淺析農(nóng)村私有房屋買賣合同法律效力.doc

淺析農(nóng)村私有房屋買賣合同法律效力兼論宅基地使用權(quán)的重構(gòu)作者：倉山法院 林暉 發(fā)布時間：2010-11-19 08:41:23一、問題的提出北京市宋莊鎮(zhèn)的農(nóng)民和畫家之間房屋買賣出現(xiàn)的糾紛，這個問題無論媒體怎么樣描述，但在法律上我們可以描述如下北京一個農(nóng)民在上世紀(jì)的90年代甚至最近，將自己所有的農(nóng)村房屋出賣給來宋莊鎮(zhèn)謀生的畫家，畫家們在90年代按照市場價格支付了購買房屋的價金，并對房屋進行了改擴建和裝飾裝修，許多畫家在購買房屋后還例行按照本地的要求辦理了稅契手續(xù)，經(jīng)村委會審批等。若干年后，農(nóng)民向人民法院提起訴訟，要求人民法院確認(rèn)出賣人農(nóng)民與購買人的畫家之間簽訂的房屋買賣合同無效。對此類農(nóng)村私有房屋買賣合同效力問題，我國法律規(guī)范尚比較雜亂，尤其是涉及農(nóng)村房屋買賣合同效力的規(guī)范政出多門，導(dǎo)致在司法實踐中對于這一法律問題理解各異，判決千差萬別。農(nóng)村的房屋到底能否轉(zhuǎn)讓？本文擬就此類合同的效力如何認(rèn)定、存在法律沖突及宅基地使用權(quán)的重構(gòu)進行淺析，希冀對完善涉及農(nóng)村私有房屋流轉(zhuǎn)法律有所助益。二、我國現(xiàn)有的農(nóng)村私有房屋買賣有關(guān)法律法規(guī)及評析在分析農(nóng)村私有房屋買賣合同的法律效力之前，有必要對我國現(xiàn)行涉及農(nóng)村私有房屋買賣和農(nóng)村宅基地使用權(quán)問題的政策、法律、規(guī)章等進行認(rèn)真、細(xì)致的耙梳，從法解釋論的角度出發(fā)，結(jié)合我國房屋轉(zhuǎn)讓有關(guān)的現(xiàn)行法律規(guī)范的法條和農(nóng)村的實際情況逐條進行分析。1、中華人民共和國物權(quán)法第十五條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。本條是關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與結(jié)果進行區(qū)分的規(guī)定。農(nóng)民訂立私有房屋買賣合同是物權(quán)變動的原因，其產(chǎn)生的法律關(guān)系屬于債權(quán)債務(wù)關(guān)系，其法律效力應(yīng)適用合同法律規(guī)范調(diào)整；未辦理物權(quán)登記的，只是不產(chǎn)生物權(quán)效力。2、中華人民共和國土地管理法第二條中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。從上面法條可知集體土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，所以集體土地使用權(quán)是可以依法轉(zhuǎn)讓在法律上不存在障礙的。對于村民免費獲得的宅基地使用權(quán)建房后轉(zhuǎn)讓房屋時，涉及土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)的，并沒有對房屋受讓人的身份進行限定。3、中華人民共和國土地管理法第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。從六十二條可以看出這是對宅基地使用權(quán)的一種規(guī)定，且是針對農(nóng)村宅基地申請及建房的規(guī)定，而此條中對于農(nóng)村村民出賣、出租住房沒有禁止性規(guī)定，只是說農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)，這是對申請宅基地的限制。從此條可以看出農(nóng)村村民房屋是可以出賣、出租的。但此處表述是一戶只能擁有一處宅基地，而事實是對農(nóng)村村民申請宅基地時對其是否有符合規(guī)定的宅基地進行嚴(yán)格審查。目前，農(nóng)村一戶擁有多處宅基地現(xiàn)實中已普遍存在，大多是申請建房后又繼承房屋和購入房屋的，如規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地，那么使農(nóng)民在繼承權(quán)房屋遺產(chǎn)上存在矛盾。4、中華人民共和國土地管理法第六十三條農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。從上可知，這條是針對建設(shè)用地來說，除了第二款規(guī)定外，農(nóng)民集體所有的土地如果是為了非農(nóng)業(yè)建設(shè)，就不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，此款筆者認(rèn)為不能否認(rèn)農(nóng)村房屋不能買賣，而宅基地建房屋是經(jīng)批準(zhǔn)的，其本身即是非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，所有權(quán)人依法轉(zhuǎn)讓房屋法律應(yīng)是允許的。5、中華人民共和國物權(quán)法第一百五十二條宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。第一百五十三條宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。該兩條規(guī)定了宅基地使用權(quán)的內(nèi)容及取得、行使、轉(zhuǎn)讓等規(guī)定。與宅基地轉(zhuǎn)讓有關(guān)的有益提示是，宅基地的轉(zhuǎn)讓可依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定進行，即可按部門規(guī)章，而部門規(guī)章有很多禁止性規(guī)定；而中華人民共和國立法法第八條中規(guī)定“民事基本制度事項只能制定法律”及最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋第4條進一步規(guī)定“合同法實施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！?，因此上述所謂“國家有關(guān)規(guī)定”應(yīng)解釋為國家有關(guān)法律規(guī)定，現(xiàn)行的國家有關(guān)部門的規(guī)范性文件不是民事基本制度的法律淵源。6、1982年1月7日國務(wù)院批轉(zhuǎn)的通知明確規(guī)定社員建房和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，必須履行申請審批手續(xù)。集體劃轉(zhuǎn)給社員的宅基地，社員可長期使用，所有權(quán)仍歸集體，嚴(yán)禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓。筆者認(rèn)為這條規(guī)定是針對宅基地所有權(quán)嚴(yán)禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓；屬于國家有關(guān)部門的規(guī)范性文件，不是民事基本制度的法律淵源，不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。7、1999年5月6日發(fā)布的國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知（以下簡稱通知）的第二條規(guī)定加強對農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；對符合規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，因發(fā)生破產(chǎn)、兼并等致使土地使用權(quán)必須轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法辦理審批手續(xù)。農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。此條也是針對禁止集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地；明確規(guī)定居民不能向農(nóng)民購買農(nóng)村的住宅和使用集體土地建造，這同原城市的房屋農(nóng)村戶口不能購買的規(guī)定相類似。對于已批宅基地農(nóng)民建房后賣房而引起的宅基地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)并沒有禁止；以上的規(guī)定屬于國家有關(guān)部門的規(guī)范性文件，不是民事基本制度的法律淵源，不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。8、2004年11月國土資源部關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見規(guī)定嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。該條規(guī)定是屬于國家有關(guān)部門的規(guī)范性文件，不是民事基本制度的法律淵源，不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。三、司法實踐中農(nóng)村私有房屋買賣合同的法律效力目前，針對農(nóng)村房屋買賣合同效力主要存在的三種觀點1、農(nóng)村私有房屋買賣合同無效論這種觀點認(rèn)為，依據(jù)房屋必須建立在土地之上這一物理現(xiàn)象，農(nóng)村房屋買賣必然會涉及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題。主要理由是中華人民共和國土地管理法第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”、國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知第2條第2款“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房證”、2004年11月國土資源部關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。因此宅基地的轉(zhuǎn)讓是違法行為，涉及宅基地轉(zhuǎn)讓的農(nóng)村私有房屋買賣合同當(dāng)然是無效合同。2、農(nóng)村私有房屋買賣合同有效論這種觀點認(rèn)為，判斷農(nóng)村房屋買賣合同的效力，應(yīng)當(dāng)以合同法規(guī)定的有效要件為標(biāo)準(zhǔn)，只要符合合同有效要件的合同即為有效合同。我國中華人民共和國合同法第五十二條規(guī)定違反法律、行政法規(guī)的合同無效。最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋第4條進一步規(guī)定“合同法實施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”，國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣土地的通知并不是行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。且中華人民共和國土地管理法第六十三條是為維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng)而規(guī)定，宅基地本身就是建設(shè)用地，其主體變更不會導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少，所以將該條適用于農(nóng)村私有房屋買賣合同效力認(rèn)定是不妥的。3、農(nóng)村私有房屋買賣合同無效為原則，有效為例外論該觀點主要理由與主張合同無效論一致，不同的在于從買賣雙方的主體身份來看，如果雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效；其他主體間訂立的合同一律視為無效。筆者同意農(nóng)村房屋買賣合同有效論的觀點，補充理由如下根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法第十五條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！钡囊?guī)定，民事基本法律建立了關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與結(jié)果進行區(qū)分的規(guī)定，農(nóng)民訂立私有房屋買賣合同是物權(quán)變動的原因，其產(chǎn)生的法律關(guān)系屬于債權(quán)債務(wù)關(guān)系，其法律效力應(yīng)適用合同法律規(guī)范調(diào)整；應(yīng)當(dāng)以合同法規(guī)定的合同有效要件為標(biāo)準(zhǔn)，符合合同有效要件的合同為有效合同，欠缺任何一個有效要件的合同均為無效合同。我國合同法規(guī)定的合同有效要件主要包括四個方面：一是合同當(dāng)事人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人和法人，具備相應(yīng)的權(quán)限。無民事行為能力人訂立的合同無效，限制民事行為能力人訂立的與其年齡、智力狀況不符的合同，其法定代理人不予追認(rèn)的無效；無處分權(quán)的人訂立的合同，權(quán)利人不予追認(rèn)的無效；無代理權(quán)的人訂立的合同，被代理人不予追認(rèn)的無效。二是意思表示真實。因欺詐、脅迫而訂立的合同為可撤銷的合同，法院就根據(jù)受欺詐、脅迫方的請求撤銷或者變更該合同；因重大誤解而訂立的合同，法院可根據(jù)任何一方當(dāng)事人的請求撤銷或者變更該合同；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效；以合法形式掩蓋非法目的的合同無效。三是內(nèi)容不違背法律強制性規(guī)定和公序良俗。因欺詐、脅迫損害國家利益的合同無效；損害社會公共利益的合同無效；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效；顯失公平的合同，應(yīng)根據(jù)任何一方當(dāng)事人的請求予以變更或撤銷。四是形式上符合法律的要求或者當(dāng)事人的約定。法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定必須采用特定形式，未采用特定形式的無效。筆者認(rèn)為，上述有關(guān)合同效力問題的三個觀點矛盾焦點在于農(nóng)村私有房屋買賣合同是否違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定。中華人民共和國合同法第五十二條第五項規(guī)定違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效。（一）1982年1月7日國務(wù)院批轉(zhuǎn)的通知、國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知及國土資源部2004年11月關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見，屬于國家有關(guān)部門的規(guī)范性文件，不是行政法規(guī)，不是民事基本制度的法律淵源，不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。（二）把中華人民共和國土地管理法第六十二、六十三條結(jié)合起來分析，中華人民共和國土地管理法的立法本意是，禁止農(nóng)村集體土地使用權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓，但在農(nóng)村房屋所有權(quán)發(fā)生流轉(zhuǎn)的情況下，其項下的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓并不禁止，只是出賣之后不可再申請宅基地而已。（三）所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四項權(quán)能中，最核心的權(quán)能是處分權(quán)，處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制，則很難稱之謂對其房屋享有所有權(quán)了。（四）中華人民共和國繼承法規(guī)定農(nóng)村房屋可以繼承，意味著農(nóng)村房屋項下的宅基地使用權(quán)也可以繼承。說明現(xiàn)行法律并不否定農(nóng)村宅基地使用權(quán)隨房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村宅基地使用權(quán)隨房一體的可繼承性，決定了其權(quán)利享受主體的可變性。如果說農(nóng)村宅基地使用權(quán)在原始取得階段是與集體經(jīng)濟組織成員權(quán)利緊密相連的話，那么隨著一些法律事實的變化，因繼承等產(chǎn)生的農(nóng)村私有房屋所有權(quán)變動，其權(quán)利享受主體的身份將不是一成不變的，而是可以發(fā)生變動的。說明農(nóng)村宅基地使用權(quán)享受主體限于本村集體經(jīng)濟組織成員的規(guī)定，僅是原始取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)時對享受主體的限制。（五）農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓后，房屋的買受人同時成為宅基地使用權(quán)的享有者，其法律意義僅在于特定位置、特定面積的農(nóng)村宅基地使用權(quán)享受主體發(fā)生了變動。在權(quán)利屬性上，沒有動搖農(nóng)村土地的集體所有性質(zhì)。綜上所述，根據(jù)法無明文不為禁的原則，農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)以有效論處。四、農(nóng)村私有房屋買賣的法律價值評析（一）農(nóng)村村民出賣私有房屋符合我國所有權(quán)制度要求中華人民共和國憲法第十三條規(guī)定公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)、中華人民共和國民法通則第七十五條第一款規(guī)定房屋可以成為公民的個人財產(chǎn)及中華人民共和國物權(quán)法第六十四條規(guī)定私人對其合法的房屋享有所有權(quán)。農(nóng)村私有房屋是受法律保護的個人財產(chǎn)，財產(chǎn)所有人能夠依法行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利，這是所有權(quán)制度的基本含義。眾所周知，所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四個權(quán)能中，最核心的權(quán)能是處分權(quán)，處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制，這不符合我國保護農(nóng)民利益的國策。中華人民共和國憲法規(guī)定“中華人民共和國公民在法律面前一律平等”，城市居民、農(nóng)村村民都是中華人民共和國的公民,享有法律賦予的同等權(quán)利，履行法律設(shè)定的同等的義務(wù)和承擔(dān)同等的法律責(zé)任。且中華人民共和國合同法也未規(guī)定買賣雙方主體有身份限制，農(nóng)村村民享有的房屋所有權(quán)與城市居民的房屋所有權(quán)，在權(quán)屬上并無二致，只不過一個是建筑在國家所有的土地上，另一個建筑在集體所有的土地上。實踐中，對城市私房買賣主體不加限制，僅對農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓房屋作出限制，這對農(nóng)村村民是不公平的；只允許農(nóng)民到城市買房，不允許城市人到農(nóng)村買房的規(guī)定，不是真正保護農(nóng)民利益，而是在客觀上使農(nóng)民的主要財產(chǎn)房產(chǎn)變成“死產(chǎn)”，限制了農(nóng)民房屋的保值增值，不利于農(nóng)村房屋的有效利用，直接影響農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)益的實現(xiàn)。（二）農(nóng)村私有房屋買賣符合社會主義市場經(jīng)濟規(guī)律,中華人民共和國憲法第十五條規(guī)定國家實行社會主義市場經(jīng)濟。在社會主義市場經(jīng)濟條件下，各種所有制經(jīng)濟形成的市場主體，都是在統(tǒng)一的市場平臺上運作并發(fā)生相互關(guān)系的，都要遵守統(tǒng)一的市場“游戲規(guī)則”，都處于平等地位，享有相同的權(quán)利。農(nóng)村宅基地使用權(quán)只具有使用價值而不具有交換價值。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是其集體經(jīng)濟組織成員權(quán)的衍生物，每個成員應(yīng)該擁有且只能擁有一份面積確定的宅基地使用權(quán)并以戶為單位集中使用,宅基地使用權(quán)人只能以居住為目的依法占有、使用其宅基地，即發(fā)揮其使用價值，而不能以融資、交換、買賣、租賃等方式實現(xiàn)其交換價值。這顯然與中華人民共和國物權(quán)法第一百一十七條“用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，法享有占有、使用和收益的權(quán)利?！标P(guān)于用益物權(quán)的一般定義有所抵觸。雖然宅基地使用權(quán)人不得就宅基地單獨為出賣、出租、抵押、轉(zhuǎn)讓，但因宅基地上房屋的所有權(quán)屬于宅基地使用權(quán)人所有，宅基地使用權(quán)人對之享有完整的處分權(quán)，為保障房屋所有權(quán)人對其房屋的處分權(quán)，現(xiàn)行法律規(guī)定，在發(fā)生宅基地上的房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)情形，宅基地使用權(quán)也隨之移轉(zhuǎn)于房屋的新所有權(quán)人，即“地隨房走”，宅基地使用權(quán)具有從屬性。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的無償取得是基于目前我國農(nóng)民的特殊身份而產(chǎn)生的，可以理解為我國農(nóng)民作為一個階級或階層而享有的一種特殊權(quán)益。目前我國農(nóng)村居民還不能像城市居民（非農(nóng)業(yè)戶口）一樣享有住房、就業(yè)和社會生活等各方面的福利政策和法律保障。實行社會主義市場經(jīng)濟決定了市場主體地位平等，才能進行公平有序的市場競爭，我們就不能僅以農(nóng)村宅基地暫時無償取得為由而禁止宅基地上建起的私人所有房屋的流轉(zhuǎn)；既然目前已允許城市居民可以將私人所有房屋用于流轉(zhuǎn)，就不應(yīng)把同屬公民私人合法財產(chǎn)的農(nóng)村私人所有房屋排除在外，否則，定會給人以“差等公民待遇”之嫌，損害社會主義市場經(jīng)濟的健康有序的發(fā)展。（三）農(nóng)村私有房屋買賣影響農(nóng)村社會秩序沒有現(xiàn)實依據(jù)實踐和理論上之所以造成農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定困境，主要還是因為一方面房與地密不可分，轉(zhuǎn)讓房屋直接涉及宅基地使用主體的改變，另一方面國家對于放開宅基地交易的后果無法預(yù)測，畢竟今日中國三農(nóng)問題尚在國家政治議題中占有很重的份量。擔(dān)心宅基地使用權(quán)一旦可以轉(zhuǎn)讓，農(nóng)民就會恣意出賣自己房屋的觀點，是將農(nóng)民看作非理性的，而認(rèn)為農(nóng)民迫于生活壓力出賣房屋的觀點又是潛意識中認(rèn)為農(nóng)民一直掙扎在溫飽的邊緣，這明顯不符合沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的現(xiàn)實。在東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，大量農(nóng)村勞動力已經(jīng)走出了土地的束縛，對土地的依賴程度在下降，土地對農(nóng)民的生活保障作用已經(jīng)不明顯。如果說在此情況下，放開宅基地交易仍會帶來對社會秩序的劇烈沖擊，實是令人難以信服。我國在計劃經(jīng)濟時代實施了現(xiàn)行的戶籍制度，將居民分為農(nóng)村戶口和非農(nóng)戶口性質(zhì)，其產(chǎn)生即是為了通過工農(nóng)產(chǎn)品的價格剪刀差最大可能地轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)剩余而嚴(yán)格限制人口流動。在此制度下，為解決農(nóng)民的居住問題才會產(chǎn)生宅基地使用權(quán)的分配制度。而如今情勢已變，農(nóng)民不再被綁定在土地上，又有何理由不讓農(nóng)民處分自己不再居住的房屋？再拿城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民的住房保障情況比較，房改之時城市的社會保障機制尚未建立，城鎮(zhèn)居民的收入水平也不足以一次性購買新建商品房，從保障角度看這種情況與現(xiàn)今農(nóng)村的情況何其相似。按有些學(xué)者的觀點推論，城鎮(zhèn)居民進行房改之后，由于房改房可以自由流通，可能會有大批城鎮(zhèn)居民因出賣房屋成為流民，影響社會穩(wěn)定，但現(xiàn)實表明這種擔(dān)心是多余的。筆者以為，保有房屋這一地上建筑物，重點在于物盡其用，使房屋在流轉(zhuǎn)中實現(xiàn)其交換價值，目前相應(yīng)的流轉(zhuǎn)制度法律沒有明確規(guī)定，對能否流轉(zhuǎn)法律也無禁止性規(guī)定。宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織給予其成員的福利，目的是為其成員建造房屋提供權(quán)利基礎(chǔ)。收益權(quán)能是宅基地使用權(quán)的權(quán)能之一，體現(xiàn)在農(nóng)村房屋買賣中即是，農(nóng)村村民出賣房屋的價款不僅僅是房屋的建造成本，因為農(nóng)民在出賣房屋后不可能再申請到宅基地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)的有限性必然會體現(xiàn)在房屋的市場價值中。由此，農(nóng)村村民在房屋買賣中將宅基地使用權(quán)的福利性貨幣化，實現(xiàn)了宅基地使用權(quán)的收益權(quán)能，這也是宅基地使用權(quán)福利性的自然延伸。為了使買賣中實現(xiàn)的房屋價值能得以保值，避免社會財富的浪費，在農(nóng)民出賣房屋后，宅基地使用權(quán)從屬于房屋，是為房屋的存在而存在，其宅基地使用權(quán)應(yīng)隨之轉(zhuǎn)移。故宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)應(yīng)受房屋物理狀態(tài)的限制，當(dāng)房屋倒塌或新的房屋所有人以翻建、加蓋、改變結(jié)構(gòu)等方式對房屋進行實質(zhì)建設(shè)時，應(yīng)認(rèn)定地上物滅失，宅基地使用權(quán)保有地上物的存續(xù)理由已然消失，宅基地使用權(quán)消滅，宅基地所有人可依物上請求權(quán)要求占有人返還宅基地，農(nóng)村私有房屋買賣并未影響農(nóng)村社會秩序。五、農(nóng)村私有房屋買賣的法律困惑在我國土地所有權(quán)的主體只有兩個:國家和集體。中華人民共和國憲法第十條規(guī)定了我國的土地制度，該條第二款規(guī)定:“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！?，農(nóng)民對于土地只享有使用權(quán)而無所有權(quán)，農(nóng)宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)是兩個不同的不動產(chǎn)物權(quán)，然而由于二者均建立在同一土地之上，實際上又是不可分割的。造成困境的主因還是在于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的不完善，故有必要明確宅基地使用權(quán)的本質(zhì)、權(quán)能及宅基地使用權(quán)制度的缺陷進行必要分析。（一）宅基地使用權(quán)的本質(zhì)通常認(rèn)為，產(chǎn)生于羅馬法的地上權(quán)制度主要是阻止“地上物屬于土地”的附合原則，其以地上物為中心，如果沒有現(xiàn)實的可支配的地上物存在于土地之上，就不認(rèn)為有地上權(quán)的存在，強調(diào)對地上物的獨立權(quán)利。其本質(zhì)在乎“有”而非“用”。宅基地使用權(quán)是我國學(xué)說所創(chuàng)造，土地制度是建立在土地的公有制宅基地使用權(quán)房屋所有權(quán)立法模式之上，地上物的有無不是地上權(quán)的成立要件。但考察我國的宅基地使用權(quán)分配制度，能夠向集體經(jīng)濟組織申請宅基地使用權(quán)的主體只局限于該集體經(jīng)濟組織的成員，并且只有符合建房條件才可以申請取得建設(shè)用地許可，房屋建成竣工后，經(jīng)土地和房屋管理部門核查實際用地，對符合批準(zhǔn)的用地位置、范圍、面積和用途的，由縣級人民政府發(fā)給集體土地建設(shè)用地使用證或宅基地使用證及房屋所有權(quán)證，由此可見保有地上物才是宅基地使用權(quán)的本質(zhì)，因此應(yīng)當(dāng)確定宅基地使用權(quán)的本質(zhì)在于保障地上物的所有。（二）宅基地使用權(quán)的權(quán)能新頒布的中華人民共和國物權(quán)法第一百五十二條規(guī)定“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。”可見，占用、使用是宅基地使用權(quán)的權(quán)能。宅基地使用權(quán)系由我國學(xué)說所創(chuàng)造，傳統(tǒng)民法上與此相當(dāng)?shù)母拍顬榈厣蠙?quán)，而收益是傳統(tǒng)地上權(quán)制度的應(yīng)有之意，因此，在無法律相反規(guī)定的前提下，宅基地使用權(quán)可適用中華人民共和國物權(quán)法第一百一十七條“用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利”之規(guī)定，通過體系解釋的方法確定宅基地使用權(quán)具有收益的權(quán)能。（三）宅基地使用權(quán)制度的沖突宅基地使用權(quán)應(yīng)否允許自由流轉(zhuǎn)問題，立法者出于政治上的考量，并沒有在中華人民共和國物權(quán)法中對宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)問題作出明確的選擇，而是交由現(xiàn)行法律以及國家政策規(guī)范。這種回避焦點問題的做法，直接導(dǎo)致按照目前政策規(guī)定，宅基地使用權(quán)仍然不能自由流轉(zhuǎn)。這不僅在理論上造成混亂，而且與客觀實際不符，弊端甚多。1、違反民法公平正義的法理農(nóng)村的宅基地使用權(quán)是不允許自由流轉(zhuǎn)的，這不僅導(dǎo)致土地所有者之間法律地位的不平等，國家所有與集體所有截然不同，也直接導(dǎo)致使用者主體之間的不平等。2、不利于農(nóng)村居民利益最大化的實現(xiàn)（1）現(xiàn)行法律有關(guān)宅基地使用權(quán)主體的特定性的規(guī)定，直接影響到農(nóng)村居民身份的轉(zhuǎn)換，不利于打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。按照現(xiàn)有政策，只有農(nóng)村居民才能享有宅基地使用權(quán)。那么，他們?nèi)绮幌敕艞壃F(xiàn)有的宅基地使用權(quán)（包括上面的房子，甚至祖宅），就必須永遠(yuǎn)囿在農(nóng)村，保持農(nóng)民的身份。一旦他們本身“農(nóng)轉(zhuǎn)非”成了“城里人”，就將無法再保留對宅基地使用權(quán)享有的權(quán)利，房隨地走，自然其上的房子也將不屬于他們。所以，宅基地使用權(quán)主體上的特定，限制了人口的流動，不利于城鄉(xiāng)差別的縮小。（2）嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)（包括其上的房屋）的流轉(zhuǎn)，不利于農(nóng)民生活。不允許農(nóng)村居民出售房產(chǎn)、地產(chǎn)，無異于宣告農(nóng)民的宅基地使用權(quán)其實是一份“死產(chǎn)”，難以緩解農(nóng)民貸款難的問題，對農(nóng)民的脫貧非常不利。也將不利于城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村創(chuàng)業(yè)、居住，客觀上也減少了農(nóng)村本身發(fā)展的活力。3、不符合客觀實際隨著農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展以及城鎮(zhèn)化的進程，現(xiàn)實中存在大量宅基地使用權(quán)的隱性流轉(zhuǎn)。主要有不同主體之間的流轉(zhuǎn)，包括出租、轉(zhuǎn)讓、抵押。這幾種流轉(zhuǎn)行為的受讓主體未有限制可以是自然人、法人或其它經(jīng)濟組織而且身份也突破了同一集體經(jīng)濟組織的限定。未有土地主管部門宏觀調(diào)控引導(dǎo)的民間行為，必然導(dǎo)致土地資源的嚴(yán)重失衡。農(nóng)村房屋買賣的根本問題在于如何處理農(nóng)村房屋與宅基地使用權(quán)的關(guān)系?，F(xiàn)行法律采取嚴(yán)格限定的做法，雖然其初衷在于保護農(nóng)村和農(nóng)民利益，但實際上回避了問題。在工業(yè)化與城市化日益深入的今天，許多農(nóng)民都已經(jīng)與傳統(tǒng)意義上面朝黃土背朝天的農(nóng)民有根本上的區(qū)別。眾多農(nóng)民加入了城鎮(zhèn)居民的行列，其在農(nóng)村的房屋如何處理？如果是只能轉(zhuǎn)讓給村集體內(nèi)部的成員,其價格是可想而知的，此其一。其二眾多農(nóng)民需要擺脫貧困，需要創(chuàng)業(yè)資金，而單憑國家的貸款是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，房屋作為其最重要的財產(chǎn)卻不能充分利用，是不合理的。其三，我國正逐步消除城鄉(xiāng)二元體制，有些省份已經(jīng)開始試點，在取消城鄉(xiāng)戶籍區(qū)別，實現(xiàn)遷徙自由等制度之后，如何處理農(nóng)村和宅基地使用權(quán)問題？4、諸多法律問題無法解決由于中華人民共和國物權(quán)法回避了宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題，而由現(xiàn)有政策進行調(diào)整，由此造成對于現(xiàn)行政策沒有、也無法調(diào)整的法律問題缺乏法律調(diào)整。比如宅基地使用權(quán)能否租賃的問題，現(xiàn)行法律和有關(guān)政策并無規(guī)定。比如，宅基地使用權(quán)能否繼承的問題，現(xiàn)行法律和有關(guān)政策也比較模糊。這些問題，本來應(yīng)該由物權(quán)法在制定過程中，通過解決宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題予以規(guī)范。但是，按照現(xiàn)有的中華人民共和國物權(quán)法精神，這些問題仍處于混沌狀態(tài)，仍需要靠司法解釋來處理。這顯然不利于宅基地使用權(quán)制度的完善，不利于農(nóng)民利益的保障。由此可見，正面回應(yīng)宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)制度，允許宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)，不僅是完善物權(quán)法的必然要求，也有利于農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。六、重構(gòu)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的立法設(shè)想破解農(nóng)村私有買賣房屋的法律困惑關(guān)鍵是建立完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。農(nóng)村宅基地是農(nóng)民生生相息的物質(zhì)基礎(chǔ)，宅基地使用權(quán)制度完善與否，直接關(guān)系到農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)進程，影響著土地市場健康有序的發(fā)展。有鑒于此，我們應(yīng)著力強化農(nóng)村宅基地使用權(quán)的立法，規(guī)范對農(nóng)村土地的利用和管理。1、堅持身份分配為主同時，逐步取消現(xiàn)行城鄉(xiāng)二元戶籍制度。宅基地使用權(quán)不得自由流轉(zhuǎn)，根源在于現(xiàn)行城鄉(xiāng)二元戶籍的管理制度。戶籍制度人為的割裂了城市和農(nóng)村的關(guān)系，在中國形成了城市居民和農(nóng)村居民兩個特殊的階層。盡管經(jīng)過幾十年的發(fā)展，中國社會和經(jīng)濟都發(fā)生了翻天覆地的變化，但由于戶籍制度沒有與時俱進，大量進城務(wù)工的農(nóng)民不管在城里居住了多久，甚至不管孩子是不是在城里出生長大，其身份依然是農(nóng)村人，仍就不能享受與城市居民同等就業(yè)、住房、醫(yī)療、勞保等基本的社會保障，只好寧愿拋荒也要堅守著農(nóng)村的一畝半分地以及實際已閑置的宅基地和房子。這種不合理的戶籍制度造成了農(nóng)民與城市居民地位懸殊的明顯表現(xiàn)，也導(dǎo)致中華人民共和國物權(quán)法中華人民共和國對“建設(shè)用地使用權(quán)”與“宅基地使