未來(lái)十年中國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析——重慶長(zhǎng)安陸道輝.doc

未來(lái)十年中國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景分析重慶長(zhǎng)安汽車(chē)股份有限公司 陸道輝 一、市場(chǎng)背景中國(guó)人口，2010年達(dá)到13.3972億人，2020年預(yù)計(jì)達(dá)到14億人。城鎮(zhèn)人口，2010年達(dá)到6.6557億人，2020年預(yù)計(jì)達(dá)到8億人。城鎮(zhèn)化率，2010年達(dá)到49.68%，2020年預(yù)計(jì)達(dá)到57.1460%。二、市場(chǎng)現(xiàn)狀2010年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為31.6。2010年城鎮(zhèn)居民住房建筑面積存量為210.3201億，其中19962010年城鎮(zhèn)銷(xiāo)售并形成居民存量住房建筑面積約65.8894億，1996年前城鎮(zhèn)居民存量住房建筑面積為144.4307億。1996年之前建設(shè)并形成存量住房，多為低矮簡(jiǎn)易住房，建設(shè)水平不高，占地面積相對(duì)較大，容積率相對(duì)較低，土地利用率相對(duì)較低。預(yù)計(jì)未來(lái)20年將陸續(xù)進(jìn)行拆遷淘汰更新，預(yù)計(jì)20112020年拆遷約70億，20212030年拆遷約74億。其是政府和居民共同訴求，政府旨在通過(guò)拆遷低容積率之住房，建設(shè)高容積率之住房，從而增加建設(shè)用地指標(biāo)，同時(shí)解決城市道路擴(kuò)寬、城中村、市容市貌、危舊房安全等問(wèn)題；居民則通過(guò)拆遷，擴(kuò)大住房面積、改善住房環(huán)境等，將通過(guò)拆遷安置、貨幣安置等方式新增住房需求。三、市場(chǎng)需求2010年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積31.6，比十年前增加約5；參照其增長(zhǎng)規(guī)律，十年后之2020年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積，預(yù)計(jì)比2010年增加約5，達(dá)到37；遠(yuǎn)期預(yù)計(jì)不超過(guò)50(美國(guó)約為67，歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家約3542)。2020年城鎮(zhèn)人口按前述約8億人計(jì)算，則2020年城鎮(zhèn)居民住房建筑面積需求約296億。20112020年之間，因城鎮(zhèn)人口增加、人均住房面積增加，而產(chǎn)生城鎮(zhèn)居民住房需求約86億(296億210億)；按前述分析1996年之前存量住房建筑面積約70億預(yù)計(jì)進(jìn)行拆遷，需要安置而產(chǎn)生需求約70億；因此，20112020年之間，新增城鎮(zhèn)居民住房需求約為156億(86億+70億)；為此，未來(lái)十年城鎮(zhèn)居民住房銷(xiāo)售面積平均增長(zhǎng)約7.2%，年度銷(xiāo)售面積從2010年10.4億增加到2020年20.9億左右(包括保障性住房)；2020年后年度銷(xiāo)售面積保持穩(wěn)定。單位2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年萬(wàn)109946119916128550137806147728158364169766181990195093209140億10.9911.9912.8613.7814.7715.8416.9818.2019.5120.91四、保障性住房發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)、成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)，都是實(shí)施普通商品房、保障性住房雙軌制。保障性住房居住人群占全部住房人群約30%，保障性住房建筑面積占全部住房面積約20%。1998年之前，中國(guó)實(shí)施比較單一的保障性住房制度(福利住房、單位集資建房/分房，可以界定為保障性住房制度)。1998年起，中國(guó)大力實(shí)施普通商品房制度，19982010年之間，銷(xiāo)售普通商品房建筑面積62.8378億。2010年起，中國(guó)大力倡導(dǎo)實(shí)施普通商品房、保障性住房雙軌制。“十二五”期間(20112015年)，中國(guó)建設(shè)和形成保障性住房約3600萬(wàn)套，建筑面積約22億；“十三五”期間(20162020年)，中國(guó)繼續(xù)建設(shè)保障性住房，但建設(shè)套數(shù)和建筑面積預(yù)計(jì)有所減少，預(yù)計(jì)下降到18億左右，因“十二五”期間大力建設(shè)保障性住房投入財(cái)政資金，需要一部分在“十三五”期間進(jìn)行消化。這樣，20112020年，國(guó)家建設(shè)和形成保障性住房建筑面積約40億。保障性住房40億投放市場(chǎng)，對(duì)十年間新增住房需求156億來(lái)說(shuō)，占比在26%左右,這是合理的，也是成熟雙軌制市場(chǎng)正常比值。保障性住房40億投放市場(chǎng)，有利于較大力度增加住房供給能力，緩解供給能力不足而推動(dòng)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。這是雙軌制建設(shè)的需要，也是一種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為，通過(guò)增加住房供給，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，從而更多地通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展；后期將減少?gòu)?qiáng)制緊縮信貸、強(qiáng)制限購(gòu)等行政手段對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)。五、市場(chǎng)的前景基于中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，居民收入穩(wěn)步提高、大宗消費(fèi)品購(gòu)買(mǎi)能力增強(qiáng)(以房產(chǎn)、汽車(chē)為代表)；年輕人住房剛性需求巨大，中老年人改善性住房需求明顯；保障性住房投放市場(chǎng)總量合理，商品房需求保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)；供需保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)(年均增長(zhǎng)約7.2%)，故預(yù)計(jì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持平穩(wěn)較快發(fā)展。未來(lái)十年，城鎮(zhèn)住房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)速度、城鎮(zhèn)普通商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)速度、城鎮(zhèn)普通商品房銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)速度、國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、居民可支配收入增長(zhǎng)速度等，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)“五個(gè)同步增長(zhǎng)”，這是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展良好狀態(tài)，是政府最期待之效果。但局部房?jī)r(jià)(部分城市、部分區(qū)位)增長(zhǎng)潛力仍較大?！笆晃濉逼陂g，中國(guó)城鎮(zhèn)普通商品房需求增長(zhǎng)過(guò)快、銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)過(guò)快、銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，進(jìn)入“十二五”開(kāi)局同時(shí)面臨2011、2012年過(guò)高物價(jià)水平，國(guó)家抑制物價(jià)，實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策，抑制房貸、間接抑制需求，從而抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，消化“十一五”期間房?jī)r(jià)透支。根據(jù)中國(guó)控制物價(jià)周期、物價(jià)調(diào)控與經(jīng)濟(jì)政策關(guān)系，預(yù)計(jì)2012年下半年物價(jià)回歸正常水平(4%以下)，貨幣政策開(kāi)始松動(dòng)，房產(chǎn)信貸開(kāi)始放松，實(shí)