物業(yè)經(jīng)營管理復(fù)習(xí)資料.doc

物業(yè)經(jīng)營管理復(fù)習(xí)資料第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述一、內(nèi)容提要：1、物業(yè)經(jīng)營管理的概念 2、物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容二、考試的目的和要求：本部分考試的目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)經(jīng)營管理及其管理對象和工作內(nèi)容等知識的熟悉程度?？荚嚨幕疽螅赫莆眨何飿I(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵；收益性物業(yè)的類型及特點(diǎn)；物業(yè)經(jīng)營管理的層次及各層次之間的相互關(guān)系熟悉：物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容和常規(guī)工作內(nèi)容了解：物業(yè)經(jīng)營管理和傳統(tǒng)物業(yè)管理的異同和相互關(guān)系Z一、物業(yè)經(jīng)營管理的概念（內(nèi)涵）物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。Z二、收益性物業(yè)的類型（對象、類別）及特點(diǎn)物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)，主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)施等。收益性物業(yè)是房地產(chǎn)投資信托基金和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。1、寫字樓：包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復(fù)合型寫字樓三種類型。專業(yè)人員主要依照其所處的位置、樓宇設(shè)計(jì)裝修狀況和收益能力等進(jìn)行分類,國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。政府辦公樓雖然具有寫字樓的功能，但在其使用和公共性方面，與一般寫字樓有所區(qū)別。寫字樓級別地理位置交通狀況建筑物物理狀況建筑質(zhì)量收益能力物業(yè)管理甲級優(yōu)越優(yōu)越優(yōu)良達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求與新建成的寫字樓建筑媲美完善的，24小時(shí)的維護(hù)、維修及保安服務(wù)乙級良好良好達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求低于新落成的同類建筑物丙級使用的年限較長不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求仍能保持一個合理的出租率。寫字樓分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷。人們很容易區(qū)別甲級寫字樓和丙級寫字樓，但如果要區(qū)別甲級和乙級寫字樓就比較困難。對寫字樓分類一般要考慮如下12個因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。2、零售商業(yè)物業(yè)：是用于零售商業(yè)經(jīng)營活動的建筑，零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個方面。零售商業(yè)物業(yè)通常分為如下六種類型：類型建筑面積經(jīng)營內(nèi)容年?duì)I業(yè)收入服務(wù)半徑服務(wù)人口區(qū)域購物中心10萬平方米以上集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。經(jīng)營管理上表現(xiàn)為一致性、服務(wù)設(shè)施體現(xiàn)為完整性。200km商圈內(nèi)所有居民市級購物中心3萬m2以上通常以一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶，5億元以上覆蓋整個城市30萬人以上地區(qū)購物商場13萬平方米中型百貨公司是主要租戶15億元城市中的某一部分為主1030萬居住區(qū)商場0.3萬1萬m2日用百貨商店和超級市場0.3億1億元以城市中的某一居住小區(qū)為主15萬人鄰里服務(wù)性商店3000m2以下3000萬元以下1萬人以特色商店3、出租型別墅或公寓別墅(Villa)：是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。從環(huán)境上看，別墅與城市或者大規(guī)模的居民聚居點(diǎn)具有一定的距離，周邊環(huán)境質(zhì)量比較高。從建筑形態(tài)上，別墅建筑應(yīng)獨(dú)立，豪華舒適，層數(shù)較少，并帶有一定規(guī)模的院落。公寓(Apartment)：是指包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權(quán)出售，供出租或短期居住。4、工業(yè)物業(yè)：是指為人類生產(chǎn)活動提供入住空間的物業(yè)，包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房(又稱工業(yè)寫字樓)等。5、酒店和休閑娛樂設(shè)施：是為人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供入住空間的建筑，包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。酒店與休閑娛樂設(shè)施的差別主要表現(xiàn)在：差 別 項(xiàng) 目酒 店休閑度假中心娛樂設(shè)施服務(wù)對象不同主要是商務(wù)和觀光客人是以休閑、娛樂、保健為目的的度假旅游者、培訓(xùn)人員或會議客人地理位置不同常位于市中心或其他交通便利的地方大多位于濱海、山地、湖泊、溫泉等自然風(fēng)景秀麗的度假勝地服務(wù)內(nèi)容不同以住宿、餐飲和商務(wù)功能為主，康體、娛樂功能為輔以康體、休閑、娛樂功能為主，餐飲、住宿功能為輔，只提供基本的商務(wù)服務(wù)建筑設(shè)計(jì)和裝潢風(fēng)格不同追求的星級標(biāo)準(zhǔn)的豪華氣派、富麗堂皇，強(qiáng)調(diào)與都市風(fēng)格相匹配，大多采用田園式、民居式或別墅式的建筑風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)與大自然融為一體，追求淳樸簡潔、清新淡雅、就地取材。Z三、物業(yè)經(jīng)營管理的層次及各層次之間的相互關(guān)系物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān)，通常將其分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個層次。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。物業(yè)管理或設(shè)施管理定位在現(xiàn)場操作層面的管理，其主要作用是為租戶提供及時(shí)的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。資產(chǎn)管理公司通過監(jiān)控物業(yè)的運(yùn)行績效，來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。房地產(chǎn)投資組合管理公司則以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)參數(shù)特征為基礎(chǔ)，來詳細(xì)制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略。物業(yè)經(jīng)營管理三個層次工作的主要職責(zé)管理層次物業(yè)管理或設(shè)施管理資產(chǎn)管理組合投資管理主要職責(zé)保持與租戶的關(guān)系；收取租金；控制運(yùn)行成本；財(cái)務(wù)報(bào)告和記錄的保存；物業(yè)維護(hù)；資本性支出計(jì)劃；危機(jī)管理；安全管理；公共關(guān)系制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃；持有/出售分析；物業(yè)更新改造等主要開支決策；監(jiān)控物業(yè)績效；管理和評價(jià)物業(yè)管理企業(yè)；協(xié)助物業(yè)管理的租戶關(guān)系工作；定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營狀況分析制定投資組合目標(biāo)與投資準(zhǔn)則；制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略；設(shè)計(jì)和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)；負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用；監(jiān)督購置、處理、資產(chǎn)管理和再投資決策；負(fù)責(zé)投資組合的績效；客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理S一、物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容和常規(guī)工作內(nèi)容答：戰(zhàn)略性工作內(nèi)容主要包括1、確定投資戰(zhàn)略2、確定投資標(biāo)準(zhǔn)3、構(gòu)建信息基礎(chǔ)4、決策分析5、進(jìn)行資產(chǎn)組合決策分析：投資決策主要取決于兩個關(guān)鍵因素，預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)水平物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作內(nèi)容包括：資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對成本和收益的控制，主要包括對物業(yè)的物理形態(tài)和財(cái)務(wù)狀況的管理。1、常規(guī)工作內(nèi)容、2、現(xiàn)金流和成本管理、3、日常維修和維護(hù)、4、未來維修和維護(hù)、5、設(shè)施設(shè)備管理、6、物業(yè)保險(xiǎn)管理現(xiàn)金流和成本管理：支出的分配、組織和管理是物業(yè)管理師工作的一個重要方面，支出的幾個重要方面：日常維修費(fèi)用、計(jì)提維修準(zhǔn)備金、設(shè)施維護(hù)費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)、法律和財(cái)務(wù)費(fèi)用、工作成本和地方性稅收。相對于總收入，物業(yè)業(yè)主或投資者更關(guān)心凈運(yùn)營收益。支出的分配、費(fèi)用和成本、租金、服務(wù)費(fèi)L一、物業(yè)經(jīng)營管理和傳統(tǒng)物業(yè)管理的異同和相互關(guān)系答：物業(yè)經(jīng)營管理活動既包括了以保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理，也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。而傳統(tǒng)的物業(yè)管理是屬于現(xiàn)場操作層面的管理，其主要作用是為租戶提供及時(shí)的服務(wù)，是物業(yè)經(jīng)營管理工作的其中一部分。B1、物業(yè)經(jīng)營管理的性質(zhì)和管理對象？答：物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。物業(yè)經(jīng)營管理活動既包括了以保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理，也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。管理對象通常為收益性物業(yè)，主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)施等。B2、物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)是什么？答：物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)：是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正常空間使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價(jià)值以及未來發(fā)展?jié)摿?。B3、管理型、專業(yè)型、綜合型物業(yè)管理企業(yè)的區(qū)別？答：作為公司，一般應(yīng)具有以下五個特征：依照有關(guān)法律進(jìn)行登記注冊；由兩個以上股東共同出資經(jīng)營；以營利為目的；具有法人資格；是經(jīng)濟(jì)組織。物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。管理型物業(yè)管理企業(yè)具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，在物業(yè)管理活動中處于總包位置。工作重點(diǎn)在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計(jì)劃、物業(yè)市場營銷與租賃管理、預(yù)算與成本管理、專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績效評價(jià)和客戶關(guān)系管理等。從管理的層次上，又可以分為公司管理、現(xiàn)場管理和現(xiàn)場作業(yè)三個層次。Q其他1、物業(yè)管理企業(yè)以公司，一般應(yīng)具有以下五個特征：依照有關(guān)法律進(jìn)行登記注冊；由兩個以上股東共同出資經(jīng)營；以營利為目的；具有法人資格；是經(jīng)濟(jì)組織。2、物業(yè)經(jīng)營管理的層次通常將其分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個層次。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。3、設(shè)施管理的對象，主要是高新技術(shù)企業(yè)用房、醫(yī)院、科研教學(xué)設(shè)施、大型公共文體設(shè)施、政府和企業(yè)辦公樓等物業(yè)，服務(wù)對象通常為擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機(jī)構(gòu)。4房地產(chǎn)投資的利潤是通過三種基本途徑創(chuàng)造出來的：一是在極好的條件下購買物業(yè)(從開發(fā)商或原業(yè)主手中)；二是在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來經(jīng)營物業(yè)；三是在合適的時(shí)機(jī)售出物業(yè)。5、物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容主要有：確定戰(zhàn)略、確定標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、決策分析、進(jìn)行資產(chǎn)組合6、物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作內(nèi)容主要有：常規(guī)工作事項(xiàng)、現(xiàn)金流和成本管理、日常維修和維護(hù)、未來維修和維護(hù)、設(shè)施設(shè)備管理、物業(yè)保險(xiǎn)管理。資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對成本和收益的控制，主要包括對物業(yè)的物理形態(tài)和財(cái)務(wù)狀況的管理。 第二章 ：房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇考試的基本要求：掌握：房地產(chǎn)投資及其特性、房地產(chǎn)投資直接投資與間接投資的區(qū)別與聯(lián)系熟悉：房地產(chǎn)投資的形式與利弊，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)的種類，房地產(chǎn)區(qū)位的內(nèi)容了解：不同類型的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目對區(qū)位的特殊要求物業(yè)經(jīng)營管理主要以收益性物業(yè)為管理對象，以業(yè)主或投資者為服務(wù)對象，強(qiáng)調(diào)策略性價(jià)值管理等特點(diǎn)，要求物業(yè)管理師具備房地產(chǎn)投資知識和選擇投資區(qū)位的能力。為此，本章重點(diǎn)介紹房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)知識，介紹房地產(chǎn)投資中區(qū)位的含義以及不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求。Z1、什么叫房地產(chǎn)投資？及其特性？答：是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)行為。其特性主要有：位置固定性或不可移動性、壽命周期長、適應(yīng)性、各異性、政策影響性、專業(yè)管理依賴性、相互影響性。Z2、房地產(chǎn)投資直接投資與間接投資的區(qū)別與聯(lián)系答：房地產(chǎn)投資形式分為直接投資和間接投資。（一）直接投資：是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關(guān)管理工作。直接投資又可分為從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。開發(fā)投資者主要是賺取開發(fā)利潤，其風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)豐厚；房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。置業(yè)投資者則從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個方面的利益。房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用；二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另一個特點(diǎn)是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)時(shí)，可以將其轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。(二)房地產(chǎn)間接投資：主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購買房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券(MBS)等。S1、房地產(chǎn)投資的形式與利弊答：房地產(chǎn)投資形式分為直接投資和間接投資 。房地產(chǎn)投資之利：(1)相對較高的收益水平。(2)能夠得到稅收方面的好處。(3)易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。(4)能抵消通貨膨脹的影響。(5)提高投資者的資信等級。房地產(chǎn)投資之弊： (1)流動性差。(2)投資數(shù)額巨大。(3)投資回收期較長。(4)需要專門的知識和經(jīng)驗(yàn)。S2、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)的種類有哪些？答：通常情況下，人們把風(fēng)險(xiǎn)劃分為對市場內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和僅對市場內(nèi)個別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的個別風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，如通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)投資面臨的個別風(fēng)險(xiǎn)主要有： 收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、 資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、比較風(fēng)險(xiǎn)（又稱機(jī)會成本風(fēng)險(xiǎn)）、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、持有期風(fēng)險(xiǎn)。S3、房地產(chǎn)區(qū)位的內(nèi)容答：房地產(chǎn)投資的三要素是“區(qū)位，區(qū)位，還是區(qū)位”。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置。廣義理解，除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。L1、不同類型的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目對區(qū)位的特殊要求答：不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求：(一)居住物業(yè)。此類項(xiàng)目的投資區(qū)位選擇時(shí)要考慮的主要因素包括：市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度、公共交通便捷程度、環(huán)境因素、居民人口與收入。(二)寫字樓物業(yè)。影響寫字樓項(xiàng)目區(qū)位選擇的特殊因素包括：與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度、周圍土地利用情況和環(huán)境、 易接近性。 (三)零售商業(yè)物業(yè)。零售商業(yè)物業(yè)投資區(qū)位的選擇，在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果(四)工業(yè)物業(yè)。工業(yè)項(xiàng)目場地的選擇時(shí)須考慮的特殊因素包括：當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?，交通運(yùn)輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷售市場，技術(shù)人才和勞動力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環(huán)境污染的政策等。B1、房地產(chǎn)投資的目的？答：投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的：是為了使其財(cái)富最大化。通過進(jìn)行房地產(chǎn)投資，投資者可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)、獲得較高的收益和資本增值，還可以降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)、抵抑通貨膨脹的影響。 B2、房地產(chǎn)投資市場風(fēng)險(xiǎn)和非市場風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別答：房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的流動性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。通常情況下，人們把風(fēng)險(xiǎn)劃分為對市場內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和僅對市場內(nèi)個別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的個別風(fēng)險(xiǎn)。Q1、房地產(chǎn)投資信托基金有哪些優(yōu)點(diǎn)？答：第一，收益相對穩(wěn)定；第二，REITs投資的流動性較好。按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。Q2、房地產(chǎn)壽命包括哪些？答：可以區(qū)分為經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運(yùn)營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間；自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時(shí)間。自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長得多。一般來說，公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是40年，工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟(jì)壽命是45年，銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是50年，倉儲用房的經(jīng)濟(jì)壽命是60年，鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是25年。Q3、風(fēng)險(xiǎn)的定義答：從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)是指為獲得預(yù)期收益可能性的大小。當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，就稱投資有增加收益的潛力；而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，就稱投資面臨著風(fēng)險(xiǎn)損失。較預(yù)期收益增加的部分，通常被稱為“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。Q4、 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性區(qū)別答：風(fēng)險(xiǎn)和不確定性有顯著的區(qū)別。風(fēng)險(xiǎn)的定義前面已經(jīng)說過，它涉及到變動和可能性，而變動常常又可以用標(biāo)準(zhǔn)方差來表示，用以描述分散的各種可能收益與均值收益偏離的程度。一般說來，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越小。反之，標(biāo)準(zhǔn)方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險(xiǎn)就越大。Q5、風(fēng)險(xiǎn)分析的目的？答：風(fēng)險(xiǎn)分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下述問題：預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大?相對于目標(biāo)收益或融資成本或機(jī)會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大?預(yù)期收益的變動性和離散性如何?Q5、利率調(diào)升對房地產(chǎn)投資的影響有哪些？答：利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值；二是會加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。 Q6、在系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)中哪種風(fēng)險(xiǎn)危害最大？答：政治風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)。Q7、風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資決策有哪些影響？答：風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資決策的影響，主要體現(xiàn)在如下幾個方面：1根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小確定相應(yīng)的投資收益水平。2根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力選擇投資方向。3根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī)。Q8、什么叫商業(yè)輻射區(qū)域，商業(yè)輻射區(qū)域分析包括哪些內(nèi)容？答：商業(yè)輻射區(qū)域分析包括：可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與項(xiàng)目所處地點(diǎn)直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的6075都來自該區(qū)域，次要區(qū)域是距離項(xiàng)目所處地點(diǎn)515km的區(qū)域(對市級購物中心而言)，項(xiàng)目營業(yè)額的1520來自該區(qū)域；邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點(diǎn)15km以外的區(qū)域，占營業(yè)額的515。第三章：房地產(chǎn)投資分析技術(shù)考試的基本要求：掌握：現(xiàn)金流量、資金的時(shí)間價(jià)值、單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息的計(jì)算方法、設(shè)備更新的經(jīng)濟(jì)分析方法熟悉：現(xiàn)金流量圖的繪制方法、資金等效值的計(jì)算公式及其應(yīng)用、投資回收與投資回報(bào)的區(qū)別與聯(lián)系，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式及凈態(tài)盈利指標(biāo)計(jì)算方法了解：名義利率與實(shí)際利率的區(qū)別、房地產(chǎn)投資動態(tài)盈利指標(biāo)和清償能力指標(biāo)的計(jì)算方法Z1、什么叫現(xiàn)金流量、資金的時(shí)間價(jià)值？答：在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動作為一個獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流入?，F(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流入通常包括：銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等；現(xiàn)金流出主要包括：土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、運(yùn)營費(fèi)用、稅金等。利率是資金時(shí)間價(jià)值的一種標(biāo)志。在不同的時(shí)間付出或得到同樣數(shù)額的資金在價(jià)值上是不等的。也就是說，資金的價(jià)值會隨時(shí)間發(fā)生變化。因此，同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)點(diǎn)上具有不同的價(jià)值，而不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值。隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會增加。資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)，是放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償。Z2、單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息的計(jì)算方法答：利息是指占用資金所付出的代價(jià)或放棄資金使用權(quán)所得到的補(bǔ)償。利率（i）是指單位時(shí)間內(nèi)（一個計(jì)息周期）所得到的利息額（I）與借貸金額（本金P）之比。利息的計(jì)算有單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息兩種。單利計(jì)息是僅按本金計(jì)算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時(shí)間（計(jì)息周期）成正比。利息額（I）本金（P）*。復(fù)利計(jì)息是指對于某一計(jì)息周期來說，如果按本金加上先前計(jì)息周期所累計(jì)的利息進(jìn)行計(jì)息，即“利息再生利息”。 為個計(jì)息周期，利息額（I）P*（1+）-1我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款都是按復(fù)利計(jì)息的。Z3、設(shè)備更新的經(jīng)濟(jì)分析方法答：設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。經(jīng)濟(jì)壽命在數(shù)值上等于使投入使用的設(shè)備等額年總成本(包括初始購置費(fèi)用和使用過程中的年運(yùn)營費(fèi)用)最低或等額年凈收益最高的期限，經(jīng)濟(jì)壽命是有形磨損和無形磨損共同決定的。設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量；只比較設(shè)備的費(fèi)用；設(shè)備更新分析方法以費(fèi)用年值法為主。1現(xiàn)金流量圖的繪制方法答：公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。某一計(jì)息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時(shí)段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。S2、資金等效值的計(jì)算公式和應(yīng)用答：相關(guān)符號代表意義：在復(fù)利計(jì)算和考慮資金時(shí)間因素的計(jì)算中，常用的符號包括P、F、A、G、S、n和i等，各符號的具體含義是：P現(xiàn)值；F終值(未來值)；A連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期期末的等額支付金額，簡稱年值；G每一時(shí)間間隔收入或支出的等差變化值；S每一時(shí)間間隔收入或支出的等比變化值；n計(jì)息周期數(shù)；i每個計(jì)息周期的利率。在復(fù)利計(jì)算和考慮資金時(shí)間因素的計(jì)算中，通常都要使用i和n，以及P、F和A中的兩項(xiàng)。比較不同投資方案的經(jīng)濟(jì)效果時(shí)，常常換算成P值或A值，也可換算成F值來進(jìn)行比較。由上式可以得到當(dāng)現(xiàn)值P和利率i為已知時(shí)，求復(fù)利計(jì)息的等額序列支付年值A(chǔ)的計(jì)算公式1、 一次支付的現(xiàn)值系數(shù)X和終值系數(shù)(1+i)n如果在時(shí)間點(diǎn)t=0時(shí)的資金現(xiàn)值為P，并且周期利率i已定，則復(fù)利計(jì)息的n個計(jì)息周期后的終值F為：F=P(1+i)n，利息總額IP(1+i)n-1如果在n個計(jì)息周期后的終值為F，并且折現(xiàn)率i已定，求資金現(xiàn)值為P為：P= 2、等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)是指未來在每一個計(jì)息周期期末都有一個等額支付金額A，經(jīng)過n計(jì)息周期。求其現(xiàn)值，可以這樣確定：把每一個A看作是一次支付中的F，用一次支付復(fù)利公式求其現(xiàn)值，然后相加，可得到所求的現(xiàn)值。P= 1-（從年值到現(xiàn)值、該年值是還本付息等額支付的金額）當(dāng)現(xiàn)值P和i為已知時(shí)，求n個計(jì)息周期內(nèi)的復(fù)利計(jì)息的等額序列支付年值A(chǔ)時(shí)，公式為例題2：投資者以4000元/的價(jià)格購買了一套建筑面積為1000的寫字樓單元，銀行為其提供了15年的商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款價(jià)值比率為60，該貸款的年利率為9，按月等額還本付息。假設(shè)該寫字樓物業(yè)每年升值2，投資者在第6年年初將該物業(yè)轉(zhuǎn)售，則其在轉(zhuǎn)售收入中需要償還的貸款本金是多少？投資者剩余的物業(yè)權(quán)益價(jià)值是多少？解：初始購買原值：4000*1000400萬元貸款金額為：4000*1000*60240萬元投資者每月還本付息額：A= Pi(1+)=2.2342萬元（計(jì)息周期為15*12180、此i為周期利率=9%/120.75）第六年初該物業(yè)的價(jià)值：400*（1+2）5441.63萬元第六年初尚未償還是抵押貸款的本金余額：P1-192.16萬元（此為180個計(jì)息周期減去已經(jīng)計(jì)息的60個周期，剩下的本金余額）轉(zhuǎn)售物業(yè)時(shí)投資者擁有的權(quán)益價(jià)值：441.63-192.16249.47萬元3、等額序列支付的終值系數(shù)和儲存基金系數(shù)：A= F 4、等額序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù)是一種等額增加或減少的現(xiàn)金流量序列，G表示收入或支出的年等差變化值，第一年的現(xiàn)金收入或支出的流量A1已知。P= 5、等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù)等比序列是一種等比例增加或減少的現(xiàn)金流量序列。如果等比例系數(shù)為s表示收入或支出每年變化的百分率，第一年的現(xiàn)金收入或支出的流量A1已知，則第n年年初收入或支出的流量為A1（1+s）n-1.其公式為當(dāng)i不等于s時(shí)， P= ；當(dāng)is時(shí) P=nA/(1+i),例題：已知某出租公寓的年有效毛租金收入為A1-1100萬元，年?duì)I運(yùn)費(fèi)用為A1-230萬元，如果租金收入和營運(yùn)費(fèi)用在未來30年的經(jīng)營期內(nèi)分別以每年3和2的速度遞增，折現(xiàn)率為8，求該出租公寓的凈營運(yùn)收益現(xiàn)值。解：P= 1107.57萬元S3、投資回收與投資回報(bào)的區(qū)別和聯(lián)系？答：房地產(chǎn)投資的收益或總回報(bào)，包括投資回收和投資回報(bào)兩部分。投資回收是指投資者對其所投入資本的回收，投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報(bào)酬。投資回收通常是用提取折舊的方式獲得，而投資回報(bào)則常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率。就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤。S4、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式及靜態(tài)盈利指標(biāo)計(jì)算方法答：獲得利潤，股息、利息。靜態(tài)指標(biāo)通常在概略評價(jià)時(shí)采用。靜態(tài)指標(biāo)包括：靜態(tài)投資回收期、現(xiàn)金回報(bào)率、投資回報(bào)率1靜態(tài)投資回收期：是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。2現(xiàn)金回報(bào)率：現(xiàn)金回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。現(xiàn)金回報(bào)率指標(biāo)非常簡單明了：它與資本化率不同，因?yàn)橘Y本化率通常不考慮還本付息的影響；與一般意義上的回報(bào)率也不同，因?yàn)樵摶貓?bào)率可能是稅前的，也可能是稅后的。3投資回報(bào)率：指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。投資回報(bào)率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計(jì)人投資收益。該指標(biāo)反映了初始權(quán)益投資與投資者實(shí)際獲得的收益之間。在不考慮物業(yè)增值收益時(shí)，投資回報(bào)率(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值)權(quán)益投資數(shù)額；當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時(shí)，投資回報(bào)率(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益)權(quán)益投資數(shù)額。L1、名義利率與實(shí)際利率的區(qū)別？答：名義利率是指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。實(shí)際利率是指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)，每年末終值比年初的增長率。當(dāng)利率標(biāo)明的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率的區(qū)別。1實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值；2名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大；3當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m1時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等；4當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率；5當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為i0L2、房地產(chǎn)投資動態(tài)盈利指標(biāo)和清償能力指標(biāo)的計(jì)算方法答：動態(tài)盈利指標(biāo)是考慮了資金時(shí)間價(jià)值因素的影響，要對發(fā)生在不同時(shí)間的效益、費(fèi)用計(jì)算資金的時(shí)間價(jià)值，將現(xiàn)金流量進(jìn)行等值化處理后計(jì)算的評價(jià)指標(biāo)，適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評價(jià)和計(jì)算期較長的投資項(xiàng)目。動態(tài)盈利指標(biāo)包括：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期1財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(NPV)，是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)中的另一個重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)?；鶞?zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率，稱為最低要求收益率(MARR)。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。2財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)，是指項(xiàng)目在整個計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時(shí)意味著，到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可以通過內(nèi)插法求得。內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。3動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期(Pb)，是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，動態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。動態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于評價(jià)開發(fā)完結(jié)后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，也可用來評價(jià)置業(yè)投資項(xiàng)目。四、清償能力指標(biāo)計(jì)算方法清償能力指標(biāo)，是指考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)，主要是考察計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目各年的財(cái)務(wù)狀況及償還到期債務(wù)的能力。包括：借款償還期、償債備付率、資產(chǎn)負(fù)債率(二)借款償還期：項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目和房地產(chǎn)開發(fā)之后進(jìn)行出租經(jīng)營或自營的項(xiàng)目，需要計(jì)算借款償還期。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí)，不計(jì)算借款償還期。(三)償債備付率：是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。其計(jì)算公式為：償債備付可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息金額可用于還本付息資金，包括可用于還款的折舊和攤銷，在成本中列支的利息費(fèi)用，可用于還款的利潤等。償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于12。當(dāng)指標(biāo)小于12時(shí)，表示當(dāng)期資金來源不足以償付當(dāng)期債務(wù)，需要通過短期借款來償還已到期的債務(wù)。該指標(biāo)的計(jì)算對出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目非常重要。(四)資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率是反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)。其表達(dá)式為：資產(chǎn)負(fù)債率負(fù)載合計(jì)/資產(chǎn)合計(jì)*100B1、設(shè)備更新的內(nèi)容與特點(diǎn)答：設(shè)備更新的原因設(shè)備更新源于設(shè)備磨損。設(shè)備磨損是設(shè)備使用(或閑置)過程中發(fā)生的損耗，磨損分為有形磨損和無形磨損。設(shè)備磨損的補(bǔ)償方式有兩種，即局部補(bǔ)償和完全補(bǔ)償。設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是修理，設(shè)備無形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。有形磨損和無形磨損的完全補(bǔ)償是更換，即淘汰舊設(shè)備，更換新設(shè)備。設(shè)備更新的特點(diǎn)分析：是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量。只比較設(shè)備的費(fèi)用。設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主。B2、盈利能力指標(biāo)的分類答：盈利能力指標(biāo)，是用來考察項(xiàng)目盈利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)兩類。其中：靜態(tài)指標(biāo)包括有靜態(tài)投資回收期、現(xiàn)金回報(bào)率、投資回報(bào)率；動態(tài)評價(jià)指標(biāo)，能比較全面地反映投資方案整個計(jì)算期的經(jīng)濟(jì)效果，適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評價(jià)和計(jì)算期較長的投資項(xiàng)目，包括有財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期。盈利能力指標(biāo)清償清償能力指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)投資回報(bào)率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）借款償還期現(xiàn)金回報(bào)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)償債備付率靜態(tài)投資回收期P動態(tài)投資回收期P資產(chǎn)負(fù)債率第一節(jié) 投資分析的基本概念一、現(xiàn)金流量房地產(chǎn)投資活動可以從實(shí)物形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個方面進(jìn)行考察。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動作為一個獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流入?，F(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等，現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、運(yùn)營費(fèi)用、稅金等。房地產(chǎn)投資分析的目的，是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考察項(xiàng)目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，選擇合適的運(yùn)行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效果。二、現(xiàn)金流量圖2為了簡化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。4現(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。某一計(jì)息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時(shí)段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。三、房地產(chǎn)置業(yè)投資投資可分為：生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資。流動資金在每個生產(chǎn)經(jīng)營周期完成一次周轉(zhuǎn)，在整個項(xiàng)目壽命周期內(nèi)始終被占用，直到項(xiàng)目壽命周期末，全部流動資金才能退出生產(chǎn)與流通，以貨幣資金形式被收回。四、房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量 (一)現(xiàn)金流分析中的常用術(shù)語1潛在毛租金收入物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時(shí)全額繳納租金時(shí)，可以獲得的租金收入。2空置和收租損失潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成，一是空置的面積不能產(chǎn)生租金收入，二是租出的面積沒有收到租金。3其他收入物業(yè)中設(shè)置的自動售貨機(jī)、投幣電話等獲得的收人稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱計(jì)劃外收入。此外，一般將通過專業(yè)代理機(jī)構(gòu)或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項(xiàng)目上。4有效毛收入從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入，即：有效毛收入潛在毛租金收入一空置和收租損失十其他收入。5運(yùn)營費(fèi)用收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括人員工資及辦公費(fèi)用、保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本(建筑物及相關(guān)場地的維護(hù)、維修費(fèi))、為租客提供服務(wù)的費(fèi)用(公共設(shè)施的維護(hù)維修、清潔、保安等)，保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和法律費(fèi)用等也屬于運(yùn)營費(fèi)用的范疇。6凈運(yùn)營收益：從有效毛收入中扣除運(yùn)營費(fèi)用后就可得到物業(yè)的凈運(yùn)營收益，簡稱凈收益即：凈運(yùn)營收益有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用。凈運(yùn)營收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問題。7抵押貸款還本付息：物業(yè)還本付息的責(zé)任即抵押貸款還本付息，還要從凈運(yùn)營收益中扣除。8準(zhǔn)備金：準(zhǔn)備金又稱大修理基金，是業(yè)主或其委托的物業(yè)管理公司定期存入的用于支付未來費(fèi)用的資金。9稅金我國房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中企業(yè)納稅的主要稅種有：(1)經(jīng)營稅金及附加。包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，又稱“兩稅一費(fèi)”。營業(yè)稅是從應(yīng)納稅房地產(chǎn)銷售或出租收入中征收的一種稅。營業(yè)稅稅額的計(jì)算方法是：營業(yè)稅稅額應(yīng)納稅銷售(出租)收入X稅率，目前營業(yè)稅的稅率為5。城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，是依托營業(yè)稅征收的一種稅費(fèi)，分別為營業(yè)稅稅額的7和3。(2)城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級、用途按占用面積征收；房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅，按房產(chǎn)原值或出租收入的一定比例征收。城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。(3)企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅是對實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，按其應(yīng)納稅所得額征收的一種稅。所得稅稅額應(yīng)納稅所得額X稅率。應(yīng)納稅所得額實(shí)現(xiàn)利潤-允許扣除項(xiàng)目的金額，房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為33。10經(jīng)營現(xiàn)金流從凈運(yùn)營收益中扣除抵押貸款還本付息之后，就得到了物業(yè)的稅前現(xiàn)金流。這是業(yè)主的稅前收入或投資回報(bào)(當(dāng)凈運(yùn)營收益不足以支付抵押貸款還本付息金額時(shí)，該現(xiàn)金流是負(fù)值)。從物業(yè)稅前現(xiàn)金流中再扣除準(zhǔn)備金和所得稅后，即得到物業(yè)稅后現(xiàn)金流。 即： 稅前現(xiàn)金流凈運(yùn)營收益-抵押貸款還本付息 稅后現(xiàn)金流稅前現(xiàn)金流-準(zhǔn)備金-所得稅第二節(jié) 現(xiàn)值與現(xiàn)值計(jì)算 一、資金的時(shí)間價(jià)值同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)點(diǎn)上具有不同的價(jià)值，而不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值。對于資金的時(shí)間價(jià)值，可以從兩個方面理解：1隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會增加。這種現(xiàn)象叫資金增值。從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時(shí)間價(jià)值。2資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償。資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素，從投資的角度來看主要有：投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤；通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償。風(fēng)險(xiǎn)因素，即對因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。利率是資金時(shí)間價(jià)值的一種標(biāo)志。 利息是指占用資金所付出的代價(jià)或放棄資金使用權(quán)所得到的補(bǔ)償。第三節(jié):設(shè)備更新中的經(jīng)濟(jì)分析一、設(shè)備更新的原因與特點(diǎn)設(shè)備更新的原因設(shè)備更新源于設(shè)備磨損。磨損分為有形磨損和無形磨損。1設(shè)備有形磨損：是設(shè)備在使用(或閑置)過程中發(fā)生的實(shí)體性磨損。2設(shè)備無形磨損：是由于社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值。3設(shè)備磨損的補(bǔ)償設(shè)備磨損的補(bǔ)償方式有兩種，即局部補(bǔ)償和完全補(bǔ)償。設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是修理，設(shè)備無形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。有形磨損和無形磨損的完全補(bǔ)償是更換，即淘汰舊設(shè)備，更換新設(shè)。 (二)設(shè)備更新的特點(diǎn)分析1設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。設(shè)備的壽命包括自然壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。自然壽命主要取決于設(shè)備有形磨損的速度。技術(shù)壽命其時(shí)間長短主要取決于無形磨損的速度，技術(shù)進(jìn)步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越短。經(jīng)濟(jì)壽命是指從經(jīng)濟(jì)角度判斷的設(shè)備最合理的使用年限，在數(shù)值上等于使投入使用的設(shè)備等額年總成本(包括初始購置費(fèi)用和使用過程中的年運(yùn)營費(fèi)用)最低或等額年凈收益最高的期限，經(jīng)濟(jì)壽命是有形磨損和無形磨損共同決定的。2設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量。沉沒成本等于舊設(shè)備賬面價(jià)值(原值減折舊累計(jì))減去其當(dāng)前市場價(jià)值(殘值)后的差值。3只比較設(shè)備的費(fèi)用。4設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主。第四節(jié)：房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)一、投資回收與投資回報(bào)房地產(chǎn)投資的收益或總回報(bào)，包括投資回收和投資回報(bào)兩部分。投資回收是指投資者對其所投入資本的回收，投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報(bào)酬。投資回收通常是用提取折舊的方式獲得，而投資回報(bào)則常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率。就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤。第四章：收益性物業(yè)價(jià)值評估考試的目的和要求：本部分考試的目的是測試應(yīng)考人員對收益性物業(yè)價(jià)格和其特征、價(jià)格和價(jià)值的種類、影響價(jià)格的因素、價(jià)值評估的基本方法等內(nèi)容的熟悉程度，以及運(yùn)用基本的評估技術(shù)，在物業(yè)資產(chǎn)的購置、經(jīng)營管理和處置過程中進(jìn)行價(jià)值分析與價(jià)格決策能力和知識水平?？荚嚨幕疽螅赫莆眨何飿I(yè)價(jià)格的構(gòu)成、投資價(jià)值、市場價(jià)值、成交價(jià)格、市場價(jià)格的聯(lián)系與區(qū)別，市場法、成本法和收益法的用途、適用對象和操作步驟。熟悉：收益性物業(yè)價(jià)格和其特征、收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格的種類、收益性物業(yè)估價(jià)的基本公式及其應(yīng)用。了解：影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素、市場法和成本法的應(yīng)用。Z一、物業(yè)價(jià)格的構(gòu)成、投資價(jià)值、市場價(jià)值、成交價(jià)格、市場價(jià)格的聯(lián)系與區(qū)別？答：物業(yè)要有價(jià)格與其他任何物品要有價(jià)格一樣，需要具備有用性、稀缺性和有效需求。有用性是指物品能夠滿足人們的某種需要，稀缺性是指物品的數(shù)量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它，是相對缺乏，而不是絕對缺乏。有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要不但愿意購買而且有能力購買。投資價(jià)值與市場價(jià)值某一物業(yè)的投資價(jià)值，是指某個特定的投資者(如某個具體的購買者)基于個人的需要或意愿，對該物業(yè)所評估出的價(jià)值。物業(yè)的市場價(jià)值，是指該物業(yè)對于一個典型的投資者(市場上抽象的一般投資者，他代表了市場上大多數(shù)人的觀點(diǎn))的價(jià)值。市場價(jià)值是客觀的、非個人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場價(jià)值是惟一的，而投資價(jià)值會因投資者的不同而不同。同一物業(yè)對于不同的投資者之所以會有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)椴煌耐顿Y者可能在開發(fā)成本或經(jīng)營費(fèi)用方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，對未來的信心不同，等等因素，都會影響投資者對該物業(yè)未來收益能力的估計(jì)，從而影響投資者對該物業(yè)價(jià)值的估計(jì)。如果所有的投資者都作出相同的假設(shè)，也面臨相同的環(huán)境狀況，則投資價(jià)值與市場價(jià)值就會相等，但實(shí)際上不可能出現(xiàn)這種情況。因此，常常會有某些投資者愿意支付比其他投資者更高的價(jià)格來獲得某一物業(yè)。評估投資價(jià)值與評估市場價(jià)值的方法本質(zhì)上是相同的，所不同的是假設(shè)前提。例如，投資價(jià)值與市場價(jià)值都可以采用收益法來評估價(jià)值是未來凈收益的現(xiàn)值之和，但其中選取參數(shù)的立場不同。拿折現(xiàn)率來說，評估市場價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的社會一般報(bào)酬率；而評估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是某個特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率(通常稱為最低期望收益率)。這個特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率，可能高于也可能低于與該物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的社會一般報(bào)酬率。在凈收益方面，評估投資價(jià)值時(shí)通常要扣除所得稅，不同的投資者對未來凈收益的估計(jì)，有的可能是樂觀的，有的可能是悲觀的；而評估市場價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅。而評估市場價(jià)值時(shí)，要求對未來凈收益的估計(jì)是客觀的。投資者評估的物業(yè)的投資價(jià)值大于或等于該物業(yè)的市場價(jià)格，是其投資行為(或交易)能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)投資價(jià)值大于市場價(jià)格時(shí)，說明值得投資(購買)；反之，說明不值得投資(購買)。換一個角度講，每個物業(yè)投資者對其擬投資(購買)的物業(yè)都有一個心理價(jià)位，投資價(jià)值可以看成是這個心理價(jià)位。當(dāng)市場價(jià)格低于其心理價(jià)位時(shí)，投資者趨向于增加投資；相反，他們將向市場出售過去所投資的物業(yè)。成交價(jià)格與市場價(jià)格和理論價(jià)格成交價(jià)格簡稱成交價(jià)，是指在一筆物業(yè)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易買者同意付出、賣者同意接受，或者買者支付、賣者收取的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。成交價(jià)格是一個已經(jīng)完成的事實(shí)，通常隨著交易者的財(cái)力、動機(jī)、對交易對象和市場的了解程度、購買或出售的急迫程度、討價(jià)還價(jià)能力、交易雙方之間的關(guān)系、賣者的價(jià)格策略等的不同而不同。理解成交價(jià)格，應(yīng)對其形成機(jī)制，即賣價(jià)、買價(jià)、成交價(jià)格三者的關(guān)系有所了解：1賣價(jià)是站在賣者的角度，指賣者出售物業(yè)時(shí)所愿意接受的價(jià)格。2買價(jià)是站在買者的角度，指買者購買物業(yè)時(shí)所愿意支付的價(jià)格。3賣價(jià)和買價(jià)都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價(jià)格。買方市場是供大于求、相對過剩、買方掌握著主動權(quán)的市場。賣方市場是求大于供、相對短缺、賣方掌握著主動權(quán)的市場。在買方市場下，成交價(jià)格會偏向最低賣價(jià)；在賣方市場下，成交價(jià)格會偏向最高買價(jià)。正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實(shí)無欺、沒有利害關(guān)系下進(jìn)行交易所形成的價(jià)格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、強(qiáng)迫交易等的影響；反之，則為非正常成交價(jià)格。 (二)市場價(jià)格市場價(jià)格是指某種物業(yè)在市場上的一般、平均水平價(jià)格，是該類物業(yè)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。 (三)理論價(jià)格：在正常市場或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合，圍繞著理論價(jià)格而上下波動，不會偏離太遠(yuǎn)。 Z二、市場法、成本法和收益法的用途、適用對象和操作步驟？答：在物業(yè)估價(jià)上產(chǎn)生了三大基本方法，即市場法、成本法、