房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法.doc

房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項(xiàng) 目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法建標(biāo)2000205號(hào)文【實(shí)施日期】2000年09月18日目 錄第一章 總 則2第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)3第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃5第四章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算7第五章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入估算與資金籌措11第六章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)13第七章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性分析19第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方案比選21第九章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)23附表 基本報(bào)表及輔助報(bào)表26 第一章 總 則 第一條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)項(xiàng)目）經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的重要組成部分，是房地產(chǎn)項(xiàng)目決策科學(xué)化的重要手段。為了引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，減少房地產(chǎn)開發(fā)投資的盲目性，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)質(zhì)量，制定本方法。 第二條 房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和城市總體規(guī)劃的要求，運(yùn)用微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合、定量分析與定性分析相結(jié)合、動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，做好經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作。 第三條 在房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，按照房地產(chǎn)項(xiàng)目未來獲取收益的方式，可將房地產(chǎn)項(xiàng)目主要分為下列類型： 一、出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目。此類房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)售或開發(fā)完成后出售的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。 二、出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目。此類房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)租或開發(fā)完成后出租的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。 三、混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目。此類房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)售、預(yù)租或開發(fā)完成后出售、出租、自營(yíng)的各種組合方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。 第四條 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分為財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)。對(duì)于一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目只需進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；對(duì)于重大的、對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較大影響的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目、成片開發(fā)項(xiàng)目，在決策前應(yīng)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。 第五條 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收入和財(cái)務(wù)支出，分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力以及資金平衡狀況，判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。 第六條 綜合評(píng)價(jià)應(yīng)從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，分析和計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的效益和費(fèi)用，考察項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，判斷項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)合理性。 第七條 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)應(yīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算、房地產(chǎn)項(xiàng)目收入估算與資金籌措的基礎(chǔ)上進(jìn)行。同時(shí)應(yīng)注意對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行不確定分析和多方案比選。 第八條 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)論可以為房地產(chǎn)開發(fā)商服務(wù)，作為房地產(chǎn)開發(fā)商投資決策的依據(jù)；可以為政府管理部門服務(wù)，作為政府管理部門審批房地產(chǎn)項(xiàng)目的依據(jù)；可以為金融機(jī)構(gòu)服務(wù)，作為金融機(jī)構(gòu)審查貸款可行性的依據(jù)。 第九條 本方法適用于以房地產(chǎn)為主要產(chǎn)品做為商品進(jìn)入市場(chǎng)交換和房地產(chǎn)開發(fā)商自營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法也可參照使用。 第十條 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)人員收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和選擇參數(shù)的合理性，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論的正確性有著重要的影響，這就要求房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)人員具有較高的素質(zhì)，以便在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)做出正確的分析和判斷。 第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè) 第十一條 通過房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，以了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的過去和現(xiàn)狀，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展趨勢(shì)，為分析和確定房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、用途、規(guī)模、檔次、時(shí)機(jī)、開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式，以及估算收入、投資與成本費(fèi)用等提供可靠的依據(jù)。 第十二條 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)的內(nèi)容和方法，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的用途、未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況確定。按照用途可將房地產(chǎn)項(xiàng)目主要分為下列類型： 一、居住用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。 二、商業(yè)用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括商場(chǎng)、購(gòu)物中心、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)。 三、辦公用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括商務(wù)辦公樓（寫字樓）等。 四、旅館用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括飯店、酒店、賓館、度假村、旅店等。 五、餐飲用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。 六、娛樂用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括游樂場(chǎng)、娛樂城、俱樂部、影劇院等。 七、工業(yè)用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括廠房、倉(cāng)庫(kù)等。 八、特殊用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括停車樓等； 九、土地開發(fā)項(xiàng)目，是指在生地或毛地上進(jìn)行三通一平等，將其開發(fā)成為建設(shè)熟地的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 第十三條 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)包括房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測(cè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè)。 一、房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測(cè)應(yīng)在國(guó)家、區(qū)域、城市、鄰里的層次上進(jìn)行。主要內(nèi)容包括：政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化教育、自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施等方面，特別是要預(yù)計(jì)已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的重大事件或政策對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè)應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行，主要內(nèi)容包括： 1、供求狀況。包括相關(guān)地段、用途、規(guī)模、檔次、價(jià)位、平面布置等的房地產(chǎn)的供求狀況，如供給量、有效需求量、空置量和空置率等。其中供給量應(yīng)包括已完成的項(xiàng)目、在建的項(xiàng)目、已審批立項(xiàng)的項(xiàng)目、潛在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及預(yù)計(jì)它們投入市場(chǎng)的時(shí)間。 2、房地產(chǎn)商品的價(jià)格、租金以及經(jīng)營(yíng)收入。 3、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的成本、費(fèi)用、稅金等種類及其支付的標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間等。 在進(jìn)行市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè)時(shí)，還應(yīng)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力的分析。 第十四條 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法根據(jù)調(diào)查的對(duì)象、內(nèi)容和目的的不同而有所不同。通常采用的方法有：普查法、抽樣調(diào)查法、直接調(diào)查法、間接調(diào)查法。 第十五條 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)一般分為定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè)。 一、定性預(yù)測(cè)主要是通過對(duì)歷史資料的分析和對(duì)未來?xiàng)l件的研究，憑借預(yù)測(cè)人員實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和邏輯推理能力，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來表現(xiàn)的性質(zhì)進(jìn)行推測(cè)判斷。 二、定量預(yù)測(cè)是在了解歷史資料和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法和其他分析技術(shù)，建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)量模型，并以此為基礎(chǔ)分析、計(jì)算和確定房地產(chǎn)市場(chǎng)要素在未來可能的數(shù)量。 第十六條 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的具體方法因預(yù)測(cè)的對(duì)象、內(nèi)容、期限不同而有所不同。通常采用的方法有： 一、直觀判斷法，包括德爾菲法和專家小組法等。 二、歷史引伸法，包括簡(jiǎn)單平均數(shù)法、移動(dòng)平均數(shù)法、加權(quán)移動(dòng)平均數(shù)法、趨勢(shì)預(yù)測(cè)法、指數(shù)平滑法和季節(jié)指數(shù)法等。 三、因果預(yù)測(cè)法，包括回歸分析法和相關(guān)分析法等。 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃 第十七條 房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)的項(xiàng)目策劃，以形成和優(yōu)選出較具體的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案。 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃主要包括項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇，開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇，開發(fā)合作方式的分析與選擇，項(xiàng)目融資方式的分析與選擇，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇。 第十八條 房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇，包括地域的分析與選擇和具體地點(diǎn)的分析與選擇。 地域的分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對(duì)項(xiàng)目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化教育、自然條件等因素。 具體地點(diǎn)的分析與選擇，是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目座落地點(diǎn)和周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地點(diǎn)的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價(jià)、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)水文、噪聲、空氣污染等因素。 第十九條 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，應(yīng)在符合城市規(guī)劃的前提下按照最高最佳利用原則（最高最佳利用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、經(jīng)過充分合理的論證，能夠帶來最高收益的利用），選擇最佳的用途和最合適的開發(fā)規(guī)模，包括建筑總面積、建設(shè)和裝修檔次、平面布置等。此外，還可考慮僅將生地或毛地開發(fā)成為可進(jìn)行房屋建設(shè)的熟地后租售的情況。 第二十條 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇，首先應(yīng)考慮開發(fā)完成后的市場(chǎng)前景，再倒推出應(yīng)獲取開發(fā)場(chǎng)地和開始建設(shè)的時(shí)機(jī)。并應(yīng)充分估計(jì)到辦理前期手續(xù)和征地拆遷的難度等因素對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響。大型房地產(chǎn)項(xiàng)目可考慮分期分批開發(fā)（滾動(dòng)開發(fā)）。 第二十一條 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)合作方式的分析與選擇，主要是考慮開發(fā)商自身在土地、資金、開發(fā)經(jīng)營(yíng)專長(zhǎng)、經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)關(guān)系等方面的實(shí)力或優(yōu)勢(shì)程度，以及從分散風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，對(duì)獨(dú)資、合資、合作（包括合建）、委托開發(fā)等開發(fā)合作方式進(jìn)行選擇。 第二十二條 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式的分析與選擇，主要是結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)合作方式設(shè)計(jì)資金結(jié)構(gòu)，確定合作各方在項(xiàng)目投資的資本金中所占的份額，并通過分析可能的投資來源和經(jīng)營(yíng)方式，對(duì)項(xiàng)目所需的短期和長(zhǎng)期資金的籌措做出合理的安排。 第二十三條 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇，主要是考慮近期利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的兼顧、資金壓力、自身的經(jīng)營(yíng)能力以及市場(chǎng)的接受程度等，對(duì)出售（包括預(yù)售）、出租（包括預(yù)租、短租或長(zhǎng)租）、自營(yíng)等經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行選擇。 第四章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算 第二十四條 房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資、開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金 房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資是指在開發(fā)期內(nèi)投入的全部資金以及維持開發(fā)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的周轉(zhuǎn)資金，主要包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金。 開發(fā)期是指從房地產(chǎn)項(xiàng)目研究到開發(fā)建設(shè)完成的期間。 開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。 開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)建設(shè)過程中形成出售、出租目的的開發(fā)產(chǎn)品成本和自營(yíng)自用目的的固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)，應(yīng)注意開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)產(chǎn)品成本與固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)之間的合理分?jǐn)倓澽D(zhuǎn)。 經(jīng)營(yíng)資金是指用于開發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。 第二十五條 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目有多種產(chǎn)品時(shí)，可分別估算每種產(chǎn)品的成本費(fèi)用，但應(yīng)注意開發(fā)建設(shè)投資在不同開發(fā)產(chǎn)品之間的合理分?jǐn)偂?第二十六條 經(jīng)營(yíng)成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本，主要包括：土地轉(zhuǎn)讓成本、出租土地經(jīng)營(yíng)成本、房地產(chǎn)銷售成本、出租經(jīng)營(yíng)成本。 對(duì)于分期收款的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營(yíng)成本可按其當(dāng)期收入占全部銷售收入和租金收入的比率，計(jì)算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)成本。 第二十七條 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成后，可能形成一定比例的開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)，主要包括固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)。 一、固定資產(chǎn)包括開發(fā)企業(yè)辦公用房、開發(fā)企業(yè)機(jī)器設(shè)備和運(yùn)輸設(shè)備，以及自營(yíng)的商業(yè)和服務(wù)業(yè)用房等。 二、無形資產(chǎn)主要包括土地使用權(quán)等。 三、遞延資產(chǎn)主要包括開發(fā)企業(yè)的開辦費(fèi)和租入固定資產(chǎn)的改良支出等。 第二十八條 房地產(chǎn)項(xiàng)目土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目取得土地有多種方式，所發(fā)生的費(fèi)用各不相同。主要有下列幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費(fèi)、出讓土地的土地出讓地價(jià)款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價(jià)。 一、土地征用拆遷費(fèi) 土地征用拆遷費(fèi)分為：農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)和城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)。 1、農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)主要包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地管理費(fèi)、耕地占用稅、拆遷費(fèi)、其他費(fèi)用。 2、城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)主要包括：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)；搬家費(fèi)；臨時(shí)搬遷安置費(fèi)；周轉(zhuǎn)房攤銷以及對(duì)于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)；拆遷管理費(fèi)和拆遷服務(wù)費(fèi)等。 二、土地出讓地價(jià)款 土地出讓地價(jià)款是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓地價(jià)款。主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)或征地費(fèi)等。例如：以出讓方式取得城市熟地土地使用權(quán)，土地出讓地價(jià)款由土地出讓金加上拆遷補(bǔ)償費(fèi)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成。 土地出讓地價(jià)款的數(shù)額由土地所在城市、地區(qū)、地段、土地的用途以及使用條件、合同條件等許多方面的因素決定。許多城市對(duì)土地制定了基準(zhǔn)地價(jià)，具體宗地的土地出讓地價(jià)款要在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上加以適當(dāng)調(diào)整確定。 三、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。依法通過土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其他合法使用者。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，地上建筑物及其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。 四、土地租用費(fèi) 土地租用費(fèi)是指土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用。以租用方式取得土地使用權(quán)可以減少項(xiàng)目開發(fā)的初期投資，但在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中較為少見。 五、土地投資折價(jià) 房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)或多個(gè)投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要對(duì)土地使用權(quán)評(píng)估作價(jià)。 第二十九條 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測(cè)以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。 項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用支出一般可按占項(xiàng)目總投資的一定百分比估算，也可按估計(jì)的工作量乘以正常工日費(fèi)率估算。前期工作咨詢費(fèi)可按建安工程的0.20.5%計(jì)算；項(xiàng)目水文、地質(zhì)勘測(cè)所需費(fèi)用支出根據(jù)所需工作量估算，也可按3元/平方米估算；建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，市政設(shè)計(jì)費(fèi)可按建筑設(shè)計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取,計(jì)價(jià)格2002 10號(hào)文規(guī)定；環(huán)境評(píng)估費(fèi)詳見建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響咨詢收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；交通評(píng)價(jià)費(fèi)按地上面積 ： 1元/平方米估算；招標(biāo)代理費(fèi)按取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取, 計(jì)價(jià)格2002 1980號(hào)；工程監(jiān)理費(fèi)建設(shè)前期階段按工程概預(yù)算的0.10.2計(jì)??；施工階段按取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)??；三通一平費(fèi)（土方臨時(shí)水電）可按20元/平方米暫估。土地開發(fā)中，三通一平（通水、通電、通路、土地平整）工程費(fèi)用根據(jù)實(shí)際工作量估算。 第三十條 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、小區(qū)、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。 第三十一條 建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。在可行性研究階段，建筑安裝工程費(fèi)用估算可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似框算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。具體估算方法的選擇應(yīng)視資料的可獲得性和費(fèi)用情況而定。 當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目包括多個(gè)單項(xiàng)工程時(shí)，應(yīng)對(duì)各個(gè)單項(xiàng)工程分別估算建筑安裝工程費(fèi)用。 第三十二條 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場(chǎng)等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。 第三十三條 開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。 當(dāng)開發(fā)企業(yè)不設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)，由開發(fā)企業(yè)定期或不定期派人到開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開發(fā)建設(shè)活動(dòng)時(shí)，所發(fā)生的費(fèi)用可直接計(jì)入開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用。 第三十四條 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：行政管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、房地產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞帳損失、存貨盤虧、毀損和報(bào)廢損失以及其他管理費(fèi)用。管理費(fèi)可按項(xiàng)目投資（前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、室外工程及市政配套、其他費(fèi)用之和）或前述15項(xiàng)直接費(fèi)用的一個(gè)百分比計(jì)算，這個(gè)百分?jǐn)?shù)一般為2-3%左右。 第三十五條 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。一般可以按照建安成本的最高65%計(jì)算，或者按照動(dòng)態(tài)資金缺口計(jì)算。 第三十六條 銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。 綜合起來為： 1）廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，一般約為銷售收入的1%2%。 2）銷售代理費(fèi)，一般約為銷售收入的1.5%2%。 3）其他銷售費(fèi)用，一般約為銷售收入的0.5%1%。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占到銷售收入的3%-5%。 第三十七條 其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。這些費(fèi)用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算，一般約占投資額（建安工程費(fèi)、室外工程及市政配套之和）計(jì)取的2%-3%。 第三十八條 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。主要包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、土地使用稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。在一些大中型城市，這部分稅費(fèi)已經(jīng)成為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資費(fèi)用中占較大比重的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。 第三十九條 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見費(fèi)用。不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，一般按前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、室外工程及市政配套、其他費(fèi)用、管理費(fèi)用之和的3%-5%估算。第四十條 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完成后，在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。主要包括：管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。 第四十一條 修理費(fèi)用是指以出租或自營(yíng)方式獲得收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的物料消耗和維修費(fèi)等。 第四十二條 房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額編制資金使用計(jì)劃表。在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，資金使用計(jì)劃可按年、半年或季度編制。編制資金使用計(jì)劃應(yīng)考慮各種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)，要考慮預(yù)付款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度中間結(jié)算付款等方式對(duì)編制資金使用計(jì)劃的影響。 第五章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入、稅金估算與資金籌措 第四十三條 房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)在項(xiàng)目策劃方案的基礎(chǔ)上，制定切實(shí)可行的出售、出租、自營(yíng)等計(jì)劃（以下簡(jiǎn)稱租售計(jì)劃）。租售計(jì)劃應(yīng)遵守政府有關(guān)房地產(chǎn)租售的規(guī)定，與開發(fā)商的投資策略相結(jié)合。 第四十四條 房地產(chǎn)項(xiàng)目租售計(jì)劃包括擬租售的房地產(chǎn)類型、時(shí)間和相應(yīng)的數(shù)量、租售價(jià)格、租售收入及收款方式。 第四十五條 確定擬租售的房地產(chǎn)類型和相應(yīng)的數(shù)量，應(yīng)在房地產(chǎn)項(xiàng)目可供租售的房地產(chǎn)類型、數(shù)量的基礎(chǔ)上進(jìn)行，注意租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的變化對(duì)可能租售數(shù)量的影響。 第四十六條 確定租售價(jià)格應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實(shí)例，通過對(duì)其成交價(jià)格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價(jià)格。 確定租售價(jià)格要與開發(fā)商市場(chǎng)營(yíng)銷策略相一致，在考慮政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等宏觀環(huán)境對(duì)項(xiàng)目租售價(jià)格影響的同時(shí)，還應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況進(jìn)行分析，考慮已建成的、正在建設(shè)的以及潛在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目租售價(jià)格的影響。 市場(chǎng)比較法定價(jià)過程：搜集交易實(shí)例；選擇比較實(shí)例房地產(chǎn)；建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；比較實(shí)例的比較和修正 ；確定該房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格。 第四十七條 房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售收入主要包括銷售收入、租金收入和自營(yíng)收入。 一、銷售收入和租金收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價(jià)格。各期（年、半年或季度，以下同）可能獲得的收入，主要包括土地轉(zhuǎn)讓收入，商品房銷售收入、出租房租金收入、配套設(shè)施銷售收入等。 應(yīng)注意可租售面積比例的變化對(duì)租售收入的影響；空置期（項(xiàng)目竣工后暫時(shí)找不到租戶的時(shí)間）和空置率（未出租面積占總出租面積的百分比）對(duì)年租金收入的影響；以及由于規(guī)劃設(shè)計(jì)的原因?qū)е虏荒茕N售面積比例的增大對(duì)銷售收入產(chǎn)生的影響。 二、自營(yíng)收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的載體，通過綜合性的自營(yíng)方式得到的收入。 在進(jìn)行自營(yíng)收入估算時(shí)，應(yīng)充分考慮目前已有的商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后產(chǎn)生的影響，以及未來商業(yè)、服務(wù)業(yè)市場(chǎng)可能發(fā)生的變化對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響，進(jìn)行謹(jǐn)慎的分析。 第四十八條 確定收款方式應(yīng)考慮房地產(chǎn)交易的付款習(xí)慣和慣例，以及分期付款的期數(shù)和各期付款的比例。 在進(jìn)行測(cè)算前應(yīng)明確銷售價(jià)格、銷售期安排、銷售率及銷售費(fèi)用的計(jì)提比例。銷售回款，假設(shè)一次性付款比例為10%，按揭比例為90%；按揭首付比例住宅為3成，非住宅為4成，按揭資金在銷售后的第三個(gè)月或下一季度到位；可根據(jù)項(xiàng)目情況進(jìn)行調(diào)整。 第四十九條 資金籌措計(jì)劃主要是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金的需求以及投資、成本與費(fèi)用使用計(jì)劃，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道。 自有資金占總投資比例不應(yīng)低于20%，且假設(shè)在建設(shè)初期一次性投入。資本化率即基準(zhǔn)折現(xiàn)率，一般假設(shè)為8%；而銀行利率一般為相應(yīng)期貸款利率的1.11.2倍，即增加10%20%融資費(fèi)用。貸款年限按中短期（13年）考慮。假設(shè)中明確了項(xiàng)目可售面積和銷售單價(jià)，并對(duì)銷售時(shí)點(diǎn)及進(jìn)度做出了安排，列出各期實(shí)現(xiàn)的銷售面積，然后依據(jù)關(guān)于銷售回款方式的假設(shè)統(tǒng)計(jì)各期實(shí)際回款情況。 第五十條 在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，應(yīng)按期編制銷售收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表；租金收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表；自營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表；投資計(jì)劃與資金籌措表。 稅金估算目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下： 1經(jīng)營(yíng)稅金及附加 5.5% 經(jīng)營(yíng)稅金及附加是指在房地產(chǎn)銷售、出租與自營(yíng)過程中發(fā)生的稅費(fèi)，主要包括營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加（通常也叫兩稅一費(fèi)）。 營(yíng)業(yè)稅的稅率是5%； 城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率，7%；（以營(yíng)業(yè)稅為稅基） 教育費(fèi)附加的稅率，3%。 （以營(yíng)業(yè)稅為稅基）2企業(yè)所得稅 稅率25%。 企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。3. 土地增值稅 土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為征稅對(duì)象征收的一種稅。 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，從30%60%。序 號(hào)項(xiàng) 目 計(jì) 算 基 礎(chǔ) 1轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入詳見銷售收入表 2 21 22 23 24 25扣除項(xiàng)目金額取得土地使用權(quán)所支付的金額開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地價(jià)款與相關(guān)手續(xù)費(fèi)土地征用及拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi) 、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用（詳見書中闡述）營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅（土地使用權(quán)金額+開發(fā)成本）20% 3增值額(1) -(2) 4增值率(3)(2)5適用增值稅率增值額50%以下部分： 30%增值額超過50%至100%部分： 40%增值額超過100%至200%部分：50%增值額超過200%部分： 60% 6增值稅應(yīng)納稅額=土地增值額適用稅率第六章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第五十一條 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，項(xiàng)目策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡能力進(jìn)行分析。 第五十二條 應(yīng)編制的基本財(cái)務(wù)報(bào)表主要有：現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用表和損益表。 基本財(cái)務(wù)報(bào)表按照獨(dú)立法人房地產(chǎn)項(xiàng)目（項(xiàng)目公司）的要求進(jìn)行科目設(shè)置；非獨(dú)立法人房地產(chǎn)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的科目設(shè)置，可參照獨(dú)立法人項(xiàng)目進(jìn)行，但應(yīng)注意費(fèi)用與效益在項(xiàng)目上的合理分?jǐn)偂?第五十三條 現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，用以計(jì)算各項(xiàng)動(dòng)態(tài)和靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析。 按照投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表一般分為： 一、全部投資現(xiàn)金流量表。該表不分投資資金來源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察房地產(chǎn)項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案（不論其資金來源及利息多少）進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。 二、資本金現(xiàn)金流量表。該表從投資者角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目自有資金的盈利能力。 三、投資者各方現(xiàn)金流量表。該表以投資者各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。 第五十四條 資金來源與運(yùn)用表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃。 第五十五條 損益表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的利潤(rùn)總額、所得稅及各期稅后利潤(rùn)的分配情況，用以計(jì)算投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率等評(píng)價(jià)指標(biāo)。 一、利潤(rùn)總額的計(jì)算 利潤(rùn)總額經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅 經(jīng)營(yíng)收入銷售收入租金收入自營(yíng)收入 銷售收入土地轉(zhuǎn)讓收入商品房銷售收入配套設(shè)施銷售收入 租金收入出租房租金收入出租土地租金收入 經(jīng)營(yíng)稅金及附加營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加 經(jīng)營(yíng)成本土地轉(zhuǎn)讓成本商品房銷售成本配套設(shè)施銷售成本出租房經(jīng)營(yíng)成本 二、彌補(bǔ)虧損 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤(rùn)彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤(rùn)不足彌補(bǔ)的，可以在五年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)；五年內(nèi)不足彌補(bǔ)的，用稅后利潤(rùn)彌補(bǔ)。 三、利潤(rùn)分配 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納所得稅后的利潤(rùn)，一般按照下列順序分配： 1、彌補(bǔ)企業(yè)以前年度虧損。 2、提取法定盈余公積金。法定盈余公積金按照稅后利潤(rùn)扣除前項(xiàng)后的10提取，法定公積金已達(dá)到注冊(cè)資本的50時(shí)可不再提取。 3、提取公益金。 4、向投資者分配利潤(rùn)。 第五十六條 財(cái)務(wù)盈利能力分析主要是考察房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力水平。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目研究階段、研究深度以及項(xiàng)目類型的不同，可以通過上述基本報(bào)表，有選擇地計(jì)算下列評(píng)價(jià)指標(biāo)： 一、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR） 房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其表示式為： (CICO)t(1FIRR)-t次方0 t=1 式中：CI現(xiàn)金流入量； CO現(xiàn)金流出量； (CICO)t第t期的凈現(xiàn)金流量; n開發(fā)經(jīng)營(yíng)期。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用試差法求取。在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，將求出的全部投資或資本金（投資者的實(shí)際出資額）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率與投資者設(shè)定的折現(xiàn)率Ic或可接受的最低收益率（MARR）比較，當(dāng)FIRR MARR時(shí)，即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，在財(cái)務(wù)上是可以考慮接受的。 當(dāng)計(jì)算求出的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率以季節(jié)為期間時(shí)（半年時(shí)類同），應(yīng)將其換算為以年為期間的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率之后，再與企業(yè)最低滿意收益率進(jìn)行比較。其換算公式為： FIRR年(1+FIRR季)4次方1100% 二、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低滿意收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率（ic），將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。其表達(dá)式為： FNPV(CICO)t(1ic )-t次方 t=1 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算求得。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在財(cái)務(wù)上是可以考慮接受的。 三、投資回收期（主要適用于出租和自營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目） 1、投資回收期（Pt） 靜態(tài)投資回收期是指以房地產(chǎn)項(xiàng)目的凈收益抵償總投資所需要的時(shí)間。一般以年表示，并從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)開始年算起。其表達(dá)式為： Pt (CICO)t0 t=1 投資回收期可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中累計(jì)凈現(xiàn)金流量求得。其詳細(xì)計(jì)算公式為： 投資回收期（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)1） （上期累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值當(dāng)期凈現(xiàn)金流量） 再換算成年。 四、投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額總投資100 其中：總投資自有資金借貸資金 五、資本金凈利潤(rùn)率 自有資金凈利潤(rùn)率年所得稅后利潤(rùn)總額或年平均所得稅后利潤(rùn)總額資本金100 第五十七條 房地產(chǎn)項(xiàng)目清償能力分析主要是考察房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的財(cái)務(wù)狀況及償債能力。 一、借款利息的計(jì)算 1、有效期利率 有效期利率1(r/m)m次方1 式中：r名義年利率； m每年計(jì)息次數(shù)。 2、利息計(jì)算方法 （1）按期計(jì)息時(shí)，為簡(jiǎn)化計(jì)算，假定借款發(fā)生當(dāng)期均在期中支用，按半期計(jì)息，其后各期按全期計(jì)息；還款當(dāng)期按期末償還，按全期計(jì)息。每期應(yīng)計(jì)利息的近似計(jì)算公式為： 每期應(yīng)計(jì)利息（期初借款本息累計(jì)本期借款2）利率 （2）等額償還本金和利息總額的計(jì)算公式： AIci(1i)n次方/(1i)n次方1 式中：A每期的還本付息額； Ic寬限期末固定資產(chǎn)投資和開發(fā)產(chǎn)品成本的借款本金或本息與 初始經(jīng)營(yíng)資金借款本金之和； i期利率； n貸款方要求的借款償還時(shí)間(由還款期開始計(jì)算)。 還本付息中償還的本金和利息各期不等，償還的本金部分將逐期增多，支付的利息部分將逐期減少，其計(jì)算公式為： 每期支付利息期初本金累計(jì)期利率 每期償還本金A每期支付利息 期初本金累計(jì)Ic本期以前各期償還本金累計(jì) （3）等額還本，利息照付計(jì)算公式： AtIc/nIc1(t1)/ni 式中：At第t期還本付息額 等額還本，利息照付：各期之間的本金及利息之和是不等的，償還期內(nèi)每期償還的本金額是相等的，利息將隨本金逐期償還而減少；其計(jì)算公式為： 每期支付利息期初本金累計(jì)期利率 每期償還本金Ic/n 國(guó)外借款除支付銀行利息外，還要另計(jì)管理費(fèi)和承諾費(fèi)等財(cái)務(wù)費(fèi)用；為簡(jiǎn)化計(jì)算，可采用適當(dāng)提高利率的方法進(jìn)行處理。 二、借款償還期的計(jì)算 1、國(guó)內(nèi)借款償還期 具有自營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)計(jì)算國(guó)內(nèi)借款償還期。產(chǎn)品租售的房地產(chǎn)項(xiàng)目一般可不計(jì)算國(guó)內(nèi)借款償還期。 國(guó)內(nèi)借款償還期是指在國(guó)家規(guī)定及房地產(chǎn)項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)使用可用作還款的利潤(rùn)、折舊、攤銷及其他還款資金償還房地產(chǎn)項(xiàng)目借款（Id）所需要的時(shí)間。其計(jì)算公式為： Pd IdRt t=1 式中：Pd國(guó)內(nèi)借款償還期，從借款開始期計(jì)算； Rt第t期可用于還款的資金，包括：利潤(rùn)、折舊、攤銷及其他還 款資金。 借款償還期可由資金來源與運(yùn)用表及國(guó)內(nèi)借款還本付息計(jì)算表直接計(jì)算；其詳細(xì)計(jì)算公式為： Pd借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)開始借款期數(shù)（當(dāng)期償還借款額當(dāng)期可用于還款的資金額） 2、國(guó)外借款償還期 涉及利用外資的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其國(guó)外借款的還本利息，一般是按已經(jīng)明確或預(yù)計(jì)可能的借款償還條件（包括寬限期、償還期及償還方式等）計(jì)算。當(dāng)借款償還期滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求期限時(shí)，即認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目具有清償能力。 第五十八條 資金平衡分析主要是考察房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期間的資金平衡狀況。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的必要條件，各期累計(jì)盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)負(fù)值（即資金缺口）。如果出現(xiàn)資金缺口，應(yīng)采取適當(dāng)?shù)拇胧ㄈ缍唐谫J款等）予以解決。資金平衡分析一般通過資金來源與運(yùn)用表進(jìn)行。 第七章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性分析 第五十九條 房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析是分析未來不確定性因素對(duì)項(xiàng)目的影響進(jìn)行分析，分析這些不確定性因素對(duì)項(xiàng)目可能造成的風(fēng)險(xiǎn)。不確定性分析是房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要組成部分，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的成敗有著重要的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資收益水平，提出控制風(fēng)險(xiǎn)的方案，有重點(diǎn)地加強(qiáng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。 第六十條 房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析主要包括敏感性分析、臨界點(diǎn)分析和概率分析；進(jìn)行不確定性分析的因素主要有：租售價(jià)格、銷售進(jìn)度、出租比例、可租售房地產(chǎn)面積、開發(fā)周期、項(xiàng)目總投資、土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、融資比例、融資成本等。 第六十一條 敏感性分析是通過分析、預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素發(fā)生變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目成敗和經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影響；通過確定這些因素的影響程度，判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對(duì)于各個(gè)影響因素的敏感性，并從中找出對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響較大的不確定性因素。 房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析主要包括以下幾個(gè)步驟： 一、確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。通常采用的指標(biāo)有：項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率、必要時(shí)亦可選用其他指標(biāo)。在具體選定時(shí)，應(yīng)考慮分析的目的、顯示的直觀性、敏感性、以及計(jì)算的復(fù)雜程度。 二、確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍， 三、計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值。 四、通過評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出較為敏感的變動(dòng)因素，作進(jìn)一步的分析。 進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析時(shí)，可以采用列表的方法表示不確定性因素的相對(duì)變動(dòng)而引起評(píng)價(jià)指標(biāo)相對(duì)變動(dòng)的幅度，也可以采用敏感性分析圖對(duì)多個(gè)不確定性因素進(jìn)行比較。 第六十二條 臨界點(diǎn)分析是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)不確定性因素變化時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益時(shí)的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。不確定性因素臨界值的分析計(jì)算可以采用列表或圖解的方法。通常進(jìn)行的臨界點(diǎn)分析有：一、 最低售價(jià)和最低銷售量、最低租金 售價(jià)和銷售量是房地產(chǎn)項(xiàng)目重要的不確定性因素，能否在預(yù)定的價(jià)格下銷售出預(yù)想的數(shù)量，通常是房地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。最低售價(jià)是指房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品售價(jià)下降到預(yù)定可接受的最低盈利水平時(shí)的價(jià)格，售價(jià)低于這一價(jià)格時(shí)，項(xiàng)目盈利水平將不能滿足預(yù)定的要求。最低銷售量是指在預(yù)定的房屋售價(jià)下，要達(dá)到預(yù)定的最低盈利水平，所必須達(dá)到的銷售量。最低售價(jià)與預(yù)測(cè)售價(jià)之間的差距越大，最低銷售量與房地產(chǎn)產(chǎn)品商品量之間的差距越大，說明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。 當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)品以出租為主時(shí)，可相應(yīng)進(jìn)行最低租金和最高空置率的分析。 二、最高土地取得價(jià)格 土地費(fèi)用是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利性的重要因素，是重要的不確定性因素。最高土地價(jià)格是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售額和其費(fèi)用不變的條件下，保持預(yù)期收益水平所能承受的最高土地費(fèi)用。當(dāng)土地費(fèi)用超過這一價(jià)格時(shí)，項(xiàng)目將無法獲得足夠的收益。最高土地取得價(jià)格與實(shí)際估測(cè)的土地價(jià)格之間差距越大，最高土地取得價(jià)格越高，房地產(chǎn)項(xiàng)目承受土地使用權(quán)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的能力就越強(qiáng)。 三、最高工程費(fèi)用 最高工程費(fèi)用是指在預(yù)定銷售額下，滿足預(yù)期的項(xiàng)目收益要求所能承受的最高工程費(fèi)用。當(dāng)土地開發(fā)工程量不大時(shí)，最高工程費(fèi)用是指最高建筑安裝工程費(fèi)用。最高工程費(fèi)用與預(yù)測(cè)的可能工程費(fèi)用之間差距越大，說明房地產(chǎn)項(xiàng)目承受工程費(fèi)用增加風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。 第六十三條 概率分析是使用概率研究預(yù)測(cè)不確定性因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響的一種定量分析方法，通過預(yù)分析不確定性因素的概率分布，計(jì)算在不同概率分布條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的期望值，說明房地產(chǎn)項(xiàng)目在特定收益狀態(tài)下的風(fēng)險(xiǎn)程度。概率分析的一般步驟為： 一、列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素； 二、選擇概率分析使用的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)； 三、分析確定每個(gè)不確定性因素的概率分布； 四、進(jìn)行概率計(jì)算，求出評(píng)價(jià)指標(biāo)的期望值、達(dá)到臨界點(diǎn)的累計(jì)概率等分析指標(biāo)。 第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方案比選 第六十四條 房地產(chǎn)項(xiàng)目方案比選是尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案的必要手段。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中提出的各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案，應(yīng)首先進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析和計(jì)算，篩選出滿足最低滿意收益率要求的可供比較方案，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行方案比選。 第六十五條 在進(jìn)行可供比較方案的比選時(shí)，應(yīng)注意各方案之間的可比性，遵循費(fèi)用與效益計(jì)算口徑對(duì)應(yīng)一致的原則，并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，選擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)作為比選指標(biāo)。通常采用的房地產(chǎn)項(xiàng)目方案比選指標(biāo)有： 一、差額投資內(nèi)部收益率（IRR） 差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為： (CICO)t(CICO)t(1IRR)-t次方=0 t=1 式中：(CICO)t投資大的方案第t期凈現(xiàn)金流量； (CICO)t投資小的方案第t期凈現(xiàn)金流量； n開發(fā)經(jīng)營(yíng)期。 在進(jìn)行方案比選時(shí)，可將上述求得的差額投資內(nèi)部收益率與投資者的最低滿意收益率（MARR）進(jìn)行比較，當(dāng)IRRMARR時(shí)，以投資大的方案為優(yōu)選方案；反之，以投資小的方案為優(yōu)選方案。當(dāng)多個(gè)方案比選時(shí)，首先按投資由小到大排序，再依次就相鄰方案兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案。 二、凈現(xiàn)值（NPV） NPV(CICO)t(1ic)-t次方 t=1 在進(jìn)行方案比選時(shí)，以凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案。 三、等額年值（AW） AWNPVic (1ic)n次方/(1ic)n次方1 在進(jìn)行方案比選時(shí)，以等額年值大的方案為優(yōu)選方案。 第六十六條 當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期相同時(shí)，可直接選用差額投資內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值或等額年值指標(biāo)進(jìn)行方案比選。當(dāng)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期不同時(shí)，宜采用等額年值指標(biāo)進(jìn)行比選。如果采用差額投資內(nèi)部收益率指標(biāo)或凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行方案比選時(shí)，應(yīng)首先對(duì)各可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期和計(jì)算方法作適當(dāng)處理后再進(jìn)行比選。第六十七條 對(duì)于開發(fā)經(jīng)營(yíng)期較短的出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，也可直接采用利潤(rùn)總額、投資利潤(rùn)率等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行方案比選。 第六十八條 對(duì)效益相同或基本相同的房地產(chǎn)項(xiàng)目方案進(jìn)行比選時(shí)，為簡(jiǎn)化計(jì)算，可采用費(fèi)用現(xiàn)值指標(biāo)和等額年費(fèi)用指標(biāo)直接進(jìn)行項(xiàng)目方案費(fèi)