第八章-土地增值稅法.doc

第八章 土地增值稅法一、單項選擇題1、某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓取得收入5000萬元，該辦公樓建造成本和準(zhǔn)予扣除的開發(fā)費用共計3700萬元，繳納與轉(zhuǎn)讓辦公樓相關(guān)的稅金277.5萬元(其中印花稅2.5萬元)。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅()萬元。A.96.75B.97.50C.306.75D.307.502、某內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售一幢新建商品房，取得銷售收入7000萬元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費用及開發(fā)成本合計為2400萬元，該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傘y行借款利息，該商品房所在地的省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10，銷售商品房繳納的有關(guān)稅費385萬元。該公司銷售商品房應(yīng)繳納土地增值稅（）萬元.A.1128.25B.1222.75C.1535.25D.1540.253、某房地產(chǎn)企業(yè)在計算房地產(chǎn)開發(fā)費用時，對財務(wù)費用中的借款利息支出，凡能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除。下列項目可以計入利息支出扣除的是( )。A.金融機構(gòu)加收的罰息B.超過貸款期限的利息部分C.超過國家規(guī)定上浮幅度的利息支出D.按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的利息金額4、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算時，下列表述正確的是（）A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，準(zhǔn)予扣除B.符合清算條件應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起60日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)C.在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的房屋裝修費用計入開發(fā)費用在計算土地增值稅時可以扣除5、清算土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的會所等公共設(shè)施，其成本費用可以扣除的情形是()。A.建成后開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為自用的B.建成后開發(fā)企業(yè)用于出租的C.建成后直接贈與其他企業(yè)的D.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的6、根據(jù)土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，以下優(yōu)惠政策正確的是（）。A.建造高等公寓出售的，增值稅未超過扣除項目金額之和20的，予以免稅B.對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，免征土地增值稅C.個人因改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準(zhǔn)，居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅D.對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機關(guān)確定是否減免7、自然人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住地不在同一地的，土地增值稅的納稅地點是（）。A.個人工作單位所在地B.個人居住地C.房地產(chǎn)辦理過戶手續(xù)所在地D.個人戶籍所在地二、多項選擇題1、下列關(guān)于土地增值稅稅率說法不正確的有（）。A.最高稅率為60%B.最高稅率為100%C.最低稅率為30%D.最低稅率為20%2、計算繳納土地增值稅時，判定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)有( )。A.建筑容積率在1.0以上B.實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價1.2倍以下C.增值額未超過扣除項目金額之和的30D.單套建筑面積在120平方米以下3、關(guān)于土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，以下說法中錯誤的有（）。A.中國郵政集團公司向中國郵政速遞物流股份有限公司、各省郵政公司向各省郵政速遞物流有限公司轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)應(yīng)繳納土地增值稅B.納稅人全部使用自有資金，沒有利息支出，利息支出不可以扣除C.乙房地產(chǎn)公司在出售自建商品房時，可以加計扣除20的費用D.納稅人銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時，增值額未超過銷售收入金額20的，免征土地增值稅4、符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算的有（）。A.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的B.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的C.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的D.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的5、下列企業(yè)中，屬于土地增值稅納稅人的有（）。A.與國有企業(yè)換房的外資企業(yè)B.合作建房后出售房產(chǎn)的合作企業(yè)C.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的企業(yè)D.將辦公樓用于出租的外國企業(yè)6、按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，下列房地產(chǎn)的各項行為中，應(yīng)該繳納土地增值稅的有（）。A.工業(yè)企業(yè)以自建廠房作價投入某生產(chǎn)企業(yè)進行聯(lián)營B.雙方合作建房，建成后轉(zhuǎn)讓的C.被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的D.以房抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的7、下列各項中,可以在計算土地增值額時扣除的有( )。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅C.獲得合法有效憑據(jù)的拆遷補償費D.從建筑安裝施工企業(yè)工程款中扣留的質(zhì)量保證金三、計算題1、某市一外資房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年1月份通過競拍取得市區(qū)一處土地的使用權(quán)，支付土地出讓金6000萬元，繳納相關(guān)費用240萬元；以上述土地開發(fā)建設(shè)高檔商品房和精裝修寫字樓，占地面積各為1/2；高檔商品房開發(fā)成本3000萬元，分?jǐn)偟缴唐贩康睦⒅С?06萬元，能提供金融機構(gòu)貸款證明；精裝修寫字樓開發(fā)成本3400萬元，分?jǐn)偟綄懽謽抢⒅С?00萬元，包括加罰利息40萬元；2011年9月份全部竣工驗收后，公司將高檔商品房出售，取得收入12000萬元；將精裝修寫字樓轉(zhuǎn)為對外租賃，當(dāng)年收取租金1200萬元。(當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房產(chǎn)市場價格為8000萬元)其他相關(guān)資料：該房地產(chǎn)公司所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的最高限額計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用。根據(jù)上述資料，按下列序號計算有關(guān)納稅事項，每問需計算出合計數(shù)：(1)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司2011年共計應(yīng)繳納的營業(yè)稅。(2)計算土地增值稅時準(zhǔn)予扣除的土地使用權(quán)的金額；(3)計算土地增值稅時準(zhǔn)予扣除的開發(fā)成本金額；(4)計算土地增值稅時準(zhǔn)予扣除的稅金；(5)計算土地增值稅時扣除項目合計；(6)應(yīng)繳納的土地增值稅。答案部分 一、單項選擇題1、【正確答案】：C【答案解析】：扣除項目金額3700+277.53977.5(萬元),土地增值額5000-3977.51022.5(萬元),增值額與扣除項目比率1022.53977.5100%25.71%，適用稅率為30%，應(yīng)納土地增值稅1022.530%306.75(萬元)(注：非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的印花稅可以作為稅金項目扣除)。 【該題針對“土地增值稅的計算（綜合）”知識點進行考核】 【10299818】 2、【正確答案】：B【答案解析】：收入總額7000（萬元），扣除項目合計24002400102400203853505（萬元）增值額700035053495（萬元）增值率增值額扣除項目金額3495350510099.71，適用稅率40，速算扣除系數(shù)5。應(yīng)納土地增值稅稅額349540350551222.75（萬元） 【該題針對“土地增值稅的計算（綜合）”知識點進行考核】 【10299822】 3、【正確答案】：D【答案解析】：注意將土地增值稅的計稅要求與企業(yè)所得稅的計稅要求相區(qū)別。 【該題針對“土地增值稅的扣除項目”知識點進行考核】 【10299841】 4、【正確答案】：C【答案解析】：選項A，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除；選項B符合清算條件應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)；選項D,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，不是計入開發(fā)費用。 【該題針對“土地增值稅的清算”知識點進行考核】 【10299848】 5、【正確答案】：D【答案解析】：本題考核土地增值稅的扣除項目。建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。 【該題針對“土地增值稅的清算”知識點進行考核】 【10299857】 6、【正確答案】：C【答案解析】：高等公寓不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，不能享受土地增值稅的優(yōu)惠；因國家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅，納稅人自行轉(zhuǎn)讓的，也可以享受免征土地增值稅的優(yōu)惠；對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用免稅規(guī)定。對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20的，免征土地增值稅。 【該題針對“土地增值稅的優(yōu)惠政策”知識點進行考核】 【10299863】 7、【正確答案】：C【答案解析】：本題考核土地增值稅的納稅地點。納稅人屬于自然人的，當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地同在一地時，應(yīng)在其住所所在地稅務(wù)機關(guān)申報納稅；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時，則應(yīng)在辦理過戶手續(xù)所在地稅務(wù)機關(guān)申報納稅。 【該題針對“土地增值稅的征收管理”知識點進行考核】 【10299870】 二、多項選擇題1、【正確答案】：BD【答案解析】：土地增值稅稅率最高為60%，最低為30%。 【該題針對“土地增值稅的稅率”知識點進行考核】 【10306824】 2、【正確答案】：ABD【答案解析】：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)必須同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下；允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20。 【該題針對“土地增值稅的優(yōu)惠政策”知識點進行考核】 【10299864】 3、【正確答案】：ABD【答案解析】：對因中國郵政集團公司郵政速遞物流業(yè)務(wù)重組改制，中國郵政集團公司向中國郵政速遞物流股份有限公司、各省郵政公司向各省郵政速遞物流有限公司轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)應(yīng)繳納的土地增值稅，予以免征。已繳納的應(yīng)予免征的土地增值稅，應(yīng)予以退稅。納稅人全部使用自有資金，沒有利息支出，按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之各的10%以內(nèi)計算扣除。納稅人銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時，增值額未超過扣除項目金額20的，免征土地增值稅。 【該題針對“土地增值稅的優(yōu)惠政策”知識點進行考核】 【10311925】 4、【正確答案】：ABC【答案解析】：取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。注意納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算與主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的適用情形是不同的。 【該題針對“土地增值稅的清算”知識點進行考核】 【10299850】 5、【正確答案】：ABC【答案解析】：出租房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)換，不繳納土地增值稅。 【該題針對“土地增值稅的納稅人”知識點進行考核】 【10299789】 6、【正確答案】：BD【答案解析】：工業(yè)企業(yè)以房產(chǎn)作為投資或聯(lián)營，投入某生產(chǎn)企業(yè)的，暫免征收土地增值稅，但投資、聯(lián)營企業(yè)將其房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的應(yīng)征收土地增值稅；雙方合作建房，建成后轉(zhuǎn)讓的應(yīng)征收土地增值稅；對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅；對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 【該題針對“土地增值稅的征收范圍”知識點進行考核】 【10299794】 7、【正確答案】：BC【答案解析】： 【該題針對“土地增值稅的扣除項目”知識點進行考核】 【10299844】 三、計算題1、【正確答案】：(1)2011年共計應(yīng)繳納的營業(yè)稅=12005%+120005%=60+600=660(萬元)(2)精裝修寫字樓轉(zhuǎn)為租賃，不繳納土地增值稅，因此計征土地增值稅的只有高檔商品房的部分。應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額(6000240)23120(萬元)（3）應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額