城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛辦案要件指南.doc

上海市高級(jí)人民法院民一庭關(guān)于下發(fā)城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛辦案要件指南的通知滬高法民一201013號(hào)第一、第二中級(jí)法院民二庭，各區(qū)、縣法院民三庭，盧灣、黃浦、楊浦法院民四庭，浦東新區(qū)法院民五庭：為進(jìn)一步統(tǒng)一房屋租賃合同糾紛的辦案思路，在全市房產(chǎn)審判庭討論的基礎(chǔ)上，高院民一庭制定了城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛辦案要件指南，現(xiàn)下發(fā)給你們，供審理案件時(shí)參考。適用中如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)向高院民一庭反映。二一年十二月二十八日城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛辦案要件指南第一條本指南所稱房屋租賃，是指出租人將城鎮(zhèn)房屋交給承租人使用、收益，承租人支付租金的法律行為。【說(shuō)明】城鎮(zhèn)房屋是指依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法中規(guī)定的市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。房屋租賃合同具有雙務(wù)性、有償性、期限性、諾成性、標(biāo)的物特定性以及租賃期限內(nèi)租賃物的占有權(quán)、使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移等法律特點(diǎn)。當(dāng)事人因租賃農(nóng)村房屋產(chǎn)生的糾紛，可參照本指南處理；依照國(guó)家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本指南。第二條當(dāng)事人主張租賃合同關(guān)系存在的，應(yīng)當(dāng)舉證證明雙方存在書(shū)面租賃約定、口頭約定或者存在其他構(gòu)成租賃合同關(guān)系的要件事實(shí)?！菊f(shuō)明】實(shí)踐中，當(dāng)事人為明確雙方權(quán)利義務(wù)，一般都會(huì)簽定書(shū)面的房屋租賃合同，對(duì)租期、租金等事項(xiàng)進(jìn)行詳細(xì)約定，當(dāng)事人提交書(shū)面房屋租賃合同，即可認(rèn)定雙方存在房屋租賃關(guān)系。一些特殊情形下，如由于當(dāng)事人雙方較為熟悉、租期較短等因素，往往通過(guò)口頭約定，或者通過(guò)實(shí)際履行的方式建立租賃關(guān)系。合同法第十條規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同可采用書(shū)面、口頭或其他形式，因此通過(guò)口頭等方式建立的房屋租賃合同關(guān)系，屬于有效的簽定形式，只是根據(jù)合同法第二百一十五條規(guī)定，未采用書(shū)面形式的應(yīng)視為不定期租賃。這類房屋租賃關(guān)系中，由于未以書(shū)面形式固定雙方的意思表示，當(dāng)事人需要提供相關(guān)口頭約定事實(shí)證據(jù)、履行事實(shí)證據(jù)，來(lái)證明租賃關(guān)系的實(shí)際存在，如承租人可提供證人證言、租金匯款憑條等證據(jù)，證明出租人具有同意出租的意思表示，承租人已履行了支付租金等義務(wù)；出租人可提供對(duì)方對(duì)房屋實(shí)際進(jìn)行了占有、使用的證據(jù)，證明已履行了房屋交付承租人使用的義務(wù)。如果主張租賃關(guān)系存在的一方提供了上述證據(jù)的，另一方仍否認(rèn)存在租賃關(guān)系的，則不能簡(jiǎn)單的進(jìn)行抗辯，此時(shí)發(fā)生行為意義上的舉證責(zé)任轉(zhuǎn)移，其應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的反駁證據(jù)加以證明。第三條當(dāng)事人主張租賃合同發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)，以證明雙方已進(jìn)行變更租賃約定的要件事實(shí)?！菊f(shuō)明】當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的變更范圍一般不涉及法定義務(wù)部分，如不得利用承租房屋進(jìn)行非法活動(dòng)等，只涉及約定部分權(quán)利義務(wù)的擴(kuò)大或縮小，通常主要是指房屋的用途變更、租期變更、租金變更等。對(duì)租賃合同變更事項(xiàng)的審查，可以根據(jù)當(dāng)事人提供的證據(jù)情況，從兩個(gè)方面考慮：(1)看雙方有無(wú)具體的變更約定。就是說(shuō)，要看合同訂立后雙方是否對(duì)原合同租金額、支付方式、租期等條款作了變更，或?qū)υ贤鞒龅难a(bǔ)充協(xié)議、會(huì)議紀(jì)要，或單方以書(shū)面形式作出變更承諾等。(2)看雙方是否通過(guò)履行事實(shí)上進(jìn)行了變更。若當(dāng)雙方未能以書(shū)面形式對(duì)合同進(jìn)行變更約定的，審理中應(yīng)結(jié)合雙方對(duì)原合同的解釋、對(duì)履行合同行為的陳述、雙方對(duì)履約行為的法律后果的陳述，及其他如租金發(fā)票或收據(jù)等證據(jù)，作出事實(shí)推定。第四條除有證據(jù)證明存在如下要件事實(shí)之一之外，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，不影響租賃合同的效力。(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的；(三)當(dāng)事人約定了租賃合同隨所有權(quán)變動(dòng)而終止的除外條件?！菊f(shuō)明】在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買(mǎi)受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在，并要求承租人返還租賃物，這就是俗稱的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，合同法第二百二十九條的規(guī)定，就是這一原則的體現(xiàn)?！百I(mǎi)賣(mài)不破租賃”中的“買(mǎi)賣(mài)”為廣義的概念，還包括因贈(zèng)與、繼承、互易等引起的所有權(quán)變動(dòng)。但是，出于平衡利益的需要，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則的適用也要受到一定條件的限制，在當(dāng)事人能夠證明存在如下要件事實(shí)時(shí)，就不再適用該原則：1、存在房屋出租前已設(shè)立抵押權(quán)的事實(shí)。當(dāng)?shù)盅簷?quán)與租賃權(quán)并存于同一物時(shí)，因抵押人不能履行到期債務(wù)而將抵押物拍賣(mài)時(shí)，就可能引起抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突，根據(jù)抵押權(quán)與租賃權(quán)設(shè)立時(shí)間不同，是否適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則也有所不同。根據(jù)物權(quán)法第一百九十條，以及最高法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋(下稱租賃糾紛解釋)第二十條的規(guī)定，當(dāng)?shù)盅簷?quán)與租賃權(quán)并存于同一物時(shí)，如租賃權(quán)設(shè)立在前，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后不影響租賃合同的效力，即適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則；抵押權(quán)設(shè)立在先時(shí)，租賃關(guān)系不得對(duì)抗抵押權(quán)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，受讓人不受租賃合同的約束，因?yàn)槌凶馊嗽诿髦驊?yīng)知存在抵押而仍自愿承租的情況下，相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由其承擔(dān)。2、存在房屋出租前已被法院查封的事實(shí)。查封包括財(cái)產(chǎn)保全過(guò)程中的查封和強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程中的查封。根據(jù)租賃糾紛解釋第二十條的規(guī)定，在查封與租賃共存于同一房屋上時(shí)，判斷租賃合同是否受影響，也要審查二者產(chǎn)生的先后順序。(1)如果租賃先于查封存在，則在債權(quán)人依法定程序取得被查封財(cái)產(chǎn)所有權(quán)后，原租賃契約效力當(dāng)然及于債權(quán)人，對(duì)債權(quán)人具有法律拘束力，因?yàn)槌凶馊嗽诔凶鈺r(shí)并不能預(yù)見(jiàn)到將來(lái)租賃物會(huì)被查封。(2)若租賃后于查封存在，則在債權(quán)人依法定程序取得被查封財(cái)產(chǎn)所有權(quán)后，原租賃契約不及于債權(quán)人，除非債權(quán)人同意。因?yàn)椴榉獾哪康氖菍?shí)現(xiàn)債權(quán)，承租人明知或應(yīng)知承租的房子有可能被拍賣(mài)，卻仍然與出租人訂立租賃契約，由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)只能由他自己承受。3、存在當(dāng)事人約定“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”適用除外條件的事實(shí)。“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”是承租人依照合同法第二百二十九條享有的法定權(quán)利，至于該權(quán)利是否行使，可由承租人自由處分。如果當(dāng)事人約定，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)時(shí)，其自愿放棄要求租賃房屋的受讓人繼續(xù)履行租賃合同的權(quán)利，則應(yīng)從其約定。第五條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同的情況下，要求實(shí)際履行的承租人，需要舉證證明存在優(yōu)先請(qǐng)求履行的要件事實(shí)?！菊f(shuō)明】由于房屋租賃合同的簽訂與實(shí)際履行往往有一定的時(shí)間間隔，當(dāng)遇到房屋租金水平上漲等情況時(shí)，會(huì)發(fā)生承租人再次把房屋租賃給其他出價(jià)更高者的情形，如果數(shù)個(gè)有效租賃合同的承租人均要求合同的實(shí)際履行，便產(chǎn)生爭(zhēng)議。由于租賃標(biāo)的只有特定的一個(gè)，最終只能有一份合同得到實(shí)際履行。實(shí)踐中，要求實(shí)際履行的承租人，應(yīng)當(dāng)舉證證明相應(yīng)租賃合同的簽定、履行等情況，符合租賃糾紛解釋第六條規(guī)定的履行序位條件和要求，具有優(yōu)先順序請(qǐng)求履行的權(quán)利。具體講，就是要證明是否存在如下要件事實(shí)：(1)是否已經(jīng)合法占有租賃房屋。合法占有房屋，說(shuō)明租賃合同已經(jīng)得到了實(shí)際履行，若不肯定其第一履行順序，再逆轉(zhuǎn)到初始狀態(tài)會(huì)產(chǎn)生不必要的交易成本，不符合經(jīng)濟(jì)原則。如存在占有要件事實(shí)，應(yīng)當(dāng)賦予其最為優(yōu)先的履行順序。這里的“占有”，既包括直接占有，還包括間接占有，如承租人承租房屋后，并未實(shí)際入住，立即又轉(zhuǎn)租給第三人的，此時(shí)承租人仍符合已占有的要求。(2)是否已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)。雖然備案與否不影響租賃合同的效力，但備案制度一定程度上體現(xiàn)了公示功能，使?jié)撛诘慕灰桩?dāng)事人能夠方便獲知有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)狀的清晰信息，確保交易安全，并起到了鼓勵(lì)登記、維護(hù)誠(chéng)信的作用。如不存在前述已占有房屋情形的，已備案的合同應(yīng)得到優(yōu)先履行。(3)租賃合同是否成立在先。租賃合同關(guān)系屬于債權(quán)范疇，雖然從一般意義上講，債權(quán)平等性要求債權(quán)具有相對(duì)性，但是這種平等性只是相對(duì)的，在數(shù)個(gè)債權(quán)之間發(fā)生履行排斥時(shí)，就要遵循民法的基本原則確定履行順序，對(duì)此合同法第六條就規(guī)定，“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則”。因此，在不存在已占有房屋、合同已備案等情形時(shí)，應(yīng)當(dāng)從維護(hù)誠(chéng)信的角度出發(fā)，賦予成立在先租賃合同的優(yōu)先履行效力，以維護(hù)房屋租賃市場(chǎng)的正常交易秩序。需要注意的是，這里依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)是“合同成立在先”，而非“合同生效在先”，前者屬于事實(shí)判斷問(wèn)題，后者則往往屬于法律價(jià)值判斷問(wèn)題，以前者為標(biāo)準(zhǔn)較宜操作。第六條承租人因死亡等原因無(wú)法繼續(xù)租賃房屋，第三人以共同居住人、個(gè)體工商戶的共同經(jīng)營(yíng)人或者個(gè)人合伙的其他合伙人的名義主張按照原租賃合同租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)舉證證明與承租人生前存在共同居住或共同經(jīng)營(yíng)的要件事實(shí)?！菊f(shuō)明】出于維護(hù)穩(wěn)定的租賃關(guān)系和市場(chǎng)秩序的需要，承租人死亡后其他共同居住人或經(jīng)營(yíng)人的居住及經(jīng)營(yíng)利益也要加以考慮。第三人如能提供證據(jù)證明存在如下要件事實(shí)的，就可以主張按照原租賃合同租賃房屋。1、存在與承租人生前共同居住的要件事實(shí)。一般來(lái)說(shuō)，在租賃合同的履行過(guò)程中，承租人死亡的租賃合同應(yīng)當(dāng)終止，但是在房屋租賃合同中，由于與承租人實(shí)際共同居住的人，多為其家屬等關(guān)系較為親近的人，為了便利共同居住人的生活，合同法第二百三十四條規(guī)定，與承租人生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。實(shí)質(zhì)上，共同居住人繼續(xù)履行租賃合同并不會(huì)損害出租人的利益，反而會(huì)使出租方基于穩(wěn)定的租賃關(guān)系獲得穩(wěn)定的租金收益；相反如果終止租賃合同，反而可能會(huì)損害出租人利益。這里需要注意如下幾點(diǎn)：(1)對(duì)于共同居住人的范圍，合同法沒(méi)有作出限制性規(guī)定，第三人只要能夠證明與承租人有密切關(guān)系、具有共同居住利益即可。(2)對(duì)于是否繼續(xù)履行原租賃合同，共同居住人有選擇的權(quán)利，也可以不同意繼受原租賃合同。(3)共同居住人要求按照原租賃合同租賃房屋的權(quán)利，不是租賃權(quán)的繼承，而是租賃合同的概括繼受，并且是出于特殊保護(hù)需要而設(shè)的一種法定權(quán)利，不需以出租人同意為前提。2、存在與承租人生前共同經(jīng)營(yíng)個(gè)體工商或共同從事個(gè)人合伙的要件事實(shí)。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，房屋租賃不再限于居住的需求，有的是為了經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)等其他需要使用房屋的目的。實(shí)踐中，個(gè)體工商戶或個(gè)人合伙中，對(duì)外簽定租賃合同的主體通常是個(gè)人，很難將個(gè)人行為與個(gè)體工商戶或個(gè)人合伙的利益分裂開(kāi)來(lái)，如果個(gè)人死亡后租賃合同即終止，將嚴(yán)重影響個(gè)體工商的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，對(duì)此，租賃糾紛解釋第十九條規(guī)定，承租人因死亡等原因無(wú)法繼續(xù)租賃的，個(gè)體工商戶的共同經(jīng)營(yíng)人或者個(gè)人合伙的其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權(quán)利和義務(wù)。審理中，要注意如下問(wèn)題：(1)除承租人事實(shí)死亡之外，承租人宣告死亡、宣告失蹤的，也會(huì)產(chǎn)生租賃合同的概括繼受。法律意義上“死亡”，不僅指客觀事實(shí)上的死亡，還包括宣告死亡。此外，宣告失蹤的目的，就是要終止與其有關(guān)的民事法律關(guān)系的不穩(wěn)定狀態(tài)，具體到租賃合同關(guān)系中，通過(guò)租賃合同的繼受，可以及時(shí)結(jié)束租賃合同是否繼續(xù)履行的不明狀態(tài)，并及時(shí)保護(hù)其他共同經(jīng)營(yíng)人的利益。(2)承租人租賃房屋的目的應(yīng)是為了個(gè)體工商戶或個(gè)人合伙經(jīng)營(yíng)，如果租賃雙方事先約定房屋用途是居住，其他共同經(jīng)營(yíng)人或合伙人就無(wú)權(quán)要求繼受原來(lái)的租賃合同。第七條承租人拖欠租金的，出租人有權(quán)要求及時(shí)支付；承租人對(duì)出租人主張租金的請(qǐng)求予以反駁的，應(yīng)當(dāng)舉證證明已支付租金的要件事實(shí)?！菊f(shuō)明】租金的支付是承租人應(yīng)負(fù)擔(dān)的主要義務(wù)，遲延交付租金的，應(yīng)負(fù)遲延履行債務(wù)的相應(yīng)責(zé)任。出租人在提出主張租金的請(qǐng)求時(shí)，不需要提供證據(jù)，以證明對(duì)方未付租金，因?yàn)槲锤蹲饨鸬氖聦?shí)，屬于消極事實(shí)，出租人很難對(duì)其舉證；相反，如果承租人予以抗辯，主張已支付租金的，應(yīng)就支付租金的積極事實(shí)進(jìn)行舉證。在判定該項(xiàng)義務(wù)履行情況時(shí)，要注意如下幾點(diǎn)：(1)在因承租人自己主觀原因而未對(duì)租賃房屋使用、收益的，不能因此而免除其支付租金的義務(wù)；(2)租賃期間，承租人不能對(duì)租賃房屋繼續(xù)使用、收益，并具備法定或約定要件事實(shí)時(shí)，承租人可以請(qǐng)求減少或免除租金。這里所說(shuō)的“法定或約定要件事實(shí)”，主要包括不可抗力、出租人不及時(shí)維修保養(yǎng)租賃房屋等非承租人過(guò)錯(cuò)行為影響承租人正常支付租金的事由等。(3)約定分期支付租金的，承租人未按期支付的，訴訟時(shí)效應(yīng)從每期租金約定支付之日起計(jì)算，適用一年的訴訟時(shí)效，因?yàn)槊科谧饨饦?gòu)成獨(dú)立的債務(wù)。第八條出租人要求對(duì)方承擔(dān)損害賠償責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)舉證證明承租人存在未妥善使用和保管租賃房屋等情形的要件事實(shí)?！菊f(shuō)明】根據(jù)合同法第二百一十七條、第二百一十八條、第二百一十九條、第二百二十二條規(guī)定，承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，并應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。妥善使用和保管義務(wù)的實(shí)質(zhì)是“盡善良管理人之注意”義務(wù)。出租人主張損害賠償責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)證明存在相應(yīng)的損害事實(shí)。在判斷承租人是否盡到妥善使用義務(wù)時(shí)，關(guān)鍵是看承租人行為是否契合了如下義務(wù)要求：(1)按照雙方約定的方法使用，合同遵循意思自治原則，只要租賃合同雙方約定的使用方法不違反法律規(guī)定，承租方即應(yīng)遵循，否則致使房屋受損的，出租人可以請(qǐng)求損害賠償并要求解除合同。(2)如果雙方未約定使用方法，要結(jié)合租賃合同相關(guān)條款確定使用方法，為此要用體系解釋的方法，從簽定租賃合同的目的等方面綜合認(rèn)定。(3)如果結(jié)合租賃合同條款仍無(wú)法判斷使用方法的，承租人應(yīng)按照租賃房屋的性質(zhì)使用，房屋性質(zhì)不僅取決于建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容，如規(guī)劃確定商業(yè)房產(chǎn)、居住房屋，還取決于房屋裝修特定用途、與周圍環(huán)境匹配等各種因素，如租賃房屋系電器城的一個(gè)商鋪，而承租人將該商鋪用于餐館經(jīng)營(yíng)，就與房屋性質(zhì)相違背，因此，房屋性質(zhì)需要結(jié)合具體個(gè)案來(lái)定。(4)承租人不得擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，這關(guān)系到租賃房屋的安全問(wèn)題。當(dāng)然，保持租賃房屋的原狀并非不可以有任何磨損，如依租賃房屋之性質(zhì)及合同約定對(duì)租賃房屋的為使用、收益而導(dǎo)致的自然損耗，甚至是損壞，也不能認(rèn)為未盡到妥善的使用義務(wù)。在判斷承租人是否盡到妥善保管義務(wù)時(shí)，主要是看是否盡到了如下的義務(wù)：(1)承租人在使用過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)盡到相應(yīng)的看護(hù)、管理義務(wù)，這類義務(wù)應(yīng)當(dāng)?shù)穆男谐潭刃鑿囊话憷硇匀说慕嵌葋?lái)判斷，如承租人在明知臺(tái)風(fēng)將要來(lái)臨的情形下，出門(mén)時(shí)仍然將窗戶打開(kāi)，致大量雨水進(jìn)入屋內(nèi)，地板、墻面受損，承租人顯然就未盡到基本的保管義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。(2)如果租賃房屋有修理、防止危害的必要，為防止危害的發(fā)生，承租人應(yīng)及時(shí)通知出租人，以便出租人能及時(shí)采取措施，及早檢查、維修，防止危害結(jié)果的出現(xiàn)，并避免對(duì)出租人、承租人及第三人可能造成的損害，并在出租人未到達(dá)之前妥善保管好租賃房屋。第九條承租人以房屋使用受到影響為由，主張減免租金或者延長(zhǎng)租期的，應(yīng)當(dāng)舉證證明出租人存在未盡到保障房屋正常使用等合同義務(wù)的要件事實(shí)。【說(shuō)明】除當(dāng)事人另有約定外，如果承租人認(rèn)為出租人如未全面履行合同法第一百一十一條、第二百一十六條、第二百二十一條等條款規(guī)定的義務(wù)，從而要求減免租金或者延長(zhǎng)租期的，需要證明出租人存在如下違約的事實(shí)：1、出租人未提供符合約定要求的房屋及其附屬設(shè)施。特別是對(duì)于經(jīng)營(yíng)用房租賃合同，首先要看雙方是否在合同中就此有約定，如合同中載明房屋必須符合某種經(jīng)營(yíng)條件而實(shí)際未成就，則出租人應(yīng)承擔(dān)無(wú)法滿足出租條件的違約責(zé)任；如合同雖約定房屋用途，但未明確約定房屋必備條件的，一般應(yīng)由承租人擔(dān)責(zé)，但出租人有過(guò)錯(cuò)的也要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。其次，要看承租人作為經(jīng)營(yíng)人，是否對(duì)其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需要的房屋進(jìn)行充分了解，因?yàn)槌鲎馊俗鳛榉课萏峁┱?，沒(méi)有義務(wù)對(duì)房屋條件是否能夠滿足承租人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行審查。2、出租人未及時(shí)檢查、維修房屋及其附屬設(shè)施。在租賃期間，出租人應(yīng)當(dāng)經(jīng)常進(jìn)行檢查維修，保持房屋及其附屬設(shè)施的完好，不存在任何重大的安全隱患，以保障承租人或居住人的居住安全和正常使用。(1)出租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)維修。租賃房屋出現(xiàn)問(wèn)題，需要修理的，承租人可要求對(duì)方在合理期限內(nèi)維修，該合理期限應(yīng)當(dāng)根據(jù)物的損壞程度、承租人需要維修的緊迫程度及出租人的維修能力等具體情況確定。(2)如出租人拒絕維修或因?yàn)槠渌虿荒茉诤侠淼钠谙迌?nèi)對(duì)租賃房屋進(jìn)行維修的，承租人可以自行修理，由此支出的費(fèi)用可要求出租人償還或者從租金中扣除?？傊灰浅鲎馊嗽蛑率褂绊懽赓U房屋正常使用收益的，承租人有權(quán)要求減免租金或者延長(zhǎng)租賃期限。第十條存在合同法第五十二條規(guī)定的合同無(wú)效情形，或者租賃房屋系違法建筑的要件事實(shí)時(shí)，租賃合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效?！菊f(shuō)明】根據(jù)合同法第五十二條的規(guī)定，當(dāng)事人若能證明租賃合同如存在如下情形的，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效：(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；(2)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；(3)以合法形式掩蓋非法目的；(4)損害社會(huì)公共利益；(5)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。除此之外，根據(jù)租賃糾紛解釋第二條、第三條的規(guī)定，如果能夠證明租賃房屋屬于違法建筑的，也應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。一方面從權(quán)利基礎(chǔ)上看，違法建筑在本質(zhì)上違反了城市規(guī)劃法等相關(guān)法律規(guī)定，而依據(jù)我國(guó)物權(quán)法關(guān)于物權(quán)的取得必須符合法律規(guī)定的要求，違法建筑不能認(rèn)定為合法財(cái)產(chǎn)。也就是說(shuō)，雖然建筑人基于對(duì)違法建筑的占有而享有一定的利益，但這種利益表現(xiàn)為建筑人對(duì)違法建筑的一種基于事實(shí)狀態(tài)的占有，建筑人并不能對(duì)違法建筑享有所有權(quán)，也就不能享有基于所有權(quán)而派生的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。另一方面，從社會(huì)效果來(lái)看，違法建筑嚴(yán)重危害了我國(guó)法律所保護(hù)的社會(huì)管理秩序，甚至不少違法建筑存在著重大的安全隱患，給人民生命財(cái)產(chǎn)安全帶來(lái)了嚴(yán)重威脅，因此，以違法建筑物為出租標(biāo)的物的租賃合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。但是這種無(wú)效，并不是絕對(duì)無(wú)效，為了促進(jìn)合同交易，在一審法庭辯論終結(jié)前補(bǔ)正相關(guān)合法手續(xù)的，還是應(yīng)認(rèn)定為有效。這里所講的“違法建筑”，租賃糾紛解釋規(guī)定主要限于如下兩種情形：(1)出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋。根據(jù)城市規(guī)劃法第三十二條規(guī)定：“建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件后，方可申請(qǐng)辦理開(kāi)工手續(xù)。”建設(shè)工程規(guī)劃許可主要針對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的具體方案進(jìn)行審查，其主要目的是控制標(biāo)高、建筑密度、建筑層數(shù)等，以確保建設(shè)工程的安全性和協(xié)調(diào)性。(2)未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建的臨時(shí)建筑，或者臨時(shí)建筑的建設(shè)雖經(jīng)批準(zhǔn)，但超過(guò)規(guī)定使用期限的。所謂臨時(shí)建筑是指單位和個(gè)人因生產(chǎn)、生活需要搭建的結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易并在規(guī)定期限內(nèi)必須拆除的建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施。第十一條對(duì)于出租人提出的轉(zhuǎn)租合同無(wú)效主張予以否認(rèn)的，承租人應(yīng)當(dāng)舉證證明存在出租人明示或默示同意轉(zhuǎn)租的要件事實(shí)?！菊f(shuō)明】隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房屋租賃的流轉(zhuǎn)性增強(qiáng)，轉(zhuǎn)租糾紛成為司法實(shí)踐經(jīng)常遇到的問(wèn)題。在轉(zhuǎn)租合同效力的認(rèn)定上，主要是審查轉(zhuǎn)租是否經(jīng)由出租人同意，因此，雙方當(dāng)事人應(yīng)針對(duì)該基本要件，舉證證明是否存在如下要件事實(shí)：1、是否存在出租人同意轉(zhuǎn)租的要件事實(shí)。如果出租人已經(jīng)同意轉(zhuǎn)租，這說(shuō)明承租人的轉(zhuǎn)租行為具備了合法的權(quán)利基礎(chǔ)，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思自治，認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同有效。如果未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，需要根據(jù)租賃糾紛解釋第十六條的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)事人的舉證情況，作如下區(qū)分：(1)如果出租人在合理期限內(nèi)提出異議，表示不同意轉(zhuǎn)租的，應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。不同的承租人，其行為習(xí)慣和謹(jǐn)慎程度等有所不同，出租人將財(cái)產(chǎn)出租給特定的承租人，系基于一定的人身信任而為。轉(zhuǎn)租對(duì)出租人的損害，主要體現(xiàn)在轉(zhuǎn)租行為違背了出租人的意志，在客觀上租賃房屋造成不測(cè)損害之可能性，破壞了原有出租人與承租人的信任關(guān)系，減弱了出租人對(duì)于出租房屋的控制，因此原則上應(yīng)認(rèn)定未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。這里的“合理期限”指六個(gè)月。(2)如果出租人未在合理期限內(nèi)提出異議的，應(yīng)視為出租人默示同意轉(zhuǎn)租行為，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)為有效。一味強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)租行為無(wú)效，有時(shí)會(huì)不利于維護(hù)交易安全，導(dǎo)致租賃各方的法律關(guān)系處于極不穩(wěn)定的狀態(tài)，阻礙交易的發(fā)展。為了適當(dāng)平衡出租各方的利益關(guān)系，促進(jìn)房屋資源的合理流動(dòng)和配置，應(yīng)當(dāng)有限度的支持轉(zhuǎn)租行為，也就是說(shuō)，出租人如在知道或應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)租事實(shí)之日起，六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，就不認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。這六個(gè)月的異議期應(yīng)當(dāng)理解為除斥期間，不適用訴訟時(shí)效中斷、中止和延長(zhǎng)的規(guī)定。2、是否存在轉(zhuǎn)租期限超過(guò)剩余租賃期限的要件事實(shí)。如果轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期限超過(guò)剩余租賃期限，因租賃合同約定的履行期屆滿，承租人轉(zhuǎn)租房屋屬于無(wú)權(quán)處分，根據(jù)租賃糾紛解釋第十五條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定超出的部分無(wú)效。但是，如果出現(xiàn)如下情形的，仍可認(rèn)定超過(guò)租賃期限的部分有效：(1)對(duì)轉(zhuǎn)租超出剩余租賃期限的部分，出租人、承租人雙方約定有效的，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人意思表示，認(rèn)定為有效；(2)承租人嗣后取得了出租人的認(rèn)可，從而補(bǔ)正了轉(zhuǎn)租行為的權(quán)利瑕疵；(3)承租人與出租人續(xù)約，將原租賃期延長(zhǎng)，同樣也進(jìn)行了瑕疵補(bǔ)正；(4)承租人嗣后取得了房屋的所有權(quán)，作為的所有權(quán)人，有權(quán)對(duì)房屋進(jìn)行處分，原來(lái)的轉(zhuǎn)租合同就轉(zhuǎn)化為直接的租賃合同。第十二條出租人或承租人主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)舉證證明存在約定或法定解除情形的要件事實(shí)?！菊f(shuō)明】從是否需要雙方意思表示一致角度講，解除租賃合同可分為兩種情況：一種是雙方協(xié)商解除合同，根據(jù)合同法第九十三條的規(guī)定，只要不違背法律規(guī)定或者社會(huì)公共利益，雙方可以隨時(shí)經(jīng)過(guò)協(xié)商解除其合同，這同樣體現(xiàn)了合同自由的原則；另一種是單方解除合同，合同法第九十四條規(guī)定，下列情形下當(dāng)事人一方可以解除合同：(1)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；(2)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；(3)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；(4)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；(5)法律規(guī)定的其他情形。除了合同法第九十四條規(guī)定的一般解除情形外，依照法律規(guī)定，存在如下要件事實(shí)時(shí)，出租人可以單方行使法定的解除權(quán)：1、承租人使用不當(dāng)致使房屋受損的。承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，屬于承租人嚴(yán)重違約行為，為了保護(hù)自己財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)合同法第二百一十九條的規(guī)定，出租人有權(quán)利單方解除合同，終止雙方的租賃關(guān)系。2、承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的。房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)是指在建筑中，由若干構(gòu)件連接而成的能承受作用的平面或空間體系，是建筑物工程的重要組成部分，不得擅自變動(dòng)，否則可能對(duì)人身安全構(gòu)成威脅。擴(kuò)建是在原有基礎(chǔ)上加以擴(kuò)充的建設(shè)的項(xiàng)目，在擴(kuò)建前除應(yīng)取得建設(shè)行政部門(mén)許可外，還應(yīng)征得業(yè)主同意，否則屬于違法搭建，對(duì)出租人造成損害。根據(jù)租賃糾紛解釋第七條的規(guī)定，出租人行使解除權(quán)時(shí)，須先在合理期限內(nèi)要求恢復(fù)原狀，承租人不予恢復(fù)的，出租人才可解除合同。3、承租人擅自轉(zhuǎn)租的。根據(jù)合同法第二百二十四條的規(guī)定，承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人不僅可以請(qǐng)求確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，還可以解除其與承租人之間的租賃合同。需要注意的是，根據(jù)租賃糾紛解釋第十六條的規(guī)定，出租人應(yīng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租之日起六個(gè)月內(nèi)提出，否則其解除請(qǐng)求不予支持。4、承租人無(wú)正當(dāng)理由逾期不支付租金的。根據(jù)合同法第二百二十七條的規(guī)定，承租人無(wú)故不支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人在該期限屆滿仍不支付的，出租人可解除合同。這里所說(shuō)的“合理期限”應(yīng)視具體情況而定。5、不定期租賃的。所謂不定期租賃，是指當(dāng)事人雙方未明確約定、依法又不能確定租賃期限的租賃。對(duì)于不定期租賃，根據(jù)合同法第二百三十二條的規(guī)定，當(dāng)事人任何一方都可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同時(shí)應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。對(duì)于不定期租賃，由于沒(méi)有時(shí)間限制，法律才賦予任何一方當(dāng)事人解除合同的權(quán)利。不定期租賃在實(shí)踐主要表現(xiàn)為如下情形：(1)租賃期限六個(gè)月以上的，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的；(2)當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，又不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的；(3)租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的。存在如下要件事實(shí)時(shí)，承租人可以單方行使法定的解除權(quán)：1、出租人交付的租賃房屋質(zhì)量不合格(或不符合約定的條件)，且不能滿足租賃合同約定的用途，致使承租人難以實(shí)現(xiàn)訂立合同目的，此時(shí)出租人構(gòu)成根本違約，承租人有權(quán)根據(jù)合同法第九十四條第四項(xiàng)的規(guī)定解除合同。2、租賃房屋存在危及人身安全或者健康等嚴(yán)重質(zhì)量瑕疵的。根據(jù)合同法第二百三十三條規(guī)定，這種情況下，不管承租人在訂立合同時(shí)是否知情，承租人仍可以隨時(shí)解除合同。3、租賃房屋非因承租人原因而毀損、滅失，不能實(shí)現(xiàn)合同目的的。這類情形常見(jiàn)于租賃房屋由于暴雪、臺(tái)風(fēng)等天氣原因，導(dǎo)致房屋倒塌，此時(shí)租賃合同的標(biāo)的已不存在，合同無(wú)法繼續(xù)履行，承租人當(dāng)然可以根據(jù)合同法第二百三十一條的規(guī)定解除租賃合同。4、租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的。租賃房屋被查封，并且查封會(huì)使房屋使用受到嚴(yán)重影響，致使租賃合同目無(wú)法實(shí)現(xiàn)，根據(jù)租賃糾紛解釋第八條第一項(xiàng)的規(guī)定，承租人可以解除租賃合同。5、租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的。因租賃房屋權(quán)屬存在爭(zhēng)議，出現(xiàn)出租人可能不是真正權(quán)利人的情形，會(huì)導(dǎo)致租賃合同無(wú)法正常履行。因此，承租人就可根據(jù)租賃糾紛解釋第八條第二項(xiàng)的規(guī)定，要求解除租賃合同；如果不影響正常使用的，則得繼續(xù)履行合同。6、租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。對(duì)于違反了建筑法、消防法等法律法規(guī)的租賃房屋，一般不會(huì)影響到租賃合同的效力，但可能會(huì)影響到房屋的正常使用，承租人可根據(jù)租賃糾紛解釋第八條第三項(xiàng)的規(guī)定，要求解除租賃合同。當(dāng)然，如果不影響正常使用的，不得要求解除。7、不定期租賃的，承租人可隨時(shí)提出解除租賃合同。第十三條在租賃合同確認(rèn)無(wú)效前后，或者履行期限屆滿、租賃合同解除之后，承租人占有、使用房屋的，出租人可主張參照租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算房屋使用費(fèi)；承租人能夠舉證證明訂立合同時(shí)存在欺詐、脅迫等事實(shí)的，可以要求不參照該約定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！菊f(shuō)明】在認(rèn)定租賃合同無(wú)效前后，或者履行期屆滿、解除后，承租人占有、使用房屋的，就會(huì)涉及使用費(fèi)的計(jì)算問(wèn)題。從既保障當(dāng)事人訴訟權(quán)益，又方便當(dāng)事人訴訟的角度來(lái)講，使用費(fèi)的計(jì)算應(yīng)當(dāng)在遵循公平原則的基礎(chǔ)上，考慮必要的訴訟成本問(wèn)題。如果嚴(yán)格的以市場(chǎng)租賃標(biāo)準(zhǔn)參照計(jì)算，雖然對(duì)雙方都比較公平，但必然增加審計(jì)費(fèi)用、時(shí)間耗費(fèi)等訴訟成本，不利于及時(shí)定分止?fàn)??？陀^來(lái)講，租賃合同雖然無(wú)效或解除，但雙方約定的租金條款，確是雙方經(jīng)磋商后達(dá)成的一致的意思表示，根據(jù)意思自治的基本原則，確定使用費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)首先參照合同中的約定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處理，這樣可以使訴訟公平與訴訟效率同時(shí)得到兼顧。對(duì)此，租賃糾紛解釋第五條就規(guī)定，房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，一般應(yīng)予支持。盡管該規(guī)定僅針對(duì)合同無(wú)效情形，未提及履行期屆滿或合同解除等情形，但這些情形下所涉使用費(fèi)問(wèn)題的本質(zhì)相同，故可以按相同標(biāo)準(zhǔn)處理。當(dāng)然，如果承租人舉證證明，在簽定租賃合同時(shí)存在欺詐、脅迫等事實(shí)的，就不應(yīng)再參照原租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)樵谄墼p、脅迫等情形下簽定的合同，并非承租人內(nèi)心意思的自由表示，如果參照適用會(huì)產(chǎn)生明顯的不公，此時(shí)在確定房屋使用費(fèi)時(shí)還是要參照房屋租賃的市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。第十四條房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或者解除，出租人請(qǐng)求次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)舉證證明對(duì)方占用房屋、使用費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)等要件事實(shí)?！菊f(shuō)明】房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或者解除，次承租人占有、使用房屋的，出租人可向次承租人主張房屋使用費(fèi)。次承租人占有、使用房屋的要件事實(shí)，主要是通過(guò)出租人提交的轉(zhuǎn)租合同、次承租人占有房屋的記錄資料，或者承租人、次承租人的陳述、自認(rèn)等證據(jù)來(lái)認(rèn)定；如果次承租人予以否認(rèn)的，應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的反駁證據(jù)加以證明。對(duì)于房屋使用費(fèi)問(wèn)題，可以根據(jù)案件的具體情況，如合同中已約定的租金標(biāo)準(zhǔn)、約定標(biāo)準(zhǔn)是否明顯背離市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)、出租人對(duì)租金標(biāo)準(zhǔn)的選擇意愿等因素，進(jìn)行綜合考慮、妥善處理。第十五條房屋租賃合同無(wú)效或者解除后，承租人主張裝飾裝修物損失賠償?shù)?，?yīng)當(dāng)舉證如下要件事實(shí)：(一)裝飾裝修行為經(jīng)過(guò)了出租人同意；(二)裝飾裝修物與租賃房屋形成了附合關(guān)系；(三)出租人對(duì)合同無(wú)效、解除負(fù)有過(guò)錯(cuò)或違約責(zé)任。【說(shuō)明】承租人為了有效利用租賃物，經(jīng)常會(huì)對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，這就產(chǎn)生了法律上的添附問(wèn)題。依照租賃行業(yè)慣例、交易習(xí)慣，裝飾裝修物一般視為在租賃期滿后其使用價(jià)值基本耗盡，裝修費(fèi)用已攤銷完畢，出租人無(wú)需補(bǔ)償，對(duì)此租賃糾紛解釋第十二條也就此進(jìn)行了規(guī)定。在租賃合同無(wú)效或解除后，才會(huì)產(chǎn)生裝飾裝修物價(jià)值未充分?jǐn)備N的情形，從而會(huì)出現(xiàn)裝飾裝修損失賠償?shù)膯?wèn)題。具體而言，承租人主張裝飾裝修物損失賠償?shù)?，需要根?jù)租賃糾紛解釋第九條、第十一條、第十三條的規(guī)定，舉證證明存在如下三個(gè)要件事實(shí)：1、裝飾裝修行為經(jīng)過(guò)了出租人同意。如果未經(jīng)過(guò)出租人同意的，違反了租賃合同的約定，侵害了出租人的物權(quán)，構(gòu)成侵權(quán)，承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因侵權(quán)產(chǎn)生的不利后果，此時(shí)不但不產(chǎn)生對(duì)添附財(cái)物的返還請(qǐng)求權(quán)，造成租賃物損失的，還負(fù)有賠償損失，恢復(fù)原狀義務(wù)。相反，如果經(jīng)過(guò)出租人的同意，出租人應(yīng)當(dāng)對(duì)其同意行為負(fù)擔(dān)一定的法律責(zé)任，即不得因自己的過(guò)錯(cuò)或違約行為導(dǎo)致對(duì)方裝飾裝修損失。對(duì)于出租人是否已經(jīng)同意的事實(shí)，承租人應(yīng)負(fù)舉證責(zé)任，這里的“同意”包括明示和默示的同意。2、裝飾裝修物與租賃房屋已形成附合關(guān)系。當(dāng)裝飾裝修物與租賃物未形成附合關(guān)系，即二者未緊密結(jié)合在一起而形成的新的財(cái)產(chǎn)，尚還可以分拆使用，此時(shí)相互之間具有獨(dú)立性，作為裝飾裝修物所有權(quán)人的承租人，可以自由享有處分權(quán)，無(wú)論租賃是履行期滿，還是合同無(wú)效或解除，均可自行取回或放棄，與其他租賃合同權(quán)利義務(wù)隔離開(kāi)來(lái)。但是，如果已形成附合關(guān)系的，則承租人就無(wú)法對(duì)裝飾裝修物進(jìn)行分拆，否則會(huì)破壞價(jià)值大的租賃房屋原狀，此時(shí)出租人取得裝飾裝修物的所有權(quán)，承租人的物權(quán)就轉(zhuǎn)化為損害賠償之債權(quán)。3、出租人對(duì)合同無(wú)效、解除負(fù)有過(guò)錯(cuò)或違約責(zé)任。(1)租賃合同無(wú)效的，需根據(jù)無(wú)效合同的處理原則分擔(dān)責(zé)任，根據(jù)已證明的出租人導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)大小，來(lái)確定其分擔(dān)裝飾裝修物現(xiàn)值損失的具體比例。所謂現(xiàn)值損失，是指合同被認(rèn)定無(wú)效時(shí)，裝飾裝修的現(xiàn)存價(jià)值，該價(jià)值的確定除非雙方達(dá)到一致外，般需要經(jīng)中介評(píng)估。(2)租賃合同解除的，應(yīng)根據(jù)已證明的出租人導(dǎo)致合同解除的違約程度，來(lái)確定其分擔(dān)裝飾裝修物殘值損失的具體比例。所謂殘值即指合同解除時(shí)裝飾裝修物的剩余“價(jià)值”，合同履行期間已經(jīng)攤銷的裝飾裝修費(fèi)用，不應(yīng)列入合同解除的損失范圍。當(dāng)然，因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，如果出租人自愿同意利用裝飾裝修物的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償。如因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。第十六條承租人主張行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，需要舉證證明存在如下要件事實(shí)：(一)出租人具有出賣(mài)房屋的行為；(二)承租人同意以同等條件購(gòu)買(mǎi)房屋；出租人或先買(mǎi)受人否定承租人主張的，應(yīng)當(dāng)舉證證明存在限制優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使的要件事實(shí)?！菊f(shuō)明】根據(jù)合同法第二百三十條規(guī)定，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指當(dāng)出租人出賣(mài)房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購(gòu)買(mǎi)房屋的權(quán)利。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并不是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人在任何時(shí)候都能享有的一種現(xiàn)實(shí)權(quán)利，需要具備如下的要件事實(shí)時(shí)，方可行使：1、出租人具有出賣(mài)房屋的行為。在出賣(mài)人出賣(mài)標(biāo)的物之前，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)僅僅表現(xiàn)為一種可能性。只有在出賣(mài)人出賣(mài)標(biāo)的物這特定法律事實(shí)出現(xiàn)時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人才能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，使此權(quán)利由可能性變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)性。具有下列事實(shí)的，可以認(rèn)定為出租人實(shí)施了出賣(mài)行為：(1)一般常見(jiàn)的房屋買(mǎi)賣(mài)行為；(2)出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)租賃房屋償還債務(wù)的行為，因?yàn)樵诓捎谜蹆r(jià)、變賣(mài)等方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的場(chǎng)合，抵押權(quán)人的目的是從抵押物的交換價(jià)值中優(yōu)先受償，其中交換價(jià)值實(shí)現(xiàn)的過(guò)程其實(shí)就是買(mǎi)賣(mài)房屋的過(guò)程；(3)出租人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋的行為，拍賣(mài)是以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的形式，將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買(mǎi)賣(mài)方式，其實(shí)質(zhì)就是一種特殊的買(mǎi)賣(mài)，這也明確體現(xiàn)在租賃糾紛解釋第二十三條的規(guī)定。但是，在出現(xiàn)贈(zèng)與、互易、公用征收等事實(shí)時(shí)，承租人不得行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因?yàn)橘?zèng)與為無(wú)償法律行為，并不具有買(mǎi)賣(mài)合同等價(jià)有償?shù)奶卣??；ヒ鬃鳛楣爬系囊晕镆孜锓绞皆诂F(xiàn)代的延續(xù)，雖法律允許準(zhǔn)用買(mǎi)賣(mài)的相關(guān)法律規(guī)定，但其與買(mǎi)賣(mài)仍有較大的區(qū)別，互易注重特定物之間的交換，而買(mǎi)賣(mài)注重價(jià)值的交換。公用目的而為的征收等，屬于依照公法手段實(shí)現(xiàn)租賃房屋物權(quán)的強(qiáng)制轉(zhuǎn)移，亦不屬于買(mǎi)賣(mài)的范疇。2、承租人同意以先買(mǎi)受人同等的條件購(gòu)買(mǎi)房屋。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的立法目的和權(quán)利實(shí)質(zhì)應(yīng)當(dāng)是在不損害出賣(mài)人利益的前提下，給承租人優(yōu)先買(mǎi)受的機(jī)會(huì)。如要做到不損害出賣(mài)人的利益，關(guān)鍵是要嚴(yán)格遵守“同等條件”的原則，即優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的認(rèn)購(gòu)條件與其他買(mǎi)受人處于同等情形。其中，價(jià)格條件又是“同等條件”中最基本、最核心的條件，因?yàn)槌鲎馊顺鲑u(mài)房屋，主要是從賣(mài)價(jià)上考慮，將同等價(jià)格條件視為主要條件符合公平原則。但是，在價(jià)格條件相同的前提下，還必須考慮一些特殊的因素，只有這樣才能做到真正的公平、合理，對(duì)此要綜合考慮以下特殊因素：(1)出租人與第三人在合同中約定第三人必須履行從給付義務(wù)時(shí)，如果這種從給付能以金錢(qián)計(jì)算，則應(yīng)折合金錢(qián)計(jì)入價(jià)格之中；如果不能以金錢(qián)計(jì)算，則優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人應(yīng)當(dāng)證明能夠履行同樣的從給付，才能視為“同等條件”，因?yàn)槠渌I(mǎi)受人所能提供的任何條件，包括機(jī)會(huì)，都是出賣(mài)人的利益所在，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人不能做到，出賣(mài)人的利益就不能實(shí)現(xiàn)，就不符合同等條件的要求。(2)承租人對(duì)租賃房屋中的一部分享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而出賣(mài)人又將整體房屋出售時(shí)，如果承租人愿意購(gòu)買(mǎi)全部出賣(mài)房屋，則可行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；否則，如果承租人只愿意購(gòu)買(mǎi)部分房屋的，不符合“同等條件”的要件。(3)如果出租人允許第三人分期付款，則優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人不能以分期付款作為同等條件，除非提供了充分而適當(dāng)?shù)膿?dān)保，這是因?yàn)楦魅诵庞貌煌?，分期付款所蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)也有重大區(qū)別，承租人要想證明自己分期付款的支付計(jì)劃，與第三人的分期付款在風(fēng)險(xiǎn)程度同樣處于可信任的程度，一般應(yīng)提供一定的擔(dān)保。出租人或先買(mǎi)受人否定承租人主張的，應(yīng)當(dāng)舉證證明存往限制優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使的要件事實(shí)。具體講，根據(jù)租賃糾紛解釋第二十四條的規(guī)定，在遇到下述事實(shí)時(shí)，承租人就不能再主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)：1、房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。在購(gòu)買(mǎi)租賃房屋的順序上，房屋共有人更優(yōu)先于承租人，理由如下：(1)從法理方面講，共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)源于共有關(guān)系，而承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)則基于租賃合同關(guān)系而產(chǎn)生，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的理論，共有人應(yīng)當(dāng)比承租人更為優(yōu)先。(2)從效益方面講，對(duì)共有人而言，賦予其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)所獲得的收益是共有物的完整、穩(wěn)定的占有、共有物的充分利用，而對(duì)承租人而言，如果賦予其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)所獲得的收益則是租賃物占有的持續(xù)利用，相比較前者的收益更大。(3)從實(shí)際情況方面講，房屋通常在結(jié)構(gòu)上是相連的，是不易分割的一個(gè)整體，讓共有人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，有利于對(duì)房屋進(jìn)行管理、修繕、使用，也方便群眾生活，相反如讓承租人行使優(yōu)先權(quán)，便會(huì)分割房屋的權(quán)利歸屬，在復(fù)雜的區(qū)分所有和共有的情況下，也容易引起矛盾糾紛。2、出租人將房屋出賣(mài)給近親屬。我國(guó)是靠親情和人情為紐帶聯(lián)系起來(lái)的熟人社會(huì)，人們?cè)诮?jīng)濟(jì)交往中，親情關(guān)系往往是交換價(jià)值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系終究有所不同。立足國(guó)情，將出租人出賣(mài)房屋給近親屬的情況，列為出租人出售房屋的特別方式，排除承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這規(guī)定有利于促進(jìn)家庭和睦和社會(huì)穩(wěn)定，符合構(gòu)建和諧社會(huì)的發(fā)展要求。這里的“近親屬”主要是指配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女等。3、出租人履行告知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示愿意購(gòu)買(mǎi)。從權(quán)利義務(wù)對(duì)等的角度分析，承租人在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，亦應(yīng)為承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的內(nèi)容。如果承租人不及時(shí)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，將導(dǎo)致出租人所有者權(quán)益受到損害。在房屋交易市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大的情況下，這種損害更為明顯。因此，承租人接到通知后15日的合理期限內(nèi)，應(yīng)及時(shí)主張行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，逾期視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。4、購(gòu)買(mǎi)房屋的第三人出于善意并已辦理登記手續(xù)。物權(quán)法第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、支付對(duì)價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn)，既使出