國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)潛在的金融風(fēng)險.doc

國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)潛在的金融風(fēng)險2010-8-25摘要：本文對當前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體情況和存在的突出矛盾進行了考察，并在此基礎(chǔ)上，總結(jié)了上個世紀80年代以來發(fā)生的典型房地產(chǎn)泡沫危機，分析了房地產(chǎn)泡沫危機和金融危機的關(guān)系，以及目前我國房地產(chǎn)業(yè)潛在的風(fēng)險，提出了促進我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的政策建議。一、當前我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與主要問題(一)當前我國房地產(chǎn)業(yè)部分泡沫特征已十分明顯從去年以來我國房地產(chǎn)業(yè)的多項數(shù)據(jù)來看，我國的房地產(chǎn)業(yè)目前進入了一個調(diào)整期。根據(jù)國家統(tǒng)計局所提供的數(shù)據(jù)，2008年前10個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資，商品住宅投資，房屋施工面積，商品住宅竣工面積均繼續(xù)保持增長態(tài)勢，雖然全國商品房屋銷售面積和商品住宅銷售面積曾短期出現(xiàn)了不同程度的下降，全國商品房空置面積和空置商品住宅面積則出現(xiàn)不同程度的增長，但去年下半年開始重點一二線城市房價依然顯示同比上漲。從去年以來我國房地產(chǎn)開發(fā)完成情況來看，2009年1-11月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3.13萬億元，同比增長17.9%，其中，商品房銷售額3.6萬億元，同比增長86.4%。這兩項指標保持了較高速度的增長，2009年的房地產(chǎn)增幅則在6月后出現(xiàn)較大幅度的上升。2009年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積，房屋竣工面積和住宅竣工面積繼續(xù)保持較高速度的增長，1-11月全國商品房銷售面積增幅自3月份恢復(fù)增長，其中，商品住宅銷售面積，全國商品房空置面積同比增幅比1-9月提高2.9個百分點。從國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示的全國70個大中城市房屋銷售價格變化來看，去年1月份全國房價同比漲幅達到歷史最高點11.3%，去年11月份，全國房價環(huán)比上漲1.2個百分點，漲幅較10月擴大0.5個百分點，同比上漲5.7個百分點。高房價已經(jīng)成為我國社會經(jīng)濟的一個突出問題。在過去的十年里，我國國民經(jīng)濟的高速增長、城市化進程的加速發(fā)展和居民可支配收入的持續(xù)提高刺激了住宅市場的需求，房地產(chǎn)業(yè)取得了長足的發(fā)展，但是近幾年來高房價，高利潤，高投資(有相當一部分是外資)的增長模式帶來投資、投機需求的迅速增加，反過來又造成了房價和土地價格的進一步上漲，增加了我國經(jīng)濟的內(nèi)部壓力、加大了金融風(fēng)險。為防止經(jīng)濟過熱，防止結(jié)構(gòu)性通貨膨脹轉(zhuǎn)向全面的、較高的通貨膨脹，同時為調(diào)整房市結(jié)構(gòu)，防止房地產(chǎn)價格上漲過快出現(xiàn)大的資產(chǎn)泡沫化，使我國房地產(chǎn)市場能夠持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展，2007年下半年以來，中央政府采取了系列的宏觀調(diào)控措施。就貨幣政策來說，央行提高了準備金率并多次提高利率，和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知以及關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知，調(diào)整了對房地產(chǎn)的消費信貸政策，引導(dǎo)消費者個人住房消費與投資行為。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在宏觀調(diào)控下逐步回歸理性。2008年第三季度以來，針對美國金融危機的沖擊，中央采取了靈活審慎的宏觀經(jīng)濟政策。溫家寶總理在11月10日國務(wù)院會議上提出了“快、重、準、實”的要求，部署了落實中央政策措施的七項工作，其中第三條就是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。央行也適時根據(jù)市場變化采取適度寬松的貨幣政策，出臺了一系列促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的信貸政策。但是目前一些人對央行自去年下半年以來針對房地產(chǎn)業(yè)的從緊調(diào)控措施提出質(zhì)疑，認為政府目前所采取種種政策措施是對以往錯誤的補救，實際上這種觀點將央行去年應(yīng)對房地產(chǎn)市場過熱和泡沫化的舉措和2008年三季度以來應(yīng)對國際金融危機的舉措混為一談，沒有認識到“在央行的貨幣政策方面，靈活審慎是基本原則”。2007年開始的美國次貸危機為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了個預(yù)警，而政府所采取的宏觀調(diào)整政策則避免了我國房地產(chǎn)業(yè)泡沫和金融風(fēng)險的進一步擴大，也避免了房地產(chǎn)業(yè)在美國金融危機來臨時的劇烈震蕩。在金融風(fēng)暴來臨之時，央行及時調(diào)整貨幣政策，維護國內(nèi)經(jīng)濟穩(wěn)定的舉措值得肯定?？偟恼f來，政府宏觀調(diào)控措施在促使我國房地產(chǎn)業(yè)回歸理性發(fā)展方面已經(jīng)取得了顯著成效，但是當前我國房地產(chǎn)業(yè)存在的一些突出矛盾并未得到根本解決，而且一些新的問題也隨之出現(xiàn)。(二)目前我國房地產(chǎn)業(yè)存在的幾個突出矛盾1.市場結(jié)構(gòu)性矛盾。雖然我國商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)得到了較大調(diào)整，但是結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在。長期以來，住房特別是低投入，低價位的中小套型住房供應(yīng)總量不足，而并不符合我國基本國情的高投入，高價位的高檔豪華型住宅、別墅、酒店式公寓、度假型住宅以及寫字樓比重過高。2005年以來，國家宏觀調(diào)控措施中增加了中低價位、中小戶型以及保障性住房等土地的供給，但是上述結(jié)構(gòu)性矛盾并沒有得到根本改觀。據(jù)建設(shè)部門統(tǒng)計，2008年10月份，在40個重點城市新上市的商品住房中，套型建筑面積在90平方米以下的住房面積所占比重為31.77%，而2009年110月，全國90平方米以下住房開發(fā)投資占住宅總投資的比重只有21.46%。與政策規(guī)定的調(diào)控目標還有較大的差距。大量的高檔住宅和寫字樓等占用了有限的土地資源，在土地供給總量不變的情況下，對其它用地供給產(chǎn)生了“擠出效應(yīng)”，在一定程度上加劇了市場上“招拍掛”土地的激烈程度和房地產(chǎn)價格的快速上漲。2.發(fā)展不均衡的矛盾。一個國家城市化的過程也就是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過程。目前我國房地產(chǎn)業(yè)城市間發(fā)展不均衡和東西部發(fā)展不均衡的矛盾非常突出。根據(jù)美國城市地理學(xué)家納瑟姆在1979年提出的“納瑟姆曲線”，一個國家在城市化過程中會經(jīng)過兩個城市化水平的拐點：一個拐點在30%，另外一個拐點在70%。當一個國家的城市化水平位于30%以下，說明這個國家尚處于經(jīng)濟發(fā)展緩慢農(nóng)業(yè)社會；當城市化水平超過30%的時候，這個國家開始進入經(jīng)濟快速發(fā)展的工業(yè)社會；當城市化水平超過70%之后，這個國家就進入經(jīng)濟發(fā)展再次趨緩的現(xiàn)代化和后工業(yè)社會的成熟階段。根據(jù)國家發(fā)改委、中國經(jīng)濟導(dǎo)報社和北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司發(fā)布的2008年房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險分析報告，截至2007年末，我國城鎮(zhèn)率達到43.9%，我國經(jīng)濟已經(jīng)進入“納瑟姆曲線”所說的高速發(fā)展的第二時期。根據(jù)預(yù)測，我國城市化率在2010年將達到50%，在2020年將達到60%。在這期間，城市化每提高1個百分點，城市人口將新增1000多萬。城市新增人口對住房的需求旺盛，所以城市化的發(fā)展將帶動房地產(chǎn)需求的快速發(fā)展，而事實也說明了這一點。但是我國城市化水平存在兩個不均衡：一是大中城市集中度過高，而小城鎮(zhèn)發(fā)展水平不足；二是東西部發(fā)展不均衡，東部發(fā)展過快，西部特別是偏遠省市過慢。相應(yīng)的，房地產(chǎn)業(yè)投資過多地投向東南沿海的大中城市，導(dǎo)致這些城市住房結(jié)構(gòu)升級過快，為城市格局帶來了巨大壓力，給城市建設(shè)，如交通，水電等帶來一系列問題，空氣，水資源等環(huán)境舒適度不斷惡化。伴隨著房地產(chǎn)投資增度過快，這些地區(qū)和城市的房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲和房地產(chǎn)泡沫的滋生。房地產(chǎn)泡沫在經(jīng)濟形勢出現(xiàn)反復(fù)的時候，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)暴跌和銀行資金鏈條的突然斷裂，進而影響我國房地產(chǎn)業(yè)的長期持續(xù)健康發(fā)展和金融系統(tǒng)穩(wěn)定。3.房價虛高，房地產(chǎn)業(yè)暴利嚴重，而低收入家庭住房還面臨較大困難?！白》渴敲裆尽?，“安得廣廈千萬間”，解決低收入家庭的住房問題，是構(gòu)建和諧社會的重要環(huán)節(jié)。但是一些城市房價持續(xù)上漲，過高的房價使工薪階層對購房望而卻步，目前，全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積在10平方米以下的低收入家庭近1000萬戶，其中低保家庭約400萬戶，這部分家庭住房問題肯定是無法通過市場解決的。有時候中低收入的居民家庭即使購買了新房，也往往背上沉重的生活負擔(dān)。而某些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則以種種手段謀取超額利潤。根據(jù)2008年房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險分析報告所提供的數(shù)據(jù)，2007年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司部分重點企業(yè)銷售毛利率在35%-68%之間，銷售凈利率在11%-64%之間，盈利空間很大。有關(guān)方面估計認為只有房價較現(xiàn)在水平下跌15%-20%，房地產(chǎn)企業(yè)才有可能出能出現(xiàn)虧損。即使這樣，有些房地產(chǎn)企業(yè)還委屈自己的毛利率不高，實際上他們運用開發(fā)貸款和按揭貸款，采取高負債率這樣的金融杠桿來開發(fā)，而不是用自有資金來運作，獲得是高額利潤甚至是暴利。但是杠桿是一把雙刃劍，既可以放大投資的收益，也可以放大投資的損失。在經(jīng)濟向好的時候，負債運作是沒有問題的，但是一旦經(jīng)濟出現(xiàn)下滑，開發(fā)商資金鏈斷裂，風(fēng)險也就會被成倍的放大。這次美國金融危機中，許多大的投行在一夜之間破產(chǎn)，就是動用金融杠桿出了問題。此外，房地產(chǎn)領(lǐng)域腐敗也是助推房價虛高的一個重要因素。當前房地產(chǎn)領(lǐng)域可謂是商業(yè)賄賂重災(zāi)區(qū)，某些腐敗的官員與開發(fā)商結(jié)成利益共同體，制度缺陷和懲罰機制缺失使得房地產(chǎn)業(yè)尋租現(xiàn)象嚴重。4.我國房地產(chǎn)業(yè)道德風(fēng)險依然嚴重。一方面，一些企業(yè)違規(guī)采用虛假售房、虛假信息、虛假廣告、哄抬價格、串通中介炒賣期房等等手法欺騙顧客，屢攀新高的房價和居高不下的投訴糾紛以及由此引發(fā)的社會矛盾，反應(yīng)了房地產(chǎn)業(yè)背后的消費信任危機。另一方面，一些無良知的所謂專家學(xué)者和中介機構(gòu)推波助瀾，誘導(dǎo)百姓對房價的判斷取向，以此也推動了房價的不合理上漲。在這次美國次貸危機中，借貸者的問題除了由于本身的疏忽或消費沖動導(dǎo)致，還由于在巨大的利益驅(qū)動下，某些貸款機構(gòu)或者中介機構(gòu)利用家訪、電話、郵寄資料、電子郵件、互聯(lián)網(wǎng)彈出廣告等種種方式，通過如故意隱瞞信息、忽視向借款人說明風(fēng)險和確認借款人還款能力的環(huán)節(jié)、提供虛假信息、慫恿甚至代替消費者虛報收入等種種欺詐手段，誘騙消費者上鉤所導(dǎo)致。我國某些企業(yè)和中介機構(gòu)的做法和美國的上述機構(gòu)的做法如出一轍。房地產(chǎn)業(yè)存在的其他失信問題包括企業(yè)相互拖欠工程款，拖欠貸款甚至騙貸，拖欠工人工資等問題。誠信是關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)做大做強的重大問題之一，必須認真重視解決誠信缺失問題，以免其制約我國房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。5.百姓住房消費觀念和住房消費心理預(yù)期的誤區(qū)較多，和住房價格上漲相互推動。雖然政府一直在調(diào)控房價，但是各地房價還在不斷上漲，“早買房”、“人人買房”、“家家買房”、“重買輕租”、“貪大求洋”以及“炫耀型、競爭型、擺闊型”的盲目攀比等錯誤的住房消費觀念和一些不負責(zé)任的宣傳在一定程度上起了推波助瀾的作用。有些居民不顧現(xiàn)實條件傾其一生積蓄購置住房，成為“房奴”，一旦遇到諸如患大病下崗，經(jīng)濟不景氣或者經(jīng)濟運行進入加息階段時，還貸負擔(dān)就變得越來越重，很容易因還貸無力而陷入困境。這次美國的次貸危機中，部分借貸者的問題就是由于過于樂觀地高估了收入前景，或者由于本身的消費沖動，不顧自身的收入條件，大量借入貸款，結(jié)果在美聯(lián)儲多次上調(diào)利率之后，每月還款負擔(dān)不斷加重，最終導(dǎo)致拖欠債務(wù)比率和喪失抵押品贖回率的上升。我國的消費者必須引以為戒。根據(jù)有關(guān)資料，一些發(fā)達國家城市居民住房自有率都達不到人人有房，家家有房，不比我國高。目前我國城市居民住房自有率為82%，而美國為68%、英國為56%，其他歐洲國家只有30%至50%，我國臺灣和香港地區(qū)是70%左右。片面追求人人有房，家家有房，追求大面積商品房與我國人口多、資源短缺的國情不適應(yīng)。部分居民在擁有自住房后，將住宅作為投資選擇，從而產(chǎn)生了較為普遍的投資與投機行為，進一步加劇了供需矛盾，推動房價持續(xù)上漲。同時攀比心理造成的野蠻裝修，反復(fù)裝修，浪費大量資源，破壞了環(huán)境，污染了空氣，增加了城市噪音，不利于建設(shè)人居適宜的生活環(huán)境，與構(gòu)建和諧社會的主體不符。二、20世紀80年以來全球典型房地產(chǎn)泡沫危機啟示20世紀80年代以來，很多國家和地區(qū)都不同程度地經(jīng)歷過銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)迅速擴張房地產(chǎn)泡沫破裂金融危機的過程。如20世紀80年代的美國儲蓄信貸協(xié)會危機、日本泡沫經(jīng)濟破滅和“失去的十年”、東南亞金融危機和本次美國次貸危機引發(fā)的金融危機。(一)美國儲蓄信貸協(xié)會危機。美國儲蓄信貸協(xié)會是美國吸收存款并提供住房抵押貸款的住房金融機構(gòu)，長期在美國住房抵押貸款領(lǐng)域占有重要市場份額。上個世紀80年代初在利率市場化、減稅等刺激下，美國房地產(chǎn)投資大規(guī)模擴張：1979年和1980年平均房價增長速度為14.2%和11.9%，整個80年代美國商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占貸款總額的比例都在30%40%左右波動(見中國人民銀行課題組，2005)。房價上升過快，不可避免會帶來房價的較大波動。特別是1986年國際石油價格暴跌和1987年股市“黑色星期一”使房價大幅下跌，房屋空置率激增(美國23個大城市房屋空置率從1980年的4.6%上升到80年代末90年代初的20%)，金融機構(gòu)房地產(chǎn)價值和抵押貸款價值大幅縮水，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險迅速上升，銀行不良資產(chǎn)急劇增加。美國儲蓄信貸協(xié)會在危機中首當其沖。1982年，一半儲貸協(xié)會會員機構(gòu)喪失償付能力，80%面臨虧損，擠兌風(fēng)潮迅速蔓延。80年代末房地產(chǎn)泡沫破滅使許多儲貸協(xié)會出現(xiàn)資不抵債的現(xiàn)象，儲貸協(xié)會總虧損額達到5000億美元。1980至1988年期間，共有1060家儲貸協(xié)會會員機構(gòu)先后倒閉，發(fā)生了儲蓄信貸協(xié)會危機，聯(lián)邦儲蓄與貸款保險公司(TheFederalSavingsandLoanInsuranceCorporation，F(xiàn)SLIC)的保險基金為應(yīng)對擠兌風(fēng)潮消耗殆盡，美國政府通過FSLIC成立資產(chǎn)重組托管公司(ResolutionTrustCorporation，RTC)清理不良資產(chǎn)，共耗時十年，花費1500億美元。(二)日本泡沫經(jīng)濟破滅和“失去的十年”。20世紀60年代-80年代是日本經(jīng)濟快速增長期，到80年代日本已經(jīng)是世界第二大經(jīng)濟體。1985年廣場協(xié)議簽訂后，日元開始急劇升值。為了減輕日元升值對日本出口導(dǎo)向型經(jīng)濟的負面影響以及避免與歐美國家的貿(mào)易摩擦，日本政府制定了以國家投資、私人投資和個人消費支出擴張為主導(dǎo)的內(nèi)需型增長策略，推動了不動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并帶土地和資產(chǎn)價格上漲。由于日本土地資源相對稀缺，房地產(chǎn)投機開始盛行，日本企業(yè)和家庭信貸需求擴張。這段時期日本開始推行利率自由化，放松金融業(yè)務(wù)管制，銀行為追求高額利潤的回報向不動產(chǎn)和建筑商社，以及信托，證券公司進行信貸擴張，同時大量發(fā)放資產(chǎn)抵押貸款。大量的流動性進入股市和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，加劇了房地產(chǎn)業(yè)的泡沫。1955-1988年間，日本城市房地產(chǎn)價格上漲了100倍，同期名義國民生產(chǎn)總值上漲卻不足40倍。90年代初日本股市泡沫和房地產(chǎn)業(yè)泡沫先后破滅，日本經(jīng)濟進入“失去的十年”的停滯階段。(三)東南亞金融危機。1997年發(fā)源于泰國的東南亞金融危機使許多東南亞國家和地區(qū)的金融系統(tǒng)乃至整個社會經(jīng)濟受到重創(chuàng)。東南亞新興市場國家和地區(qū)在經(jīng)濟和金融發(fā)展的同時，忽視市場機制和監(jiān)管制度的建設(shè)是這次危機爆發(fā)的深刻原因。在推行金融自由化過程中，一些國家和地區(qū)，如泰國，馬來西亞和香港，投資和信用規(guī)模急劇膨脹，其中有很大一部分都進入房地產(chǎn)和股市，使泡沫大量積累。由于東南亞國家和地區(qū)市場機制和監(jiān)管制度薄弱，在國際投機資本的沖擊下，各國，和地區(qū)外匯儲備急劇下降，貨幣貶值高達30%-70%?！疤┿彵Ｐl(wèi)戰(zhàn)”的失敗使金融危機迅速蔓延，這些國家和地區(qū)出現(xiàn)了嚴重的經(jīng)濟衰退，銀行信貸擴張造成的房地產(chǎn)泡沫崩潰，加劇了危機的惡性影響。(四)美國次貸危機。已經(jīng)給世界金融穩(wěn)定和全球經(jīng)濟增長帶來了極大的不確定性的美國金融危機是由次貸問題引起的。美國抵押貸款市場以借款人的信用條件根據(jù)借款人信用的高低劃分為“次級”(Subprime)和“優(yōu)惠級”(Prime)兩個層次的市場。信用低的人申請不到優(yōu)惠貸款，只能在次級市場尋求貸款，但是相比優(yōu)惠級抵押貸款6%-8%的利率，次級市場的貸款利率通常高2%-8%。20世紀90年代初期，由于利率上升，標準抵押貸款的需求減少，放貸機構(gòu)開始將更多的目光投向次級抵押貸款市場。次級貸款對放貸機構(gòu)來說是一項高回報業(yè)務(wù)，也受到不符合優(yōu)惠級抵押貸款市場標準的借款者歡迎。90代末開始，美國利率持續(xù)走低，借款者可以借新債還舊債。在房價持續(xù)上漲的時期，這種方式能使借款者源源不斷地獲得資金來源，進而增加了次貸的需求。90年代中期資產(chǎn)證券化的興起也給次貸市場的發(fā)展提供良機。2001年，美國面臨互聯(lián)網(wǎng)泡沫的破滅和“9.11”的打擊，美聯(lián)儲為了迅速提振經(jīng)濟，實行寬松的貨幣政策。從2001年1月至2003年6月，美聯(lián)儲13次下調(diào)聯(lián)邦基金利率，使得該利率從6.5%降至1%的歷史最低水平。市場上的資金供應(yīng)變得異常便宜，次資產(chǎn)品受到追捧，其直接后果是2001年至2005年美國房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹(客觀的說，美國次級抵押貸款的產(chǎn)生降低了銀行貸款風(fēng)險、極大的提高了金融資產(chǎn)的流動性，拓寬了住房貸款的資金來源，為美國的房地產(chǎn)市場提供了源源不斷的資金，使超過900萬的低收入家庭擁有了自己的房屋，貸款證券化也取得了顯著的效果。)。由于次級貸款對借款人的信用要求較低，因此次級房貸機構(gòu)面臨的還款違約率風(fēng)險也比較大。競爭的加劇使放貸機構(gòu)間開發(fā)多種高風(fēng)險次貸產(chǎn)品。如“零首付”(它允許借款人在借款的前幾年中只付利息)、“零文件”(借款人僅需申報其收入情況而無需提供任何有關(guān)償還能力的證明)，這些優(yōu)惠條件和住房市場的持續(xù)繁榮吸引了些中低收入者紛紛入市購房，放款機構(gòu)和借款者都認為，如果出現(xiàn)還貸困難，借款人只需出售房屋或者進行抵押再融資就可以了。隨著美國經(jīng)濟的反彈和通脹壓力增大，美聯(lián)儲從2004年開始啟動加息周期，在一年半時間內(nèi)17次加息，由于次貸一般采取可調(diào)整利率，借款人還貸負擔(dān)加重。而隨著美國房地產(chǎn)市場的逐步降溫，借款人已經(jīng)很難將房屋賣出，或者賣價已經(jīng)不足以償還貸款度。這樣，逾期還款和喪失抵押品贖回權(quán)的比率就上升，引發(fā)對次貸市場的悲觀預(yù)期，令次貸市場發(fā)生嚴重震蕩，沖擊貸款市場的資金鏈，進而波及整個抵押貸款市場。從技術(shù)方面來看，華爾街利用杠桿工具形成很高的資產(chǎn)權(quán)益比率，制造了很長的風(fēng)險傳遞鏈，金融風(fēng)險不斷疊加，結(jié)果在次貸環(huán)節(jié)發(fā)生斷裂，進而引發(fā)連鎖反應(yīng)，現(xiàn)在金融危機已經(jīng)向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。在此過程中，美國金融秩序與金融發(fā)展、金融創(chuàng)新失衡、金融監(jiān)管的缺位也是次貸危機擴大化的原因。從以上案例我們可以得出這樣的結(jié)論：房地產(chǎn)業(yè)過度擴張和銀行信貸過度擴張的聯(lián)動刺激了房地產(chǎn)泡沫的形成。三、目前我國房地產(chǎn)業(yè)蘊含的金融風(fēng)險已不容忽視 (一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金不足，高負債經(jīng)營現(xiàn)象嚴重我國房地產(chǎn)資金來源主要包括以下幾部分：(1)國家預(yù)算內(nèi)資金：在計劃體制下，這部分資金指國家和各級地方政府財政劃撥給國有房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營基金或?qū)ｍ楅_發(fā)資金。隨著我國投融資體制的改革，政府不再向國有企業(yè)增加財政性企業(yè)資本金，這部分資金主要是指建設(shè)經(jīng)濟適用房和廉租房等保障性住宅的投入；(2)國內(nèi)貸款，即銀行面向開發(fā)商的貸款，包括流動土地儲備貸款和流動資金貸款、開發(fā)項目貸款、房地產(chǎn)抵押貸款等房地產(chǎn)開發(fā)貸款；(3)自籌資金；(4)房地產(chǎn)企業(yè)債券(2000年以后再未發(fā)行)；(5)外資，即通過直接購買土地和房產(chǎn)、項目合作、直接參股房地產(chǎn)公司等方式，集中投資于房地產(chǎn)行業(yè)的境外房地產(chǎn)投資基金、風(fēng)險投資基金和個人資金，(6)其他資金來源：主要包括定金與預(yù)付款、個人按揭貸款，或者企業(yè)向非銀行金融機構(gòu)如保險公司、證券公司、信托公司、財務(wù)公司融通資金。1997年-2003年，房地產(chǎn)業(yè)國內(nèi)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重大致保持在20%左右的水平，2003年隨著國家121號文件和一系列的宏觀調(diào)控政策的出臺，銀根收縮，銀行貸款明顯下降，2004年國內(nèi)貸款比例大約比2003年下降了5%左右，自籌資金和其他資金來源比例持續(xù)提高；2005年以后，國內(nèi)貸款規(guī)模又有了快速增加。2007年，由于限制外資炒房及國家實行緊縮的貨幣政策，在整個資金來源中，自籌資金所占的比重較2006年有所上升，國內(nèi)貸款和利用外資所占的比重則有所下降。根據(jù)2008年房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險分析報告所提供的數(shù)據(jù)，2007年國內(nèi)貸款同比增速為29.9%，在整個資金來源的比重占18.68%；利用外資同比增速為62.4%，在整個資金來源的比重占1.74%；自籌資金同比增速為36.9%，在整個資金來源中的比重為31.60%；其他資金同比增長39.8%，在整個資金來源中的比重為47.97%。從1997-2007整體來看，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金的比例在逐步提高。但是值得注意的是，雖然國內(nèi)貸款只是信貸資金投入房地產(chǎn)業(yè)中的一部分，但是在整個房地產(chǎn)業(yè)資金來源中，有很大一部分自籌資金和其他資金是來自銀行貸款。 (1)相當部分的自籌資金由商品房預(yù)售收入轉(zhuǎn)變而來，而預(yù)售收入大部分來自購房者的銀行個人住房貸款。中國人民銀行營業(yè)管理部2004年北京市房地產(chǎn)市場及金融問題調(diào)研報告揭示，被調(diào)查的4家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于自有資金相對較少，均采取了“滾動式”開發(fā)模式，即將項目分為幾期，以前一期的預(yù)售收入支持后一期開發(fā)，據(jù)估算，大約60%的房屋銷售收入來自銀行貸款。 (2)自籌資金的另外一個渠道是關(guān)聯(lián)企業(yè)資金往來，而相當部分關(guān)聯(lián)企業(yè)資金來自銀行貸款。大型房地產(chǎn)企業(yè)多采用注冊項目公司的作法，而母公司在實際上可以將項目間的資金調(diào)劑使用。山東省房地產(chǎn)市場及金融問題調(diào)研報告在對某房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查顯示，在某項目中關(guān)聯(lián)公司的資金占其項目總資產(chǎn)的22%。 (3)山東省房地產(chǎn)市場及金融問題調(diào)研報告還發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“其他資金”有一部分是來自建筑安裝企業(yè)墊付款，而建筑安裝企業(yè)墊付款則大多來自銀行貸款。從表面數(shù)字考察2007年房地產(chǎn)企業(yè)資金來源，銀行信貸資金投入比例為18.68%，但是如果我們將“自籌資金”和“其他資金”來源細化為預(yù)售收入，關(guān)聯(lián)企業(yè)收入以及建筑安裝企業(yè)墊付款等，那么信貸資金占房地產(chǎn)企業(yè)資金來源將會超過60%。雖然經(jīng)過幾年來的宏觀調(diào)控，對房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)貸款的風(fēng)險整體在下降，但是自籌資金和其他資金比例的提高表明資金風(fēng)險仍然不容忽視。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是推動房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的主體，對外部資金需求較大，但是我國房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一，房地產(chǎn)投融資金融創(chuàng)新滯后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在自有資金不足的問題。國家相關(guān)配套政策的缺失又在一定程度上加劇了企業(yè)“空手套白狼”的道德風(fēng)險。例如只要企業(yè)從相關(guān)部門拿到“六證”，就可以保證從銀行取得貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的趨利性和某些銀行的“嫌貧愛富”的貸款傾向?qū)е麓罅康纳鐣操Y源聚集到房地產(chǎn)商名下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債較高。有關(guān)資料顯示2000-2004年全國房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負債率為70%(中國人民銀行營業(yè)管理部：北京市房地產(chǎn)市場及金融問題調(diào)研報告2005)，房地產(chǎn)企業(yè)高負債經(jīng)營導(dǎo)致金融風(fēng)險過度集中于銀行。近年來，銀行資產(chǎn)相對優(yōu)質(zhì)的個人住房貸款業(yè)務(wù)總量不斷增加，但是由于個人收入的穩(wěn)定性受宏觀經(jīng)濟運行不確定性的影響，此類貸款的風(fēng)險也不容忽視。旦房地產(chǎn)類信貸資金鏈條的某一環(huán)節(jié)斷開，就會引發(fā)連鎖反應(yīng)，引發(fā)金融危機。美國次貸危機對我國銀行和房地產(chǎn)業(yè)來說，是本活生生的教材。 (二)政府相關(guān)調(diào)節(jié)政策的缺失我國相關(guān)部門房地產(chǎn)政策缺乏宏觀調(diào)控職能和政策導(dǎo)向。在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時，一方面，政府相關(guān)部門的調(diào)控與監(jiān)管沒有作到未雨綢繆，政策法規(guī)的制定和實施沒有及時跟上市場的變化；另一方面，某些政策朝令夕改，調(diào)整關(guān)于頻繁，例如“國六條”中關(guān)于90平米必須占70%的規(guī)定沒有考慮到我國南北地區(qū)住宅采光、保溫、采暖的區(qū)別，在實際上會導(dǎo)致北方住宅使用面積小于南方；此外某些中小城市已經(jīng)設(shè)計了大戶型的項目面臨必須改為小戶型，而小戶型滯銷的困窘。當房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人為90m2以下住宅設(shè)計要點(征求意見稿)而歡呼的時候，一夜之間政策被廢除，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)第一次因為沒有設(shè)計標準而無法施工。再如農(nóng)業(yè)銀行和光大銀行緊急叫停住房按揭貸款新政的實施細則。應(yīng)該說央行在出臺新政時的審慎考慮是有充分道理的，一方面想通過放開“二套房”貸款刺激房市，另一方面無法預(yù)知新政策的風(fēng)險，而美國次貸危機的教訓(xùn)就在眼前，所以央行必須慎重考慮抉擇。但是筆者認為央行不能將對政策的抉擇權(quán)力交給商業(yè)銀行，因為這很容易形成壟斷，對公眾顯然不是很有利，也會令新政策的有效性打了折扣。政策缺乏穩(wěn)定性和連貫性的結(jié)果就是導(dǎo)致市場對新出臺的政策信號不敏感，從而降低政策的導(dǎo)向性，容易誘發(fā)市場參與主體的投機心理和觀望心態(tài)，以致出現(xiàn)老百姓該買房的不敢買，想買房的不急買，不缺房住的有錢人亂買，將房地產(chǎn)作為一種投機工具，失去了住房買賣的本來意義。本來旨在平抑房價的政策，反而成了房價上漲的指標。2005年國八條出臺之后，國家統(tǒng)計局城調(diào)隊在35個城市調(diào)查了2000戶居民，關(guān)于未來房價，有20%的居民認為會繼續(xù)上漲，有50%的居民認為漲幅會回落趨穩(wěn)，另有25%的居民認為會下降；關(guān)于購房計劃，60%的居民認為沒有變化，40%的居民認為要發(fā)生變化，其中60%的人要等待價格回落之后再購買，有16%的人準備租廉租房，只有15.7%的人要提前購買。2008年10月份，國家出臺了系列稅收和金融政策，房貸利率下限放寬，這項政策將大大減輕購房者的負擔(dān)，有利于改善住房消費的政策環(huán)境和擴大住房消費需求，但是由于新貸款利率政策的相關(guān)細則(例如可以享受最低“七折”的貸款利率的購房者如何界定和首次購房如何界定)明確之前，很多銀行和原本計劃簽訂按揭貸款合同的購房者，都采取了暫時觀望的態(tài)度。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展是一把雙刃劍，一方面可以拉動居民消費和社會投資，帶動內(nèi)需，另一方面在相關(guān)政策和監(jiān)管制度缺失的情況下，也可以較快的積聚風(fēng)險總量和引發(fā)劇烈的市場動蕩，甚至可能激化社會矛盾。例如在一些城市出現(xiàn)的業(yè)主向銀行“斷供”的現(xiàn)象，其實質(zhì)并不是法律糾紛問題，而是一個由于房價縮水引發(fā)的社會問題，是社會利益格局的不平衡造成的，極易引發(fā)社會沖突和矛盾，應(yīng)當引起我們的高度重視。四、促進我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的建議由于房地產(chǎn)市場與金融運行之間的相互影響關(guān)系，我們必須穩(wěn)步實施房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整。在國家拉動內(nèi)需的大的政策背景下，我國房地產(chǎn)市場將會有一輪新的較快發(fā)展。為此，相關(guān)部門要加強協(xié)作，盡快完善我國房地產(chǎn)市場的相關(guān)配套措施，注重宏觀性政策引導(dǎo)，增強有關(guān)法規(guī)的剛性，防止隨意性和就事論事，為促進促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，防范和化解房地產(chǎn)泡沫與金融風(fēng)險，提出以下幾點建議： (一)各圾政府和城市建設(shè)部門應(yīng)當對轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場的開發(fā)和發(fā)展制定近期和遠期規(guī)劃，相關(guān)部門對涉及土地征用，建設(shè)開發(fā)，稅費減免的問題要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，一旦確定下來，就要形成建設(shè)開發(fā)計劃。把各類保障性住房(包括安居工程、廉租房、經(jīng)濟適用房和政策性租賃住房及兩限房)作為重點建設(shè)的主體，真正貫徹中央“以民為本”的執(zhí)政理念，保障大多數(shù)人的安居樂業(yè)。同時從中國實際情況出發(fā)，增加中低價位、中小套型普通住房供應(yīng)，對高標準住宅要采取個嚴格的審批及相關(guān)稅收政策，政策導(dǎo)向就是政府不鼓勵和不支持高標準住宅取向。 (二)要嚴格控制和調(diào)控和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場尤其是二級市場的交易行為。要限制外資進入房地產(chǎn)二級市場交易(存量房交易)及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司。以有利于居民多買價格低、戶型小、經(jīng)濟適用的住房入手，調(diào)整相關(guān)法律法規(guī)的具體規(guī)定，引導(dǎo)公眾向節(jié)約型、簡約型的消費觀念轉(zhuǎn)變，促進全社會合理消費，文明消費觀念的形成，爭取形成中高收入居民購買商品房，中等收入者購買和租住商品房，中低收入者購買和租住經(jīng)濟適用房，低收入者租住廉租房的理性消費格局。對已經(jīng)擁有一套住房的城市居民要“以家庭為單位認定”，嚴格控制第二套、第三套住房的買賣，抑制過度投機行為，對于購買新的住宅后短期內(nèi)馬上轉(zhuǎn)手獲取差價的行為要進行控制。借鑒其他國家經(jīng)驗，對貸款購買多套房產(chǎn)投資和全款購買多套房產(chǎn)投資的惡意炒房者，