濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告(DOC 138頁).doc

山東濰坊東方天韻項目山東濰坊東方天韻項目 專項市場調(diào)查研究報告專項市場調(diào)查研究報告 凌峻地產(chǎn) 中國 有限公司凌峻地產(chǎn) 中國 有限公司 20062006 年年 6 6 月月 2828 日日 山東濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告 國大集團 凌峻 中國2 前言前言 首先 感謝國大房地產(chǎn)公司委托 由我司負責濰坊市東方天韻 項目的策劃及銷售等工作 為了對項目開發(fā)戰(zhàn)略發(fā)展方向 項目的 產(chǎn)品走向等做出準確的判斷 首先必須對濰坊房地產(chǎn)市場進行深入 的市場調(diào)研 了解和把握濰坊房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展情況 市場調(diào)研報告作為項目開發(fā)的有效依據(jù) 能夠客觀反映目前濰 坊房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢 對項目成功運作具有戰(zhàn)略性 指導意義 為此 我司組成了專業(yè)的調(diào)研小組對濰坊房地產(chǎn)市場進 行了細致 深入的專項市場調(diào)研工作 并通過對相關調(diào)查數(shù)據(jù)和資 料的收集整理 多次的深度討論與專業(yè)數(shù)據(jù)分析 最終形成本報告 力求對濰坊的房地產(chǎn)市場做到深刻 精確的認識 為貴司項目的開 發(fā)運作提供有效的指導建議 山東濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告 國大集團 凌峻 中國3 目錄目錄 第一章 市場調(diào)查組織實施和可信度分析第一章 市場調(diào)查組織實施和可信度分析 6 第一節(jié) 調(diào)查的準備及實施過程 7 一 調(diào)查前期準備 7 二 調(diào)查實施 8 第二節(jié) 調(diào)查結果的可信度分析 9 第二章 濰坊市宏觀環(huán)境分析第二章 濰坊市宏觀環(huán)境分析 10 第一節(jié) 城市概況 11 一 地理位置 11 二 行政區(qū)劃及面積 12 三 城市人口 12 四 文化環(huán)境與歷史資源 13 第二節(jié) 城市經(jīng)濟 13 一 國民生產(chǎn)總值和財政收入保持持續(xù)增長 14 二 固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資發(fā)展迅猛 16 三 產(chǎn)業(yè)分布更趨合理 17 第三節(jié) 居民生活 18 一 居民收入情況 19 二 居民消費情況 20 三 人均居住面積 20 第四節(jié) 城市規(guī)劃 20 一 城市性質(zhì) 20 二 城市布局及區(qū)域職能 20 三 各區(qū)域規(guī)劃概況 20 第五節(jié) 本章總結 20 第三章 濰坊市房地產(chǎn)市場分析第三章 濰坊市房地產(chǎn)市場分析 20 第一節(jié) 濰坊市房地產(chǎn)市場總體情況 20 山東濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告 國大集團 凌峻 中國4 一 2001 以來濰坊房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售 20 二 1998 2005 年商品房價格情況 20 第二節(jié) 各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展概括 20 一 濰城區(qū)區(qū)域 20 二 奎文區(qū)區(qū)域 20 三 高新區(qū)區(qū)域 20 四 區(qū)域房地產(chǎn)情況對本項目的影響 20 第三節(jié) 典型項目分析 20 一 典型項目橫向?qū)Ρ确治?20 二 典型個案縱向分析 20 第四節(jié) 濰坊市未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)走勢預測 20 一 新政對房地產(chǎn)市場的影響 20 二 土地供給量預測 20 三 市場競爭與未來市場供應預測 20 四 銷售價格預測 20 第四章 濰城 奎文 高新三區(qū)在售項目戶型專項分析第四章 濰城 奎文 高新三區(qū)在售項目戶型專項分析 20 第一節(jié) 各區(qū)域戶型面積及配比分析 20 第二節(jié) 濰坊市暢銷項目戶型專項分析 20 一 嘉日花園 20 二 怡和 星國際 20 三 領秀華城 20 第三節(jié) 本章總結及啟示 20 一 高新區(qū)域理想戶型規(guī)劃數(shù)據(jù)匯總 20 二 啟示 20 第五章 項目區(qū)域 開發(fā)條件分析第五章 項目區(qū)域 開發(fā)條件分析 20 第一節(jié) 區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展 20 一 區(qū)域定位 20 山東濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告 國大集團 凌峻 中國5 二 特征描述 20 第二節(jié) 項目概況及開發(fā)條件分析 20 一 項目地塊概況 20 二 項目 SWOT 分析 20 第三節(jié) 本章總結 20 第六章 消費者調(diào)研分析第六章 消費者調(diào)研分析 20 第一節(jié) 消費者調(diào)研總體情況 20 第二節(jié) 調(diào)研情況分析 20 一 主消費群定位 20 二 消費群細化分析 20 第七章 媒體調(diào)查與分析第七章 媒體調(diào)查與分析 20 一 戶外廣告 20 二 報紙 20 三 電視媒體 20 四 手機短信廣告 20 五 網(wǎng)絡廣告 20 六 自辦發(fā)行 包括購買點廣告 20 七 電臺廣告 20 八 車身媒體 20 第八章 市場調(diào)查總結第八章 市場調(diào)查總結 20 結束語結束語 20 附件 濰坊市樓盤資料附件 濰坊市樓盤資料 20 山東濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告 國大集團 凌峻 中國6 第一章 市場調(diào)查組織實施和可信第一章 市場調(diào)查組織實施和可信 度分析度分析 山東濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告 國大集團 凌峻 中國7 第一節(jié) 調(diào)查的準備及實施過程第一節(jié) 調(diào)查的準備及實施過程 為保證調(diào)查過程的順利和調(diào)查結果的準確有效 正式調(diào)查前我司 與國大公司進行了多次溝通 框定了調(diào)查范圍和調(diào)查對象 擬定了 調(diào)查工作實施計劃 并精心組織了調(diào)查實施工作 主要工作包括 市場預調(diào) 調(diào)查隊伍組建 調(diào)查的程序設計 調(diào)查問卷及提綱設計 實地調(diào)查及信息采集 信息分析及報告撰寫 一 調(diào)查前期準備一 調(diào)查前期準備 1 1 市場預調(diào) 市場預調(diào) 月上旬已專人到濰坊對城市 項目地塊及市場基本情況做簡 單摸底調(diào)查和熟悉 并與開發(fā)商進行了深度溝通 2 2 調(diào)查隊伍組建 調(diào)查隊伍組建 公司總部策劃中心組建了由 1 名主要負責人 1 名執(zhí)行負責人 4 名調(diào)查人員組成的 6 人調(diào)查小組 3 3 調(diào)查的程序設計 調(diào)查的程序設計 正式調(diào)查前 擬訂了調(diào)查的區(qū)域 內(nèi)容 日程安排等詳盡的計劃 并就計劃與開發(fā)商進行了交流 雙方良好的溝通保證了后期調(diào)查實 施中各項工作的順利展開 山東濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告 國大集團 凌峻 中國8 4 4 調(diào)查問卷及提綱設計 調(diào)查問卷及提綱設計 A 二手資料收集提綱 B 政府部門 廣告公司及媒體深度訪談提綱 C 消費者訪談問卷 二 調(diào)查實施二 調(diào)查實施 1 1 二手數(shù)據(jù)收集 二手數(shù)據(jù)收集 濰坊市概況 濰坊市歷史文化 發(fā)展現(xiàn)狀及城市規(guī)劃等 宏觀經(jīng)濟情況 包括濰坊市地區(qū)生產(chǎn)總值 固定資產(chǎn)投資 財政 收入 居民消費水平等 濰坊市房地產(chǎn)市場情況 房地產(chǎn)投資 開工 竣工 銷售等資料 其它相關資料 2 2 房地產(chǎn)項目實地調(diào)查 房地產(chǎn)項目實地調(diào)查 濰城區(qū) 巴黎假日 碧水豪庭 金都家園 名都 百盛園 西城 名都 奎文區(qū) 東方御景 風尚 100 嘉日花園 康橋水岸 領秀華城 名門 現(xiàn)代城 三友文錦苑 圣榮 都市廣場 盛世豪庭 泰華 城 陽光外灘 怡和 星國際 中央麗景 左岸華庭 東方威 尼斯 高新區(qū) SOHU 新 E 城 東城 新海楓景 海信 順峰蘭郡 翰林 新城 清荷園小區(qū) 富華公寓 隆基花園 金馬小區(qū) 福?；▓@ 山東濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告 國大集團 凌峻 中國9 3 3 深度訪談 深度訪談 調(diào)查小組先后去發(fā)展商領導 主管及工程部相關人員 業(yè)內(nèi)同 行 銷售人員進行了深度訪談 并針對項目及所在區(qū)域進行了消費 者隨機訪談 4 4 調(diào)查數(shù)據(jù)分析及報告撰寫 調(diào)查數(shù)據(jù)分析及報告撰寫 調(diào)查小組成員對所收集數(shù)據(jù)進行整理 核對以及補充電話訪問 作出統(tǒng)計分析 并經(jīng)過與公司領導的多次會議討論 最終形成項目 的市場調(diào)查報告 第二節(jié) 調(diào)查結果的可信度分析第二節(jié) 調(diào)查結果的可信度分析 1 二手資料由濰坊市國土局 開發(fā)辦和房管局等相關職能部門提供 準確率 80 由于濰坊政府在信息統(tǒng)計方面尚有欠缺 難以達到 100 的準確率 如從網(wǎng)絡查找的 經(jīng)再三核證 準確率 90 以 上 2 樓盤基礎數(shù)據(jù)深訪 是由公司專人對相關樓盤的銷售部或物業(yè)部 進行了實地訪問 準確率 90 以上 3 以上調(diào)查數(shù)據(jù)在調(diào)研小組回歸總部后通過對比分析以及適當?shù)碾?話回訪等方式 對所得數(shù)據(jù)進行了再次驗證 調(diào)整 本報告所使 用數(shù)據(jù)準確率應可達 95 以上 山東濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告 國大集團 凌峻 中國10 第二章 濰坊市宏觀環(huán)境分析第二章 濰坊市宏觀環(huán)境分析 山東濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告 國大集團 凌峻 中國11 本章通過對濰坊的城市概況 經(jīng)濟發(fā)展 居民生活及城市規(guī)劃 等宏觀層面的闡述 分析 預測 準確的把握濰坊房地產(chǎn)市場所處 的宏觀環(huán)境及未來發(fā)展趨勢 第一節(jié) 城市概況第一節(jié) 城市概況 要點要點 從城區(qū)面積和人口數(shù)量來看 濰坊在山東屬于中型城市 從城區(qū)面積和人口數(shù)量來看 濰坊在山東屬于中型城市 市內(nèi)交通便利 行政區(qū)劃明晰 歷史文化悠久 房地產(chǎn)發(fā)展具備市內(nèi)交通便利 行政區(qū)劃明晰 歷史文化悠久 房地產(chǎn)發(fā)展具備 社會優(yōu)勢 社會優(yōu)勢 一 地理位置一 地理位置 濰坊市位于山東半島中部 西至省會濟南 183 公里 西北至 首都北京 410 公里 南依沂山 北瀕渤海 扼山東內(nèi)陸腹地通往半 島地區(qū)的咽喉 膠濟鐵路橫貫市 境東西 東連海港名城青島 煙臺 西接工礦重鎮(zhèn)淄博 東營 南 連臨沂 日照 濰坊市位于山東交通核心地帶 三面臨陸 北面靠海 終年四濰坊市位于山東交通核心地帶 三面臨陸 北面靠海 終年四 季分明 屬于中國比較適宜人類居住的城市之一 季分明 屬于中國比較適宜人類居住的城市之一 山東濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告 國大集團 凌峻 中國12 二 行政區(qū)劃及面積二 行政區(qū)劃及面積 濰坊現(xiàn)轄奎文 濰城 坊子 寒亭 4 區(qū) 青州 諸城 安丘 昌邑 壽光 高密 6 市 縣級 臨朐 昌樂 2 縣 共有 152 個鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 總面積 15859 平方公里 其中市區(qū)面積 1472 平方公里 南北長 188 公里 東西寬 164 公里 市域地勢南高北低 南部是山區(qū)丘陵 中部為平原 市域共有大小河流 112 條 其中流域面積在 100 平方 公里以上的有 55 條 主要水系有濰河 彌河 白浪河 膠萊河 小 清河 5 條 海岸線為東南 西北走向 呈曲線狀 西起淄脈河口 東到膠萊河口 全長 143 公里 濰坊市區(qū)域規(guī)劃明晰 市區(qū)地勢平坦 水景豐富 市內(nèi)具備較濰坊市區(qū)域規(guī)劃明晰 市區(qū)地勢平坦 水景豐富 市內(nèi)具備較 好的房地產(chǎn)開發(fā)條件 好的房地產(chǎn)開發(fā)條件 三 城市人口三 城市人口 濰坊為地級市 轄 4 區(qū) 2 縣代管 6 市 市區(qū)人口 68 萬 單位 萬人 22 07 22 26 27 26 38 57 39 13 08 13 18歲以下18 35歲35 60歲60歲以上 圖示 濰坊市 2005 年各年齡人群分布圖 十一五十一五 時期是濰坊城市化和城市現(xiàn)代化進入加快發(fā)展的關時期是濰坊城市化和城市現(xiàn)代化進入加快發(fā)展的關 鍵時期 到鍵時期 到 20102010 年 全市城市化水平將達到年 全市城市化水平將達到 50 50 中心市區(qū)人口規(guī) 中心市區(qū)人口規(guī) 模達到模達到 130130 萬人 屆時 住宅剛性需求將是現(xiàn)在的一倍 市場對房萬人 屆時 住宅剛性需求將是現(xiàn)在的一倍 市場對房 地產(chǎn)項目的消化能力進一步加強 地產(chǎn)項目的消化能力進一步加強 山東濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告 國大集團 凌峻 中國13 四 文化環(huán)境與歷史資源四 文化環(huán)境與歷史資源 三皇五帝 中的舜 齊國政治家晏嬰 東漢經(jīng)學大師鄭玄 北魏農(nóng)學家賈思勰等都出自濰坊 孔融 范仲淹 歐陽修 蘇東坡 鄭板橋等曾在濰坊執(zhí)政理事 近代涌現(xiàn)出了王盡美 陳少敏 王愿 堅 王統(tǒng)照 臧克家等一批革命家 文學家 藝術家 濰坊名勝古 跡 人文景觀眾多 濰坊風箏 楊家埠木版年畫等中外馳名 擁有十 笏園 范公亭 山旺化石 恐龍化石 沂山國家森林公園 青云山 青云湖等旅游景點 濰坊是歷史文化古城 具有深厚的東方文化背景 為房地產(chǎn)項濰坊是歷史文化古城 具有深厚的東方文化背景 為房地產(chǎn)項 目推廣宣傳的提供了炒作話題 目推廣宣傳的提供了炒作話題 第二節(jié) 城市經(jīng)濟第二節(jié) 城市經(jīng)濟 要點要點 從從 GDPGDP 總量還是財政收入等方面看 濰坊的經(jīng)濟水平目前在山東總量還是財政收入等方面看 濰坊的經(jīng)濟水平目前在山東 處于中上游位置 處于中上游位置 三產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整優(yōu)化 固定投資和房地產(chǎn)投資的大幅度增長以及三產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整優(yōu)化 固定投資和房地產(chǎn)投資的大幅度增長以及 區(qū)內(nèi)高新產(chǎn)業(yè)的強勁發(fā)展 為濰坊房地產(chǎn)發(fā)展提供了健康的外部區(qū)內(nèi)高新產(chǎn)業(yè)的強勁發(fā)展 為濰坊房地產(chǎn)發(fā)展提供了健康的外部 條件和購買能力較強的人群 條件和購買能力較強的人群 山東濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告 國大集團 凌峻 中國14 一 國民生產(chǎn)總值和財政收入保持持續(xù)增長一 國民生產(chǎn)總值和財政收入保持持續(xù)增長 1 地區(qū)生產(chǎn)總值 2004 年濰坊市 GDP 1246 41 億 按可比價格比上年增長 16 9 增幅同比提高 1 9 個百分點 人均 GDP 達到 14678 元 比上 年增長 16 7 同比提高 1 7 個百分點 2005 年濰坊市生產(chǎn)總值 GDP 完成 1471 2 億元 按可比價格 比上年增長 17 1 人均 GDP 達到 17279 元 762 870 1030 1246 41 1471 2 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 20012002200320042005 年份 GDP 億元 圖 1 濰坊 2001 2005 國民生產(chǎn)總值 41 19 37 0837 11 40 75 82 21 4 8 8 52 28 46 3846 05 49 41 54 58 35 37 10 96 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 濰城區(qū)奎文區(qū)坊子區(qū)寒亭區(qū)高新開發(fā)區(qū)濱海開發(fā)區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū) GDP 億元 2004年各區(qū)生產(chǎn)總值 2005年各區(qū)生產(chǎn)總值 圖 2 濰坊市各縣區(qū) 2004 2005 生產(chǎn)總值對比 山東濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告 國大集團 凌峻 中國15 從以上兩表可以看出 從以上兩表可以看出 20012001 年以來 濰坊經(jīng)濟保持較快的發(fā)展年以來 濰坊經(jīng)濟保持較快的發(fā)展 速度 特別是近兩年來 高新區(qū)的區(qū)生產(chǎn)總值位于全市各縣區(qū)之首 速度 特別是近兩年來 高新區(qū)的區(qū)生產(chǎn)總值位于全市各縣區(qū)之首 高新技術已經(jīng)成為濰坊的產(chǎn)業(yè)龍頭 區(qū)域內(nèi)孕育了一批對居住條件高新技術已經(jīng)成為濰坊的產(chǎn)業(yè)龍頭 區(qū)域內(nèi)孕育了一批對居住條件 較高 對房價承受能力較強的社會精英 該部分人群主要以工程師 較高 對房價承受能力較強的社會精英 該部分人群主要以工程師 高科技研發(fā)者為主 學歷在本科以上 年收入在高科技研發(fā)者為主 學歷在本科以上 年收入在 6 86 8 萬左右 萬左右 2 2 財政收入 財政收入 2004 年 全市完成財政總收入 107 8 億元 增長 26 7 2005 年 全市完成財政總收入 141 6 億元 增長 31 4 107 8 141 6 0 20 40 60 80 100 120 140 160 20042005 年份 財政收入 億元 圖 1 濰坊市 2004 2005 年財政收入圖示 濰坊市連續(xù)濰坊市連續(xù) 1919 年實現(xiàn)財政收支平衡 財政收入也在逐年以年實現(xiàn)財政收支平衡 財政收入也在逐年以 25 25 左右的速度提升 為市政的房地產(chǎn)規(guī)劃和相應區(qū)域配套設施的建設左右的速度提升 為市政的房地產(chǎn)規(guī)劃和相應區(qū)域配套設施的建設 提供了經(jīng)濟基礎 提供了經(jīng)濟基礎 山東濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告 國大集團 凌峻 中國16 二 固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資發(fā)展迅猛二 固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資發(fā)展迅猛 1 1 固定資產(chǎn)投資 固定資產(chǎn)投資 2004 年全市全社會固定資產(chǎn)投資完成 826 1 億元 2005 上升到 1100 4 億元 比上年增長 33 4 826 1 1100 4 0 200 400 600 800 1000 1200 20042005 年份 固定資產(chǎn)投資 億元 圖示 濰坊 2004 2005 年固定資產(chǎn)投資 2 2 房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資 2004 年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 43 億元大關 其中住宅開發(fā) 完成投資 33 5 億元 2005 年全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 79 億元 比上年增長 83 7 其中住宅建設投資 50 億元 同比增長 49 2 山東濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告 國大集團 凌峻 中國17 圖示 濰坊 2004 2005 年房地產(chǎn)及住宅建設投資 近兩年來濰坊市固定資產(chǎn)投資增長近近兩年來濰坊市固定資產(chǎn)投資增長近 1 31 3 其中房地產(chǎn)建設投 其中房地產(chǎn)建設投 資特別是住宅建設投資都在以資特別是住宅建設投資都在以 50 50 以上的速率增長 充分說明濰坊以上的速率增長 充分說明濰坊 房地產(chǎn)建設投資市場發(fā)展健康 市民對住宅需求旺盛 現(xiàn)階段正是房地產(chǎn)建設投資市場發(fā)展健康 市民對住宅需求旺盛 現(xiàn)階段正是 住宅項目推出的較好時機 住宅項目推出的較好時機 三 產(chǎn)業(yè)分布更趨合理三 產(chǎn)業(yè)分布更趨合理 1 1 各產(chǎn)業(yè)所占比重 各產(chǎn)業(yè)所占比重 一 二 三產(chǎn)業(yè)的比例關系由 04 年的 14 5 54 8 30 7 調(diào)整 為 05 年的 13 57 30 其中第一產(chǎn)業(yè)所占比重比 04 年下降 1 5 個 百分點 第二產(chǎn)業(yè)比重上升 2 2 個百分點 第三產(chǎn)業(yè)比重下降 0 7 個百分點 13 57 30 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 圖示 濰坊市 2005 年一 二 三產(chǎn)業(yè)所占百分比 43 79 33 5 50 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 20042005 年份 投資額 億元 房地產(chǎn)建設投資額 住宅建設投資額 山東濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告 國大集團 凌峻 中國18 2 2 各產(chǎn)業(yè)增長比率 各產(chǎn)業(yè)增長比率 第一產(chǎn)業(yè)增加 8 6 第二產(chǎn)業(yè)增長 25 7 其中工業(yè)增加值 618 49 億元 增長 27 1 一 二 三產(chǎn)業(yè)分別拉動 GDP 增長 1 6 12 8 和 2 5 個百分點 180 4 196 8 683 49 836 5 382 52 437 9 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 20042005 年份 增加值 億元 第一產(chǎn)業(yè)增加值 第二產(chǎn)業(yè)增加值 第三產(chǎn)業(yè)增加值 圖示 濰坊市 2004 2005 年一 二 三產(chǎn)業(yè)增加值 如上兩表分析可得 濰坊市產(chǎn)業(yè)結構以工業(yè)為主 且工業(yè)仍然如上兩表分析可得 濰坊市產(chǎn)業(yè)結構以工業(yè)為主 且工業(yè)仍然 以迅猛的速度上升 工業(yè)的快速發(fā)展將直接帶動市政稅收的增加 以迅猛的速度上升 工業(yè)的快速發(fā)展將直接帶動市政稅收的增加 稅收增加是城市化進程快速發(fā)展的重要條件之一 而城市化進程所稅收增加是城市化進程快速發(fā)展的重要條件之一 而城市化進程所 帶來的新城建設和舊城改造必將推動房地產(chǎn)市場發(fā)展 帶來的新城建設和舊城改造必將推動房地產(chǎn)市場發(fā)展 第三節(jié) 居民生活第三節(jié) 居民生活 要點要點 濰坊市經(jīng)濟發(fā)展迅速 居民消費收入增長迅速 消費能力進一步濰坊市經(jīng)濟發(fā)展迅速 居民消費收入增長迅速 消費能力進一步 提高 對房地產(chǎn)有著較高的價格承受能力 提高 對房地產(chǎn)有著較高的價格承受能力 濰坊市人均居住面積較高 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速 并逐漸進入買濰坊市人均居住面積較高 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速 并逐漸進入買 方市場 競爭日趨激烈 方市場 競爭日趨激烈 山東濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告 國大集團 凌峻 中國19 一 居民收入情況一 居民收入情況 1 1 濰坊市人均 濰坊市人均 GDPGDP 及增長情況及增長情況 2004 年人均 GDP 達到 14678 元 按現(xiàn)行匯率折算為 1775 美元 比上年增長 16 7 2005 年人均 GDP 達到 17279 元 按現(xiàn)行匯率折 算為 2141 美元 比上年增長 16 8 2 2 濰坊市人均可支配收入情況 濰坊市人均可支配收入情況 2005 年濰坊市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10318 元 比 九五 末 即 2000 年底 增加了 63 6 年均增長 10 4 6306 7307 7538 8500 9346 10318 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 200020012002200320042005 單位 元 圖 1 濰坊市 2000 2005 年城鎮(zhèn)居民可支配收入 1521 1775 2141 1090 1490 1703 0 500 1000 1500 2000 2500 200320042005 單位 元 濰坊 全國 圖 2 2003 2005 年濰坊市與全國人均 GDP 比較 山東濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告 國大集團 凌峻 中國20 從以上兩表可以看出 濰坊市人均從以上兩表可以看出 濰坊市人均 GDPGDP 總量及增長幅度遠高于總量及增長幅度遠高于 全國水平 人均可支配收入以年均全國水平 人均可支配收入以年均 10 4 10 4 的速度快速增長 可見濰的速度快速增長 可見濰 坊市居民消費實力強勁 可承受相對較高的房價 坊市居民消費實力強勁 可承受相對較高的房價 二 居民消費情況二 居民消費情況 1 1 濰坊 濰坊 2003 20052003 2005 城鎮(zhèn)人均消費性支出情況城鎮(zhèn)人均消費性支出情況 2003 年濰坊市鎮(zhèn)居民人均消費性支出達到 6123 元 2004 年均 增長 11 3 2005 年均增長 12 3 6123 6821 7663 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 200320042005 單位 元 圖示 2003 2005 濰坊城鎮(zhèn)人均消費性支出 2 2 濰坊 山東 全國恩格爾系數(shù) 濰坊 山東 全國恩格爾系數(shù) 2005 年濰坊城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)比 九五 末下降 1 8 個百分 點 32 2 33 7 36 7 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 濰坊山東全國 單位 山東濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告 國大集團 凌峻 中國21 圖示 2005 年濰坊 山東 全國城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) 從以上分析可以看出 近年來濰坊市城鎮(zhèn)人均消費性支出保持從以上分析可以看出 近年來濰坊市城鎮(zhèn)人均消費性支出保持 10 10 的增長速率 恩格爾系數(shù)要分別低于山東省及全國的增長速率 恩格爾系數(shù)要分別低于山東省及全國 1 51 5 和和 4 54 5 個個 百分點 百分點 反映出濰坊市城鎮(zhèn)居民相對比較富裕 有比較高的消費實反映出濰坊市城鎮(zhèn)居民相對比較富裕 有比較高的消費實 力和消費水平 有承受較高房價的經(jīng)濟實力 力和消費水平 有承受較高房價的經(jīng)濟實力 三 人均居住面積三 人均居住面積 23 14 22 0 5 10 15 20 25 濰坊山東全國 單位 圖示 2005 年濰坊 山東 全國城鎮(zhèn)居民人均居住面積 濰坊市城鎮(zhèn)居民人均居住面積要分別高出山東省和全國濰坊市城鎮(zhèn)居民人均居住面積要分別高出山東省和全國 9 9 和和 1 1 這一方面表明濰坊房地產(chǎn)發(fā)展速度要高于全省和全國水平 另 這一方面表明濰坊房地產(chǎn)發(fā)展速度要高于全省和全國水平 另 一方面表明濰坊住宅市場供給量大 逐漸由賣房市場進入買方市場 一方面表明濰坊住宅市場供給量大 逐漸由賣房市場進入買方市場 第四節(jié) 城市規(guī)劃第四節(jié) 城市規(guī)劃 要點要點 濰坊市城市格局合理 職能各異 其中高新區(qū)規(guī)劃發(fā)展成現(xiàn)代化濰坊市城市格局合理 職能各異 其中高新區(qū)規(guī)劃發(fā)展成現(xiàn)代化 園林式住區(qū) 未來園林式住區(qū) 未來 2 52 5 年內(nèi)將有大批量的樓盤在此地涌現(xiàn) 年內(nèi)將有大批量的樓盤在此地涌現(xiàn) 山東濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告 國大集團 凌峻 中國22 高新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展迅速 區(qū)域內(nèi)配套正在逐漸完善 生活起居的方高新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展迅速 區(qū)域內(nèi)配套正在逐漸完善 生活起居的方 便將吸引消費者前來入住或投資 便將吸引消費者前來入住或投資 一 城市性質(zhì)一 城市性質(zhì) 濰坊的城市性質(zhì)定位為濰坊的城市性質(zhì)定位為 以高新技術產(chǎn)業(yè)為主導 工業(yè) 商貿(mào) 以高新技術產(chǎn)業(yè)為主導 工業(yè) 商貿(mào) 旅游全面發(fā)展的現(xiàn)代化國際風箏城旅游全面發(fā)展的現(xiàn)代化國際風箏城 具體分為 兩中心 兩基地 一樞紐 三個部分 兩中心 即 世界風箏文化傳播交流中心 半島地區(qū)重要商貿(mào)物流中心 兩基 地 即以海洋化工 動力機械 紡織和高新技術為基礎的現(xiàn)代制造 業(yè)基地 高級職業(yè)技術教育為特色的文化教育產(chǎn)業(yè)基地 一樞紐 即聯(lián)系山東半島城市群的重要交通樞紐 二 城市布局及區(qū)域職能二 城市布局及區(qū)域職能 1 1 濰坊市整體布局 濰坊市整體布局 濰坊中心城總體布局 一心 一環(huán) 一軸 一廊 一心 即四月河路 北宮街 北海路 健康街所圍合的城市核 心區(qū) 一環(huán) 即長松路 玄武街 濰縣路 寶通街組成的城市快速 交通環(huán) 一軸 即由北海路為主的交通 發(fā)展軸 一廊 即由白浪河 虞河兩側綠化帶及兩河之間休閑綠地構 成的生態(tài)綠化廊道 2 2 濰坊市中心城區(qū)職能各異 濰坊市中心城區(qū)職能各異 山東濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告 國大集團 凌峻 中國23 中心城區(qū)包括長松組團 中心組團 東南組團和出口加工組團 共四個組團 長松組團 在發(fā)展無污染環(huán)境都市型工業(yè)基礎的同時 將積 極參與推動物流業(yè)成長 提高現(xiàn)有商業(yè)服務項目業(yè)設施水平面 中心組團 將形成高級工程師商業(yè)區(qū) 金融中心 行政 商 務中心 以及高級工程師文化娛樂場所 商務會展中心 東南組團 高新區(qū) 位于新華路以東 東外環(huán)以西 北外環(huán) 以南 該項組團應積極參與接納市級公共建設項目 加快生活服務 設施建設水平面 發(fā)展成現(xiàn)代化園林式住區(qū) 出口加工組團 將圍繞出口加工區(qū)建設產(chǎn)業(yè)集群 三 各區(qū)域規(guī)劃概況三 各區(qū)域規(guī)劃概況 1 1 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況 41 2 37 1 82 23 4 25 5 35 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 濰城奎文高新 單位 億元 0 5 10 15 20 25 30 35 40 單位 區(qū)生產(chǎn)總值 增長率 表 1 2004 年三區(qū)區(qū)生產(chǎn)總值及增長率 山東濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告 國大集團 凌峻 中國24 38 538 8 54 3 125 6 137 1 106 0 10 20 30 40 50 60 濰城奎文高新 單位 億元 0 20 40 60 80 100 120 140 160 單位 區(qū)社會固定資產(chǎn)投資增長率 表 2 2004 年三區(qū)區(qū)社會固定資產(chǎn)投資及增長率 從表從表 1 1 可以看出 高新區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟實力要遠高于其它兩區(qū) 可以看出 高新區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟實力要遠高于其它兩區(qū) 較之其它兩區(qū)存在更大的消費空間和消費能力 表較之其它兩區(qū)存在更大的消費空間和消費能力 表 2 2 則反映了高新則反映了高新 區(qū)內(nèi)投資能力及區(qū)外資金投資吸引力也都遠高與其他兩區(qū) 說明高區(qū)內(nèi)投資能力及區(qū)外資金投資吸引力也都遠高與其他兩區(qū) 說明高 新區(qū)的市場發(fā)展?jié)摿薮?本區(qū)域日后的房地產(chǎn)建設將會有大幅度新區(qū)的市場發(fā)展?jié)摿薮?本區(qū)域日后的房地產(chǎn)建設將會有大幅度 的增加 市場競爭將會日趨激烈 的增加 市場競爭將會日趨激烈 2 2 區(qū)域內(nèi)城市配套完善程度 區(qū)域內(nèi)城市配套完善程度 濰城及奎文區(qū)為濰坊市老城區(qū) 區(qū)內(nèi)城市生活配套完善 能夠 滿足生活及工作需要 其中濰城區(qū)為老商業(yè)中心 批發(fā)物流配套發(fā) 達 奎文為新商業(yè)中心 寫字樓 酒店 大型購物廣場主要集中在 此 以下 重點對高新區(qū)配套設施進行介紹 高新區(qū) 高新區(qū) 海運 海運 開發(fā)區(qū)周圍 200 公里范圍內(nèi)有青島 煙臺 日照等國際 客貨港口 可直達世界各地 濰坊市的萬噸級泊位港口即將投入運 營 公路 公路 濰坊公路以通車里程多 路面等級高聞名全國 濟南至 山東濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告 國大集團 凌峻 中國25 青島 濰坊至萊陽高速公路橫貫開發(fā)區(qū) 并在開發(fā)區(qū)內(nèi)設有互通立 交式出入口 東到青島 煙臺 西至濟南分別只需 90 分鐘 150 分 鐘和 120 分鐘 鐵路 鐵路 東西橫貫山東半島的膠濟鐵路復線距開發(fā)區(qū)五公里 并 連通全國各大主要鐵路干線 客貨運輸便捷 空運 空運 開發(fā)區(qū)距濟南 青島兩個國際機場和濰坊機場分別為 180 公里 120 公里 10 公里 濰坊機場可通達北京 廣州 深圳 廈門 大連 南京等眾多城市 供水 供水 濰坊境內(nèi)水源充足 山東省最大的峽山水庫常年儲水 6 10 億立方米 開發(fā)區(qū)配水廠曰供水 20 萬立方米 入戶水壓 0 35 0 45Mpa 供電 供電 開發(fā)區(qū)電力來自居全國第二位的山東電網(wǎng) 裝機總容 量 1450 萬千瓦 年發(fā)電量 800 億千瓦時 區(qū)內(nèi)有兩座 110 千伏 12 6 萬千伏的變電站 電力供應充足 供熱供熱 開發(fā)區(qū)熱力公司實行集中供熱 可滿足用戶生產(chǎn) 生活 需求 通訊通訊 濰坊已形成有線 無線現(xiàn)代化立體電信網(wǎng)絡 電話交換 機總容量 65 萬門 開發(fā)區(qū)裝機容量 4 萬門 信息聯(lián)絡暢通 廠房 廠房 開發(fā)區(qū)內(nèi)建有通用廠房 客商可根據(jù)生產(chǎn)需要租用 購 置或自行建造 商住 商住 開發(fā)區(qū)已建成各種檔次的住宅 別墅 寫字樓 50 多萬 平方米 可供投資者購置或租用 支撐服務情況體系支撐服務情況體系 高新區(qū)建立健全了會計師事務所 律師事 務所以及信息咨詢 人才交流 合同仲裁 社會保險 金融服務等 山東濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告 國大集團 凌峻 中國26 投資保障體系 幼兒園 中小學 大學 醫(yī)院等社會服務體系日趨 完善 國際五星級標準的富華大酒店和多處國際四星級 三星級標 準的酒店 游樂園 夜總會等旅游娛樂設施齊全完備 區(qū)內(nèi)生產(chǎn) 經(jīng)營 生活方便 社會秩序良好 高新區(qū)作為高新區(qū)作為 19921992 年年 4 4 月建立的開發(fā)區(qū) 大多數(shù)配套設施尚屬于月建立的開發(fā)區(qū) 大多數(shù)配套設施尚屬于 規(guī)劃建設中 目前的配套情況暫時只能滿足區(qū)內(nèi)居民的基本生活需規(guī)劃建設中 目前的配套情況暫時只能滿足區(qū)內(nèi)居民的基本生活需 求 而配套設施的不齊全是現(xiàn)階段高新區(qū)房地產(chǎn)特別是住宅存在的求 而配套設施的不齊全是現(xiàn)階段高新區(qū)房地產(chǎn)特別是住宅存在的 主要銷售抗性問題 主要銷售抗性問題 第五節(jié) 本章總結第五節(jié) 本章總結 通過本章對濰坊市及各區(qū)的經(jīng)濟 居民收入 格局等方面的介 紹 我們可以得出以下幾點結論 一 濰坊市經(jīng)濟發(fā)展迅速 居民消費收入增長較快 消費能力進一 步提高 對房地產(chǎn)有著較高的價格承受能力 二 近兩年來濰坊市固定資產(chǎn)投資增長近 1 3 其中房地產(chǎn)投資特 別是住宅投資都在以 50 以上的速率增長 充分說明濰坊房地 產(chǎn)投資市場發(fā)展?jié)摿^大 市民對住宅需求旺盛 現(xiàn)階段正是 住宅項目推出的較好時機 三 濰坊市產(chǎn)業(yè)結構以工業(yè)為主 且工業(yè)仍然以迅猛的速度上升 工業(yè)的快速發(fā)展是城市化進程的重要條件之一 而城市化進程 所帶來的新城建設和舊城改造必將推動房地產(chǎn)市場發(fā)展 四 濰坊市人均居住面積較高 房地產(chǎn)住宅市場已經(jīng)逐漸進入買方 山東濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告 國大集團 凌峻 中國27 市場 競爭日趨激烈 五 高新區(qū)作為 1992 年 4 月建立的開發(fā)區(qū) 大多數(shù)配套設施尚屬 于規(guī)劃建設中 而配套設施的不齊全是現(xiàn)階段高新區(qū)房地產(chǎn)特 別是住宅存在的主要銷售抗性問題 山東濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告 國大集團 凌峻 中國28 第三章 濰坊市房地產(chǎn)市場分析第三章 濰坊市房地產(chǎn)市場分析 山東濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告 國大集團 凌峻 中國29 本章通過對濰坊近年房地產(chǎn)市場總體運行情況 各區(qū)域房地產(chǎn) 具體特征 典型項目分析等 了解濰坊房地產(chǎn)的現(xiàn)狀并預測未來 第一節(jié) 濰坊市房地產(chǎn)市場總體情況第一節(jié) 濰坊市房地產(chǎn)市場總體情況 要點要點 近幾年來 濰坊市房地產(chǎn)市場供應 需求兩旺盛 價格平穩(wěn)上漲 近幾年來 濰坊市房地產(chǎn)市場供應 需求兩旺盛 價格平穩(wěn)上漲 20052005 年后 市場供略過于求 買方市場逐漸形成年后 市場供略過于求 買方市場逐漸形成 房價上漲速房價上漲速 率逐漸減慢 競爭更趨向激烈 率逐漸減慢 競爭更趨向激烈 一 一 20012001 以來濰坊房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售以來濰坊房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售 1 1 截止 截止 20052005 年統(tǒng)計情況年統(tǒng)計情況 截止 2005 年 全市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 419 59 億元 同 比下降 3 37 商品房竣工面積為 656 23 萬平方米 同比下降了 35 18 商品房批準預售面積累計為 894 35 萬平方米 同比下降 6 45 其中住宅批準預售面積 711 58 萬平方米 同比下降了 10 96 04 年全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 43 億元 比上年增長 15 9 其中住宅投資 33 5 億元 增長 29 1 全年商品房銷售額 13 5 億 元 2 2 歷年情況 歷年情況 山東濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告 國大集團 凌峻 中國30 2005 年濰坊市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 50 億元 竣工面積 500 萬 平方米 其中住宅 390 萬平方米 市區(qū)完成投資 27 億元 竣工面積 275 萬平方米 其中住宅 214 萬平方米 各項指標均增長 20 以上 2004 年全市完成房地產(chǎn)投資 41 億元 施工面積 520 平方米 竣工面積 390 平方米 其中住宅開發(fā)完成投資 31 億元 施工面積 416 萬平方米 竣工面積 240 平方米 濰坊市房地產(chǎn)竣工面積 銷售面積統(tǒng)計表如下 年份年份 200120012002200220032003 商品房竣工面積 萬 m2 97 16128 31152 98 全市商品房銷售面積 萬 m2 82 78114 27134 65 二 二 19981998 20052005 年商品房價格情況年商品房價格情況 從 1998 年實施住房貨幣化分配以來 濰坊市的商品住宅平均價 格總體上是平穩(wěn)上升的 以市中心為例 據(jù)統(tǒng)計 2002 2005 年 上半年的房價增長情況如下圖 1600 1800 2100 2500 6 7 12 5 16 7 19 2 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 2002200320042005 單位 年 單位 元 0 5 10 15 20 25 單位 價格 增長率 山東濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告 國大集團 凌峻 中國31 圖示 2002 2005 年濰坊市中心商品房均價及走勢 第二節(jié) 各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展概括第二節(jié) 各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展概括 要點要點 舊城板塊具有成熟的生活環(huán)境 能有效吸引消費者投資及入住 舊城板塊具有成熟的生活環(huán)境 能有效吸引消費者投資及入住 但舊城改造進度在未來幾年內(nèi)力度都不會太大 市場供應有限 但舊城改造進度在未來幾年內(nèi)力度都不會太大 市場供應有限 這將為高新區(qū)的房地產(chǎn)銷售出讓大量客源 這將為高新區(qū)的房地產(chǎn)銷售出讓大量客源 隨著市政的遷入和高新區(qū)內(nèi)大規(guī)模土地的出讓 隨著市政的遷入和高新區(qū)內(nèi)大規(guī)模土地的出讓 2 52 5 年高新區(qū)內(nèi)年高新區(qū)內(nèi) 將涌現(xiàn)出大量樓盤 促進區(qū)域?qū)⒂楷F(xiàn)出大量樓盤 促進區(qū)域 新城市居住中心新城市居住中心 板塊最終形板塊最終形 成 區(qū)域板快的形成將帶動地段價值的提升 區(qū)域升值潛力將為成 區(qū)域板快的形成將帶動地段價值的提升 區(qū)域升值潛力將為 目前的房地產(chǎn)銷售吸引更多客源 目前的房地產(chǎn)銷售吸引更多客源 一 濰城區(qū)區(qū)域一 濰城區(qū)區(qū)域 1 1 區(qū)域位置 區(qū)域位置 以白浪河為界 處于濰坊市西邊 北至濟青高速公路 東靠白 浪河 西 南至濰坊市城市邊緣 2 2 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況 區(qū)內(nèi)樓盤較多 但規(guī)模不大 10 30 畝居多 尤其是以商業(yè)項目 居多 住宅以中檔住宅小區(qū)及集資房為主 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以多棟多層及數(shù)量較少的小高層為主 多層占 85 以 山東濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告 國大集團 凌峻 中國32 上 戶型設計以 80 100 的二房 110 148 的三房為主打 3 3 區(qū)域內(nèi)樓盤均價及銷售狀況 區(qū)域內(nèi)樓盤均價及銷售狀況 區(qū)域內(nèi)商品房價格在 1900 2400 元 之間 均價約 2200 元 多層小高層價格相差不大 消費者主要以居住在濰城區(qū)的居民或在此區(qū)域經(jīng)商的人士為主 周邊環(huán)境配套較成熟 4 4 區(qū)域未來發(fā)展預測 區(qū)域未來發(fā)展預測 該區(qū)域?qū)儆诶铣菂^(qū) 不屬于市政向東發(fā)展的范圍之內(nèi) 根據(jù)市 政規(guī)劃 該區(qū)域?qū)⒔杵淅仙虡I(yè)經(jīng)濟中心優(yōu)勢 發(fā)展成為濰坊市批發(fā) 物流集散之地 房地產(chǎn)業(yè)將不會有太大動作 二 奎文區(qū)區(qū)域二 奎文區(qū)區(qū)域 1 1 區(qū)域位置 區(qū)域位置 該區(qū)域西靠白浪河 東依新華路 北至濟青高速公路 南達濰 坊市城市邊緣 處于濰坊市城市中心 2 2 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況 該區(qū)域內(nèi)樓盤建筑形態(tài)豐富 高層 小高層 多層均有分布 其 中高層及多層的比例要明顯高過濰城及高新兩區(qū) 區(qū)域內(nèi)商業(yè)項目林立 產(chǎn)品形態(tài)多樣 其中不乏酒店 大型商場 山東濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告 國大集團 凌峻 中國33 寫字樓和產(chǎn)權式酒店 商業(yè)氛圍也要明顯好過其他兩區(qū) 區(qū)域內(nèi)戶型設計以面積集中在 90 116 左右的二房 及面積在 118 160 的三房為主 其中還有不少單間設計的 40 50 純商務 公寓 如泰華城 3 3 區(qū)域內(nèi)樓盤均價及銷售狀況 區(qū)域內(nèi)樓盤均價及銷售狀況 1 根據(jù)現(xiàn)場走訪了解 來此購房的消費者分布較廣 除濰坊本 地以外還有不少外地投資者 甚至有部分外國客戶 投資成分比較 大 2 該區(qū)域均價在 2600 2800 元 是濰坊各區(qū)中最高的 4 4 區(qū)域未來發(fā)展預測 區(qū)域未來發(fā)展預測 該區(qū)域景觀較好 濰坊市主要河流白浪河 虞河 張湎河均穿 本區(qū) 加上區(qū)域內(nèi)配套設施成熟 商業(yè)氛圍濃厚 將發(fā)展成濰坊商 業(yè)貿(mào)易金融行政中心 而區(qū)域今后房地產(chǎn)開發(fā)動作也不會太大 從 土地局得到的土地發(fā)放資料來看 該區(qū)域開發(fā)今后集中在舊城改造 上 宗數(shù)較多 但規(guī)模均在幾十畝范圍內(nèi) 主要為舊廠房的遷移 三 高新區(qū)區(qū)域三 高新區(qū)區(qū)域 1 1 區(qū)域位置 區(qū)域位置 高新區(qū)西靠新華路 北至濟青高速公路 東 南至濰坊市城市 邊緣 處于濰坊市東部 2 2 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況 樓盤較多 在建或已建項目約 20 個 以高檔住宅小區(qū)及集資房 為主 山東濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告 國大集團 凌峻 中國34 產(chǎn)品以多層及小高層為主 其中多層占 85 以上 戶型設計相對其他兩區(qū)要大 二房一廳 三房兩廳兩衛(wèi)為主力戶 型 二房 90 110 三房 120 148 其中三房預計占總量的 51 大部分行政小區(qū)無土地證 房子無法上市交易 業(yè)主只有使用權 3 3 區(qū)域內(nèi)樓盤均價及銷售狀況 區(qū)域內(nèi)樓盤均價及銷售狀況 該區(qū)域內(nèi)商品房均價 2500 元 左右 價格比濰城稍高 比奎文 稍低 高新區(qū)購房者主要為企事業(yè)單位職員 政府公務員 私營企業(yè)主 其中有部分看中高新區(qū)升值潛力的投資者 所占比例在購房者中 占到 20 以下 4 4 區(qū)域未來發(fā)展預測 區(qū)域未來發(fā)展預測 隨著市政府的東遷 區(qū)域內(nèi)人群購買能力上升 配套設施隨之完 善 將帶動地段價值提升 區(qū)域均價相對奎文區(qū)便宜 產(chǎn)品又比濰城要好 整體性價比要比 兩個區(qū)高 對投資者具有一定吸引力 區(qū)域內(nèi)大規(guī)模土地開發(fā) 居住氛圍將逐漸形成 2006 年出讓土 地在 5000 畝左右 2 5 年內(nèi)將形成濰坊市 新城市居住中心 區(qū)域板塊的形成將帶動地段價值的提升 區(qū)域升值潛力將為目前 的房地產(chǎn)銷售帶來更多客源 四 區(qū)域房地產(chǎn)情況對本項目的影響四 區(qū)域房地產(chǎn)情況對本項目的影響 山東濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告 國大集團 凌峻 中國35 項目地處高新區(qū) 具備以下幾點區(qū)域優(yōu)勢 區(qū)域均價相對奎文區(qū)便宜 產(chǎn)品又比濰城要好 整體性價比要比 兩個區(qū)高 對投資者具有一定吸引力 區(qū)域內(nèi)大規(guī)模土地開發(fā) 居住氛圍將逐漸形成 區(qū)域板塊的形成 將帶動地段價值的提升 區(qū)域升值潛力將為目前的房地產(chǎn)銷售帶 來更多客源 由于該區(qū)域部分樓盤采用福利分房 有部分房產(chǎn)未取得土地證 造成房產(chǎn)無法上市交易 而本項目在這點上具備絕對的優(yōu)勢 隨著市政府的東遷 區(qū)域內(nèi)人群購買能力上升 配套設施隨之完 善 將帶動地段價值提升 提高項目美譽度 第三節(jié) 典型項目分析第三節(jié) 典型項目分析 要點要點 以下列舉海信 順峰蘭郡 翰林新城 領秀華城三個項目進行橫 向和縱向?qū)Ρ?該三個項目與本項目有一定類似性 且規(guī)劃和營銷等方面都比較 出色 通過分析可對本項目的規(guī)劃等提供參考 一 典型項目橫向?qū)Ρ确治鲆?典型項目橫向?qū)Ρ确治?1 1 開發(fā)團隊及規(guī)模對比分析 開發(fā)團隊及規(guī)模對比分析 開發(fā)規(guī)模 開發(fā)規(guī)模 項目項目 名稱名稱 開發(fā)公司開發(fā)公司 占地面積占地面積總建面積總建面積 山東濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告 國大集團 凌峻 中國36 海信 順峰蘭郡海信順峰置業(yè)約 80000 95990 翰林新城濰坊佳鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司 68000170000 領秀華城濰坊永成房地產(chǎn)開發(fā)公司 178000260000 分析 分析 1 就開發(fā)規(guī)模來看 以上三個個案除領秀華城外 項目占地均 在 100 畝左右 開發(fā)規(guī)模在 10 20 萬平方米左右 與本項目有一定 差距 2 就開發(fā)公司情況來看 海信順峰置業(yè)是青島海信房地產(chǎn)股份 有限公司全面實施省域化戰(zhàn)略后在濰坊設立的子公司 其他兩家都 是濰坊本土開發(fā)企業(yè) 與本項目開發(fā)商在開發(fā)口碑有一定差距 2 2 整體規(guī)劃對比分析 整體規(guī)劃對比分析 項目項目 名稱名稱 整體規(guī)劃整體規(guī)劃評述評述 海信 順峰蘭郡 18 棟多層 3 棟高層 項目配套有會所 酒店 休閑中心 園林設計有中心廣場 噴泉 項目開發(fā)周期短 產(chǎn)品類型較 豐富 區(qū)內(nèi)園林設計尚可 加 強了區(qū)內(nèi)配套建設 彌補周邊 生活配套缺乏的劣勢 翰林新城 分三期開發(fā) 一期 5 棟小高層 二 期高層 三期待定 項目配套只有底商 基本沒有園林設計 只在樓距間做 有簡單綠化 項目開發(fā)周期較長 產(chǎn)品類型 較單一 區(qū)內(nèi)園林綠化和配套 少 主要依靠濰坊學院配套彌 補 領秀華城 分三期開發(fā) 共 70 棟 一期 22 棟 二期 6 棟小高層 13 棟多層 三期 3 棟小高層 24 棟多層 項目開發(fā)周期長 各期開發(fā)規(guī) 模大 產(chǎn)品類型非常豐富 社 區(qū)景觀設計豐富 配套齊全 山東濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告 國大集團 凌峻 中國37 項目配套有會所 公共綠地健身配 套 幼兒園 園林設計有大型景觀廣場 鐘鼎廣 場 社區(qū)綠化帶 住宅組團綠化帶 樓體間綠化帶三種景觀中軸景觀帶 布局 分析 分析 濰坊市內(nèi)開發(fā)規(guī)模上百畝以上的大型樓盤 都比較注重區(qū)內(nèi)配 套特別是生活配套的建設 園林景觀設計也盡量做到出粹 可見濰 坊消費者的購房需求已經(jīng)從單純的看地段可價格上升到了對居住環(huán) 境的要求上來 3 3 營銷對比分析 營銷對比分析 營銷賣點營銷賣點項目項目 名稱名稱推廣主題推廣主題核心廣告詞核心廣告詞 評述評述 海信 順峰蘭 郡 韶光易逝 經(jīng) 典流傳 只有戶型圖 基本沒有 核心廣告詞 基本沒有廣告宣傳 翰林新城 上層建筑 人 文社區(qū) 學府生活哲學 濰坊 首席人文社區(qū) 圖書館 運動場 就 在家門口 校園商業(yè)時代 成就 財富夢想 因項目靠近濰坊學院 大打人文牌 并把學院 的配套作為項目的生活 配套來宣傳 由于項目 有底商 對校園經(jīng)濟也 有一定表述 領秀華城孕育一種生活 掌控城市干線黃金動 脈 未來文脈延伸 四大園林分區(qū)秀美出 姿 流露百魅榮耀 項目處在較靠近城市中 心的地帶 對地段和升 值潛力進行了大段描述 另外園林景觀是本項目 山東濰坊東方天韻項目專項市場調(diào)查研究報告 國大集團 凌峻 中國38 鐘鼎廣場中軸景觀帶 講究風水之學 的重要賣點 宣傳上也 比較注重 但整個項目 宣傳比較雜亂 并沒有 完全圍繞主題 孕育一 種生活 來進行 分析 分析 根據(jù)現(xiàn)場走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn) 以上三個項目中 只有翰林新城項目 的營銷推廣和現(xiàn)場包裝是做得比較到位的 其他不是沒有賣點提煉 就是宣傳理念不明晰 可見濰坊市缺乏營銷推廣新穎和現(xiàn)場包裝優(yōu) 秀的住宅項目 4 4 主打戶型及 主打戶型及價格對比分析價格對比分析 主打戶型主打戶型 項目項目 名稱名稱 面積 面積 格局格局 均價均價 元 元 評述評述 海信 順峰蘭郡 1