泰州金貿(mào)商業(yè)項目初步開發(fā)思路.doc

泰州金貿(mào)商業(yè)項目初步開發(fā)思路XX房地產(chǎn)顧問機構(gòu)二五年二月三日第一章 泰州商業(yè)市場概述1、商業(yè)地產(chǎn)的分區(qū)分析 泰州整體商業(yè)可分成四個區(qū)域。第一區(qū)域老城區(qū)，月城廣場周邊。這一帶是泰州市的老商業(yè)中心。2004年5月前周邊商場林立，諸如泰州商廈、泰山商場、金鷹服飾廣場、天福商城、鳳城商場、泰州第一百貨等。多數(shù)經(jīng)營中低檔產(chǎn)品，店面租賃給個體老板，沒有統(tǒng)一的規(guī)劃。2004年5月坡子街進行拆遷改造，如金鷹服飾廣場、天福商城、鳳城商場都被迫拆遷。為此泰州商場整改為泰山購物廣場，吸納這些被拆遷的經(jīng)營戶。這一區(qū)域的品牌店主要分布在人民西路兩側(cè)和五一路上。人民西路兩側(cè)約有20多家專賣店，但是人流量也不是很大。五一路今年將會成為泰州品牌專賣一條街，路南側(cè)的房地產(chǎn)商業(yè)財富廣場都已經(jīng)售罄，目前經(jīng)營情況相當(dāng)火爆。2005年這一區(qū)域由增添了三個伙伴，五星電器、蘇寧電器和錦泰購物廣場。第二個區(qū)域以文峰千家惠和時代廣場為中心。這一區(qū)域擁有3大商業(yè)巨炮，文峰千家惠商場、文峰千家惠超市、時代超市。文峰千家惠商場目前是泰州市經(jīng)營規(guī)模最大、經(jīng)營品種最齊全、經(jīng)營情況最好的一家大型商場。該商場統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一規(guī)劃。文峰千家惠超市位于文峰千家惠商場一樓的東側(cè)，相互之間連通的。時代超市位于它們的南側(cè)，距離200米。這3大商業(yè)巨炮基本上滿足了周邊居民的各種需求。第三區(qū)域是規(guī)劃中的新城區(qū)的商業(yè)中心濟川路。目前該路南側(cè)已經(jīng)拆遷完畢，路北是一排簡易商鋪和平房。兩年前在路的南側(cè)已經(jīng)建成了太陽商業(yè)廣場（2.4萬），2004年5月前以經(jīng)營服裝為主，但是招商和銷售情況都不理想。2004年9月28日好易家家私、裝飾大賣場開業(yè)，現(xiàn)在經(jīng)營情況一般。2003年位于太陽商業(yè)廣場東側(cè)約4萬平方米的商住用地已經(jīng)被開發(fā)商摘走。我司認為該路規(guī)劃成為新城區(qū)的商業(yè)中心是不明智的，該條道路要想成為新城區(qū)的商業(yè)中心預(yù)計要等上5年。等周邊的土地都建成居住用房或把濟川路定位為某一類產(chǎn)品的銷售一條街，濟川路才可能有出頭之日。第四區(qū)域府南街。府南街位于市政府南側(cè)，該區(qū)域被規(guī)劃為新城商務(wù)區(qū)。政府規(guī)劃建設(shè)集行政、商貿(mào)、文化、娛樂服務(wù)為主的高標準、高水平的新城中樞。目前該區(qū)域行政功能已經(jīng)建成，文化、娛樂服務(wù)也以呈現(xiàn)雛形，周邊又有很多居住商業(yè)用地出讓或準備出讓,泰州新建的人民公園和人民廣場也坐落在這一區(qū)域。2、泰州市主要商業(yè)街道簡介府前路、五一路是泰州市東西向主干道之一。東鄰東城河風(fēng)景區(qū)，西接繁華的青年路，海陵區(qū)政府座落其中，是海陵區(qū)行政、商業(yè)、服務(wù)中心，交通便捷，環(huán)境宜人，既適于經(jīng)商、又因鬧中取靜亦適宜居住。由于財富廣場和金色廣場的成功開發(fā)，不久的將來將會成為泰州第一的商業(yè)步行街。坡子街是泰州傳統(tǒng)的商業(yè)中心，素有泰州新街口之稱，街區(qū)內(nèi)商店鱗次櫛比，人流如織，歷來是商家必爭的黃金寶地。目前坡子街商業(yè)中心正在銷售。泰州市東進東路是貫穿老城區(qū)的主干道之一，緊依東城河風(fēng)景區(qū)。本次招商地段，東至汽車東站，西至商業(yè)中心-西壩口。東進路一直是城區(qū)東西向主要商業(yè)街之一，人氣旺，物流量大，歷來是商家必爭之地。 目前主要是泰州的電子通信一條街。東進西路是泰州市城區(qū)一條東西向的主要街道，與商業(yè)步行街“西倉路”的改造同步進行，改造后的東進西路街區(qū)路北部為商業(yè)居住，路南成為融商業(yè)、休閑與沿河風(fēng)光帶，融傳統(tǒng)歷史文化與現(xiàn)代文明為一體的街區(qū)。人民東路目前是泰州的一條品牌專賣店，諸如夢特嬌、真維斯、百世吉等。人民東路東側(cè)中高檔影樓居多。稅東街目前兩側(cè)的沿街門面已經(jīng)蓋好，主要經(jīng)營流行服飾、大型酒樓、茶館等。青年路是泰州城市的主干道，主要經(jīng)營品種有汽車銷售、摩托車銷售、氣配修理、餐飲、休閑娛樂設(shè)施。鼓樓北路屬于城市主干道，主要經(jīng)營酒樓、影樓、茶館等。海陵北路屬于城市老街區(qū)，目前正在改造中。主要經(jīng)營中低檔服飾、鞋類。泰州大多數(shù)商場都位于路的兩邊。是城市老的繁華街道。海陵南路始建于十九世紀末，全長約米，街道兩旁商鋪鱗次櫛比，建筑風(fēng)格華洋結(jié)合。 它是泰州人的生活中心，購物、飲食、娛樂、休閑的所在，是泰州有史以來商業(yè)最繁榮熱鬧的馬路之一。 隨著步行街內(nèi)涵的不斷充實、完善，它將向人們展現(xiàn)一幅別具特色的濃郁的海陵風(fēng)情畫。濟川路是政府規(guī)劃的新城區(qū)的商業(yè)中心，目前已經(jīng)建造了太陽商業(yè)廣場（好易家大賣場），大部分地區(qū)在進行拆遷。但是我司認為這條規(guī)劃路不符合城市發(fā)展規(guī)律，要想發(fā)展成為泰州新區(qū)的商業(yè)中心要等5年以后。第二章 泰州百貨業(yè)態(tài)的經(jīng)營情況1、 泰州百貨業(yè)態(tài)的經(jīng)營品種名稱位置經(jīng)營面積經(jīng)營品種人流量備注文峰千家惠青年路和暮春路交匯每層5000共6層約3萬1層日用品、化妝品、珠寶、鐘表、通訊、男女鞋、煙酒2層休閑運動服飾、運動鞋、男女內(nèi)衣、箱包、皮帶票夾3層女士服飾城流行服飾、女裙女褲、職業(yè)女裝4層男士服飾城西服西褲、男士精品、襯衫領(lǐng)帶5層兒童文體家居世界童裝、文化用品、工藝品、健身器材6層家電廣場空調(diào)、冰箱、洗衣機、音響、小家電50人/層一層和1.5萬的文峰千家惠超市相通泰州第一百貨東進西路和海陵北路交匯每層5000共4層約2萬地下裝璜五金、電工材料、自行車、助力車1層珠寶首飾、男女皮鞋、手機通訊、童鞋、百貨日用、化妝、煙酒、皮箱、照相器材2層女裝3層男裝女裝 4層手機 童裝 日用 百貨 5層家電40人/層泰州商場東進西路和海陵北路交匯每層5000共5層約2.5萬1層手機、鐘表、煙酒、化妝品、鞋帽一層沿街 門面大多經(jīng)營中檔品牌服飾2層男女服飾、童裝（經(jīng)營慘淡）4人/層停業(yè)泰山購物廣場月城廣場南側(cè)每層1500共4層約60001層皮鞋、流行服飾、羽絨服2層女裝、內(nèi)衣、床上用品3層男裝4層運動休閑、童裝30人/層錦泰購物廣場東進西路和海陵北路交匯每層8000共3層約240001層珠寶首飾、男女皮鞋、手機通訊、化妝、煙酒、皮箱、照相器材、食品2層女裝3層男裝女裝20人/層經(jīng)營情況不好，環(huán)境和氣氛不好。第三章 泰州產(chǎn)權(quán)商鋪的開發(fā)歷史一、2003年泰州產(chǎn)權(quán)商鋪市場2003年泰州在售的產(chǎn)權(quán)商鋪代表有財富廣場、泰山行宮商業(yè)步行街、太陽商業(yè)廣場。1、 財富廣場位于五一路南側(cè)，產(chǎn)權(quán)式商業(yè)街，主要經(jīng)營服裝。銷售情況十分良好，半年內(nèi)商鋪銷售達到95以上。作為泰州中檔商業(yè)街，目前經(jīng)營情況十分火爆。樓層銷售價格（元/ m2）租賃價格（元/月/ m2）一層外街140001500080140一層內(nèi)街600070005080二層4000500030502、泰山行宮商業(yè)步行街位于五一路和青年北路交匯處，明清風(fēng)格的產(chǎn)權(quán)式商業(yè)街，主要經(jīng)營種類未做強制要求，各種業(yè)態(tài)均可。五星電器于1月1日開業(yè)。由于地理位置不好，前期產(chǎn)品定位不夠有特點，導(dǎo)致銷售周期很長，到現(xiàn)在二樓以上還有鋪。樓層銷售價格（元/ m2）租賃價格（元/月/ m2）一層外街1280080120一層內(nèi)街74006080二層430046004050三層3200340020左右四層2600280016左右2、 太陽商業(yè)廣場位于濟川路和青年南路交匯處，于2002年建造完成，原先定位為服裝城，但是銷售情況和租賃情況都不是很好。整體于2004年初開業(yè)，但是入駐商家很少，經(jīng)營情況更差。2004年4月開始整體改造成為建材、家私大賣場，于2004年9月28日開業(yè)。14層租金價格均為30元/月/ m2。二、2004年泰州產(chǎn)權(quán)商鋪市場2004年泰州在售的產(chǎn)權(quán)商鋪有錦泰購物廣場和坡子街商業(yè)中心。1、錦泰購物廣場位于海陵路和東進路交匯處，2004年上半年開始銷售，半年時間12層銷售完畢，目前僅有少量的三層商鋪在售。整體定位為百貨業(yè)。樓層銷售價格（元/ m2）租賃價格（元/月/ m2）一層15000210二層7200120三層4300402、 坡子街商業(yè)中心位于泰州最老的商業(yè)中心，集購物、休閑、娛樂、餐飲、文化于一體的多功能商業(yè)中心。目前僅銷售一樓的店鋪。銷售價格在1500033000元/ m2，均價21000元/ m2，目前已經(jīng)銷售60左右。第四章 本項目的經(jīng)濟測算一、項目銷售測算根據(jù)周邊市場產(chǎn)權(quán)商鋪銷售價格，本項目制定的銷售價格如下：建筑面積（m2）估計銷售單價 （元/ m2）估計銷售額（萬元）一層2300150003450二層230078001794三層230045001035四層23002800644合計6923根據(jù)我司的調(diào)研結(jié)果，我司認為本項目的市場銷售價格應(yīng)該在7000萬元左右，所以5500萬的銷售基本價格是低于市場價格的，整體拿下是十分合理的。二、項目租金測算根據(jù)周邊市場產(chǎn)權(quán)商鋪租金情況，本項目制定的租金情況如下：建筑面積（m2）估計租賃價格 （元/ m2）估計租賃額（萬元/月）估計租賃額（萬元）一層230011025.3303.6二層23006514.95179.4三層2300409.2110.4四層2300204.655.2合計54.05648.6如果本項目單獨租賃的情況下，我司認為整體租金收益一年將會在600650萬元之間。第五章 本項目的開發(fā)模式一、 項目整體開發(fā)模式根據(jù)泰州市場的現(xiàn)狀，我司建議貴公司整體收購此項目，然后按照產(chǎn)權(quán)式商鋪進行銷售，然后自己進駐經(jīng)營。二、 關(guān)于本項目營銷模式整體形象定位：泰州中檔百貨購物商場銷售模式：14樓產(chǎn)權(quán)式商鋪，分割成1050平方米不等的小型商鋪進行銷售。營銷手段：南京山西路百貨進駐，提供10年包租，每年租金回報810不等。銷售價格：一層：15000元/平方米，二層7800元/平方米，三層4800元/平方米，四層2800元/平方米。第五章 結(jié)論一、 關(guān)于泰州商業(yè)市場1、定位和地段是產(chǎn)權(quán)式商鋪的關(guān)鍵從2002年以來泰州就有產(chǎn)權(quán)式商鋪在銷售，銷售情況各不相同。定位準確、地段繁華的項目銷售周期僅為半年，后期經(jīng)營情況也十分良好，如五一路的財富廣場、錦泰購物廣場。定位模糊、地段不好的項目銷售周期最多達到2年，后期經(jīng)營也很慘淡，如太陽商業(yè)廣場（好易家）、泰山行宮商業(yè)步行街等。2、中低檔百貨商場占領(lǐng)泰州市場目前泰州百貨商場有文峰千家惠、泰州第一百貨商場