珠江新城住宅、商鋪、寫字樓市場(chǎng)分析.doc

珠江新城住宅、商鋪、寫字樓市場(chǎng)分析一、珠江新城概況3（一）總體概況3（二）土地利用現(xiàn)狀及特征31、西區(qū)A、E、I區(qū)32、中軸線區(qū)B、F、J區(qū)43、東1區(qū)C、G、K區(qū)44、東2區(qū)D、H、L區(qū)55、東3區(qū)M、N區(qū)5（三）各項(xiàng)配套設(shè)施現(xiàn)狀51、文化教育設(shè)施配套52、金融配套53、飲食配套64、商業(yè)配套6（四）交通組織現(xiàn)狀及規(guī)劃61、交通現(xiàn)狀62、交通規(guī)劃6（五）大型建筑工程71、廣州圖書(shū)館新館72、廣東省博物館新館83、廣州市第二少年宮84、廣州歌劇院85、電視觀光塔86、雙子塔9（六）SWOT分析91、優(yōu)勢(shì)分析（S）92、劣勢(shì)分析（W）93、機(jī)會(huì)分析（O）94、威脅分析（T）9二、住宅市場(chǎng)分析10（一）供應(yīng)量分析101、已售住宅項(xiàng)目102、在售住宅項(xiàng)目113、潛在供應(yīng)住宅項(xiàng)目11（二）住宅產(chǎn)品及價(jià)格特征分析121、住宅使用用地現(xiàn)狀122、住宅開(kāi)發(fā)情況133、住宅產(chǎn)品分析134、住宅價(jià)格分析15 5、住宅二手市場(chǎng)現(xiàn)狀及前景分析16（三）競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域比較分析171、天河北板塊172、東風(fēng)東板塊183、濱江東板塊19三、珠江新城商鋪市場(chǎng)分析23（一）商鋪概況23（二）分布特點(diǎn)23（三）商鋪類型及經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)分析231、專業(yè)市場(chǎng)232、裙樓商場(chǎng)25（四）商鋪面積及租售價(jià)格分析271、裙樓商場(chǎng)272、專業(yè)市場(chǎng)28（五）裙樓商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位建議30（六）投資風(fēng)險(xiǎn)提示30（七）前景展望31四、珠江新城寫字樓市場(chǎng)分析34（一）寫字樓供應(yīng)量分析341、2004年前珠江新城竣工寫字樓項(xiàng)目342、2005年珠江新城竣工寫字樓項(xiàng)目353、2006-2007年竣工的寫字樓項(xiàng)目374、初步預(yù)計(jì)2008年-2010年竣工的寫字樓項(xiàng)目39（二）寫字樓產(chǎn)品特征分析41（三）價(jià)格特征分析45（四）客戶群分析45（五）競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域比較分析471、天河北-體育中心商務(wù)區(qū)472、琶洲商務(wù)區(qū)50二零零五年七月一、珠江新城概況（一）總體概況珠江新城，位于天河區(qū)西部，廣州新城市中軸線上，東起華南大道，西至廣州大道，南臨珠江，北達(dá)黃埔大道?？傄?guī)劃用地面積6.44平方公里，核心地區(qū)約1平方公里，商建面積約450萬(wàn)平方米，規(guī)劃將容納17-18萬(wàn)居住人口，提供近30萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。珠江新城規(guī)劃中是21世紀(jì)廣州市中心商務(wù)區(qū)的重要組成部分，具體的功能定位為：作為廣州市21世紀(jì)城市中心商務(wù)區(qū)硬核的一個(gè)重要組成部分，將發(fā)展成為集國(guó)際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、外事、行政和居住等城市一級(jí)功能設(shè)施區(qū)，推動(dòng)國(guó)際文化交流與合作的基地。珠江新城建成后以冼村路為界，分東、西兩區(qū)，東區(qū)以居住為主，西區(qū)以商務(wù)辦公為主，兩區(qū)以珠江濱水綠化帶和東西向商業(yè)活動(dòng)軸線貫通。在廣州城市中軸線和珠江新城景觀軸的交匯處，規(guī)劃擬建多個(gè)標(biāo)志性建筑，如廣州歌劇院、博物館、圖書(shū)館、青少年宮等重要公共設(shè)施，中軸線廣場(chǎng)群、海心沙市民廣場(chǎng)等。（二）土地利用現(xiàn)狀及特征珠江新城總規(guī)劃用地面積6.44平方公里，城市主次干道將珠江新城劃分為14個(gè)街區(qū)。規(guī)劃功能區(qū)由西到東主要有以下幾個(gè)：西區(qū)、中軸線區(qū)、東1區(qū)、東2區(qū)和東3區(qū)。1、西區(qū)A、E、I區(qū)A區(qū)以商務(wù)辦公為主。該區(qū)目前土地開(kāi)發(fā)進(jìn)度較慢，投入使用的僅有廣東省檢察院、廣州市檢察院和美居中心；在建項(xiàng)目也很少，寫字樓海聯(lián)大廈已處于停工狀態(tài)，其余地塊大部分為空地，廣州市婦女兒童醫(yī)療保健中心仍未見(jiàn)動(dòng)工。E區(qū)為商住區(qū)。該區(qū)開(kāi)發(fā)較早，幾塊居住用地已有商住樓建成并入住，如麗晶華庭、南天廣場(chǎng)、漾晴居、星匯園和雙城國(guó)際，建成在售的也有星匯國(guó)際大廈和華普廣場(chǎng)。另外，廣州海關(guān)新業(yè)務(wù)技術(shù)綜合樓和110千伏花穗變電站工程仍在建當(dāng)中。I區(qū)為商務(wù)辦公與商住綜合區(qū)。該區(qū)配套較齊全，空置地塊不多。建成已入住的住宅包括名門大廈、新大廈、遠(yuǎn)洋明珠大廈、浩瀚華軒和碧海灣，在售的也有星辰大廈和保利香檳花園；而寫字樓則大部分處于建設(shè)當(dāng)中，包括保利大廈、發(fā)展中心大廈、南方電力調(diào)度通信大樓、廣州國(guó)稅大廈和廣州信合大廈。此外，廣東檢驗(yàn)檢疫大廈、國(guó)門酒店和恒福中學(xué)珠江新城校區(qū)都已投入使用，廣州市房地產(chǎn)交易中心也已進(jìn)駐浩瀚華軒的裙樓寫字樓辦公。2、中軸線區(qū)B、F、J區(qū)B區(qū)為入口廣場(chǎng)與金融辦公區(qū)。該區(qū)位于珠江新城新城市中軸線入口，有較大面積的綠化用地，其余用地大多未開(kāi)發(fā)。投入使用的僅有珠江新城廣場(chǎng)，在建的僅有富力的寫字樓項(xiàng)目富力盈隆大廈，而珠江新城金融業(yè)務(wù)樓也處于停工狀態(tài)。F區(qū)為商貿(mào)辦公區(qū)與中央廣場(chǎng)。該區(qū)用地較少，除綠化外皆為商務(wù)金融辦公用地。除美居中心投入使用外，富力君悅大酒店、廣東全球通大廈和珠江金穗大廈都在建設(shè)當(dāng)中，其余用地還未開(kāi)發(fā)。J區(qū)為商務(wù)辦公區(qū)與文化廣場(chǎng)。該區(qū)以商務(wù)和文化設(shè)施用地為主，多個(gè)項(xiàng)目在如火如荼地建設(shè)當(dāng)中，其中包括珠江新城七大地標(biāo)中的四個(gè)-廣州市第二少年宮、廣州圖書(shū)館新館、廣州歌劇院和廣東省博物館新館。在建的還包括富力中心大廈和合景大廈兩個(gè)寫字樓項(xiàng)目和富力麗思卡爾頓酒店，其余還有美居中心的臨時(shí)建筑和少量空地。3、東1區(qū)C、G、K區(qū)皆為自然村莊與村留商住用地。C區(qū)現(xiàn)為冼村的村鎮(zhèn)用地。G區(qū)有幾塊中海地產(chǎn)的地塊，暫時(shí)仍未開(kāi)發(fā)，在建的有一個(gè)冼村商住樓項(xiàng)目。其余還包括一些食肆，美居建材中心、車展中心和裝飾材料中心的用地。K區(qū)一半的用地現(xiàn)時(shí)為獵德村的村鎮(zhèn)用地，住宅項(xiàng)目利雅灣已建成入住，此外利雅灣南區(qū)和中海地產(chǎn)的幾個(gè)地塊正準(zhǔn)備動(dòng)工。4、東2區(qū)D、H、L區(qū)D區(qū)為商務(wù)辦公與商住綜合區(qū)。該區(qū)現(xiàn)時(shí)主要為專業(yè)市場(chǎng)的集中地，包括有晶都汽車城、南興裝飾材料城、金天馬石材街、金天馬家私廣場(chǎng)和廣東國(guó)際名車城專業(yè)市場(chǎng)，也有少部分的住宅區(qū)，如石牌村回建房、華駿花園、君怡大廈和匯豪大廈。寫字樓僅有勤建商務(wù)大廈在售，住宅有合景太富和中海地產(chǎn)兩個(gè)項(xiàng)目在動(dòng)工之中。H區(qū)為別墅區(qū)與珠江公園。該區(qū)地塊較少，除珠江新城別墅和珠江公園外，剩下都是比較小的地塊，有個(gè)天河石東甲子村復(fù)建房的項(xiàng)目在建。L區(qū)為商住用地。該區(qū)已建成三個(gè)大型住宅小區(qū)，包括金碧華府、凱旋新世界和新城海濱花園，大部分已入住，還有一個(gè)力迅的大型住宅項(xiàng)目-上筑也在建當(dāng)中。此外還有部分獵德村的村鎮(zhèn)建設(shè)用地。5、東3區(qū)M、N區(qū)M區(qū)為文化娛樂(lè)綜合區(qū)與賽馬場(chǎng)。該區(qū)除已改變?yōu)槠嚦堑馁愸R場(chǎng)外，還未見(jiàn)任何文化娛樂(lè)的味道。已有住宅包括天駿花園、跑馬地花園和駿逸苑，在售住宅有新推的馬賽國(guó)際公寓，而寫字樓項(xiàng)目就有富力科迅大廈和聯(lián)通新時(shí)空廣場(chǎng)在建。其他仍有不少面積的空地和譚村的村鎮(zhèn)用地。N區(qū)為商住與酒店區(qū)。獵德污水處理廠占據(jù)該區(qū)的幾乎一半用地，住宅僅有已建成入住的南國(guó)花園，其余大部分為空地。（三）各項(xiàng)配套設(shè)施現(xiàn)狀1、文化教育設(shè)施配套廣州市恒福中學(xué)（珠江新城校區(qū)）、南國(guó)花園中學(xué)、天河第一中心小學(xué)、南國(guó)花園小學(xué)、獵德小學(xué)、紅線女藝術(shù)中心等。2、金融配套中國(guó)工商銀行、中信銀行、招商銀行、深圳發(fā)展銀行、上海浦東銀行、中國(guó)建設(shè)銀行等。3、飲食配套麗晶明珠酒店、春都酒店、稻香園酒店、廣州船餐廳、海濤酒店、六合茶香米食府、恒生漁港；星匯園餐廳、汕尾漁港、茂澳漁港、頭啖湯等。4、商業(yè)配套珠江新城廣場(chǎng)；美居裝飾材料中心、南興裝飾材料城；美居車展中心、廣東國(guó)際名車城、名車市場(chǎng)、晶都汽車城、賽馬場(chǎng)汽車城；金天馬家私廣場(chǎng)等。（四）交通組織現(xiàn)狀及規(guī)劃1、交通現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)至今，珠江新城已完成2條城市景觀道路-臨江大道和珠江大道，2條交通主干道-花城大道和獵德路，還有30余條次干道及小區(qū)內(nèi)道路的建設(shè)，完成道路面積160萬(wàn)平方米。路網(wǎng)雖然較為完善，但公共交通配套仍相對(duì)缺乏。目前途徑珠江新城的公交線路只有7條，包括63、138、194、195、197、230、293和旅游2號(hào)，線網(wǎng)布局簡(jiǎn)單，接駁區(qū)域較少，不少已入住珠江新城的買家和在其辦公的人士也明顯感覺(jué)到交通不便。而且珠江新城現(xiàn)存有較多的斷頭路，打通將會(huì)牽涉較多的拆遷問(wèn)題。交通問(wèn)題仍然是影響珠江新城整體發(fā)展的瓶頸。2、交通規(guī)劃地鐵三號(hào)線和五號(hào)線的建成將會(huì)對(duì)緩解珠江新城的交通起到巨大的作用。地鐵三號(hào)線為南北走向，在珠江新城有花城大道一個(gè)站點(diǎn)，目前在緊張施工當(dāng)中，預(yù)計(jì)2005年底將會(huì)開(kāi)通首段廣州東站至客村。五號(hào)線為東西走向，在珠江新城有珠江新城、獵德和賽馬場(chǎng)三個(gè)站，并在珠江新城站與地鐵三號(hào)線換乘，這將均衡輻射珠江新城的東西部，使交通問(wèn)題得到大為緩解。地面交通路網(wǎng)設(shè)計(jì)也正在完善。目前珠江新城的布局和路網(wǎng)骨架規(guī)劃在實(shí)施過(guò)程中，將根據(jù)各具體項(xiàng)目、地塊規(guī)劃和設(shè)計(jì)進(jìn)行深化和完善。未來(lái)將在珠江新城內(nèi)建設(shè)多個(gè)對(duì)外出口：花城大道出口正在建設(shè)沿廣州大道雙方向的車行隧道，規(guī)劃控制了東西向接寺右新馬路的跨線橋，交通分流后，地面的左轉(zhuǎn)交通壓力將會(huì)大大減少；廣州大橋北橋頭預(yù)留了接臨江大道和連通沿江路的立交工程，可通過(guò)此處與東山區(qū)直接連接。將建設(shè)獵德大橋、天河?xùn)|路系統(tǒng)工程，這將是穿過(guò)珠江新城南北向的主要交通通道。過(guò)江后與海珠區(qū)連通，并通過(guò)石榴崗路和新光快速路直接到達(dá)番禺區(qū)或新規(guī)劃的快捷路南段的新蟯南路。一直延伸至廣園東路和粵墾路，通過(guò)廣園東快速路可分流大量車輛。目前該項(xiàng)目已由廣州市政園林局負(fù)責(zé)委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行前期方案設(shè)計(jì)。結(jié)合地鐵五號(hào)線建設(shè)，同步實(shí)施花城大道東沿線工程，接上快捷路組成部分的科韻路，規(guī)劃考慮了設(shè)置進(jìn)出華南路匝道的控制條件；正在做前期方案設(shè)計(jì)的臨江大道東沿線，將進(jìn)一步提高珠江新城東西向的通行能力。此外，珠江新城中部的興盛路將興建一條步行街，西連接珠江大道東路，東連接珠江公園西門。加上位于金穗路和華夏路交叉路口的8號(hào)人行隧道和位于馬場(chǎng)路和花城大道交叉路口的18號(hào)人行隧道，和打通斷頭路都是近期珠江新城交通建設(shè)的重點(diǎn)。（五）大型建筑工程包括廣州歌劇院、廣州圖書(shū)館、廣東省博物館、廣州市第二少年宮、雙子塔（分東塔和西塔）和電視觀光塔在內(nèi)的七大標(biāo)志性建筑將在廣州亞運(yùn)年2010年前建成，目前該七大地標(biāo)均已動(dòng)工建設(shè)或即將奠基。1、廣州圖書(shū)館新館選址J2-6地塊，占地面積由原先的1.5萬(wàn)平方米增加到2.1萬(wàn)平方米，估算總投資8.4億元，設(shè)計(jì)藏書(shū)400萬(wàn)冊(cè)。目前已進(jìn)入方案評(píng)審的緊張階段，預(yù)計(jì)2005年底開(kāi)工，2007年建成，將成為一個(gè)集學(xué)習(xí)閱讀、信息交流、文化休閑等功能為一體的信息化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化、現(xiàn)代化、安全環(huán)保的、具有鮮明時(shí)代風(fēng)格和嶺南人文蘊(yùn)涵圖書(shū)館。2、廣東省博物館新館選址J5地塊，總建筑面積6萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)投資9億元。2004年12月12日正式啟動(dòng)建設(shè)，預(yù)計(jì)2007年7月建成。 在新館的規(guī)劃中，文物庫(kù)房將物庫(kù)、包括書(shū)畫(huà)庫(kù)、陶瓷庫(kù)、銅器庫(kù)、錢幣庫(kù)、木雕庫(kù)、玉器雜項(xiàng)庫(kù)、出土文物庫(kù)、近現(xiàn)代文物庫(kù)、民俗文物庫(kù)、石刻庫(kù)、礦物化石庫(kù)、自然標(biāo)本庫(kù)、寄存文物庫(kù)房、臨時(shí)周轉(zhuǎn)庫(kù)房。面積約2萬(wàn)多平方米的陳列與展覽區(qū)主要分為歷史、自然和藝術(shù)3部分。專家預(yù)計(jì)廣東省博物館新館建成后年參觀人數(shù)可達(dá)100萬(wàn)人次。3、廣州市第二少年宮選址J1-7地塊，總建筑面積45917平方米。2004年5月31日開(kāi)始動(dòng)工，已于2005年六一建成并投入使用。按照設(shè)計(jì)方案，第二少年宮共有大小課室約140多間。其中培訓(xùn)項(xiàng)目的外語(yǔ)、電腦、美術(shù)、舞蹈等大小教室約90個(gè)，大型展覽廳，收藏館，樂(lè)器、合唱、舞蹈排練廳7個(gè)，國(guó)際交流中心會(huì)議室7個(gè)。還設(shè)置了一個(gè)功能先進(jìn)的演藝中心，約能容納700人。整座少年宮可同時(shí)容納2萬(wàn)名少年兒童培訓(xùn)和活動(dòng)。4、廣州歌劇院選址J4地塊，總建筑面積約4.6萬(wàn)平方米，設(shè)1800個(gè)座位，4000平方米的前廳及休息廳，2500平方米的多功能廳和7500平方米可容納約250輛車的地下停車庫(kù)等。廣州歌劇院在2005年1月18日正式破土動(dòng)工，預(yù)計(jì)2007年建成，其工程總造價(jià)約10億元。5、電視觀光塔位于珠江南岸，占地面積約17.9萬(wàn)平方米，總建筑面積約4.68萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總投資約15.8億元。目前已選中三個(gè)優(yōu)勝投標(biāo)方案。據(jù)悉，觀光塔周邊地區(qū)城市設(shè)計(jì)范圍用地面積56萬(wàn)多平方米。用地范圍內(nèi)包括擬建的觀光塔、綠化休閑廣場(chǎng)、廣電中心以及規(guī)劃的赤崗塔公園、公共設(shè)施等用地。6、雙子塔雙塔位于珠江新城的J區(qū)，是規(guī)劃中的兩座超高層物業(yè)。雙塔周邊地區(qū)城市設(shè)計(jì)范圍總面積為115522.94平方米。其中，西塔是近期將啟動(dòng)的重點(diǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)已開(kāi)展設(shè)計(jì)方案國(guó)際邀請(qǐng)競(jìng)賽。其基地面積31085平方米（包括城市綠化廣場(chǎng)面積8531平方米），建筑控制高度（建議值）是330390米。據(jù)悉，西塔內(nèi)30%的主樓將建成超五星級(jí)酒店、60%的主樓建成高檔寫字樓。東塔規(guī)劃將隨后展開(kāi)。（六）SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)分析（S）廣州重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，靠近市中心區(qū)和天河中心區(qū)；路網(wǎng)較為完善，綠化率高，且有臨江的景觀優(yōu)勢(shì)；已有多個(gè)政府部門和國(guó)內(nèi)外企業(yè)搶先進(jìn)駐辦公，商務(wù)氣氛漸濃。2、劣勢(shì)分析（W）公共交通配套相對(duì)缺乏，各項(xiàng)生活配套暫未完善；且有較大面積的城中村用地，成為區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的一大制約。3、機(jī)會(huì)分析（O）地鐵三號(hào)線和五號(hào)線均在此設(shè)站，建成后將對(duì)區(qū)域內(nèi)外的交通狀況大為緩解；多個(gè)寫字樓、酒店及地標(biāo)建筑正在動(dòng)工，未來(lái)將極大的提高區(qū)域商務(wù)及文化氛圍。4、威脅分析（T）發(fā)展成熟的天河中心區(qū)和土地供應(yīng)充足的琶洲都對(duì)珠江新城產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)威脅。二、住宅市場(chǎng)分析（一）供應(yīng)量分析1、已售住宅項(xiàng)目項(xiàng)目名稱所處地塊位置住宅建筑面積（）住宅供應(yīng)套數(shù)備注匯豪大廈D8-2359422882棟29層君怡大廈D8-2339082492棟30層金駿大廈D8-298681201棟16層安駿大廈D8-2176502001棟28層麗晶華庭E1-2505944722棟30層漾晴居E1-4332343842棟33層星匯園E2-1、E2-215835015008棟33層南天廣場(chǎng)E5-3556905723棟33層雙城國(guó)際E5-414624336公寓1棟26層名門大廈I1-1415364061棟32層1棟34層新大廈I1-5361802202棟29層遠(yuǎn)洋明珠I1-6311142602棟25層皓瀚華軒I3-5170561281棟24層金碧華府L59083085613棟新城海濱花園L9-5、L9-6、L14147942106612棟駿逸苑M4-4344306809棟9層南國(guó)花園N4-1、N4-2179978124412棟總計(jì)98892689812、在售住宅項(xiàng)目項(xiàng)目名稱所處地塊位置住宅建筑面積（）住宅供應(yīng)套數(shù)備注星匯國(guó)際E1-112837252公寓1棟28層保利香檳花園I3-1、I3-2、I3-3720526173棟分別12、22、28層馬賽國(guó)際公寓M3-1約10003棟33層碧海灣I7-5669374464棟28層利雅灣K31031778442棟29層3棟31層凱旋新世界L4、L8179128107020棟天駿花園M1-3364002962棟31層星辰大廈I2-4237912382棟20層總計(jì)40943328943、潛在供應(yīng)住宅項(xiàng)目項(xiàng)目名稱所處地塊位置規(guī)?，F(xiàn)狀備注合景太富珠江公園項(xiàng)目D7-4、D7-7占地2萬(wàn)打地基規(guī)劃建高層住宅中海珠江公園項(xiàng)目D7-5、D7-6占地2萬(wàn)打地基施工緊張進(jìn)行中富力愛(ài)丁堡國(guó)際公寓I5-1占地5800在建地上部分施工緊張進(jìn)行中力迅上筑L9-1、L9-2、L9-3、L9-4占地2.7萬(wàn)已建出地面數(shù)層6棟高層、2棟小高層中海項(xiàng)目K2占地3.3萬(wàn)在打地基施工緊張進(jìn)行中珠江新城早期住宅用途土地開(kāi)發(fā)得比較多，并有相當(dāng)部分已建成入住。珠江新城發(fā)展至今，共推出住宅樓盤超過(guò)20個(gè)，住宅總建筑面積接近140萬(wàn)平方米，總套數(shù)也接近12000套單位，由于不少發(fā)展商預(yù)測(cè)樓盤未來(lái)的升值潛力，推貨速度會(huì)減慢，且時(shí)有保留部分單位待售。目前區(qū)域內(nèi)仍在發(fā)售的住宅樓盤有8個(gè)，從銷售情況來(lái)看，短期內(nèi)難以完全被市場(chǎng)消化。目前正在動(dòng)工的也有幾個(gè)發(fā)展商的大型住宅項(xiàng)目，未來(lái)一年內(nèi)會(huì)陸續(xù)推出市場(chǎng)，為珠江新城帶來(lái)充足的住宅供應(yīng)。從項(xiàng)目分布情況來(lái)看，未來(lái)住宅供應(yīng)將主要集中在珠江新城東區(qū)，而東區(qū)地塊較大，也有不少發(fā)展商一并拿下相連的地塊，因此東區(qū)住宅基本上為大型項(xiàng)目，其市場(chǎng)吸納程度仍主要取決于東區(qū)周邊配套的完善情況?，F(xiàn)時(shí)珠江新城住宅用地的開(kāi)發(fā)率已超過(guò)50，而政府手中的最后一塊住宅用地也在近期以高價(jià)拍出，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，該區(qū)的住宅項(xiàng)目將會(huì)不斷減少。（二）住宅產(chǎn)品及價(jià)格特征分析1、住宅使用用地現(xiàn)狀珠江新城按規(guī)劃共有300多塊規(guī)劃用地，其中住宅用地約占總規(guī)劃用地的30%，主要集中在珠江新城的中部和東部。此外還須說(shuō)明的是，在珠江新城內(nèi)還有冼村、獵德村和譚村三個(gè)城中村。珠江新城住宅用地現(xiàn)已全部拍出，今后只有商務(wù)用地供應(yīng)。3月8日，政府手中最后一幅珠江新城的住宅用地I1-2地塊拍出，此用地面積為5264.68平方米，容積率為8，規(guī)劃建筑面積42117.44平方米，最低交易價(jià)為11800萬(wàn)元，增價(jià)幅度每次100萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)10多輪競(jìng)價(jià)，珠江新城I1-2地塊以高出底價(jià)2300萬(wàn)元被藍(lán)色康園的開(kāi)發(fā)商廣州保稅區(qū)瑞豐實(shí)業(yè)有限公司奪得，折合樓面地價(jià)每平米3348元。至此，政府在珠江新城已無(wú)住宅用地。珠江新城自1992年決定開(kāi)發(fā)以來(lái)，現(xiàn)已歷時(shí)13年，前面近十年時(shí)間由于市政配套等基礎(chǔ)設(shè)施缺乏等眾所周知的原因，商業(yè)氛圍一直沒(méi)有形成，大多商務(wù)項(xiàng)目都處于觀望狀態(tài)，沒(méi)有動(dòng)工，導(dǎo)致了商務(wù)未動(dòng)，住宅先行的局面。發(fā)展商大多對(duì)住宅用地虎視眈眈，拿下后就會(huì)進(jìn)入開(kāi)發(fā)，加上當(dāng)時(shí)政府土地供應(yīng)政策的原因，導(dǎo)致現(xiàn)在這種土地供應(yīng)現(xiàn)狀。2、住宅開(kāi)發(fā)情況已開(kāi)發(fā)完的住宅樓盤有南國(guó)花園、華駿花園、麗晶華庭、南天廣場(chǎng)、名門大廈、跑馬地花園、譽(yù)城苑、南國(guó)花園、匯豪大廈、君怡大廈、安駿大廈、駿逸苑、遠(yuǎn)洋明珠、皓瀚華軒、漾晴居、金碧華府、新城海濱花園、跑馬地花園等?，F(xiàn)在售（包括尾貨單位）或在建的住宅樓盤有碧海灣、凱旋新世界、天駿花園、星匯園、珠江新城別墅、利雅灣、星辰大廈、馬賽國(guó)際公寓、保利香檳花園、新城雅居花園、珠江新城商住樓（D7-2）、商住樓（D7-6）、冼村村民商住樓（G2-1）、天河石東甲子村復(fù)建房（H3-1）等。3、住宅產(chǎn)品分析珠江新城從1992年決定開(kāi)發(fā)以來(lái)，現(xiàn)已歷時(shí)十多年，由于眾所周知的原因，出現(xiàn)了規(guī)劃的CBD卻是住宅先行的局面。如深入比較分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，如以2003年作為分界線，2003年前珠江新城可以說(shuō)是商務(wù)辦公氛圍最初時(shí)期，除了政府自用的辦公樓之外，沒(méi)有一棟落成的商務(wù)寫字樓，珠江新城板塊只是住宅在作支撐，現(xiàn)在售完的樓盤大多是那時(shí)開(kāi)發(fā)的。由于市政配套跟不上，商業(yè)氛圍能否形成對(duì)住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)具有相當(dāng)影響，因此我們分析住宅產(chǎn)品也就以開(kāi)發(fā)完樓盤和在售樓盤的單位套數(shù)作為樣本量來(lái)進(jìn)行分析：住宅產(chǎn)品戶型分析分析珠江新城的產(chǎn)品我們可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在已售完的樓盤產(chǎn)品較為單一，呈現(xiàn)兩頭輕，中間重的形態(tài)。在早期開(kāi)發(fā)時(shí)，由于此時(shí)天河已逐漸成為新的城市中心，天河北也成為取代環(huán)市路的新的商務(wù)中心，而珠江新城離天河北僅一步之遙，因此誰(shuí)都不懷疑這是一塊居住寶地。但各方面因素的不確定性及相關(guān)配套的不完善性，導(dǎo)致住宅開(kāi)發(fā)以自住型為主，投資戶型較少的狀況。由于此時(shí)的配套不好，買家多以看好此地的成功人士為主，交通和生活配套不行，但有車便無(wú)所謂，因?yàn)樘旌颖苯阱氤摺Ｋ再I家多選擇三房或四房為主，其中四房占了一半以上，而三房也近三成，如再加上選擇二房的買家，三者合計(jì)就超過(guò)八成，由此可見(jiàn)其它戶型產(chǎn)品的比重是較小，戶型也較為單一。對(duì)比現(xiàn)在售的樓盤的戶型，我們可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在在售樓盤產(chǎn)品呈多樣化，分布也更為合理。由于從2003年下半年開(kāi)始，受政府利好帶動(dòng)，珠江新城商務(wù)寫字樓全面啟動(dòng)，當(dāng)年更有十多棟商務(wù)寫字樓動(dòng)工，并且第一棟在售的寫字樓發(fā)售也取得了相當(dāng)好的銷售業(yè)績(jī)，CBD初現(xiàn)雛形。這也直接拉動(dòng)了住宅產(chǎn)品的多元化，雖然還是以自住的三房和四房為主，但自住產(chǎn)品更為多元化，四房三廳、五房三廳和六房二廳等超大戶型日漸增多；隨著商務(wù)氛圍漸濃，導(dǎo)致公寓市場(chǎng)急劇上升，占了統(tǒng)計(jì)套數(shù)的二成以上，如雙城國(guó)際、馬賽國(guó)際公寓和星匯國(guó)際等都有大量的公寓產(chǎn)品。珠江新城已售或在售樓盤戶型分析表住宅產(chǎn)品面積分析在分析珠江新城住宅樓盤單位面積時(shí)，我們可以發(fā)現(xiàn)，已售完樓盤的單位面積呈現(xiàn)明顯的以大戶型為主，中小戶型較少的特點(diǎn)。其中以120-150平方米這個(gè)區(qū)間為最多，而150平方米以上單位也占較大比重，兩者合計(jì)有近七成比重。而80平方米以下單位比重合計(jì)不到7%，由此可見(jiàn)，這個(gè)階段主要是有實(shí)力的成功人士或二次以上置業(yè)者為主的面積段，而首次置業(yè)面積段明顯較少。此外由于商務(wù)氛圍不足，投資戶型明顯不足，只占了極輕的比重。而從現(xiàn)在在售的住宅樓盤來(lái)看，隨著珠江新城商務(wù)辦公開(kāi)始有形成的趨勢(shì)，各項(xiàng)配套也比以往更為完善，因此在售的單位面積也隨之發(fā)生了較大的變化，特別是配合商務(wù)辦公的60平方米以下的單身公寓有了極大的增長(zhǎng)，達(dá)到統(tǒng)計(jì)比例的二成半，而大戶型面積段分布也更趨多元化，其中又以150平方米以上為最多，而60-80平方米這個(gè)區(qū)間卻比以往更小。珠江新城已售或在售樓盤單位面積分析表4、住宅價(jià)格分析珠江新城作為廣州新規(guī)劃的CBD，其前景是非常光明的。所以精明的投資者和置業(yè)者都把眼睛盯在這里，而開(kāi)發(fā)商在拿到住宅用地后，也都悉數(shù)將樓盤打造成一個(gè)個(gè)精品樓盤，使得珠江新城成為廣州樓價(jià)最高的板塊。特別是當(dāng)前住宅用地開(kāi)發(fā)日漸稀少，商務(wù)寫字樓開(kāi)發(fā)大興土木之時(shí)，住宅就顯得更為珍貴，甚至有住宅價(jià)格與寫字樓價(jià)格平起平坐的趨勢(shì)?，F(xiàn)在在售的住宅樓盤，位于珠江新城西部的樓盤，受珠江新城西部商務(wù)氛圍形成快的影響，住宅樓盤的均價(jià)也比東部高，現(xiàn)西部在售樓盤都在9000元/平方米左右，如保利香檳、星匯國(guó)際公寓等。而我們?cè)倏纯次鞑楷F(xiàn)在售的寫字樓，如華普廣場(chǎng)、星匯國(guó)際等，其均價(jià)也只在8500-9000元/平方米。珠江新城中部是住宅用地最多的區(qū)域，但現(xiàn)在售的樓盤并不多，但價(jià)格都不菲，如新城海濱花園北向單位目前均價(jià)8000多元/平方米，南向單位價(jià)格已高達(dá)1.2萬(wàn)元/平方米，凱旋新世界的售價(jià)也攀升到8500-13000元/平方米，珠江別墅408平方米的單位價(jià)格竟高達(dá)1288萬(wàn)元。而珠江新城東部則由于發(fā)展較慢，住宅價(jià)格較西部就顯得稍低一些，一般都在7000元/平方米左右，而新城雅居由于在污水處理廠旁邊，均價(jià)都低于5000元/平方米。此外，珠江新城樓盤本來(lái)就定位為豪宅，而如有江景的話，價(jià)格就更加不菲了，都超過(guò)萬(wàn)元/平方米，如利雅灣南向江景單位均價(jià)一萬(wàn)多元/平方米，碧海灣更是達(dá)到了13000元/平方米，而凱旋新世界一線江景單位到時(shí)做好估計(jì)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)13000元/平方米。5、住宅二手市場(chǎng)現(xiàn)狀及前景分析經(jīng)過(guò)10多年的開(kāi)發(fā)，已建成20多個(gè)樓盤的珠江新城已經(jīng)形成一定的居住氛圍，從居住環(huán)境來(lái)看，珠江新城大片的綠化、寬闊的馬路和開(kāi)闊的江景等條件都略勝于同為豪宅區(qū)的天河北和濱江東一帶。優(yōu)越的環(huán)境越來(lái)越吸引不少事業(yè)有成的人士前往置業(yè)，由此珠江新城的二手交易也不斷興旺。二手交易的熱鬧吸引了不少大小中介進(jìn)駐，在市房管局交易中心所在的皓瀚華軒前就集中了將近10家的二手中介公司，形成珠江新城有特色的地產(chǎn)一條街。雖然現(xiàn)在珠江新城仍有幾個(gè)樓盤在售，一手單位仍有一定存量，但是對(duì)二手市場(chǎng)的影響卻不大。因?yàn)橐皇重浽闯硕唐趦?nèi)還未交樓的單位，就是早期樓盤的尾貨單位，樓層和座向都未必理想，相反在二手市場(chǎng)還能找到投資者以較低價(jià)買入不錯(cuò)的單位，選擇機(jī)會(huì)比買一手還要多。目前珠江新城的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一、二手齊頭并進(jìn)，交易量齊頭并進(jìn)，成交價(jià)格也不相上下。購(gòu)買珠江新城二手住宅的客戶大部分用于自住，以生意人及企業(yè)高層管理人員為主，同時(shí)政府官員及事業(yè)單位的管理人員也占一定比例。這批高薪人士對(duì)珠江新城二手需求的增大，間接上導(dǎo)致了二手樓價(jià)的提升。整體而言，目前珠江新城大部分樓盤的二手市場(chǎng)價(jià)主要集中在7000-9000元/平方米，與2003年的6000-7000元/平方米相比有了較大的上升幅度，特別是雙城國(guó)際、金碧華府和新城海濱花園等樓齡較短的樓盤，不少單位已突破9000元/平方米的水平。租賃方面同樣不遑多樣，眾多外籍人士和中小企業(yè)的需求也使珠江新城的租金水平不斷上升，三房單位月租金多在4000元以上，產(chǎn)品較為稀缺的小戶型公寓月租金則達(dá)到2000元上下，租金單價(jià)在30-50元/平方米月的水平。展望珠江新城未來(lái)二手市場(chǎng)的發(fā)展，隨著多個(gè)住宅項(xiàng)目的動(dòng)工，在未來(lái)一段時(shí)間住宅供應(yīng)量都會(huì)相當(dāng)充足，有放盤計(jì)劃的業(yè)主也會(huì)將手中物業(yè)帶進(jìn)二手市場(chǎng)；珠江新城發(fā)展的完善也會(huì)對(duì)越來(lái)越多的置業(yè)者形成吸引力，需求量會(huì)進(jìn)一步加大。供求旺盛將會(huì)是珠江新城二手市場(chǎng)的一個(gè)長(zhǎng)期態(tài)勢(shì)。（三）競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域比較分析1、天河北板塊板塊現(xiàn)狀經(jīng)過(guò)近十年的發(fā)展，天河北板塊已迅速變?yōu)閺V州最繁華的商業(yè)中心。區(qū)域內(nèi)云集了眾多甲級(jí)寫字樓，商務(wù)氣氛十分濃厚，天河北板塊亦成為了廣州國(guó)際化大都市的象征。而在房地產(chǎn)方面，天河北板塊一直是廣州豪宅最集中的地區(qū)。天河北自90年代開(kāi)始開(kāi)發(fā)了薈雅苑、名雅苑和僑怡苑等早期高檔住宅，到90年代末開(kāi)發(fā)的帝景苑、芳草園，再到現(xiàn)在開(kāi)發(fā)了都市華庭、中怡城市花園等高檔住宅，確立了其在廣州的豪宅中心地位。天河北早期的樓盤以多層住宅為主，如僑怡苑、名雅苑、金田花苑和南雅苑等。這些樓盤樓齡大多在十年左右，外觀均較為殘舊，而且還欠缺小區(qū)配套，所以已日漸失寵。而90年代末至今的豪宅樓盤則以高層建筑為主，同時(shí)由于附近的商務(wù)氣息濃厚，很多住宅的定位也是商住結(jié)合的綜合性物業(yè)。在外觀設(shè)計(jì)上盡顯國(guó)際化的氣息，而樓盤的設(shè)計(jì)亦更人性化，注重小區(qū)園林和社區(qū)文化建設(shè)。在戶型特點(diǎn)上，不再是當(dāng)初單一的大戶型設(shè)計(jì)，還出現(xiàn)了不少中小戶型設(shè)計(jì)，滿足年輕一族和單身人士的需求。近年來(lái)，天河北板塊的樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈，一些早期開(kāi)發(fā)的樓盤成交價(jià)和租金水平已逐步下降。不過(guò)經(jīng)過(guò)幾年樓市的低迷，在2004年樓市則全面反彈，一些新開(kāi)發(fā)樓盤的二手成交價(jià)比一手的購(gòu)入價(jià)還要高，不少自住買家和投資者紛紛入市，帶旺了天河北的樓市。以天河北中心的芳草園為例，2003年芳草園的二手成交均價(jià)僅為5500元/平方米，2004年的二手成交均價(jià)已上升至6700元/平方米，樓價(jià)上升的幅度超過(guò)兩成。與珠江新城對(duì)比在交通方面，天河北交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，但由于車流量過(guò)大，經(jīng)常出現(xiàn)塞車現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了市民的正常出入。而珠江新城基礎(chǔ)交通網(wǎng)絡(luò)雖然也較為完善，但公交線路較少，造成市民出行較難的問(wèn)題。 天河北板塊在生活配套方面有著其它區(qū)域無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)，而珠江新城的生活配套主要是依靠住宅裙樓配套。天河北板塊的樓盤普遍存在規(guī)模小、環(huán)境差，密度高的缺點(diǎn)，大部分的樓盤都靠近馬路，汽車廢氣污染和噪音污染都較為嚴(yán)重。珠江新城有多個(gè)大型樓盤，居住的條件和小區(qū)環(huán)境都較為優(yōu)越，而且部分樓盤還擁有江景資源。天河北板塊大多以豪宅為主，目前在售樓盤只有金碧翡翠華庭，均價(jià)在7500元/平方米。由于市場(chǎng)上一手住宅供應(yīng)量少，天河北的樓盤銷售率較高。而珠江新城在售樓盤均以高檔住宅為主，針對(duì)高端的客戶和投資者，一手單位均價(jià)達(dá)到10000元/平方米。2、東風(fēng)東板塊板塊現(xiàn)狀東山區(qū)傳統(tǒng)上是政府機(jī)關(guān)及高官、名人府邸的所在地，位置卓越。而東風(fēng)東位于東山區(qū)東面，與商業(yè)繁華地-天河北相接，既延續(xù)了老城區(qū)的便利，也迎接了天河北的商業(yè)氣息。東山區(qū)是廣州著名的教育強(qiáng)區(qū)，東風(fēng)東路附近就有眾多名校，此外周邊的飲食、醫(yī)療、娛樂(lè)、購(gòu)物場(chǎng)所和交通等都設(shè)備齊全。東風(fēng)廣場(chǎng)、錦城花園和東山雅筑是東風(fēng)東路標(biāo)志性的大型路盤，都有屬于自己特色的園林設(shè)計(jì)和會(huì)所，設(shè)計(jì)偏向豪華，定位較高。這三大住宅樓盤戶型與早期珠江新城的相似，都是以大單位為主，沒(méi)有一房單位；而三房和四房單位約占這三個(gè)小區(qū)的總套數(shù)的70。尤其是東山雅筑，兩房單位的比例還不到10。由于錦城花園和東風(fēng)廣場(chǎng)是東山區(qū)早期的豪宅，其當(dāng)時(shí)一手的成交價(jià)錢比該區(qū)其他的同檔次的樓盤都要高，就算經(jīng)過(guò)數(shù)次的二手交易，其成交價(jià)格也沒(méi)有太大的變動(dòng)。錦城花園由于有名校的優(yōu)勢(shì)，其成交都在8000元/平方米以上，某些景觀及間隔較好的單位，成交價(jià)更高達(dá)10000元/平方米。東風(fēng)廣場(chǎng)的成交則比錦城花園要遜色一點(diǎn)，銷售成交均價(jià)在550007500元/平方米，而且普遍成交價(jià)都是6000元/平方米左右。而作為后起之秀的東山雅筑，雖然成交量比較少，其成交價(jià)也從未低于8000元/平方米。與珠江新城對(duì)比與珠江新城相比，東風(fēng)東板塊無(wú)論在交通和商業(yè)氛圍中都差不多，但是在生活配套方面東風(fēng)東板塊就顯得更優(yōu)越。在交通方面，東風(fēng)東路與天河立交相接，且有十多條公交車線路和地鐵，圍繞三大樓盤，因此無(wú)論是自駕車還是乘坐公共交通工具都非常方便。但是珠江新城現(xiàn)在仍是建設(shè)中，雖然現(xiàn)在的交通線路未如理想，但在規(guī)劃的時(shí)候會(huì)有更多的發(fā)展空間。由于現(xiàn)時(shí)東風(fēng)東有一手發(fā)售的樓盤不多，東山雅筑和東風(fēng)廣場(chǎng)只有少量尾貨，而錦城花園也已經(jīng)售完，因此在此板塊上能出售的單位都不多，可選擇的類型更少了。而珠江新城各區(qū)都不斷有新的樓盤和單位推出，從兩房到四房不等，選擇的單位類型有很多。由于東風(fēng)東的樓盤都經(jīng)過(guò)近十年的發(fā)展，在投資方面已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)成熟的階段，大部分業(yè)主都清楚自家樓盤的售價(jià)，因此投資回報(bào)方面已經(jīng)固定在8左右。但珠江新城整個(gè)板塊都處于發(fā)展階段，各個(gè)樓盤的樓價(jià)都在不停上漲，有些樓盤的租金均價(jià)比東山雅筑的高，此處的投資回報(bào)空間里有很大的發(fā)展。3、濱江東板塊板塊現(xiàn)狀濱江東板塊位于海珠區(qū)南岸，范圍從江灣大橋至廣州大橋的沿江的狹長(zhǎng)地帶，是目前廣州珠江邊上最成熟和高檔的住宅區(qū)。尤其在海印公園以東到廣州大橋的一段，由于開(kāi)發(fā)較晚，少有成片的房改房，經(jīng)過(guò)近幾年的開(kāi)發(fā)已聚集了多個(gè)一、二線臨江樓盤。最早發(fā)展的是一線江景盤，自海珠半島花園開(kāi)始，首次推出時(shí)主要面向外銷市場(chǎng)，當(dāng)時(shí)以一線江景作主賣點(diǎn)，市場(chǎng)反應(yīng)熱烈，短短時(shí)間內(nèi)即銷售一空。以后陸續(xù)有中海錦苑、新理想華庭、麗景灣、珠江廣場(chǎng)和匯美景臺(tái)等一線江景盤，現(xiàn)在售的還有金海灣和中信君庭。一線江景樓盤的價(jià)格一般在10000元/平方米以上，正望江的單位或者江景較好的單位的單價(jià)可以去到15000元/平方米以上。在一線江景盤得以充分發(fā)展的同時(shí)，二線江景盤也趁著江景盤興起的東風(fēng)開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)，二線江景盤現(xiàn)有金雅苑、嘉仕花園、琴海居、天立俊園、浪琴居、江畔華庭、藍(lán)色康園和城建芭堤水岸等，其中藍(lán)色康園和城建芭堤水岸仍不斷有新產(chǎn)品推出市場(chǎng)。二線江景盤由于受視線所限，可望珠江江景的往往只有部分單位，有的要在十多樓才可以望見(jiàn)江景，江景的內(nèi)涵已大打折扣，但由于價(jià)格相對(duì)較低而吸引不少置業(yè)者和投資者的目光，目前價(jià)格在5000-8000元/平方米左右，對(duì)比一線江景盤面向的是高端客戶群，二線江景盤則越來(lái)越受到年輕買家和投資客的追捧。與珠江新城對(duì)比江景是濱江東板塊的最大特色，與珠江新城臨江樓盤的南向望江相比較，濱江東板塊的江景從朝向和視野的開(kāi)闊程度來(lái)講都稍為遜色。濱江東豪宅區(qū)居住人口越來(lái)越集中，但是相應(yīng)的商業(yè)和生活配套卻一直跟不上需求，像超市和菜市場(chǎng)之類的基本生活配套也要到下渡路甚至新港路才能提供，這與珠江新城也往往要靠五羊新城的配套的情況相似。交通問(wèn)題也是濱江東的軟肋之一，公交線路的不足和地鐵的缺乏使濱江東到其他區(qū)域都略嫌不便，而珠江新城的交通現(xiàn)狀和發(fā)展前景都較之為好。由于土地資源的稀缺，濱江東的樓盤一般規(guī)模都不大，除了珠江帝景苑與海珠半島花園兩個(gè)樓盤的占地面積稍大外，其他樓盤的規(guī)模一般都相對(duì)較小。而珠江新城除了西區(qū)個(gè)別樓盤規(guī)模較小外，大多都是大規(guī)模樓盤項(xiàng)目。濱江東樓盤因?yàn)橛幸痪€和二線江景的差別，因此樓價(jià)跨度較大，從4000多元/平方米到10000元/平方米以上的中檔到高檔樓盤都有，滿足各個(gè)層次的客戶群。而珠江新城無(wú)論是江景還是非江景樓盤都普遍以高檔豪宅定位，針對(duì)的是高端客戶群。區(qū)域比較分析列表：珠江新城天河北東風(fēng)東濱江東區(qū)域特點(diǎn)規(guī)劃前景好，道路綠化環(huán)境好，各項(xiàng)配套暫未成熟發(fā)展成熟，商務(wù)氣氛濃厚，配套完善，交通條件一般名校匯聚，配套成熟，交通條件優(yōu)越環(huán)境和景觀優(yōu)勢(shì)明顯，配套不足，交通條件一般供應(yīng)狀況一、二手住宅供應(yīng)充足一手基本少有供應(yīng)量，以二手供應(yīng)為主一手供應(yīng)不足，未來(lái)有幾個(gè)項(xiàng)目推出一手供應(yīng)有限，以二手供應(yīng)為主產(chǎn)品類型三房或以上大戶型為主，配以部分公寓式住宅三房或以上大戶型和中小戶型相結(jié)合三房和四房戶型為主三房或以上大戶型為主，小戶型較少價(jià)格范圍一手9000元/平方米以上；二手7000-9000元/平方米一手6000元/平方米以上；二手5000-10000元/平方米一手和二手都在8000元/平方米以上一手7000元/平方米以上；二手5000-10000元/平方米客戶群特點(diǎn)二次以上置業(yè)人士為主，生意人及企業(yè)高層管理人員企業(yè)管理人員，年輕白領(lǐng)，外籍人士及中小企業(yè)東山原居民，企業(yè)高收入人士從普通白領(lǐng)到中高收入人士代表性樓盤碧海灣、凱旋新世界、金碧華府、星匯園、利雅灣金?；▓@、帝景苑、中怡城市花園、芳草園東風(fēng)廣場(chǎng)、錦城花園、東山雅筑海珠半島花園、珠江廣場(chǎng)、金海灣、藍(lán)色康園附：代表性住宅個(gè)案1、凱旋新世界位置天河珠江新城花城大道（珠江公園南門對(duì)面）規(guī)模占地9.8萬(wàn)平方米，總建28.5萬(wàn)平方米，共由三個(gè)組團(tuán)組成發(fā)展商新翊房地產(chǎn)、新世界中國(guó)地產(chǎn)主力戶型150-200平方米的大面積戶型裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯成交價(jià)格11000元/平方米管理費(fèi)3.9元/平方米月主要賣點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)新世界品牌；法國(guó)藝術(shù)園林；齊攬珠江、臨江觀光長(zhǎng)廊和珠江公園配套設(shè)施1.3萬(wàn)平方米商圈，船餐廳，會(huì)所，幼兒園等2、金碧華府位置珠江新城珠江公園對(duì)面規(guī)模占地3萬(wàn)平方米，總建11萬(wàn)平方米發(fā)展商恒大地產(chǎn)主力戶型130-190平方米三房和四房大戶型裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯成交價(jià)格10000元/平方米管理費(fèi)3元/平方米月主要賣點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)每戶帶空中花園、一梯兩戶配套設(shè)施恒溫泳池、會(huì)所、保齡球館、網(wǎng)球場(chǎng)3、星匯園位置珠江新城金穗路規(guī)模占地28927平方米，總建筑面積21萬(wàn)平方米發(fā)展商越秀城建主力戶型100-150平方米三房裝修標(biāo)準(zhǔn)500元/平方米成交價(jià)格8000元/平方米管理費(fèi)2.3元/平方米月主要賣點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)城建品牌，豪華會(huì)所，便利交通配套設(shè)施會(huì)所配套齊備，宏城超市4、保利香檳花園位置珠江新城華穗路西側(cè)，華利路南側(cè)規(guī)模總占地1.5萬(wàn)平方米，總建面積7萬(wàn)平方米發(fā)展商保利地產(chǎn)主力戶型80平方米兩房、90-120平方米三房、160-170平方米五房裝修標(biāo)準(zhǔn)1200元/平方米成交價(jià)格8000元/平方米管理費(fèi)2.1元/平方米月主要賣點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)地鐵三號(hào)線珠江新城站配套設(shè)施商業(yè)街三、珠江新城商鋪市場(chǎng)分析（一）商鋪概況從珠江新城規(guī)劃示意圖可以看出，珠江新城用地主要以住宅及商務(wù)辦公用地為主，而商場(chǎng)則依附于各大住宅及商務(wù)辦公樓的裙樓。目前，由于部分住宅及商務(wù)用地尚未建設(shè)，因此，導(dǎo)致珠江新城出現(xiàn)了大量臨建用以經(jīng)營(yíng)家居、建材、汽車交易等行業(yè)。（二）分布特點(diǎn)珠江新城東連員村，西通地下隧道與五羊新城接壤。由于五羊新城為廣州商住及辦公旺地，生活配套成熟，人氣旺盛。受五羊新城的輻射帶動(dòng)，珠江新城目前的開(kāi)發(fā)以西部較為成熟，各大高檔住宅、寫字樓均以西部分布較為密集，而各大住宅及寫字樓都附帶裙樓商場(chǎng)，致使珠江新城的商業(yè)氛圍亦形成東冷西熱的局面。（三）商鋪類型及經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)分析除地段上的分布特點(diǎn)外，目前珠江新城的商業(yè)業(yè)態(tài)主要為各種建材、家居、汽車美容及展覽專業(yè)市場(chǎng)及住宅小區(qū)裙樓商場(chǎng)為主，而純商場(chǎng)目前只有維家思博覽中心一家（亦為臨建）。1、專業(yè)市場(chǎng)從1992年政府決定開(kāi)發(fā)珠江新城以來(lái)，至2000年8月對(duì)珠江新城的規(guī)劃進(jìn)行檢討，由于種種原因，導(dǎo)致至今為止，珠江新城的多幅地塊未進(jìn)入開(kāi)發(fā)狀態(tài)，從而導(dǎo)致現(xiàn)在珠江新城多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)盤踞在原本用地性質(zhì)為住宅或商務(wù)金融的地塊，亦導(dǎo)致眾多屬于臨時(shí)建筑的專業(yè)市場(chǎng)的涌現(xiàn)，如高盛集團(tuán)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的美居中心，經(jīng)過(guò)多年的經(jīng)營(yíng)，在廣州家居業(yè)已形成家居航母的地位，并由此帶動(dòng)了一系列的相關(guān)專業(yè)市場(chǎng)如南興裝飾材料城、億寶裝飾材料及、南天照明廣場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)的誕生。此外，受天河北路汽車專業(yè)市場(chǎng)的輻射影響，導(dǎo)致汽車交易市場(chǎng)也成為珠江新城現(xiàn)時(shí)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的一大特色。珠江新城專業(yè)市場(chǎng)一覽表專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱地塊編號(hào)實(shí)際用地性質(zhì)家居、建材專業(yè)市場(chǎng)美居中心A4-1、A4-2、F2-4、G3-3、G4-3、J2-1、J2-2商務(wù)金融辦公用地南興裝飾材料城D2-1居住用地D2-2文化體育設(shè)施用地D2-3居住用地天馬家私廣場(chǎng)D3-4商貿(mào)金融辦公用地D3-2億寶裝飾材料城D3-3、D3-5、D3-6珠江新城廣場(chǎng)及停車場(chǎng)（現(xiàn)易名為“維家思博覽中心”）B2-3、B2-11商務(wù)金融辦公用地B2-6商務(wù)金融辦公用地汽車專業(yè)市場(chǎng)晶都汽車城D1-2居住用地D1-3文化體育設(shè)施用地D2-1教育設(shè)施用地D5-1、D5-2、D5-3、D5-4住宅用地廣東國(guó)際車城D4-1、D4-2商貿(mào)金融辦公用地D4-3住宅用地D3-4文化體育設(shè)施用地駕駛學(xué)校訓(xùn)練場(chǎng)D6-1行政辦公用地廣東名車市場(chǎng)I6-1、I6-2商務(wù)金融辦公用地酒家汕尾漁港M1-7、M1-8市政設(shè)施用地2、裙樓商場(chǎng)現(xiàn)裙樓商鋪以餐飲、政府機(jī)構(gòu)、銀行為主。從目前珠江新城的商鋪經(jīng)營(yíng)內(nèi)容來(lái)看，其所吸引的租戶大多是大型特色餐飲，如麗晶華庭的麗晶明珠、星匯園的都城快餐、名門大廈的韋士拿西餐廳等多個(gè)大型餐飲名店落戶。隨著近幾年路網(wǎng)的發(fā)展，銀行、超市等日常生活配套也開(kāi)始進(jìn)入珠江新城，成為小區(qū)鋪內(nèi)的大租客。同時(shí)，珠江新城內(nèi)的裙樓商鋪還有不少為政府及相關(guān)機(jī)構(gòu)租下或者買下，政府機(jī)構(gòu)進(jìn)駐小區(qū)內(nèi)辦公已經(jīng)成為珠江新城的一個(gè)特殊景觀，如進(jìn)入星匯園的派出所、匯豪大廈的天河區(qū)工商行政管理局、皓瀚華軒的廣州市房地產(chǎn)交易中心等，由此也出現(xiàn)了一些小租戶傍著這些政府機(jī)關(guān)設(shè)立辦事處的場(chǎng)面。例如皓瀚華軒附近的小型中介、電信大廈旁邊的通訊檢測(cè)中心等等。珠江新城早期建成裙樓商鋪經(jīng)營(yíng)特色：類型樓盤商鋪規(guī)模經(jīng)營(yíng)特色住宅星匯園1-2層超市、銀行、餐飲、中介、美容、派出所等名門大廈1-2層韋士拿西餐廳、士多等新大廈1-2層銀行、汽車、大型休閑美體中心為主麗晶華庭1-5層為“麗晶明珠”大酒店南國(guó)花園1-2層洗車、超市、銀行、美容、餐飲、家居裝飾匯豪大廈1-2層，共5000m2天河區(qū)工商行政管理局寫字樓發(fā)展中心大廈1-5層1-3層為銀行、4-5層為餐廳皓瀚華軒1-4層房地產(chǎn)交易中心、建設(shè)銀行、交通銀行等華普大廈1-5層金融機(jī)構(gòu)雙城國(guó)際1-4層為商務(wù)配套合景J1-6項(xiàng)目1-4層，10674m2在建中新落成的裙樓商場(chǎng)走高檔休閑路線珠江新城新近落成的住宅裙樓商場(chǎng)，如新世界集團(tuán)開(kāi)發(fā)的凱旋新世界、南雅集團(tuán)開(kāi)發(fā)的利雅灣及保利集團(tuán)開(kāi)發(fā)的保利香檳花園，這三個(gè)住宅樓盤，樓盤規(guī)模較大，且自身園林設(shè)計(jì)較有特色，塔樓住宅售價(jià)至少在8000元/平方米以上，業(yè)主平均素質(zhì)都較高，因此，其裙樓商場(chǎng)的定位亦適應(yīng)住戶的素質(zhì)，走走檔休閑路線，如保利香檳定位為法式風(fēng)情商業(yè)街、凱旋新世界定位為園林式商場(chǎng)，主要面對(duì)的目標(biāo)客戶為休閑餐飲名店、COFFEE SHOP、高檔服飾、精品廊等。珠江新城新近落成裙樓商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)特色住宅小區(qū)商鋪規(guī)模經(jīng)營(yíng)特色及定位備注保利香檳首層共37間鋪,總面積約4000m2定位為“法式風(fēng)情商業(yè)街”，休閑商業(yè)，強(qiáng)調(diào)法蘭西貴族式的浪漫、高貴情調(diào)純法式商業(yè)建筑利雅灣1-5層,約2萬(wàn)多m2休閑商場(chǎng)整層發(fā)售凱旋新世界首層園林式商場(chǎng)商鋪10月份開(kāi)業(yè)（四）商鋪面積及租售價(jià)格分析1、裙樓商場(chǎng)珠江新城經(jīng)營(yíng)中或在售中的裙樓商場(chǎng)，面積從幾十平方米到幾百平方米每間都有，如名門大廈、星匯園、保利香檳、南國(guó)花園、雙城國(guó)際等樓盤。這些樓盤，首層商場(chǎng)售價(jià)在4萬(wàn)元/平方米左右，首層租價(jià)在100-200元/平方米月之間。同時(shí)，由于珠江新城裙樓商場(chǎng)尚未完全啟動(dòng)，部分后期新落成的裙樓商場(chǎng)如利雅灣、碧海灣、華普廣場(chǎng)等，對(duì)于珠江新城裙樓商場(chǎng)走勢(shì)還處于試探中，因此，其商場(chǎng)面積均未有間隔，且偏向于整層發(fā)售。后期落成的這些樓盤，在規(guī)模、檔次等方面都要高于早期樓盤，因此，其首層商鋪的租售價(jià)格要明顯要高于早期