鳳嶺區(qū)域房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告(DOC 30頁).doc

鳳嶺區(qū)域房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告一、 南寧鳳嶺區(qū)域規(guī)劃概況鳳嶺區(qū)域位于南寧市區(qū)東部，距市中心約6千米。區(qū)域用地呈方格狀，東西向長(zhǎng)約5.7千米，南北向?qū)捈s5.3千米。區(qū)域東面是邕寧縣仙葫開發(fā)區(qū)，北面是南寧市長(zhǎng)崗嶺地區(qū)，西面是瑯東新區(qū)，南面是青秀山風(fēng)景區(qū)，規(guī)劃用地面積為28.783平方千米。根據(jù)南寧市城市規(guī)劃，鳳嶺區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)成為以居住為主，以體育、文化、會(huì)議和展覽為輔，以優(yōu)良的環(huán)境質(zhì)量和生活質(zhì)量為特征的綜合城市新區(qū)。保持鳳嶺丘陵地貌特點(diǎn)，控制現(xiàn)狀自然的山體和水面，依山傍水地進(jìn)行居住布置，創(chuàng)造體現(xiàn)生態(tài)特點(diǎn)的居住環(huán)境。依托現(xiàn)有的會(huì)展中心和體育中心，設(shè)置一定規(guī)模的市級(jí)文化設(shè)施，使鳳嶺分區(qū)成為南寧市的會(huì)議、展覽、體育和文化中心。根據(jù)鳳嶺地區(qū)地形地貌特點(diǎn)，結(jié)合周邊用地性質(zhì)情況，突出生態(tài)特點(diǎn)，表現(xiàn)規(guī)劃性質(zhì)，形成結(jié)構(gòu)清晰、合理完善的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。規(guī)劃設(shè)置3條東西向和1條南北向交通軸，將鳳嶺分區(qū)劃分成各具特色的功能片，并緊密聯(lián)結(jié)各類性質(zhì)用地。以民族大道為界將鳳嶺分為南北兩個(gè)片區(qū)，南片區(qū)主要布置全市性的會(huì)議展覽、文化和體育設(shè)施，北片區(qū)主要布置體現(xiàn)生態(tài)特點(diǎn)的居住片。結(jié)合現(xiàn)狀地形，保持自然山體和水面，布置生態(tài)控制綠地和公園綠地，以點(diǎn)、線、面形式分布于各居住片之間，充分體現(xiàn)生態(tài)自然特點(diǎn)，創(chuàng)造良好居住環(huán)境。按照分區(qū)規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)，配置公共設(shè)施，在南片區(qū)布置市級(jí)會(huì)展文體中心，在居住片之間設(shè)置區(qū)級(jí)商業(yè)服務(wù)中心。按照規(guī)劃結(jié)構(gòu)，分區(qū)規(guī)劃對(duì)居住、倉儲(chǔ)、對(duì)外交通、預(yù)留發(fā)展范圍等用地做了布置，并對(duì)公共設(shè)施、道路交通、綠地、景觀系統(tǒng)、山體和水面控制、開建設(shè)、給排水、容量控制等進(jìn)行了專項(xiàng)規(guī)劃。鳳嶺區(qū)域在規(guī)劃上的創(chuàng)新與特色：1、 體現(xiàn)生態(tài)特點(diǎn)規(guī)劃充分結(jié)合鳳嶺地區(qū)復(fù)雜的地形，創(chuàng)造有序的景觀空間序列，同時(shí)通過控制自然山體和水面，將其以綠地的形式分布在各個(gè)居住片區(qū)之間，使人們能直接面對(duì)自然山體和水面，與自然融合為一體。2、 提出“生態(tài)控制綠地”概念生態(tài)控制綠地指以體現(xiàn)生態(tài)特點(diǎn)為目的，控制自然山體和水面形成的綠化用地。規(guī)劃將坡度較大、不利于開發(fā)建設(shè)的山體；部分山體陰面的用地；沿山谷走線的道路兩旁20米寬的用地：控制水面兩旁的用地確定為控制綠地。二、鳳嶺區(qū)域房地產(chǎn)格局鳳嶺的開發(fā)是上個(gè)世紀(jì)末，由于南寧市政府決定東移，南湖邊上的埌東率先建成一棟棟高樓大廈，逐漸形成南寧概念的，而埌東以東的鳳嶺當(dāng)時(shí)被市政府定位為生態(tài)居住區(qū)和CLD（中央居住區(qū)）。隨著城市的拓展，歷史給南寧的機(jī)遇中國(guó)東盟博覽會(huì)（即南博會(huì)），埌東承載未來國(guó)際化大都市的功能有些吃力，而與瑯東相連的鳳嶺，由于其地理環(huán)境優(yōu)越，土地資源豐富，又是南寧的東大門，加上南寧國(guó)際會(huì)展中心、埌東客運(yùn)站、東盟國(guó)際商貿(mào)城的落戶鳳嶺，目前已逐漸顯露其將與埌東連成一片成為未來南寧國(guó)際化大都市的之后起之秀。 城市東擴(kuò)將會(huì)繼續(xù)進(jìn)行，隨著國(guó)際會(huì)展中心的落成和投入使用，鳳嶺中央形象區(qū)的特征會(huì)逐步顯現(xiàn)。落戶于鳳嶺的大盤均已陸續(xù)開盤，其主力開發(fā)量將集中在2004年，屆時(shí)鳳嶺區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)量將達(dá)到高峰。隨著大南寧格局的顯現(xiàn)，東盟橋頭堡位置的確立，必將吸引眾多的外地客戶，而鳳嶺區(qū)域的高素質(zhì)樓盤具備拓展外銷市場(chǎng)的能力和實(shí)力，屆時(shí)鳳嶺大盤將成為南寧房地產(chǎn)外銷市場(chǎng)的先鋒。鳳嶺片區(qū)屬南寧新興熱點(diǎn)社區(qū)，集中了在建的翡翠園、香榭里、新天地、榮和山水美地幾個(gè)數(shù)百畝甚至數(shù)千畝大盤，未來發(fā)展前景看好；市政生活基礎(chǔ)配套也正逐步完善中；區(qū)域內(nèi)有石門森林工園，體育公園、高爾夫球場(chǎng)，自然景觀優(yōu)美秀麗，適合生態(tài)居住社區(qū)建設(shè)。民族大道延長(zhǎng)線與新建的瑯東客運(yùn)站連接市區(qū)與桂海高速路，交通便捷。鳳嶺以其特定的歷史地位和優(yōu)美的居住環(huán)境在南寧的城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)格局中表現(xiàn)出了自身獨(dú)特的特點(diǎn)。1、 大盤先鋒從廣州到深圳，從北京到上海，房地產(chǎn)樓盤的規(guī)模普遍在“長(zhǎng)大”，這已經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。2003年，鳳嶺的寂靜終被打破，香榭里、翡翠園、新天地別墅、榮和山水美地相繼開盤，繼轟轟烈烈的“圈地運(yùn)動(dòng)”過后，南寧樓市進(jìn)入了真正規(guī)?；绕措A段的“大盤時(shí)代”，掀起一陣曠古絕今“造城風(fēng)暴”。中房南寧房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)512畝地的翡翠園，榮和集團(tuán)號(hào)稱3000畝的超級(jí)大盤榮和山水美地，廣西東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司業(yè)已開發(fā)完成占地20公頃的香榭里花園，預(yù)計(jì)在今年年底即將開發(fā)的恒大集團(tuán)占地1000多畝的恒大蘋果園，以及寧匯地產(chǎn)開發(fā)的*畝新天地別墅，*開發(fā)*目的大自然花園，這些大盤無論是在規(guī)劃理念和建筑特色上都引領(lǐng)著市場(chǎng)的潮流。鳳嶺各大盤，已經(jīng)不僅僅是占地及建筑面積大，還具備項(xiàng)目的規(guī)模化，生活配套設(shè)施，交通設(shè)施，教育設(shè)施，娛樂設(shè)施等一應(yīng)俱全。概括而言，衣、食、住、行四種基本要素都應(yīng)齊備，業(yè)主不出社區(qū)就可滿足日常最基本的生活需要。2、純居住高檔社區(qū)如果說埌東CBD區(qū)域內(nèi)的住宅公寓屬于以投資為主的高端產(chǎn)品的話，那么，鳳嶺地區(qū)則是最適宜純居住的高檔公寓區(qū)之一。單從居住環(huán)境上講，鳳嶺區(qū)域在一定程度比CBD核心區(qū)更有優(yōu)勢(shì)。首先，在空間密度上，鳳嶺區(qū)域明顯低于CBD核心區(qū)，由于區(qū)域地理位置的規(guī)劃，會(huì)展中心、體育館公園、青秀山公園、石門森林公園等一些區(qū)位格局都基本穩(wěn)定，所以不可能再像埌東區(qū)域那樣集中出現(xiàn)大量的高密度建筑，也不可能出現(xiàn)富有現(xiàn)代化美感的建筑與原居民補(bǔ)償自建雜亂的民居混合而立的局面；其次，這個(gè)地區(qū)住宅項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)格低于埌東核心區(qū)，與埌東湖景公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格做比較，大約有10%-20%的落差，這樣就可以吸引部分CBD核心區(qū)純居住的需求。好地段就有好房子，鳳嶺地區(qū)目前已經(jīng)形成純高檔居住區(qū)。富人區(qū)一直被媒體和地產(chǎn)項(xiàng)目炒來炒去，但真正能夠代表身份地位的成熟居住區(qū)域仍然很少，以南湖為核心周圍觀湖景的區(qū)域可以算一個(gè)，但由于歷史的原因，以投資為主物業(yè)商務(wù)氣息更為濃重，何況南湖區(qū)域可用于開發(fā)作房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位已經(jīng)十分稀缺，不太可能還會(huì)有更多的產(chǎn)品推向市場(chǎng)。有埌東后花園之美稱的鳳嶺區(qū)又可算得上是另一個(gè)。充足的土地儲(chǔ)備和優(yōu)美的居住環(huán)境打造出埌東不可比擬的舒適的生活空間，“住哪兒？鳳嶺！”這樣的反映明顯代表了人們對(duì)一種區(qū)域和環(huán)境的認(rèn)可。3、優(yōu)美的社區(qū)景觀社區(qū)規(guī)?；陌l(fā)展也是因應(yīng)消費(fèi)者對(duì)整體環(huán)境的要求而產(chǎn)生。在整體上營(yíng)造一個(gè)獨(dú)具特色的、悠閑的自然環(huán)境，引入各種奇花異草，讓業(yè)主充分感受回歸自然的悠然生活。小環(huán)境更具備基本的綠化和美化功能，與大環(huán)境相融合，突出花園城市的特色。南寧市被譽(yù)為中國(guó)綠城，在園林綠化方面可謂下足資本。南寧鳳嶺區(qū)域的大盤的建設(shè)對(duì)于園林環(huán)境的建設(shè)均下足功夫，無論是樹木的栽培還是水景的營(yíng)造，均顯示出較高的水平，與廣州、北京的大盤相比毫不遜色。鳳嶺大盤社區(qū)大多設(shè)有一條貫樓盤的景觀主軸，同時(shí)通過景觀主軸將各部分的中心綠地緊密相連，并通過各個(gè)休閑步行綠軸向每一個(gè)組團(tuán)綠地、休閑綠地、宅間綠地滲透，形成一個(gè)連續(xù)的由點(diǎn)到面的整體綠化景觀系統(tǒng)。綠化環(huán)境創(chuàng)意強(qiáng)調(diào)以喬木成林、常綠為主、四季變化的設(shè)計(jì)理念，并在中央綠地中突出濕地植物的特色。榮和山水美地投入巨資建造800畝市政公園，更邀請(qǐng)了世界頂級(jí)景觀設(shè)計(jì)公司進(jìn)行創(chuàng)造性的設(shè)計(jì)，其四大人工姊妹湖結(jié)合著鳳嶺原生林木，為業(yè)主帶來居于自然的親近感受香榭里花園采用多種多樣的尊貴樹種，結(jié)合法式園林，營(yíng)造出一個(gè)獨(dú)特的異域氛圍。4、功能重構(gòu) 價(jià)值上升空間大從南寧整體發(fā)展角度來看，鳳嶺區(qū)域?qū)儆诔鞘性僭祛愋?。由于南博?huì)的舉辦，面向東南亞，服務(wù)南博會(huì)，該區(qū)域又被賦予了新的歷史重任，在功能上展開了新的定位，目前正處于資源重新整合、價(jià)值重新挖掘的時(shí)期。歷史和自然形成的文化特色是鳳嶺區(qū)域的最大優(yōu)勢(shì)之一。目前埌東CBD以會(huì)展中心為核心，面向整個(gè)東南亞市場(chǎng)，共同構(gòu)造中國(guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)，相適應(yīng)地就需要一個(gè)具有國(guó)際生活情調(diào)，共同促進(jìn)商貿(mào)往來改革開放的前沿。作為中國(guó)-東盟博覽會(huì)的重要配套項(xiàng)目，中國(guó)-東盟國(guó)際商貿(mào)城，不久的將來，將出現(xiàn)在南寧鳳嶺區(qū)內(nèi)。建設(shè)國(guó)際商貿(mào)城就是要為中國(guó)-東盟博覽會(huì)以及與此相關(guān)的商貿(mào)活動(dòng)提供完善的服務(wù)，使之成為永不落幕的博覽會(huì)。已建成并投入使用的南寧國(guó)際會(huì)展中心、民歌廣場(chǎng)在博覽會(huì)期間承擔(dān)主要會(huì)議及觀禮活動(dòng)，是博覽會(huì)的基礎(chǔ)設(shè)施，相對(duì)獨(dú)立構(gòu)成博覽會(huì)“西園”。國(guó)際商貿(mào)城將擴(kuò)充完善商務(wù)商業(yè)及文化功能，是博覽會(huì)的補(bǔ)充設(shè)施，相對(duì)獨(dú)立構(gòu)成博覽會(huì)“東園”。國(guó)際商貿(mào)城將擴(kuò)充完善商務(wù)商業(yè)及文化功能，是博覽會(huì)的補(bǔ)充設(shè)施，相對(duì)獨(dú)立構(gòu)成博覽會(huì)“東園”。兩園共處連綿低丘的北側(cè)，由東至西的小東山、小南山、石門森林公園等自然景觀帶將東西兩園連成一體，一脈相承。建成后的商貿(mào)城將與南寧國(guó)際會(huì)展中心、南寧民歌廣場(chǎng)、石門森林公園共同構(gòu)成了完整的博覽會(huì)設(shè)施整體。鳳嶺，將隨著南博會(huì)的開展，與埌東會(huì)展中心一并推道了歷史的最前臺(tái)。由于地區(qū)先天條件比較好，鳳嶺將來的規(guī)劃建設(shè)也將充分挖掘這個(gè)地區(qū)的價(jià)值潛力。同時(shí)，這個(gè)地區(qū)也沒有像埌東CBD區(qū)域那樣受到過多挖掘和炒作，所以價(jià)值上升空間還是比較大。三、區(qū)域樓盤個(gè)案分析目前鳳嶺區(qū)域業(yè)已成型的樓盤，在社會(huì)中有著較高的知名度，并且在市場(chǎng)上有著相當(dāng)?shù)恼加新?，能夠影響整個(gè)區(qū)域甚至是整個(gè)南寧市房地產(chǎn)格局和走勢(shì)的樓盤，我們將結(jié)合各方面資料，對(duì)區(qū)域內(nèi)代表性的樓盤進(jìn)行詳盡剖析，最終判研未來區(qū)域的房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r。樓盤個(gè)案香榭里花園物業(yè)類別：住宅物業(yè)地址：民族大道與竹溪路交叉路口售樓熱線：5539818、5539828建筑類別：多層、小高層項(xiàng)目進(jìn)度：一期2002年10月開工， 2003年11月交房；二期2004年4月交房；三期封頂；四期建到二層。價(jià)格范圍：一期均價(jià)2880元/平方米；二期均價(jià)3000元/平方米；三期均價(jià)3200元/平方米；四期均價(jià)3300元/平方米。項(xiàng)目概況周邊環(huán)境開發(fā)商廣西東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司該項(xiàng)目緊鄰會(huì)展中心和市人大廣場(chǎng)，出行暢通，便利。由于所處區(qū)域?yàn)楦邫n住宅片區(qū)，可享受到完善星級(jí)配套，如香榭里國(guó)際小學(xué)、北大南寧附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校、金湖廣場(chǎng)、醫(yī)科大、石門森林公園、青秀山公園、南湖公園等。代理商寶資通項(xiàng)目咨詢有限公司物業(yè)管理深圳鵬基投資商廣西航洋投資集團(tuán)有限公司建筑單位設(shè)計(jì)單位德國(guó)GMP設(shè)計(jì)事務(wù)所占地面積20公頃建筑密度24.9%小區(qū)總建筑面積159594.5平方米室內(nèi)地墻面水泥砂漿抹平頂棚水泥砂漿找平住宅建筑面積146970.9平方米門窗入戶普通木門，鋁合金窗建筑面積146970.9m2停車位917個(gè)地下停車位，1：1設(shè)計(jì)。綠化率42%交通狀況6路、42路、213路公交車經(jīng)過容積率1.2供電自備應(yīng)急品牌發(fā)電機(jī)組結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土框架供水全自動(dòng)恒壓變頻供水設(shè)備電梯名牌電梯供氣管道燃?xì)馔鈮Ω呒?jí)涂料廚房管線預(yù)埋到位，預(yù)留管道燃?xì)饨涌谛^(qū)配套香榭里國(guó)際學(xué)校4100 m2、會(huì)所1958.6 m2、幼兒園1245 m2、商業(yè)街通訊有線電視安裝到每戶客廳和主臥，寬帶安裝到每戶書房。小結(jié)：樓盤的戶型特點(diǎn)及分配：總戶數(shù)917戶，主力戶型為120平方米左右三房和190平方米左右四房。形象推廣策略：以大型戶外廣告牌、樓書、報(bào)紙、電視、廣播等進(jìn)行宣傳。廣告宣傳語：香榭里，相伴七十年的生活夢(mèng)想！ 標(biāo)注南寧未來！ 香榭里，領(lǐng)航城市建筑未來。新中央生活區(qū)居住典范！整個(gè)銷售情況的小結(jié)：從2002年12月一期開盤至今， 20個(gè)月共銷售住宅將近900套，目前銷售率已達(dá)到97%左右。最近一次促銷推廣活動(dòng)在2004年5月底，意圖消化剩下的三十幾套樓中樓，折后均價(jià)3300，為面積260270的復(fù)式，還有個(gè)別280的三層復(fù)式。工程進(jìn)度：一、二、三期已交房，四期全面封頂9月20日交房，12月整個(gè)小區(qū)可以全部綜合驗(yàn)收完畢。近期推廣策略: 只在7月份以 “91純熟現(xiàn)房 匯集百家設(shè)計(jì)精髓 百套家裝方案即將展示”，“現(xiàn)房香榭里”為最后的樓中樓作促銷。近期沒有其它推廣計(jì)劃。該項(xiàng)目的優(yōu)劣：景觀：有組團(tuán)廣場(chǎng)，湖濱漫步道；法國(guó)文化公園30000m2，4500m2水景；巴黎春天步行街。 香榭里國(guó)際中心（20萬平米）-五星級(jí)酒店、高檔寫字樓、中央購(gòu)物商場(chǎng)、酒店式服務(wù)公寓新加坡DP公司設(shè)計(jì)，2004年投入使用。價(jià)格情況：該項(xiàng)目分四期建設(shè)，第一期開盤均價(jià)為2880元/平方米，以后每開一期，價(jià)格大約上揚(yáng)150元/平方米左右。現(xiàn)推最后30多套現(xiàn)房樓中樓，折后價(jià)以3300元客戶群體分析：地稅局員工，公務(wù)員，IT業(yè)士，大學(xué)教授，私企老板。樓盤個(gè)案榮和山水美地物業(yè)類別：住宅物業(yè)地址：南寧市民族大道155號(hào)售樓熱線：5530885、5531885價(jià)格范圍：45002900項(xiàng)目進(jìn)度：該項(xiàng)目一期一、二、三組團(tuán)及公建部分占地約300畝，2002年11月正式開工，到2004年2月10日，公建部分除會(huì)所正在作外墻外，其余都已完工；各組團(tuán)交付時(shí)間分別為：一組團(tuán)2004年4月、二組團(tuán)2004年9月、三組團(tuán)2004年10月。建筑類別：多層、小高層、高層、階梯住宅、連排別墅項(xiàng)目概況周邊環(huán)境開發(fā)商廣西華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司榮和山水美地位于南寧市民族大道東段北側(cè)，東鄰南柳高速公路，南向石門森林公園和青秀山風(fēng)景區(qū)，背靠高峰林場(chǎng)森林綠地，是南寧市重點(diǎn)支持開發(fā)的大型親水生態(tài)社區(qū)。榮和-山水美地?fù)碛斜憬莸慕煌ǎ壕嗄蠈巼?guó)際大酒店僅需5分鐘車程，距夢(mèng)之島購(gòu)物中心也僅分鐘車程。物業(yè)管理榮和物業(yè)投資商廣西榮和企業(yè)集團(tuán)建筑單位區(qū)一建四分、區(qū)二建二分及北流的幾家建筑單位。占地面積目前開發(fā)的A地塊占地600畝建筑密度19.6%建筑面積30多萬平方米（含公建）綠化率51%容積率1.068交通狀況6路、25路、42路、45路、52路、213路、603等路公交車經(jīng)過。結(jié)構(gòu)全框架，剪力墻電梯品牌未定供電自備應(yīng)急品牌發(fā)電機(jī)組外墻日本SKK涂料供水全自動(dòng)恒壓變頻供水設(shè)備樓梯間墻面刮膩?zhàn)?，踏步貼磚供氣管道燃?xì)忾T窗入戶步陽防盜門廚房管線預(yù)埋到位預(yù)留管道燃?xì)饨涌谛l(wèi)生間管線預(yù)埋到位通訊有線電視安裝到每戶客廳和主臥，寬帶安裝到每戶書房。陽臺(tái)鍛造鐵藝欄桿小結(jié)：樓盤的戶型特點(diǎn)及分配：該項(xiàng)目大部分為120平方米左右標(biāo)準(zhǔn)層三房和160平方米復(fù)式四房。所有的戶型設(shè)計(jì)都過于緊湊，除主臥室還算合理外，其它的臥室和書房的面寬和進(jìn)深都達(dá)不到目前當(dāng)?shù)厝藗冋５氖褂靡?。在五一推出的五組團(tuán)總套數(shù)約630套，其中約有9%是75平方米二房，約45%是112118平方米的三房，約18%是128平方米的3+1房。形象推廣策略：以大型戶外廣告牌、公交車車身廣告、樓書、報(bào)紙、電視、廣播等進(jìn)行宣傳。廣告宣傳語：榮和山水美地相伴70年幸福讓世界向往的故鄉(xiāng)整個(gè)銷售情況的小結(jié)：到2004年春節(jié)前一組團(tuán)小高層和二組團(tuán)126套聯(lián)排別墅全部銷售完畢，目前剩下的20套三房大部分位于三組團(tuán)，少數(shù)幾間位于一組團(tuán)。 五組團(tuán)2004年5月2日第一次開盤推出500套，2004年8月7日第二次開盤推出160套。其中400套9月份交房，260套10月份交房。近期推盤情況：2004年8月7日第二次開盤推出160套湖景樓中樓，合計(jì)約18套，最高價(jià)4398，最低價(jià)4098。同日，三房標(biāo)準(zhǔn)層每平方米漲100元，樓中樓每平方米漲300元。該項(xiàng)目的優(yōu)劣：優(yōu)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)人性化，布局合理。超大型社區(qū)內(nèi)擁有自己的完善配套，包括：北大南寧附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校、幼兒園、飲食中心、商業(yè)中心、豪華會(huì)所、商業(yè)步行街，并且所有的配套交付時(shí)間都先于住宅。在總體施工進(jìn)度上也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目。精心包裝的樣板示范區(qū)也起到了推波助瀾的作用。劣戶型設(shè)計(jì)不合理。小區(qū)主入口出入存在安全隱患。價(jià)格情況：2003年8月16日開盤時(shí)的價(jià)格為：小高層，35002700，均價(jià)3000多層43002700，均價(jià)29002003年9月28日漲一百，2004年1月8日再漲一百。2003年8月16日開盤時(shí)的價(jià)格為：聯(lián)排37003500，均價(jià)36002003年9月28日漲一百。2004年五組團(tuán)均價(jià)3300湖景樓中樓合計(jì)約套最高價(jià)5100，最低價(jià)4000，均價(jià)4600。近期主推119到120的三房，均價(jià)3300。上月次推40套兩房，均價(jià)3320?？蛻羧后w分析：該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群面向全區(qū)。其中有政界及企業(yè)內(nèi)的高收入群體、各行各業(yè)的中產(chǎn)階層。樓盤個(gè)案翡翠園物業(yè)類別：公寓樓為主，別墅建筑類別：多層、小高層售樓電話：5522576、5522112物業(yè)地址：民族大道168號(hào) 項(xiàng)目進(jìn)度：一期3棟已交樓，二期3棟已封頂，準(zhǔn)備銷售價(jià)格范圍：均價(jià)3300（廚衛(wèi)裝修）項(xiàng)目概況周邊環(huán)境開發(fā)商中房集團(tuán)南寧房地產(chǎn)開發(fā)公司緊鄰新近投入使用的瑯東客運(yùn)站，交通便捷；周邊在建的大型社區(qū)有新天地別墅區(qū)、榮和山水美地，幾個(gè)大型社區(qū)相互呼應(yīng)相呼支撐；項(xiàng)目東面有個(gè)大型養(yǎng)鴨場(chǎng)，西南北三面仍是荒地狀況，現(xiàn)階段仍缺乏完善市政生活配套支持物業(yè)管理中聯(lián)金牌物業(yè)管理投資商代理商中聯(lián)圓夢(mèng)建筑單位中建三局占地面積512多畝建筑面積47.88萬，共25棟交通狀況6、42、45、60、213、613路等所有到瑯東客運(yùn)站的南寧、邕寧公交線路，交通十分便利。綠化率47.98容積率1.125總戶數(shù)2166戶主力戶型： 123-138三房，130套容積率1.125建筑密度16.2%建筑間距30100米開發(fā)規(guī)模50套別墅、16棟多層、9棟小高層結(jié)構(gòu)框剪、框架（別墅）供電、供水、燃?xì)馑姽艿廊細(xì)獾綉?，?dú)立戶外電水表、燃?xì)獗硗鈮Ω呒?jí)外墻涂料門窗高級(jí)防盜入戶門，室內(nèi)地面鋪瓷磚（現(xiàn)樓）或水泥抹平（準(zhǔn)現(xiàn)樓），墻身、天棚刮膩?zhàn)?；廚衛(wèi)精裝修小區(qū)智能化配套高級(jí)可視對(duì)講系統(tǒng)（每戶一個(gè)終端）、煤氣感應(yīng)、火警感應(yīng)及中央報(bào)警系統(tǒng)電梯美國(guó)高速免維護(hù)電梯通訊寬帶網(wǎng)、電話線、有線電視電纜到戶小結(jié)：樓盤的戶型特點(diǎn)及分配：主要以三房四房為主，其中東坡、東日、東升閣為帶電梯11層小高層（地下1-2層架空停車）；少量100二房已售完；128-149三房為主力戶型；樓中樓為180-260的四房。形象推廣策略：大型廣告路牌、主流報(bào)紙電視媒體、樓書等進(jìn)行宣傳，中房老客戶使用社區(qū)配套設(shè)施可以享有優(yōu)惠。廣告宣傳語：生態(tài)家園；科技締造、自然享受 銷售情況小結(jié)：一期已基本售完，其中龍睛庭已入住，東日閣、東升閣已交樓尚有少量3房四房空余；二期東坡閣、龍吟庭已封頂，準(zhǔn)備5月左右銷售；裝修附加到房?jī)r(jià)的銷售方式，使單價(jià)偏高，銷售稍緩慢價(jià)格近期推盤狀況2004年7月底開盤，推出360多套準(zhǔn)現(xiàn)房。其中龍盈庭為多層，以三房為主，2004年10月底交房。東升閣、東坡閣為小高層2004年12月交房。廚衛(wèi)精裝修。最高價(jià)3360，最低價(jià)3120，均價(jià)3200，一次性付款九六折，按揭九八折。目前銷售率達(dá)60%。該項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：中房集團(tuán)，品牌實(shí)力影響。國(guó)家康居示范工程，品質(zhì)保證；計(jì)劃設(shè)中小學(xué)、托兒所、小區(qū)會(huì)所、超市、醫(yī)院等配套齊全；帶裝修銷售，總價(jià)偏高。價(jià)格狀況一期最低價(jià)2850 現(xiàn)場(chǎng)價(jià)3086-3600，均價(jià)3300，樓層差價(jià)30-50客戶群體分析：總價(jià)40萬以上，以南寧中產(chǎn)階層為主，包括高層領(lǐng)導(dǎo)、公務(wù)員；國(guó)有企業(yè)、銀行等團(tuán)體，私企的老板等 樓盤個(gè)案香格里拉物業(yè)類別：公寓樓建筑類別：小高層售樓電話：5532388 5533399物業(yè)地址：民族大道168號(hào) 項(xiàng)目進(jìn)度：一期4棟已交樓，二期5棟已封頂，2005年3月交樓價(jià)格范圍：均價(jià)3000項(xiàng)目概況周邊環(huán)境開發(fā)商廣西聚源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司緊鄰新近投入使用的瑯東客運(yùn)站，交通便捷；周邊在建的大型社區(qū)有新天地別墅區(qū)、榮和山水美地，幾個(gè)大型社區(qū)相互呼應(yīng)相呼支撐；項(xiàng)目東面有個(gè)大型養(yǎng)鴨場(chǎng)，西南北三面仍是荒地狀況，現(xiàn)階段仍缺乏完善市政生活配套支持物業(yè)管理深圳鵬基物業(yè)投資商代理商金色創(chuàng)意建筑單位多個(gè)施工單位參與建設(shè)占地面積72多畝建筑面積共8棟交通狀況45、60、213、613路等所有到瑯東客運(yùn)站的南寧、邕寧公交線路，交通十分便利。綠化率38.36%容積率總戶數(shù)878戶主力戶型： 123-138三房，130套車位350建筑密度27.87%建筑間距30100米開發(fā)規(guī)模4棟12層小高層、5棟18層小高層結(jié)構(gòu)框架供電、供水、燃?xì)馑姽艿廊細(xì)獾綉簦?dú)立戶外電水表、燃?xì)獗硗鈮ν鈮Υ纱u門窗高級(jí)防盜入戶門，室內(nèi)地面水泥抹平，毛胚小區(qū)智能化配套高級(jí)可視對(duì)講系統(tǒng)（每戶一個(gè)終端）、單元入戶門電梯品牌電梯通訊寬帶網(wǎng)、電話線、有線電視電纜到戶小結(jié)：樓盤的戶型特點(diǎn)及分配：主要以三房四房為主，其中四房?jī)蓮d：145167；三房二廳101139；二房二廳8086。所有戶型均設(shè)有觀景陽臺(tái)和生活陽臺(tái)。形象推廣策略：大型廣告路牌、主流報(bào)紙電視媒體、樓書等進(jìn)行宣傳。廣告宣傳語：白領(lǐng)社區(qū)、精英領(lǐng)地；締造“會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈”的精英社區(qū) 銷售情況小結(jié)：一期2003年3月開盤，推出1、2、7、8號(hào)樓至5月全部售罄。2003年11月30日，退出二期4號(hào)“青云谷”、5號(hào)“碧云天”。2004年4月23日推出保留單位：凌云居（3號(hào)樓）、紫云軒（6號(hào)樓）近期推盤狀況2004年7月底開盤，推出360多套準(zhǔn)現(xiàn)房。其中龍盈庭為多層，以三房為主，2004年10月底交房。東升閣、東坡閣為小高層2004年12月交房。廚衛(wèi)精裝修。最高價(jià)3360，最低價(jià)3120，均價(jià)3200，一次性付款九六折，按揭九八折。目前銷售率達(dá)60%。該項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：主題園林設(shè)計(jì)、聘請(qǐng)深圳鵬基物管價(jià)格狀況一期最低價(jià)2850 目前最高價(jià)3400元，均價(jià)3000元，最低價(jià)2800元。客戶群體分析：樓盤個(gè)案佳得鑫水晶城佳得鑫水晶城物業(yè)類別：商住混合物業(yè)地址：南寧市金湖路北段西面售樓熱線：5537991、5537992價(jià)格范圍：3200-3800(住宅)項(xiàng)目進(jìn)度：負(fù)一層在建,預(yù)計(jì)2006年6月交付建筑類別：高層商住樓項(xiàng)目概況周邊環(huán)境開發(fā)商南寧佳得鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位于瑯東核心地段金湖廣場(chǎng)，交通便捷；周邊開發(fā)的寫字樓林立，毗鄰金湖廣場(chǎng)，未來商業(yè)商務(wù)氛圍較濃厚。策劃代理寶資通廣告推廣香港俊朗設(shè)計(jì)單位香港華藝占地面積23745建筑面積17.4萬綠化率40%容積率4.7小結(jié)：樓盤的戶型特點(diǎn)及分配：1F-4F層商業(yè)廣場(chǎng),5F層架空花園,6F-31F為2棟住宅塔樓，另有1萬園林廣場(chǎng)。住宅戶型為：二房：約8693， 三房：約93133，四房：約164174，其它：約193237。以100-180三四房為主。形象推廣策略：工地現(xiàn)場(chǎng)戶外廣告牌、專遞、樓書、南國(guó)早報(bào)、路牌、電視媒體宣傳。廣告宣傳語：城市新心 夢(mèng)之建筑城市形象標(biāo)徽，夢(mèng)之建筑名宅整個(gè)銷售情況的小結(jié)：2004年5月1日第一期；2004年7月17日開始第二期銷售；該項(xiàng)目的優(yōu)劣：優(yōu)地理位置好，南湖廣場(chǎng)黃金地段，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)上有夢(mèng)之島進(jìn)駐(1F-4F)，有品牌吸引力。整體建筑立面較有特色，地下有3層其中B2-B3層為大型停車場(chǎng)，設(shè)計(jì)車位1050個(gè)，可提供充足的停車位。劣周邊商業(yè)氛圍未成熟，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)仍需一段時(shí)間。緊鄰項(xiàng)目的“廣西第一高樓”地王國(guó)際建成后，將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目通風(fēng)采光、視野景觀產(chǎn)生較大影響。住宅戶型設(shè)計(jì)上大戶型為主，但總價(jià)高，銷售難度大。價(jià)格情況： 銷售價(jià)格3200-3500客戶群體分析：瑯東白領(lǐng)、投資客。項(xiàng)目同比競(jìng)爭(zhēng)分析：該項(xiàng)目為商住混合高檔物業(yè)，總價(jià)較高，投資風(fēng)險(xiǎn)較大。夢(mèng)之島的進(jìn)駐對(duì)其商場(chǎng)銷售會(huì)有一定的正面影響，對(duì)一些資金較雄厚的投資客有一定的吸引力。但目前瑯東片區(qū)未形成熟的商圈，未來進(jìn)駐的大型商場(chǎng)還有金湖商業(yè)廣場(chǎng)的南百，同質(zhì)經(jīng)營(yíng)有一定風(fēng)險(xiǎn)。其住宅戶型設(shè)計(jì)較差，通風(fēng)采光欠佳。估計(jì)其住宅大戶型會(huì)是其主要的銷售阻力。樓盤個(gè)案城市杰座物業(yè)類別：商住混合物業(yè)地址：金洲路中段，區(qū)人才市場(chǎng)旁售樓熱線：5505288、5505388價(jià)格范圍：3100-3800項(xiàng)目進(jìn)度：主體完成1/2建筑類別：高層商住樓項(xiàng)目概況周邊環(huán)境開發(fā)商南寧天馳房地產(chǎn)有限公司該項(xiàng)目位于瑯東黃金地段，區(qū)人才市場(chǎng)旁，臨近民歌廣場(chǎng)、南湖廣場(chǎng)、金湖廣場(chǎng)，與二十九中相對(duì)，周邊有高檔寫字樓、飯店、娛樂城，菜市，生活配套初步成型。策劃代理金環(huán)球公司建筑單位設(shè)計(jì)單位占地面積建筑面積小結(jié)：樓盤的戶型特點(diǎn)及分配：30-50小戶型為主，其中30-40為一房一廳戶型，50-60為二房二廳。以50左右小二房為主形象推廣策略：工地現(xiàn)場(chǎng)戶外廣告牌、專遞、樓書宣傳。廣告宣傳語：資本時(shí)代 綻放自我整個(gè)銷售情況的小結(jié)：銷售上分二期，朝向西北面戶型為一期，東南面為二期，5月22日開盤銷售為西北的一期，目前對(duì)外只有19層以上在售，售價(jià)3600/ 該項(xiàng)目的優(yōu)劣：優(yōu)地理位置好，位于瑯東區(qū)人才市場(chǎng)旁，人流量大；住宅周邊分布有寫字樓、娛樂城、餐飲店、菜市、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等擁有較完善的生活配套。小戶型出租有一定前景。劣都是小戶型，樓層居住密度大，通風(fēng)采光不能照顧周全；戶型公攤約30偏大，價(jià)格較高。價(jià)格情況：2004年5月22日開盤，起步價(jià)3100，目前銷售19層以上均價(jià)3600/。客戶群體分析：瑯東投資客，年輕一族置業(yè)。項(xiàng)目同比競(jìng)爭(zhēng)分析：該項(xiàng)目為單體高層小戶型住宅，總量不多，估計(jì)其實(shí)現(xiàn)均價(jià)為3300-3600，均價(jià)比較高，估計(jì)對(duì)市場(chǎng)影響有限；小戶型概念對(duì)投資客戶來說，沒有新奇概念炒作，難有太大吸引力。 樓盤個(gè)案城市花園物業(yè)類別：商住混合小區(qū)物業(yè)地址：金浦路24號(hào)售樓熱線：5503218、5503228價(jià)格范圍：3100-3500項(xiàng)目進(jìn)度：一期主體已建至34層，預(yù)計(jì)一期2006年初交房。建筑類別：高層商住樓項(xiàng)目概況周邊環(huán)境開發(fā)商廣西昌達(dá)房地產(chǎn)、廣西燕京房地產(chǎn)項(xiàng)目臨近南寧國(guó)際會(huì)展中心民歌廣場(chǎng)，地理位置、景觀較優(yōu)越。但目前周邊生活配套設(shè)施不足。策劃代理金界咨詢建筑單位設(shè)計(jì)單位占地面積約40畝建筑面積90316平方米綠化率容積率停車位地下兩層小結(jié)：樓盤的戶型特點(diǎn)及分配：圍合式小區(qū)布局，分三期開發(fā)，共有公寓房885套。一期一棟三梯十六戶，圓形高層公寓，約270套面積39-50平方米小戶型和75-90平方米二房，另有少量樓中樓；二期由面向會(huì)展中心五棟弧形高層住宅組成，多為100平方米三房四房。三期待定。形象推廣策略：工地現(xiàn)場(chǎng)戶外廣告牌、專遞、樓書宣傳。廣告宣傳語：會(huì)展中心水岸社區(qū) 生活就是回家度假該項(xiàng)目的優(yōu)劣：優(yōu)地理位置好，面向民歌廣場(chǎng)和國(guó)際會(huì)展中心，會(huì)展中心人工湖近在眼前，高層住宅景觀較好。小區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)有8000平米中庭花園、小區(qū)會(huì)所、泳池等生活配套設(shè)施。劣周邊學(xué)校、超市、公交車站等市政基礎(chǔ)生活設(shè)施缺乏，工程進(jìn)度很慢。銷售情況：2004年5月開始銷售，但進(jìn)展工程緩慢，銷售不理想。均價(jià)3600元/?？蛻羧后w分析：瑯東單身白領(lǐng)、投資客，年輕一族置業(yè)。樓盤個(gè)案南湖國(guó)際廣場(chǎng)物業(yè)類別：高層商住樓物業(yè)地址：濱湖路55號(hào)（公務(wù)員小區(qū)旁）售樓熱線：5536998、5536308、5538338價(jià)格范圍：商1.5萬/，住3300/項(xiàng)目進(jìn)度：前期2棟完成1/3建筑類別：8棟高層商住樓項(xiàng)目概況周邊環(huán)境開發(fā)商南寧九鼎房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目位于瑯東濱湖路市公務(wù)員小區(qū)旁，周邊有大型超市、瑯東小學(xué)、瑯東綜合市場(chǎng)，生活配套較齊全。地處南寧民族大道中段，交通非常便利投資商南寧百貨大樓股份有限公司銷售代理自行銷售建筑單位占地面積31畝建筑面積綠化率容積率小結(jié)：樓盤的戶型特點(diǎn)及分配：8棟32層蝶型商住樓，二房87-90，三四房100-160，以90-130三房戶型為主；1F為單間獨(dú)立沿街商鋪，。形象推廣策略：工地現(xiàn)場(chǎng)戶外廣告牌、報(bào)紙廣告、專遞、樓書宣傳。廣告宣傳語：一個(gè)窗一個(gè)南胡整個(gè)銷售情況的小結(jié)：工程進(jìn)度慢，可銷售不多，基本以預(yù)約為主。該項(xiàng)目的優(yōu)劣：優(yōu)緊鄰公務(wù)員小區(qū)，地理位置好，交通便捷；周邊有成型的小學(xué)、菜市、超市，生活配套相對(duì)其他瑯東項(xiàng)目較齊全。劣工程進(jìn)度慢，8棟高層間距太緊。價(jià)格情況：沿街商場(chǎng)均價(jià)15000左右，高層住宅起步價(jià)2500元/，均價(jià)3300-3500元/客戶群體分析：中小投資客項(xiàng)目同比競(jìng)爭(zhēng)分析：項(xiàng)目地處瑯東較成熟的公務(wù)員小區(qū)生活圈，生活配套比其他瑯東項(xiàng)目齊全，社區(qū)生活初步成型。但工程進(jìn)度慢，8棟高層只有2棟施工，預(yù)計(jì)小區(qū)交付最早也要到2005年下半年。樓盤個(gè)案南湖水景第一排呈輝 綠城畫卷物業(yè)類別：商住混合物業(yè)地址：雙擁路與桂春路交界路售樓熱線：5524181、5524183價(jià)格范圍：項(xiàng)目進(jìn)度：目前剛開始做地基建筑類別：大型商場(chǎng)、高層商務(wù)住宅項(xiàng)目概況周邊環(huán)境開發(fā)商南寧呈輝置業(yè)有限公司、南寧藍(lán)海岸房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目位于雙擁路與桂春路口，緊鄰瑯東人民日?qǐng)?bào)社新址，直面南湖南廣場(chǎng)，地理位置、景觀優(yōu)越。周圍分布有高檔寫字樓、酒樓代理商城市年輪（廈門）、南寧縱與橫設(shè)計(jì)單位美國(guó)TONTSEN建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)顧問占地面積建筑面積6萬多平米綠化率容積率結(jié)構(gòu)小結(jié)：樓盤的戶型特點(diǎn)及分配：31層高層商務(wù)樓。形象推廣策略：現(xiàn)工地外布置有文化墻，售樓部備有手提袋、專遞和簡(jiǎn)單樓書資料。廣告宣傳語：希望與榮耀整個(gè)銷售情況的小結(jié)：未正式開始銷售該項(xiàng)目的優(yōu)劣：優(yōu)地理位置好，坐擁雙擁路與桂春路交匯路口，交通便捷；北面直對(duì)南湖南廣場(chǎng)，景觀優(yōu)越。劣工程進(jìn)展慢，價(jià)格高價(jià)格情況：價(jià)格未定，類比匯金苑，預(yù)計(jì)均價(jià)3500-4000/客戶群體分析：投資客戶、商業(yè)辦公客戶與本項(xiàng)目同比競(jìng)爭(zhēng)分析：直接面向南湖，湖景優(yōu)勢(shì)。地處雙擁路上，交通便捷。但工程進(jìn)度慢，31層建筑現(xiàn)在仍在坐地基；且周邊辦公商住物業(yè)密集，投資風(fēng)險(xiǎn)較大。該項(xiàng)目為單體獨(dú)立高層，占地不大，對(duì)市場(chǎng)難有大影響。四、鳳嶺區(qū)域樓房地產(chǎn)現(xiàn)狀以及未來走勢(shì)定位為生態(tài)居住區(qū)和CLD（中央居住區(qū)）的鳳嶺，向來以優(yōu)美的自然環(huán)境和高尚的純居住區(qū)形象出現(xiàn)，良好的居住環(huán)境，高品質(zhì)的生活狀態(tài)，成為高收入階層安居置業(yè)首選之地。1、產(chǎn)品從產(chǎn)品上分析，鳳嶺區(qū)域內(nèi)主要以高檔住宅為主，在戶型上以三房和四房居多，三房面積120160，四房180250，多為樓中樓，各樓盤有少量?jī)煞?。榮和、翡翠園部分產(chǎn)品為別墅。這一產(chǎn)品符合其目標(biāo)客戶群體需求，高收入階層對(duì)產(chǎn)品本身、樓盤社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，居住環(huán)境、和產(chǎn)品賦予業(yè)主的額外的身份、地位、象征、榮耀等更為看重，相對(duì)而言對(duì)價(jià)格不太敏感。對(duì)于面積較大，總價(jià)較高的產(chǎn)品，客戶有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力消費(fèi)。從市場(chǎng)銷售的反映上，我們不難看出，以三房為主的戶型最受市場(chǎng)歡迎，四房的大面積的樓中樓，因?yàn)榭們r(jià)、面積、和居住習(xí)性的差異，在銷售上有一定的難度?，F(xiàn)房的香榭里，目前所剩尾房，就以樓中樓為主。而市場(chǎng)對(duì)100的兩房的需求卻出乎原先的預(yù)料，翡翠園少量的兩房已經(jīng)全部銷售一空，市場(chǎng)供不應(yīng)求。造成此現(xiàn)象的原因，是多方面的，除了市場(chǎng)本身的需求外，還有推廣上的一些策略。以榮和為例，兩房的客戶主要看重北大附中。榮和業(yè)主子女均可上此名校，吸引此類客戶置業(yè)的，主要還是以相對(duì)較低的代價(jià)，換取子女未來良好的成長(zhǎng)環(huán)境。我們認(rèn)為，造成這一現(xiàn)象的另一原因，在于當(dāng)初定位的目標(biāo)客戶群體上。在鳳嶺置業(yè)，是一