房地產(chǎn)公司的部門設(shè)置與運(yùn)作流程.doc

房地產(chǎn)公司的部門設(shè)置與運(yùn)作流程工程部管理制度及措施 一、 工程部的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置（一） 工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則： 、 精干高效的原則 、 靈活彈性的原則 （二） 工程部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 、 工程部的編制 根據(jù)公司的總體要求和工程部目前的工作任務(wù)量，在目前僅有一個工程項(xiàng)目的情況下，工程部的編制為 人。隨著工程任務(wù)量的增加和其他工程項(xiàng)目的開展，工程部的編制會進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)開展項(xiàng)目的情況每個項(xiàng)目增加 人。、 工程部的崗位設(shè)置 目前運(yùn)做一個項(xiàng)目情況下工程部設(shè)置為工程部經(jīng)理兼項(xiàng)目經(jīng)理崗位 個；土建裝修工程、綠化工程管理兼土建裝修工程、綠化工程預(yù)算員、資料管理員崗位 個；電氣工程、電氣相關(guān)市政工程管理兼電氣工程、相關(guān)市政工程預(yù)算員資料管理員崗位 個；員崗位 個。 以后每增加一個項(xiàng)目相應(yīng)增加四個崗位：項(xiàng)目經(jīng)理 個，各專業(yè)管理人員各 個（同上）。 項(xiàng)目竣工移交后工程部項(xiàng)目管理崗位隨之撤消，根據(jù)工程部實(shí)際情況和項(xiàng)目人員的表現(xiàn)情況進(jìn)行工程部崗位重新調(diào)整安排。 二、 工程部部門及崗位職責(zé) （一）工程部部門職責(zé)： 1、 配合研發(fā)中心、開發(fā)部、銷售部等部門進(jìn)行項(xiàng)目前期運(yùn)作。 2、 工程部全面負(fù)責(zé)工程開工前的準(zhǔn)備及審查工作。3、 負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目和監(jiān)理單位招投標(biāo)工作。4、 協(xié)調(diào)承包商、監(jiān)理、設(shè)計(jì)及相關(guān)單位之間的關(guān)系。 5、 負(fù)責(zé)對承包商、監(jiān)理、設(shè)計(jì)單位的管理工作。 6、 負(fù)責(zé)工程施工過程中質(zhì)量、進(jìn)度、現(xiàn)場及投資的控制管理。 7、 負(fù)責(zé)工程竣工驗(yàn)收及移交工作。 8、 對工程管理過程中的文件、資料進(jìn)行管理。 （二）工程部經(jīng)理崗位職責(zé)： 1、 負(fù)責(zé)工程部的日常管理工作。 2、 配合研發(fā)中心、開發(fā)部、銷售部等部門進(jìn)行項(xiàng)目前期運(yùn)作，提出合理化建議。 3、 負(fù)責(zé)組織工程的招投標(biāo)工作。 （1） 對承包商、監(jiān)理單位進(jìn)行考察、評價。（2） 組織編制招投標(biāo)文件，選擇投標(biāo)單位或進(jìn)行邀標(biāo)。 （3） 組織投標(biāo)單位進(jìn)行現(xiàn)場踏勘和答疑。 （4） 組織評標(biāo)和開標(biāo)工作，確定中標(biāo)單位。 （5） 參與合同談判與合同的簽定。 4、 負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理。 （1） 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的人員管理。包括人員的調(diào)配、考核、獎懲等方面的管理。 （2） 項(xiàng)目的目標(biāo)管理：對項(xiàng)目的整體目標(biāo)進(jìn)行明確下達(dá)，并將目標(biāo)進(jìn)行分解，做到責(zé)任到位，并對目標(biāo)完成情況進(jìn)行監(jiān)督檢查和調(diào)整。 （3） 對項(xiàng)目施工準(zhǔn)備、施工進(jìn)度、質(zhì)量、現(xiàn)場管理、投資控制進(jìn)行審核、監(jiān)督檢查。 （4） 對施工過程中出現(xiàn)的重大問題進(jìn)行決策和處理。 （5） 負(fù)責(zé)審核施工材料的選用和對材料供應(yīng)商的評價。 （6） 負(fù)責(zé)組織工程中新材料、新工藝、新結(jié)構(gòu)、新技術(shù)的技術(shù)論證、審核。 （7） 對施工組織設(shè)計(jì)/方案重大技術(shù)措施和經(jīng)濟(jì)方案的初步審查意見審核。 （8） 對工程中出現(xiàn)的不合格處理方案進(jìn)行審批，并對結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)。 （9） 組織竣工驗(yàn)收及移交。 （10） 監(jiān)督檢查工程和項(xiàng)目文件資料的管理。 （11） 負(fù)責(zé)各項(xiàng)目之間的資源調(diào)配，與工程管理相關(guān)各部門、單位進(jìn)行溝通平衡。 5、 負(fù)責(zé)工程監(jiān)理的管理。 （1） 對監(jiān)理單位提交的項(xiàng)目監(jiān)理規(guī)劃進(jìn)行審核。 （2） 根據(jù)監(jiān)理聘用合同對監(jiān)理單位的工作進(jìn)行監(jiān)督檢查和考核。 （3） 對監(jiān)理單位提出的工程實(shí)施與工程管理過程中的重要問題給予及時解決。協(xié)調(diào)其與相關(guān)單位之間的關(guān)系。 （4） 負(fù)責(zé)監(jiān)理費(fèi)用控制與結(jié)算。 6、 負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)單位協(xié)調(diào) （1） 參與設(shè)計(jì)單位的選擇。（2） 參與設(shè)計(jì)方案的選擇工作。 （3） 組織工程技術(shù)人員進(jìn)行圖紙預(yù)審。（4） 委托監(jiān)理單位組織圖紙會審，對會審中提出的共性問題和技術(shù)難題協(xié)調(diào)擬訂解決辦法。 （5） 協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位與相關(guān)單位之間的關(guān)系。 （6） 對施工中各方提出的變更要求進(jìn)行審查控制。 （7） 對設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行控制。 7、 負(fù)責(zé)整個施工過程中各相關(guān)單位的協(xié)調(diào)。 （三）項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)1、 配合工程部經(jīng)理做好工程前期運(yùn)作及招投標(biāo)工作。 2、 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體運(yùn)作和管理 （1） 項(xiàng)目開工準(zhǔn)備階段，負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目開工監(jiān)督管理計(jì)劃，并報(bào)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)。 （2） 負(fù)責(zé)向各承包單位正式發(fā)出工程施工管理配合要求。 （3） 開工準(zhǔn)備階段應(yīng)對開工必須具備的文件和資料進(jìn)行核實(shí)。 （4） 組織設(shè)計(jì)圖紙會審、設(shè)計(jì)交底工作，對設(shè)計(jì)交底工作的過程及結(jié)果進(jìn)行檢查。 （5） 組織專業(yè)工程師對監(jiān)理單位及施工單位施工監(jiān)理規(guī)劃、施工組織設(shè)計(jì)/方案進(jìn)行審查。（6） 組織專業(yè)工程師及相關(guān)部門對施工組織設(shè)計(jì)/方案中重大技術(shù)措施和經(jīng)濟(jì)方案進(jìn)行初步審查，提出審查意見。 （7） 對施工組織設(shè)計(jì)/方案中的新技術(shù)、新材料、新工藝的應(yīng)用，以及可能導(dǎo)致工期、造價等變動的因素，結(jié)合監(jiān)理單位的研發(fā)部、設(shè)計(jì)部或研發(fā)中心，小的房地產(chǎn)公司是不設(shè)置的，一般都是比較大的房地產(chǎn)公司才設(shè)置這個部門。、 崗位職責(zé) 經(jīng)理 1.1.1項(xiàng)目可行性研究a)組織進(jìn)行市場調(diào)研和項(xiàng)目可行性分析，組織編制市場調(diào)研報(bào)告和土地儲備報(bào)告； b) 組織編制項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告,組織召開各類評審會議；c) 組織制定項(xiàng)目管理規(guī)劃，聽取各部門意見，合理安排項(xiàng)目進(jìn)度和分包商的選擇； d) 組織確定設(shè)計(jì)要求，審核設(shè)計(jì)任務(wù)書，組織項(xiàng)目前期方案、施工圖及項(xiàng)目環(huán)境配套設(shè)計(jì)，組織設(shè)計(jì)評審會議，并做好與其他部門所負(fù)責(zé)配套的配合、協(xié)調(diào)； e) 全面負(fù)責(zé)部門內(nèi)部管理。 1.2.2 市場調(diào)研及分析 制訂市場調(diào)研計(jì)劃，對房地產(chǎn)市場各開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場普查和追蹤調(diào)查，包括：地理區(qū)位、規(guī)模、環(huán)境、配套及智能化等； 對調(diào)查個案進(jìn)行項(xiàng)目分析，形成市場調(diào)研報(bào)告； 搜集、整理國家相關(guān)行業(yè)政策及資料，搜集可開發(fā)土地信息。 1.2.3 項(xiàng)目前期策劃 了解國家及地方相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，了解上海市土地發(fā)展遠(yuǎn)景規(guī)劃和相應(yīng)地塊控規(guī)情況； 尋找可開發(fā)土地，建立土地儲備檔案；提出地塊開發(fā)建議，編制項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告，記錄相關(guān)評審記錄，從專業(yè)角度出發(fā)，提出項(xiàng)目開發(fā)構(gòu)想，并組織各部門做好評審； 編制項(xiàng)目管理規(guī)劃，合理安排工程進(jìn)度和分包商的選擇。 1.2.4 項(xiàng)目方案及施工圖設(shè)計(jì) a) 項(xiàng)目立項(xiàng)后，會同公司相關(guān)部門通過對項(xiàng)目開發(fā)定位、開發(fā)成本的估算和規(guī)劃用地范圍圖及規(guī)劃要點(diǎn)提出對項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)思路，提出項(xiàng)目配套標(biāo)準(zhǔn)和使用新型建材及設(shè)備的建議； b) 會同公司各相關(guān)部門的設(shè)計(jì)意見，編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書； c) 委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)至擴(kuò)初階段，對設(shè)計(jì)進(jìn)度和質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、控制，對設(shè)計(jì)成果進(jìn)行驗(yàn)收； d) 組織設(shè)計(jì)評審會議，綜合公司相關(guān)部門意見，及時通知設(shè)計(jì)單位進(jìn)行相應(yīng)設(shè)計(jì)調(diào)整，并確保項(xiàng)目通過項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建； e) 做好設(shè)計(jì)方案的技術(shù)交底，并綜合各相關(guān)部門意見委托施工圖設(shè)計(jì)； f) 與工程部、開發(fā)部及銷售部組織確定房型（精裝修）、面積、外立面等相關(guān)配套標(biāo)準(zhǔn)； g) 做好對施工圖進(jìn)度、質(zhì)量的監(jiān)督和驗(yàn)收，負(fù)責(zé)與施工、監(jiān)理單位進(jìn)行技術(shù)交底。 h) 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更，及時向設(shè)計(jì)單位提出變更要求，并監(jiān)督執(zhí)行。 1.2.5 項(xiàng)目環(huán)境方案及施工圖設(shè)計(jì) a) 根據(jù)項(xiàng)目前期方案和項(xiàng)目配套標(biāo)準(zhǔn)要求，會同公司相關(guān)部門提出的設(shè)計(jì)建議，編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書； b) 評價、選擇設(shè)計(jì)單位，進(jìn)行方案及施工圖設(shè)計(jì)，對設(shè)計(jì)進(jìn)度和質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、控制，對設(shè)計(jì)成果進(jìn)行驗(yàn)收； c) 組織設(shè)計(jì)評審會議，綜合公司相關(guān)部門意見，及時通知設(shè)計(jì)單位進(jìn)行相應(yīng)設(shè)計(jì)調(diào)整，保證環(huán)境項(xiàng)目的順利實(shí)施； d) 做好設(shè)計(jì)交底，配合工程部做好現(xiàn)場施工監(jiān)督。e) 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更，及時向設(shè)計(jì)單位提出變更要求，并監(jiān)督執(zhí)行。1.2.6 內(nèi)勤、資料a) 收集、整理相關(guān)文件資料，組織落實(shí)會務(wù)安排； b) 負(fù)責(zé)質(zhì)量記錄的管理、移交； c) 本部門內(nèi)部事務(wù)管理。 一個完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分：第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作 在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。 第二部分，行政審批部分 根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。 一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)： 1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。 2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。 3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。 5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。 二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。 2、國土資源局辦理土地預(yù)審。 3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。 三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。 2、公安消防支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。3、公安局交警支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。 4、人防辦對初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。 7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。 8、建委對施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。 9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告，發(fā)放建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書。 四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。 2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。 3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）。 五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。2、建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。 3、建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。 六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)商品房預(yù)售許可證。開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料： 1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 2、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書； 3、工程施工合同； 4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收報(bào)告進(jìn)行備案審查。 2、財(cái)政部門對建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。 3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段 1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。 2、開發(fā)商