邢臺鳳凰城項目投資建議書.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除一 切 以 市 場 為 導(dǎo) 向項目投資建議書ITEM INVEST PROPOSE【我們的觀點】毫無疑問，這是一個以市場為核心銷售的年代根據(jù)我們的經(jīng)驗，我們對房地產(chǎn)項目的銷售力作了一個可能并不嚴(yán)密但的確具有較強操作性的定義一個房地產(chǎn)項目的銷售力指的是與競爭對手相比較的產(chǎn)品力以及對目標(biāo)客戶群的吸引力請注意，一個項目的銷售力是動態(tài)的而不是靜態(tài)的，隨著項目的發(fā)展和市場形勢的變化，銷售力也會相應(yīng)發(fā)生著變化操盤者更需要進行相應(yīng)的調(diào)整，這對于銷售周期在一年以上的項目已是必然產(chǎn)品力形象力，是暢銷項目的根本之秘同時，項目得到市場的認(rèn)可，匯聚了人氣，形成了以項目為中心的“氣場”俗話說，幸福的家庭都是相似的，不幸的家庭各有各的不幸套用一下，我們認(rèn)為，成功的房地產(chǎn)項目都是相似的，這個相似之處就是銷售力同樣的，不愿意做將軍的士兵不是好士兵；那么，不遵循市場的項目不可能成為好項目在產(chǎn)品力上，暢銷項目在至關(guān)重要的幾個環(huán)節(jié)總是領(lǐng)先競爭對手在形象力上，暢銷項目又總是對目標(biāo)客戶群更大的吸引力銷售力吸引目標(biāo)對象的能力（吸引人來）與競爭對手項目對比（吸引人買）的確，房地產(chǎn)一招致勝的年代正在過去，單靠包裝，單靠炒作，單靠廣告?zhèn)鞑ゾ湍軌蛸u得滿堂紅的年代正在過去！策劃的真義在于，避免專業(yè)失誤，通過調(diào)整投入，發(fā)揮優(yōu)勢，解決問題，達到收益最大化。一、 項目基本情況及主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)（略）二，項目投資環(huán)境及市場研究，宏觀市場研究（一） 邢臺市概況1、 申請歷史文化名城，無形中增加境外投資關(guān)注。據(jù)悉，邢臺目前正在申請歷史文化名城。這一舉措必將為邢臺的招商引資起到十分重要的促進作用。申請歷史文化名城是一個對外宣傳自身的最好途徑，邢臺有著不為人所共知的悠久的歷史文化積淀，通過這種渠道使得更多的人關(guān)注邢臺的過去的歷史淵源和未來發(fā)展建設(shè)，將在一定程度上提高境外投資的關(guān)注和興趣，使得更多的投資者加入到邢臺的整體建設(shè)當(dāng)中來，為邢臺的工商業(yè)在今后的發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。2、 自然資源有效利用，環(huán)境改造得到重視。邢臺市位于河北省南部，毗鄰山西和山東兩省，行政級別屬于地級市，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來講，屬于資源型重工業(yè)為主的城市，重要支柱產(chǎn)業(yè)為煤炭和鋼鐵，城市第三產(chǎn)業(yè)相對落后。邢臺市同時是一個以農(nóng)業(yè)發(fā)展為主的城市，農(nóng)用地面積共計849044.6公頃，占全市土地部面積的68.3%。邢臺有著豐富的礦產(chǎn)資源和水利資源，這些資源在近幾年都得到了有效的開發(fā)和利用。另外，隨著環(huán)保意識的不斷深化，邢臺市已開始進行城市環(huán)境改造工作，例如：中興大街的綠化改造等。預(yù)計2020年，邢臺市基本綠化率將達到42%，人均公共綠地11平方米，形成“一湖兩泉、三環(huán)兩組一芯、二契七帶、星羅棋步”的空間綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)。環(huán)境的改造意味著生活質(zhì)量的提高，邢臺市民目前的生活狀況有望在近年內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。3、 城建步伐加快，城市進入發(fā)展高峰期。1996年，為配合市整體發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，邢臺市指定了1996年2000年的市區(qū)舊城五年改造計劃。包括邢州路以西、團結(jié)大街路以南、圍寨河以北和京廣鐵路以東的近7.1平方公里，占市區(qū)總建設(shè)用地的24.4%的舊城得到改造。2000年以后，邢臺市不斷進行重點區(qū)域的重點改造和治理，包括郭守敬路等在內(nèi)的市區(qū)重點地段都得到了有效的開發(fā)和維護，整個城市進入城建的高速發(fā)展階段。目前，城市以達活泉公園為中心的城市西北部地區(qū)城市建設(shè)發(fā)展迅速，路政管網(wǎng)建設(shè)較好，未來將形成城市的政治居住中心，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快。而且這種趨勢在隨著改造的不斷深化，已經(jīng)逐漸發(fā)展成為項目多元化開發(fā)，多業(yè)態(tài)開發(fā)的新形式。4、 各項國民經(jīng)濟及社會發(fā)展穩(wěn)中有升。邢臺市近些年尤其是2003年和2004年的國民生產(chǎn)總值增長迅速。 2003年邢臺市實現(xiàn)全市生產(chǎn)總值增長12個百分點，2004年1到10月份更是達到13.8個百分點。2004年，國民經(jīng)濟指標(biāo)中科技、教育、收入、可支配收入等較往年穩(wěn)中有升，固定資產(chǎn)投資、進出口總額、利用外資等項更是增幅明顯。對照之后我們不難發(fā)現(xiàn)：邢臺市整體發(fā)展已經(jīng)步入穩(wěn)定增長期。5、 新城市中心正在形成。隨著城市改造的不斷深入，各重點項目的開發(fā)建設(shè)。邢臺市城市建設(shè)發(fā)生了巨大的變化。一個由中興西大街、郭守敬路、冶金路井字形交匯處的城市新商業(yè)中心正在形成。按照邢臺市規(guī)劃局所制定的計劃：將炮兵團駐地改為城市行政辦公中心；在團結(jié)西大街東段，形成金融貿(mào)易中心；依托新世紀(jì)廣場、工人文化宮在其周圍增設(shè)博物館等文化娛樂設(shè)施，形成文化娛樂中心；結(jié)合豫讓橋市場建設(shè)區(qū)域貿(mào)易中心；火車站站前廣場形成交通中心。各個城市中心正在形成，為更好的配合城市發(fā)展，我們應(yīng)該更加有的放矢的進行開發(fā)建設(shè)。（二） 基本經(jīng)濟發(fā)展情況1、 相關(guān)經(jīng)濟指數(shù)及變化、趨勢（1） 2004年10月1日，從邢臺市城市社會經(jīng)濟調(diào)查資料分析，2004年邢臺市居民消費價格總水平穩(wěn)中微降，影響省城居民消費價格指數(shù)的八大類商品總體呈“三升五降”態(tài)勢，其中食品、耐用消費品和通信類商品下降最明顯。與供大于求的市場有著鮮明對比的是，邢臺市城鄉(xiāng)居民存款突破800億元大關(guān)。（2） 與上一年相比，2004年邢臺市居民消費價格總水平有所下降。在計算居民消費價格指數(shù)的八大類商品中，除煙酒及日用品類、衣著類和居住類價格指數(shù)上升外，食品、家電及維修服務(wù)、醫(yī)療保健和個人用品、交通和通訊、娛樂教育文化用品及服務(wù)等五大類的價格均呈降勢。據(jù)了解，商品價格下降面廣、下降幅度大是導(dǎo)致價格總指數(shù)下降的主要原因。（3） 據(jù)邢臺市城調(diào)有關(guān)資料分析，2004年上半年，供過于求的商品占86.3，供求基本平衡的商品占13.7，沒有供不應(yīng)求的商品。在這種格局下，大多數(shù)消費品價格難以走高。國際經(jīng)濟因素也是影響邢臺市物價指數(shù)的重要原因。入世后外國投資和外國商品在我國的準(zhǔn)入門檻不斷降低，使國內(nèi)市場競爭更加激烈，商家為了提高市場占有率，競相降價促銷。（4） 邢臺居民消費理財心理分析。投資渠道狹窄影響了邢臺居民的消費增長。居民熟悉的投資渠道只有儲蓄、股票、債券等幾種形式，盡管國家存款利率連續(xù)八次降低，但居民仍愿意把錢放在銀行，以備不虞之用。到2004年10月份，邢臺市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額累計達800億元，這不僅僅表明居民收入提高了，也是居民“捂緊錢袋子”的表現(xiàn)。（5） 據(jù)預(yù)測，2005年邢臺市居民消費價格總水平仍會保持平穩(wěn)運行態(tài)勢。（三） 政治及政策環(huán)境1、 土地政策以前政府部門急于地區(qū)發(fā)展，過量批出土地，加上國營老企業(yè)原歷史用地的改造開發(fā)，使得政府短期內(nèi)失去了市場調(diào)控能力。但是目前，這一狀況已被改變，政府開始有計劃的規(guī)劃土地使用，對于整個地產(chǎn)市場的規(guī)范經(jīng)營以及行業(yè)的發(fā)展，的確是件好事。另外，2004年度，國家針對房地產(chǎn)市場出臺了若干政策和法規(guī)，如：商品房銷售管理辦法的司法解釋；中央銀行的第101號文件，限制對投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品和“豪宅”的個人按揭貸款；8月31日，出臺了終止協(xié)議出讓土地的政策；下半年，六部委聯(lián)合清查全國范圍內(nèi)的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)設(shè)立中的土地違法違規(guī)案件，重拳治理土地浪費。從以上列舉的若干政策法規(guī)來講，可以判斷出國家對房地產(chǎn)行業(yè)的指導(dǎo)方向，我們可以簡單的歸納為幾句話，即：規(guī)范行業(yè)、規(guī)避風(fēng)險、抑制泡沫。由于房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策改變影響較大，故政策研究也是我們需要認(rèn)真進行的項目研究。2、 2005年邢臺市在城市基礎(chǔ)建設(shè)、城市交通、污水治理、道路改造等方面加大建設(shè)力度，并在城市住宅、舊有小區(qū)的綜合整治、舊城改造拆遷安置等方面加快步伐。3、 從邢臺市規(guī)劃局獲悉的道路交通專項規(guī)劃。交通道路規(guī)劃方案經(jīng)多次修改，經(jīng)張洪義市長匯報后，主要道路路網(wǎng)基本確定，調(diào)整后，將形成六橫七縱的貫通道路格局。同時明確總體規(guī)劃范圍內(nèi)39個立交橋控制位置，其中鐵路立交橋12個，其余27個，現(xiàn)已落實到各個分區(qū)中。為適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展需要，適當(dāng)增加公共停車場面積，在主城區(qū)將設(shè)公共停車場60個，用地52萬平方米。4、 主次干道綠化（1） 中興大街、團結(jié)路、郭守敬路等，增加綠化帶，對這些街道規(guī)劃時，從綠化設(shè)計上高標(biāo)準(zhǔn)、高起點。形成層次豐富、色彩分明、四季常青、三季有花的新型街道景觀。我市“六橫七縱”等主干道，在現(xiàn)有綠化基礎(chǔ)上，對行道樹重點進行整型修剪，改造現(xiàn)有綠地，消滅隔離帶綠化不到頭現(xiàn)象。（2） 次干道和小街巷，在原有基礎(chǔ)上對缺株行道樹進行定距離補植，在有條件的街道增加垂直綠化面積，豐富街道景觀。（3） 在全市街道新植、補植、更新行道樹；擴綠或改造綠地。加強攀緣綠化，道路立交橋體和墻體要適情進行立體綠化。（四） 人文環(huán)境1、社會、文化、民俗、宗教等因素，對項目的定位，尤其是功能和形象定位產(chǎn)生很大的影響。（1）準(zhǔn)移民城市具有明顯的遷徙文化特征目前，邢臺購房者中有5成以上來自周邊地區(qū)，居住人口具有鮮明的遷徙特征。隨著戶籍制度的進一步放開，這一特征會更加明顯。置業(yè)及提前置業(yè)的意向突出，渴望成為“真正的市民”。（2）單一、濃厚的區(qū)域情結(jié)在廣州，針對購房者存在的區(qū)域情結(jié)，某房地產(chǎn)公司針對天河區(qū)居民打出“住慣天河”的口號。邢臺在此方面表現(xiàn)更為明顯，加之政府對西北發(fā)展的提倡，購房者對橋西尤其是西北市區(qū)偏愛有加，目標(biāo)客戶的地域范圍選擇有很大的擴張。（3）邢臺的消費者對公共交通的依賴程度不是很高，有依賴習(xí)慣癥結(jié)。對于工作單位與住所之間距離承受閾限小，尤其以無（私家）車族為例，步行距離稍遠便形成購房阻力。（附：中華大街、鋼鐵路等市區(qū)主要干線拓寬，交通狀況的改善，對在西北二環(huán)周邊開發(fā)項目來說是個利好因素，對住宅和商業(yè)都有提升價值的作用。）（4）文化引導(dǎo)的前提基礎(chǔ)相對來說，邢臺消費者不是能快夠快速接納新鮮事物，這一點在零售業(yè)尤為明顯。做為一個老城市，消費觀念目前還比較保守，對于深層文化的或是新概念的東西，比如“白領(lǐng)”、“小資”、“BOBO族”等文化理念理解和接受存在障礙。而且邢臺城市規(guī)模較小，有大農(nóng)村特點，依靠人際傳播的程度較高，不像大城市特有的媒體依賴。接納新鮮事物邢臺要晚于北京、上海等城市3年至6年的時間，而且具有本土色彩及界定標(biāo)準(zhǔn)的差異。另由于邢臺市區(qū)域范圍較小，人與人之間、公司廠礦之間又比較熟知，對于項目整體包裝中對開發(fā)商或個人色彩的包裝存在困難，使得整體包裝缺乏一個很有說服力的環(huán)節(jié)。附：關(guān)于第二營銷渠道（即口碑營銷）口碑營銷對于房地產(chǎn)項目是至關(guān)重要的。根據(jù)房地產(chǎn)營銷的規(guī)律來看，銷售周期在一年以上項目20左右的銷售單位都是通過親友介紹等人際傳播來實現(xiàn)的，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示在北京有些樓盤這一數(shù)字更是可以達到40，萬科甚至放出話來宣布他們已經(jīng)達到了60。心理學(xué)上的團體動力學(xué)原理（“羊群效應(yīng)”，消費者以親朋好友等意見領(lǐng)袖是瞻）在邢臺得到了很好地體現(xiàn)，購房者喜歡跟風(fēng)，消費理念不成熟。營銷過程中可利用這一點，舉辦“置業(yè)會”、通過“區(qū)域炒作”等活動吸引人氣，注重口碑效應(yīng)。2、項目如何結(jié)合區(qū)域的特有文化（1） 挖掘從項目立地區(qū)域本身所具備的可利用的底蘊文化、歷史根基著眼，使之產(chǎn)生時間意義上的延展、影響范圍方面的放大。（2） 引導(dǎo)根據(jù)項目特點，從某一角度去引導(dǎo)一種居家的、生活的“方式”。臨近車站，引導(dǎo)交通便利的居家、辦公之便；臨近河，從健康角度引導(dǎo)“好環(huán)境是好生活的標(biāo)準(zhǔn)”；臨近公園，引導(dǎo)休閑是生活必要的一部分；北京的“非常男女”，引導(dǎo)一種時尚男女、年青購房族自由開放便捷的生活觀；更前衛(wèi)的要引導(dǎo)“像BOBO族一樣生活”；郊外的樓盤，引導(dǎo)度假式居家；針對老年人的小區(qū)，則引導(dǎo)“銀發(fā)社區(qū)的領(lǐng)跑者”等等。（3） 移植把大城市、鄉(xiāng)村、甚至國外的文化移植到樓盤的賣點，比如天鵝堡、比如“左岸”概念。注：特別注意的是挖掘的可考性、引導(dǎo)的適度性、移植的適應(yīng)性。，微觀環(huán)境研究（一） 房地產(chǎn)行業(yè)分析近日，中國行業(yè)景氣分析報告在北京公布，其中房地產(chǎn)部分尤其引人關(guān)注。1、 房地產(chǎn)泡沫的標(biāo)準(zhǔn)歸納為“五高”：投資的持續(xù)超高增長，消費的持續(xù)超高增長，房價持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下，房地產(chǎn)投資所占比重高，房價收入比明顯偏高。2、 負(fù)責(zé)起草該報告的專家組組長、計委經(jīng)研所研究員王小廣表示，所謂降溫，就是健康地、可持續(xù)地增長，投資增長將回落到15%左右，房價則將在近兩三年內(nèi)小幅回落。3、 目前房地產(chǎn)的投資和消費年增長率超過GDP增長率的2倍以上。至于房價，不僅體現(xiàn)為絕對價位高，而且短期內(nèi)房價增長過快，房價年增長百分比達到或接近兩位數(shù)。在購房者中，以投資為目的的比重在25%以上。報告指出，“特別在東部投資熱度很高的地區(qū)，如果任房地產(chǎn)投資繼續(xù)大幅增長，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫增加，那么其對經(jīng)濟增長的危害將很大。”在降溫的過程中，房價將小幅回落。報告指出，北京房價已早于其他地區(qū)開始有一定下降，估計其他后進入高峰期的地區(qū)2005年將會出現(xiàn)房價回落態(tài)勢。4、 已近年末，我國第三季度統(tǒng)計公報顯示，房價總水平較去前同期上漲12.5%，仍屬于高增長的時期。但比去年同期15%的漲幅還是有所緩和，看來國家對房地產(chǎn)投資引導(dǎo)性的控制以達到健康、可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)思想正在穩(wěn)步實施。（二） 邢臺房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜述1、“孕育”我國北方（華北地區(qū)）房地產(chǎn)市場的發(fā)展進程大體相似，醞釀于計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變的時期。上世紀(jì)90年代初期，隨著深圳特區(qū)的發(fā)展和海南建省后的開發(fā)浪潮，在我國華南諸省掀起房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，隨之波及到北京。在批文的輾轉(zhuǎn)和無制度規(guī)范的樓花炒作中迅速膨脹。當(dāng)時邢臺的房地產(chǎn)市場尚處于休眠狀態(tài)，福利分房漸行漸遠，同樣有濃厚福利色彩的集資建房開始成為市民得到住宅的主要渠道。90年代中期，過度的炒作和不完善的制度和法規(guī)使得國內(nèi)發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)市場迎來了首次泡沫的破滅，市場經(jīng)濟用市場規(guī)律給狂熱的房地產(chǎn)開發(fā)市場特別是土地批租市場一次嚴(yán)厲的教訓(xùn)。大量土地荒廢閑置，諸多開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)，剛剛起步的中國房地產(chǎn)市場一度進入房地產(chǎn)開發(fā)低谷。這個階段，邢臺房地產(chǎn)市場沒有受到太大影響，邢臺在這時仍然談不上形成了具有市場特征的真正意義上的房地產(chǎn)市場。市民的住宅改善渠道仍然以單位集資建房為主。由于經(jīng)濟體制的改革，某些行業(yè)在改革中失去了優(yōu)勢地位而開始出現(xiàn)效益較差的企業(yè)，這些企業(yè)的職工由于單位的效益差，從事實上失去了得到或改善居住條件的渠道。這樣，由于單位的差別導(dǎo)致了獲得住宅機會和條件的不平等。這種事實上的不平等催生了市民對于商品房的市場需求。九十年代后期的邢臺市，企業(yè)的破產(chǎn)和兼并已經(jīng)不再是新鮮的事物，就業(yè)形勢的靈活性增加以及城市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展使得越來越多的人們需要更多的更簡單的渠道獲得住房去改善和獲得居住條件，并且有支付的能力。隨著國有企業(yè)的改制和住房體制的改革，福利分房和福利性質(zhì)的集資建房基本退出了歷史舞臺。商品房的需求和供給真正成為邢臺市房地產(chǎn)市場的主旋律。1997年，通過兼并水泥制品廠取得土地，邢臺房地產(chǎn)市場的第一個知名的商品房住宅小區(qū)濱河小區(qū)的推出，標(biāo)志著具有市場經(jīng)濟特征的邢臺房地產(chǎn)市場開始形成。從此以后的幾年里，也就是90年代末期。積壓了50年的購買力由于渠道的暢通和產(chǎn)品供應(yīng)的增加而突然爆發(fā)。消費者好像進了樂園的孩子，置業(yè)心理的不成熟、置業(yè)知識的缺乏以及房地產(chǎn)市場的不規(guī)范（經(jīng)濟適用房的大量開發(fā)上市），邢臺房地產(chǎn)市場一度出現(xiàn)賣方市場局面“皇帝的女兒不愁嫁”，代表項目：皇家陽光園、園林小區(qū)、天廈花園。此時，消費者對于房地產(chǎn)的要求，尚處于居者有其屋的階段，對房屋的要求多數(shù)處于對戶型的關(guān)注上，對于配套、環(huán)境、物業(yè)尚沒有概念，就戶型而言，動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、容積率、進深等方面也沒有過多的理性的要求。2、萌出進入新的千年，邢臺的房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展日新月異，民營公司和國有開發(fā)企業(yè)長足進步，迅速作大作強，占領(lǐng)了大部分市場份額。代表企業(yè)：皇家地產(chǎn)、天廈地產(chǎn)、濱河地產(chǎn)、永輝永信。他們各自的園區(qū)在本世紀(jì)初的邢臺房地產(chǎn)市場中各領(lǐng)風(fēng)騷，得到了市場的認(rèn)可。產(chǎn)品投放市場的集中使得各個公司首次開始認(rèn)真地審視分析市場，尊重市場?！案偁帯笔状卧诟髌髽I(yè)意識中出現(xiàn)。產(chǎn)品（戶型）設(shè)計和包裝（廣告推廣）首次被引入邢臺的房地產(chǎn)市場。99年開始銷售的皇家陽光園是邢臺市第一個使用比較考究的樓書的項目，樓盤包裝、廣告推廣的概念第一次出現(xiàn)在邢臺的房地產(chǎn)市場。陽光園三個月銷售完畢的良好業(yè)績，除了市場、價位的因素外，廣告起到了推波助瀾的作用。酒好也怕巷子深，邢臺的房地產(chǎn)消費者開始成為被尊重、被分析的對象。適銷對路的產(chǎn)品開始成為各公司考慮的主要內(nèi)容。各公司都各顯神通，錯位出擊，避免正面沖突?；始业禺a(chǎn)，走成片規(guī)模開發(fā)的路線，引入品牌理念，重設(shè)計、重宣傳、重配套。天廈地產(chǎn)，走價廉物美路線，以價廉為主，產(chǎn)品一般，適合低端客戶但由于資金的強大支持，其項目的建設(shè)多數(shù)不為銷售進度所影響。永輝永信，利用外資背景，錯開皇家地產(chǎn)，找到市場空白點，在一個非高尚社區(qū)的地塊炒作高尚社區(qū)概念，在當(dāng)時的市場環(huán)境下，亦反響不錯。濱河公司，比較保守，堅持在穩(wěn)扎穩(wěn)打在市區(qū)內(nèi)開發(fā)的理念，在邢臺消費者中有較好的品牌美譽度，但自濱苑小區(qū)后，市區(qū)內(nèi)的地塊越來越不好拿，也只好到新規(guī)劃區(qū)開項目，被迫面對競爭，顯得比較被動。3、成長邢臺市的房地產(chǎn)市場的最近3年，是不斷成長壯大的3年。在這期間，房地產(chǎn)項目不斷增加，戶型設(shè)計不斷進步。產(chǎn)品種類也比以前更加豐富。住宅產(chǎn)品，從最初的經(jīng)濟適用房、多層住宅，發(fā)展到躍層、錯層、別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、小高層、高層等住宅，對于配套、物業(yè)、環(huán)境的要求也在逐步提升。住宅產(chǎn)品也不斷豐富，從原來的多層高密度布局到小高層帶電梯，最近又開始出現(xiàn)低層低密度住宅，完全符合房地產(chǎn)市場發(fā)展的規(guī)律。同時，也出現(xiàn)了投資和經(jīng)營用途的專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)從最初的明月購物廣場(天廈地產(chǎn)開發(fā))、中北商城、新世紀(jì)商城到恒泰城、財富廣場、港龍、億德隆。消費者商業(yè)地產(chǎn)投資的消費心理逐步成熟。通過市政府招商引資的扎實工作，邢臺的房地市場開始有了外來資本介入，更加促進了本土企業(yè)自身的發(fā)展和提高?！邦檰柟尽保@個名詞也是邢臺房地產(chǎn)市場成長成熟的標(biāo)志，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，競爭的更加充分，業(yè)內(nèi)的細分也是大勢所趨。由于土地政策和金融政策的調(diào)整，開發(fā)公司由過去的大而全越來越向資本運營商的角色靠攏。房地產(chǎn)營銷也越來越成為一門復(fù)雜而綜合的專業(yè)，需要有行業(yè)經(jīng)驗和綜合素質(zhì)的高水平專業(yè)人員運作。應(yīng)該正確認(rèn)識房地產(chǎn)顧問機構(gòu)的效能。形象的比喻，顧問公司應(yīng)該是船的舵手而不是起死回生的藥。如何掌握方向最大程度的規(guī)避風(fēng)險，是顧問公司能夠做到的。成熟的市場里，起死回生、力挽狂瀾的事情不會太多。賣方的成熟是消費者的成熟造成的。消費者進步的速度往往大于賣方的估計。比如，專業(yè)的商鋪市場投放量過大，導(dǎo)致銷售不暢，不能簡單的認(rèn)為旺地=旺鋪。4、展望l 房地產(chǎn)市場的形成依賴于市場經(jīng)濟的主導(dǎo)地位。同樣，其發(fā)展也同樣受到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟形勢發(fā)展的影響。l 房地產(chǎn)市場有很強的地域性，相似的城市可以類比而不能照搬。l 經(jīng)濟和政治因素，對一個地區(qū)的房地產(chǎn)市場具有強大的影響力。明確了上述觀點，邢臺房地產(chǎn)市場發(fā)展的前景是可以展望的。邢臺市屬于經(jīng)濟欠發(fā)達的3類城市，人民收入水平有限，房地產(chǎn)產(chǎn)品需求以改善居住條件的需求為主，形象一點說是由經(jīng)濟型向舒適型轉(zhuǎn)化為基本推動力。以對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的使用功能需求為主，功能導(dǎo)向而非投資導(dǎo)向。邢臺市雖然與鄰近的石家莊市同處于華北平原，但是不具備石家莊市的地區(qū)中心城市和交通樞紐的地位，所以大型投資型專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項目需求量要小得多。宏觀政治和經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)市場的影響是顯而易見的。目前我們國家的政治形勢還是非常好的，以經(jīng)濟建設(shè)為中心，推行可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，穩(wěn)定和發(fā)展為主題，法制建設(shè)和市場化進程不斷進展。對于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范和健康發(fā)展是非常有利的。從經(jīng)濟形勢來看，銀根仍趨緊，消費增長仍較緩慢。從大的方面來說，房地產(chǎn)行業(yè)仍是國家大力支持的龍頭型產(chǎn)業(yè)。但從調(diào)控來看，控制虛高房價、控制固定資產(chǎn)投資過熱也不斷有新的動作。有張有弛，總體向好。（1）2005年邢臺房產(chǎn)價格呈現(xiàn)新趨勢據(jù)邢臺市城調(diào)局調(diào)查顯示，2004年三季度我市房地產(chǎn)價格水平漲幅明顯，商品房銷售價格特別是高檔公寓、高層住宅售價，同比上升明顯。調(diào)查顯示，在普通住宅中，各房地產(chǎn)公司銷售形勢不同，價格有漲有落。我市市區(qū)西北部開發(fā)的樓盤項目基本都處于漲勢之中，而東南部開發(fā)的項目慘淡經(jīng)營，平均售價有所下降。商業(yè)用房銷售及租賃價格小幅上升。影響商業(yè)用房及租賃價格變動的主要因素是我市拉網(wǎng)清除違章建筑和馬路市場，使得臨街門臉減少，影響到地處繁華地段、配套設(shè)施齊全、商業(yè)網(wǎng)點集中、周邊環(huán)境完善的商業(yè)用房價格上漲。（2）告別“生存型”，選擇“舒適型”邢臺市人均使用面積19.25m2，人均居住面積12.73m2，年遞增6.3%，人均輔助面積年遞增7.8%。居住條件大大改觀。據(jù)我們了解，目前邢臺市比較暢銷的戶型多為130140平米左右的三居室住房，且以二次置業(yè)為主，這就說明了廣大的邢臺市民已經(jīng)開始著手改變目前的居住環(huán)境。（3）處于置業(yè)考慮的初級階段目前我市的置業(yè)消費者仍處于成熟置業(yè)的初級階段：對于項目本身品質(zhì)、戶型等有一定的要求，剛剛開始考慮周邊環(huán)境、規(guī)劃手法、綠化景觀等項目因素，暫時較少考慮項目的文化及概念包裝。我市居民對于通過居所顯示其文化品位、身份不同以及中小公司對于辦公地點的不同而帶來的身份地位的變化不是很感興趣。屬于無意識自我表現(xiàn)，和舊城市的文化根深蒂固有關(guān)。（4）居家空間格局變化A、（臥室、客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺）（工作室、電腦房、儲藏室、多功能室）B、觀景陽臺、生活陽臺、陽光室、屋頂花園等新元素注入到設(shè)計當(dāng)中。（四） 2005年邢臺房地產(chǎn)市場在開發(fā)量及有效供應(yīng)量有較大突破，已大大超過2004年的供應(yīng)量。（1）客戶購房將更為慎重，客戶對產(chǎn)品的品質(zhì)要求更高，需求呈現(xiàn)出多元化和兩極化。邢臺市居住類物業(yè)的市場價格整體表現(xiàn)趨升，特定區(qū)域內(nèi)特定產(chǎn)品的價位更具有很大的上升空間。（2）2005年邢臺房地產(chǎn)市場供需存在不匹配的矛盾，比如：住宅開發(fā)及商業(yè)開發(fā)火熱，而商用寫字樓等無人問津。（3）2005年市場發(fā)展趨勢總體樂觀，預(yù)計明年上半年市場表現(xiàn)將比較活躍，同時競爭也日趨激烈。（五） 經(jīng)濟房仍是最大購房主體從我市出現(xiàn)的中低檔住房好賣的現(xiàn)象不難看出，市民需要的還是價格略低的經(jīng)濟房。經(jīng)濟型住房目前熱銷一個重要的因素，就是我市住房資金管理中心放貸政策已很寬松，這對于購房者來說是一個好機會。據(jù)一項調(diào)查結(jié)果，25歲至35歲的一些較高收入者有70的人希望通過按揭在近一兩年內(nèi)購房，主要是針對價位在每平方米1500元1800元以下的經(jīng)濟型住宅，屬于首次置業(yè)，戶型面積主要在100平米左右。也就是說，花15萬元左右購買一套住房還是能承受得住。記者在有關(guān)部門了解到，通過貸款購房的人年齡在30歲45歲的居多，這一人群可以說是我市購房的主力軍。另外，購買項目頂層住房的幾乎都是清一色的年輕夫婦，而且大多數(shù)人的想法是若干年后想再購置新的住房，現(xiàn)有的住房僅僅是一個過渡，屬于第一次置業(yè)。他們認(rèn)為，頂層并不是像人們想象得很熱，因為都經(jīng)過了保溫隔熱處理，而且頂層一般要比其他樓層便宜很多，挺上算。如果轉(zhuǎn)手，應(yīng)該不會太難。新婚夫婦層出不窮，對購房的需求是必然的。因為經(jīng)濟實力的限制，年輕人很容易產(chǎn)生對住房梯度消費的想法，買房子就不會一步到位。分析我市的購房主體多是工薪階層，多數(shù)夫婦兩人的月收入之和平均在2000元左右。每月拿出1000元還貸款，經(jīng)濟上明顯緊張，如果拿出500元還貸款便感覺輕松。由于收入是定數(shù)，制約住了購房不能太奢侈。另如：黃河小區(qū)開盤時，居民買房需要“批條”“找門”等；而其后的陽光園開盤，三個月銷售一空。這些都說明了在我市，經(jīng)濟適用型住房是居民置業(yè)的首選。 （2）市中商圈地帶的精裝修緊湊戶型優(yōu)勢明顯，但市場空缺今年不少樓盤以大戶型為主打，而在其他一些城市小戶型更是火爆熱銷，但明年都不被市場看好，小戶型不適合像邢臺這種中型城市的發(fā)展需求，大戶型的需求是金字塔頂?shù)目蛻?，市場消化量不大。隨著購房者的消費心態(tài)逐漸成熟，在購房上會有更長遠的考慮，以較小的居室面積與齊全的功能空間為特征的精裝修戶型將受歡迎。迎合投資需求的功能比較齊全、服務(wù)完善的相對小戶型，如70平方米以內(nèi)的廳、臥、廚、衛(wèi)等功能配套齊全的一居室。迎合普通百姓的經(jīng)濟型緊湊戶型，如8090平方米的二居室，90110平方米的三居室。（3）城市邊緣以低密度舒適型住宅為主隨著城市交通的暢通，路網(wǎng)規(guī)劃的完善，城市邊緣的低密度住宅初露端倪。例如鴻溪書香園、濱河青青家園、陽光國際，項目本身環(huán)境好、戶型舒適、離城區(qū)距離適中、價格合理，提升了我市的居住品質(zhì)。居民消費觀念在不斷成熟，將更多的追求產(chǎn)品本身的舒適度和趣味性，那些城市邊緣的低密度舒適型居住區(qū)必然成為他們的選擇。（1） 近幾年我市商品房價格呈上揚之勢，多數(shù)居民認(rèn)為當(dāng)前房價偏高。在火熱的背后，市場存在著巨大的風(fēng)險。2005年可以說是邢臺房地產(chǎn)市場突飛猛進的一年，隨著陽光國際的建設(shè)完成、大連鴻溪書香園的初具規(guī)模、凱旋城、維也納花園的開盤，這些品質(zhì)較優(yōu)的產(chǎn)品將邢臺的房地產(chǎn)開發(fā)水平又拉高到一個新的階段，與全國大多數(shù)城市政策調(diào)控、房地產(chǎn)低迷觀望相反，邢臺房地產(chǎn)開發(fā)熱火朝天，房價更是逆勢上揚。邢臺房地產(chǎn)價格同比增幅已超過了石家莊。這在邢臺這樣一個城市中是不正常的。在熱鬧的背后還是存在著巨大的非理性的泡沫成分。2005年歲末，邢臺放地的速度進一步加快，2006年進入市場的房地產(chǎn)項目將更多，競爭將更為激烈。如何抓住機遇、把握機會快速出擊，在市場的高點出貨，將是我項目成敗的關(guān)鍵。我市目前大多數(shù)居民月收入低于1000元，由此可見，對于廣大居民而言，當(dāng)前2000元左右的房價還是很高的。但同時橫向比較中國城市的房地產(chǎn)價格，我們認(rèn)為，我市的房價在一個較為合理的區(qū)間，房價走勢正常。B、造成目前房價偏高的原因極為復(fù)雜，概括起來有幾點：其一，產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)不合理，我市中低檔房供給不足，市場開發(fā)的項目大多數(shù)是中高檔項目，因此市場表現(xiàn)是高房價，即是導(dǎo)致房價偏高的重要原因；其二，某些潛在需求因素集中提前兌現(xiàn)。諸如，“舊改”出現(xiàn)大批動遷居民，再如一些中青年更新居住消費觀念，通過貸款用未來收入大踏步邁入住宅消費行列等。其三，房地產(chǎn)的消費需求被激發(fā)。隨著房地產(chǎn)的逐步升溫，許多人的住房潛在需求被激發(fā)，大多數(shù)居民開始出現(xiàn)了置業(yè)攀比心理?？释纳谱约旱纳?，與周邊親朋好友鄰居等開始出現(xiàn)居住環(huán)境的比較，當(dāng)其他人都住上了新房，原來沒有打算換舊房的居民也被影響。其四，居民消費買漲不買落的心理。房價的升高，也激發(fā)的居民的購房需求。（六） 根據(jù)我們的經(jīng)驗，我市樓市將開始逐步出現(xiàn)“高檔項目兩極分化”的特點。一部分高檔項目加強品質(zhì)方面的軟硬件投入，向超高檔項目的品質(zhì)要求看齊，爭奪金字塔頂端市場區(qū)域的客群。一部分項目通過壓低成本和削減奢侈性的配套和品質(zhì)，做出價格優(yōu)勢，爭奪中低端市場的客群。導(dǎo)論：當(dāng)然，在市場進入高競爭市場的條件下，我們的規(guī)模優(yōu)勢還是很明顯的。不過，這些優(yōu)勢更應(yīng)該是綜合產(chǎn)品力的“比較性的綜合優(yōu)勢”，說得實在一些就是中國人傳統(tǒng)的“不怕不識貨，就怕貨比貨”，本項目的優(yōu)勢在與同等區(qū)域同等檔次同等價值的項目不同方面的比較中淋漓盡致的凸現(xiàn)出來，塑造出“超優(yōu)性價比組合”。（七）高層市場透視1、邢臺高層市場發(fā)展概況（1）高層開發(fā)起步較晚，邢臺市第一批高層住宅的出現(xiàn)是因為市一些單位的福利分房。如：人行住宅、礦物局精工花園、邢鋼高層等，早期入住這類住宅的基本上都是收入較高、社會地位穩(wěn)定、企事業(yè)單位中高層管理人員。這類人群屬于社會的中堅力量，他們對于其他普通市民的影響不言而喻，直接引起了邢臺對于高層住宅的關(guān)注。（2）邢臺真正意義上的高層商品房出現(xiàn)到目前只有三年時間。早期的“名仕華庭”“時代華庭”“萬隆華府”是這一階段的代表。它們的出現(xiàn)對整個邢臺的高層住宅市場起到了帶動和促進作用，以“萬隆華府”為例，銷售情況較好，且入住業(yè)主多為地區(qū)醫(yī)院醫(yī)生等，不排除地緣因素，但這一階段高層商品房的成功，不難說明目前的邢臺市場已經(jīng)開始接受并認(rèn)可高層住宅。（3）“萊佛士”等第三階段高層住宅的出現(xiàn)，居民在基本認(rèn)識到高層住宅的優(yōu)勢后，一定積攢了一定的購買欲望。選擇物業(yè)類別觀念的提升也預(yù)示未來高層市場空間廣闊。（4）2005年，凱旋城、陽光國際SOHO曲線樓的開盤銷售，又一次將邢臺高層住宅的開發(fā)水平上升到一定的階段，邢臺居民對高層住宅的接受度正在一步步地從認(rèn)可到成熟。鑒于購房者考慮價格、環(huán)境、物管等因素，在購買高層住宅時目前還是存在一定的心理障礙，這就對高層住宅的推廣帶來了一定的難度。2、高層主要特征及供求分析（1）主要特征A、節(jié)約用地，尺度適宜同多層住宅相比，具有節(jié)約用地的明顯效果。其建筑尺度也比較合適，以一幢20層的高層住宅為例，其高度約為51米，接地性更強，容易形成居住建筑的特點和氛圍。與多層相比，在同等建筑面積下，高層住宅可節(jié)約用地40左右，現(xiàn)代城市的住房建設(shè)宜向空中要地。B、戶型優(yōu)越以單元式為例，高層住宅同多層住宅相比，平面布局基本相同，只是多加了N部電梯，具有良好的通風(fēng)、采光、觀景效果和良好的戶內(nèi)布局。由于每戶分?jǐn)偟墓妹娣e并不大，易為購房者所接受。高層住宅建筑間距較大，為住宅群的環(huán)境創(chuàng)造了更多的可塑空間。以觀賞角度看，比較接近自然，不太壓抑。C、價格優(yōu)勢在價格上，與同類地段的多層住宅價格相差不大，是購房者能夠承受的。提高了生活質(zhì)量。仍以單元式為例，雖然高層住宅只加了N部電梯，但作用不可小看。據(jù)調(diào)查，在許多大城市，老人問題已十分突出。北京60歲以上的老人占該市人口的12，而在上海這個數(shù)字則為18。如果在高層住宅的設(shè)計、施工和管理中，規(guī)劃電梯從四層開始?？?，這將給老、弱、病、殘、孕居民上下樓以及搬運重物等帶來極大的方便，提高了生活質(zhì)量。就標(biāo)準(zhǔn)而言，基本達到歐美國家四層以上住宅設(shè)電梯的規(guī)定，為解決居住區(qū)老齡化問題創(chuàng)造了條件。3、高層市場選擇理由及客戶特征分析（1）選擇理由（市場角度）比多層更具舒適性。但也僅限于對10層以上樓層的向往，對10層以下的高層購買欲望不強。（2）、選擇理由（開發(fā)商角度）A、投資小，見效快。B、項目市場影響大，容易成為開發(fā)商品牌產(chǎn)品。4、高層市場風(fēng)險分析（1） 戶型相對于多層公攤系數(shù)高，影響得房率。（2） 物業(yè)管理物管費用相對于多層收取標(biāo)準(zhǔn)高，對于習(xí)慣了住“免費房”的邢臺人來說尤為在乎。 邢臺房地產(chǎn)項目個案調(diào)查與貴公司接洽后我們開始著手進行了簡單的項目個案調(diào)查，作為今后工作必要的參考資料。項目名稱：陽光國際1、 項目地址：橋西區(qū)達活泉西路2、 開發(fā)商：凰家房地產(chǎn)3、 設(shè)計單位：建筑設(shè)計：北京東海富京國際建筑設(shè)計有限公司，園林設(shè)計：成都般若三維景觀設(shè)計工作室4、 總體規(guī)劃：占地149畝 總建筑面積17萬平米；定位為高檔社區(qū)，聯(lián)排別墅，疊拼，以及部分小高層；分二期開發(fā)，一期13棟，二期10棟5、 社區(qū)規(guī)劃：會所，醫(yī)療中心，健身中心，雙語幼兒園，博物館，商業(yè)步行街；中心假日廣場，迭池水系，林蔭步道；6、 主力戶型：多層113平米-170平米，疊拼200平米300平米，聯(lián)排別墅336平米；7、 執(zhí)行價格：均價2200元，聯(lián)排別墅3400元8、 樓盤現(xiàn)狀：一期銷售良好，二期銷售約80%左右。陽光國際SOHO曲線樓項目名稱：凱旋城1、 項目地址：橋西區(qū)團結(jié)西大街27號2、 開發(fā)商：金后盾房地產(chǎn)（河北燕都）3、 設(shè)計單位：北方綠野建筑設(shè)計有限公司4、 總體規(guī)劃：占地105畝，總建筑11萬平米，分二期開發(fā)，一期10棟樓，共20棟樓，634戶。5、 社區(qū)規(guī)劃：會所，景觀湖，水系花園，戶式外窗紅外報警系統(tǒng)。6、 主力戶型：多層101平米-157平米，257（躍層），小高層127平米165平米7、 執(zhí)行價格：多層均價2350元/平米，小高層均價2400元/平米8、 樓盤現(xiàn)狀：剛開始銷售，一期銷售約30%項目名稱：維也納花園1、 項目地址：中華西大街、鋼鐵路交口2、開發(fā)商：大都房地產(chǎn)3、設(shè)計單位：邢臺市設(shè)計院4、總體規(guī)劃：58畝，總建筑約80000平米；共開發(fā)97套聯(lián)排別墅，臨街部分高層5、社區(qū)規(guī)劃：邢臺第一個低密度住宅項目，三層沒有設(shè)地下室，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃、配套一般北側(cè)臨街設(shè)計為小高層，東側(cè)臨街部分規(guī)劃也為小高層（規(guī)劃一直沒有通過，待定）。6、主力戶型：200248平米，小高層部分待定7、執(zhí)行價格：按套定價，套價在65萬至100萬之間，均價大約3400元/平米。8、樓盤現(xiàn)狀：一期97套，訂出53套（只交定金、首付待預(yù)售證下發(fā)后簽約）項目名稱：永輝巴黎1、 項目地址：公園東街西林、青青家園南側(cè)2、開發(fā)商：永嘉（原永輝）房地產(chǎn)3、設(shè)計單位：建筑設(shè)計：北京圣地國際 景觀設(shè)計：美國PDA設(shè)計4、總體規(guī)劃：占地165畝，總建筑24.99萬平米，共34棟樓，多層20棟和14棟高層，分三期開發(fā)，5、社區(qū)規(guī)劃：會所、商業(yè)街、網(wǎng)球場、幼兒園、景觀以水系為主：孟志廣場、藍色假日等八個內(nèi)部景觀6、主力戶型：110平米390平米（躍層）7、執(zhí)行價格：多層均價1950元/平米，高層均價2200元/平米8、樓盤現(xiàn)狀：一期銷售約60%左右。項目名稱：青青家園1、項目地址：公園東街北端，北外環(huán)南側(cè)2、開發(fā)商：濱河房地產(chǎn)3、設(shè)計單位：邢臺市設(shè)計院4、總體規(guī)劃：占地341畝，總建筑35平米，分三期開發(fā)，一期27棟樓1000余戶，5、社區(qū)規(guī)劃：大規(guī)模社區(qū)，配套齊全：游泳館、籃球場、醫(yī)療中心、中心花園、6、主力戶型：戶型種類多：55460平米（別墅），主力戶型在120平米140平米；7、執(zhí)行價格：一期2003年均價1280元/平米開始銷售，現(xiàn)售價1760元/平米，別墅屬于第三期暫未開發(fā)，8、樓盤現(xiàn)狀：一期全現(xiàn)房銷售，大約售出80%左右。項目名稱：鴻溪書香園1、項目地址：冶金北路北端西側(cè)2、開發(fā)商：大連雙澤房地產(chǎn)3、設(shè)計單位：澳大利亞高臣建筑事務(wù)所4、總體規(guī)劃：占地210畝，總建筑為18萬平米，分三期開發(fā)，一期18棟樓：多層共5萬平米400戶，二期8棟樓25000平米200戶，部分電梯洋房。三期為別墅和小高層，5、社區(qū)規(guī)劃：小區(qū)西臨104畝的施政規(guī)劃公園，小區(qū)內(nèi)為水景花園，會所、商業(yè)街、幼兒園6、主力戶型：127平米180平米7、執(zhí)行價格：均價1900元/平米，二期2400元/平米，電梯洋房約3000元/平米。8、樓盤現(xiàn)狀：一期銷售70%左右，二期準(zhǔn)備開始銷售項目名稱：錦繡中華1、項目地址：中華西大街與鋼鐵路西南側(cè)2、開發(fā)商：城鄉(xiāng)建設(shè)綜合開發(fā)公司3、設(shè)計單位：北京華城國際4、總體規(guī)劃：占地213畝，總建筑面積22萬平米，分二期開發(fā)，一期由2棟小高層和15棟多層組成636戶，約14萬平米。5、社區(qū)規(guī)劃：中心綠地、內(nèi)有兩個主題花園廣場，幼兒園，設(shè)地下車庫6、主力戶型：93平米，主力戶型127平米145平米7、執(zhí)行價格：一期均價1870元/平米，二期按套銷售均價約1900元/平米8、樓盤現(xiàn)狀：一期銷售50%左右，二期30%左右，銷售情況不樂觀，主要原因在于該公司管理仍舊按半國有企業(yè)式制度，銷售隊伍多為公司職工項目名稱：世紀(jì)名都1、項目地址：迎賓路2、開發(fā)商：河北金大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3、設(shè)計單位：建設(shè)部勘查研究設(shè)計院4、總體規(guī)劃：號稱占地1000畝，總建筑面積100萬平米，大體分兩部分開發(fā)，西部為第一部分，有40棟多層，全部為各單位定向開發(fā)。第二部分自主開發(fā)，尚未啟動，規(guī)模待定。二期有部分獨體、雙拼別墅，已經(jīng)建成8棟16套別墅。5、社區(qū)規(guī)劃：中心景觀為6.8萬平方米觀光湖，另有局部園林小品。二中分校區(qū)已經(jīng)建設(shè)完成。6、主力戶型：88平米107平米兩室，主力戶型130平米153平米三室。雙拼別墅270平米。7、執(zhí)行價格：目前以定向開發(fā)為主大約1300元/平方米。別墅套價80萬。9、 樓盤現(xiàn)狀：目前銷售以定向開發(fā)為主，別墅在二期可以單獨定做。永康國際公寓：西北地產(chǎn)板塊的升溫，主要是以下原因 ：A 未來西北將成為城市新的政治中心，目前有邢臺法院、檢察院已遷于此，新的市府大樓也將興建。B 西北處于城市上風(fēng)向，空氣質(zhì)量較好。C 此地塊傳統(tǒng)上無大型工業(yè)，邢臺的傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)如棉紡、機械、冶金、鋼鐵大多位于橋東及城市西南，土地開發(fā)成本低。橋東的多樓大型傳統(tǒng)工業(yè)在國企改革中多處于關(guān)停并傳的現(xiàn)狀，產(chǎn)生大量的下崗工人，也使得橋東的房地產(chǎn)發(fā)展受到制約。D 達活泉公園是目前城市中最大的公園，良好的景觀生態(tài)環(huán)境對市民的吸引力較大。E 市府對西北板塊的市政建設(shè)投入力度較大。個案調(diào)查綜合評價上述調(diào)查的項目集中在邢臺市房地產(chǎn)發(fā)展的熱點地塊即西北地區(qū)，是邢臺市中高檔住宅的聚集區(qū)域?？v觀各個項目，可以看出，邢臺房地產(chǎn)市場特別是住宅市場發(fā)展迅猛，成交活躍。住宅產(chǎn)品品質(zhì)有了快速的提升，大量新的元素被引入，比如情景房、首層庭院、地下室做成家庭娛樂室、一步陽臺、生活陽臺等等。據(jù)我們掌握的資料來看，邢臺市的住宅戶型設(shè)計尤其是新開樓盤的戶型設(shè)計絕不遜色于任何的北方城市，包括省會等中心城市。可見三線城市的房地產(chǎn)行業(yè)并不是按部就班的發(fā)展，而是跨越式的，尤其是在產(chǎn)品設(shè)計的提高上，可以直接借鑒和共享發(fā)達城市的發(fā)展成果。同時我們也應(yīng)該認(rèn)識到，消費者的提高要比產(chǎn)品設(shè)計的提高還迅速，尤其是高端消費人群。我們開發(fā)產(chǎn)品必須要尊重消費者，不能還停留在原來三線城市的思想概念上。另外，中高檔樓盤的競爭更加激烈，2004年開始，城市西北板塊以冶金北路和公園東街為軸相繼開發(fā)了多家高檔樓盤。這些樓盤的目標(biāo)客戶相同，同質(zhì)化傾向日益顯現(xiàn)。經(jīng)過一年的開發(fā)，大多項目到了二期，產(chǎn)品更加成熟，同質(zhì)化更加嚴(yán)重，競爭正是白熱化的階段。本項目拿地開發(fā)的時間是競爭激烈的時間，地塊位置又不具備任何優(yōu)勢，如何規(guī)避慘烈的競爭，找到市場的相對空白點，是首要解決的問題。既然時間上不能避開，就應(yīng)該在產(chǎn)品上考慮，推錯位的產(chǎn)品，規(guī)避直接競爭。下 篇項目定位與分析一、 項目立地區(qū)域分析本項目地處邢臺市新興東大街與新華路交叉口以南200米，原金屬公司舊址。北距城市中心廣場新世紀(jì)廣場