創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目研究--創(chuàng)邑金沙谷項(xiàng)目案例研究.doc

一、 項(xiàng)目概況創(chuàng)邑金沙谷地處真北路988號(hào)，是一座集創(chuàng)意辦公和休閑商業(yè)為一體的時(shí)尚高地，位于上海5 大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一的真北路/金沙江路創(chuàng)意園，園區(qū)以吸引創(chuàng)意人才、集聚創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為宗旨， 為活躍在滬上的文化人、設(shè)計(jì)師、先鋒藝術(shù)家提供一個(gè)開(kāi)闊思維的創(chuàng)意工作場(chǎng)所， 重點(diǎn)引進(jìn)服裝設(shè)計(jì)、建筑裝飾設(shè)計(jì)、印刷包裝設(shè)計(jì)、工業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)等創(chuàng)意設(shè)計(jì)企業(yè)及工作室，從而打造出一條集設(shè)計(jì)、出樣、功能展示于一身的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈。項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)商：上海弘基企業(yè)發(fā)展有限公司，成立于1996年，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元，是一家專業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集成運(yùn)營(yíng)、建筑工程設(shè)計(jì)、實(shí)業(yè)投資的綜合型民營(yíng)企業(yè)。其旗下的上海創(chuàng)邑投資管理有限公司負(fù)責(zé)專營(yíng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)類工程項(xiàng)目，迄今為止已經(jīng)開(kāi)發(fā)了：如創(chuàng)邑河、創(chuàng)邑源、創(chuàng)邑車博會(huì)、創(chuàng)邑金沙谷等多個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目。 區(qū)位圖一 區(qū)位圖二整體效果圖二、 經(jīng)營(yíng)狀況項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地址真北路988號(hào)類型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園總建筑面積23000平方米基地面積19676平方米原土地性質(zhì)工業(yè)廠房用地主體樓層4層投資商上海弘基企業(yè)發(fā)展有限公司經(jīng)營(yíng)管理商上海創(chuàng)邑投資管理有限公司主力面積（平方米）60-80、500、整棟配置狀況毛坯層高3-6米得房率80-90%電梯有空調(diào)無(wú)建筑功能布局A、布局構(gòu)想 金沙谷的建筑布局構(gòu)想，分為兩大功能區(qū)：1、商業(yè)展示區(qū)，位置為正門入口30米范圍，主體建筑3棟 2、商務(wù)辦公區(qū)，包括辦公樓、酒店及其他配套，主體建筑9棟 從其建筑功能布局構(gòu)想觀測(cè)，更多是從商業(yè)利潤(rùn)最大化進(jìn)行考量，即 入口優(yōu)勢(shì)位置布置利潤(rùn)最高的商業(yè)功能、中心區(qū)設(shè)置辦公區(qū)、最劣位置設(shè)置酒店及配套等低利潤(rùn)產(chǎn)出用途。B、現(xiàn)實(shí)布局金沙谷的現(xiàn)實(shí)布局延續(xù)了兩大功能分區(qū)的構(gòu)想，但調(diào)整了兩大功能區(qū)的比例，并且在功能構(gòu)成上放棄了原先多元化的構(gòu)想，轉(zhuǎn)為單一功能突出的格調(diào)：1、 商業(yè)功能比例有所下調(diào)，現(xiàn)商業(yè)總面積約為園區(qū)建筑面積的10%；展示、餐飲設(shè)置比例有所調(diào)整，餐飲僅設(shè)置一家，其余全部為展示2、 辦公功能 比例進(jìn)一步擴(kuò)充，辦公樓已經(jīng)達(dá)到8棟之多； 取消酒店，調(diào)整為辦公用途； 取消正門商業(yè)，調(diào)整為辦公用途C、建筑布局總結(jié)從上述現(xiàn)實(shí)經(jīng)營(yíng)對(duì)于原構(gòu)想的調(diào)整可見(jiàn)：1、 商業(yè)、辦公原配比存在偏差，市場(chǎng)無(wú)法支持利潤(rùn)最大化的構(gòu)想2、 商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置需結(jié)合考慮園區(qū)內(nèi)辦公客戶與項(xiàng)目周邊客戶需求，并且以兩者權(quán)重設(shè)置商業(yè)業(yè)態(tài)比例。本案中減少餐飲比例，就是基于上述權(quán)重考量后的重新定位。交通動(dòng)線布局交通動(dòng)線與停車解決方案：真 北 路整個(gè)園區(qū)主入口開(kāi)在真北路上交通動(dòng)線分為兩條：一條為商業(yè)部分輸送車流，另一條為辦公提供車流。停車位集中在個(gè)區(qū)域一個(gè)服務(wù)于餐飲業(yè)商業(yè)，另個(gè)則分別為辦公區(qū)域服務(wù)。園區(qū)體量較大，對(duì)停車位需求較大。所以在規(guī)劃時(shí)即設(shè)了不少露天停車位，同時(shí)建筑底層也擴(kuò)充了停車。號(hào)樓底層臨內(nèi)街的部分，劃為停車，一方面為商務(wù)酒店提供便利，另一方面較為合理的為、號(hào)樓入住客戶較多的樓提供了車位。整個(gè)園區(qū)停車位約個(gè)三、 租金水準(zhǔn)2號(hào)樓樓層業(yè)態(tài)層高價(jià)格1f展示34米3.3元/平方/天2f辦公45米2.5元/平方/天3f辦公6米2.8元/平方/天4f辦公6米2.8元/平方/天號(hào)樓整棟辦公6米7元/平方/天5號(hào)樓整棟展示6米5元/平方米/天6號(hào)樓整棟 展示、餐飲6米5元/平方米/天4號(hào)樓（原酒店）4f辦公34米2.22.4元/平方米/天10號(hào)樓整棟辦公2層4元/平方/天11號(hào)樓整棟辦公局部3層4元/平方米/天物業(yè)費(fèi)：5元/平方/月在區(qū)域內(nèi)與其它商務(wù)樓相比其價(jià)格沒(méi)高出多少，但卻具有明顯的層高優(yōu)勢(shì)。最短、最長(zhǎng)租期年。隨著園區(qū)價(jià)值會(huì)的提升，招租商把最長(zhǎng)租期設(shè)定在年。等區(qū)域內(nèi)辦公環(huán)境成熟屆時(shí)可再度提