全壽命投資控制.doc

房地產項目全壽命周期投資控制李 榕房地產業(yè)是關系國計民生的重要產業(yè)，對國民經濟的帶動作用是巨大的，房地產項目不同于一般普遍意義上的工程項目。一、房地產項目全壽命周期管理特點房地產項目是工程項目的一個分類，其管理是房地產項目的管理者運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，對房地產項目的建設和使用進行全過程和全方位的綜合管理，實現(xiàn)生產要素在房地產項目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質產品。房地產項目管理貫穿項目全壽命周期：投資決策、前期準備、項目施工、竣工驗收、項目銷售、物業(yè)管理等。其全壽命周期管理不同階段具有不同的特點。1、決策階段，管理的目標是選擇合適的建設項目并確定相應的投資目標；2、設計階段，管理的目標是使設計人員落實投資目標，制訂合理的設計方案；3、施工階段，管理的目標是對建設項目的實施進行管理，實現(xiàn)項目建設的質量、進度、成本目標；4)運營和維護階段，管理的目標是維持項目的使用功能，控制項目運營費用；5)報廢回收階段，管理的目標是在建設項目達到壽命終點時，將建筑物廢棄物轉化為再生資源和再生產品，降低對社會、環(huán)境的影響。二、房地產項目全壽命周期管理目標房地產項目不僅是一個相互聯(lián)系、相互影響的多目標體系，而且系統(tǒng)內各目標之間必須保持一定的均衡性和合理性。按照國際慣例，房地產項目管理通常采用目標管理方法，具有明確的目標系統(tǒng)，要考察房地產項目的全壽命周期，并結合現(xiàn)代房地產項目管理的要求，構建房地產項目的目標體系。協(xié)同建設項目管理系統(tǒng)基于進度計劃為主線、合同為約束、成本控制為目標的項目管理思想，采用項目管理的PDCA循環(huán)體系為管理控制模型，立足于項目管理的3個目標：專業(yè)目標(功能、質量、生產能力等)，進度(工期)目標和投資(成本、投資)目標。一般來說，質量、進度和投資三者共同構成房地產項目管理的基本目標體系，是開發(fā)商傳統(tǒng)的主要目標。三、房地產項目全壽命周期投資控制要點全壽命周期投資包括建設期的全部建設成本，是將項目從決策階段開始一直到竣工驗收以及竣工后的運營使用等階段所有發(fā)生的費用成本全部計算在內。項目投資控制貫穿于建設項目的全壽命周期，是建設項目全壽命周期投資管理的核心。房地產項目投資控制就是在建設項目全壽命周期中，即建設前期(決策階段)、建設準備(設計、招投標階段)、建設期(實施階段)、使用期(運營和維護階段)和翻新與拆除期(報廢回收階段)等階段，將項目總成本控制在批準的投資限額內，隨時糾正發(fā)生的偏差，以保證項目投資管理目標的實現(xiàn)。1、投資決策階段投資控制首先在投資決策階段，要從多個可行性方案中，選擇全壽命周期費用最小化的投資方案，實現(xiàn)科學合理的投資決策。其次要認真做好項目可行性研究報告的編制工作，由于投資估算是擬建工程編制項目建議書、可行性研究報告的重要組成部分，也是項目決策的重要依據之一，因此要特別重視房地產項目投資估算的編制與審核工作。2、設計階段投資控制設計階段的成本控制是工程項目成本控制過程中最重要的階段。這是由于設計決定工程方案的結構系統(tǒng)、構造方式、所用材料以及設備種類、型號等，對工程成本起著決定性的作用，同時設計質量對工程的使用功能、壽命和維修費用也有較大的影響。在此階段要充分重視價值工程的應用。利用價值工程分析進行設計方案的優(yōu)選，在工程選材和結構選型中應用價值工程，有利于在房地產全壽命周期中既能提高工程質量，又能降低工程造價。3、招投標階段投資控制在評標階段，不僅要考慮建設方案，還要考慮未來的運營和維護方案，這兩者均優(yōu)的方案才是最好的技術方案；在評價商務標時，評價的依據應該由原先合理的建設成本最低變?yōu)楹侠淼慕ㄔO項目生命周期費用最低；編制標底時，要符合工程實際，合理選擇固定總價、固定單價、可調總價等合同方式。4、施工階段投資控制在施工階段，項目投資控制就是對施工生產所耗費的人力、物力和各項費用開支，采取一定的措施進行監(jiān)督、調節(jié)和控制，及時預防，發(fā)現(xiàn)實施中與工程預算之間存在的偏差，并采取措施消除不合理的因素，及時對預算進行修正，將實際成本控制在預算成本內，保證建設項目成本目標的實現(xiàn)。首先必須嚴把質量關，工程質量的好壞會直接影響到工程建成后的運營成本，所以在施工階段不僅要做好工程的成本核算，更要注重工程質量，這樣也為運營成本的節(jié)約打下更堅實的基礎。其次要加強工程變更和索賠的管理。項目進行當中或多或少會出現(xiàn)工程變更，變更內容盡可能控制在變更項目實施以前，在實施過程中的變更分項嚴格按照約定時限和程序進行。在變更下達中應隨即附加變更價款在工程總值中的調整預算，將被動的事后控制變?yōu)槭虑翱刂?。同時還應做好設計、監(jiān)理、審計等服務項目合同費用計算和索賠控制。5、運營和維護階段投資控制在此階段，要合理安排資金，做好投資回收，降低運行和維護費。以全壽命周期成本最低化為目標，制訂合理的房地產項目運營和維護方案。運用現(xiàn)代經營手段和修繕技術，按合同對已投入使用的各類設施實施多功能、全方位的統(tǒng)一管理，為設施的產權人和使用人提供高效、周到的服務，以提高設施的經濟價值和實用價值，降低運營和維護成本。工程的保修從簽訂施工合同時就應附加明確的補充條款，特別是工程質量常出現(xiàn)的質量問題的解決流程、措施、扣款額度等，使項目使用過程中的正常維護能夠及時進行。綜上所述，房地產項目的投資管理核心就是對