǎi)方向出賣(mài)人支付價(jià)款。這是買(mǎi)賣(mài)合同的基本特征，使其與贈(zèng)與合同相區(qū)別。 2買(mǎi)賣(mài)合同是雙務(wù)合同。在買(mǎi)賣(mài)合同中，買(mǎi)方和賣(mài)方都享有一定的權(quán)利，承擔(dān)一定的義務(wù)。而且，其權(quán)利和義務(wù)存在對(duì)應(yīng)關(guān)系，即買(mǎi)方的權(quán)利就是賣(mài)方的義務(wù)，買(mǎi)方的義務(wù)就是賣(mài)方的權(quán)利。 3買(mǎi)賣(mài)合同是諾成合同。買(mǎi)賣(mài)合同自雙方當(dāng)事人意思表示一致就可以成立，不需要交付標(biāo)的物。 4買(mǎi)賣(mài)合同一般是不要式合同。通常情況下，買(mǎi)賣(mài)合同的成立并不需要具備一定的形式要件，但法律另有規(guī)定者除外。 二、買(mǎi)賣(mài)合同的成立及效力 （一）買(mǎi)賣(mài)合同的成立 1當(dāng)事人之間沒(méi)有書(shū)面合同的處理。(1)一方以送貨單、收貨單、結(jié)算單、發(fā)票等主張存在買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人之間的交易方式、交易習(xí)慣以及其他相關(guān)證據(jù)，對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同是否成立作出認(rèn)定。(2)對(duì)賬確認(rèn)函、債權(quán)確認(rèn)書(shū)等函件、憑證沒(méi)有記載債權(quán)人名稱(chēng)，買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人一方可以此證明存在買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。 2當(dāng)事人簽訂預(yù)約合同的處理。當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買(mǎi)賣(mài)合同，一方不履行訂立買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，對(duì)方有權(quán)請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償。 （二）買(mǎi)賣(mài)合同的效力 1出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)的，當(dāng)事人一方不能以此為由主張合同無(wú)效。 2出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償。 三、標(biāo)的物交付和所有權(quán)轉(zhuǎn)移 （一）標(biāo)的物交付 1交付的形態(tài)。標(biāo)的物的交付可分為現(xiàn)實(shí)交付和觀念交付?，F(xiàn)實(shí)交付是指標(biāo)的物交由買(mǎi)受人實(shí)際占有；觀念交付包括返還請(qǐng)求權(quán)讓與、占有改定和簡(jiǎn)易交付。 2交付的時(shí)間。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限交付標(biāo)的物。約定交付期間的，出賣(mài)人可以在該交付期間內(nèi)的任何時(shí)間交付。當(dāng)事人沒(méi)有約定標(biāo)的物的交付期限或者約定不明確的，適用合同法第61條、第62條第(4)項(xiàng)的規(guī)定。標(biāo)的物在訂立合同之前已為買(mǎi)受人占有的，合同生效的時(shí)間為交付時(shí)間。 3交付的地點(diǎn)。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照約定的地點(diǎn)交付標(biāo)的物。當(dāng)事人沒(méi)有約定交付地點(diǎn)或者約定不明確，依照合同法第61條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)則：(1)標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)模鲑u(mài)人應(yīng)當(dāng)將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人以運(yùn)交給買(mǎi)受人；(2)標(biāo)的物不需要運(yùn)輸，出賣(mài)人和買(mǎi)受人訂立合同時(shí)知道標(biāo)的物在某一地點(diǎn)的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在該地點(diǎn)交付標(biāo)的物；不知道標(biāo)的物在某一地點(diǎn)的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)人訂立合同時(shí)的營(yíng)業(yè)地交付標(biāo)的物。 4交付標(biāo)的物的數(shù)量。出賣(mài)人多交標(biāo)的物的，買(mǎi)受人可以接收或者拒絕接收多交的部分。買(mǎi)受人接收多交部分的，按照合同的價(jià)格支付價(jià)款；買(mǎi)受人拒絕接收多交部分的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出賣(mài)人。買(mǎi)受人拒絕接收多交部分標(biāo)的物的，可以代為保管多交部分標(biāo)的物；買(mǎi)受人有權(quán)主張出賣(mài)人負(fù)擔(dān)代為保管期間的合理費(fèi)用；買(mǎi)受人有權(quán)主張出賣(mài)人承擔(dān)代為保管期間非因買(mǎi)受人故意或者重大過(guò)失造成的損失。 5有關(guān)單證和資料的交付。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照約定或者交易習(xí)慣向買(mǎi)受人交付提取標(biāo)的物單證以外的有關(guān)單證和資料，包括保險(xiǎn)單、保修單、普通發(fā)票、增值稅專(zhuān)用發(fā)票、產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書(shū)、質(zhì)量鑒定書(shū)、品質(zhì)檢驗(yàn)證書(shū)、產(chǎn)品進(jìn)出口檢疫書(shū)、原產(chǎn)地證明書(shū)、使用說(shuō)明書(shū)、裝箱單等。 6電子信息產(chǎn)品的交付。標(biāo)的物為無(wú)需以有形載體交付的電子信息產(chǎn)品，當(dāng)事人對(duì)交付方式約定不明確，且依照合同法第61條的規(guī)定仍不能確定的，買(mǎi)受人收到約定的電子信息產(chǎn)品或者權(quán)利憑證即為交付。 7交付的證明。出賣(mài)人僅以增值稅專(zhuān)用發(fā)票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標(biāo)的物義務(wù)，買(mǎi)受人不認(rèn)可的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)提供其他證據(jù)證明交付標(biāo)的物的事實(shí)。合同約定或者當(dāng)事人之間習(xí)慣以普通發(fā)票作為付款憑證，買(mǎi)受人可以普通發(fā)票證明已經(jīng)履行付款義務(wù)，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。 （二）所有權(quán)轉(zhuǎn)移 1標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。一般而言，如果是動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，標(biāo)的物所有權(quán)自交付時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)移；如果是不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，標(biāo)的物所有權(quán)自登記時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)移。 2標(biāo)的物所涉知識(shí)產(chǎn)權(quán)的歸屬。出賣(mài)具有知識(shí)產(chǎn)權(quán)的計(jì)算機(jī)軟件等標(biāo)的物的，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的以外，該標(biāo)的物的知識(shí)產(chǎn)權(quán)不屬于買(mǎi)受人。政法英杰教育獨(dú)家提供 3出賣(mài)人就同一普通動(dòng)產(chǎn)訂立多重買(mǎi)賣(mài)合同，在買(mǎi)賣(mài)合同均有效的情況下，買(mǎi)受人均要求實(shí)際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：(1)先行受領(lǐng)交付的買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求確認(rèn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移；(2)均未受領(lǐng)交付，先行支付價(jià)款的買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求出賣(mài)人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)；(3)均未受領(lǐng)交付，也未支付價(jià)款，依法成立在先合同的買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求出賣(mài)人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)。 4出賣(mài)人就同一船舶、航空器、機(jī)動(dòng)車(chē)等特殊動(dòng)產(chǎn)訂立多重買(mǎi)賣(mài)合同，在買(mǎi)賣(mài)合同均有效的情況下，買(mǎi)受人均要求實(shí)際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：(1)先行受領(lǐng)交付的買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求出賣(mài)人履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)；(2)均未受領(lǐng)交付，先行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求出賣(mài)人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)；(3)均未受領(lǐng)交付，也未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，依法成立在先合同的買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求出賣(mài)人履行交付標(biāo)的物和辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)；(4)出賣(mài)人將標(biāo)的物交付給買(mǎi)受人之一，又為其他買(mǎi)受人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已受領(lǐng)交付的買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求將標(biāo)的物所有權(quán)登記在自己名下。 四、標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)和孳息歸屬 （一）標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān) 1標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，是指買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中發(fā)生的標(biāo)的物意外毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)由哪一方當(dāng)事人負(fù)擔(dān)。在買(mǎi)賣(mài)合同中，對(duì)于債務(wù)不履行或不協(xié)助履行，標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)通常由有過(guò)失的一方負(fù)擔(dān)。在標(biāo)的物非因雙方當(dāng)事人的故意或過(guò)失而發(fā)生意外毀損滅失的情況下，根據(jù)合同法規(guī)定，風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)按交付原則確定。具體來(lái)說(shuō)，即標(biāo)的物毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付之后由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。 2風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)具體規(guī)則：(1)買(mǎi)受人親自提取標(biāo)的物的，出賣(mài)人將標(biāo)的物置于約定或法定地點(diǎn)時(shí)起，風(fēng)險(xiǎn)由買(mǎi)受人承擔(dān)。(2)出賣(mài)人出賣(mài)交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，除當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)起，在途風(fēng)險(xiǎn)由買(mǎi)受人承擔(dān)。出賣(mài)人在合同成立時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道標(biāo)的物已經(jīng)毀損、滅失卻未告知買(mǎi)受人的，由出賣(mài)人負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。(3)對(duì)于需要運(yùn)輸?shù)臉?biāo)的物，沒(méi)有約定交付地點(diǎn)或約定不明確的，自出賣(mài)人將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人起，風(fēng)險(xiǎn)由買(mǎi)受人承擔(dān)?！皹?biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)摹笔侵笜?biāo)的物由出賣(mài)人負(fù)責(zé)辦理托運(yùn)，承運(yùn)人系獨(dú)立于買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人之外的運(yùn)輸業(yè)者的情形。(4)買(mǎi)受人受領(lǐng)遲延的，自遲延成立時(shí)起由買(mǎi)受人負(fù)擔(dān)標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)。(5)出賣(mài)人按照約定未交付有關(guān)標(biāo)的物的單證和資料的，不影響風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。(6)因標(biāo)的物質(zhì)量不符合要求致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，買(mǎi)受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，風(fēng)險(xiǎn)由出賣(mài)人承擔(dān)。(7)風(fēng)險(xiǎn)由買(mǎi)受人承擔(dān)的，不影響因出賣(mài)人違約、買(mǎi)受人要求其承擔(dān)違約責(zé)任的權(quán)利。 (8)當(dāng)事人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)沒(méi)有約定，標(biāo)的物為種類(lèi)物，出賣(mài)人未以裝運(yùn)單據(jù)、加蓋標(biāo)記、通知買(mǎi)受人等可識(shí)別的方式清楚地將標(biāo)的物特定于買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)受人不負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。 （二）孳息歸屬 物權(quán)法規(guī)定，天然孳息由所有權(quán)人取得；既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的，由用益物權(quán)人取得。當(dāng)事人另有約定的，從其約定。法定孳息，沒(méi)有約定或者約定不明的，按照交易習(xí)慣取得。據(jù)此，買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物孳息的歸屬應(yīng)根據(jù)標(biāo)的物所有權(quán)移轉(zhuǎn)時(shí)間、當(dāng)事人約定、交易習(xí)慣等因素確定。 五、標(biāo)的物檢驗(yàn) （一）檢驗(yàn)的時(shí)間 1約定檢驗(yàn)期的，應(yīng)在檢驗(yàn)期內(nèi)檢驗(yàn)。約定的檢驗(yàn)期間過(guò)短，依照標(biāo)的物的性質(zhì)和交易習(xí)慣，買(mǎi)受人在檢驗(yàn)期間內(nèi)難以完成全面檢驗(yàn)的，該期間為買(mǎi)受人對(duì)外觀瑕疵提出異議的期間，并依法確定買(mǎi)受人對(duì)隱蔽瑕疵提出異議的合理期間。約定的檢驗(yàn)期間或者質(zhì)量保證期間短于法律、行政法規(guī)規(guī)定的檢驗(yàn)期間或者質(zhì)量保證期間的，應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)規(guī)定檢驗(yàn)期間或者質(zhì)量保證期間為準(zhǔn)。 2沒(méi)有約定檢驗(yàn)期的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)檢驗(yàn)。買(mǎi)受人簽收的送貨單、確認(rèn)單等載明標(biāo)的物數(shù)量、型號(hào)、規(guī)格的，可認(rèn)定買(mǎi)受人已對(duì)數(shù)量和外觀瑕疵進(jìn)行了檢驗(yàn)，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。 （二）檢驗(yàn)出瑕疵時(shí)的處理 1約定檢驗(yàn)期的，買(mǎi)受人應(yīng)在檢驗(yàn)期內(nèi)履行瑕疵通知義務(wù)，主張物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任；怠于通知的，視為無(wú)瑕疵。 2未約定檢驗(yàn)期的，買(mǎi)受人應(yīng)在發(fā)現(xiàn)或應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物數(shù)量或質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣(mài)人。買(mǎi)受人在合理期間內(nèi)未通知或自標(biāo)的物收到之日起2年內(nèi)未通知出賣(mài)人的，視為無(wú)瑕疵；但對(duì)標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期?！昂侠砥陂g”應(yīng)當(dāng)綜合當(dāng)事人之間的交易性質(zhì)、交易目的、交易方式、交易習(xí)慣、標(biāo)的物的種類(lèi)、數(shù)量、性質(zhì)、安裝和使用情況、瑕疵的性質(zhì)、買(mǎi)受人應(yīng)盡的合理注意義務(wù)、檢驗(yàn)方法和難易程度、買(mǎi)受人或者檢驗(yàn)人所處的具體環(huán)境、自身技能以及其他合理因素，依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則進(jìn)行判斷?！?年”是最長(zhǎng)的合理期間，該期間為不變期間，不適用訴訟時(shí)效中止、中斷或者延長(zhǎng)的規(guī)定。 （三）出賣(mài)人依約向第三人交付標(biāo)的物的檢驗(yàn) 出賣(mài)人和買(mǎi)受人之間約定的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)與買(mǎi)受人和第三人之間約定的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)不一致的，以出賣(mài)人和買(mǎi)受人之間約定的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。 六、違約責(zé)任 （一）瑕疵擔(dān)保責(zé)任 1權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。該責(zé)任是出賣(mài)人違反權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)的違約責(zé)任。標(biāo)的物的權(quán)利瑕疵，可表現(xiàn)為出賣(mài)人未告知該標(biāo)的物上負(fù)擔(dān)著第三人的權(quán)利，或者是出賣(mài)人未告知標(biāo)的物無(wú)權(quán)處分。權(quán)利瑕疵須為在買(mǎi)賣(mài)合同成立時(shí)即已存在，且于合同成立后仍未能除去，同時(shí)買(mǎi)受人不知道權(quán)利瑕疵的存在；否則，出賣(mài)人不承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。標(biāo)的物存在權(quán)利瑕疵時(shí)，買(mǎi)受人可請(qǐng)求出賣(mài)人除去權(quán)利負(fù)擔(dān)，并可根據(jù)債務(wù)不履行的規(guī)定，請(qǐng)求出賣(mài)人負(fù)不履行債務(wù)或損害賠償?shù)呢?zé)任。 2物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。該責(zé)任是出賣(mài)人違反物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)的違約責(zé)任。物的瑕疵是指標(biāo)的物欠缺約定或法定品質(zhì)。依其被發(fā)現(xiàn)的難易程度，物的瑕疵可劃分為表面瑕疵和隱蔽瑕疵。認(rèn)定物的瑕疵的標(biāo)準(zhǔn)，合同有約定的，依合同約定；如無(wú)約定而由出賣(mài)人提供標(biāo)的物的樣品或有關(guān)標(biāo)的物的質(zhì)量說(shuō)明的，以該樣品或說(shuō)明的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。不存在上述兩種依據(jù)時(shí)，如當(dāng)事人事后協(xié)商標(biāo)準(zhǔn)，依協(xié)商標(biāo)準(zhǔn)；如無(wú)協(xié)商標(biāo)準(zhǔn)，按照合同的有關(guān)條款或交易習(xí)慣所確定的標(biāo)準(zhǔn)。如標(biāo)準(zhǔn)仍不能確定的，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。標(biāo)的物瑕疵應(yīng)由出賣(mài)人負(fù)擔(dān)保義務(wù)時(shí)，如有瑕疵，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求減少價(jià)款，也可以要求出賣(mài)人更換、修理，或者自行修理，費(fèi)用由出賣(mài)人負(fù)擔(dān)。因標(biāo)的物的瑕疵使合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，買(mǎi)受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。合同約定減輕或者免除出賣(mài)人對(duì)標(biāo)的物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但出賣(mài)人故意或者因重大過(guò)失不告知買(mǎi)受人標(biāo)的物的瑕疵，出賣(mài)人無(wú)權(quán)主張依約減輕或者免除瑕疵擔(dān)保責(zé)任。買(mǎi)受人在締約時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道標(biāo)的物質(zhì)量存在瑕疵的，無(wú)權(quán)主張出賣(mài)人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但買(mǎi)受人在締約時(shí)不知道該瑕疵會(huì)導(dǎo)致標(biāo)的物的基本效用顯著降低的除外。 （二）質(zhì)量保證金、違約金、定金 1買(mǎi)受人依約保留部分價(jià)款作為質(zhì)量保證金，出賣(mài)人在質(zhì)量保證期間未及時(shí)解決質(zhì)量問(wèn)題而影響標(biāo)的物的價(jià)值或者使用效果，出賣(mài)人不得主張支付該部分價(jià)款。 2合同對(duì)付款期限作出的變更，不影響當(dāng)事人關(guān)于逾期付款違約金的約定，但該違約金的起算點(diǎn)應(yīng)當(dāng)隨之變更。合同約定逾期付款違約金，出賣(mài)人接受價(jià)款時(shí)未主張逾期付款違約金的，不影響出賣(mài)人向買(mǎi)受人主張?jiān)撨`約金。合同約定逾期付款違約金，但對(duì)賬單、還款協(xié)議等未涉及逾期付款責(zé)任，出賣(mài)人根據(jù)對(duì)賬單、還款協(xié)議等主張欠款時(shí)有權(quán)請(qǐng)求買(mǎi)受人依約支付逾期付款違約金，但對(duì)賬單、還款協(xié)議等明確載有本金及逾期付款利息數(shù)額或者已經(jīng)變更買(mǎi)賣(mài)合同中關(guān)于本金、利息等約定內(nèi)容的除外。合同沒(méi)有約定逾期付款違約金或者該違約金的計(jì)算方法，出賣(mài)人以買(mǎi)受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，可以中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。 3合同因違約而解除后，守約方有權(quán)主張繼續(xù)適用違約金條款；但約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，可以參照合同法第114條第2款的規(guī)定處理。 4合同約定的定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失，對(duì)方請(qǐng)求賠償超過(guò)定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失。 （三）違約損害賠償 1合同當(dāng)事人一方違約造成對(duì)方損失，對(duì)方主張賠償可得利益損失的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的主張，依據(jù)合同法第113、119條、最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ韵潞?jiǎn)稱(chēng)買(mǎi)賣(mài)合同解釋?zhuān)┑?0.、31條等規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定。 2合同當(dāng)事人一方違約造成對(duì)方損失，對(duì)方對(duì)損失的發(fā)生也有過(guò)錯(cuò)，違約方有權(quán)主張扣減相應(yīng)的損失賠償額。 3合同當(dāng)事人一方因?qū)Ψ竭`約而獲有利益，違約方有權(quán)主張從損失賠償額中扣除該部分利益。 （四）因違約解除合同 1因標(biāo)的物主物有瑕疵而解除合同時(shí)，解除合同的效力及于從物；從物有瑕疵的，僅能部分解除合同，解除的效力不及主物。標(biāo)的物為數(shù)物時(shí)，其中一物有瑕疵的，買(mǎi)受人僅得就有瑕疵的物解除合同；數(shù)物之價(jià)值不能分離的，則可就數(shù)物解除合同。買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物是分批交付的，買(mǎi)受人只能就不能達(dá)到合同目的的該批標(biāo)的物部分解除合同，但各批標(biāo)的物有關(guān)聯(lián)的，則可就該批以及以后的各批標(biāo)的物解除合同。 2出賣(mài)人沒(méi)有履行或者不當(dāng)履行從給付義務(wù)，致使買(mǎi)受人不能實(shí)現(xiàn)合同目的，買(mǎi)受人有權(quán)主張解除合同。 七、所有權(quán)保留 （一）所有權(quán)保留的適用范圍 當(dāng)事人可以在買(mǎi)賣(mài)合同中約定買(mǎi)受人未履行支付價(jià)款或者其他義務(wù)的，標(biāo)的物的所有權(quán)屬于出賣(mài)人。所有權(quán)保留規(guī)則僅適用于動(dòng)產(chǎn)，不適用于不動(dòng)產(chǎn)。 （二）出賣(mài)人的取回權(quán) 1取回權(quán)的適用情形。所有權(quán)轉(zhuǎn)移前，買(mǎi)受人有下列情形，對(duì)出賣(mài)人造成損害的，出賣(mài)人可取回標(biāo)的物：(1)未按約定支付價(jià)款的；(2)未按約定完成特定條件的；(3)將標(biāo)的物出賣(mài)、出質(zhì)或者作出其他不當(dāng)處分的。 2取回權(quán)的例外。下列情形出賣(mài)人不得行使取回權(quán)：(1)買(mǎi)受人已支付總價(jià)款75%以上；(2)第三人善意取得標(biāo)的物所有權(quán)或者其他物權(quán)。3行使取回權(quán)的后果。(1)取回的標(biāo)的物價(jià)值顯著減少，出賣(mài)人有權(quán)請(qǐng)求買(mǎi)受人賠償損失。(2)買(mǎi)受人在雙方約定或出賣(mài)人指定的回贖期間內(nèi)，消除出賣(mài)人取回標(biāo)的物的事由，有權(quán)回贖標(biāo)的物。買(mǎi)受人在回贖期間內(nèi)沒(méi)有回贖標(biāo)的物的，出賣(mài)人可以另行出賣(mài)標(biāo)的物。出賣(mài)人另行出賣(mài)標(biāo)的物的，出賣(mài)所得價(jià)款依次扣除取回和保管費(fèi)用、再交易費(fèi)用、利息、未清償?shù)膬r(jià)金后仍有剩余的，應(yīng)返還原買(mǎi)受人；如有不足，出賣(mài)人要求原買(mǎi)受人清償?shù)?，人民法院?yīng)予支持，但原買(mǎi)受人有證據(jù)證明出賣(mài)人另行出賣(mài)的價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的除外。第三篇文章2015年司法考試鐘秀勇民法知識(shí)點(diǎn)之買(mǎi)賣(mài)合同（3） 八、特種買(mǎi)賣(mài)合同 （一）分期付款買(mǎi)賣(mài) 1分期付款買(mǎi)賣(mài)，是指買(mǎi)受人將其應(yīng)付的總價(jià)款，在一定期限內(nèi)分次向出賣(mài)人支付的買(mǎi)賣(mài)合同。買(mǎi)受人將應(yīng)付的總價(jià)款在一定期間內(nèi)至少分三次向出賣(mài)人支付的，才能認(rèn)定為分期付款。 2分期付款買(mǎi)賣(mài)的買(mǎi)受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部?jī)r(jià)款的1/5，出賣(mài)人可以要求買(mǎi)受人支付全部?jī)r(jià)款或者解除合同；合同作出相反約定，損害買(mǎi)受人利益的，約定無(wú)效。 3出賣(mài)人解除合同的，可以向買(mǎi)受人要求支付該標(biāo)的物的使用費(fèi)；當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物的使用費(fèi)沒(méi)有約定的，可以參照當(dāng)?shù)赝?lèi)標(biāo)的物的租金標(biāo)準(zhǔn)確定。合同約定出賣(mài)人在解除合同時(shí)可以扣留已受領(lǐng)價(jià)金，出賣(mài)人扣留的金額超過(guò)標(biāo)的物使用費(fèi)以及標(biāo)的物受損賠償額，買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求返還超過(guò)部分。 （二）樣品買(mǎi)賣(mài) 樣品買(mǎi)賣(mài)，又稱(chēng)貨樣買(mǎi)賣(mài)，是指標(biāo)的物品質(zhì)依一定樣品而定的買(mǎi)賣(mài)。憑樣品買(mǎi)賣(mài)的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)封存樣品，并可以對(duì)樣品質(zhì)量予以說(shuō)明。出賣(mài)人交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)與樣品及其說(shuō)明的質(zhì)量相同；憑樣品買(mǎi)賣(mài)的買(mǎi)受人不知道樣品有隱蔽瑕疵的，即使交付的標(biāo)的物與樣品相同，出賣(mài)人交付的標(biāo)的物的質(zhì)量仍然應(yīng)當(dāng)符合同種物的通常標(biāo)準(zhǔn)。合同約定的樣品質(zhì)量與文字說(shuō)明不一致且發(fā)生糾紛時(shí)當(dāng)事人不能達(dá)成合意，樣品封存后外觀和內(nèi)在品質(zhì)沒(méi)有發(fā)生變化的，應(yīng)當(dāng)以樣品為準(zhǔn)；外觀和內(nèi)在品質(zhì)發(fā)生變化，或者當(dāng)事人對(duì)是否發(fā)生變化有爭(zhēng)議而又無(wú)法查明的，應(yīng)當(dāng)以文字說(shuō)明為準(zhǔn)。 （三）試用買(mǎi)賣(mài) 1試用買(mǎi)賣(mài)，又稱(chēng)為試驗(yàn)買(mǎi)賣(mài)，是指合同成時(shí)出賣(mài)人將標(biāo)的物交付給買(mǎi)受人試用，買(mǎi)受人在試用期間內(nèi)決定是否購(gòu)買(mǎi)的買(mǎi)賣(mài)。一般認(rèn)為，試用買(mǎi)賣(mài)合同屬于附停止條件的買(mǎi)賣(mài)合同。試用買(mǎi)賣(mài)的當(dāng)事人可以約定標(biāo)的物的試用期間；對(duì)試用期間沒(méi)有約定或者約定不明確，依照合同法第61條的規(guī)定仍不能確定的，由出賣(mài)人確定。試用買(mǎi)賣(mài)的買(mǎi)受人在試用期內(nèi)可以購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物，也可以拒絕購(gòu)買(mǎi)。試用期間屆滿，買(mǎi)受人對(duì)是否購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物未作表示的，視為購(gòu)買(mǎi)。試用買(mǎi)賣(mài)的買(mǎi)受人在試用期內(nèi)已經(jīng)支付一部分價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)受人同意購(gòu)買(mǎi)，但合同另有約定的除外。在試用期內(nèi)，買(mǎi)受人對(duì)標(biāo)的物實(shí)施了出賣(mài)、出租、設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等非試用行為的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)受人同意購(gòu)買(mǎi)。 2買(mǎi)賣(mài)合同存在下列約定內(nèi)容之一的，不屬于試用買(mǎi)賣(mài)：(1)約定標(biāo)的物經(jīng)過(guò)試用或者檢驗(yàn)符合一定要求時(shí)，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物；(2)約定第三人經(jīng)試驗(yàn)對(duì)標(biāo)的物認(rèn)可時(shí)，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物；(3)約定買(mǎi)受人在一定期間內(nèi)可以調(diào)換標(biāo)的物；(4)約定買(mǎi)受人在一定期間內(nèi)可以退還標(biāo)的物。 （四）拍賣(mài) 根據(jù)我國(guó)拍賣(mài)法，拍賣(mài)是指以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的形式，將特定物品或財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買(mǎi)賣(mài)方式。具體地說(shuō)，買(mǎi)賣(mài)公開(kāi)進(jìn)行，參加競(jìng)拍的人在拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)根據(jù)拍賣(mài)師的叫價(jià)決定是否應(yīng)價(jià)，當(dāng)某人的應(yīng)價(jià)經(jīng)拍賣(mài)師三次叫價(jià)無(wú)人競(jìng)價(jià)時(shí)，拍賣(mài)師以落槌或以其他公開(kāi)表示拍定的方式確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)成交。 九、商品房買(mǎi)賣(mài)合同 （一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的成立與效力 商品房買(mǎi)賣(mài)合同是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。 1商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。 2出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。 3出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案，不因此確認(rèn)合同無(wú)效。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)、對(duì)方接受的除外。 （二）懲罰性賠償 1具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款1倍的賠償責(zé)任：(1)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；(2)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。 2出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款1倍的賠償責(zé)任：(1)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；(2)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；(3)