基本建筑指標及控制要求

1 建筑容積率 容積率 指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值 2 建筑密度 指建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比率 用百分比表示 3 道路紅線 一般指城市支路以上的道路邊界線 4 綠線 指城市各類公共綠地 生產防護綠地 道路紅線外防護或景觀綠地 生態(tài)廊道 等邊界線 5 藍線 指河流 湖泊等水域與防護設施用地邊界線 3 建筑基地面積計算 1 建筑基地邊界 建筑基地應與控制性詳細規(guī)劃相銜接 限定在單個街坊范圍以內 建筑基地四 至邊界應以城市道路 河流等自然邊界和相鄰建筑基地邊界為界限 街坊內建設用地性質不同類的 應在控制性詳細規(guī)劃中細分地塊 2 建筑基地面積 建筑基地面積以城市規(guī)劃行政主管部門正式劃定用地范圍的面積為準 不計入建筑基地面積的用地 主要包括 3000 平方米以上公共綠地和居住小區(qū) 以上級公共綠地 獨立的公益設施和公共服務設施用地 如中學 小學和幼托 用地 獨立的市政設施用地 如 10KV 以上變電站 污水泵站等 城市規(guī)劃劃 定的有關控制線范圍內的用地 城市道路用地 中心城范圍內 由開發(fā)單位實施的沿城市道路設置的公共綠地 公共綠地總面 積的 50 可以納入建筑基地面積 但增加的建筑面積應不超過核定建筑面積 原建筑基地面積乘以核定建筑容積率 的 20 5 建筑面積計算 按國家有關建筑面積的計算規(guī)則計算 對高度在 2 2 米以下 含 2 2 米 的設 備層 可不計建筑面積 對設備層兼作避難層的 其高度可適當放寬 6 建筑容積率計算 1 在計算容積率時 地下室的建筑面積不計 屋頂層建筑面積不超過標準層 建筑面積 1 8 的不計 半地下室在室外地面以上部分的高度不超過 1 5 米的不 計 2 住宅層高不宜超過 3 6 米 辦公建筑層高不宜超過 3 9 米 超出部分在核 算綜合技術經(jīng)濟指標時按其層高折算增加面積指標 但發(fā)證面積不計其增加值 住宅局部共享空間及辦公共享空間不計增加面積指標 3 半地下室在室外地面以上部分的高度超過 1 5 米的 按下式計算建筑面積 A K A 式中 A 折算的建筑面積 K 半地下室地面以上的高度與其層高之比 A 半地下室建筑面積 4 市政設施用地選址確有困難的 可在一環(huán)以內的建筑基地內 設置為地區(qū) 服務的市政公用設施 如變電站 電話局等 設置在擬建建筑物內的 在計 算容積率時 可不計該設施的建筑面積 單獨設置的 在計算容積率時 可不 計該設施的建筑面積和占地面積 但在計算建筑密度時 必須計入該設施占地 面積 5 商住綜合樓的容積率控制指標 按不同性質的建筑面積比例換算合成 其 建筑密度按照表二中商業(yè) 辦公建筑的建筑密度指標規(guī)定執(zhí)行 高層商住綜合 樓商業(yè)用房的建筑面積應至少占總建筑面積的 10 不足 10 的 其容積率 和建筑密度的控制指標按高層居住建筑的規(guī)定執(zhí)行 多層商住綜合樓商業(yè)用房 應至少占兩層以上 含兩層 僅設底層商店的 其容積率和建筑密度控制指 標按多層居住建筑的規(guī)定執(zhí)行 6 高 多層民用建筑底層設架空層用作通道 停車 布置綠化小品 居民休 閑設施等公共用途的 其建筑面積可不計入建筑容積率 但應計入總建筑面積 架空層不應圍合封閉改作他用或出售 出租 7 建設基地范圍內 有部分用地被劃入規(guī)劃城市道路用地范圍 且上述道路 用地是建設單位負責拆遷并無償提供作城市道路用地的 則可適當增加允許建 造的建筑面積 已取得建設用地規(guī)劃許可證或建設工程規(guī)劃許可證 或已簽訂國有土地使用權 出讓合同的建設基地 如后來因規(guī)劃道路紅線調整造成建設基地面積縮小的 其已批準的建筑面積允許不變 房地產開發(fā)程序 1 確定開發(fā)項目 簽定項目合作意向書或協(xié)議 2 向規(guī)劃局申報 規(guī)劃要點 3 向計 建委申報 審批 項目建議書 立項 4 項目建議書 批復后 向規(guī)劃局申報選址定點 選址規(guī)劃意見通知書 規(guī)劃設計條 件通知書 4 委托設計單位做出 規(guī)劃設計方案 辦理人防審核 消防審核 向規(guī)劃局 首規(guī)委申報 審定 規(guī)劃設計方案 審定設計方案通知書 5 委托勘察 設計單位進行勘察 設計 申報審定初步設計 向公用局 市政局 供電局 電信局 自來水公司 熱力公司 煤氣公司等落實 報審 市政公用設施配套方案 以及落實商委 教育 郵政 派出所 街道 辦事處等的配套審查意見 房地產開發(fā)程序 6 申報 建設用地規(guī)劃許可證 7 向規(guī)劃局領取 建設用地釘樁通知單 委托北京市測繪院進行用地釘樁 取得 釘樁 坐標成果通知單 8 向房地局提交國有土地使用權出讓申請 委托有資質的機構進行地價評估 辦理土地出 讓審批 簽定 國有土地使用權出讓合同 繳納所有款后領取 國有土地使用證 房地產開發(fā)程序 9 交納地價款后 到計建兩委辦理項目轉正手續(xù) 列入年度開工計劃 開發(fā)項目在 可行 性報告 批復后即列入年度預備項目大本 10 出施工圖 向城建檔案館報送工程檔案資料 交納檔案保證金 消防局辦理消防審核意見表 人防辦辦理 人防工程設計審核批準通知單 11 規(guī)劃局核發(fā) 建設工程規(guī)劃許可證 12 辦理有關拆遷手續(xù) 實施拆遷 辦理招投標手續(xù) 招 投標 簽定 工程承包合同 辦理質量監(jiān)督手續(xù) 領取 北京市建設工程開工證 開工 13 辦理 商品房預售許可證 銷售 竣工驗收 辦理產權過戶手續(xù) 北京市房地產開發(fā)項目開發(fā)流程 選址研究 尋找合作伙伴 簽訂合作意向 協(xié)議及合同書 向規(guī)劃管理部門申領規(guī)劃要點 以獲取規(guī)劃要點通知書 編制項目建議書 向計委申報立項報告 計委函至規(guī)劃局 規(guī)劃局會簽返計委 計委下文同意立項并要求可行研究 此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽 運用 房地產市場信息評估系統(tǒng) 房地產投資專家系統(tǒng) 進行項目投資的詳細可研測算 編 制可研報告 計委 建委 首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告 對可研批復 兩委會簽 即下達規(guī)劃設計任務 運用 營銷策劃展示設計系統(tǒng) 進行融資運 作 北京市房地產開發(fā)項目開發(fā)流程 據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準備工作 開規(guī)劃設計任務通知 規(guī)劃局法征地意見函 到土地管理部門及土地使用部門征求意見 新征地到土地局 規(guī)劃局 鄉(xiāng)政府 村公所 舊城改造到區(qū) 地政科 結果報市房地局 結果報市房管局 市政府下文批地 畫樁位給釘樁條件 測繪院 規(guī)劃局辦理建設用地規(guī)劃 據(jù)此到地政部 門辦理用地 釘樁 成果給設計人 許可證 批準書 評估項目 建設用地地價 北京市房地產開發(fā)項目開發(fā)流程 申請確定規(guī)劃設計條件 凍結戶口并抄戶口 交納地價款 取得 土地使用證 按規(guī)劃設計條件征詢意 見表到區(qū)配套部門征求意見 地政部門審查安置方案 安置房 規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單 發(fā)拆遷許可證 委托進行規(guī)劃方案設計 動遷會及拆遷安置 到規(guī)劃局領設計方案送審書 場地三通一平 領取房地產開發(fā)手冊 規(guī)劃局審方案提出意見 1 到園木局申請伐樹許可證 2 了解線路情況與供電局運行班協(xié)商 修改后送首規(guī)委審圖 改造 移線方案 3 煤氣 道路 上下水改路由 首規(guī)委召開市政協(xié)調會 4 到供電局業(yè)擴處申請用電報表 做正式 出市政會議紀要 供電方案 申請臨時施工用電 委托施工 北京市房地產開發(fā)項目開發(fā)流程 進行個體設計 大公共建筑首規(guī)委審查 領建筑工程規(guī)劃許可證 出施工圖 開節(jié)能證明 運用 營銷策劃展示設計系統(tǒng) 到計委申請 列入 到稅務局取稅單 制作資料 計劃 建委會簽 報價小組審查 領取銷售 到建委工程處領開工 持年度計劃 稅單到區(qū)計 經(jīng)委領 許可證 審批表 投資許可證登記 卡 登記并取得許可證 建委 物價局下文批價 運用 營銷策劃展示設計系統(tǒng) 房地產銷售管理系統(tǒng) 銷售 到市政部門蓋章 證明市政條件落實 四源費繳納 到開發(fā)辦市政處核實任務 開發(fā)辦工程處同意招標 填招標申請書并到市招標辦登記 招標辦看現(xiàn)場 運用 投資項目概預算系統(tǒng) 編制標底 招標辦審查標底 開標會 定合同 寫評標報告 發(fā)中標通知書 招標辦蓋章同意 施工單位 質量總站受理 市統(tǒng)計局 市審查局審核 市開發(fā)辦秘書 同意施工 質量監(jiān)督 落實任務 資金來源 任 處登記 務來源及一切手續(xù) 建委工程處同意開工 辦理開工許可證 施工單位進場開始施工 小區(qū)紅線內市政報裝上下水 道路 煤氣 電 委托設計 施工 1 小區(qū)內線 1 通知區(qū)園 1 按道路 1 到自來 1 到熱力 自建鍋 1 到煤氣公司 路委托設 林局綠化 方案進 水業(yè)務 公司報 爐房 報裝 計 辦 行施工 科報裝 裝 1 環(huán)保 2 到規(guī)劃科定 2 委托施工 2 交綠化費 2 市政辦 委托線 2 委托線 局同 線路方案 3 配電室土 3 綠化施工 事處養(yǎng) 路設計 路設計 意鍋 3 設計 建工程驗 路隊驗 施工及 3 施工及 爐房 4 看現(xiàn)場 收 收 驗收 驗收 規(guī)劃 5 施工 4 設備安裝 2 到市政 位置 6 業(yè)務科檢驗 及驗收 監(jiān)理所 2 委托 同意接氣 5 送電 下水報 設計 7 憑通氣單到 裝 3 到勞動 管網(wǎng)所辦固 3 規(guī)劃設 局報裝 定資產轉移 計 4 環(huán)保局 手續(xù)及通氣 4 竣工驗 審查消 手續(xù) 收 音除塵 8 憑接氣單到 設備 液化氣公司 5 竣工驗 收 辦各戶通氣 手續(xù) 9 通氣 全部工程竣工 北京市房地產開發(fā)項目開發(fā)流程 驗收 檢驗單簽字蓋章 憑驗收通知書入庫房屋 確定房屋管理形式房屋驗收 出庫分配及銷售 辦理產權證 運用 房地產物業(yè)管理系統(tǒng) 進入物業(yè)管理階段 商品住宅價格由什么構成 一 土地開發(fā)費一 土地開發(fā)費 1 征地補償費 2 拆遷安置費 3 三通一平費 4 勘察設計費 5 拆遷征地管理費 6 土地