物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn).xls

物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)項(xiàng)目目 基礎(chǔ)服務(wù) 清潔衛(wèi)生 秩序維護(hù) 綠化養(yǎng)護(hù) 共用部位日 常運(yùn)行 保 養(yǎng) 維修 共用設(shè)備設(shè) 施日常運(yùn)行 保養(yǎng) 維 修 秩序維護(hù) 共用設(shè)備設(shè) 施日常運(yùn)行 保養(yǎng) 維 修 內(nèi)內(nèi)容容與與標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn) 1 小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處 辦公場(chǎng)所整潔有序 配置一般的辦公用品 如辦公家具 電話等 2 管理人員 專業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書 3 管理人員服裝統(tǒng)一 掛牌上崗 儀表整潔 行為規(guī)范 服務(wù)主動(dòng) 熱情 政府法定工作日在管理處進(jìn)行業(yè)務(wù)接待 節(jié)假日有管理人員值班 并提供服務(wù) 4 服務(wù)規(guī)范符合 廈門市物業(yè)管理行業(yè)自律規(guī)則 要求 5 12小時(shí) 8 00至20 00 受理公共部位的業(yè)主或使用人報(bào)修 超過時(shí)間有專人值班 急修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理 一般修理一天內(nèi)完成 預(yù)約除外 業(yè)主專有部分的報(bào)修按 物業(yè)服務(wù)合同 中特約服務(wù)內(nèi)容的約定 6 對(duì)業(yè)主或使用人的投訴在三天內(nèi)答復(fù)處理 7 制定小區(qū)房屋二次裝修告知 審核 巡視 驗(yàn)收等裝修管理服務(wù)制度 建立業(yè)主或使用人房屋裝修檔案 對(duì)不符 合規(guī)定的行為 現(xiàn)象及時(shí)勸阻 制止或報(bào)告 8 建立健全的財(cái)務(wù)管理制度 對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理 做到運(yùn)作規(guī)范 賬目清晰 9 建立小區(qū)物業(yè)管理檔案 包括物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案 設(shè)備管理檔案 業(yè)主資料檔案 含業(yè)主或使用人房屋裝修檔案 等 10 制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃 并組織實(shí)施 11 對(duì)業(yè)主委托的小區(qū)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行專戶存儲(chǔ) 按幢設(shè)賬 核算到戶管理 做到運(yùn)作規(guī)范 賬目清晰 公共部 位的經(jīng)營(yíng)收益每半年公布一次 12 采取走訪 懇談會(huì) 問卷調(diào)查 通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進(jìn)行溝通 每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的70 住戶滿意率不低于70 13 建立管理處內(nèi)部管理制度和考核制度 14 服務(wù)窗口公開辦事制度 辦事紀(jì)律 收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 15 提供兩種以上特約服務(wù) 有償 和兩種以上便民服務(wù) 16 綜合管理的其它服務(wù)項(xiàng)目達(dá)到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 17 對(duì)違反管理規(guī)則或政府有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻 制止或報(bào)告有關(guān)部門處理 18 有公共指示牌 提示牌 危險(xiǎn)區(qū)域警示牌 避難指示牌等 19 重大節(jié)日 元旦 春節(jié) 國(guó)慶 有氣氛布置 1 地面每日清掃一次 其中門廳每日清掃兩次 隔日拖洗一次 地面清潔 2 樓梯扶手 欄桿 窗臺(tái)每周擦抹兩次 保持基本無(wú)灰塵 3 消防栓 指示牌等公共設(shè)施每周擦抹一次 外表基本無(wú)灰塵 無(wú)污漬 4 天花板 公共燈具每季除塵一次 目視基本無(wú)灰塵 無(wú)蜘蛛網(wǎng) 5 門 窗等玻璃每月擦拭一次 其中門廳玻璃每月兩次 目視明亮無(wú)污跡 6 天臺(tái) 屋頂保持清潔 無(wú)垃圾 7 高層按幢設(shè)置垃圾收集點(diǎn) 多層按物業(yè)管理需要配置收集點(diǎn) 收集點(diǎn)每日清理兩次 收集點(diǎn)周圍地面無(wú)散落垃圾 無(wú)污跡 無(wú)明顯異味 8 電梯轎廂每日擦拭 清掃一次以上 保持目視干凈無(wú)污跡 9 道路地面 綠地每日保潔兩次 目視地面 綠地清潔無(wú)雜物 明溝每周清掃兩次 明溝無(wú)雜物 無(wú)積水 10 公共燈具2 2米以下每月除塵一次 宣傳欄 小品每周擦抹一次 表面無(wú)污跡 11 生活垃圾封閉存放 建筑垃圾袋裝存放 垃圾廂 房 每日沖洗一次 垃圾廂 房 及其周圍基本整潔 無(wú)污 漬 無(wú)積水 無(wú)明顯異味 滅害措施完善 12 果皮箱 垃圾桶合理設(shè)置 每日清理一次 擦拭一次 箱 桶 無(wú)滿溢 無(wú)異味 無(wú)污跡 13 每季對(duì)窨井 明溝 垃圾房噴灑藥水一次 6 7 8月每月噴灑一次 每半年滅鼠一次 14 化糞池清理每年清理一次 化糞池?zé)o溢滿 并有檢查和清理記錄 設(shè)置警示標(biāo)志 15 保潔人員人員有統(tǒng)一標(biāo)識(shí)服 1 專職秩序維護(hù)人員中55周歲以下的人員占總數(shù)的55 以上 身體健康 工作認(rèn)真負(fù)責(zé) 2 有較強(qiáng)的安全防范能力 能正確使用各類消防 物防 技防器械和設(shè)備 3 上崗時(shí)佩帶統(tǒng)一標(biāo)志 穿戴統(tǒng)一制服 配備對(duì)講裝置或必要的安全護(hù)衛(wèi)器械 4 小區(qū)出入口24小時(shí)值班看守 并有交接班記錄和外來車輛的登記記錄 5 封閉管理小區(qū)對(duì)外來人員或送貨人員進(jìn)行記錄 勸阻未經(jīng)業(yè)主許可的外來人員進(jìn)入小區(qū) 物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 6 對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo) 保持出入口環(huán)境整潔 有序 道路暢通 對(duì)大型物件搬出實(shí)行記錄 7 白天每?jī)尚r(shí)巡邏一次 夜間每三小時(shí)巡邏一次 重點(diǎn)部位有明確的巡邏要求 并有巡邏記錄 8 在遇到異常情況 突發(fā)事件時(shí) 采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施 及時(shí)報(bào)告管理處和相關(guān)部門 9 小區(qū)應(yīng)具備錄像監(jiān)控 樓宇對(duì)講 周界報(bào)警等三項(xiàng)以上技防設(shè)施 24小時(shí)開通 并有人駐守 注視各設(shè)備所傳達(dá) 的信息 10 監(jiān)控中心收到報(bào)警信號(hào)后 維序人員按規(guī)定及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理 同時(shí)接受用戶救助的要求 解答用戶的詢 問 11 車場(chǎng)地面 墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌 車輛基本停放在規(guī)定的范圍內(nèi) 12 及時(shí)勸導(dǎo)車輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象 13 收費(fèi)管理的車庫(kù)24小時(shí)有專人管理 車輛停放有序 車庫(kù)內(nèi)地面 墻面有簡(jiǎn)易的車輛行駛指示牌和地標(biāo) 備有 必需的消防器材 車庫(kù)場(chǎng)地每日清潔一次 有照明 無(wú)積水 無(wú)易燃 易爆及危險(xiǎn)物品存放 1 草坪每年普修四遍以上 草面基本平整 每年普除雜草五遍以上 雜草面積不大于6 及時(shí)灌溉 保證有效供水 有積水及時(shí)排除 每年普施有機(jī)肥一遍 發(fā)現(xiàn)病蟲害及時(shí)滅殺 2 喬 灌木修剪每年兩遍以上 無(wú)兩級(jí)枯枝 蘺 球超過齊平線10cm應(yīng)修剪 每年不少于四遍 做到表面圓整 基 本無(wú)脫節(jié) 地被 攀援植物適時(shí)修剪 每年不少于兩次 每年中耕除草五次以上 土壤基本疏松 按植物品種 生 長(zhǎng)狀況 土壤條件適當(dāng)施肥 每年普施基肥一遍 部分花灌木增施追肥一次 有針對(duì)性及時(shí)滅治 主要病蟲害發(fā)生 低于10 有倒伏傾向 及時(shí)扶正 加固 喬灌木生長(zhǎng)良好 樹冠完整 花灌木基本開花 球 籬 地被生長(zhǎng)正常 缺枝 空檔不明顯 3 一年中有兩次以上花卉布置 保持有效供水 無(wú)積水 缺枝倒伏不超過十處 保持花卉生長(zhǎng)良好 及時(shí)做好病蟲 害防治 4 綠地內(nèi)植物覆蓋率80 以上 且群落 層次明顯 5 綠地保存率 100 包括經(jīng)過規(guī)定手續(xù) 變更 喬 灌 草等保存率95 以上 大喬木保存率98 以上 綠地設(shè) 施及硬質(zhì)景觀保持長(zhǎng)年基本完好 1 每年兩次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu) 涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄 發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理并告知相關(guān)業(yè)主 使用人 2 每周一次巡視樓內(nèi)公共部位門窗 保持玻璃 門窗配件完好 開閉正常 3 墻面 頂面粉刷層無(wú)明顯剝落 面磚 地磚平整不起殼 無(wú)缺損 墻面修補(bǔ)應(yīng)保持與原墻面材質(zhì)一致 4 每季一次對(duì)屋面泄水溝 樓內(nèi)外排水管道進(jìn)行清掃 疏通 保障排水暢通 每半年檢查一次屋頂 發(fā)現(xiàn)防水層有 氣臌 碎裂 隔熱板有斷裂 缺損的 應(yīng)及時(shí)修理 5 每月一次巡查圍墻 發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù) 鐵柵欄圍墻表面無(wú)明顯銹蝕 保持圍墻完好 6 每半月一次巡查道路 路面 側(cè)石 井蓋等 發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù) 保持路面基本平整無(wú)積水 側(cè)石平直無(wú)缺損 7 休閑椅 室外健身設(shè)施等每周兩次以上巡查 發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù) 保證器械 設(shè)施的安全使用 如需更換的除外 8 對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志 并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施 每月檢查一次 保證 標(biāo)志清晰完整 設(shè)施運(yùn)行正常 1 每周對(duì)供水設(shè)備檢查三次以上 每季對(duì)水泵潤(rùn)滑點(diǎn)加油 每季一次對(duì)泵房 管道等進(jìn)行除銹 油漆 每年保養(yǎng)一 次水泵 保證兩次供水正常 泵房整潔 每年定期兩次清洗水箱 蓄水池 兩次供水水質(zhì)符合國(guó)家生活用水標(biāo)準(zhǔn) 高層房屋每年兩次對(duì)減壓閥進(jìn)行測(cè)壓并做好記錄 水箱 蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖 溢流管口必須安裝金屬防 護(hù)網(wǎng)并完好 每年秋 冬季對(duì)暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng) 2 每天兩次檢查污水泵 提升泵 排出泵 每季一次潤(rùn)滑加油 每年兩次對(duì)污水處理系統(tǒng)全面維護(hù)保養(yǎng) 控制柜電 氣性能完好 運(yùn)作正常 污水處理系統(tǒng)正常運(yùn)行 周邊基本無(wú)異味和明顯噪聲 過濾格柵無(wú)堵塞 污水排放符合環(huán) 保要求 每年清洗暴氣機(jī)空氣濾網(wǎng)兩次 如有破損立即更換 3 及時(shí)修復(fù)損壞的燈座 燈泡 開關(guān)等 保持燈具完好 小區(qū)內(nèi)樓道燈 區(qū)間照明燈亮燈率在98 以上 景觀燈 節(jié)日彩燈 大堂吊燈等保持燈具完好 亮燈率在98 以上 每日一次巡查室內(nèi) 室外公共電氣柜 每月一次保養(yǎng)室內(nèi) 室外公共電氣柜 每年一次電氣安全檢查 保證電氣設(shè)備運(yùn)行安全正常 4 消防泵每月啟動(dòng)一次并作記錄 每年保養(yǎng)一次 保證其運(yùn)行正常 消防栓每月巡查一次 消防栓箱內(nèi)各種配件完 好 每天檢查火警功能 報(bào)警功能是否正常 每年試驗(yàn)一次探測(cè)器 并對(duì)全部控制裝置進(jìn)行一次試驗(yàn) 火災(zāi)探測(cè)器 投入運(yùn)行兩年后 每隔三年全部清洗一次 不合格的及時(shí)調(diào)換 每半年檢查一次消防水帶 閥桿處加注潤(rùn)滑油并作 一次放水檢查 每月檢查一次滅火器 臨近失效立即更新或充壓 5 每年兩次檢查避雷裝置 18層以上的樓宇每年應(yīng)測(cè)試一次 保證其性能符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn) 6 不定期對(duì)樓宇對(duì)講系統(tǒng) 可視 進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng) 保證其 小時(shí)運(yùn)行正常 對(duì)講主機(jī)選呼功能正常 且選呼后 的對(duì)講 可視 功能正常 語(yǔ)音 圖像 清晰 對(duì)講分機(jī)開鎖功能 門體的閉門器自動(dòng)閉門功能正常 不定期對(duì)住 戶報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng) 保證其 小時(shí)運(yùn)行正常 中心報(bào)警控制主機(jī)應(yīng)能準(zhǔn)確顯示報(bào)警或故障發(fā)生的信息 并同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào) 周界報(bào)警系統(tǒng) 小時(shí)設(shè)防并正常運(yùn)行 不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng) 保證該系統(tǒng)的警戒線 封閉 無(wú)盲區(qū)和死角 保證中心控制室能通過顯示屏 報(bào)警控制器或電子地圖準(zhǔn)確地識(shí)別報(bào)警區(qū)域 收到警情時(shí) 能同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào) 不定期對(duì)監(jiān)視系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng) 保證各項(xiàng)監(jiān)控設(shè)備 小時(shí)正常運(yùn)行 能清楚顯示 出入人員的面部特征和車輛的車牌號(hào) 錄像功能正常 根據(jù)需要設(shè)定巡更路線 時(shí)間 不定期地對(duì)電子巡更系統(tǒng)進(jìn) 行調(diào)試與保養(yǎng) 保證其正常運(yùn)行 保持巡更時(shí)間 地點(diǎn) 人員和順序等數(shù)據(jù)的顯示 歸檔