青春驛站酒店式公寓項目.doc

青春驛站酒店公寓項目可行性研究報告第一章 總論一、項目背景1、項目名稱青春驛站2、承辦單位概況本項目由重慶青年城置業(yè)有限公司作為項目法人負責(zé)開發(fā)建設(shè)。法定住所：重慶市渝北區(qū)興科大道9號法定代表人：袁正耕重慶青年城置業(yè)有限公司成立于2008年8月，是一家國內(nèi)合資的有限責(zé)任公司。公司的注冊資本為人民幣800萬元整。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)，物業(yè)管理，地下車庫，銷售建筑裝潢材料。3、可行性研究報告編制依據(jù)（1）、重慶市發(fā)展計劃委員會關(guān)于建設(shè)“青春驛站商品住宅項目建議書的批復(fù)（渝計城2008第 號，詳見附件一）（2）、重慶市渝北區(qū)計劃委員會關(guān)于建設(shè)“青春驛站商品住宅項目建議書的批復(fù)（渝北計投字2008第 號，詳見附件二）4、項目提出的過程為加快渝北區(qū)“綠色環(huán)?！蓖七M步伐，根據(jù)重慶市人民政府200882號文件精神，為促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，重慶市發(fā)展計劃委員會于2008年批準同意重慶青年城置業(yè)有限公司在寶桐紫花園以東、海德盛世以南、寶桐路以西、興科大道以北地塊建設(shè)商品住宅和配套公建用房，改造地塊屬渝北區(qū)綠色環(huán)保改造項目，項目名稱為“青春驛站酒店式公寓”。重慶青年城置業(yè)有限公司在完成了土地、規(guī)劃、市政配套等部門的審核和征詢意見后，編制項目可行性研究報告。一、項目概況1、地塊位置擬建項目位于渝北區(qū)主城區(qū)的興科大道、寶桐路口。四至范圍為：寶桐紫花園以東、海德盛世以南、寶桐路以西、興科大道以北。地塊位置示意圖：2、周邊環(huán)境與設(shè)施本項目位于渝北區(qū)兩路地區(qū)，該區(qū)域是渝北區(qū)較為成熟的居住區(qū)。其周邊有“海德盛世”、“金香林”、“木魚石”、“水木年華”等已建和在建的住宅小區(qū)。擬建項目500米范圍內(nèi)還有美華醫(yī)院 、重客隆超市、好宜家、大型農(nóng)貿(mào)市場，各大銀行及中國郵政等服務(wù)性公建；有渝北實驗三小、海聯(lián)學(xué)院、回興小學(xué)、幼兒園、海聯(lián)學(xué)院、川外雙語學(xué)校、重慶一中、職教中心、西南政法大學(xué)、南方翻譯學(xué)院等完整的教育資源，碧津公園、民俗文化村等旅游景點近在咫尺；餐飲、休閑、娛樂的商業(yè)街舉步可及，愜意生活，方便到家。項目所在區(qū)域交通十分便利。區(qū)域500米范圍內(nèi)有801、 610、609、612、621、622、616、684等多條公交線路。國內(nèi)最長輕軌3號線南起巴南魚洞，北至江北國際機場，其間的桐巖站就在本案家門口，3分鐘即可暢達江北國際機場，任您進則馳騁天下，留則坐擁空港新城最成熟的商業(yè)配套和生活配套。3、主要建設(shè)內(nèi)容（1）、項目平面布置本項目主要建設(shè)內(nèi)容以兩幢21層的建筑，沿基地北側(cè)寶桐路布置，并在此設(shè)立主出入口；基地東側(cè)為輕軌交通3號線。（2）、項目功能本項目為兩幢21層的高層建筑，底層建設(shè)配套商業(yè)，并以居住為主的社區(qū)。4、項目的主要經(jīng)濟指標(biāo)根據(jù)建筑設(shè)計公司設(shè)計的青春驛站酒店公寓方案設(shè)計、重慶市渝北區(qū)城市規(guī)劃管理局關(guān)于“青春驛站酒店公寓方案設(shè)計”的批復(fù)確定本次可行性研究報告的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)。詳見表15、項目投資與經(jīng)濟效益項目建設(shè)投入總資金為9800萬元，其中工程費為4000萬元，工程建設(shè)其他費為4860萬元，預(yù)備費為800萬元，建設(shè)期利息為140萬元。項目銷售收入為11800萬元，凈利潤為1600萬元，項目財務(wù)內(nèi)部收益率為14%，財務(wù)凈現(xiàn)值I=12%為 萬元，投資回收期為3年。6、不確定性分析雖然在總投資上升5%或銷售價格下降5%的情況下，項目的收益水平隨之下降（內(nèi)部收益率為 %和 %），項目的抗風(fēng)險能力較強。主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表11 單位：平方米序號項 目 名 稱建筑面積說 明1基地面積8439.5以土地部門批準定界面積為準2總建筑面積33755包括地下建筑面積2.1地上建筑面積2.1.1住宅建筑面積308782.1.2配套商業(yè)面積27472.2地下建筑面積2.2.1地下車庫面積90173容積率3.99%4建筑密度33.8%5綠化率32.5%6集中綠化率7汽車泊位216地下停車一、結(jié)論與建議1、項目以社會效益與環(huán)境效益為出發(fā)點，經(jīng)過對經(jīng)濟效益的分析，擬建項目是可行的。2、經(jīng)過敏感度分析比較，擬建項目對于投資和銷售價格的敏感性均不是很大。相比較而言，項目對銷售價格的敏感性比投資的敏感性略大一些，故應(yīng)努力加強營銷。項目總體效益較好，風(fēng)險不大。第二章 市場分析一、市場調(diào)查據(jù)重慶市統(tǒng)計局統(tǒng)計，2008年前7個月房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長，但商品房銷售面積同比下降9.2%；適合中低收入家庭的小戶型、經(jīng)濟適用房則有所增加。今年17月，經(jīng)濟適用房竣工面積70.45萬平方米，同比增長28.1%。數(shù)據(jù)表明開發(fā)商對房屋供給結(jié)構(gòu)進行了調(diào)整，加大了90平方米以下和經(jīng)濟適用房的建設(shè)。本項目建筑內(nèi)容主要以40平方米左右的青年單身住宅為主，并輔以少量的社區(qū)配套的商業(yè)作為項目功能需求，而純粹針對青年的小戶型公寓小區(qū)，在重慶尚屬首案。因此，本項目符合重慶房市趨勢。1、重慶市青年單身住宅市場供需調(diào)查2008年重慶市青年單身住宅消費呈現(xiàn)整體穩(wěn)步上升態(tài)勢。盡管受宏觀調(diào)控的影響，房市的交易情況日益理性化，且青年單身住宅的價格比大戶型的價格高出10%20%，但是，青年單身住宅市場的需求和供應(yīng)依然呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的態(tài)勢。（1）、供應(yīng)方面2008年前七個月的供應(yīng)呈現(xiàn)不斷上升的趨勢。項目名稱供 應(yīng) 量 （平方米）1月2月3月4月5月6月7月海德盛世金香林木魚石水木年華（2）、需求方面2008年前七個月的需求呈現(xiàn)不斷上升的趨勢。項目名稱需 求 量 （平方米）1月2月3月4月5月6月7月海德盛世金香林木魚石水木年華2、重慶市青年單身住宅價格調(diào)查項目名稱面積（平方米）單價（元/平方米）說明海德盛世507034007月9日開盤/按建面85100306070803200金香林（三期）6070440045007月9日開盤/套內(nèi)均價木魚石703850總面均價水木年華小戶型3840總面均價大戶型3180青年單身住宅成交價格要高于重慶市平均樓價，達20%左右，而且所占成交比例在不斷上升，成交價格也提升明顯。三、市場預(yù)測1、重慶市青年單身住宅需求趨勢根據(jù)重慶市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展有關(guān)計劃，三千多萬人口的重慶市作為西部大開發(fā)的龍頭重鎮(zhèn)，正在高速發(fā)展。雖然目前住宅市場日趨回歸理性，但小戶型住宅潛在需求量難以估量。未來5年，重慶市小戶型住宅市場消費需求呈現(xiàn)如下特點：（1）、隨著第三產(chǎn)業(yè)比例迅速增長，重慶市就業(yè)人口及人均收入將不斷增加，為小戶型住宅市場提供堅實的需求基礎(chǔ)。（2）、市政基礎(chǔ)設(shè)施及生活配套的不斷完善，將極大的帶動市場。如08年開工建設(shè)的重大建設(shè)項目輕軌交通3 號線等，這些工程可直接改善周邊區(qū)域環(huán)境，帶動區(qū)域住宅市場發(fā)展。（3）、未來5年，重慶將有較發(fā)達地區(qū)向高發(fā)達地區(qū)轉(zhuǎn)變，居民生活由小康型向富裕型轉(zhuǎn)變，根據(jù)國際上許多國家住宅需求的規(guī)律，這將是住宅需求最旺盛的時期。（4）、近年來，重慶市經(jīng)濟健康高速發(fā)展，就業(yè)機會不斷增加，對外省市優(yōu)秀人才具有很大的吸引力，越來越多的非渝籍人士打算在渝安家落戶長期發(fā)展，這些人群對重慶商品房市場將會起到巨大的推動作用。（5）、市郊城市化。根據(jù)重慶總體規(guī)劃要求，重慶城市化率不斷加快。近年來，隨著農(nóng)民收入的提高和郊縣城市化進程的加快，農(nóng)民購買商品房的比例逐年上升。（6）、八十年代出生的人群正進入適婚年齡，這部分人群普遍受教育程度較高，有一定的消費能力，對商品住宅尤其是酒店式單身公寓存在明顯的有效需求。（7）據(jù)調(diào)查，在過去的兩年里，購房主力已逐漸逼近年輕人。在購房群體中，首次置業(yè)者平均年齡已從原來的31歲下降到27.5歲。從市場反映的情況來看，中小戶型的過渡房購買者78%是年輕人。本項目毗鄰的兩路工業(yè)園區(qū)、北部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等科技工業(yè)園區(qū)，會聚了眾多青年精英，他們從事的高技術(shù)含量工作決定了其高收入。他們對新生事物和新消費觀念接受意識非常強烈，提前買房，擁有一片屬于自己的天地比什么都重要。而科技工業(yè)園區(qū)對年輕人的吸引力又在不斷加強，一批又一批剛走出校園的精英人才不斷補充新鮮血液，買房不愁以后易手，或者轉(zhuǎn)賣，或者出租，都能迅速實現(xiàn)。而敢于把明天的錢拿來今天享用，又是這一代年輕人最典型的消費特點。況且，擁有知識和才華的他們在未來的收入預(yù)期非?？捎^，置業(yè)對于他們來說并非遙不可及。因此他們大多選擇放棄老一代“先有足夠存款才考慮置業(yè)”的落后，崇尚“邊還貸款邊享受”的生活方式。調(diào)查表明，年輕白領(lǐng)購房時大多數(shù)傾向買交通便利、距離市中心近的房子。既然本項目開發(fā)了適合他們的樓盤，他們又何必舍近求遠呢？市場調(diào)查表明，兩路工業(yè)園區(qū)、北部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等科技工業(yè)園區(qū)的年輕群體中，擁有大專以上文化的占85.4%以上，70%家庭月收入在3000元以上，擁有一定的經(jīng)濟實力和消費能力。他們中有80%左右在未來一到兩年內(nèi)有置業(yè)打算，是本項目戶型相對較小、進場門檻及總價相對較低的目標(biāo)客戶群和潛在客戶群。2、重慶市住宅投資和供應(yīng)預(yù)測2008年以來，重慶的房地產(chǎn)市場在有效需求的拉動下逐漸回暖，正在進入相對平穩(wěn)的發(fā)展期。一、競爭力分析1、區(qū)域概況渝北區(qū)位于重慶市區(qū)北部，作為臨港城區(qū)，渝北區(qū)是重慶地理面積最大、近年發(fā)展最為快速的一個區(qū)，商務(wù)文化和休閑文化較為發(fā)達，房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，全區(qū)綜合經(jīng)濟實力強勁。2、項目優(yōu)勢（1）、區(qū)位優(yōu)勢本項目地處重慶江北國際機場臨港區(qū)域，距機場只有5公里，比鄰在建的輕軌3號線桐巖站，本項目具有強大的區(qū)位優(yōu)勢。（2）、規(guī)模優(yōu)勢本項目占地面積8439.5平方米，在地塊內(nèi)將建設(shè)33755平方米的住宅、配套商業(yè)面積2747平方米、地下室面積（包括地下停車庫）9017平方米。本項目集青年居住、配套商業(yè)為一體的完善功能，形成個性特色鮮明的大型青年人文社區(qū)，必將體現(xiàn)極大的規(guī)模優(yōu)勢。3、個案調(diào)查本項目周邊住宅市場價格如下：項目名稱面積（平方米）單價（元/平方米）說明海德盛世507034007月9日開盤/按建面85100306070803200金香林（三期）6070440045007月9日開盤/套內(nèi)均價木魚石703850總面均價水木年華小戶型3840總面均價大戶型31804、項目定位（1）、業(yè)態(tài)定位住宅業(yè)態(tài)定位：本項目建設(shè)主要以為當(dāng)?shù)氐暮屯鈦淼膯紊砬嗄晏峁┲懈邫n住宅為主，在實質(zhì)和形象上達到中高檔品位要求，并與地區(qū)發(fā)展相結(jié)合，發(fā)展成個性特色鮮明、以居住為主的高檔次建筑社區(qū)。配套商業(yè)定位：為了讓小區(qū)形成兼具居住和商業(yè)配套功能的綜合性社區(qū)，項目主要建設(shè)內(nèi)容除住宅外，還輔以配套的商業(yè)設(shè)施作為整個社區(qū)使用功能的補充。因此，本項目的配套商業(yè)的主要業(yè)態(tài)可設(shè)置為：大型超市、餐飲服務(wù)等。（2）、價格定位根據(jù)本項目所處的位置和周邊的市場調(diào)查，并分析了經(jīng)營對象對產(chǎn)品總價的承受能力，本項目住宅價格在3800元左右/平方米，配套商業(yè)用房出租價格為1.5元/平方米/天，車位出售價格為5萬元/車位。（3）、客戶群分析住宅客戶群：本項目屬渝北區(qū)環(huán)保改造地塊，項目建設(shè)的出發(fā)點就是為重慶青年提供優(yōu)質(zhì)的中高檔小戶型住宅，加快區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。因此，項目建設(shè)完成后的住宅部分主要客戶群如下：A、市區(qū)職業(yè)青年（輕軌3號線沿線）；B、?？h進主城區(qū)工作的青年人士；C、重慶江北機場的青年職員；D、奉職于重慶娛樂場所的青年女性；E、準婚青年；D、購房投資者E、其他（如：SOHO族）等；配套商業(yè)用房的客戶群：本案商鋪屬社區(qū)商鋪，其客戶群可分為：A、大型商業(yè)品牌企業(yè)設(shè)置網(wǎng)點；B、小區(qū)內(nèi)有置業(yè)需求的居民；C、區(qū)內(nèi)外工商個體戶；D、區(qū)內(nèi)外物業(yè)投資者。四、本項目市場調(diào)查綜述1、本項目的建設(shè)加快了地區(qū)環(huán)保改造步伐，對繁榮地區(qū)經(jīng)濟，優(yōu)化房產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，提高城市青年的居住水平具有極大的正面效益。2、本項目周邊交通便利，配套設(shè)施齊全，除住宅為主要建設(shè)內(nèi)容外還輔以配套商業(yè)，集多元化功能為一體的社區(qū)，必將吸引大量青年來此安家。綜上所述，在該地塊建設(shè)以40平方米左右的青年單身住宅為主，輔以配套商業(yè)的綜合型社區(qū)是可行的。第三章 建設(shè)內(nèi)容一、建設(shè)地點概述1、地塊位置擬建項目基地位置：渝北區(qū)興科大道路9號地塊四至范圍：寶桐紫花園以東、海德盛世以南、寶桐路以西、興科大道以北。建設(shè)用地面積為：8439.5平方米。地塊位置示意圖詳見附件 。2、周邊環(huán)境與設(shè)施本項目位于重慶市渝北區(qū)主城區(qū)。該地區(qū)是渝北區(qū)較為成熟的居住區(qū)。其周邊有“伴山名都”、“海德盛世”、“金香林”、“木魚石”、“水木年華”等已建和在建的住宅小區(qū)。擬建項目500米范圍內(nèi)還有飯店、便利店、銀行、郵局等服務(wù)性公建。項目所在區(qū)域交通十分便利，區(qū)域500米范圍內(nèi)還有801、610、609、612、621、622、616、684及軌道交通3號線等多條公交線路。二、主要設(shè)計依據(jù)1、重慶市發(fā)展計劃委員會關(guān)于建設(shè)“青春驛站酒店式公寓”商品住宅建設(shè)項目建議書的批復(fù)渝計城2008 號2、重慶市渝北區(qū)計委關(guān)于建設(shè)“青春驛站酒店式公寓”商品住宅建設(shè)項目建議書的批復(fù)渝北計城2008第 號3、重慶市房屋土地資源管理局重慶市房地產(chǎn)權(quán)證（渝房地渝北字2008第 ）4、重慶市渝北區(qū)規(guī)土局關(guān)于建設(shè)“青春驛站酒店式公寓”商品住宅建設(shè)項目選址意見書的通知渝北規(guī)土2008第 號5、重慶市住宅設(shè)計標(biāo)準6、高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范7、日本建筑物耐研究所參與防震設(shè)計8、其他相關(guān)設(shè)計規(guī)范三、基地現(xiàn)狀介紹本項目位于渝北區(qū)高檔住宅集聚區(qū)域，地處興科大道和寶桐路。原是一家鋼構(gòu)廠，規(guī)劃地塊總面積約為8439.5平方米，呈不規(guī)則四邊形。地塊距重慶江北國際機場5公里，距輕軌3號線桐巖站50米。本項目2008年選址，經(jīng)渝北區(qū)規(guī)劃核定，建筑高度小于海拔503米。四、總體布局在基地北側(cè)和南側(cè)偏東各建一幢高層住宅，在兩幢住宅之間形成一個較大的集中綠化景觀。整個總體規(guī)劃在滿足規(guī)范的前提條件下，合理布局，疏密有致，將景觀和建筑較好的融合于一體。五、單體設(shè)計本項目建設(shè)單體主要分為高層住宅及底層配套商業(yè)。（1）、高層住宅及底層配套商業(yè)本項目兩幢大樓2層以上均為住宅空間，其標(biāo)準層面積為735.25 平方米。樓層共221層。高層住宅房型布局簡潔緊湊，強調(diào)采光性和通風(fēng)性，兩幢大樓入口均設(shè)大堂，以提高住宅的品質(zhì)。兩幢大樓除大堂及二層以上均為住宅外，底層還設(shè)有配套商鋪及輔助用房。（2）、本項目抗震設(shè)計特邀日本建筑物耐震研究所參與，為目前重慶防震抗震性最佳住宅。本項目的建設(shè)，不僅將提高區(qū)域的人文檔次，還將豐富城市的空間輪廓；建筑立面風(fēng)格簡潔大方，細節(jié)表現(xiàn)豐富，材質(zhì)將充分體現(xiàn)綠色環(huán)保的理念，并與周邊環(huán)境相和諧。六、弱電設(shè)計1、通信系統(tǒng)在物業(yè)管理用房內(nèi)設(shè)置電信總機房，交換機及網(wǎng)絡(luò)設(shè)于電信總機房內(nèi)，在每層弱電井內(nèi)設(shè)置一分線箱及網(wǎng)絡(luò)配線架，電信線引至市電話局網(wǎng)。電話中繼線包括直達外線，數(shù)據(jù)外線約800對。住宅擬在每戶設(shè)置1對線入戶至住戶信息箱，并設(shè)置多個雙孔電信接線盒，位于主臥室或客廳。商業(yè)用房部分根據(jù)具體情況設(shè)置若干電話接線盒。2、有線電視系統(tǒng)有線電視信號，配置在重慶地區(qū)屬高檔的數(shù)字高清音視頻線路，由物業(yè)管理用房的電視總機房引來，以電纜埋地引入電視機房。電視電纜通過分配后引至住戶信息箱，住宅每戶設(shè)置終端1個。3、樓宇對講及防盜報警系統(tǒng)可視對講機設(shè)在住宅進口處大門旁，每戶設(shè)置可視對講分機，電梯轎箱及住戶與門衛(wèi)值班人員之間進行雙向通話。在住宅樓的頂層設(shè)置防盜報警控制器，陽臺、窗戶等部位設(shè)置入侵探測器，報警信號接至安保中心值班室。4、火災(zāi)報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)本工程地下12層設(shè)火災(zāi)報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)，消防中心設(shè)于車庫消防安保中心。發(fā)生火災(zāi)時，由感煙或感溫探測器及手動報警按紐，向中心發(fā)出信號，經(jīng)確認后啟動消防設(shè)施進行滅火。七、暖通設(shè)計1、室外空氣設(shè)計參數(shù)空調(diào)：夏季 干球溫度34C 濕球溫度28.2C冬季 干球溫度4C 相對濕度75%通風(fēng)：夏季 干球濕度32C冬季 干球濕度3C主導(dǎo)風(fēng)向和風(fēng)速：夏季 ESE SE 3.2M/S冬季 NW MNM 3.1M/S2、通風(fēng)系統(tǒng)（1）、地下停車庫設(shè)機械誘導(dǎo)風(fēng)排風(fēng)系統(tǒng)，換氣次數(shù)為6次/時，利用車道口部自然補風(fēng)。（2）、地下層設(shè)備用房設(shè)機械送排風(fēng)系統(tǒng)。八、房型配比根據(jù)項目主力客戶的需求，在本項目設(shè)計時，結(jié)合本項目的特定銷售對象，住宅房型控制在要求的范圍內(nèi)。 住房房型面積配比表31 單位：平方米房型一室戶一室一廳面積38.1465.91配比65%35%本項目上述房型配比是根據(jù)市場的需求確定的，對于最終批準房型配比還需要征詢相關(guān)規(guī)劃管理部門，在滿足客戶需求的同時，服從國家的相關(guān)政策。九、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)本項目的主要建筑技術(shù)指標(biāo)如下：基地面積： 8439.5平方米總建筑面積： 33755平方米（含地下建筑面積9017平方米）住宅建筑面積： 30878平方米配套商業(yè)面積： 2747集中地下車庫： 9017容積率： 3.99%建筑密度： 33.8%綠化率： 32.5%停車位： 216個第四章 環(huán)保、節(jié)能與綠化一、環(huán)保1、設(shè)計中環(huán)保（1）、水泵、風(fēng)機、空調(diào)等機械設(shè)備應(yīng)選擇低噪聲設(shè)備，并合理布局，各噪聲源（包括諸排氣口）采取風(fēng)口消聲、隔聲、減振、隔振等措施，使噪聲達到二類功能區(qū)標(biāo)準。（2）、商業(yè)用房如設(shè)餐飲，要求餐飲部分位置獨立于居民住宅樓。（3）、地下車庫排氣口和出入口設(shè)計應(yīng)符合停車庫設(shè)計要求，廢氣采用機械通風(fēng)在高于地面2.5米以上排放，排放口與敏感目標(biāo)的距離不小于8米。（4）、設(shè)變電站要求合理布局，與附近敏感目標(biāo)的間距主變應(yīng)大于12米，副變應(yīng)大于8米，確保周圍環(huán)境中工頻電、磁場強度滿足電磁輻射防護規(guī)定。（5）、安裝和使用空調(diào)設(shè)備應(yīng)嚴格執(zhí)行重慶市空調(diào)設(shè)備安裝使用管理規(guī)定。2、施工中環(huán)保（1）現(xiàn)場施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過程中會產(chǎn)生大量粉塵，故建材的堆放及砂漿拌和應(yīng)定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤，以減少汽車輪胎與道路路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛。（2）、施工中做到無高噪聲及爆炸聲，避免在夜深人靜時打樁，吊裝設(shè)備噪聲應(yīng)滿足環(huán)保要求。（3）、地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用的機械設(shè)備旁樹立屏障，減少機械噪聲的影響。（4）、環(huán)保措施與施工進度做到“三同時”。（5）施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準的空氣污染。（6）、建筑垃圾及時清理，做到文明施工。3、使用中的環(huán)保（1）、排污系統(tǒng)遵循雨污分流原則，地下車庫沖洗廢水經(jīng)隔油沉砂處理、餐飲廢水經(jīng)隔油處理后與生活污水一起排入市政合流污水管網(wǎng)。（2）、設(shè)備由專人管理，加強保養(yǎng)與維修，保證其良好運行狀態(tài)和效率。（3）、廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。（4）、進出小區(qū)的車輛限制行駛路線及速度，禁鳴喇叭。（5）、各類固體廢物分類收集、妥善處理。（6）、商業(yè)餐飲油煙氣經(jīng)凈化處理后由專用管道引至屋頂高空排放，油煙排放口設(shè)置應(yīng)符合餐飲行業(yè)環(huán)境保護設(shè)計規(guī)程。本項目已于200 年 月通過了重慶市渝北區(qū)環(huán)境保護局關(guān)于青春驛站單身公寓項目環(huán)境影響報告表的審批意見（渝北環(huán)保管審2008 號的審核。二、節(jié)能本項目中，凡涉及公用部位的設(shè)備，如照明電器、電機設(shè)備均優(yōu)先考慮采用節(jié)能設(shè)備。從圍護結(jié)構(gòu)入手，積極引入和使用中空玻璃節(jié)能門窗，構(gòu)成有效的節(jié)能技術(shù)體系，提高住宅性能和居住的舒適度。中空玻璃具有高透光性、低輻射的特點和隔熱、保溫、節(jié)能、隔音、阻燃、防潮等多重效果中空玻璃的使用，將有效提高建筑體的隔熱性和保溫性，夏天可阻擋熱氣入內(nèi)，冬天則防止暖氣外泄從而起到高效節(jié)能的作用。這樣既可以降低建設(shè)過程中的開發(fā)成本，又能降低今后物業(yè)管理中的使用成本，大大達到增效節(jié)能的效果。三、綠化本項目總體布局中已充分考慮綠化布置，小區(qū)綠化率達32.5%。在綠化環(huán)境的設(shè)計和實施中要嚴格遵循重慶市住宅發(fā)展局關(guān)于重慶市新建住宅環(huán)境綠化建設(shè)導(dǎo)則中的有關(guān)規(guī)定，盡可能為居住在該小區(qū)的居民提供一個良好的宜居環(huán)境。第五章 市政配套與動拆遷一、市政配套1、給排水水源：本工程給水水源由市政管網(wǎng)就近引入，供基地生活及消防用水。（1）、生活給水系統(tǒng)澆灑綠化采用市政管網(wǎng)直接供水。高層住宅和底層商鋪分別采用市政給水管網(wǎng)貯水池生活給水泵加壓生活用屋頂水箱用水點，分區(qū)供水，控制給水壓力小于350兆帕。小區(qū)地下車庫內(nèi)設(shè)水泵房（內(nèi)含生活貯水池及生活給水泵和消防給水泵）。每戶用水均按水表計量。（2）、消防給水系統(tǒng)由基地旁市政道路上的市政給水管網(wǎng)分別引入2根DN200給水管，在基地內(nèi)形成環(huán)網(wǎng)，在消火栓水泵接合器的附近設(shè)置地上式消火栓，同時按間距小于120米布置室外地上式消火栓。地下車庫設(shè)自動噴淋系統(tǒng)，由基地內(nèi)消防環(huán)管、噴淋管、18T消防水箱、濕式報警閥、水流指示器、噴淋水泵結(jié)合器及消防環(huán)管組成。（3）、用水量生活用水生活用水量估算表51 單位：L/人.d、L/m2.d、m2、m3/d、m3/h、人、h項目名稱用水標(biāo)準數(shù)量最高日用水量最高時用水量用水時間備注住宅100708657024綠化澆水0.52871未預(yù)見水量108小計消防用水量：室外消火栓系統(tǒng)20L/S，室內(nèi)消火栓系統(tǒng)10L/S，火災(zāi)延續(xù)時間2小時。（4）、排水系統(tǒng)采用雨污分流制系統(tǒng)，生活污水收集后排入市政污水管網(wǎng)；屋面雨水及地面雨水均通過區(qū)域雨水管道收集后排入市政雨水管網(wǎng)。生活污水量為201.6T/d（按生活用水量的90%計）。供水征詢意見詳見附件 。2、供電本工程用電裝機容量約1600KW，在基地內(nèi)設(shè)置1000千瓦電業(yè)箱式變電站1座和600KV的專用線，采用電纜埋地方式供電，住宅及公建部分設(shè)表計量，供電電源220V/380V。住宅及公建配電采用樹干式供電形式，二級負荷由來自不同變壓器的兩端低壓母線供電。高層住戶及公建采用低供低量的計量方式，用電由設(shè)于每層強電井內(nèi)的用戶電度表計量，一戶一表，高層公用部位用電由計量配電間的低壓配電屏內(nèi)的電度表計量。供電征詢意見詳見附件 。3、燃氣（天然氣）從寶桐路現(xiàn)有的DN300毫米中壓管接出支管供氣?；貎?nèi)設(shè)燃氣箱式調(diào)壓器一座，經(jīng)市政管網(wǎng)引入基地供氣，每戶配置單眼灶一具、燃氣熱水器一具、4立方米/小時天然氣表一具。小區(qū)天然氣總用氣量150立方米/小時。燃氣征詢意見詳見附件 。4、電信由市電信部門引線進入小區(qū)電信總機房，交換機及網(wǎng)絡(luò)設(shè)于電信總機房內(nèi)，住宅擬在每戶設(shè)置1對線入戶至住戶信息箱，并設(shè)多個雙孔電信接線盒位于主臥室或客廳。配套商業(yè)根據(jù)具體情況設(shè)置若干電話接線盒。二、動拆遷本項目動遷戶數(shù)為1戶，即開發(fā)商自有的匯凱鋼構(gòu)企業(yè)廠房，該廠房將于2008年底前完成拆遷和土地平整工作，俟后即可進入項目施工階段。第六章 建設(shè)進度計劃本項目的開發(fā)進度計劃是基于以下兩點而確立的：1、項目本身開發(fā)建設(shè)符合客觀規(guī)律的開發(fā)周期。2、根據(jù)開發(fā)商對項目籌劃、設(shè)計、建造和銷售等工作的全局考慮。工程建設(shè)形象進度表61時間內(nèi)容2009年2010年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度前期準備施工圖地下工程建設(shè)地上結(jié)構(gòu)工程設(shè)備安裝裝飾市政配套小區(qū)收尾竣工第七章 組織機構(gòu)與物料供應(yīng)項目的建設(shè)和經(jīng)營管理本項目由重慶青年城置業(yè)有限公司作為項目法人負責(zé)開發(fā)建設(shè)。法定住所：重慶市渝北區(qū)興科大道9號法定代表人：袁正耕 重慶青年城置業(yè)有限公司成立于2008年9月，是一家國內(nèi)合資的有限責(zé)任公司。公司的注冊資本為800萬元整。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)，物業(yè)管理，地下車庫，銷售建筑裝潢材料。公司股東組成表表71投資方名稱出資額所占比例重慶匯凱鋼結(jié)構(gòu)有限公司袁正耕朱文榮本項目總建筑面積：33755平方米，其中：住宅建筑面積：30878平方米，配套商業(yè)面積：2747平方米，地下建筑面積9017平方米，集中地下車庫：9017平方米。項目建設(shè)完成后，由項目法人自行委托有關(guān)物業(yè)管理公司進行前期物業(yè)管理，達到居住物業(yè)管理條例的有關(guān)規(guī)定后，由小區(qū)業(yè)主委員會續(xù)聘或另行聘請物業(yè)公司對小區(qū)物業(yè)進行管理。二、物料供應(yīng)項目開發(fā)所需大部分物資從國內(nèi)市場選購，并盡量采用環(huán)保產(chǎn)品，在資金允許的情況下，部分設(shè)備、裝飾材料等可從國外進口。第八章 投資估算及資金籌措一、投資估算1、估算依據(jù)本項目建設(shè)投資是根據(jù)建設(shè)方案、相關(guān)圖紙及重慶市建筑工程預(yù)算相關(guān)取費標(biāo)準進行估算的。2、估算條件（1）、相似工程合同造價資料及重慶地區(qū)大宗材料價格。（2）、由國內(nèi)單位和日本有關(guān)單位承擔(dān)設(shè)計、國內(nèi)單位施工和項目管理。3、估算范圍本估算包括正常的設(shè)計、施工周期內(nèi)，為完成本項目所需投入工程建筑安裝費用。4、估算說明（1）、總體工程包括室外管線系統(tǒng)、道路、圍墻、大門、綠化等費用。（2）、工程費是指住宅建筑安裝工程費，配套商業(yè)建筑安裝工程費。（3）、配套費包括水、電、氣、通信工程費及增容費等。（4）、工程顧問費按照建筑安裝工程費用的3%（包括勘察、設(shè)計、監(jiān)理、工料測量等）。（5）、住宅配套費是根據(jù)有關(guān)規(guī)定按320元/平方米收取。（6）、其他建設(shè)費是指政府各種管理手續(xù)費，以15元/平方米計。（7）、不可預(yù)見費包括不可預(yù)見費和漲價預(yù)備費，建設(shè)期內(nèi)平均價格變動率預(yù)測為5%。5、投資估算結(jié)果（詳見附表1）經(jīng)本可行性研究報告估算，該項目建設(shè)投入總資金為9800萬元，其中：工程費： 4000萬元工程建設(shè)其他費用： 4860萬元預(yù)備費： 800萬元建設(shè)期利息： 140萬元二、資金籌措本項目投資方是重慶青年城置業(yè)有限公司，其資金來源由自有資金（付款憑證）、銀行貸款和預(yù)售房款組成。1、自有資金按國家有關(guān)規(guī)定，本項目需要資本金4000萬元以上，至少占建設(shè)投資的35%。重慶青年城置業(yè)有限公司已支付預(yù)付款3975萬元，滿足資本金的出資要求。付款憑證詳見附件 。2、銀行貸款和預(yù)售房款本項目建設(shè)資金除資本金外，不足部分通過銀行貸款和預(yù)售房款解決， 銀行渝北支行為本項目出具了 銀行貸款意向書，重慶青年城置業(yè)有限公司作為項目法人為此出示了承諾書，詳見附件 。第九章 財務(wù)評價一、財務(wù)效益分析定義和假設(shè)1、項目建設(shè)期為2年，經(jīng)營期暫定為3年（含項目建設(shè)期1年），項目計算期暫定為4年。2、項目經(jīng)營收入按照有關(guān)市場價格等進行測算。3、有關(guān)稅費按照國家規(guī)定計繳。二、項目收入地上住宅部分全部出售，建筑面積為30878平方米，分3年銷售完畢，計劃在計算期第二年預(yù)售40%，第三年銷售50%，第四年銷售10%。單價暫定為3800元/平方米。配套商業(yè)用房2747平方米全部出售，計劃在計算期第四年全部售完。配套商業(yè)用房單價暫定為6000元/平方米。機動車停車位出售50個，單價暫定為5萬元/車位。其余根據(jù)形勢發(fā)展情況另行確定。三、總成本費用總成本費用主要由下列各項構(gòu)成1、經(jīng)營成本本項目正常年的經(jīng)營成本包括銷售費用、大修理基金、土地增值稅等。2、大修理基金大修理基金住宅按1100元/平方米3%計，配套商業(yè)按1500元/平方米4%計。3、土地增值稅土地增值稅是以房產(chǎn)銷售部分的收入減去銷售部分成本、費用、營業(yè)稅及其附加的1.2倍后的30%計。4、地塊成本：地塊成本測算表按土地合同規(guī)劃條件測算：建筑面積（M2）單價（元/m2）金額（萬元）備注一土地成本10503242.19二前期開發(fā)費1三通一平2工程勘察費53工程設(shè)計費964工程監(jiān)理費65合同審查費6防雷接地審查17質(zhì)量監(jiān)督費1.88沉降觀察費9散裝水泥基金10墻改費11地名費12環(huán)境評價費13招標(biāo)管理費14測樁費15人防費3016文明施工措施費17圖紙審查費5三建筑安裝費15001住宅12住宅23住宅34商業(yè)15商業(yè)26公共服務(wù)設(shè)施7電視、通訊508燃氣基礎(chǔ)設(shè)施9供熱管道建設(shè)40010其他四大配套費1901城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費2非經(jīng)營性公建3供熱設(shè)施建設(shè)費4電力配套工程五直接費合計六期間接費1管理、銷售費126.31.1管理費1.2銷售推廣費252.61.3前期物業(yè)管理費1.4物業(yè)招標(biāo)服務(wù)費2產(chǎn)權(quán)交易費2.1公共維修基金2.2房產(chǎn)交易費2.3總登記費2.4房產(chǎn)測繪費3財務(wù)費4484不可預(yù)見費150七稅前成本八稅金484.21營業(yè)稅2所得稅九綜合成本十銷售收入11800十一利潤1600十二投資利潤率成本與費用估算表詳見附表4四、利潤及利潤分配1、經(jīng)營收入本項目經(jīng)營收入主要包括住宅、配套商業(yè)及部分機動車車位銷售的收入。2、營業(yè)稅金及附加按照中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例，本項目按銷售收入的5.55%交納稅金。3、所得稅按照中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例及其實施細則，所得稅按33%計取。4、公益金、公積金本項目按稅后利潤的15%計提公益金和公積金。五、主要財務(wù)指標(biāo)全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為33.06%財務(wù)凈現(xiàn)值（I=12%）為3810.21萬元投資回收期為3.24年全部投資現(xiàn)金流量表詳見附表六、敏感性分析本報告從建設(shè)投資的增加以及銷售價格的增減，分別進行了敏感性分析，（詳見附表）。從分析結(jié)果來看，投資和銷售價格變化因素對本項目敏感度的影響均一般，相對而言，銷售價格對項目建設(shè)影響更大一些。本項目投資效益較好，投資風(fēng)險不大。經(jīng)過收支預(yù)測和財務(wù)分析，我們得出項目全部投資內(nèi)部收益率大于中國人民銀行頒布的貸款利率，項目全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（I=12%） 3810.21萬元大于零，本項目在財務(wù)效益評價上是可行的。第十章 研究結(jié)論與項目建議一、研究結(jié)論本項目的建設(shè)順應(yīng)了重慶城市建設(shè)的發(fā)展趨勢，對進一步推動地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展具有積極的意義，項目建設(shè)完全符合重慶市及渝北區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃的要求，因此，本項目的建設(shè)是可行的，而且是必要的。本方案的設(shè)計布局較為合理，功能、配套完善。二、項目建議1、鑒于本項目周圍都是已建成的小區(qū)，建議項目法人在建設(shè)過程中要做好施工組織設(shè)計，盡量減少干擾周邊居民的正常生活。2、建議項目法人在建設(shè)過程中，根據(jù)實際情況，科學(xué)安排過程進度，合理調(diào)度，嚴格控制投資，節(jié)約使用資金，以實現(xiàn)良好的經(jīng)濟效益。投資估算表附表1 單位：萬元序號項目單價數(shù)量合計備注1工程費用40001.1建筑安裝工程費7102.771.1.1辦公20002425490.401.1.2配套商業(yè)20001162.00232.401.1.3住宅建筑安裝工程費160026381.004220.961.1.4地下機動車庫25009229.002307.251.2總體工程費12012449.00149.392工程建設(shè)其他費用48602.1土地開發(fā)費6455.812.1.1土地轉(zhuǎn)讓（出讓）金47.202.1.2動拆遷費6408.612.2配套費1640.292.2.1供水管道工程費17.543501.0076.132.2.2供水增容費825233.5019.262.2.3供電工程費14543501.00630.762.2.4供配電貼費3602640.0095.042.2.5燃氣管道工程費24.526381.000064.632.2.6電話通信工程費12.5032795.0040.992.2.7工程顧問費217.562.2.8住宅建設(shè)配套費32026381.00213.082.2.9人防費0.002.2.10籌建管理費217.562.2.11其他建設(shè)費用1543501.0065.253預(yù)備費8003.1基本預(yù)備費767.413.2漲價預(yù)備費591.054建設(shè)投資合計16706.725建設(shè)期利息1406總投資10535.6項目銷售預(yù)測表附表2 單位：平方米，泊車序號項目合計第一年第二年第三年第四年1配套商業(yè)1162.001162.002住宅26381.007914.305276.2013190.503車位6060項目銷售收入預(yù)測表附表3 單位：萬元序號項目合計第一年第二年第三年第四年1配套商業(yè)2324.002324.002住宅29019.008705.735803.8214509.553車位900900.004合計35920.108705.736703.8220511.55成本與費用估算表附表4 單位：萬元序號項目合計第一年第二年第三年第四年1建造成本16706.726682.6910024.032銷售費用1282.75261.17201.11820.463大修理基金138.6330.7520.5087.394土地增值稅872.63872.635總成本19000.736682.6910315.95221.611780.48利潤表附表5 單位：萬元序號項目合計第一年第二年第三年第四年1銷售收入35921.108705.736703.8220511.552營業(yè)稅1993.62483.17372.061138.393總成本19000.736682.6910315.95221.611780.484銷售利潤14926.75-6682.69-2093.396110.1517592.685所得稅4925.834925.836稅后利潤10000.9210000.927公積金、公益金150000.141500.148凈利潤8500.788500.78財務(wù)平衡表附表6 單位：萬元序號內(nèi)容合計第一年第二年第三年第四年1資金來源1.1銷售收入118008705.736703.8220511.551.2自有資金與借款9634.306682.692951.611.2.1自有資金5880.615880.611.2.2借款3753.69802.082951.611.3其他總計45555.406682.6911657.346703.8220511.552資金運用2.1建設(shè)投資16706.726682.6910024.032.1.1其中：土地付款6455.816455.812.1.2其他建設(shè)投資10250.91226.8810024.032.2銷售費用1282.75261.17201.1182