資產評估師考試難點講解.doc

資產評估師考試-資產評估-沖刺重點串講講義-全第一部分串講前言首先建議大家把串講講義的前言和第二部分關于評估方法等綜合題的講解內容打印下來然后聽。一、20042010年的考分合計分布圖【說明】第12章是2009年新增章，而且近2年沒有出大的考試題目，每年只有1分單選題二、經過對近7年的考題分析，得到了以下結論和復習策略：1.高度重視評估方法的計算題的知識，這是考試是否能夠及格的關鍵需要大家特別注意的是，我們這門課程考試的分值近3年大約有64分以上是計算題（因為單選題中也至少有1018分以上的計算性的選擇題，2010年單選題中的計算性選擇題達到18分），所以大家要高度重視教材中涉及到的計算型的知識點。由于本教材涉及到計算題的內容很多，但是事實上知識點不是很多，主要是成本法、收益法和市場法等幾種方法，所以我們在計算題目上拿高分還是很有希望的。所以我們的串講將分兩部分講解，第二部分涉及計算型知識點也就是評估方法的講解，專門針對64分的計算題。其他的分章節(jié)來講解其他的36分左右的客觀題目成本法、收益法和市場法三種資產評估的方法，從近3年的統(tǒng)計情況來看，占整個計算題的分值比重分別是20%、65%、10%，剩下的是其他的小方法。從中大家可以認識到收益法的重要程度。所以大家要通過這門課程，必須掌握好收益法的基本原理并能夠熟練運用。注意2009年新增加的第十二章，今年存在考大題的可能性，過去2年沒有出大題，每年才考了1分。這章內容大家覺得比較難學，事實上這章內容涉及到資產的確認和計量估價兩部分內容。確認部分主要屬于會計學的知識，教材介紹比較簡單，所以會計基礎差的同學可能覺得有些地方不好懂。但是要注意這部分內容教材不會要求很高，如果要求高了將需要擴充很多的知識，和評估學的知識重點就會有沖突。大家要把更多的關注點放到如何計量已經確認的資產價值，這些價值如何估價，這樣問題就變得比較容易了。這部分內容我也將在第二部分內容中專門講解。從計算題大題涉及到的章節(jié)分布情況看，主要分布在第4章機器設備評估、第5章房地產評估、第7章無形資產評估、第10章企業(yè)整體評估和第8章長期投資性資產評估。第8章長期投資性資產評估如果考大題主要是針對第3節(jié)，其另外第12章可能會對企業(yè)合并對價分攤出綜合題（如果出題，應該和教材例題相當），應該也不難掌握。如果希望本科必過，擴大復習面的話，把流動資產評估中涉及的評估方法予以掌握。以上的內容我將在后面正式串講的第二部分用30頁的篇幅全面總結講解。2.對于客觀題目的36分看，我希望大家做到有幾個必定掌握。第1章4分左右，第2章6分，這兩章是基礎，對整個教材的掌握和理解比較重要。對于這些內容全面仔細掌握。第3、11、13、14章考點比較容易把握，估計今年分數都在2分上下，把串講中分章要求掌握的知識點掌握就可以了，我已經將內容壓縮到最少。其他部分的客觀性選擇題目按照我分章節(jié)講解的內容或者做模擬試題就可以了。關于這一部分我將在串講的第三部分分章介紹。3.最后的押題，在大家時間的確緊張的情況下，可以作為賭一把的基礎，但是這門課考試計算題多，即使考試的題目和我押的題目屬于同一種題目，但是計算上不可能完全一樣。同時我在串講中提到的習題班中的例題視作押題的內容。三、考試器材準備具有指數計算功能、無聲無編輯存儲功能的計算器。四、考試注意事項1.考試全部采用計算機網絡方式閱卷，嚴格按照考試要求，根據題號標明的位置在有效區(qū)域內作答，超出答題區(qū)域作答無效。正文部分必須使用黑色墨跡的鋼筆或簽字筆作答，填涂部分用2B鉛筆。2.計算題要盡可能分步驟做，步驟盡可能詳細，考試是按照步驟給分的，如果一步得出結果，出了錯誤一分不給。3.同時每個步驟需要寫明計算原理和理由，然后再進行計算，這樣即使計算錯了，公式正確也能夠給分，寫公式的時候記不住符號，可以使用文字。4.計算的精確度要注意中間過程的精確度（保留的小數位數）要比最后的結果要求的精確度（保留的小數位數）高（多）。5.計算結果因為中間計算過程小數位數的不一致導致結果的誤差不會影響得分，曾經有一年的標準答案，容許數值和標準答案差別在6左右。6.折現系數需要大家自己計算，所以需要大家記住復利現值和年金現值的計算公式，要能夠使用計算器計算（110%）（10）0.3855。7.多選題如果漏選的話會按答對的個數給分。第二部分評估方法等綜合計算題講解把以下內容搞懂，再做習題班的題目，掌握今年出題方向和思路。一、收益法 收益法的理論依據：財務管理中的NPV的計算原理（或者說是貨幣的時間價值原理），即評估價值（被估資產未來的現金流折現系數） 收益法應用的前提條件（KP45）1.被評估資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量（A）2.資產擁有者獲的預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量（i）3.被評估資產預期獲利年限可以預測（n） 收益法中各個指標的確定1.收益額的確定（A或者Rt）收益額是歸資產所有者所有的收益（46頁）在企業(yè)價值評估中，體現為（355頁）企業(yè)創(chuàng)造的不歸企業(yè)權益主體所有的收入不能作為企業(yè)價值評估中的企業(yè)收益。例如稅收，不論是流轉稅還是所得稅都不能視為企業(yè)收益。凡是歸企業(yè)權益主體所有的企業(yè)收支凈額都可視為企業(yè)的收益。無論是營業(yè)收支、資產收支、還是投資收支，只要形成凈現金流入量，就可視為企業(yè)收益。事實上，這一點運用到房地產的評估中表現為（162163頁）收益額應該是凈收益客觀總收益客觀總費用收益額兩個特點（46頁）收益額是資產未來預期收益額，而不是資產的歷史收益額或現實收益額；用于資產評估的收益額是資產的客觀收益，而不是資產的實際收益?？陀^的收益就是根據各種變量、因素合理估計被評估資產的收益；而現實收益（總收益總費用）中可能包括不合理的因素（參見我習題班第十章綜合題2和3）企業(yè)價值評估中收益額的確定企業(yè)收益基本表現形式：企業(yè)凈利潤和企業(yè)凈現金流量（KP355）應選擇凈現金流量作為企業(yè)的收益基礎（KP355）因為企業(yè)凈現金流量是企業(yè)收支的差額，不容易被改變，更客觀準確。 凈利潤與現金流量的關系及計算（教材362頁的表格）凈利潤的計算凈利潤利潤總額所得稅利潤總額（1所得稅稅率）利潤總額營業(yè)利潤投資收益營業(yè)外收入營業(yè)外支出營業(yè)利潤產品銷售利潤其他業(yè)務利潤管理費用財務費用產品銷售利潤產品的銷售收入產品銷售稅金產品銷售成本（包含折舊）凈現金流量計算凈現金流量凈利潤折舊無形資產攤銷追加資本性支出（一般為零）企業(yè)價值評估中收益額的常用口徑（KP355356）股權自由現金流量：凈利潤或凈現金流量凈利潤或凈現金流量扣稅后的長期負債利息（長期負債利息*（1所得稅稅率）企業(yè)自由現金流量：凈利潤或凈現金流量扣稅后全部利息（全部利息*（1所得稅稅率）企業(yè)收益預測的基礎（KP358）企業(yè)價值評估的預期收益的基礎，應該是在正常的經營條件下，排除影響企業(yè)盈利能力的偶然因素和不可比因素之后的企業(yè)正常收益。企業(yè)預期收益的預測，應以企業(yè)的存量資產為出發(fā)點，可以考慮對存量資產的合理改進乃至合理重組，但必須以反映企業(yè)的正常盈利能力為基礎，任何不正常的個人因素或新產權主體的超常行為因素對企業(yè)預期收益的影響不應予以考慮。無形資產評估中收益額的確定（KP243246）【注意習題班第七章綜合題第1題】直接評估法R使用無形資產后凈利潤使用無形資產前凈利潤Q2（P2C2）（1T）Q1（P1C1）（1T）差額法（與行業(yè)平均水平比較）無形資產帶來超額收益 凈利潤凈資產總額行業(yè)平均資金利潤率 （76）分成率法。收益額銷售利潤銷售利潤分成率（1所得稅稅率）（78）銷售收入銷售收入分成率（1所得稅稅率）（77）銷售收入分成率 銷售利潤分成率 銷售利潤率 盡管銷售收入分成率和利潤分成率之間存在一定關系，并可以通過數學關系進行互換，但銷售收入分成率合理性的基礎仍然是利潤分成率，這是必須明確的。要素貢獻法。2.折現率（r）（1）從本質上講（KP46）折現率是一個期望的投資報酬率。是投資者在投資風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。（2）從構成上看（KP46）折現率無風險報酬率風險報酬率（3）資本化率與折現率的關系（KP47）在本質上是沒有區(qū)別的但是二者適用場合不同習慣上人們稱折現率是將未來有限期的預期收益折算成現值的比率（i），用于有限期預期收益折現，資本化率則是將未來永續(xù)性預期收益折算成現值的比率（i）。二者是否相等，主要取決于同一資產在未來長短不同時期所面臨的風險是否相同。當題目中分別告訴了資本化率與折現率，則要區(qū)別使用，否則視作二者相等。（4）折現率的計算方法一：折現率無風險報酬率風險報酬率（KP369以及165安全利率加風險調整值法）.無風險報酬率即最低報酬率：通?？梢糟y行儲蓄利率和國庫券的利率確定，一般用rf表示.風險報酬率的確定風險累加法由此方法最后計算出來折現率的方法稱為累加法（KP367、369）風險報酬率經營風險報酬率財務風險報酬率行業(yè)風險報酬率其他風險報酬率系數法由此方法最后計算出來折現率的方法稱為資本資產定價模型（KP368、369）此方法計算出來的折現率屬于權益資金的折現率行業(yè)風險報酬率（KP369）Rr（RmRf）（107）式中：Rr被評估企業(yè)所在行業(yè)的風險報酬率Rm市場期望報酬率Rf企業(yè)所在行業(yè)的系數這里RmRf代表社會平均風險報酬率企業(yè)的風險報酬率如果所求系數是被評估企業(yè)所在行業(yè)的系數，而不是被評估企業(yè)的系數，則需要再考慮企業(yè)的規(guī)模、經營狀況及財務狀況，確定企業(yè)在其所在行業(yè)中的地位系數，即企業(yè)特定風險調整系數（），即企業(yè)在行業(yè)中的風險調整系數，然后與企業(yè)所在行業(yè)的風險報酬率相乘，得到該企業(yè)的風險報酬率Rq。如下式表示：Rq（RmRf）（108）如果所求系數是被評估企業(yè)相對于社會平均風險的系數（企業(yè)所在行業(yè)的系數企業(yè)特定風險調整系數（），直接利用系數就可以了，直接得到Rq，而不需要再考慮企業(yè)特定風險調整系數因素了Rq（RmRf），式中Rq企業(yè)的風險報酬率企業(yè)相對于社會平均風險的系數方法二：加權平均資本成本模型（KP370）若計算全部資本的折現率折現率（各種籌資渠道資金占總資本的比重該種資本的資本成本率）其中：所有者權益的資金成本率可以使用資本資產定價模型求得負債的資金成本率 債務稅前資金成本*（1所得稅稅率）若計算投資資本（即權益資金和長期負債）的折現率方法三：凈收益與售價比率法（KP164、135）實質上,凈收益與售價的比率,就是投資報酬率，售價代表資產的價值。方法四：各種投資收益率排序插入法（KP165）（5）房地產評估中折現率的種類、計算及其關系（KP165166）綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關系。（LB）r Lr1Br2很容易得到：式中：r綜合資本化率；r1土地資本化率； r2建筑物資本化率； L土地價值； B建筑物價值明白了以上公式的原理之后，很容易理解，所謂資本化率（還原率）就是資產的收益率，期望投資收益率，符合折現率實質的實質。特別注意：以上折現率的計算方法在計算企業(yè)價值和房地產評估以外，根據已知條件直接計算使用，不需要區(qū)分屬于權益資金折現率、全部資金折現率和投資資本折現率。收益期限（n）（1）根據持續(xù)使用的能力，在未來多長時間資產能夠給所有者帶來未來的預期收益（2）關于無形資產的收益年限，掌握下面內容按照我國專利法的規(guī)定，發(fā)明專利的保護期限為20年，實用新型與外觀設計的保護期限為10年，均自申請日開始計算。搞懂無形資產評估第2節(jié)最后我補充的例題【2009年考題】確定無形資產有效期限的理論依據無形資產收益期限或稱有效期限，指無形資產發(fā)揮作用，并具有超額獲利能力的間。無形資產具有獲得超額收益能力的時間才是真正的無形資產有效期限。資產評估實踐中，預計和確定無形資產的有效期限，可依照下列方法進行：、法律或合同、企業(yè)申請書分別規(guī)定有法定有效期限和受益年限的，可按照法定有效期限與受益年限孰短的原則確定。、法律無規(guī)定有效期，企業(yè)合同或企業(yè)申請書中規(guī)定有受益年限的，可按照受益年限確定。、法律和企業(yè)合同或申請書均未規(guī)定有效期限和受益年限的，按預計受益期限確定。預計受益期限可以采用統(tǒng)計分析或與同類資產比較得出。（3）企業(yè)價值評估中評估價值類型、收益額類型以及折現率的匹配企業(yè)價值對應的收益額折現率種類公式折現率種類計算方法股東全部權益價值凈資產價值或所有者權益價值凈利潤或凈現金流量（股權自由現金流量）權益資金的折現率資本資產定價模型公式1010企業(yè)投資資本價值這種分類不是341頁指導意見中的分類所有者權益長期負債凈利潤或凈現金流量扣稅后的長期負債利息【長期負債利息*（1所得稅稅率）權益資金和長期負債資金的綜合折現率加權平均資本成本模型公式1012企業(yè)整體價值所有者權益價值和付息債務之和凈利潤或凈現金流量扣稅后全部利息【全部利息*（1所得稅稅率）】權益資金和全部負債資金的綜合折現率加權平均資本成本模型公式1011部分股東權益價值先計算出來股東全部權益價值，然后按照股權比例進行折算。不過如果股權比例在各個年度不同的話，需要在各個年度使用相應的股權比例進行計算 收益法應用的形式【以下幾個公式除考大題，每年至少也有34分的計算性選擇題，KP4751】1.各年收益不相等的情況評估值Rt/（1r）t（213）2.各年收益相等的情況（215）3.純收益在若干年后保持不變：（218）4.純收入按等差級數變化（KP4950）：教材公式記憶技巧介紹5.純收益按等比級數變化（KP50）：教材公式記憶技巧介紹6.如果各年收益相等、折現率是0，則PAn7.已知若干年后資產價格，公式2278.年金法（收益年限為無限年限，但是只能夠估測近幾年的，KP351）（102）式中：企業(yè)前n年預期收益折現值之和；年金現值系數我們可以認為公式（101）中的Ar資本化率【例101】待估企業(yè)預計未來5年的預期收益額為100萬元、120萬元、110萬元、130萬元、120萬元，假定本金化率為10%，試用年金法估測待估企業(yè)價值答疑編號2499020201正確答案先計算未來5年的預期收益額的現值1000.90911200.82641100.75131300.68301200.6209437計算五年預期收益額的等額年金值A（P/A，10%，5）437A4373.7907115.3萬元計算待估企業(yè)價值PA10%115.310%1153（萬元）收益法在不同評估對象中應用的特別形式1.企業(yè)整體評估與商譽的關系（KP293296）【今年可能性大，注意習題班第七章綜合題23】方法一：割差法商譽企業(yè)整體資產評估價值企業(yè)可確指的各單項資產評估價值之和方法二：超額收益法超額收益企業(yè)凈收益按可確指資產及行業(yè)平均收益率計算的行業(yè)平均收益然后將各年的超額收益折現。2.房地產評估的收益法（KP166167）（1）評估房地合在一的房地產價值 房地產價值房地產純收益/綜合資本化率（55）房地產凈收益房地產總收益房地產總費用 房地產總費用管理費+維護費+保險費+稅金【不含折舊】（2）由土地收益評估土地價值適用于空地出租 土地價值土地凈收益/土地資本化率（56） 土地凈收益土地總收益土地總費用 土地總費用管理費+維護費+稅金等（3）由房地產收益評估土地價值方法一：（房地產價值扣減法）【注意掌握教材例題54和習題班綜合題第1題】土地價值房地產價值建筑物現值 （57）建筑物現值建筑物重置價年貶值額已使用年數當耐用年限小于土地使用權尚余年限，則年貶值額（建筑物重置成本殘值）/耐用年限【說明】住宅用地到期后自動續(xù)期，所以需要考慮殘值，而且不用考慮剩余年限。當耐用年限大于土地使用權尚余年限，則年貶值額（建筑物重置成本殘值）/土地使用權尚余年限【注意】上述關于年貶值額的公式的基本原理是61頁236這里計算年貶值額的時候要在建筑物的耐用年限和土地使用權尚余年限（這兩個年限都是從房屋建設結束開始投入使用的時候開始計算）中取短。年貶值額本來是應該根據房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權年限小于房屋耐用年限時，根據城市房地產管理法規(guī)定“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回?！狈亲≌玫赝恋厥褂脵嗍栈睾螅欠襁€能夠獲得建筑物剩余殘余價值，不一定。如果有殘余價值，應該予以考慮。方法二：（建筑物收益扣除法）土地價值（房地產純收益建筑物純收益）/土地資本化率（58） 建筑物純收益建筑物現值建筑物資本化率（4）單獨評估建筑物的價值建筑物價值（房地產純收益土地純收益）/建筑物資本化率（510）特別注意： 特別注意：這里公式（55）（56）（58）（510），計算的都是無限年限的價值，而實際評估中基本上都是有限年限（n）的土地使用權價值等，應該將上面的公式（55）（56）（58）（510）中的加下劃線的相應的除以各自資本化率，改為（P/A,r,n）、（P/A,r1,n）、（P/A,r1,n）、（P/A,r2,n）房地產的總費用不包括折舊費3.土地評估的假設開發(fā)法（亦稱剩余法，教材188194）（1）基本思路：評估待估土地價格時，將待估土地上的開發(fā)后的房地產預期價值，扣除其正常的開發(fā)費用、銷售費用、稅金及合理開發(fā)利潤，從而估算待估土地價格的方法。（2）適用范圍 待開發(fā)土地的估價：開發(fā)完成后房地產價值減去建筑費、專業(yè)費等 將生地開發(fā)成熟地的土地估價開發(fā)完成的熟地價減去土地開發(fā)費待拆遷改造的再開發(fā)地產的估價。這是的建筑費還包含拆遷費用（3）基本公式為：地價樓價（建筑費專業(yè)費利息利潤稅費）租售費用.（建筑費專業(yè)費利息利潤稅費）：實質上相當于房屋的建筑成本式中，樓價即土地開發(fā)建設后的價值，一般用市場法或者收益法（確定所開發(fā)房地產出租的凈收益、將所有的凈收益折現得到房地產的總價）獲得建筑費用為土地開發(fā)的具體產品的耗費成本，可根據評估時同類建筑物工程預決算及相關數據求得；專業(yè)費用是指測量、設計等專業(yè)技術費用，該費用通?？梢园唇ㄖM的一定比例計算，即專業(yè)費建筑費 i （ i為一定的百分率） 利息是指全部預付資本的資金成本，全部預付資本包括地價。但是建筑費和專業(yè)費可能分年度投入，利息計算公式為：建筑開發(fā)費和專業(yè)費期初一次性投入（n是建造期的長度）利息（地價+建筑費+專業(yè)費）（ 1+r ）n11建筑開發(fā)費和專業(yè)費均勻投入：其建造期為開發(fā)期的一半利息地價（ 1+r ）n1+ （建筑費+專業(yè)費）（ 1+r ）n/21.2建筑開發(fā)費和專業(yè)費分段均勻投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：計息期為各段時間一半附加剩余占用期間利息地價（ 1+r ）21+（建筑費+專業(yè)費）30%（ 1+r ）1.51 +（建筑費+專業(yè)費） 70%（ 1+r ）0.513特別注意：建設竣工以后的空置及銷售期內應該按照全額全期計算利息利潤是指全部預付資本的機會成本，假設正常利潤率為P，則利潤（地價+建筑費+專業(yè)費）P 稅費通過地價與稅率t的乘積計算，即稅費地價 t 租售費用通?？梢愿鶕涷烆A測確定。將公式代入公式中，得一等式，可以從中解出地價二、股權投資的評估（312313頁）下面的雖然是文字性內容，但是可以和收益法等方法結合考綜合題目，近幾年每年都有一個此類題目，所以記住以下各種情況下的評估方法和計算方法非控股型股權投資（少數股權）評估1.對于非控股型股權投資評估，可以采用收益法【收益確定】。對于合同、協(xié)議明確約定了投資報酬的長期投資，可將按規(guī)定應獲得的收益折為現值，作為評估值。對到期收回資產的實物投資情況，可按約定或預測出的收益折為現值，再加上到期收回資產的現值，計算評估值。對于不是直接獲取資金收入，而是取得某種權利或其他間接經濟效益的，可通過了解分析，測算相應的經濟效益，折現計值。對于明顯沒有經濟利益，也不能形成任何經濟權利的投資則按零價值計算。2.在未來收益難以確定時采用重置價值法進行評估。即通過對被投資企業(yè)進行評估，確定凈資產數額，再根據投資方所占的份額確定評估值。如果進行該項投資的期限較短，價值變化不大，被投資企業(yè)資產賬實相符可根據核實后的被投資企業(yè)資產負債表上凈資產數額，再根據投資方所占的份額確定評估值。注意：不論采用什么方法評估非控股型股權投資，都應考慮少數股權因素可能會對評估值產生的影響。控股型股權投資評估 1.評估思路對被投資企業(yè)進行整體評估后再測算股權投資的價值。整體評估應該以收益法為主，特殊情況下，可以單獨采用市場法。對被投資企業(yè)整體評估，基準日與投資方的評估基準日相同。2.不能夠將被投資企業(yè)的資產和負債與投資方合并，而應該單獨評估股權投資的價值，并記錄在長期股權投資項目之下。3.評估人員評估股東部分權益價值，應當在適當及切實可行的情況下考慮由于控股權和少數股權等因素產生的溢價或折價。資產評估人員應當在評估報告中披露是否考慮了控股權和少數股權等因素產生的溢價或折價。三、市場法【今年可能性較大，注意習題班第2章市場法的綜合題】今年市場法考試大題的可能性較大。一般掌握我下面的總結就可以了。關注教材例題58（如果不能夠掌握市場法的方法，就背下這個題目）和例題27大家對市場法的修正系數計算總覺得困難，我下面將進行總結，大家如果理解困難或者發(fā)現教材前后矛盾的時候，以我這里為準。 市場法的理論依據：1.市場法的理論依據是替代原則2.市場法是最為直接，最具說服力的評估方法之一 市場法應用的前提條件（KP30）：1.要有一個活躍的公開市場。2.公開市場上要有可比的資產及其交易活動資產及其交易的可比性，具體體現在以下幾個方面：參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同。 參照物與評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關系、競爭狀況和交易條件等。參照物成交時間與評估基準日時間間隔不能夠過長，同時時間對資產價值的影響是可以調整的。 市場法的基本公式及計算步驟1.根據各個（3個以上）參照物確定的評估值參照物價值交易日期修正系數區(qū)域因素修正系數個別因素修正系數2.被評估資產的評估價值最終確定評估人員對若干初評結果進行綜合分析，以初評結果中最合理的評估值作為最終的評估值。如果參照物與評估對象的可比性都很好，評估過程沒有明顯的疏漏和疏忽（這個時候各個參照物價格調整得到的評估值應該十分的接近）。可以采用算術平均法或者加權平均法等方法將初步評估結果轉換成最終評估結果。評估值（根據各個參照物確定的評估值）n注意：n大于3，也就是說至少需要選取3個以上的參照物。如果各個參照物價格調整得到的評估值中，某一個數值明顯偏高或者偏低，應該將其剔除（說明該交易案例不符合可比性），余下的數值進行平均得到評估值。考試的時候如果結果在計算正確的情況下，某個數值偏差極其明顯或者題目要求注意剔除不合理的數值時候，需要考慮這個問題。直接比較法（用于僅某個或者幾個基本特征的有差異下，運用關鍵在于因素調整）1.市價折扣法（KP34頁）資產評估價值參照物成交價格（1價格折扣率）（23）注意：從公式的含義可以推知：本公式假設被評估對象享受的價格折扣比參照物大。而實際評估工作中，并不能夠這么肯定，我將教材例21修改一下，大家看看解法【修改后例21】評估某擬正常變現的資產，參照物是快速變現資產，在評估基準日與其完全相同的快速變現價為10萬元，經評估師綜合分析，認為快速變現的折扣率應為40%，則被評估資產價值接近于16.67萬元。10資產評估價值（140%），所以資產評估價值10（140%）16.67萬元2.功能價值類比法（KP35和58頁）（1）生產能力比例法數學表達式一般表述為：所以：被評估資產評估價值參照物成交價格（2）資產價值與其功能呈指數關系的情況，通常被稱作規(guī)模經濟效益指數法數學表達式一般表述為：3.價格指數法（參見下面的內容）4.成新率因素（KP38頁，成新率價格調整法）資產評估價值=參照物成交價格評估對象成新率/參照物成新率資產的成新率資產的尚可使用年限/（資產的已使用年限+資產的尚可使用年限）直接比較法使用頻率高的方法（KP3943頁）方法一：市場售價類比法1.分析影響參照物和評估對象價值不同的因素（主要因素有）：時間（交易日期）因素（KP3637.40、98100、175）容積率因素 （KP176頁）交易情況因素（KP40、175頁）土地使用年限因素（KP41.177頁）區(qū)域因素（KP41頁）個別因素（包含功能、實體特征和質量等）（KP133頁實體狀態(tài)因素）2.各個因素修正系數的確定：在這方面，語言的理解不同就會導致對系數的計算結果的差異，下面歸納出一般的方法和技巧。大家考試以此為準。（1）時間因素（就是物價因素，實質上這和成本法中的物價指數調整法基本相似） 注意：“平均每月或者每年價格上漲X%”和“每月或者每年價格上漲X%”兩種說法使得時間因素對調整因素的影響的不同說法一：當說明是“平均每月或者每年價格上漲X%”評估對象的價值/參照物的價值=100（1X%n）/100說法二：當說明是“每月或者每年價格上漲X%”評估對象的價值/參照物的價值=100（1X%）n/100說法三：當說明是“從參照物交易日到評估基準日價格上漲X%”評估對象的價值/參照物的價值=100（1X%）/100說法四：價格指數法告訴物價變化情況物價指數法的有關定義：、定基物價指數：是以固定時期為基期的指數，通常用百分比來表示。以100%為基礎，當物價指數大于100%，表明物價上漲；物價指數在100%以下，表明物價下跌。例如某類設備的定基物價指數計算過程如下，經過統(tǒng)計得到了第二列的該類設備的市價平均價格。實際運用中往往省略百分號。表41（教材98頁）年份該類設備實際均價定基物價指數=當年實際物價/基年物價定基價格變動指數 =（當年實際物價-基年物價）/基年物價1999（基年）50100%200051.5103%=51.5/50*100%3%=（51.5-50）/50*100%200153106%=53/50*100%6%=（53-50）/50*100%200254108%=54/50*100%8%=（54-50）/50*100%200355110%=55/50*100%10%=（55-50）/50*100%200456112%=56/50*100%12%=（56-50）/50*100%200557.5115%=57.5/50*100%15%=（57.5-50）/50*100%、定基價格變動指數與定基價格指數的關系某年的定基價格指數1+該年的定基價格變動指數、物價指數與定基價格指數關系物價指數=評估基準日的定基物價指數/參照物成交日的定基物價指數比如上表中，2004年相對于2001年的價格指數112/106105.66%、物價變動指數與物價指數關系物價指數1+物價變動指數比如上表中，2004年相對于2001年的價格變動指數112/10615.66%、環(huán)比物價指數（記作等，教材37頁公式272，99頁公式43）：本年的定基物價指數與上年定基物價指數的商、環(huán)比物價變動指數（記做a1,a2,an教材36頁公式262和57頁）本年的定基物價指數比上年定基物價高出的部分與上年定基物價指數的商環(huán)比物價指數1+環(huán)比物價變動指數年 份定基物價指數（%）環(huán)比物價指數（%）環(huán)比變動物價指數19991002000103103=103/1003%=（103-100）/1002001106102.9=106/1032.91%=（106-103）/1032002108101.9=108/1061.89%=（108-106）/1062003110101.9=110/1081.85%=（110-108）/1082004112101.8=112/1101.82%=（112-110）/1102005115102.7=115/1122.68%=（115-112）/112價格指數法在評估中運用的計算公式為：參照物資產交易價格評估基準日資產定基價格指數/參照物交易日資產定基價格指數參照物資產交易價格（1+評估基準日同類資產定基價格變動指數）/（1+參照物交易期日同類資產定基價格變動指數）參照物成交價格價格指數（27）參照物成交價格（1+物價變動指數）（26）參照物成交價格（272）（43）參照物成交價格（1+a1）（1a2）（1an）（262）適用條件評估對象與參照物之間僅僅有時間因素存在差異的情況，且時間差異不能過長（2）容積率因素在正常情況下應首先搜集城市關于容積率標準的規(guī)定，測定容積率與地價的相關系數。然后，用比較案例容積率的相關系數與待估土地容積率相關系數進行對比，求得容積率修正系數。計算公式為例題：某城市土地容積率修正系數見下表容積率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5相關系數0.50.60.81.01.11.21.61.81.92.1如果確定比較案例宗地地價每平方米是800元，容積率為2.1，被估宗地規(guī)劃容積率是1.7，則待估宗地容積率修正系數計算如下：容積率修正系數1.6/1.90.84212.容積率修正，以待估宗地為100，比較實例及待估宗地容積率與其相比，每上升或下降0.1，地價往上或往下修正1.5%。（這和教材178頁的例題相似）ABC待估宗地容積率0.40.70.460.3參照物A修正系數100/1001+（0.40.3）/0.1*1.5%100/101.5參照物B修正系數100/1001+（0.70.3）/0.1*1.5%100/106參照物C修正系數100/1001+（0.460.3）/0.1*1.5%100/102.4（3）交易行為（情況）因素原因市場一般是一個不完全競爭市場。價格的形成往往具有個別性，需要將交易中由于非市場的原因引起的價格偏差予以剔除，使其成為正常的交易價格公式評估對象的價值/參照物的價值=100/100（1X%）要注意理解什么情況下使用X%（參照物價格由于各種原因價格較正常價格偏低），什么情況下使用+X%（參照物價格由于各種原因價格較正常價格偏高）。需要修正的情形、有特殊利害關系的經濟主體間的交易； 、交易時有特別的動機，這以急于脫售（價格交正常價格低，需要比正常值100低，這個時候公式中為X%）或急于購買（價格交正常價格高，需要比正常值100高，這個時候公式中為+X%）最為典型、買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產交易價格偏高（+X%）或偏低（X%） 、其他特殊交易的情形。如契稅本應由買方負擔，卻轉嫁給了賣方（+X%）。 、特殊的交易方式。如拍賣、招標等（+X%）（4）土地使用年限的修正系數評估對象的價值/參照物的價值=（1（1r）m）/（1（1r）n）這個公式原理就是收益法折現的原理，在177頁，不需要死記。m：被評估土地的剩余使用年限n：參照物的土地剩余使用年限，注意在基準地價調整法中這個值應該是法定的最高出讓年限（5）當分別告訴參照物和被評估對象的因素的數值大小時（KP41頁區(qū)域因素修正）。被評估對象的價值/參照物的價值=被評估對象該因素的數值（有時候不一定是100）/參照物該因素的數值。（6）其他個別因素（個別記憶）。記住教材的133頁的實體狀態(tài)調整內容。同時參照教材178頁，表格對土地狀況的修正給出條件的表達方式：直接告訴調整百分率，事實上就是假設分子是100，對分母在100的基礎上做調整。方法二：價值比率法（KP42頁）【參見習題班第10章綜合題第3題】。教材42頁采用的價值比例為成本市價比例（市價/合理成本）以及市盈率（每股市價/每股盈利）。同時教材377382頁的參考企業(yè)比較法和并購案例比較法就屬于價值比例法的運用，有一定可能考381頁類型的綜合計算題，解題步驟如下： 1.確定價值比率確定價值比率的關鍵在于兩點：（1）對可比企業(yè)的選擇。 判斷企業(yè)的可比性存在兩個標準:行業(yè)標準和財務標準當然需要選定3個及以上參照物：比如表105中，選了A、B和C公司（2）對可比指標的選擇。在尋找參照企業(yè)的過程中,為了降低單一樣本,單一參數所帶來的誤差, 國際上通用的辦法是采用多樣本、多參數的綜合方法。比如表105中，選定了市價/銷售額、市價/賬面價值、市價/凈現金流量2.計算出參照物的各個可比指標的數值，并求出各個指標的平均值：比如表105中，計算出了參照物A、B和C公司的市價/銷售額、市價/賬面價值、市價/凈現金流量三個指標的數值，并計算出了三個指標的平均值。3.計算出被評估企業(yè)的銷售額、賬面價值和凈現金流量。4.用各個指標的均值乘以被評估企業(yè)的對應數值（被評估企業(yè)的銷售額、賬面價值和凈現金流量），得出根據各個指標計算出的評估價值。5.分析各個指標計算出的評估價值，剔除異常值，將剩余的評估值平均就得到被評估企業(yè)的價值。間接比較法（KP43頁）1.特點（或者說和前面方法的區(qū)別在于）參照物特殊參照物是被估價資產國家標準、行業(yè)標準或者市場標準（標準可以是綜合標準、分項標準）。2.適用條件：不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要求參照物與評估對象在大的方面基本相同或者相似。3.具體運用（1）基準地價修正法參照物是基準地價注意在修正土地年限的時候，參照物即基準地價的年限是國家法定的最高出讓年限。必須記住國務院確定的土地使用權出讓最高年限：居住用地 70 年；工業(yè)用地 50 年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年； 綜合或者其他用地 50 年。 （2）路線價法（我認為也可歸為此類）參照物是路線價劃分路線價區(qū)段：地價相等、地段相連的帶狀地段確定標準宗地沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度和形狀標準的宗地。標準深度是指標準宗地的臨街深度。臨街深度是指宗地離開街道的垂直距離評估路線價路線價是標準宗地的單位價格深度百分率表單獨深度百分率大小為標準宗地深度一定比例的各小地塊（該地塊的深度是確定的）面積價格占路線價的百分率，即為單獨深度百分率單獨深度百分比實質上指的是在標準寬度下，各個小的地塊的深度不同，則該地塊的價格不同，深度越深（距離道路越遠），則價格越低比如：某深度地塊的價格是40元/（標準寬度）米.該地塊深度累計深度百分率累計深度百分率各段單獨深度百分率平均深度百分率平均深度百分率 累計深度百分率宗地深度標準深度計算宗地價值宗地總價路線價累計深度百分比臨街寬度修正系數其他條件修正率【說明】路線價的單位為【元/標準寬（如100英尺，100米）標準深度（如100英尺，100米）】累計深度百分比的單位：%用于修正被評估宗地的深度臨街深度修正系數：如100英尺，100米用于修正被評估宗地的寬度，該系數應該反映宗地深度是路線價所反映地塊寬度的倍數。其他條件修正率如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規(guī)則形狀地、袋地等，則需要考慮其他條件修正率，估計考試的時候涉及到的話會給出這個系數的。掌握教材例512四、成本法【關于復雜設備的成本法一直沒有考試，參加習題班4個綜合題，尤其是1和2】成本法應用的前提條件1.被評估資產處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。2.被評估資產的預期收益能夠支持其重置及其投入價值?！咎貏e說明】成本法運用中要注意“形成資產價值的耗費是必須的”，這個內容今年教材沒有明確給出這個內容，但是這個在多處的計算中有體現。也就是說，按照社會或行業(yè)平均水平來確定有效耗費和無效耗費，評估時，應該去掉無效耗費。成本法運用的思路被評估資產的價值重置成本實體性貶值功能型貶值經濟性貶值該公式包含兩種情形：1.被評估資產的價值復原重置成本實體性貶值包含超額投資成本的功能型貶值經濟性貶值2.被評估資產的價值更新重置成本實體性貶值不含超額投資成本的功能型貶值經濟性貶值各項指標的估算重置成本及其估算 重置成本的定義重置成本分為復原重置成本和更新重置成本。復原重置成本：用被評估資產原來相同的材料、建筑或制造標準、設計、規(guī)格及技術等，復原購建與被評估對象相同的全新資產所發(fā)生的費用。自然在功能上也和舊的一樣，只是使用現在的價格。更新重置成本：只是強調和原來舊的資產功能一樣，可以使用現在的技術、材料和工藝，價格當然是現在的價格。二者的關系：采用的價格都是現在的價格，功能都和被評估資產一樣。注意：評估時盡可能使用更新重置成本。一般而言，復原重置成本大于更新重置成本。如果選用了復原重置成本，則復原重置成本和更新重置成本的差額視作是功能性貶值的一部分（一次性功能性貶值或者叫超額投資成本）。 重置成本的計算方法重置核算法特點：按照資產的成本構成，按照現行市場價格和合理消耗量計算該資產的全部成本的方法。計算公式：重置成本直接成本間接成本直接成本（1間接成本分配率）說明：成本的構成如果按照資產原來的結構和工藝，則計算出來的是復原重置成本，成本