咸寧寫字樓市場調查報告

湖北通圣太乙旅游實業(yè)有限公司咸寧寫字樓市場調查報告目 錄一、序 言二、咸寧寫字樓的存在形式及發(fā)展過程三、商住樓與寫字樓的差異及存在的問題四、咸寧寫字樓市場供需關系分析1. 總體需求特征2. 咸寧在售寫字樓分析3.咸寧未來寫字樓供應情況4.案例分析五、咸寧寫字樓需求預測六、總結一、序 言 寫字樓的發(fā)展和城市經濟的發(fā)展息息相關。寫字樓作為經濟活動的一種載體，同時也作為房地產領域中一項高端的投資產品，其價值取決于整個城市的經濟發(fā)展水平，經濟的發(fā)展方向和速度會對整個寫字樓及其投資市場帶來很大的波動。 咸寧的經濟結構及規(guī)模是制約寫字樓發(fā)展的主要因素，就目前寫字樓市場需求狀況來看，主要的需求對象是中小企業(yè)或創(chuàng)業(yè)群體，從而導致整體寫字樓市場尚處于萌芽階段。從產業(yè)結構特征來看，咸寧主要發(fā)展工業(yè)和旅游業(yè)，隨著咸寧城市規(guī)劃、經濟發(fā)展?jié)摿Α⒏偁幜Φ牟粩嗵嵘?，政策環(huán)境不斷改善，一些中小企業(yè)陸續(xù)進駐，市場對辦公物業(yè)的需求增大。 二、咸寧寫字樓的存在形式及發(fā)展過程 通過市場調查我們發(fā)現，咸寧的寫字樓市場尚處于萌芽階段。2007年咸寧出現了用于辦公的商住樓開始租賃和銷售如咸寧萬通大廈，現在咸寧用于辦公的物業(yè)仍是以商住樓的形式存在，如華辰大廈、瑞融國際廣場、咸寧國際大廈、佳辰國際中央城等，尚未出現純寫字樓。 三、商住樓與寫字樓的差異及存在的問題現在市內主城區(qū)的寫字樓主要沿著咸寧大道（人民廣場附近）和溫泉路（中心花壇附近）分布，以商住樓的形式存在。商住樓：是指該樓的使用性質為商、住兩用，商住樓一般底層（或數層）為商場、商店、商務，其余為住宅的綜合性大樓。商住樓不分建設主體，不僅開發(fā)商可以建，非開發(fā)企業(yè)、個人也可以建，沒有規(guī)定必須出售。商住樓的土地使用性質為綜合用地，根據國家土地法規(guī)定，綜合土地的使用權年限為50年。寫字樓：是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱，是指用于辦公的建筑物，是純粹用來辦公的場所，寫字樓是不用于住人的，不設計臥室，也不分戶設計洗浴設備，其主要的特點是功能單一，只為辦公服務。寫字樓的主要作用是集中進行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經濟活動管理。咸寧現在還未出現純寫字樓，而商住樓的租售模式總體來說是以出售為主，由于它的特殊性而吸引了較多的投資者進行商業(yè)投資，即買入后將物業(yè)出租，待價格上漲到投資回報理想價位時再進行拋售。一些商住樓位于城市中心比較繁華或交通便利的地段，依附于周邊的各項配套設施，如賓館、飯店、商場等，形成一個“商務群落”。一些進駐咸寧的企業(yè)為了減小信息成本、交通成本和交易費用，共享配套設施就租這些商住樓用于辦公。但商住樓的弊端也很多：商務能力差，形象差，住宅的安全、物管費、擾民等問題突出。四、咸寧寫字樓市場供需關系分析影響寫字樓投資市場的要素可以分為宏觀、微觀與個別因素。宏觀要素主要有社會經濟、城市特征、區(qū)域特性和城市規(guī)劃等；微觀要素主要有市場供需關系、市場租金、價格和空置率等；個別要素主要有項目區(qū)位、產品類型、升值潛力和配套等。1、總體需求特征綜合來看，不同產業(yè)對寫字樓樓層及面積需求特征較明顯。中小企業(yè)辦公面積需求主要在400平方米以下；大型企業(yè)、外資集團辦公面積需求集中在400-1000平方米，整層、多層購買或租用。 潛在供應的寫字樓有2個，一個是1+8時代廣場預計兩年內開發(fā)，另一個是佳辰國際中央城預計明年開發(fā)。 寫字樓產品客戶需求特征：分區(qū)面積趨向客戶特征行業(yè)20層以上400-1000資金實力強，對價格敏感度相對較弱，省內明星企業(yè)及國家品牌名企。保險、投資、基金、實業(yè)、大型國企、外資集團10-20層200-400處于企業(yè)發(fā)展及成熟期，規(guī)模相對較大，是區(qū)域行業(yè)領跑者。實業(yè)、房產、礦業(yè)、廣告、科技4-10層90-200處于企業(yè)的起步期、發(fā)展期，資金實力較弱。設計、律師、電子、影視、化妝品等2、咸寧在售商住樓分析咸寧在售(已售)商住樓情況如下表：項目營銷方式營銷階段體量配比凱陽天驕潤城住宅均價為3000元/，商鋪均價為10000元/.開盤時間：2011年1月1日12層為商業(yè)，3層以上為住宅。 華辰大廈住宅出售均價3100元/開盤時間：2010年6月28日1-3層為3000 商業(yè)，4層以上為住宅。瑞融國際廣場商鋪售價13000-68000元/預計開盤時間：2011年8月總建筑面積10萬平米，有28平米商鋪和40-70平米酒店公寓。 1+8時代廣場住宅售價3800元/現正認籌中50-138平米的住宅，后期計劃開發(fā)寫字樓。咸寧國際大廈住宅銷售價格3800-4300元/開盤時間：2011年4月22日24層，首層大型金融機構，二三層專業(yè)沐足保健；四五層可做品牌商務酒店，住宅產品121-145平米。中央城住宅售價3700-6000元/，商鋪21000元/開盤時間：2009年11月3日占地200多畝，總建筑面積80萬平方米，最高建筑35層，車位1800多個，總投資20億元。是集高檔住宅、風情商業(yè)街、大型購物廣場、休閑娛樂中心、特色美食街、國際星級酒店、智能化寫字樓于一體的大型城市綜合體。3、咸寧未來寫字樓供應情況區(qū)域項目性質功能組合及體量（預計）入市時間咸寧大道（市政府片區(qū)）1+8時代廣場市中心綜合項目商業(yè)、住宅、寫字樓， 2013佳辰國際中央城35層，集高檔住宅、風情商業(yè)街、大型購物廣場、休閑娛樂中心、特色美食街、國際星級酒店、智能化寫字樓于一體的大型城市綜合體商業(yè)、住宅、寫字樓2012五、案例分析佳辰國際中央城簡介： （1）基本情況開發(fā)商：湖北佳辰投資有限公司；項目地址：咸寧大道與濱河西街交接處；占地200多畝，總建筑面積80萬平方米，最高建筑35層，總投資20億元。是集高檔住宅、風情商業(yè)街、大型購物廣場、休閑娛樂中心、特色美食街、國際星級酒店、智能化寫字樓于一體的大型城市綜合體，是鄂南首席國際商務區(qū)（CBD）。戶型面積為120-240平方米，一期已售罄。 （2）配套設施：中小學:溫泉路小、中學 鄂南高中 咸寧學院綜合商場:配套有大商場幼稚園:三語幼兒園銀行:中行、農行、工行其他：市政府、行政服務中心、交通局、財政局、地稅局、體育中心、國稅等醫(yī)院:咸寧市中醫(yī)院小區(qū)內部超市、銀行（3）咸寧中央城周邊擁有豐富的人文景觀如：中原第一棋、華中空中大花園、空中游泳池、空中網球場、飛龍瀑布、淦河音樂噴泉、水幕電影，以及中央景觀橋等。（4）計劃明年開發(fā)35層純寫字樓，1-5層為商業(yè)，6層以上為寫字樓。 六、總 結在2010年國家新政調控以來，宏觀經濟的波動不僅對住宅市場影響顯著，寫字樓市場也受到波及，寫字樓的開發(fā)建設受制于整體房地產市場的低迷。隨著咸寧經濟發(fā)展，城市競爭力提升，產業(yè)結構優(yōu)化、產業(yè)發(fā)展，越來越多的企業(yè)進駐咸寧。同時，企業(yè)對辦公環(huán)境的要求越來越高，